Luận văn thạc sĩ xây dựng chỉ số giá gốc căn hộ chung cư nghiên cứu điển hình tại quận 2 và 7 thành phố hồ chí minh

BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTHĨNHăPHăHăCHệăMINH
__________________



NGUYNăTNăPHONG


XỂYăDNGăCHăSăGIỄăGCăCNăHăCHUNGăCă
NGHIểNăCUăINăHỊNHăTIăQUNă2ăVĨă7ă
THĨNHăPHăHăCHệăMINH

Chuyên ngành: Kinh t Phát trin (Thm đnh giá)
Mƣ s: 60310105

LUNăVNăTHCăSăKINHăT

NGI HNG DN KHOA HC:
PGS, TS. Nguyn Ngc Vinh

Tp.ăHăChíăMinhăậ Nmă2015


LIăCAMăOAN
Tôi xin cam đoan đơy lƠ bƠi nghiên cu ca chính tôi, bên cnh đó có s h tr ca
ging viên hng dn. Các trích dn vƠ s liu đu đc trích dn ngun. Nhng
ni dung vƠ kt qu nghiên cu cha tng đc công b trong bt k công trình
nghiên cu nƠo khác.

Tp.HCM, ngƠy 9 tháng 6 nm 2015


Nguyn Tn Phong




MCăLC
Trang ph bìa
Li cam đoan
Mc lc
Danh mc các ký hiu, các ch vit tt
Danh mc các bng

Chng 1 1
M U 1
1.1 C s hình thƠnh đ tƠi nghiên cu 1
1.2 Mc tiêu nghiên cu 2
1.3 Các gii hn nghiên cu 3
1.3.1 Phm vi không gian 3
1.3.2 Phm vi thi gian 3
1.4 Ý ngha đ tƠi nghiên cu 4
1.5 Kt cu bƠi nghiên cu 4
Chng 2 6
C S LÝ THUYT V CH S GIÁ VÀ MỌ HỊNH XÁC NH CH S GIÁ 6
2.1 C s lý thuyt v cn h chung c 6
2.1.1 Khái nim Cn h chung c 6
2.1.2 Phơn loi cn h chung c 7
2.2 C s lý thuyt v ch s giá 8

2.2.1 Khái nim v ch s giá 8
2.2.2 Thc trng ca vic xác đnh ch s giá ti Vit Nam 9


2.3 Phng pháp xác đnh ch s giá bt đng sn 10
2.3.1 Phng pháp gin đn 11
2.3.2 Vn dng phng pháp phơn tích giao dch lp li trong vic c lng ch s giá bt
đng sn
2.3.3 Phng pháp phơn tích đnh lng bng hi quy Hedonic 15
2.3.4 Lun gii v phng pháp xác đnh ch s giá ca đ tƠi 18
2.4 Xơy dng mô hình xác đnh ch s giá 18
2.4.1 Khung phân tích chung 18
2.4.2 Khung phơn tích đ ngh cho nghiên cu 20
2.4.3 Phơn tích vƠ la chn bin cho mô hình hi quy 22
Chng 3 29
PHNG PHÁP NGHIÊN CU 29
3.1 Phng pháp nghiên cu 29
3.1.1 Phng pháp phơn tích tng hp 29
3.1.2 Phng pháp chuyên gia 29
3.1.3 Phng pháp phơn tích đnh lng 29
3.2 Gii thiu v tng th vƠ mu nghiên cu 30
3.2.1 S lc v tng th nghiên cu 30
3.2.2 Phng pháp chn mu nghiên cu 31
3.2.3 C mu nghiên cu 31
3.2.4 Thông tin v d liu nghiên cu 32
3.3 Phng pháp phơn tích s liu 32
3.3.1 Thng kê mô t 32
3.3.2 Phơn tích hi quy 33
3.4 Mô hình nghiên cu 33
3.4.1Gii thích bin ph thuc 33

3.4.2 Gii thích bin đc lp 34
3.5 Danh sách bin cho mô hình vƠ k vng du 38
Chng 4 40
KT QU NGHIÊN CU 40
4.1 Phân khúc giá 1 (Cn h t 15-25 triu VND/ 

) 40
4.1.1 Thng kê mô t 40
4.1.2 Kim đnh mô hình hi quy 40
4.1.3 Mô hình hi quy cui cùng 43
4.2 Phơn khúc giá 2 (Cn h trên 25 triu VND/ 

) 45
4.2.1 Thng kê mô t 45
4.2.2 Kim đnh mô hình hi quy 45
4.2.3 Mô hình hi quy cui cùng 49
4.3 Xác đnh ch s giá cn h chung c đin hình 50
4.3.1 Tiêu chí xác đnh cn h đin hình 50
4.3.2 Vn dng c tính ch s giá cn h chung c đin hình 53
4.3.3 Kt lun 56
Chng 5 58
KT LUN VÀ KIN NGH 58
5.1 Kt lun 58
5.2 Hn ch ca nghiên cu 58
5.3 Nhng gi ý v hng nghiên cu tip theo 59

TƠiăliuăthamăkho
Ph lc 1: Danh sách bin ca các nghiên cu trc đơy
Ph lc 2: Thng kê v mu nghiên cu
Ph lc 3: Thng kê ý kin chuyên gia
Ph lc 4: Kt qu hi quy
Ph lc 5: Phiu kho sát





Danhămcăcácăchăvitătt
Tăvitătt
Tăvităđyăđ
APCOMP
Apartment Complex
BS
Bt đng sn
BXD
B Xơy dng
BUSYST
Busy Street
CRTYD
Courtyard
CUL
Cul-de-sac
GARAGESP
Garage Space

HISTDES
Historic Desinignted
LAKERIV
Lake River
LAKERIV
Lake River
PARKSQ
Park Square
Q-TTg
Quyt đnh ậ Th tng
SQFT
Square Feet
TG
Thm đnh giá
Tp. HCM
ThƠnh ph H Chí Minh
Tp. HƠ Ni
ThƠnh ph HƠ Ni
TS
TƠi sn
TT-BXD
Thông t ậ B Xơy Dng
OLS
Ordinary Least Square
UBND
U ban nhơn dơn
VND
Vit Nam ng

Danhămcăcácăbng
STT
TÊN BNG
1
Bng 2.3.3a Danh sách bin ậ Nghiên cu ca Chihiro Shimizu vƠ các cng s
2
Bng 2.3.3b Danh sách bin ậ Nghiên cu ca Richard J. Cebula
3
Bng 2.3.3c Danh sách bin ậ Nghiên cu ca Davor Kunovac vƠ các cng s
4
Bng 2.3.3d Danh sách bin ậ Nghiên cu ca Lc Mnh Hin
5
Bng 2.4.1 Khung phơn tích kinh t lng
6
Bng 2.4.2 Khung phơn tích đ ngh cho nghiên cu
7
Bng 2.4.3a Thng kê ý kiên chuyên gia v các yu t nh hng đn giá cn h
8
Bng 2.4.3b Danh sách các bin ca mô hình hi quy
9
Bng 3.3.1a Thng kê s lng mu cn h ậ Phân khúc giá 1
10
Bng 3.3.1b Thng kê s lng mu cn h ậ Phân khúc giá 2
11
Bng 4.3.1a Thng kê danh sách các chuyên gia
12
Bng 4.3.1b Thng kê ý kin chuyên gia v cn h đin hình ậ Phân khúc giá 1
13
Bng 4.3.1c Thng kê ý kin chuyên gia v cn h đin hình ậ Phân khúc giá 2

14
Bng 4.3.2a c tính ch s giá ậ Phân khúc giá 1
15
Bng 4.3.2b c tính ch s giá ậ Phân khúc giá 2

1


Chngă1
MăU
1.1 CăsăhìnhăthƠnhăđătƠiănghiênăcu
Vi s minh bch v thông tin ca các giao dch BS vƠ mt th trng tƠi chính đƣ
phát trin tng đi hoƠn chnh, vn đ xác đnh ch s giá BS ti các nc phát
trin trên th gii đƣ và đang đc áp dng thng xuyên vƠ liên tc t nhiu nm
nay. Vic công b ch s giá BS ti các nc nƠy cng góp phn lƠnh mnh hóa
th trng BS nói riêng cng nh th trng hƠng hóa vƠ dch v nói chung, lƠm
đng lc cho s phát trin bn vng ca nn kinh t. Ti Vit Nam, ch s giá nói
chung và ch s giá BS nói riêng đóng mt vai trò chin lc trong vic minh
bch hóa th trng, h tr đc lc trong vic s dng hiu qu ngun lc, t đó
kích thích phát trin nn kinh t.
 góc đ qun lý NhƠ nc, ch s giá BS đóng vai trò quan trng trong vic ban
hƠnh các vn bn, chính sách nhm đnh hng vƠ phát trin th trng BS trong
tng th nn kinh t. Vi s thiu ht v c s d liu, cng nh tính không đng
nht v quy hoch đt đai lƠ khá cao, vic thng kê vƠ qun lý các giao dch BS đƣ
vƠ đang lƠ mt thách thc ln vi các nhƠ qun lý. Bên cnh đó, th trng tƠi chính
mi ch đang trong tin trình phát trin da trên nn mt h thng vn bn pháp lý
chng chéo, điu nƠy luôn lƠ rƠo cn vô hình cho s phát trin vƠ lƠnh mnh hóa th
trng. Vic xác đnh ch s giá BS ti Vit Nam đƣ đc quy đnh, hng dn,
tuy nhiên vn còn đó nhng bt cp, vng mc vƠ ch có th áp dng mang tính thí
đim, th nghim.

 góc đ doanh nghip, ch s giá BS đóng vai trò h tr, mt kênh tham kho tin
cy cho các doanh nghip hot đng trong lnh vc BS, các công ty TG trong
vic xác đnh giá bán cng nh hoch đnh chin lc phát trin ca công ty. Vi xu
hng hi nhp kinh t ngƠy mt sơu rng, th trng BS Vit Nam vi hn 90
triu dơn rõ rƠng lƠ ht sc tim nng, kéo theo đó lƠ s gia nhp th trng ca các
công ty, t chc, các nhƠ đu t nc ngoƠi, s cnh tranh trên th trng ngƠy mt
2


gt gao, thm chí mang tính sng còn. Khi đó, các doanh nghip BS trong nc
cn phi tìm cho mình đnh hng phát trin phù hp vƠ đúng đn. D nhiên, ch s
giá BS lƠ mt thông s không th b qua, các doanh nghip không nên ch da
vƠo ch s đc ban hƠnh, công b bi các c quan chc nng, mƠ còn phi t xơy
dng cho riêng mình các ch s nƠy da trên s thu thp vƠ phơn tích d liu th
trng.
Vi dòng chy đu t  t vƠo th trng, đƣ vƠ đang tn ti nhng d án BS nói
chung cng nh nhng cn h chung c nói riêng vi các mc giá chênh lch ln,
hoƠn toƠn không phn ánh đúng giá th trng. Cho đn nay, th trng đƣ chng
kin nhiu đt st giá cn h chung c bên cnh nhng đt h giá to ra nhng cú
sc nht đnh, gơy ra tơm lý hoang mang, lo ngi cho các nhƠ đu t cng nh trong
b phn ngi dơn, nhng ngi có nhu cu tht s v nhƠ .
Chính vì vy, vic nghiên cu đ tƠi “Xơyădngăchăsăgiáăgcăcnăhăchungăcăậ
Nghiênăcuăđinăhìnhătiăqun 2 và 7 ThƠnhăph HăChíăMinh” có ý ngha quan
trng, góp phn vƠo vic tìm hiu, xác đnh mc giá gc tht s cng nh biên đ
bin đng giá ca cn h chung c nói riêng vƠ xa hn lƠ BS nói chung, qua đó
phn ánh th trng BS mt cách rõ nét nht. Nhu cu xác đnh ch s giá BS
luôn hin hu; đơy đng thi lƠ mt vn đ cn đc gii quyt trit đ, trong đó rt
cn s phi hp gia NhƠ nc, doanh nghip vƠ nhng chuyên gia đu ngƠnh
trong lnh vc BS.
1.2 Mcătiêuănghiênăcu

Tác gi thc hin đ tƠi nƠy vi mc tiêu nghiên cu là “Xơy dng ch s giá gc
cn h chung c”.  thc hin mc tiêu nƠy, tác gi phi gii quyt đc nhng
cơu hi sau:
- Vn đ xác đnh ch s giá BS ti Vit Nam hin nay nh th nƠo ?
- Có nhng phng pháp nƠo đ xác đnh ch s giá BS ?
- Các yu t nƠo nh hng đn giá ca cn h chung c ?
- Mô hình nƠo lƠ phù hp đ xác đnh ch s giá cn h chung c ?
3


1.3 Cácăgiiăhnănghiênăcu
1.3.1 Phmăviăkhôngăgian
Cn h chung c đƣ vƠ đang tr thƠnh mt trong nhng phơn khúc th trng đin
hình, phù hp vi thu nhp bình quơn ca ngi dơn Vit Nam. LƠ mt trong nhng
trung tơm kinh t hƠng đu, Tp.HCM chim t trng ln trong tng GDP ca c
nc; bên cnh đó, th trng BS ti thƠnh ph nƠy có nh hng không nh đn
sc khe ca c nn kinh t. Ti Tp.HCM, cn h chung c đc phơn b ri rác
khp các qun, huyn vi nhiu phơn khúc th trng khác nhau, t cao cp, trung
cp cho đn cn h dành riêng cho ngi có thu nhp thp. Trong s 19 qun và 5
huyn ca Tp.HCM, mt đ cn h chung c tp trung cao nht vƠ đin hình nht
ti qun 2 và qun 7. Vì l đó, tác gi đƣ quyt đnh chn 2 qun ni thƠnh này đ
tin hƠnh thu thp s liu phc v cho vic nghiên cu ch s giá ca đ tƠi.
1.3.2 Phmăviăthiăgian
Th trng BS ti Vit Nam ch thc s có nhng bc phát trin đáng k t
nhng nm 2000. T đó đn nay, th trng nƠy đƣ tri qua nhiu cú sc (nhng đt
đóng bng kéo dƠi, nhng cn st giá, nhng giai đon bong bóng nhƠ đt). Vi
nhng hiu ng tích cc ca nn kinh t nh vƠo nhng chính sách điu tit v mô
kp thi ca Chính ph, th trng BS đang ngƠy cƠng tt dn lên vƠ cho thy s
n đnh trong nhng nm gn đơy.
Thông qua vic điu tra, kho sát trc tip ngi dơn sng ti các khu cn h ti

qun 2 và qun 7, tác gi đƣ thu thp đc c s d liu phc v cho bƠi nghiên
cu. T b d liu ban đu, tác gi lc ra d liu v giá cn h trong giai đon t
06/2013 - 06/2014 đ tin hƠnh phơn tích vƠ nghiên cu. ơy lƠ giai đon mƠ th
trng BS nói chung cng nh th trng cn h chung c nói riêng ti Tp.HCM
ít có bin đng bt thng v giá. iu nƠy giúp gim thiu sai lch v mt c
lng, tránh trng hp vic bin đng ln v giá ca các giai đon th trng nh
4


hng đn kt qu nghiên cu. Thi đim tác gi tin hƠnh kho sát vƠ thu thp d
liu lƠ t tháng 01/2015-03/2015.
Phmăviănghiênăcu:
Vi thi gian vƠ kinh phí thc hin hn hp, do vy vic nghiên cu nƠy ch tp
trung xơy dng mô hình hi quy tt nht có th, nhm lƠm nn tng cho vic c
lng giá tr gc vƠ giá tr ca dng cn h cn nghiên cu trong các k tip theo.
1.4 ụănghaăđătƠiănghiênăcu
V mt khoa hc cng nh thc tin, đ tƠi nƠy đu có nhng ý ngha quan trng.
- Trên phng din khoa hc, đ tƠi nƠy đƣ đi sơu phơn tích nhng u, nhc
đim ca tng phng pháp xơy dng ch s giá BS trên th gii. T đó,
tác gi k vng đ tƠi nƠy s góp phn hoƠn thin hn c s lý lun v xơy
dng ch s giá BS ti Vit Nam.
- Trên phng din thc tin, đ tƠi nƠy cung cp mt công c hu hiu h tr
vic xác đnh ch s giá cn h chung c ti Tp.HCM, đng thi có th m
rng ra phm vi c nc đi vi các loi hình BS khác nhau.
1.5 KtăcuăbƠiănghiênăcu
 tƠi nghiên cu ca tác gi gm có 5 chng.
Chng 1: M đu
Chng 2: C s lý thuyt v ch s giá vƠ mô hình xác đnh ch s giá
Chng 3: Phng pháp nghiên cu
Chng 4: Kt qu nghiên cu

Chng 5: Kt lun vƠ kin ngh

5


Trong chng 1, tác gi ch rõ v lý do chn đ tƠi, mc tiêu, phm vi cng nh đi
tng nghiên cu, đng thi khái quát v phng pháp nghiên cu. Phn c s lý
thuyt lƠm nn tng cho bƠi nghiên cu đc tác gi trình bƠy trong chng 2.
Trong chng nƠy, tác gi cng đi vƠo m x, phơn tích nhng mô hình nghiên cu
trc đơy đ t đó, chn ra mt mô hình phù hp đ nghiên cu. Tác gi giƠnh hn
chng 3 đ đi sơu vƠo phơn tích phng pháp nghiên cu. Cui cùng, kt qu
nghiên cu vƠ phn kt lun, kin ngh ln lt đc trình bƠy trong chng 4 vƠ 5.
6


Chngă2
CăSăLụăTHUYTăVăCHăSăGIỄăVĨăMỌăHỊNHăXỄCăNHăCHăSăGIỄ
2.1 CăsălỦăthuytăvăcnăhăchungăc
2.1.1 Kháiănimăcnăhăchungăc
NhƠ  dng chung c vi tên gi ban đu lƠ “insula”, và ngi La Mƣ đc xem
nh nhng ngi tiên phong trong vic xơy dng loi nhƠ  nƠy dƠnh cho ngi
nghèo vƠ tng lp di nghèo (pleb). Mi mt nhƠ  chung c (insula) có din tích
tng trt vƠo khong 400 

vƠ cha ti hn 40 ngi; tng cao có khi lên ti 6-7
tng. VƠo thi hoƠng đ Augustus, sau nhng trn ha hon, ngi La Mƣ đƣ gii
hn chiu cao ti đa ca insula còn khong 20,7 m vƠ đn thi hoƠng đ Nero, chiu
cao ti đa nƠy ch còn khong 17,75 m. Trong nhng thi k cc thnh, ti Roma,
s lng nhƠ  chung c (insula) có khi lên đn 50.000.
Theo Encyclopedia Britanica 2006, công trình chung c trong ting Anh hin đi

đc bit đn vi tên gi “condominium”, vit tt lƠ “condo”. NgƠy nay,
“condominium” không phi lƠ hình thc tƠi sn nguyên vn mƠ lƠ mt hình thc
quyn s hu. Mt “condominium” đc to ra di mt kh c v quyn s hu,
đng thi vi vic ghi nhn khuôn viên khu đt vƠ mt bng công trình trên v trí
xơy dng. Các cn h đc to ra đng thi vƠ nm bên trong khuôn viên khu đt
chung c. Khi mt ngi s hu cn h chung c “condominium”, anh ta có quyn
s hu đi vi không gian nm gia các bc tng, sƠn vƠ trn cn h ca mình.
Bên cnh đó còn lƠ mt quyn s dng chung không th chia s (undivided share)
đi vi tt c không gian chung (common areas) thuc khuôn viên d án chung c
cha cn h đó. T th k th 6 trc Công nguyên, khái nim v chung c
(condominium). Trong ting Latin, “con” có ngha lƠ “ca chung” vƠ “dominium”
có ngha lƠ “quyn s hu” hay “s dng”.
Ti Singapore, khái nim chung c nhm mô t s phát trin nhng nhƠ , cn h
vƠ bung  đc xơy dng nhm mc đích khai thác ti đa qu đt. Khái nim nƠy
đc s dng nh mt khái nim quy hoch hn lƠ mt khái nim pháp lý.
7


Ti Vit Nam, NhƠ chung c lƠ nhƠ  có t hai tng tr lên, có li đi, cu thang vƠ
h thng công trình h tng s dng chung cho nhiu h gia đình, cá nhơn. NhƠ
chung c có phn s hu riêng ca tng h gia đình, cá nhơn vƠ phn s hu chung
ca tt c các h gia đình, cá nhơn s dng nhƠ chung c. (iu 70 ca Lut nhà 
2005).
Ti điu 3, Ngh đnh 71/2010/N-CP cng có quy đnh NhƠ chung c phi thit k
cn h khép kín, có din tích sƠn xơy dng mi cn h không thp hn 45 

.
2.1.2 Phơnăloiăcnăhăchungăc
Theo Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore
2005, ti Singapore, cn h chung c đc chia thƠnh 2 loi: Chung c dng Flat vƠ

Chung c dng Condominium. Chung c dng Flat lƠ loi d án nhƠ  không s
hu đt; trong đó, mi cn h ch dùng cho mc đích  vƠ có li đi riêng tách t
din tích chung ca khu nhƠ chung c. Loi hình chung c nƠy đc t chc vi
din tích không gian m cng đng ti thiu vƠ thuc quyn s hu chung ca cng
đng dơn c ca khu nhƠ đó. Tuy nhiên, vic b trí không gian m cng đng lƠ
không bt buc, cng nh không có quy đnh v quy mô din tích ti thiu. Khác
vi Chung c dng Flat thì Chung c dng Condominium lƠ loi d án nhƠ  phi
có tin ích công cng vƠ gii trí ngh ngi bên trong khuôn viên; đng thi, các tin
ích công cng thuc quyn s hu chung ca toƠn cng đng vƠ phc v cho nhu
cu ca h. Loi hình chung c nƠy đòi hi quy mô din tích khu đt ln hn vi
din tích ti thiu đc quy đnh c th lƠ 4,000 

vƠ mt đ xơy dng tng trt ti
đa lƠ 40% (bao gm c phn sơn bƣi đu xe). Vic b trí không gian m cng đng
bên trong khu đt cng không bt buc.
Theo Thông t s 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010, ti Vit Nam, cn h chung
c đc chia thƠnh 4 hng (1,2,3 và 4). Tuy nhiên, thông t nƠy không ch ra đc
tiêu chí c th nƠo đ phơn hng cn h chung c.
Thc t nghiên cu cho thy, cn h chung c đc phơn loi da theo mt s tiêu
chí nh mc giá bán, ch đu t, các tin ích đi kèm, môi trng cnh quan vƠ quy
hoch h tng xƣ hi xung quanh. in hình nh ti Colliers International Vietnam,
mt trong nhng công ty hot đng trong lnh vc BS nc ngoƠi hƠng đu ti th
8


trng Vit Nam, vic phơn hng các tòa nhƠ cng nh cn h chung c đc da
trên nhng tiêu chí nh đa đim, ngƠy hoƠn tt, dch v, tui th tòa nhƠ, kh nng
tip cn vƠ tiêu chun qun lý. .
2.2 CăsălỦăthuytăvăchăsăgiá
2.2.1 Kháiănimăvăchăsăgiá

Theo Bách khoa toƠn th (Wikipedia), ch s giá (Price index) đc hiu lƠ mt giá
tr trung bình (hoc bình quơn có trng s) ca giá c tng ng ti mt khu vc
cho trc, trong mt khong thi gian tách bit. Nó lƠ mt s liu thng kê đc
thit k đ h tr cho vic so sánh giá c ca nhng hƠng hóa nƠy khác nhau nh
th nƠo v tng th khi có s khác bit v thi gian hay v trí đa lý. Ch s giá cng
hu ích trong vic h tr quyt đnh đu t. Có mt s loi ch s giá tiêu biu nh:
Ch s giá tiêu dùng (CPI), Ch s giá sn xut (PPI), Ch s gim phát GDP (GDP
Deflator).
Theo Bách khoa toƠn th Britanica, ch s giá đo lng s thay đi tng đi v
giá, bao gm mt lot các con s đc sp xp đ so sánh giá tr gia hai giai đon
bt k hoc gia hai phm vi không gian khác nhau, t đó, din t s thay đi trung
bình v giá. u tiên, ch s giá đc xơy dng đ đo lng nhng thay đi trong
chi phí sinh hot, qua đó xác đnh mc tng lng cn thit đ duy trì mt tiêu
chun v mc sng. Ch s giá đc tip tc áp dng rng rƣi trong vic c tính s
thay đi v giá theo thi gian, đng thi cng đc s dng đ đo lng s khác
bit v chi phí gia các vùng min khác nhau hoc gia các nc vi nhau.
Theo Quyt đnh s 43/2010/Q-TTg ngày 2/6/2010, trong h thng ch tiêu thng
kê quc gia ca Vit Nam, ch s giá BS lƠ mt hng mc đc B xơy dng ban
hƠnh hƠng nm (hng mc th 190, mƣ s 1206, thuc phơn t loi BS).
Ti Mc 5 và 7, iu 3, Thông t s 20/2010/TT-BXD, ch s giá giao dch bt đng
sn lƠ ch s phn ánh mc đ bin đng v giá ca bt đng sn thông qua các giao
dch thƠnh công theo thi gian. Trong đó, giá giao dch bt đng sn lƠ giá ca bt
đng sn đc giao dch thƠnh công trên th trng trong giai đon tính toán, không
phi lƠ giá giao dch ln đu ca bt đng sn mi đc hình thƠnh hay mi đc
to lp.
9


Trên phng din thng kê hc, ch s giá lƠ ch s tính theo phn trm đ phn ánh
mc thay đi tng đi ca giá c mt loi hƠng hóa nƠo đó theo thi gian.

Nh vy, ch s giá BS (Real Estate Price Index) có th hiu đn gin lƠ ch tiêu
tng đi phn ánh xu hng vƠ mc đ bin đng giá c theo thi gian ca BS.
ơy lƠ t l phn trm cho thy mc đ mƠ giá mt loi hình BS (hoc giá ca
mt phơn khúc BS) đƣ thay đi trong khong thi gian (tháng, quý, nm) so vi
giá tng ng trong mt nm nƠo đó (nm c s) vƠ đc xác đnh nh mt mc
giá ti thi đim gc.
2.2.2 ThcătrngăcaăvicăxácăđnhăchăsăgiáătiăVităNam
Cho đn nay, vn đ xác đnh ch s giá BS ti Vit Nam đc đ cp ti Quyt
đnh ca Th tng chính ph s 43/2010/Q ngày 2/6/2010 và đc c th hóa
bng Thông t ca B xây dng s 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010. Nhng vn
bn pháp lý nƠy có đ cp đn vic ban hƠnh ch s giá, s lng vƠ giá tr (doanh
thu) giao dch, doanh thu kinh doanh, s lng sƠn giao dch BS; trong đó quy
đnh c th k công b, l trình thc hin vƠ c quan chu trách nhim.
Thông t s 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 đc B xơy dng ban hƠnh nhm
hng dn thí đim xơy dng vƠ công b mt ch s đánh giá th trng BS. Theo
đó, vic xác đnh ch s nƠy đc tin hƠnh c th qua 4 bc:
Bc 1: Phơn khu vc vƠ la chn bt đng sn đi din
Bc 2: Xơy dng các d liu gc
Bc 3: Xơy dng các d liu so sánh
Bc 4: Tính toán xác đnh các ch s đánh giá th trng bt đng sn
i vi ch s giá giao dch BS, Thông t s 20/2010/TT-BXD có đ cp đn
phng pháp xác đnh ch s giá giao dch bt đng sn chung ca đa phng và
xác đnh ch s giá giao dch bt đng sn ca tng khu vc, trong đó xác đnh ch
s giá ca tng loi cng nh tng phơn loi BS.
Theo hng dn ca Thông t s 20/2010/TT-BXD, ch s giá cn h chung c
đc tính bng phng pháp so sánh; trong đó, chn ra 1 BS đi din vƠ tin hƠnh
điu chnh các BS tng đng vi BS đi din. Sau đó, tin hƠnh tính giá tr
10

trung bình cng ca các BS so sánh đ có giá giao dch cho phơn hng BS cn
tính ch s giá.
D thy, vic tính toán vƠ điu chnh theo phng pháp nƠy có quá nhiu bt cp.
Th nht, vic chn ra cn h đi din vi mt mc giá cho sn (22.790.000
đng/

) lƠ cha đc phù hp. Trong quá trình xác đnh ch s giá BS, đơy
chính lƠ giá tr mƠ chúng ta cn tìm trc tiên. NgoƠi ra, vic tính toán ch s giá
BS ch da trên mc giá ca mt cn h đi din s gp phi nhng trc trc nht
đnh khi mƠ giá ca cn h luôn có s thay đi theo thi gian. Th hai, tiêu chí đ
chn ra 5 cn h chung c so sánh lƠm đi din cho cn h chung c phơn hng 2 lƠ
cha rõ rƠng vƠ còn đó nhng đim cha hp lý. Mt trong nhng đim bt cp
khác đó chính lƠ các t l % điu chnh trong phng pháp so sánh. Trong quá trình
tính toán, đơy lƠ nhng ch s cn phi da trên d liu, chng c th trng thay vì
đc xác đnh mt cách cm tính nhm đm bo tính khách quan cng nh tng
tính thuyt phc.
Xét trên góc đ doanh nghip, đc bit lƠ nhng doanh nghip hot đng trong các
lnh vc liên quan đn BS cng nh các t chc có nhu cu xác đnh ch s giá
BS nói chung, công tác tính toán ch yu da trên kinh nghim lƠm vic. Mi
công ty luôn có mt c s d liu riêng, t đó, h tính toán mt cách gin đn ch
s giá BS cho tng khu vc cng nh tng hng mc BS vƠ ly nhng kt qu
nƠy đ áp dng. NgoƠi ra, nhng công ty nƠy thng tham kho thêm nhng ch s
nƠy thông qua các báo cáo đnh k ca mt s công ty nghiên cu th trng hoc
nhng công ty BS nc ngoƠi có uy tín nh Savills, CBRE, Colliers. Nhng ch
s giá BS đc ban hƠnh ti các vn bn, thông t rt ít khi đc nhng công ty
nƠy s dng vì nhiu lý do khác nhau mƠ rõ rƠng nht đó chính lƠ tính thuyt phc
không cao cng nh d liu th trng không đc cp nht.

2.3 Phngăpháp xácăđnhăchăsăgiáăbtăđngăsn
Trên th gii, đ xơy dng ch s giá BS, ngi ta s dng nhiu phng pháp mƠ

ta có th phơn chia thƠnh 3 phng pháp chính: phng pháp gin đn, vn dng
11


phng pháp phơn tích giao dch lp li vƠ phng pháp phân tích hi quy Hedonic.
Ti mi quc gia, các ch s có th đc xơy dng theo nhng phng pháp khác
nhau bi nhng c quan khác nhau.
2.3.1 Phngăphápăginăđn
Phng pháp nƠy đo lng giá bình quơn gin đn, bình quơn có trng s hoc bình
quơn gia (giá tr trung v) ca giá BS trong mt khong thi gian nht đnh. Vic
giám sát các ch s nh vy không cho phép (không giúp ích) phơn bit gia giá c
vƠ đc tính ca s thay đi. NgoƠi ra, nhng đc tính không mang tính đi din ca
các giao dch BS qua thi gian có th lƠm méo mó xu hng giá c, đc bit khi
nhng giao dch liên quan đn nhng loi hình BS khác nhau gia thi đim nƠy
vi thi đim khác. Phng pháp nƠy đc áp dng ti nhiu nc, trong đó bao
gm c, Úc, Tơy Ban Nha, vƠ HƠ Lan, vì tính đn gin ca nó cng nh không
đòi hi ngun d liu chi tit v tng đc tính ca BS.
2.3.2 Vnădng phngăphápăphân tích giaoădchălpăli trongăvicăcălngă
chăsăgiáăbtăđngăsn
a. NghiênăcuăcaăChaitraăH.ăNagaraja,ăLawrenceăD.ăBrown,ăSusanăM.ă
Wachter (2011).
Nhóm tác gi nƠy tin hƠnh so sánh 4 loi ch s giá truyn thng da trên giao dch
lp li đ phát trin mt ch s giá t hi quy, trong đó vn s dng phơn tích giao
dch lp li nhng có kt hp thêm nhng giao dch đn l vƠ tác đng ca yu t v
trí. Nghiên cu nƠy so sánh thng kê v mt đnh lng nhng nh hng ca
khong cách thi gian gia các giao dch, vn dng thêm nhng thông tin ca mô
hình Hedonic cng nh gii quyt vn đ kt hp gia phơn tích giao dch đn l vƠ
giao dch lp li.
Tính nng d báo đc s dng nh mt thc đo đnh lng trong vic phơn tích
bng cách s dng d liu t nhng giao dch nhƠ  ca 20 khu vc đô th ti M.

C th, d liu đc s dng bao gm nhng giao dch nhƠ  đc bán t tháng
12


7/1985 cho đn tháng 9/2004. i vi mi giao dch, nhng thông tin đi kèm gm
có: đa ch, thi đim ca giao dch (tháng, nm), vƠ giá giao dch. Các ch s thu
đc có xu hng ging nhau qua thi gian; tuy nhiên, vn có s khác bit đ ln
đ nhn đc s quan tơm. Bên cnh đó, ch s t hi quy din t tng th mt cách
khá tt.
b. NghiênăcuăcaăElăMahmahăAssilă(Thángă06/2012).
Ti Marc, nhm kim tra s bin đng trong th trng BS cho mc đích gim
thiu ri ro ca Ngơn hƠng trung ng, mt ch s giá BS đƣ đc xơy dng và
công b vƠo nm 2010 bi Ngơn hƠng Trung ng nc nƠy, theo tng vùng min
vƠ theo tng thƠnh ph đi vi BS nhƠ , đt  vƠ BS thng mi.
BƠi nghiên cu nƠy giúp nhn ra nhng phng pháp chính đc áp dng mang
tính toƠn cu trong vic xơy dng ch s giá BS, t đó, phơn tích tính cht kh thi
ca nhng phng pháp nƠy đ áp dng cho th trng Marc. Tác gi cng tho
lun v nhng khía cnh có liên quan đn d liu, phng pháp lun vƠ kt qu
nghiên cu.
Trong nghiên cu nƠy, d liu dùng đ xơy dng ch s giá BS đc ly t c s
d liu ca Phòng đng ký đt đai. C quan nƠy có khong 75 chi nhánh ti các đa
phng, lu gi thông tin v các cuc chuyn giao ch s hu TS vƠ quyn liên
quan đn đt đai cho ngi mua. Nó bao gm nhng đc đim vƠ giá c ca TS
đc mô t trong chng th v TS. Có khong 3 triu TS đc đng ký, trong đó
bao gm c nhng TS cha tng đc bán. Sau khi sƠn lc d liu, loi b nhng
mu có s sai khác ln t 700.000 quan sát, tác gi đƣ la chn ra 586.000 mu
dùng cho mô hình xác đnh ch s giá ti Marc. Theo đó, ch s giá BS  Ma-rc
có s tng lên so vi cùng k nm ngoái, th hin qua 03 giai đon riêng bit: T
nm 2006 đn nm 2008, giá bt đng sn đƣ đng ký có xu hng tng, vi mc
tng trng trung bình 1,3 đim phn trm. Sau đó, giá bt đu có xu hng gim

cho đn quý đu ca nm 2010, vi s st gim 1,2 đim phn trm ca giá trung
13


bình. T quý II nm 2010, giá đƣ tng tr li, tc đ tng trng trung bình ca
BS đƣ tng lên 2,3 đim phn trm.
c. NghiênăcuăcaăXiaoyangăGuo, Siqi Zheng, David Geltner và Hongyu Liu
(Tháng 01/ 2013)
Nhóm tác gi nƠy phát trin mt ch s giá da trên mô hình gi giao dch lp li
cho nhng khu vc quy hoch mi ti Trung Quc. Ch s nƠy có li th hn so vi
ch s giá Hedonic vƠ ch s giá da trên phơn tích giao dch lp li trong trng
hp ca Trung Quc.
Nghiên cu nƠy đ xut phát trin mt bin th mi ca mô hình phơn tích giao dch
lp li ậ mô hình giao dch lp li gi. V c bn, nhóm tác gi nƠy đ xut mt tiêu
chun kt hp mi, đc bit thích hp cho các thƠnh ph ca Trung Quc. Phng
pháp nƠy có th đc áp dng  các nc đang phát trin nhanh khác.
Vi s hn ch v mt d liu cng nh hn ch v phng pháp, có nhng thiu
ht nht đnh trong vic kim soát cht lng ch s giá nhƠ  ti Trung Quc.
Nhng tƠi khon giao dch nhƠ mi chim mt phn khá ln trong tng doanh s
bán nhà ti các thƠnh ph Trung Quc (87% trong nm 2010). Kt qu lƠ, tiêu
chun đ áp dng phng pháp tip cn giao dch lp li thun túy không th s
dng đc, khi mà mt cn nhƠ  mi ch xut hin mt ln trên th trng. Phng
pháp Hedonic có th phù hp hn v mt lý thuyt, nhng nó d dn đn vic b sót
nhng bin có nh hng quan trng hn ti các thƠnh ph ca Trung Quc do s
phát trin cu trúc không gian đô th cc k nng đng và nơng cao cht lng xây
dng nhanh chóng.
Nhóm tác gi nƠy đƣ tn dng quy mô ln vƠ tính cht đng nht ca s phát trin
dân c ti các thƠnh ph ca Trung Quc, đ phát trin mt mô hình gi giao dch
lp li (ps-RS) đ xơy dng ch s giá có kim tra v mt cht lng và đáng tin cy
hn cho ngôi nhà mi đc xơy dng. Ch s giá theo cách tip cn nƠy (ps-RS)

không ch gii quyt vn đ thiu ht d liu giao dch lp li, s lng giao dch và
14


vn đ b sót bin trong mô hình Hedonic, mà còn gii quyt các vn đ truyn
thng vi mô hình giao dch lp li c đin v c mu nh và la chn mu thiên v,
nh chúng ta có th s dng mt cách hiu qu tt c giao dch. Mt u đim khác
ca ch s nƠy là tính minh bch và s d hiu trong trng hp Trung Quc, do đó
cho phép các đi tng không chuyên (chính ph vƠ các nhƠ hoch đnh chính sách
khu vc t nhơn, các nhƠ đu t và các nhà phân tích) có th tip cn tt hn.
Nghiên cu nƠy tin hƠnh th nghim cách tip cn bng cách s dng mt quy mô
ln d liu giao dch vi thit lp ca doanh s bán nhƠ mi t tháng 01/2005 đn
tháng 6/2011 (444.596 quan sát)  ThƠnh ô, tnh T Xuyên. Nhóm tác gi c
tính ch s ps-RS và so sánh chúng vi ch s giá Hedonic chun tng ng. Hai
loi ch s cho thy s ging nhau v xu hng cng nh nhng thay đi bc
ngot. Cách tip cn ps-RS có th phù hp cho bt k quc gia đô th hóa nhanh
chóng, trong đó doanh s bán nhƠ mi chim lnh th trng nhƠ  vƠ ni mƠ các c
phiu nhƠ  mi đc xơy dng trong khu phc hp quy mô ln bao gm nhiu đn
v cá nhân tng đi đng nht.
Ktălun
Qua nhng nghiên cu trên, tác gi nhn thy rng, phng pháp phân tích giao
dch lp li bao hƠm vic xơy dng mt ch s giá da trên các TS đc bán trong
khong thi gian gn nht, ch không da trên các TS đc bán trong mt khong
thi gian dƠi. Nó gii quyt đc s bin đng giá c đi vi s thay đi bình quơn
trong các giao dch lp li. Phng pháp phơn tích giao dch lp li khc phc (gii
quyt) vn đ v tính không đng nht ca BS. Phng pháp nƠy không áp dng
cho các TS mi, nhng TS mƠ khó có th tác đng trong mt phm vi thi gian
ngn bi vì s lng các TS rao bán lƠ ít.

15


2.3.3 Phngăphápăphơnătíchăđnhălngăbngăhiăquy Hedonic
a. Nghiênă cuă caă Chihiroă Shimizu,ă Kyohikoă G.ă Nishimuraă vƠă Tsutomuă
Watanabe (2010)
Nhóm tác gi nƠy nghiên cu ch s giá da trên vic phơn tích d liu v giá nhƠ
trong khong thi gian t nm 1986 đn 2008, trong đó bao gm c nhng thi k
bong bóng nhƠ đt cng nh khi bong bóng v. B d liu gm 473.418 mu; trong
đó, có khong 157.627 mu cn h chung c (condominiums) vƠ 315.791 mu nhƠ
 đn l (single family houses) đc thu thp t các tp chí thông tin hƠng tun v
khu dơn c (Residential Information Weekly) ti Nht Bn.
Theo nghiên cu nƠy, có đn 5 phng pháp đo lng giá nhƠ, c th nh sau:
- Ch s giá Hedonic chun (Standard Hedonic Index)
- Ch s giá da trên giao dch lp li chun (Standard Repeat Sales Index)
- Ch s giá da trên giao dch lp li có hiu chnh theo nghiên cu ca
Shiller (Case-Shiller Adjustment to the Repeat Sales Index)
- Ch s giá da trên giao dch lp li có hiu chnh yu t tui đi (Age-
Adjustment to the Repeat Sales Index).
- Ch s giá Hedonic có hiu chnh s thay đi v cu trúc (Structural-Change
Adjustment to the Hedonic Index).
D thy, vic phơn loi nƠy, v mt bn cht cng da trên 2 phng pháp chính, đó
lƠ Phng pháp phơn tích giao dch lp li vƠ Phng pháp phơn tích đnh lng
bng hi quy Hedonic. Trong đó, ch s giá đc nhóm tác gi nƠy xơy dng theo
phng pháp phơn tích hi quy Hedonic da trên các bin s chính nh Din tích
sƠn, Din tích tng trt, Tui đi ca công trình, Thi gian đi đn trm xe buýt gn
nht, vƠ Thi gian đi đn trung tơm thng mi ca qun. Ni dung c th v các
bin ca mô hình trong nghiên cu nƠy đc th hin  Bng 2.3.3a Danh sách các
bin – Nghiên cu ca Chihiro Shimizu và các cng s - Ph lc 1.

16


b. NghiênăcuăcaăRichardăJ.ăCebulaă(2009)
Nghiên cu nƠy áp dng mô hình giá Hedonic cho th trng nhƠ  ti thƠnh ph
Savannah, Georgia. D liu bao gm 2.888 mu nhƠ  đn l (single-family homes)
đc thu thp trong giai đon t nm 2000 đn 2005. im ni bt  đơy đó chính
lƠ vic tác gi đƣ s dng thêm nhng bin s đ gii quyt vn đ thay đi theo
mùa ca giá nhƠ .
Tác gi nƠy đƣ xơy dng ch s giá theo phng pháp phơn tích hi quy Hedonic
da trên 24 bin đc lp đ phc v cho bƠi nghiên cu. Danh sách vƠ ni dung c
th ca nhng bin s nƠy đc th hin ti Bng 2.3.3b Danh sách các bin –
Nghiên cu ca Richard J. Cebula ậ Ph lc 1.
c. NghiênăcuăcaăDavorăKunovac,ăEnesăozovic,ăGoranaăLukiniaăvƠăAndrejaă
Pufnik (2008)
BƠi nghiên cu nƠy đƣ xơy dng đc ch s giá bt đng sn bng phng pháp
phơn tích đnh lng bng mô hình hi quy Hedonic (Hedonic Real Estate Price
Index) da trên vic phơn tích 14.349 mu d liu bt đng sn đƣ đc bán ti 4
vùng min khác nhau ca Croatia (ThƠnh ph ca Zagreb, Duyên hi Adriatic, vùng
nông thôn khác vƠ vùng thƠnh th khác).
D liu v các đc đim ca bt đng sn đc nhóm tác gi chia thƠnh hai nhóm:
đa lý/v trí vƠ cht lng. Kt qu phơn tích cho thy có 6 bin đc lp phù hp cho
mô hình bao gm: Din tích sƠn, S phòng, S tng, Thi đim xơy dng, Thi gian
bán vƠ loi hình s dng. Ni dung c th ca các bin nƠy đc th hin ti Bng
2.3.3c Danh sách các bin – Nghiên cu ca Davor Kunovac và các cng s - Ph
lc 1.
d.ăNghiênăcuăcaăThcăsăLcăMnhăHină(2013)
Tác gi nƠy đƣ đ xut vic ng dng mô hình Hedonic cho vic đnh giá nhƠ 
thng mi xơy dng mi vƠ tin hƠnh nghiên cu tình hung nhƠ chung c ti Tp.

HƠ Ni. NgoƠi bin ph thuc lƠ n giá trên 1 mét vuông, nghiên cu nƠy cng
17


bao gm 18 bin đc lp đc cho lƠ các yu t có nh hng đn giá cn h.
Nhng bin nƠy đc xơy dng da trên vic phơn tích đnh tính ban đu v các yu
t ph bin có tác đng đn giá cn h ti Vit Nam nói chung cng nh ti Tp. HƠ
Ni nói riêng. Mô hình hi quy đc xơy dng da trên 300 mu cn h chung c
đc tác gi này tin hƠnh thu thp ngu nhiên t hn 10 d án ti mt s qun
khác nhau trên đa bƠn Tp.HƠ Ni. Kt qu hi quy cho thy có 5 bin đc lp phù
hp vi mô hình nghiên cu, bao gm: Khong cách trung tơm, giá thƠnh, khong
cách đn ni mua sm, an ninh và môi trng sinh thái.
Ni dung c th ca các bin nƠy đc th hin ti Bng 2.3.3d Danh sách các bin
– Nghiên cu ca Lc Mnh Hin ca phn Ph lc 1.
Ktălun
Phng pháp nƠy da trên mt nguyên tc rng giá ca mt BS ph thuc vƠo các
đc tính cng nh v trí ca nó. Ch có nhng thay đi trong giá ca BS vi nhng
đc tính tng t nhau t mt thi đim nƠy đn thi đim khác mi phn ánh tình
trng thay đi trong cung cu BS trên th trng. Xem nh (gi đnh) b qua tính
không đng nht ca các tƠi sn mua bán trên th trng BS, vic thc hin
phng pháp Hedonic đòi hi s c lng tác đng ca các đc đim lên giá BS
thông qua nhng phng trình kinh t lng áp dng tng đi đng nht cho tng
khu vc vƠ cho tng loi hình tƠi sn.
Sau đó, các h s ca nhng phng trình nƠy s đc gi c đnh trong sut thi
k tính toán ch s giá vƠ thng loi b tác đng cá bit nhm xác đnh mc đ
bin đi ca mc giá thc mƠ nó phn ánh s thay đi ca tình trng cung cu trên
th trng. i vi tng khu vc đc thù, ch s giá BS đc đnh ngha (đc
hiu) nh mt t l gia giá tr ca mt TS nƠo đó trong thi gian hin ti vƠ giá tr
ca nó ti thi k gc (thi k c s). NgoƠi ra, vic thc hin phng pháp này
còn đòi hi s tn ti (s sn có) ca mt c s d liu bao hƠm các đc đim ca

TS vi mt khong thi gian dƠi ca các giao dch BS đ c tính tác đng ca
yu t cht lng.