Bài giảng Chính sách thu tiền thuê đất - Thuế 2015

Hà Nội, tháng 7 năm 2015
CHÍNH SÁCH THU TIỀN THUÊ ĐẤT
Người trình bày: Bùi Đức Hiền
Vụ Chính sách- Tổng cục Thuế
TRƯỜNG HỢP THU TIỀN THUÊ ĐẤT,
THUÊ MẶT NƯỚC

Nhà nước cho thuê đất (gồm: đất trên bề mặt và phần ngầm của
công trình trên mặt đất).

Cho thuê đất xây dựng công trình trong lòng đất để kinh doanh

Công nhận QSD đất cho người đang sử dụng, nộp tiền thuê đất.

Gia hạn thời gian thuê đất cho người đang thuê.

Chuyển từ đất giao có thu tiền, giao đất không thu tiền trước
ngày 01/07/2014 sang cho thuê đất.

Nhà nước cho thuê mặt nước.
ĐỐI TƯỢNG PHẢI NỘP TIỀN
THUÊ ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC
* Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần

Hộ gia đình, cá nhân:

Sử dụng đất SX nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối;

Có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao.


Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất hoạt động khoáng sản; đất
sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp;

Sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh
doanh;
ĐỐI TƯỢNG NỘP TIỀN THUÊ
ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC
* (tiếp)

Sử dụng đất làm muối vượt hạn mức giao đất để sản
xuất muối;

Không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối được giao đất không thu tiền
và làm kinh tế trang trại phải chuyển sang thuê đất;

Đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại khi chuyển đổi
mục đích mà phải chuyển sang thuê đất.

Tổ chức kinh tế, Việt kiều, Doanh nghiệp có vốn nước
ngoài sử dụng đất đầu tư sản xuất muối.
ĐỐI TƯỢNG NỘP TIỀN THUÊ
ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC
(tiếp)

Tổ chức kinh tế, Việt Kiều, doanh nghiệp có vốn nước ngoài
sử dụng đất đầu tư:

SX nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

đất SXKD phi nông nghiệp; đất xây công trình công cộng có
KD; đất dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

Xây công trình ngầm;

Đất xây công trình sự nghiệp;

Tổ chức ngoại giao nước ngoài sử dụng đất xây trụ sở làm
việc.
ĐỐI TƯỢNG NỘP TIỀN THUÊ
ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC
* Trường hợp thuê đất trả tiền thuê hàng năm:

Đơn vị vũ trang sử dụng đất SX nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc kết hợp với nhiệm vụ
quốc phòng, an ninh.

Tổ chức kinh tế, Việt kiều, DN có vốn nước ngoài, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối để
nuôi trồng thủy sản.
ĐỐI TƯỢNG PHẢI NỘP TIỀN
THUÊ ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC
* (tiep )

Tổ chức, cá nhân, Việt kiều, DN có vốn đầu tư nước ngoài
được Ban quản lý khu công nghệ cao, Ban quản lý khu kinh
tế cho thuê đất.

Tổ chức, cá nhân được Cảng vụ hàng không cho thuê đất
xây công trình phục vụ KD dịch vụ hàng không tại sân bay

và công trình phục vụ KD dịch vụ phi hàng không.
CĂN CỨ TÍNH THUẾ
1. Căn cứ tính tiền thuê đất, thuê mặt nước:

Diện tích đất, mặt nư cho thuê;

Thời hạn cho thuê đất;

Đơn giá thuê đất trả tiền thuê hàng năm; đơn giá thuê đất
trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.
Trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì đơn giá thuê đất là
đơn giá trúng đấu giá.

Hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả
tiền một lần cho cả thời gian thuê.
ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT
1. Thuê đất trả tiền thuê hàng năm không qua đấu giá:
Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ (%) nhân (x) Giá
đất tính thu tiền thuê đất.

a) Tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất một năm là 1%, riêng:
- Đất đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ…. có khả
năng sinh lợi cao, lợi thế SXKD, thương mại và dịch vụ
thì UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ (%) giá đất để xác
định đơn giá thuê, tối đa không quá 3%.
ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT (tiếp)
- Đất vùng sâu, vùng xa….đất sử dụng sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất
SXKD của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích, đặc biệt
khuyến khích đầu tư, UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ

(%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm, tối
thiểu không thấp hơn 0,5%.
Mức tỷ lệ phần trăm (%) do UBND cấp tỉnh ban hành
cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với
mục đích sử dụng đất và công bố công khai.
ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT
(Chi tiết tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 77/2014/TT-BTC)

b) Thuê đất trả tiền thuê hàng năm không qua đấu giá, mà diện
tích thửa đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá đất) từ 30
tỷ đồng trở lên đối với thành phố trực thuộc TW; từ 10 tỷ đồng
trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên,
tỉnh còn lại, là giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định theo PP so
sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư.

c) Thuê đất trả tiền thuê hàng năm không qua đấu giá mà diện
tích thửa đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng; dưới 10 tỷ đồng; dưới 20
tỷ đồng nêu trên, giá đất tính bằng giá đất theo mục đích sử
dụng đất thuê tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá.
ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT
(Chi tiết tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 77/2014/TT-BTC)

d) Hệ số điều chỉnh giá đất do Sở Tài chính chủ trì xác định theo
từng khu vực, tuyến đường, mục đích sử dụng, phù hợp với thị
trường và điều kiện phát triển kinh tế, xj hội địa phương, trình
UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm, sau khi có ý kiến Thường
trực Hội đồng nhân dân.
Nếu vị trí đất dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ
số sử dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao của công trình) khác
với mức bình quân chung thì UBDN cấp tỉnh quy định hệ số điều

chỉnh cao hơn hoặc thấp hơn để tính thu tiền thuê đất và quy định
cụ thể trong Quyết định hệ số điều chỉnh giá đất .
ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT (tiếp…)
2. Thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê không qua đấu giá: là giá đất của thời
hạn thuê đất:
Tính bằng giá đất của thời hạn sử dụng đất tương ứng
với thời gian thuê đất, trong đó:
ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT (tiếp)
(khoản 2 Điều 3 Thông tư số 77/2014/TT-BTC)
- Thuê đất trả tiền một lần không qua đấu giá, mà thửa đất
có giá trị (tính theo giá Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên,
đối với các TP trực thuộc TƯ; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với
các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên, tỉnh còn
lại, là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định xác
định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu
nhập, thặng dư.
ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT (tiếp)
- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần không qua
đấu giá mà diện tích thửa đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng đối
với các TP trực thuộc TƯ; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh
miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại thì
giá đất tính thu tiền thuê đất một lần là giá đất của thời hạn
thuê đất do UBND cấp tỉnh quy định.
ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT (tiếp)
3. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê:

a) Đấu giá trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê
đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm.
Đơn giá khởi điểm để đấu giá xác định theo phương

pháp hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm.
Đơn giá trúng đấu giá ổn định 10 năm, hết thời hạn,
điều chỉnh đơn giá thuê theo thuê hàng năm không qua
đấu giá, nhưng không vượt quá 30% đơn giá trúng đấu
giá hoặc của kỳ ổn định liền kề trước đó.
ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT
(tiếp)

b) Đấu giá thuê đất trả tiền một lần là đơn giá trúng
đấu giá của thời hạn thuê đất. Giá khởi điểm để đấu
giá quyền sử dụng đất thuê được xác định theo
phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập,
thặng dư.
ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT (tiếp)
(tiếp) - Đấu giá đất thuê trả tiền thuê hàng năm, đơn giá
khởi điểm đấu giá xác định bằng giá đất theo mục đích
sử dụng đất tương ứng tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ
số điều chỉnh giá đất nhân (x) với tỷ lệ (%) để tính đơn
giá thuê đất do UBND cấp tỉnh quy định.
- Đấu giá đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê,
giá đất để xác định đơn giá khởi điểm để thực hiện đấu
giá xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp,
chiết trừ, thu nhập, thặng dư.
ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT (tiếp)
4. Giá đất theo PP so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư khi:

a) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm cho chu kỳ đầu
tiên; đơn giá thuê trả tiền một lần không qua đấu giá; đơn giá
thuê khi chuyển từ trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần; đơn
giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất

thuê; đơn giá thuê đất khi cổ phần hoá DNNN, có giá trị từ 30 tỷ
đồng trở lên tại TP trực thuộc TƯ; từ 10 tỷ đồng tại miền núi,
vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên, tỉnh còn lại.

b) Xác định giá khởi điểm đấu giá cho thuê đất trả tiền một lần
cho cả thời gian thuê.
ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT (tiếp)
5. Giá đất xác định theo PP hệ số điều chỉnh giá đất trường hợp:

a) Diện tích đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng đối với các TP trực
thuộc TƯ; dưới 10 tỷ đồng đối với miền núi, vùng cao; dưới 20
tỷ đồng đối với tỉnh còn lại (không thuộc trường hợp trên).

b) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm khi điều chỉnh
lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo.

c) Xác định giá khởi điểm trong đấu giá đất thuê trả tiền thuê
đất hàng năm
ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT CÔNG
TRÌNH NGẦM
1. Đất cho thuê để xây dựng công trình ngầm:
a) Thuê đất trả tiền thuê hàng năm, đơn giá thuê không
quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt cùng mục đích.
b) Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, đơn giá
không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt trả tiền một
lần có cùng mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất.
c) UBND cấp tỉnh quyết định mức đơn giá thuê đất xây
dựng công trình ngầm phù hợp tại địa phương.
ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT CÔNG
TRÌNH NGẦM

2. Đất xây dựng công trình ngầm gắn với phần ngầm công
trình xây trên mặt đất có phần diện tích xây công trình ngầm
vượt ra ngoài phần diện tích đất trên bề mặt thì số tiền thuê
đất của phần diện tích vượt thêm này được xác định theo
từng trường hợp vượt mức giá trị đất, dưới mức giá trị đất
ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT CÔNG TRÌNH NGẦM
(Điều 9
Thông tư số 77/2014/TT-BTC)
1. Sở Tài chính phối hợp cơ quan liên quan trình UBND
cấp tỉnh ban hành mức thu đất xây công trình ngầm không
gắn công trình trên mặt đất.
Áp dụng cả diện tích đất xây dựng công trình ngầm gắn
với công trình trên mặt đất có phần diện tích ngầm vượt ra
ngoài diện tích đất bề mặt thì đơn giá thuê phần diện tích
công trình ngầm vượt thêm
ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT CÔNG
TRÌNH NGẦM (tiếp)
2. Căn cứ mức thu do UBND cấp tỉnh quy định và hồ sơ
địa chính do cơ quan TNMT, Cục Thuế tính tiền thuê đất
và thông báo cho người thuê đất.
3. Đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm công trình ngầm
được ổn định 05 năm.
Hết chu kỳ ổn định, điều chỉnh đơn giá theo chính sách
và giá đất tại thời điểm điều chỉnh.
Xác định đơn giá thuê đất có mặt nước
Điều 10 Luật Đất đai ( 1 khoản).
a) Diện tích đất không có mặt nước, xác định đơn giá
thuê đất hàng năm, đơn giá thuê một lần cho cả thời
gian thuê.
b) Diện tích đất có mặt nước thì đơn giá thuê hàng

năm, đơn giá thuê một lần không thấp hơn 50% đơn
giá thuê đất hàng năm hoặc đơn giá thuê đất thu một
lần cho cả thời gian thuê của loại đất có vị trí liền kề có
cùng mục đích.
c) UBND cấp tỉnh quy định mức thu cụ thể tính đơn
giá thuê.