Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường Bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

LỜI MỞ ðẦU


Tính cấp thiết của ñề tài :
Mặc dù mới ñược hình thành trong một khoảng thời gian chưa lâu nhưng
ñến nay, thị trường Bất ñộng sản Việt Nam nói chung và ở TP.HCM nói riêng ñã
ñược nhiều nước trên thế giới ñánh giá cao. Chính thị trường Bất ñộng sản ñã
góp phần thúc ñẩy quá trình hiện ñại hóa và ñô thị hóa, mang lại nhiều giải pháp
nhà ở cho các tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn ñầu tư cho nền
kinh tế. Có thể nói, thị trường Bất ñộng sản ngày càng ñóng vị trí quan trọng
trong nền kinh tế xã hội ở nước ta.
Cùng với khả năng phát triển mạnh mẽ, thị trường Bất ñộng sản cũng
không thể tránh khỏi những tác ñộng từ nhiều hướng như: tâm lý dân cư, sự chu
chuyển luồng vốn ñầu tư qua lại giữa các thị trường, các chính sách tín dụng,
các quy ñịnh về ñất ñai, nhà của nhà nước. Chính vì lẽ ñó, thị trường Bất ñộng
sản ñã trải qua nhiều giai ñoạn thăng hoa nhưng cũng có những thời kỳ trầm
lắng.
Với nhiều nỗ lực trong hoạt ñộng quản lý, nhà nước ñã ban hành nhiều
chính sách ñể ñiều tiết thị trường Bất ñộng sản nhằm ñảm bảo thị trường luôn ñi
theo một quỹ ñạo lành mạnh và là ñộng lực phát triển nền kinh tế. Tuy nhiên,
những tác ñộng tích cực ñến thị trường từ những chính sách luôn ñòi hỏi một
khoảng thời gian cần thiết ñể phát huy hiệu quả, và hơn thế nữa, rất nhiều chính
sách ñược ban hành, ở bất kỳ quốc gia nào, cũng phải ñánh ñổi những lợi ích
kinh tế trước mắt ñể ñạt ñược hiệu quả lâu dài và bền vững. Do ñó, những thay
ñổi về chính sách tài chính, chính sách tiền tệ, tín dụng, sự thay ñổi các sắc thuế
liên quan ñến Bất ñộng sản, cùng những tác ñộng lớn từ sự mất cân ñối cung-cầu
trên thị trường Bất ñộng sản, kèm theo ñó là tình hình lạm phát, sự bất ổn của

kinh tế toàn cầu, hiện tượng suy thoái thị trường Bất ñộng sản ở nhiều nuớc trên
thế giới ñã khiến thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM từ ñầu năm 2008 ñến nay
ñã gặp nhiều trở ngại trong luồng gió phát triển mạnh mẽ. ðứng trước thực trạng
trên, việc nghiên cứu tìm ra các giải pháp giúp thị trường Bất ñộng sản tại
TP.HCM phát triển và hoạt ñộng ổn ñịnh là việc hết sức cấp thiết trong thời ñiểm
này

Mục ñích nghiên cứu:
ðề tài " Phát triển thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM trong giai ñoạn
hiện nay thông qua các giải pháp tài chính" ñược tác giả thực hiện với mong
muốn phân tích những hạn chế trên thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM , tìm
hiểu những phương thức hiệu quả trong việc phát triển thị trường Bất ñộng sản
của nhiều nước trên thế giới qua các giải pháp tài chính, từ ñó ñề ra những giải
pháp tài chính phù hợp với tình hình trong nước nói chung và TP.HCM nói riêng
ñể giúp thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM vượt qua những khó khăn, ñứng
vững và phát triển trong hoàn cảnh hiện nay.
ðối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu:
ðối tượng nghiên cứu của ñề tài là thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM.
Phạm vi thời gian nghiên cứu là giai ñoạn từ ñầu năm 2008 ñến hết Quý II
năm 2008. ðây là giai ñoạn có nhiều biến ñộng mạnh trên thị trường Bất ñộng
sản tạp TP.HCM trong vòng 2 năm trở lại ñây.
Trên cơ sở lý thuyết Tài Chính Công, Quản Trị Rủi Ro Tài Chính, Phân
Tích Chính Sách Thuế, Tài Chính Tiền Tệ, ñề tài ñược thực hiện dựa trên các
phương pháp:
 Phương pháp so sánh: ñược tác giả sử dụng ñể so sánh sự biến ñộng trên thị
trường Bất ñộng sản giữa giai ñoạn nghiên cứu với các giai ñoạn trong quá khứ
 Phương pháp diễn dịch và tổng hợp: ñược tác giả sử dụng ñể làm cơ sở cho
việc làm rõ các thực trạng và ñề xuất các giải pháp nhằm phát triển thị trường Bất
ñộng sản tại TP.HCM

 Bên cạnh ñó, tác giả còn tìm hiểu, tóm lược những kết quả nghiên cứu trước
ñó ñể bổ sung cho việc nghiên cứu ở ñề tài này.



Bố cục của ñề tài: Về cơ bản, ñề tài ñược sắp xếp gồm 3 chương như sau:
 Chương 1: Tổng quan về thị trường Bất ñộng sản
 Chương 2: Thực trạng tình hình phát triển của thị trường Bất ñộng sản tại
TP.HCM trong thời gian qua
 Chương 3: Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường Bất ñộng sản tại
TP.HCM trong giai ñoạn hiện nay

Chương 1:
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN

1.1 Tổng quan về thị trường Bất ñộng sản:
1.1.1 Khái niệm, ñặc ñiểm của Bất ñộng sản và thị truờng Bất ñộng sản:
1.1.1.1 Khái niệm bất ñộng sản:
Việc phân loại tài sản thành “Bất ñộng sản” và “ðộng sản” có nguồn gốc
từ Luật cổ La Mã, theo ñó bất ñộng sản không chỉ là ñất ñai, của cải trong lòng
ñất mà còn là tất cả những gì ñược tạo ra do sức lao ñộng của con người trên
mảnh ñất. Bất ñộng sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng… và tất cả những gì liên quan ñến ñất ñai hay gắn liền với ñất ñai, những
vật trên mặt ñất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới ñều thống nhất ở chỗ coi Bất ñộng
sản gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét ñặc thù riêng thể hiện ở quan ñiểm phân
loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm
bất ñộng sản và ñộng sản”.
Hầu hết các nước ñều coi Bất ñộng sản là ñất ñai và những tài sản có liên
quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của
ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, ðiều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, ðiều 94, 96 Luật Dân sự Cộng
hoà Liên bang ðức…). Tuy nhiên, Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là “mảnh
ñất” chứ không phải là ñất ñai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ñất ñai
nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn
liền” với ñất ñai ñược coi là Bất ñộng sản. ðiều 520 Luật Dân sự Pháp quy ñịnh
“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là Bất ñộng sản, nếu ñã bứt khỏi
cây ñược coi là ñộng sản”. Tương tự, quy ñịnh này cũng ñược thể hiện ở Luật

Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi ñó, ðiều 100
Luật Dân sự Thái Lan quy ñịnh: “Bất ñộng sản là ñất ñai và những vật gắn liền


với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu ñất ñai”. Luật Dân sự
ðức ñưa ra khái niệm Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai và các tài sản gắn với ñất.
Như vậy, có hai cách diễn ñạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì ñược coi
là “gắn liền với ñất ñai”, và do vậy là Bất ñộng sản; thứ hai, không giải thích rõ
về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn
liền với ñất ñai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy ñịnh về Bất ñộng sản ñã có những ñiểm
khác biệt ñáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này
một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác,
ñưa ra khái niệm chung về Bất ñộng sản là “những ñối tượng mà dịch chuyển sẽ
làm tổn hại ñến giá trị của chúng”. Bên cạnh ñó, Luật này còn liệt kê những vật
không liên quan gì ñến ñất ñai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…”
cũng là các Bất ñộng sản.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt
Nam, tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do
pháp luật quy ñịnh”.
Như vậy, khái niệm Bất ñộng sản rất rộng, ña dạng và cần ñược quy ñịnh
cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là Bất
ñộng sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục Bất ñộng sản. Hơn
nữa, các quy ñịnh về Bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở
mà cho ñến nay chưa có các quy ñịnh cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.1.2 ðặc ñiểm của Bất ñộng sản :
Bất ñộng sản có những ñặc ñiểm sau:
 Tính cố ñịnh và lâu bền: Bất ñộng sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ

thể của ñất ñai, và ñất ñai là tài nguyên quốc gia không thể thay ñổi diện tích,
nếu ñất ñai ñó không phải là hàng hoá thì bất ñộng sản gắn trên ñó cũng khó
khăn trong vận ñộng với tư cách là hàng hoá. Bất ñộng sản là tài sản không thể
di dời nên hồ sơ mô tả bất ñộng sản ghi nhận sự biến ñộng theo thời gian về
hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất ñịnh và
là yếu tố ñặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường bất ñộng


sản. Tính lâu bền ñược thể hiện rõ trong quá trình sử dụng ñất ñai, bởi vì ñất
ñai không bị hao mòn.
 Tính khan hiếm ñặc biệt: Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng dân
số làm cho nhu cầu về ñất ñai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi ñó tổng cung ñất
ñai thì không thay ñổi. Chính vì vậy giá cả ñất ñai có xu hướng ngày càng gia
tăng.


 Tính cá biệt lớn và chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không có bất ñộng
sản nào trên thị trường là giống nhau vì mỗi bất ñộng sản ñược xác lập trên một
diện tích cụ thể của ñất ñai với vị trí ñịa lý, ñịa hình, kiểu dáng kiến trúc, cơ sở
hạ tầng,…khác nhau. Tuy bất ñộng sản mang tích cá biệt cao nhưng trong
những trường hợp có những thay ñổi lớn xung quanh bất ñộng sản nào ñó sẽ có
những tác ñộng mạnh về nhu cầu và giá cả của bất ñộng sản ñó.


 Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nước ban
hành cũng như các hoạt ñộng trong lĩnh vực kinh tế -văn hoá- xã hội : Do ñất
ñai là tài sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm
làm giảm những tác ñộng xấu ñến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực có
ñược từ thị trường bất ñộng sản. Bên cạnh ñó, do bất ñộng sản nằm trong một
không gian nhất ñịnh nên nó chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tạp quán, tâm lý,

thị hiếu, môi trường sống của cộng ñồng dân cư khu vực và nó còn chịu ảnh
hưởng bởi các yêu tố liên quan ñến nhiều ngành kinh tế, khoa học- kỹ thuật,
nghệ thuật kiến trúc, môi trường,…
1.1.1.3 Hàng hóa bất ñộng sản:
Hàng hóa bất ñộng sản là bất ñộng sản ñược ñem trao ñổi, mua bán trên
thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hoá bất ñộng sản có thể
xác ñịnh gồm hai loại chủ yếu : ñất ñai và các vật kiến trúc ñã xây dựng gắn
liền với ñất. Có những bất ñộng sản không phải là hàng hóa như các công trình
hạ tầng công cộng, ñất ñai bị cấm mua bán,…
Cũng giống như những hàng hoá khác, hàng hóa bất ñộng sản cũng có hai
thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị. Do ñặc ñiểm riêng có mà bất ñộng sản
ñược xem là hàng hoá ñặc biệt. Hàng hóa bất ñộng sản có những ñặc trưng sau:
• Tổng cung ñất ñai là cố ñịnh và việc cung ứng ñất ñai phù hợp cho từng
mục ñích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước. Do ñó giá cả


bất ñộng sản luôn có xu hướng ngày càng tăng lên, và cung hàng hóa bất
ñộng sản kém co giãn so với giá.
• Thời gian giao dịch hàng hoá bất ñộng sản dài hơn so với các giao dịch
hàng hoá thông thường, bởi vì giao dịch bất ñộng sản không chỉ giao
dịch bản thân bất ñộng sản mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của bất
ñộng sản ñó nữa. Do ñó chi phí giao dịch thường khá cao.
• Tính thanh khoản kém do hàng hoá bất ñộng sản thường có giá trị khá
cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hoá thành tiền mặt
chậm.
• Hàng hoá bất ñộng sản ñược sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, và chịu
ảnh hưởng các yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng ñồng.
1.1.1.4 Khái niệm thị trường bất ñộng sản:
Thị trường bất ñộng sản là thị trường mà các nghiệp vụ giao dịch, mua
bán và trao ñổi về bất ñộng sản ñược diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về bất

ñộng sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ ñược coi là quan hệ thị trường và
tạo nên thị trường bất ñộng sản.
Tuy nhiên bất ñộng sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không
chỉ ñược mua bán, mà còn là ñối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê,
thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do ñó, thị trường bất ñộng sản hòan chỉnh
không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất ñộng sản mà còn là
nơi diễn ra các giao dịch liên quan ñến bất ñộng sản như cho thuê, thế chấp, bảo
hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất ñộng sản có thể hiểu một
cách khái quát như sau: Thị trường bất ñộng sản là tổng thể các giao dịch về bất
ñộng sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và
thời gian nhất ñịnh.
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân lọai thị
trường bất ñộng sản theo nhiều tiêu thức khác nhau
• Căn cứ theo loại hàng hóa bất ñộng sản, người ta có thể chia thị trường
bất ñộng sản thành các thị trường ñất ñai, thị trường nhà ở, thị trường bất ñộng
sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất ñộng sản dùng cho văn phòng, công sở,
thị trường bất ñộng sản công nghiệp


• Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường,
người ta có thể chia thị trường bất ñộng sản thành thị trường mua bán, thị trường
thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm.
• Căn cứ theo trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất
ñộng sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng ñất (giao ñất, cho thuê
ñất) hay còn gọi là thị trường ñất ñai, thị trường xây dựng các công trình ñể bán
và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường
thứ cấp)
• Căn cứ theo mức ñộ kiểm sóat, người ta có thể phân chia thị trường bất
ñộng sản thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm sóat của nhà nước,
hay thị trường phi chính thức là thị trường không ñược kiểm sóat của Nhà nước.

1.1.1.5 ðặc ñiểm thị trường bất ñộng sản:
 Thị trường Bất ñộng sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không
tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của ñất nước.
Bất ñộng sản là một loại hàng hoá cố ñịnh và không thể di dời về mặt vị
trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi ñó,
tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi ñịa phương lại khác nhau. Chính vì
vậy, hoạt ñộng của thị trường Bất ñộng sản mang tính ñịa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường Bất ñộng sản mang tính không tập trung và trải rộng
ở mọi vùng miền của ñất nước. Sản phẩm hàng hoá Bất ñộng sản có “dư thừa” ở
vùng này cũng không thể ñem bán ở vùng khác ñược. Bên cạnh ñó, mỗi thị
trường mang tính chất ñịa phương với quy mô và trình ñộ khác nhau do có sự
phát triển không ñều giữa các vùng, các miền, do ñiều kiện tự nhiên và trình ñộ
phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn ñến quy mô và trình ñộ phát
triển của thị trường Bất ñộng sảnkhác nhau. Thị trường Bất ñộng sản ở các ñô thị
có quy mô và trình ñộ phát triển kinh tế cao thì hoạt ñộng sôi ñộng hơn thị
trường Bất ñộng sản ở nông thôn, miền núi v.v..
 Thị trường Bất ñộng sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất ñộng sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá ñặc biệt, các
giao dịch về Bất ñộng sản tác ñộng mạnh mẽ ñến hầu hết các hoạt ñộng kinh tế-
xã hội. Do ñó, các vấn ñề về Bất ñộng sản ñều sự chi phối và ñiều chỉnh chặt chẽ
của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về Bất ñộng sản, ñặc biệt là


hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai và nhà ở. ðặc ñiểm này ñặc
biệt ñúng ở nước ta do thị trường ñất ñai cấp I (thị trường sơ cấp- giao ñất và cho
thuê ñất) là chịu tác ñộng nhất bởi các quyết ñịnh của Nhà nước. Chính phủ các
nước trên thế giới ñều quan tâm ñến Bất ñộng sản và thị trường Bất ñộng sản,
luôn ñiều chỉnh chính sách về Bất ñộng sản và thị trường Bất ñộng sản nhằm huy
ñộng các nguồn lực về Bất ñộng sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã
hội.

 Thị trường Bất ñộng sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông
tin không ñầy ñủ, thiếu một số tổ chức của thị trường).
ðặc ñiểm này xuất phát từ những ñặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự
chi phối của ñiều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm
lý xã hội trong quá trình sử dụng Bất ñộng sản.Thậm chí, ngay trong bản thân các
thị trường ñịa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người
mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan ñến những giao dịch trước.
Sự tác ñộng của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo
của thị trường Bất ñộng sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng ñều có sự can thiệp vào
thị trường Bất ñộng sản ở các mức ñộ khác nhau, trong ñó chủ yếu là ñất ñai ñể
thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất ñộng sản có tính dị biệt, tin tức thị
trường hạn chế, ñất ñai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết ñịnh của Nhà
nước nên thị trường Bất ñộng sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt
khác, thị trường Bất ñộng sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo
ñược của ñất, nên thị trường Bất ñộng sản mang tính ñộc quyền, ñầu cơ nhiều
hơn các thị trường hàng hoá khác.
 Thị trường Bất ñộng sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và
tài chính. ðộng thái phát triển của thị trường này tác ñộng tới nhiều loại thị
trường trong nền kinh tế.
Bất ñộng sản là tài sản ñầu tư trên ñất bao gồm cả giá trị ñất ñai sau khi ñã
ñược ñầu tư. Mà ñầu tư tạo lập Bất ñộng sản thường sử dụng một lượng vốn lớn
với thời gian hình thành Bất ñộng sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi Bất
ñộng sản tham gia lưu thông trên thị trường Bất ñộng sản, các giá trị cũng như
các quyền về Bất ñộng sản ñược ñem ra trao ñổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải
quyết vấn ñề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn ñầu tư và mang lại lợi nhuận cho các


bên giao dịch. ðiều này chứng tỏ thị trường Bất ñộng sản là ñầu ra quan trọng
của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường Bất ñộng sản hoạt ñộng tốt là cơ sở ñể
huy ñộng ñược nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và

giải ngân Ngoài ra, thị trường Bất ñộng sản còn có quan hệ trực tiếp với thị
trường xây dựng và qua ñó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và ñồ
nội thất, thị trường lao ñộng v.v.. dao ñộng của thị trường này có ảnh hưởng lan
toả tới sự phát triển ổn ñịnh của nền kinh tế quốc dân.
1.1.2 Các cấp ñộ phát triển của thị truờng bất ñộng sản:
• Thứ nhất, cấp ñộ sơ khởi: ðó là giai ñoạn của tất cả mọi người ñều có
thể tạo lập ñược nhà của mình. Giai ñoạn này chỉ cần có một mảnh ñất là có thể
hình thành nên một cái nhà và ñược coi là Bất ñộng sản. Trong cấp ñộ này, các
chính sách về ñất ñai, các chủ ñất và các cơ quan quản lý ñất ñai ñóng vai trò
quyết ñịnh.
• Thứ hai, cấp ñộ tập trung hoá: ðó là giai ñoạn của các doanh nghiệp
xây dựng. Trong giai ñoạn này, do hạn chế về ñất ñai, do hạn chế về năng lực
xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một
Bất ñộng sản lớn, một dự án Bất ñộng sản. Trong cấp ñộ này, các chính sách về
xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng ñóng vai trò quyết
ñịnh.
• Thứ ba, cấp ñộ tiền tệ hoá: ðó là giai ñoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển Bất ñộng sản , do
hạn chế về các ñiều kiện bán Bất ñộng sản, không phải doanh nghiệp nào cũng
ñủ tiền ñể phát triển Bất ñộng sản cho tới khi bán ra ñược trên thị trường. Trong
cấp ñộ này, các ngân hàng ñóng vai trò quyết ñịnh trong việc tham gia vào dự án
này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan
quản lý về ngân hàng ñóng vai trò quyết ñịnh.
• Thứ tư, cấp ñộ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường Bất ñộng sản
tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn
tài trợ cho thị trường Bất ñộng sản , các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho
vay ñối với Bất ñộng sản hoặc sẽ ñối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng
phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài
trợ cho thị trường nhằm huy ñộng ña dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp ñộ, các

thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan
quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết ñịnh.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị
trường Bất ñộng sản ñều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng
không nhất thiết các cấp ñộ phát triển thị trường phải có giai ñoạn như nhau về
thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp ñộ phát triển của thị trường phải là kết
thúc giai ñoạn này rồi mới chuyển sang giai ñoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là
các nền kinh tế ñã phát triển qua cả 4 cấp ñộ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và
New Zealand, các tài sản Bất ñộng sản ñã ñược chứng khoán hoá với tỷ lệ rất
cao. Các nước có nền kinh tế chuyển ñổi ñều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “mạnh
tay”, tức là áp dụng ñồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các
nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường Bất ñộng sản cũng ñã ở cấp ñộ tài
chính hoá. Trung Quốc cũng ñang chuẩn bị chuyển qua giai ñoạn tài chính hoá
thị trường Bất ñộng sản .
Trong mỗi cấp ñộ phát triển của thị trường Bất ñộng sản, quá trình vận
ñộng của thị trường ñều có chu kỳ dao ñộng tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao ñộng của thị trường Bất ñộng sản gồm có 4 giai ñoạn: phồn vinh (sôi
ñộng), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu ñiều (ñóng băng) và phục hồi .
Chẳng hạn như thị trường Bất ñộng sản nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-
1973) trải qua 6 chu kỳ dao ñộng, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị
trường Bất ñộng sản nước Nhật từ năm 1956 ñến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu
kỳ khoảng 10 năm; thị trường Bất ñộng sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế
giới thứ II ñến nay ñã có 8 chu kỳ dao ñộng, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài
là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường Bất ñộng sản Trung Quốc tuy
hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 ñến nay cũng ñã có 4 chu kỳ dao ñộng,
trong ñó ñáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong
2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
1.1.3 Vai trò của thị trường bất ñộng sản trong nền kinh tế:
1.2.3.1 Thị trường Bất ñộng sản là một trong những thị trường quan trọng

của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài
sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh
tế quốc dân:


Bất ñộng sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng Bất ñộng sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới
40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt ñộng liên quan ñến Bất ñộng
sản chiếm tới 30% tổng hoạt ñộng của nền kinh tế. Theo ñánh giá của các chuyên
gia, tổng giá trị vốn chưa ñược khai thác ẩn chứa trong Bất ñộng sản ở các nước
thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ
trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước ñang phát triển trong
vòng 30 năm qua. Bên cạnh ñó, Bất ñộng sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia
ñình. Trong ñiều kiện nền kinh tế thị trường như ngỳa nay thì Bất ñộng sản ngoài
chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt ñộng kinh tế gia ñình, nó còn ñược xem như
là nguồn vốn ñể phát triển thông qua các hoạt ñộng thế chấp khác nhau.
1.2.3.2 Thị trường Bất ñộng sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ
ñược huy ñộng:
ðây là nội dung có tầm quan trọng ñã ñược nhiều nhà nghiên cứu trên thế
giới chứng minh và ñi ñến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo
ñảm cho các Bất ñộng sản có ñủ ñiều kiện trở thành hàng hoá và ñược ñịnh giá
khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia ñó một tiềm năng ñáng
kể về vốn ñể từ ñó phát triển kinh tế-xã hội ñạt ñược những mục tiêu ñề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng
cho vay qua thế chấp bằng Bất ñộng sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn
cho vay. Vì vậy, phát triển ñầu tư, kinh doanh Bất ñộng sản ñóng vai trò quan
trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho
yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội ñặc biệt là ñầu yêu cầu ñầu tư phát triển cơ
sở hạ tầng phục vụ cho những ñòi hỏi thiết thực của một nền kinh tế.
1.2.3.3 Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất ñộng sản, ñặc biệt là thị

trường quyền sử dụng ñất là ñiều kiện quan trọng ñể sử dụng có hiệu quả tài sản
quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu:
Kinh nghiệm của các nước cho thấy ñể ñạt tiêu chuẩn của một nước công
nghiệp hoá thì tỷ lệ ñô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn ñề phát
triển thị trường Bất ñộng sản ñể ñáp ứng yêu cầu ñô thị hoá ở nước ta là vấn ñề
lớn và có tầm quan trọng ñặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị
trường trong ñiều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước ñối với công tác quy


hoạch chưa ñược thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý
thị trường Bất ñộng sản ở ñô thị phải ñi ñôi với tăng cường công tác quy hoạch
ñể khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
1.2.3.4 Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất ñộng sản sẽ góp phần kích
thích nền sản xuất phát triển, giúp gia tăng nguồn thu Ngân sách nhà nước:
Thị trường Bất ñộng sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị
trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao ñộng... Theo phân tích ñánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các
nước phát triển nếu ñầu tư vào lĩnh vực Bất ñộng sản tăng lên 1 USD thì sẽ có
khả năng thúc ñẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và
ñiều hành tốt thị trường Bất ñộng sản sẽ có tác dụng thúc ñẩy tăng trưởng kinh tế
thông qua các biện pháp kích thích vào ñất ñai, tạo lập các công trình, nhà xưởng,
vật kiến trúc...ñể từ ñó tạo nên chuyển dịch ñáng kể và quan trọng về cơ cấu
trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của
Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan ñến nhà, ñất trong giai ñoạn
từ năm 1996 ñến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ ñồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới
chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát ñược và thực tế là
các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc ñẩy bằng cơ
chế, chính sách và pháp luật ñể các giao dịch Bất ñộng sản chính thức (có ñăng
ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và ñổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì
hàng năm thị trường Bất ñộng sản sẽ có thể tự mình ñóng góp cho nền kinh tế với

mức xấp sỉ khoảng 20.000 tỷ ñồng trong suốt thời gian một năm.
1.2.3.5 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường Bất ñộng sản sẽ ñáp
ứng nhu cầu bức xúc ngày càng tăng về nhà ở cho nhân dân từ ñô thị-nông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
Bất ñộng sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi ñộng nhất trong thị trường Bất
ñộng sản, những biến ñộng trên thị trường Bất ñộng sản thuờng xuất phát từ nhà
ở và lan toả sang các thị trường Bất ñộng sản khác và ảnh hưởng trực tiếp ñến
ñời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường Bất
ñộng sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo ñảm cho giá nhà ở phù hợp với thu
nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước
về thị trường Bất ñộng sản nhà ở.


1.1.4 Các yếu tố cấu thành thị trường Bất ñộng sản:
 Cung cầu và quan hệ cung cầu bất ñộng sản
Cũng giống như tất cả hàng hoá khác, bất ñộng sản cũng vận ñộng theo quy luật
cung cầu. Do ñó, cung cầu là thành tố hàng ñầu của thị trường bất ñộng sản.
 Cung bất ñộng sản: là khối lượng bất ñộng sản (nhà, ñất, vật kiến
trúc gắn liền với ñất) và giá cả mà nhóm người cung cấp muốn và
sẵn sàng bán ra trên thị trường bất ñộng sản tại một thời ñiểm. Do
tính chất ñặc biệt của hàng hoá bất ñộng sản nên cung hàng hóa bất ñộng
sản thường thay ñổi rất ít và rất chậm so với nhu cầu bất ñộng sản trên thị
trường. Các yếu tố tác ñộng ñến cung Bất ñộng sản:
+ Tổng cung hàng hoá bất ñộng sản.
+ Chính sách của Nhà nước như: chính sách thuế, chính
sách ñất ñai, thủ tục pháp lý liên quan giao dịch, mua bán bất ñộng
sản.
+ Mức ñộ phát triển của thị trường vốn.
+ Các yếu tố của môi trường vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng
của ñất nước.

+ Các yếu tố ñầu vào tạo ra bất ñộng sản và giá cả dịch vụ liên
quan bất ñộng sản.
+ Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc.
 Cầu bất ñộng sản: là khối lượng bất ñộng sản mà người tiêu
dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán ñể nhận ñược bất ñộng
sản ñó. Các yếu tố tác ñộng ñến cầu bất ñộng sản bao gồm:
+ Giá bán hàng hoá bất ñộng sản.
+ Giá cả các dịch vụ liên quan quá trình sử dụng bất ñộng sản.
+ Tâm lý, thị hiếu.
+ Tốc ñộ tăng dân số.
+ Thu nhập của dân cư.
+ Tốc ñộ ñô thị hoá.
 Quan hệ cung - cầu bất ñộng sản :
Quan hệ cung - cầu bất ñộng sản ñược thể hiện thông qua một hàm số
giá bất ñộng sản.Việc xác ñịnh cung cầu hàng hoá bất ñộng sản trên thị


trường trong từng giai ñoạn: ngắn, trung, dài hạn là vấn ñề khá phức tạp do
phải phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố không ổn ñịnh và khó xác ñịnh như:
tính chất cố ñịnh của cung hàng hoá, tỷ lệ tăng dân số, nhu cầu mở rộng sản
xuất nông nghiệp, công nghiệp, thu nhập cá nhân của dân cư,…Vì vậy, việc
xác ñịnh mức cung - cầu phù hợp với ñiều kiện kinh tế xã hội của từng vùng
sẽ gặp nhiều khó khăn, có thể tạo nên các trạng thái cân bằng ổn ñịnh
hoặc cân bằng không ổn ñịnh trong quan hệ cung - cầu bất ñộng sản. Những
trạng thái ñó ñều tác ñộng ñến giá cả hàng hoá bất ñộng sản và sự ổn ñịnh
của thị trường bất ñộng sản.
 Giá cả hàng hoá bất ñộng sản và các yếu tố ảnh hưởng giá cả hàng hoá
bất ñộng sản:
Cũng như các loại hàng hoá khác, giá cả hàng hoá bất ñộng sản ñược hình
thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu bất ñộng sản. Tuy nhiên, do bất ñộng sản là

loại hàng hoá ñặc biệt nên giá cả hàng hoá bất ñộng sản cũng có nhiều khác biệt
so với hàng hoá khác như: giá cả bất ñộng sản mang tính khu vực sâu sắc, giá cả
thay ñổi nhanh chóng theo thời gian, theo các yếu tố của diễn biến thị trường.
Thông thường giá bất ñộng sản bao gồm các loại sau: giá mua, giá bán,
giá chuyển nhượng, giá bán của nhà nước quy ñịnh, giá thực tế thị trường, giá
hạch toán trong kinh doanh bất ñộng sản. Các yếu tố ảnh hưởng giá cả hàng hoá
bất ñộng sản:
+ Chi phí tạo lập bất ñộng sản .
+ Tính hữu dụng của bất ñộng sản: một bất ñộng sản có nhiều
công dụng thì thuận lợi trong việc mua bán và giá cả cũng sẽ cao hơn.
+ Vị trí ñịa lý và ñặc ñiểm của bất ñộng sản: yếu tố này ảnh hưởng rất
lớn ñối với giá cả bất ñộng sản, và nó phụ thuộc rất lớn vào khía cạnh
tâm lý - xã hội của con người.
+ Các yếu tố tác ñộng ñến cung cầu và quan hệ cung - cầu hàng hoá
bất ñộng sản.
+ Các yếu tố thuộc về chính sách vĩ mô và pháp lý : tốc ñộ tăng trưởng
kinh tế, mức thu nhập bình quân ñầu người, chính sách tài chính,
các quy ñịnh về quy hoạch, sử dụng, kinh doanh, và các quy ñịnh
khác của Nhà nước có liên quan ñến bất ñộng sản. Nhìn chung, khi


không bị các yếu tố thái quá chi phối thì giá bất ñộng sản ñược coi là
một trong những tín hiệu quan trọng biểu thị sự phát triển của nền kinh
tế. Khi nền kinh tế phát triển, giá bất ñộng sản có xu hướng tăng. Khi
giá bất ñộng sản tăng thì nên kinh tế có dấu hiệu của sự tăng trưởng.
1.1.5 Các chủ thể tham gia thị trường bất ñộng sản:
1.1.5.1. Người mua:
Người mua là người tiêu thụ trực tiếp hàng hoá Bất ñộng sản. Chính
những người tiêu thụ này là người xác ñịnh sự thành công của dự án, sự chấp
nhận hoặc không chấp nhận của họ với sản phẩm hoàn chỉnh khi sản phẩm ñược

ñưa vào tiêu thụ trong thị trường Bất ñộng sản. Người sử dụng thường ký hợp
ñồng trước khi sản phẩm xây dựng hoàn chỉnh. Thông qua các nhà tiếp thị Bất
ñộng sản, họ có thể tiếp xúc trao ñổi với các nhà cung cấp tài chính dự án và các
nhà xây dựng ñể có thể ñiều chỉnh kịp thời các thay ñổi về thiết kế xây dựng, ñáp
ứng ñúng nhu cầu của người tiêu dùng. Sự tham gia của họ ñóng vai trò tích cực
trong quá trình phát triển của Bất ñộng sản. ðôi khi, Nhà nước cũng ñóng vai trò
là người mua trên thị trường Bất ñộng sản gián tiếp qua các doanh nghiệp nhà
nước.Trong thực tế, có 3 loại người mua có nhu cầu về Bất ñộng sản: nhu cầu
tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn
phòng ñể bán, cho thuê ... nhằm mục ñích mua ñi bán lại kiếm lời. Nhu cầu thứ 3
này sau này phát triển lên sẽ làm nảy sinh cái gọi là thị trường ñầu cơ Bất ñộng
sản .
1.1.5.2. Người bán:
Trên thị trường Bất ñộng sản, các chủ thể tham gia vào bên bán Bất ñộng
sản rất ña dạng, bao gồm các cá nhân và các doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng
sản:
Cá nhân:
Các cá nhân sở hữu Bất ñộng sản (sở hữu ñất ñai, có quyền sử dụng ñất)
tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người ñem Bất
ñộng sản là tài sản thế chấp ñể vay vốn, dùng Bất ñộng sản ñể góp vốn liên
doanh... Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng Bất ñộng sản vào ñời
sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh sẽ tham
gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người ñi mua, ñi thuê...Các cá nhân


tham gia vào bên bán trên thị trường Bất ñộng sản gồm ñủ mọi thành phần, mọi
ngành nghề, từ những người muốn mua ñi bán lại Bất ñộng sản ñể kiếm lời ñến
những người muốn tham gia kinh doanh ñến những người muốn cung cấp các
dịch vụ hỗ trợ hoạt ñộng giao dịch trên thị trường. Trong 3 loại hình hoạt ñộng
trên, thì ở loại hình cung cấp dịch vụ hỗ trợ thì lực lượng các cá nhân tham gia là

ñông ñảo nhất, có thể tóm tắt như sau:- Về kỹ thuật có kiến trúc sư, kỹ sư, nhà
quy hoạch ñất ñai, kiến trúc sư phong cảnh, nhà thầu xây dựng, nhà tư vấn môi
trường, nhà tư vấn giao thông.- Về kinh tế và pháp lý có nhà ñịnh giá Bất ñộng
sản nhà ñất, luật sư và kế toán viên, nhà môi giới Bất ñộng sản nhà ñất, nhà cung
cấp tài chính, nhà quản lý Bất ñộng sản nhà ñất, nhà nghiên cứu thị trường, nhà
tư vấn tiếp thị và quan hệ ñối ngoại.
 Doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản:
Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, do không có thị trường Bất
ñộng sản nên cũng không có doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản. Trong nền
kinh tế này xuất hiện khá nhiều các công ty xây dựng, tổng công ty xây dựng
hoạt ñộng theo kế hoạch nhà nước, sản phẩm Bất ñộng sản ñược tạo lập phần lớn
thuộc quyền sở hữu nhà nước. Nhà ở trong xã hội hoặc là do Nhà nước phân phối
(chỉ trong phạm vi rất hẹp), hoặc do nhân dân tự xây dựng dưới các hình thức
ngắn hạn (nhà tranh, tre, nứa, lá, nhà cấp 4...). Sự thiếu vắng các doanh nghiệp
kinh doanh Bất ñộng sản chẳng những làm giảm thiểu các khả năng tạo lập các
loại hàng hoá Bất ñộng sản mà còn làm cho hiệu quả sử dụng các loại tài sản Bất
ñộng sản (ñặc biệt là ñất ñai) chỉ ñạt ñược ở mức ñộ thấp kém, bị lãng phí ở mức
ñộ cao. Riêng các ñô thị, do không có sự tham gia tạo dựng của các doanh nghiệp
kinh doanh Bất ñộng sản nên bộ mặt kiến trúc bị chắp vá, manh mún, luôn luôn
không thực hiện ñược mục tiêu ñề ra trong các kế hoạch phát triển ñô thị.Như
vậy, có thể nói rằng, sẽ không có thị trường Bất ñộng sản nếu không có doanh
nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản. Doanh nghiệp ở ñây có thể là hộ gia ñình, hợp
tác xã, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước ñược tổ chức và hoạt ñộng
dưới các hình thức cụ thể do luật pháp quy ñịnh. Tại khu vực nông thôn, Doanh
nghiệp nông nghiệp sử dụng ñất ñể trồng các loại cây kinh doanh; Tại khu vực ñô
thị và khu vực ñô thị hóa, doanh nghiệp kinh doanh ñịa ốc tiến hành việc tạo lập
mặt bằng xây dựng ñể cung ứng cho nhu cầu xây dựng nhà ở, nhà văn phòng,


nhà hàng, khách sạn, nhà máy, kho tàng...; hoặc trực tiếp xây dựng các công trình

kiến trúc ñó ñể bán hoặc cho thuê theo các nhu cầu ña dạng trong xã hội. Xuất
phát từ những ñặc ñiểm của mình, các hàng hoá Bất ñộng sản ñều ñòi hỏi phải
ñược tạo lập theo quy hoạch: xây dựng nhà ở cũng phải theo quy hoạch, xây
dựng nhà máy cũng phải tuân thủ quy hoạch ñã xác ñịnh... ðể ñáp ứng ñòi hỏi
tiên quyết này, chỉ những ai có kỹ thuật, chuyên môn, vốn liếng... mới ñảm nhận
ñược việc tạo lập hàng hoá Bất ñộng sản và tổ chức việc cung ứng các hàng hoá
này cho các nhu cầu trong xã hội. Những người này trước sau ñều phải tổ chức
hoạt ñộng kinh doanh của mình dưới hình thức một doanh nghiệp kinh doanh Bất
ñộng sản. Do ñặc ñiểm Bất ñộng sản và thị trường Bất ñộng sản, các doanh
nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản trong quá trình cạnh tranh trên thị trường sẽ có
một bộ phận bị thải loại, số còn lại sẽ có một bộ phận lớn mạnh lên thành những
doanh nghiệp lớn. Những ñại doanh nghiệp này không chỉ là lớn trong lĩnh vực
kinh doanh Bất ñộng sản mà còn là lớn so với các doanh nghiệp lớn khác trong
nền kinh tế. Các doanh nghiệp này ñược tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau:
doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển
hạ tầng, doanh nghiệp phát triển ñất... ñây là loại doanh nghiệp tạo ra hàng hoá
Bất ñộng sản cho thị trường. Bên cạnh ñó, trên thị trường Bất ñộng sản còn có
các doanh nghiệp thực hiện chức năng san ủi tạo lập mặt bằng, xây dựng hệ
thống cấp và thoát nước, làm ñường và trạm ñiện, xây dựng nhà và các công
trình kiến trúc khác. Ngay cả những tổ chức làm quy hoạch, kiến trúc cũng dần
dần ñược tổ chức theo các loại hình kinh doanh thích hợp. Các tổ chức tài chính,
ngân hàng trong những tình hình cụ thể cũng có thể là người ñóng góp cổ phần
vào các doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản.Tóm lại, trên thị trường Bất ñộng
sản có 2 loại hình doanh nghiệp tham gia vào quá trình ñầu tư tạo lập, phát triển
và kinh doanh Bất ñộng sản là doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân.

Doanh nghiệp Bất ñộng sản nhà nước:
Các doanh nghiệp Nhà nước tham gia thị trường Bất ñộng sản
chủ yếu là nhà ở phục vụ cộng ñồng dân cư, các dự án có quy mô lớn
nhằm phục vụ các mục tiêu kinh tế cộng ñồng dân cư. Các dự án do họ

phát triển có sự ñầu tư một phần Ngân sách Nhà nước và Chính phủ cũng
chia sẻ rủi ro trong ñầu tư với các doanh nghiệp này. Ngày nay, ở các


nước phát triển, hình thức liên doanh giữa doanh nghiệp Nhà nước và tư
nhân ngày càng tỏ ra có hiệu quả và ñược Chính phủ tạo nên một hành
lang pháp lý riêng ñể vận hành hiệu quả ñồng vốn, thời gian và sự sáng
tạo. Các cơ quan trong lĩnh vực công của nền kinh tế thị trường chưa ñược
thấu hiểu một cách ñầy ñủ cơ bản. Yếu tố tĩnh của hành chính công cần
phải bổ sung các yếu tố ñộng mới có thể ñáp ứng ñược sự biến ñộng liên
tục của nền kinh tế hàng hoá Bất ñộng sản. ðó chính là sự tiếp thu, nhận
thức một cách năng ñộng ñối với thị trường và chủ ñộng dự kiến các tình
huống, cũng như giải pháp quản lý theo hướng tích cực và hiện ñại hoá.
Các doanh nghiệp Bất ñộng sản tư nhân:
Là lực lượng năng ñộng nhất trong hoàn cảnh hiện nay, là những
doanh nghiệp luôn tìm tòi các khả năng sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí
thấp nhất về thời gian và tiền bạc. Hình thức phổ biến nhất hiện nay của loại
hình doanh nghiệp này là các công ty cổ phần kinh doanh Bất ñộng sản, các
công ty TNHH kinh doanh phát triển nhà và Bất ñộng sản, các công ty môi
giới Bất ñộng sản v.v..Trong loại hình doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng
sản tư nhân phải kể ñến các doanh nghiệp làm nhà thầu xây dựng là thành
phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà ở, công trình công
nghiệp, thương mại, dịch vụ.. ñể tạo ra hàng hoá Bất ñộng sản cho thị
trường. Người kinh doanh Bất ñộng sản cần ñến nhà thầu xây dựng ñể thi
công xây dựng công trình. Doanh nghiệp làm chức năng nhà thầu xây dựng
nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực Bất ñộng sản.
1.5.1.3. Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường Bất ñộng sản:
Hoạt ñộng trong thị trường Bất ñộng sản không chỉ có người mua và
người bán Bất ñộng sản, mà giữa họ còn có những tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị
trường làm cầu nối. Do Bất ñộng sản là loại tài sản không di dời ñược, thường lại

có giá trị cao nên việc mua-bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn
rất nhiều so với việc mua-bán các tài sản khác. Ở những trường hợp ñơn giản,
người mua và người bán có thể trực tiếp giao dịch và thoả thuận với nhau, nhưng
trong những trường hợp phức tạp hơn, người bán Bất ñộng sản có khi cần phải
ñược quảng cáo, người mua có khi cần phải ñược giới thiệu... Quá trình khai
phát, xây dựng, giao dịch và quản lý Bất ñộng sản tương ñối phức tạp nên phần


lớn cả bên bán lẫn bên mua, có những thời ñiểm ñều phải cần ñến dịch vụ của
các loại chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn về thiết kế,
thi công, lắp ñặt...; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn
thuế; chuyên gia ñịnh giá ñể xác ñịnh giá Bất ñộng sản trong quá trình giao dịch,
xác ñịnh mức giá mua bán, cho thuê...; chuyên gia môi giới ñể giúp hai bên mua
bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp ñồng mua bán hoặc thuê, nhiều khi chuyên
gia này còn ñược mời tham gia lập và thực hiện sách lược bán và cho thuê, dự
báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn ñề liên quan ñến
luật pháp. Các chuyên gia tư vấn, môi giới Bất ñộng sản thường hoạt ñộng trong
các tổ chức chuyên về môi giới, tư vấn về Bất ñộng sản. Thị trường Bất ñộng sản
càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới Bất ñộng sản càng phát
triển theo hướng chuyên môn hoá.Từ những yêu cầu ñó, thị trường Bất ñộng sản
ngày càng xuất hiện thêm nhiều tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bao gồm:


Tổ chức phát triển quỹ ñất:
Tổ chức phát triển quỹ ñất hoạt ñộng theo loại hình ñơn vị sự nghiệp có
thu hoặc doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ công ích do ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết ñịnh thành lập ñể thực hiện
bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi ñất sau khi quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược công bố mà chưa có dự án ñầu tư; nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trong khu vực có quy hoạch phải thu hồi

ñất mà người sử dụng ñất có nhu cầu chuyển ñi nơi khác trước khi Nhà
nước quyết ñịnh thu hồi ñất; quản lý quỹ ñất ñã thu hồi và tổ chức ñấu giá
quyền sử dụng ñất theo quyết ñịnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñối
với diện tích ñất ñược giao quản lý.


Các tổ chức thông tin Bất ñộng sản:
Các ñối tượng cung cấp thông tin trên thị trường Bất ñộng sản chính là các
chủ thể tham gia hoạt ñộng trên thị trường này. Với tư cách là cơ quan quản
lí vĩ mô, cơ quan công quyền có trách nhiệm cung cấp thông tin ñầy ñủ về
luật pháp, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch v.v.. một cách công khai
minh bạch và tạo ñiều kiện cho mọi chủ thể có nhu cầu giao dịch về Bất
ñộng sản dễ dàng tiếp cận với các thông tin ñó thông qua các phương tiện
thông tin ñại chúng như sách, báo, tạp chí, truyền hình, truyền thanh,


thương mại ñiện tử v.v... các dịch vụ tư vấn công về thông tin cho các ñối
tượng có nhu cầu.Ngoài ra phải ñề cập tới một bộ phận ñáng kể các tổ chức
trung gian, môi giới, tư vấn về Bất ñộng sản là chủ thể cung cấp thông tin
quan trọng và phong phú nhất trên thị trường Bất ñộng sản.


Các tổ chức môi giới Bất ñộng sản:
Các tổ chức này không chỉ dừng lại ở chức năng tư vấn mà còn tiến thêm
trong việc trực tiếp ñảm nhiệm việc tiếp cận với bên mua hoặc bên bán,
hoặc cả hai bên ñể thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị các căn cứ
cần thiết ñể người mua và người bán ñi ñến quyết ñịnh cuối cùng.


Các tổ chức tư vấn pháp lý về Bất ñộng sản:

Các tổ chức này có chức năng giúp bên mua, bên bán Bất ñộng sản hiểu biết
các vấn ñề pháp lý có liên quan ñến Bất ñộng sản, thể thức giao dịch, cách
thức mở ñầu và kết thúc một quá trình mua-bán Bất ñộng sản v.v..


Các tổ chức ñịnh giá Bất ñộng sản:
Các tổ chức này ñược hình thành và hoạt ñộng tại các vùng có thị trường
Bất ñộng sản hoạt ñộng mạnh. Các tổ chức này triển khai các hoạt ñộng
thống kê về giá cả Bất ñộng sản (trong vùng), ñưa ra những căn cứ khoa học
ñể dự báo giá cả Bất ñộng sản (trong vùng), công bố giá cả Bất ñộng sản ñể
làm cơ sở cho các giao dịch mua-bán Bất ñộng sản trên ñịa bàn. Xác ñịnh
giá Bất ñộng sản và thẩm ñịnh giá Bất ñộng sản cho các ñối tượng có nhu
cầu. Ngoài các phương pháp xác ñịnh giá Bất ñộng sản do Nhà nước quy
ñịnh, có thể ñề xuất các phương pháp ñịnh giá Bất ñộng sản khác có tính
khả thi phù hợp với ñiều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. Nội dung quan
trọng nhất của của hoạt ñộng tư vấn ñịnh giá Bất ñộng sản của các tổ chức
này bao gồm:
+ Cung cấp thông tin về giá các loại Bất ñộng sản và các thông tin có
liên quan ñến giá Bất ñộng sản trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng
ñất và quyền sở hữu Bất ñộng sản và các thông tin có liên quan ñến sự
hình thành giá Bất ñộng sản theo yêu cầu của các tổ chức, cá nhân.
+ Phân tích, dự báo giá cả Bất ñộng sản (ngắn, trung và dài hạn):
Giá cả do các tổ chức này công bố tuy không có giá trị bắt buộc ñối với
bên mua hoặc bên bán, nhưng do ñược bảo ñảm bằng những căn cứ


vững chắc nên thường ñược các bên sử dụng ñể ñàm phán trước khi ñi
tới các quyết ñịnh thoả thuận cuối cùng. Với chức năng của mình, các tổ
chức ñịnh giá Bất ñộng sản ñã phát hiện ra nhiều trường hợp “rửa tiền”
qua việc mua, bán Bất ñộng sản với giá quá rẻ hoặc quá ñắt so với mức

giá do các tổ chức này công bố.


Các ñịnh chế tài chính:
Kinh doanh Bất ñộng sản ñòi hỏi phải có nguồn vốn lớn. Vì vậy, cần
phải huy ñộng vốn từ các ñịnh chế tài chính hoạt ñộng trên thị trường vốn,
chủ yếu là các ngân hàng. Do ñặc tính không thể di dời và lâu bền, nên Bất
ñộng sản thường ñược dùng làm tài sản thế chấp. Vì vậy, ngân hàng phải
dựa trên thị trường Bất ñộng sản ñể ñịnh giá Bất ñộng sản làm tài sản thế
chấp. Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mại
Bất ñộng sản là tài sản thế chấp, lúc này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào
thị trường Bất ñộng sản. Mặt khác, ngân hàng cũng trực tiếp tham gia ñầu
tư, kinh doanh trên thị trường Bất ñộng sản, thậm chí tổ chức riêng một bộ
phận (công ty thuộc ngân hàng) ñể chuyên doanh Bất ñộng sản. Ngoài ngân
hàng, các ñịnh chế tài chính khác như các công ty bảo hiểm, công ty tài
chính, quỹ ñầu tư... ñều có thể tham gia ñầu tư, kinh doanh trên thị trường
Bất ñộng sản, ñồng thời còn ñảm nhiệm việc thanh toán giữa các bên, khi
cần có thể cho vay ñối với bên này ñể thanh toán cho bên kia. Những tổ
chức này tuy không cần thiết ñối với những giao dịch nhỏ, lẻ về Bất ñộng
sản, nhưng sẽ không thể thiếu ñối với việc mua-bán những Bất ñộng sản Bất
ñộng sản có giá trị cao, ñặc biệt là tại các quốc gia mà ở ñấy người dân có
thói quen ít dùng tiền mặt trong mua bán hàng hoá, dịch vụ.
1.1.5.4. Người quản lý thị trường Bất ñộng sản (Nhà nước):
Nhà nước tham gia thị trường Bất ñộng sản với tư cách là người
quản lý vĩ mô ñối với hoạt ñộng của thị trường Bất ñộng sản. Nhà nước xây dựng
hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt ñộng của thị trường Bất ñộng
sản. ðồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính thúc
ñẩy thị trường Bất ñộng sản phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp
hệ thống thông tin về Bất ñộng sản. Bên cạnh ñó, Nhà nước còn cung cấp một số
dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường Bất ñộng sản. Sự tham gia của Nhà

nước mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trường Bất ñộng sản ñược thể hiện chủ
yếu trên 2 mặt: thông qua công cụ quy hoạch (công cụ có vai trò quan trọng) và
kế hoạch cùng các ñòn bẩy ñể ñiều tiết vĩ mô thị trường, thông qua việc quản lý
thị trường ñể có biện pháp ñiều tiết quan hệ cung, cầu, giá cả. Nhà nước còn
tham gia giao dịch trên thị trường Bất ñộng sản như các chủ thể khác nhằm ñáp
ứng nhu cầu về Bất ñộng sản trong việc thực hiện các chức năng quản lý nhà
nước.Nhà nước giám sát theo dõi quá trình thực thi các quy ñịnh của Nhà nước
về sự phát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối sử
dụng ñất và ñảm bảo phát triển có chất lượng cao. Các nhà ñầu tư phải tuân thủ
các quy ñịnh của Nhà nước về quy hoạch xây dựng và phải có ñược sự chấp
thuận của chính quyền ñịa phương về tổng mặt bằng quy hoạch và các giấy phép
cần thiết trước khi khởi công xây dựng. Khi việc xây dựng ñược triển khai, các
cán bộ giám sát do chính quyền giao nhiệm vụ kiểm tra việc tuân thủ các quy
ñịnh của Nhà nước về ñầu tư xây dựng Bất ñộng sản, ñảm bảo an toàn xây dựng
và an sinh xã hội, môi trường. Nếu các dự án do doanh nghiệp tư nhân ñầu tư ñáp
ứng nhu cầu xã hội thì các nhà làm luật cũng như các cán bộ giám sát vừa phải
ñảm bảo quyền lợi của cộng ñồng nhưng vừa không tạo nên các rào cản ñối với
các dự án có tính sáng tạo, có thiết kế tốt và ñáp ứng ñược nhu cầu xã hội
1.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng ñến sự phát triển thị trường Bất ñộng sản và
các công cụ phòng ngừa rủi ro trên thị trường Bất ñộng sản:
1.1.6.1 Các yếu tố ảnh hưởng ñến sự phát triển thị trường bất ñộng sản:


 Các yếu tố liên quan ñến hoạt ñộng quản lý của nhà nước
 Yếu tố pháp luật nói chung và các sắc thuế trong lĩnh vực ñất ñai nói
riêng: Hệ thống pháp luật của một số quốc gia thông thường sẽ quy ñịnh các
vấn ñề về quyền sở hữu, sử dụng ñất ñai, quy ñịnh các quyền mua, bán, cho
thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất ñộng sản… và hướng dẫn các hợp ñồng giao

dịch dân sự bất ñộng sản, quy ñịnh về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong
việc sử dụng và chuyển nhượng ñất ñai. ðiều ñó cho thấy, pháp luật là một
yếu tố có tính chất quyết ñịnh ñến sự hình thành và phát triển của thị trường
bất ñộng sản. Cùng với các quy ñịnh trong luật ñất ñai, các sắc thuế trong
lĩnh vực ñất ñai sẽ tạo thành một thể thống nhất giúp Nhà nước quản lý ñược
ñất ñai, thúc ñẩy sự ra ñời của thị trường bất ñộng sản chính thức, ñiều tiết


cung - cầu bất ñộng sản trên thị trường, trên cơ sở ñó làm cho thị trường bất
ñộng sản phát triển.
 Quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất của Chính phủ và chính quyền các
cấp: Chính sách phát triển kinh tế và vấn ñề quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
của chính phủ và chính quyền các cấp cũng là một nhân tố quan trọng
ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản. Trên phương diện quốc gia việc
quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng ñiểm sẽ kéo theo việc xây
dựng các cơ sở hạ tầng như ñường sá, sân bay,bến cảng,…Các ñầu tư này sẽ
thu hút vốn ñầu tư trong và ngoài nước theo quy hoạch chung của chính phủ.
Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nước
ñầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở ñể bán hoặc
cho thuê…ðiều ñó ñều làm tăng hoặc giảm cầu về bất ñộng sản, làm ảnh
hưởng ñền sự phát triển của thị trường bất ñộng sản.


 Các yếu tố ñặc thù của một quốc gia:
 Sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Sự phát triển kinh tế của một
quốc gia là một trong những yếu tố quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng ñất
ñai vào các mục ñích xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ
tầng như ñường sá, bưu chính viễn thông, các khu thương mại… Sự tăng
trưởng này ñòi hỏi phải chuyển dịch một số diện tích ñất ñang sử dụng vào mục
ñích nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục ñích công nghiệp, thương

mại, dịch vụ, du lịch…ðiều ñó ñã làm gia tăng các giao dịch ñất ñai và các bất
ñộng sản khác trong nền kinh tế tức là thúc ñẩy thị trường bất ñộng sản phát
triển. Sự phát triển của nền kinh tế xã hội tạo ra một năng suất lao ñộng cao hơn,
làm cho thu nhập thực tế của người lao ñộng tăng lên và ñiều ñó cũng tạo ra
những yếu tố làm tăng nhu cầu về bất ñộng sản trên thị trường cũng sẽ tăng theo.
 Sự gia tăng dân số của một quốc gia: sự gia tăng dân số của một quốc
gia ñã làm tăng các nhu cầu về bất ñộng sản. ðiều này có thể nhận thấy trên
những nét cơ bản sau:
+ Sự gia tăng dân số trước hết dẫn ñến sự gia tăng nhu cầu về nhà ở.
+ Khi dân số gia tăng dẫn ñến lực lượng lao ñộng trong xã hội cũng tăng
lên. ðó là yêu cầu khách quan dẫn ñến việc phải mở rộng, phát triển


sản xuất kinh doanh, từ ñó nhu cầu sử dụng ñất, nhất là trong khu vực
sản xuất nông nghiệp cũng tăng lên.
+ Sự tăng dân số sẽ ñồng thời kéo theo sự tăng thêm hàng loạt các nhu
cầu khác của con người. Những nhu cầu này ñều là những nhân tố làm
gia tăng nhu cầu về bất ñộng sản.
 Tập quán, truyền thống và thị hiếu của một quốc gia: Tập quán, truyền
thống và thị hiếu là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất ñộng
sản. Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp ñến các giao dịch mua bán, thuê mướn,
thế chấp,…trên thị trường bất ñộng sản. Thông thường yếu tố này làm ñẩy nhanh
hoặc hạn chế các giao dịch trên các phương tiện như ñảm bảo ñộ tin cậy giữa các
bên mua và bán, cho thuê và ñi thuê,…mặt khác nó cũng tác ñộng ñến việc sử
dụng các phương tiện, các hình thức thanh toán. ðiều ñó ảnh hưởng trực tiếp ñến
tốc ñộ và ñộ chính xác của quá trình thanh toán.
1.1.6.2 Những rủi ro trên thị trường Bất ñộng sản:
Do bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, bản thân thị trường Bất ñộng
sản ở các nước trên thế giới, nhất là ở các nước ñang phát triển, hiện tại vẫn chứa
ñựng nhiều rủi ro tiềm ẩn .

Thứ nhất, thị trường Bất ñộng sản ở các nước ñang phát triển thường là
thị trường mới hình thành trong một thời gian gần ñây nên các hoạt ñộng của thị
trường còn thiếu tính chuyên nghiệp vì vậy mới xảy ra những vấn ñề như giá cả
tăng nhanh chóng nhưng chỉ ở từng khu vực, thị trường nóng lạnh thất thường.
Nguyên nhân chủ yếu của vấn ñề này là vì hệ thống chính sách, người tham gia
thị trường còn thiếu hẳn sự chuyên nghiệp.
Thứ hai, hệ thống chính sách, thủ tục ñầu tư vẫn chưa hoàn thiện, còn
nhiều chỗ chưa phù hợp với thông lệ quốc tế, không sát với tình hình thực tế. Bởi
lý do ñó, thị trường ở các nước ñang phát triển thường thiếu tính minh bạch. Các
hoạt ñộng giao dịch ngầm vẫn diễn ra hàng ngày trên thị trường. Công tác quản lí
lỏng lẻo nên giá bất ñộng sản dễ dàng bị thao túng, tình trạng nâng giá ảo luôn
diễn ra, thông tin thị trường bị nhiễu, không ñúng giá trị thực tế của bất ñộng sản.
ðây là nguyên nhân sâu xa dẫn ñến rất nhiều rủi ro cho hoạt ñộng ñầu tư kinh
doanh trong thị trường bất ñộng sản, khiến nhiều nhà ñầu tư lẫn các tầng lớp dân
cư không dám mạo hiểm bỏ tiền vào thị trường này.