Giải pháp tài chính nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH
õõõõõ



LÊ TH THANH VIT




GII PHÁP TÀI CHÍNH NHM THÚC Y
TH TRNG BT NG SN VIT NAM


Chuyên ngành: Kinh t tài chính – Ngân hàng
Mã s: 60.31.12



LUN VN THC S KINH T




Ngi hng dn khoa hc: TS.Nguyn Th Uyên Uyên

TP.H CHÍ MINH – NM 2011



DANH MC CÁC T VIT TT


BS: Bt đng sn.
SXKD: Sn xut kinh doanh
NH: Ngân hàng.
VN: Vit Nam.
T: u t
NHNN: Ngân hàng Nhà nc
NHTM: Ngân hàng Thng mi.
TSC: Tài sn c đnh
DN: Doanh nghip
DNTN: Doanh nghip T nhân
DNNN: Doanh nghip Nhà nc
TD: Tín dng
IMF: Qu tin t quc t.
WB: Ngân hàng Th gii.
CK: Chng khoán.
TTCK: Th trng Chng khoán.

CDS: Hp đng hoán đi tn tht tín dng.
SPV: Các th ch mc đích đc bit
SIV: Các công c đu t kt cu
FED: Cc D Tr Liên Bang M.
MBS: Chng khoán đm bo bng tài sn th chp (Mortgage-
Backed-Security)
CDO: Giy n đm bo bng tài sn(Collateralized-Debt-Obligations)
MCO: N có th chp đc bo đm (Mortgage-Collateralized-
Obligation)
CBRC: Ngân hàng Trung ng Trung Quc.
REIT: Qu đu t tín thác BS ( Real estate investment trust)

Trang 1
MC LC

Chng 1: Tng quan v th trng BS và khng hong tài chính Trang 1
1.1 Tng quan v th trng BS
1.1.1Khái nim và đc đim
1.1.1.1 Khái nim th trng BS
1.1.1.2 c đim ca th trng BS Trang 2
1.1.2 S cn thit ca vic hình thành và phát trin th trng BS Trang 3
1.1.2.1 Vai trò quan trng ca th trng BS đi vi nn kinh t
1.1.2.2 Vai trò quan trng ca th trng BS đi vi các th trng khác ca
nn kinh t Trang 4
1.1.2.3 S cn thit ca vic phát trin th trng BS Trang 4
1.1.3Các nhân t nh hng ti th trng BS Trang 5
1.1.3.1 Các ch th tham gia
1.1.3.2 C ch vn hành Trang 7
1.1.3.3 Các yu t khác Trang 7
1.2 Th trng BS và khng hong tài chính Trang 8

1.2.1 Khng hong tài chính và nhng tác đng đi vi th trng BS Trang 8
1.2.1.1 Th trng BS b nh hng bi nhng bin pháp đi phó vi khng
hong tài chính ca Chính ph Trang 8
1.2.1.2 Th trng BS b nh hng bi tâm lý ngi đu t trong cuc
khng hong Trang 9
1.2.1.3 Các NHTM sit cht TD gây tác đng ln đi vi th trng BS
Trang 10
1.2.2 Nghiên cu v bong bóng BS cùng nhng tác đng Trang 10
1.2.2.1 Hai trng thái bong bóng BS xy ra do tác đng ca tín dng
Trang 11
1.2.2.2 Bong bóng BS xy ra do đu c Trang 11
1.2.3 Giai đon th 2 ca bong bóng BS Trang 11
1.2.4 Bùng n bong bóng BS Trang 12
Trang 2
Kt lun chng 1 Trang 13

Chng 2: Khng hong tài chính M 2008 và nhng tác đng đi vi th trng
BS nc M- Bài hc kinh nghim cho VN
2.1 Khng hong tài chính M: nguyên nhân, din bin và s tác đng đn th
trng BS M Trang 15
2.1.1 Khng hong tài chính M- Din bin và nguyên nhân Trang 15
2.1.1.1 Din bin ca cuc khng hong
2.1.1.2 Nguyên nhân khng hong Trang 16
2.1.2 Tác đng ca cuc khng hong tài chính ti th trng BS M Trang 18
2.1.3 Nhng hành đng nhm cu vãn nn kinh t ca chính ph M Trang 19
2.1.3.1 Chính ph M bm tin vào lu thông bng cách in thêm tin
2.1.3.2 Chính ph M can thip mnh vào tín dng NH, mnh tay ct gim lãi
sut, tng cng mua MBS
2.1.3.3 Ban hành các gói kích thích kinh t khng l Trang 20
2.1.3.4 Mn n t phát hành trái phiu Trang 20

2.1.3.5 u đãi tín dng thu Trang 20
2.1.4 Kt qu Trang 21
2.2 Bài hc kinh nghim cho Vit Nam Trang 22
2.2.1 Bài hc v kh nng t điu tit ca th trng Trang 22
2.2.2 Bài hc v vic Nhà nc đóng vai trò quan trng nht trong s phát trin
bn vng và n đnh ca th trng BS Trang 22
2.2.3 Bài hc v vic ph thuc quá nhiu vào ngun vn NH đ đu t BS s d
dn đn ri ro thanh khon Trang 23
2.2.4 Bài hc v nâng cao nhn thc v tm quan trng ca công tác giám sát, d
báo Trang 23
2.2.5 Bài hc v hn ch chi tiêu công Trang 24
2.2.6 Bài hc v vic t do hóa và phát trin cnh tranh th trng Trang 24
2.2.7 Bài hc v tác đng tiêu cc ca mt chính sách thu không phù hp
Trang 24
Trang 3
Kt lun chng 2 Trang 25

Chng 3: Th trng BS VN- Thc trng và xu hng phát trin
3.1 Th trng BS VN và các mi quan h tng quan trong nn kinh t
Trang 26
3.1.1 Mi tng quan gia th trng BS và nn kinh t v mô Trang 26
3.1.2 Quan h gia th trng BS- th trng vn Trang 28
3.2 Thc trng th trng BS VN Trang 31
3.2.1 Th trng BS VN chu tác đng ca cuc khng hong tài chính M
Trang 31
3.2.1.1 Th trng BS
VN b đóng bng
3.2.1.2 Lung vn FDI vào th trng BS b gim sút Trang 32
3.2.2 Nhng vn đ ni ti ca th trng BS Vit Nam Trang 32
3.2.2.1 V mt qun lý ca nhà nc Trang 33

3.2.2.2 V cung cu hàng hóa BS Trang 39
3.2.2.3 Mt bng giá BS hin nay quá cao Trang 41
3.2.2.4 Nhng hn ch ca các DN kinh doanh BS VN Trang 44
3.2.3 Nhng đng thái t phía Nhà nc nhm gii cu th trng BS
Trang 46
3.3 Xu hng phát trin ca th trng BS VN Trang 51
3.3.1 Phân khúc nhà  hng trung Trang 51
3.3.2 Phân khúc th trng bán l, vn phòng cho thuê, trung tâm mua sm
Trang 52
3.3.3 Phân khúc th trng BS sinh thái Trang 53
Kt lun chng 3 Trang 54

Chng 4: Các gii pháp nhm thúc đy th trng BS VN
4.1 Các gii pháp tài chính nhm thúc đy th trng BS VN Trang 55
4.1.1 Chng khoán hóa BS Trang 55
4.1.2 Thu hút vn đu t nc ngoài Trang 57
Trang 4
4.1.3 Tháo g vng mc ca hot đng cho vay BS Trang 59
4.1.4 Lp qu tit kim BS Trang 60
4.1.5 Tích cc xây dng các qu đu t tín thác BS Trang 61
4.2 Nhóm gii pháp v hàng hóa BS Trang 63
4.2.1 Tái to và phát trin ngun hàng hóa cho th trng BS Trang 63
4.2.2 a dng hóa ngun hàng theo hng phù hp vi nhu cu thc ca th
trng
Trang 63
4.3 Các gii pháp v mt c ch vn hành Trang 64
4.3.1 Xây dng, hoàn thin h thng vn bn lut, pháp lnh thu nhà, đt
4.3.2 Hoàn thin h thng thu Trang 65
4.4 Xây dng nng lc ca các t chc tham gia trên th trng BS
Trang 66

4.4.1Nhng đ xut đi vi Nhà nc nhm phát trin bn vng th trng BS
Vit Nam Trang 67
4.4.2 Nhng đ xut nhm nâng cao nng lc cnh tranh cho các DN kinh doanh
BS Vit Nam Trang 68
4.5 Các gii pháp khác Trang 70
4.5.1 Hoàn thin công tác quy hoch, k hoch phát trin vùng, min
4.5.2 Nâng cao nng lc qun tr ri ro tín dng BS Trang 71
4.5.3 Xây dng h thng c s d liu v th trng BS Trang 73
4.5.4 Nâng cao tính minh bch ca th trng Trang 74
Kt lun chng 4 Trang 77-78
Kt lun chung Trang 79

LI M U



1. S cn thit ca đ tài
Th trng bt đng sn là mt trong nhng th trng quan trng ca nn
kinh t. Vi mô hình kinh t k hoch hóa tp trung ca nc ta trc đây thì loi
th trng này cha phát trin. T sau đi mi (1986), trong quá trình chuyn đi
sang nn kinh t th trng nhiu thành phn theo đnh hng XHCN có s qun lý
ca Nhà nc, nhng nm gn đây th trng bt đng sn nc ta đã hình thành,
phát trin vi tc đ nhanh và có din bin phc tp.
Cùng vi th trng vn, th trng lao đng, th trng bt đng sn là mt
trong nhng th trng đu vào ca nn sn xut. Nu phát trin hiu qu th trng
này s góp phn quan trng trong vic thúc đy phát trin kinh t xã hi. Tuy nhiên
do nhng bin pháp qun lý ca Nhà nc đi vi th trng bt đng sn còn nhiu
yu kém, bt cp nên hin ti th trng này đang phát trin mt cách t phát, thiu
t chc và tn ti nhiu yu t bt n nh nn đu c, mt cân bng cung cu, giá c
cao, th tc mua bán phc tp, chi phí chuyn nhng cao do h thng pháp lý cha

hoàn thin…Tình hình phát trin không lành mnh ca th trng bt đng sn nh
hng ln ti công tác quy hoch đô th, to s phát trin không n đnh cho nn
kinh t, cng nh gây tht thu cho nhà nc, gây tâm lý bt n cho ngi dân.
Trong nhng nm qua mc dù nhà nc đã tp trung nhiu sc lc và tin
ca nhm gii quyt vn đ trên nhng thc t đây vn là vn đ còn nhiu b tc
cn khc phc và gii quyt. Thêm vào đó cuc khng hong tài chính M nm
2008 tác đng toàn cu cng đã gây nhng hu qu nng n cho th trng bt đng
sn các nc trên th gii, k c Vit Nam. Nhng bài hc gì đã đc rút ra? Nhng
kinh nghim gì đã hc đc t cách thc qun lý th trng bt đng sn ca các
nc? Vic vn dng dng nhng kinh nghim này ra sao? Nhng điu này luôn
thúc đy các nhà qun lý phi nhanh chóng tìm ra các bin pháp h tr qun lý và
thúc đy s phát trin bn vng ca th trng bt đng sn. Và đây cng là mc
tiêu nghiên cu ca đ tài.

2. Phng pháp nghiên cu
Trong quá trình thc hin đ tài, ngi vit ch yu s dng các phng
pháp phân tích s liu thc t, so sánh tng quan, thng kê, tng hp d liu nhm
làm sáng t, phong phú thêm nhng vn đ v lý lun.

3. Ni dung nghiên cu
Ngoài phn mc lc, li m đu, danh mc nhng t vit tt, danh mc
nhng bng biu, đ th, ph lc; ni dung ca lun vn gm bn chng chính nh
sau:
Chng 1: Tng quan v th trng bt đng sn và khng hong tài chính.
Chng 2: Khng hong tài chính M và nhng tác đng đi vi th trng
BS M- Bài hc kinh nghim cho VN
Chng 3: Th trng BS VN- Thc trng và xu hng phát trin
Chng 4: Các gii pháp nhm thúc đy th trng BS VN
Trang 1
Chng 1: Tng quan v th trng bt đng sn và khng hong tài chính

1.1 Tng quan v th trng bt đng sn
1.1.1 Khái nim và đc đim
1.1.1.1 Khái nim th trng bt đng sn
Da trên các hc thuyt kinh t ca A.Smith, J.Keynes, các lý lun mang tính k
tha ca ch ngha Mac- Lênin, các chuyên gia kinh t cng nh các nhà nghiên cu
v BS trong nc cng nh quc t đã đa ra mt s khái nim sau đây v th
trng BS:
Khái nim 1: Th trng BS là ni hình thành các quyt đnh v vic ai tip cn
đc BS và BS đó đc s dng nh th nào và vì mc đích gì.
Khái nim 2: Th trng BS là đu mi thc hin và chuyn dch giá tr ca
hàng hóa BS.
Khái nim 3: Th trng BS là ni din ra các hot đng mua bán, chuyn
nhng, cho thuê, th chp và các dch v có liên quan nh môi gii, t vn… gia
các ch th trên th trng mà  đó vai trò qun lý Nhà nc đi vi th trng BS
có tác đng quyt đnh đn s thúc đy phát trin hay kìm hãm hot đng kinh doanh
đi vi th trng BS.
Khái nim 4: Th trng BS là ni tin hành các giao dch v BS gm chuyn
nhng, cho thuê, th chp và các dch v h tr nh môi gii, t vn
Ngoài ra, còn mt s khái nim khác v th trng BS không ph bin nh:
Do quan đim khác nhau v hàng hóa BS và phm vi th trng BS nên cng
có ý kin cho rng th trng BS và th trng đt đai là mt bi vì tài sn là nhà,
công trình xây dng phi gn vi đt đai mi tr thành BS đc. Cng có ý kin
khác cho rng th trng BS là th trng nhà đt đa c. Quan nim này khá ph
bin  nc ta vì cho rng ch có nhà đt mi mang ra mua bán chuyn nhng trên
th trng. ây cng là đnh ngha không đy đ bi vì BS nhà đt cng ch là mt
b phn ca hàng hóa BS trên th trng.
Nh vy, hin có rt nhiu quan nim khác nhau v th trng BS, di góc đ
tng hp các kt qu nghiên cu có th đa ra mt khái nim chung nht v th trng
BS nh sau: “Th trng BS là quá trình giao dch hàng hóa BS gia các bên
Trang 2

có liên quan. Là ni din ra các hot đng mua bán, chuyn nhng, cho thuê, th
chp và các dch v có liên quan đn BS nh trung gian, môi gii, t vn…gia
các ch th trên th trng mà  đó vai trò qun lý Nhà nc có tác đng quyt
đnh đn s thúc đy phát trin hay kìm hãm hot đng kinh doanh trên th trng
BS”.
1.1.1.2 c đim ca th trng bt đng sn:
Ü Th trng BS mang tính vùng, khu vc sâu sc: BS là mt loi hàng hóa
c đnh, không th di di v mt v trí và chu nh hng ca các yu t tp quán, tâm
lý, th hiu, mà các yu t này  mi vùng, mi min thì đu khác nhau nên th trng
BS mang tính đa phng. Do điu kin t nhiên và trình đ phát trin kinh t, vn
hóa XH khác nhau nên các vùng, min có s phát trin không đng đu, do đó th
trng BS cng s có quy mô và trình đ khác nhau.
Ü Th trng BS là th trng không hoàn ho: Do BS có tính d bit, tin
tc th trng b hn ch, th trng BS mang tính đc quyn hn th trng hàng
hóa nên th trng BS là th trng cnh tranh không đy đ. Thêm vào đó, có th
nói tt c các th trng BS trên th gii đu chu s can thip ca Nhà nc dù 
mc đ cao hay mc đ thp, mà ch yu là can thip vào lnh vc đt công, nhà công
sn đ thc hin các mc tiêu phát trin chung. S tác đng ca Nhà nc cng là mt
trong nhng yu t to nên tính không hoàn ho ca th trng BS.

Ü Th trng BS có ngun cung có gii hn và phn ng chm đi vi cu:
Mi hàng hóa khi đc tha nhn trên th trng và có cu tng thì nhà sn xut có
th đy mnh sn xut làm tng lng cung nhanh chóng. iu này không đúng đi
vi th trng BS. Khi cu v BS tng thì cung không th phn ng nhanh chóng
nh các hàng hóa thông thng khác bi vì vic tng cung vi mt loi mc đích c
th nào đó cn có thi gian dành cho vic chun b, nh xin phép chuyn đi mc đích
s dng, mua đt, xin cp phép xây dng, bi thng, thit k, thi công…Trên thc t
cung không nht thit c đnh cho tng mc đích s dng c th nhng tng cung đt
(yu t đu tiên ca các BS khác) là c đnh và hn ch bng kim soát quy hoch
gây nh hng ln đn gii hn cung đt b sung cho nhng d án BS khác.

Trang 3
Ü Th trng BS có mi liên h cht ch vi th trng vn: Hàng hóa BS là
loi hàng hóa có giá tr ln do đó các hot đng giao dch, T, kinh doanh trên th
trng BS đu có nhu cu rt ln v vn. S vn này đc huy đng t tin nhàn ri
ca ngi dân, nhng đa phn đc huy đng thông qua các NHTM. Hin nay phn
ln lng vn huy đng này đu chy vào th trng BS, do th trng này đem li
li nhun cao. Ngc li BS vi các đc đim nh có giá tr ln, không th di di,
tui th cao…nên thng đóng vai trò là tài sn th chp trong hot đng vay mn
trên th trng vn. Gia hai th trng này có mi quan h khng khít, bin đng ca
th trng này s dn đn bin đng  th trng kia.
1.1.2 S cn thit ca vic phát trin th trng bt đng sn
1.1.2.1 Vai trò quan trng ca th trng bt đng sn đi vi nn kinh t:
Th trng BS gi mt v trí quan trng đi vi s n đnh XH và gn lin vi các
chính sách ca quc gia vì:
Th trng BS phát trin thì mt ngun vn ln ti ch đc huy đng: Ni
dung này đã đc nhiu nhà nghiên cu trên th gii chng minh. Nu mt quc gia
có gii pháp hu hiu bo đm cho các BS có đ điu kin tr thành hàng hóa và
đc đnh giá khoa hc, chính thng s to cho nn kinh t ca quc gia đó mt tim
nng đáng k v vn đ t đó phát trin và đt đc các mc tiêu kinh t XH. Kinh
nghim cho thy,  các nc phát trin lng tin NH cho vay qua th chp bng
BS chim trên 80% trong tng lng vn cho vay. Vì vy, phát trin T, kinh
doanh BS đóng vai trò quan trng trong vic chuyn các tài sn thành ngun tài
chính di dào phc v cho yêu cu phát trin kinh t- XH, đc bit là T phát trin c
s h tng ca nn kinh t.
Th trng BS là yu t hàng đu tác đng ti tng tích ly ca nn kinh t,
góp phn nâng cao mc sng ca nhân dân, to điu kin cho ngi dân an c lp
nghip, cng nh to c s vt cht cho s nghip công nghip hóa, hin đi hóa đt
nc. Tùy theo quy mô và trình đ phát trin, các quc gia trên th gii đu chú trng
vào tng tích ly trong mi quan h gia tích ly và tiêu dùng ca nn kinh t.  mc
thp, tng tích ly thng chim t trng 10-20% GDP,  mc cao t trng này chim

30-40%. Trong tng tích ly thì tích ly TSC là ch yu, mc tích ly ca loi tài
Trang 4
sn này luôn cao gp nhiu ln so vi tích ly tài sn lu đng. TSC bao gm nhiu
loi, trong đó BS thng chim đa phn, thng là trên 60% tng tích ly TSC.
BS đã tr thành mt trong nhng thành t quan trng ca GDP. Nhng nn kinh t
có tích ly thp thì thành t này chim khong 5-10% GDP, còn đi vi nhng nn
kinh t có tng tích ly cao có th ti 15-20% GDP. Do đó, th trng BS khi nóng
lên s làm cho nn kinh t có đ tng trng cao hn so vi bình thng và khi ngui
đi s làm cho tng trng gim đi mt cách bt thng, đi vi nhng nn kinh t
bong bóng, có khi còn gây tng trng âm.
1.1.2.2 Vai trò quan trng ca th trng bt đng sn đi vi các th trng
khác ca nn kinh t:
Th trng BS có mi liên h mt thit vi th trng vn: BS là tài sn T
trên đt bao gm c giá tr đt đai sau khi đã đc T. Mà T to lp BS thng s
dng mt lng vn ln vi thi gian hình thành BS cng nh thu hi ngun vn
dài. Khi BS tham gia lu thông trên th trng BS, các giá tr cng nh các quyn
v BS đc đem ra trao đi, mua bán, kinh doanh đ gii quyt vn đ lu thông
tin t, thu hi vn T và mang li li nhun cho các bên giao dch. iu này chng
t th trng BS là đu ra quan trng ca th trng vn. Tuy nhiên  khía cnh
ngc li, th trng BS hot đng tt li là c s đ huy đng đc ngun vn ln
cho phát trin kinh t thông qua th chp và gii ngân.
Ngoài ra, th trng BS còn có quan h cùng chiu vi th trng xây dng và
qua đó mà bc cu ti các th trng vt liu xây dng và đ ni tht, th trng lao
đng Th trng BS phát trin s kéo theo s tng trng ca các th trng trên
và ngc li, t đó có th nhn đnh dao đng ca th trng này có nh hng lan to
ti s phát trin n đnh ca toàn b nn kinh t quc dân.
1.1.2.3 S cn thit ca vic phát trin th trng bt đng sn: Con ngi
ngoài các nhu cu v n mc, làm vic, lao đng…thì nhà  cng là mt nhu cu
không th thiu đc ca cuc sng. Hin nay trong khi dân s đang tng nhanh, quá
trình đô th hóa din ra nhanh chóng, mc sng ca ngi dân ngày càng cao kéo theo

nhu cu v nhà  và đt đai cng tng cao. Bên cnh đó thì các yu t XH nh tâm lý,
thói quen, tp quán cng nh hng ln đn vic ny sinh nhu cu v BS. Trong khi
Trang 5
đó đt đai và nhà  li có hn cho nên vic mua bán, chuyn nhng, cho thuê là
nhng hot đng tt yu phi xy ra. Trong nn kinh t th trng, khi đã có cu, cu
mang li li nhun và pháp lut không cm thì tc s có cung. Cung cu gp nhau trên
c s pháp lut cho phép s hình thành th trng. Vì thc t đã chng minh cu BS
ngày càng tng, còn cung thì b gii hn, cng nh tm quan trng ca th trng này
đi vi toàn b nn kinh t cho nên cn thit phi phát trin n đnh và bn vng th
trng này bt k trong bi cnh nn kinh t đang phn thnh hay suy thoái.
Phát trin th trng BS là mt nhu cu tt yu còn bi vì khi nn kinh t ca
mt quc gia vn hành theo c ch th trng thì mi yu t đu vào sn xut và đu
ra sn phm đu tr thành hàng hóa và hình thành các loi th trng chuyên bit phát
trin  các mc đ khác nhau. Trong điu kin đó nu không tha nhn BS là hàng
hóa, cng nh không tha nhn th trng BS thì s to nên s khuyt kém, thiu
đng b trong h thng th trng làm suy yu đng lc thúc đy ca c ch th
trng ti s vn hành ca nn kinh t. Vì vy phi tha nhn th trng BS là mt
b phn ca h thng th trng.
Ngoài ra, khi th trng BS phát trin s thúc đy quá trình nghiên cu và áp
dng các tin b khoa hc k thut, công ngh nhm đy nhanh tin đ xây dng,
nâng cao cht lng công trình thi công, ci thin h thng c s h tng phc v cho
các nhu cu trc tip ca ngi dân. Phát trin và điu hành tt th trng BS s có
tác đng thúc đy tng trng kinh t thông qua các bin pháp kích thích vào đt đai,
to lp các công trình, nhà xng, vt kin trúc…đ t đó to nên chuyn dch đáng
k và quan trng v c cu trong các ngành, các vùng lãnh th và trên phm vi c
nc. Th trng BS phát trin cng thúc đy s phát trin ca th trng hàng hóa,
th trng vn, góp phn thúc đy s phát trin chung ca nn kinh t th trng.
1.1.3 Các nhân t nh hng ti th trng bt đng sn
1.1.3.1 Các ch th tham gia:
Ü Các cá nhân, t chc kinh doanh tham gia trên th trng BS: Các cá nhân

tham gia trên th trng BS rt đa dng v thành phn, h có th là các cá nhân s
hu BS (s hu đt đai, có quyn s dng đt) tham gia vào th trng vi t cách là
ngi bán, cho thuê, th chp BS đ vay vn, dùng BS đ góp vn liên doanh hay
Trang 6
là các cá nhân có nhu cu s dng BS, khi đó h s tham gia giao dch trên th
trng vi t cách là ngi đi mua, đi thuê, hoc đn gin ch là ngi cung cp các
dch v h tr hot đng giao dch trên th trng BS. S phát trin ca th trng,
tình trng nóng, lnh, mt bng giá c ca hàng hóa BS phn ln đu do s tham gia
(c th là cung cu) ca các đi tng này trên th trng quyt đnh. Tuy nhiên th
trng BS s không phát trin đy đ nu ch có ngi mua, ngi bán đn thun
mà không có DN kinh doanh BS. S thiu vng các DN kinh doanh BS chng
nhng làm gim thiu kh nng to lp các loi hàng hoá BS mà còn làm cho hiu
qu s dng các loi tài sn BS (đc bit là đt đai) b lãng phí  mc đ cao.
Ü Hàng hóa BS: Bn thân th trng BS không t dng mà có, nó ph thuc
vào yu t khi nào BS đc coi là hàng hóa, đc trao đi, mua bán, cho thuê,
chuyn nhng. Tuy nhiên, ngun cung hàng hóa BS không phi là toàn b qu
hàng hóa BS có th có mà là lng hàng hóa BS có th và sn sàng tham gia hot
đng giao dch mua bán, cho thuê, trao đi trên th trng. Có th có ngi có nhiu
hàng hóa BS nhng nu h không có nhu cu bán, cho thuê, trao đi hoc có nhu
cu nhng mun ch mt c hi đ bán vi mt bng giá cao hn thì hàng hóa BS
đó không đc tính vào lng cung ti thi đim đó.  có ngun hàng hóa BS trên
th trng cn có s hi t ca các điu kin sau: Qu hàng hóa BS hin có phi đt
đc các tiêu chun và yêu cu ca th trng hin thi, đc th trng chp nhn v
giá tr s dng; Ngi ch s hu hàng hóa BS có nhu cu bán, cho thuê, trao đi ,
tc là sn sàng chuyn giao hàng hóa BS đó cho ngi khác; Phi có th trng
BS xut hin và qu hàng hóa BS đó tham gia vào giao dch trên th trng là
đc tha nhn. Hàng hóa BS là yu t quan trng chi phi s vn đng ca th
trng BS. Nu d báo không chính xác các yu t cung– cu hàng hóa BS s gây
ri lon th trng. Chng hn nh, nu d báo mc cu cao hn so vi thc t s dn
đn tình trng gây khan him gi to v hàng hoá BS đ cung b kích lên  mc thái

quá; hoc gây d tha loi hàng hoá này trên th trng, khi đó hàng hóa BS vi đc
tính thanh khon kém s gây  đng vn, tác đng dây chuyn ti các th trng quan
trng khác nh th trng tin t, TTCK; còn nu cu hàng hóa BS đc xác đnh
thp hn so vi thc t s dn đn vic các DN ct gim T to lp hàng hoá BS,
Trang 7
gây ra tình trng khan him trên th trng, khi đó áp lc giá tng cao, d dn đn tình
trng bong bóng kinh t, gây tác hi ti hiu qu chung ca nn kinh t.
1.1.3.2 C ch vn hành:
Nhà nc tham gia th trng BS vi t cách là ngi qun lý v mô đi vi
hot đng ca th trng BS. Nhà nc vi các công c qun lý v mô ca mình nh
h thng th tc hành chính, vn bn pháp lut, chính sách nhà , chính sách qun lý
và s dng đt công…có nh hng rt ln đn s phát trin n đnh và bn vng ca
th trng BS. Nu xây dng đc h thng vn bn pháp lut phù hp, các th tc
hành chính tinh gn, rõ ràng s thúc đy các giao dch BS phát trin, giúp Nhà nc
qun lý tt ngun tài nguyên quc gia cng nh tn thu đc ngun li ln t vic th
trng BS phát trin mang li cng nh hn ch đc nn quan liêu, tham nhng.
Còn nu các chính sách v qun lý và phân b nhà, đt công n đnh, ít thay đi s to
tâm lý yên tâm các nhà T, giúp h thc hin nhng d án chin lc lâu dài, có quy
mô ln, góp phn n đnh kinh t XH. Ngoài vic thc hin chc nng qun lý qun
lý, Nhà nc còn can thip trc tip vào th trng BS bng cách đu giá quyn s
dng đt , nhà , bán hóa giá nhà , s dng qu đt công, ngun nhà công sn cho
thuê đ điu tit th trng. Nhà nc cng thc hin các bin pháp kinh t, tài chính
thúc đy th trng BS phát trin, thc hin giám sát và qun lý vic cung cp h
thng thông tin v BS. Tt c nhng hot đng trên ca Nhà nc đu hng v
mc đích cui cùng là đm bo cho th trng BS phát trin n đnh và bn vng.
1.1.3.3 Các yu t khác: Ngoài vic chu s nh hng ca 2 nhân t đã k trên,
th trng BS còn chu nh hng bi các yu t v mô khác ca nn kinh t, nh:
Ü Chính sách thu: Thu là ngun thu chính đ xây dng và phát trin đt nc, tuy
nhiên chính sách thu có th tr nên phn tác dng hoc kém hiu qu khi tng thêm
nhiu sc thu trong khi vic đng ký và qun lý BS ca Nhà nc cha tt.

Ü Lm phát: Biu hin ca lm phát là s tng giá liên tc và lâu dài ca mc giá
chung. Lm phát đy giá ca BS tng cao, làm cho nhu cu đc s hu mt cn
nhà đ  ca ngi dân tr nên quá xa. Th trng BS di tác đng ca lm phát có
th s b trì tr, đóng bng do cung và cu không gp nhau trên th trng, t đó dn
đn ngun vn b  đng, gây tác đng xu đn nn kinh t.
Trang 8
Ü Cu trúc n ca các NHTM: Phn đông các NHTM đu có danh mc BS trong
đó các khon cho vay có th chp bng BS đu chim t trng cao, t đó xut hin
mt quan đim đc chp nhn mt cách hin nhiên rng các cuc khng hong NH
luôn liên quan ti vic cho vay quá nhiu vào lnh vc kinh doanh BS.
Ü Chính sách lãi sut, TD:  đi phó vi cuc khng hong kinh t, hoc khi cn
đt mc tiêu kim ch lm phát lên hàng đu, Nhà nc có th áp dng chính sách
tht cht tin t, mt bng lãi sut đc đy lên cao nhm thu hp lng cung tin, các
khon TD cho vay đc kim soát gt gao, đc bit là TD BS. Mc dù vy, nu m
rng TD mt cách  t vào th trng BS, nht là phân khúc th trng cao cp s li
tim n nhng nguy c gây ra hin tng bong bóng BS mi.
1.2 Th trng bt đng sn và khng hong tài chính
1.2.1 Khng hong tài chính và tác đng đi vi th trng bt đng sn
Nn kinh t toàn cu không th thoát khi quy lut tng trng ri suy tàn. Ngi
ta coi khng hong là hu qu tt yu sau mt k tng trng nóng và là du hiu tt
cho thy mt giai đon hi sinh mi sp bt đu. Khng hong có th do cách điu
hành nn kinh t thiu hp lý sau mt thi gian phát trin nóng, hoc là kt qu ca s
lng đon tài chính, trc li ca mt s t chc cá nhân có tm nh hng tài chính
rng ln. Khi khng hong xy ra toàn b nn kinh t s b nh hng nng n và th
trng BS cng s b tác đng bi:
1.2.1.1 Th trng bt đng sn b nh hng bi nhng bin pháp đi phó
vi khng hong tài chính ca Chính ph : Tri qua lch s các cuc khng hong,
mt s phng thc chng khng hong thng đc Nhà nc áp dng nh:
Ü Thc thi chính sách tin t tht cht, u tiên chng lm phát: ây là bin
pháp đc dùng đu tiên và chính yu trong tình trng nn kinh t đang phát trin quá

nóng, lm phát gia tng. Bng các công c nh tng lãi sut chit khu, tái chit khu,
tng t l d tr pháp đnh, không phát hành thêm tin vào lu thông. Lãi sut tng
cao, gánh nng chi phí lãi vay làm cho nhng ngi có nhu cu tht s v BS cng
tr nên e ngi khi vay tin đ T. Các NHTM cng b đy vào cuc chy đua lãi sut,
n xu và nhng ri ro thanh khon xut hin. V phn các DN kinh doanh BS,
Trang 9
thiu vn cng vi vic gia tng chi phí đu vào làm cho tin đ các d án b chm
li, các hot đng giao dch mua bán tr nên trì tr
Ü Công b các gói kích thích kinh t: ây là phng thc không th thiu trong
vic chng li suy thoái kinh t sau thi k khng hong. Vic tht cht chính sách
tin t và nhng h ly do khng hong tài chính gây ra đã nh hng trc tip ti
mi DN, ngi dân và đc bit là nhng ngi nghèo. Các phng thc tip cn
ngun vn đ duy trì hot đng kinh doanh, sinh hot ca ngi dân ngày càng tr
nên khó khn hn. ây là lúc chính ph s h tr mt lng tin ln đ phát trin T
công, nâng cao đi sng ngi dân, đc bit là ngi nghèo hoc tht nghip, to điu
kin giúp các DN trc đây làm n có hiu qu, có thang đim TD an toàn hoc có
nh hng ln đn nn kinh t đc vay vn đ vt qua khó khn. iu khác bit
ca vic bm tin sau khng hong nhm ngn chn đà suy thoái đó là tp trung tin
đ kích thích XH làm ra ca ci thc s nhm nâng cao đi sng vt cht cng nh
tinh thn ca toàn dân thay vì bm tin đ đu c vào nhng giá tr o nh BS và
CK Tuy mc đích ca phng pháp này đã đc xác đnh không phi nhm vào vic
cu vãn th trng BS nhng vic chính ph công b các gói kích thích kinh t vn
thi mt lung gió mi, to cho các cá nhân, t chc kinh t tâm lý lc quan, hy vng
vào s hi phc ca nn kinh t, do đó th trng BS cng tr nên khi sc hn.
Tuy nhiên tùy theo bn cht và hoàn cnh xy ra cuc khng hong, Nhà nc
nghiên cu b sung thêm nhng vn bn pháp lut cng nh nhng phng thc
chng khng hong mi cho phù hp nh gii hn khi lng TD trên s tin gi
nhn đc, m rng biên đ t giá, hoãn- giãn n cho các DN, h tr lãi sut…
1.2.1.2 Th trng bt đng sn b nh hng bi tâm lý nhà đu t trong cuc
khng hong, h có th:

Ü Tit kim chi tiêu: Kinh t gim phát, thu nhp gim, tht nghip gia tng dn
đn cu trên th trng BS (sc mua, chuyn nhng, thuê…) gim, hàng hóa BS
 đng, t đó các DN s thiu vn trin khai d án, dn đn thu hp, tinh gin b máy
nhân s nhm gim thiu chi phí. Khi đó, mc sng ngi lao đng càng b h thp,
đng tin b mt giá nên ngi dân li tích cc tit kim trong chi tiêu, to ra mt
vòng tròn ln qun làm cho th trng BS càng thêm m đm.
Trang 10
Ü C cu li danh mc T: Khng hong xy ra, kinh t suy thoái, các nhà T
phi xem xét li danh mc T, duy trì nhng khon T mang li hiu qu cao và ct
gim mt s khon không cn thit đ T sao cho hiu qu và hp lý, hn ch thp
nht nhng thit hi có th xy ra. Thông thng các nhà T s chuyn đi t nhng
danh mc T đã phát trin nóng nh BS, CK sang nhng khon mc an toàn hn là
vàng, USD, trái phiu chính ph và tit kim…Th trng BS b tác đng là điu
không th tránh khi.
1.2.1.3 Các Ngân hàng Thng mi sit cht tín dng gây tác đng ln đi vi
th trng bt đng sn: Ti VN cng nh các nc, ngun vn có tính quyt đnh
và gi vai trò ln nht cung cp cho th trng BS vn là ngun vn vay t NHTM.
Nhng trong bi cnh khng hong kinh t, n xu gia tng mà ch yu các khon n
xu này thng ri vào các khon vn cho vay BS thì vic các NH dè dt hn trong
vic cho vay BS cng là điu d hiu. Khi đó h thng NH có xu hng gim TD
đi vi các đi tng đi vay đ T kinh doanh BS vì h thng NH luôn b sc ép
thu hi n đi vi các đi tng này. Nh vy ngun cung tài chính trên th trng
BS s gim, đi kèm vi nó là nhng thay đi, chuyn hng trong chính các nhà T
đ mt mt nhm giãn đc thi gian đáo hn ca các khon vay t NH, mt khác
tng thêm ngun vn đ trin khai các giai đon tip theo ca d án. Nhiu nhà T,
nhiu d án đang trin khai nhng thiu vn, li b t chi các khon vay đ T tip,
hàng hóa BS  đng trong khi phi thanh toán n vay đn hn nên mt b phn DN
T, kinh doanh BS có th lâm vào phá sn, n nn, th trng BS s tr nên trì tr.
1.2.2 Nghiên cu v bong bóng bt đng sn cùng nhng tác đng
Hin tng bong bóng kinh t (còn gi là “bong bóng đu c”, “bong bóng th

trng”, “bong bóng tài chính” ) là tình trng th trng trong đó giá hàng hóa hoc
tài sn giao dch tng đt bin đn mt mc giá vô lý hoc mc giá không bn vng.
Mc giá cao thái quá này ca th trng không h phn ánh mc đ tha dng hay sc
mua ca ngi tiêu dùng theo nh các lý thuyt kinh t thông thng. Quá trình hình
thành bong bóng có liên quan đn đu c hoc do tác đng ca TD.
Trang 11
1.2.2.1 Theo tác gi Franklin Allen & Gale Douglas (2000), có hai trng
thái bong bóng có liên quan trc tip ti th trng bt đng sn do tác đng ca
tín dng nh sau:
Bong bóng xy ra do chuyn dch ri ro: đây là khái nim xut hin khong gia
nhng nm 1970, theo đó nhà T vay tin đ T vào các tài sn cha tn ti. Lúc này
s dch chuyn ri ro khin cho vic đnh giá vt tri lên so vi giá tr c bn ca tài
sn, sinh ra bong bóng. Thng bong bóng này làm cho khng hong nu xy ra sau
đó thì s trm trng hn.
Bong bóng xy ra do s gia tng đt ngt các khon TD BS: Tng trng nhanh
ngun TD ging nh đng viên ngi ta đ thêm tin vào các v T ri ro  hin ti,
điu này gây tác đng ln lên giá tài sn. Trong sut quá trình s có nhiu thay đi
quan trng.  tm chính sách v mô, theo Allen và Gale, dng bong bóng này cng
thng gây nhng tác đng rt khó d báo lên hành vi các trung gian tài chính, quá
trình tái to tin và đ n đnh chung toàn h thng tài chính.
1.2.2.2 Bong bóng bt đng sn xy ra do đu c: Bong bóng kinh t cng
có th xut hin khi có hin tng đu c đi vi BS, làm cho giá b đy lên cao, do
vy càng khuyn khích hot đng đu c hn na. C ch ca bong bóng kinh t dng
này thng đc gii thích bng mt lý thuyt có tên là “lý thuyt v k ngc hn”.
Lý thuyt này gii thích hành vi ca nhng ngi tham gia vào mt th trng vi s
lc quan thái quá (anh ngc). Nhng anh ngc này sn sàng mua nhng hàng hóa
đc đnh giá quá cao, vi mong đi s bán nó cho mt tay đu c tham lam khác (k
ngc hn)  mt mc giá cao hn nhiu. Bong bóng s tip tc phình to thêm chng
nào mà anh chàng ngc này vn còn tìm đc mt k ngc hn mình sn sàng mua
nhng hàng hóa đó. Và bong bóng kinh t s kt thúc khi anh ngc cui cùng tr

thành k ngc nht, là ngi tr giá cao nht cho th hàng hóa đc đnh giá quá cao
và không tìm đc ngi mua nào khác cho chúng, lúc đó bóng n.
1.2.3 Giai đon th 2 ca bong bóng bt đng sn
Nhng d án T BS thng đc cho vay  mc rt cao. NH c gng t bo v
bng vic yêu cu nhng t l vay trên giá tr tài sn đm bo thp, đa ra nhng giao
kt tài chính dài hn hn, và các điu khon cho vay kht khe nhm đ phòng nhng
Trang 12
hành vi mo him ca nhng nhà T BS sau khi đc vay tin. Nhng khi th
trng BS tr nên nóng hn thì nhng tiêu chun bo him cng tr nên xu hn. 
đu giai đon th 2 này, xu th khng hong vn cha đc nhn ra, th trng tip
tc phình to. Mt s NH có th pht l nguy c ca mt tai ha bi h tin rng h có
th đc bo v khi tai ha xy ra. Thc t quc gia nào cng xây dng mt mng
li an toàn cho nhng t chc TD, nhm đ phòng khng hong bt ngun t h
thng NH có th làm ngòi n cho mt cuc khng hong tài chính bng vic phá v
nhng h thng thanh toán và làm gián đon các lung TD cho các công ty đang ph
thuc vào NH, t đó gây suy thoái cho nn kinh t. Tuy nhiên h thng NH d b tn
tht đi vi mt cú sc thanh khon vì chúng cung cp tài chính cho nhng tài sn
không rõ ràng, và không hoàn ho có th bán ngay đc (nh nhng khon vay BS)
vi các khon n ngn hn. Nhng ngi gi tin có th thy đc nhng thông tin
bt li đi vi NH và h hiu rng nhng NH thng cho vay  mc cao. Vì vy, khi
có cú sc (s sp đ trong giá BS) xut hin, h s đ xô rút ht tin gi, buc h
thng NH phi gánh chu nhng tn tht trong vic bán tháo, bán r đ thanh lý nhng
tài sn th chp hoc đi vay vi mc lãi sut cao hn bình thng. Cui giai đon th
2 này, giá BS bt đu gim, tuy nhiên khi đó các nhà T nói chung vn còn lc
quan, nhng nhà đu c vn tip tc nhy vào th trng. Mt s trì hoãn dài thng
xut hin trc khi vn đ v n đc nhn ra và đc gii quyt. Lý do ca s trì
hoãn này là các cp chính quyn giám sát thng do d khi tha nhn quy mô ca cn
khng hong, h lo lng vic tha nhn mang tính cht công đi vi phm vi ca s
v n có th làm gim s tín nhim và tng nguy c cho mt cuc khng hong tài
chính. ng thi tâm lý mong ch giá BS quay v mc tng đt đc trc khi

gim đa ra mt lý do cho vic trì hoãn, vi hy vng rng s loi b đc vn đ nan
gii. Trong thc t, các cp chính quyn giám sát đã mo him khi chu đng đ ch
đi giá BS s đo chiu.
1.2.4 Bùng n bong bóng bt đng sn
 giai đon này, có mt s sp đ trong giá tr BS. Ngi ta thng gn khái
nim bong bóng vi sp đ. Có th hiu sp đ là hin tng suy gim nhanh và ln
ca tng giá tr toàn th trng, thông thng là gn vi s v ca mt bong bóng.
Trang 13
Khi s sp đ bt đu, xu hng đ xô rút tin có chiu hng gia tng. Tính nguy
him ca vic đ xô rút tin có liên quan ti mt chính sách công hn là có liên quan
hoàn toàn ti chính sách riêng ca mt NH và nhng khách hàng ca nó, bi vì vic
đánh mt nim tin v kh nng thanh toán ca mt NH này có th nh hng đn các
NH khác. Nhng nguyên lý tâm lý hành vi tài chính cho thy nhà T càng ít hiu bit
thì h càng d b cun theo ý kin đám đông (hiu ng by đàn). Hành vi này là con
dao hai li bi vic tháo chy khi th trng ca mt ngi không có nh hng
quá ln ti thông tin hay cht lng th trng, tuy nhiên hiu ng by đàn li s làm
v vn th trng. Cng cn nói thêm, NH cng đóng vai trò ln trong vic phá giá tr
thc ca BS. S gim giá BS s trc tip làm gim ngun vn ca NH do vic
gim giá tr ca BS mà NH đang cm c, làm gim cung TD cho BS. Bên cnh đó,
h thng kim soát ca NH s phn ng li s suy gim vai trò ca ngun vn NH
bng cách đa ra nhiu th tc cho vay vn ngt nghèo hn, tht cht TD BS. S st
gim đt ngt ca TD BS s to thêm sc ép đ gim giá BS. Vic này cng ging
nh vic gim bt cho vay đi vi các khu vc khác ca nn kinh t khi NH c gng
xây dng li các ngun d phòng và ngun vn đ đi phó vi s gia tng ri ro ca
vic tr n không đúng hn, bng cách n đnh mt t sut vn cao hn và thc hin
d phòng linh hot hn đ phòng nga nhng tn tht tim n. Khi thiu s h tr t
phía h thng NH thì th trng BS b đóng bng. Các cuc khng hong tài chính
châu Á gn đây cho thy, BS bùng n thng kt thúc khi NH v n. Bi vì BS có
ngun cung không thay đi (ít nht là trong ngn hn) và tính thanh khon kém, khi
giá BS st gim, h thng NH khó lòng phn ng nhanh đ làm gim bt s thit hi

nu không có s tr giúp t phía chính ph.
Kt lun chng 1
Các nhà kinh t hc nhn đnh bong bóng kinh t nh mt hin tng gây tác đng
tiêu cc lên nn kinh t, bi vì các ngun lc đc phân b vào nhng mc đích
không ti u. Khi bong bóng v, nó có th gây thit hi mt khi lng ca ci khng
l đng thi kèm theo mt giai đon bt n kinh t kéo dài. Hu qu ca bong bóng
kinh t không ch tàn phá nn kinh t ca mt quc gia mà nh hng ca nó có khi
còn lan ra ngoài biên gii. Trong lch s TTCK, th trng BS và các th trng
Trang 14
khác đã xy ra vô vàn nhng bong bóng nh vy. Vn đ là hu qu ca s v bong
bóng đn đâu, có nm trong tm chu đng ca nn kinh t hay không. Có nhiu hu
qu, c xu và tt, không th lng đc trc khi bong bóng n. Và liu có các c
ch hu hiu đ đi phó vi nhng bin đng bt thng hay không? y mi là vn
đ cn xem xét. Làm sao đ tránh hay hn ch tác hi ca các bong bóng là vn đ
chính sách hóc búa. Có th làm lnh nhng cn st th trng bng nhiu bin pháp,
can thip hành chính mt cách nóng vi, không cân nhc thng là bin pháp ti t
nht. Dùng các công c th trng, nâng cao nhn thc, to c ch phòng nga ri ro
và tng cng tuyên truyn, giáo dc có th là nhng bin pháp có hiu qu lâu dài.

Trang 15
Chng 2: Khng hong tài chính M nm 2008 và nhng tác đng đi vi th
trng bt đng sn nc M- Bài hc kinh nghim cho Vit Nam
2.1 Khng hong tài chính M nm 2008
2.1.1 Khng hong tài chính M nm 2008- Din bin và nguyên nhân
2.1.1.1 Din bin ca cuc khng hong:
Sau khi bong bóng trên th trng BS M phát trin đn mc cc đi và v vào
nm 2005, các cá nhân gp khó khn trong vic tr n. Nhiu t chc TD cho vay
mua nhà gp khó khn vì không thu hi đc n. Giá nhà  gim nhanh khin cho các
CDO, MBS do các NH T phát hành b gim giá nghiêm trng. Kt qu là bng cân
đi tài sn ca các t chc này xu đi và xp hng TD ca h b st gim. Khng
hong TD nhà  th cp n ra. Tháng 8/2007, mt s t chc TD ca M nh New
Century Financial Corporation phi làm th tc xin phá sn. Mt s khác ri vào tình
trng c phiu b mt giá mnh nh Countrywide Financial Corporation. Do lo s, các
cá nhân, t chc gi tin  các t chc TD này đã  t đn rút tin làm cho tình hình
càng thêm khó khn. Nguy c khan him TD hình thành. Cuc khng hong tài chính
chính thc n ra. Tác đng ca cuc khng hong n di chun ngày càng tr nên
sâu rng khi hàng lot các tp đoàn tài chính tên tui ca M b sp đ. Sau khi Bear
Stearns (NH môi gii và T ln th 5 ph Wall) b JP Morgan Chase mua li vi giá
2USD/c phn vào tháng 3/2008, hàng lot nhng tp đoàn hàng đu ca M cng ni
gót nhau sp đ. Fannie Mae, và Freddie Mac (hai công ty đc chính ph bo tr đ

mua nhng khon cho vay có th chp t các NHTM, sau đó bán li trên th trng,
nm gi khong 70% các khon bo đm cho vay mua nhà  M) b quc hu hóa;
Lehman Brothers( tp đòn CK và NH T ln th 4 nc M) b phá sn vào tháng
8/2008, chm dt 158 nm hot đng; NH T ln th 3 ca M là Merrill Lynch b
Bank of America mua li; tp đoàn bo him hàng đu ca M là AIG cng ch tm
yên sau khon ng cu 85 t USD ca chính ph M; 2 tp đoàn Goldman Sachs và
Morgan Stanley cng bt ng quyt đnh chuyn đi mô hình NH T sang mô hình
NH m đ tng cng kh nng thu hút ngun vn nhm đi phó vi tình hình thanh
khon ngày càng khó khn…Có th nói cuc khng hong này là nguyên nhân chính
làm cho nn kinh t M ri vào đt suy thoái nghiêm trng nht k t sau Chin tranh
Trang 16
th gii th hai. T tháng 1 đn 9/2008, bình quân mi tháng có 84 ngàn lt lao đng
ti M b mt vic làm. T M, cuc khng hong đã lan ra toàn cu, gây thit hi
nng n cho nn kinh t th gii. (Ngun Asset.vn)
2.1.1.2 Nguyên nhân khng hong
Cn c vào din bin ca cuc khng hong có th thy, s bùng n ca bong
bóng BS là nguyên nhân khi phát đa nn kinh t M đi vào khng hong, trong
đó, yu t gc r làm trm trng thêm cuc khng hong chính là các phát kin tài
chính, c th là các công c tài chính phái sinh da trên tài sn th chp. CK hóa và
các sn phm ca quá trình này nh các công c T kt cu đ mua bán (MBS,
CDO), n có th chp đc bo đm (MCO) và các loi tng t là mt phát minh
ln v công c tài chính. Tuy vy, vì có ít nht 4 loi ch th kinh t liên quan đn quá
trình CK hóa thay vì 2 loi ch th kinh t là ngi đi vay- th chp và ngi cho vay-
nhn th chp nh truyn thng nên đã tn ti nhng ri ro h thng, trong khi đó mô
hình giám sát tài chính ca M trc khng hong không đ nng lc giám sát các ri
ro này. Các loi ch th kinh t khác xut hin trong quá trình CK hóa là Bo him
cho các sn phm CK hóa nh hp đng hoán đi tn tht TD (CDS), các th ch nh
th ch mc đích đc bit (SPV) và các MBS, CDO. Nhng ri ro mang tính h thng
đã tn ti và mt khi bong bóng kinh t bùng n thì d gây phn ng dây chuyn làm
mt lòng tin  các ch th liên quan. Ni dung ca CK hóa là các NH T gp các loi

tài sn khác nhau vi cht lng không tng đng thành mt và phát hành CK da
trên s bo đm bng các tài sn đó vi suy ngh làm nh vy s gim đi ri ro tim
tàng so vi vic phát hành CK ch da vào tng loi tài sn riêng l. Các loi CK t
các tài sn tng hp đc các NH T đnh giá ri phát hành ra công chúng, các NH 
M và các đnh ch tài chính trên toàn cu thông qua các qu bo h, trong đó có
nhiu đnh ch không đc giám sát cht ch. iu này đã làm dch chuyn ri ro t
NH sang các t chc khác. Các NH T tip tc tr li vi nhng ngi đi vay th
chp, dùng nhiu tin hn đ mua vn t cm c. Vy chính nhng công c này đã
làm phình to bong bóng giá BS khi nó đc quay theo vòng tròn: “cho vay th chp-
CK hóa các tài sn th chp- tin thu đc t CK li tip tc cho vay th chp”. Khi
lãi sut gia tng, bong bóng xì hi vì th trng BS tut dc, kéo theo s tut dc
Trang 17
ca TTCK. Giá tr th trng ca các NH T b st gim dn đn phá sn, khng
hong bùng n.
Tuy nhiên, nu phân tích k hn có th thy thc t nguyên nhân sâu xa gây ra
cuc khng hong tài chính trm trng này là do nn kinh t M mt thng bng.
Trong khi hu ht các quc gia trên th gii thúc đy tng trng kinh t thông qua
T và đy mnh xut khu thì nc M đã chn cho mình mt con đng riêng đ
duy trì đà tng trng kinh t đó là khuyn khích và đy mnh tiêu dùng ni đa. Tiêu
dùng ca ngi dân M hin đang chim t trng ln ti 70% GDP, dn dn đã tr
nên quá mc và đc khuyn khích bi s d dãi ca các t chc TD cho vay tiêu
dùng, chính điu này đã to khon thâm ht thng mi cc ln trong nn kinh t và
làm cho nn kinh t tr nên mt thng bng.  tài tr cho các khon thâm ht này,
M đã s dng bin pháp vay n nc ngoài bng cách phát hành trái phiu ra toàn
th gii. Tính chung t nm 2004 đn nm 2009, bình quân mi ngày nc M vay
n thêm 2 t USD. C s cho vic mn n mt cách mnh dn nh vy là lp lun “
H thng kinh t bao gi cng có kh nng t điu chnh v mc cân bng và thâm
ht thng mi ca M s đc bù đp bi các khon T ca các nc trên th gii
quay ngc tr li nc M và cán cân thanh toán s vn cân bng”. Tuy nhiên theo
l thông thng, khi thâm ht thng mi ca mt quc gia tng lên liên tc trong

nhiu nm thì đng tin ca quc gia đó nhiu kh nng s phi gim giá do NHTW
có th phi in thêm tin nhm tài tr cho khon thâm ht này. Ngoài ra nu nc M
tip tc s dng các khon n nc ngoài đ tài tr cho tiêu dùng thì khi các khon n
này đáo hn, mt khi lng ln đng USD s đc in ra đ tr n, khi đó đng tin
này s không còn hp dn các nhà T. Xu hng này nu xy ra s tip tc kích thích
gii đu c thc hin mt cuc tn công tin t chng li đng USD và do đó trong
hoàn cnh xu nht có th gây ra khng hong nghiêm trng. USD mt giá, lòng tin
ca công chúng vào trin vng kinh t xu đi lp tc s dn ti vic ngi tiêu dùng
ct gim chi tiêu, lúc này nc M mt đi đng lc chính ca mình cho tng trng
và chìm vào suy thoái toàn din. Các t chc TD phi chu hu qu đu tiên do không
có kh nng thu hi nhng khon cho vay d dãi. Các khon vay này li đc CK hóa
và bán cho gii T khin cho tình hình càng tr nên ti t hn khi gii T b thit hi