Công tác thẩm định giá bất động sản

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Lời nói đầu
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trờng hoạt động thẩm định giá,
một hoạt động dịch vụ mang tính chuyên nghiệp ngày càng phát triển và tăng tầm
quan trọng đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia. Sự cần thiết này không chỉ riêng
đối với những nớc có nền kinh tế phát triển mạnh và nó còn quan trọng đối với nền
kinh tế của tất cả các nớc trên thế giới. Việt Nam không nằm ngoài qui luật đó.
Thẩm định giá đã đợc hình thành và phát triển từ khá lâu, nhng ở Việt Nam
đây là nghề còn hết sức mới mẻ. Do vậy những tiêu chuẩn riêng cho nghề thẩm
định giá ở Việt Nam cũng nh vấn đề pháp lý có liên quan đến nghề thẩm định giá
mới chỉ đang trong quá trình hình thành và hoàn thiện.
Thẩm định giá là sự cần thiết của nền kinh tế thị trờng. Để hoạt động thẩm
định giá đáp ứng đợc yêu cầu của thị trờng, cần phải từng bớc thiết lập một khuôn
khổ pháp lý cho ngành và hình thành các tiêu chuẩn thẩm định giá một cách thực
tế,có hiệu quả và khoa học ở Việt Nam. Để đáp ứng nhu cầu và sự đòi hỏi nhất
thiết phải có một văn bản có hiệu lực pháp lý qui định về thẩm định giá. Ngày 08
tháng 5 năm 2002 Chủ tịch nớc Trần Đức Lơng công bố pháp lệnh giá, một văn
bản pháp qui, qui định về ngành thẩm định giá. Trong đó pháp lệnh giá đã khẳng
định phải ban hành chỉ tiêu về thẩm định giá. Sự kiện này đã đánh dấu một bớc đi
quan trọng trong việc phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam.
Trong thực tế cuộc sống, các tài sản thờng bị phá huỷ và tạo dựng lại là điều
không thể tránh khỏi trong quá trình phát triển nhằm đáp ứng những nhu cầu thay
đổi của xã hội. Do đó nhà thẩm định giá thờng đợc yêu cầu thẩm định giá trị đất
đai hay nhà cửa mà chúng ta có thể đợc phát triển mới hay tái phát triển.
Do yêu cầu phát triển của xã hội nên việc mua bán bất động sản diễn ra ở
thời điểm trên mọi địa phơng của nớc ta. Trên địa bàn tỉnh Bắc Giang cũng vậy.
Thị trờng bất động sản diễn ra khá sôi động. Điểm nổi bật nhất ở đây là các bất
động sản nằm trên mặt tiền các đờng phố chính của Bắc Giang, nơi thuận tiện về
giao thông và gần các trung tâm kinh tế, thơng mại, văn hoá, thể thao...
Kết cấu chuyên đề tốt nghiệp: Gồm 4 chơng
1

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Chơng I: Cơ sở khoa học và một số vấn đề lý luận chung về công tác
thẩm định giá.
- Chơng II: Thực trạng thẩm định giá bất động sản ở Bắc Giang và những
văn bản qui định và hớng dẫn thẩm định giá bất động sản ở Bắc Giang.
- Chơng III: Thẩm định giá ngôi nhà số 26 đờng Lý Thái Tổ thị xã Bắc
Giang phục vụ mục đích t vấn khách hàng.
- Chơng IV: Những biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm định
giá bất động sản.
2
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chơng I
cơ sở khoa học và một số vấn đề lý luận
chung về công tác thẩm định giá bất động sản.
I- Cơ sở khoa học của việc xác định giá trị.
1- Giá trị.
1.1- Khái niệm giá trị.
Các Mác trên cơ sở phép biện chứng đã phân tích và đa ra khái niệm giá trị
nh sau: Giá trị lao động không phân biệt nói chung của con ngời hoặc lao động
trừu tợng của con ngời kết tinh trong hàng hoá, nó là một trong hai nhân tố của
hàng hoá: Giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó giá trị là thuộc tính xã hội của hàng
hoá , là lao động xã hội thể hiện trong hàng hoá, giá trị sử dụng là thuộc tính tự
nhiên của hàng hoá và là nội dung vật chất của giá trị hàng hoá . Một số ngời dựa
trên cơ sở những gì đợc trả cho tài sản với nhiều cách định lợng rất khác nhau để
bày tỏ quan điểm của mình về giá trị. Trong khi một số ngời khác đa ra định nghĩa
về giá trị lại dựa vào tính hữu dụng của tài sản, điều này không có gì là ngạc nhiên
bởi lẽ đa ra định nghĩa giá trị còn tuỳ thuộc vào bối cảnh cụ thể trong một phạm
trù cụ thể. Vì vậy một khái niệm chung nhất, phù hợp nhất hiện nay về giá trị là:
Giá trị đợc coi là thớc đo kinh tế đã đợc thừa nhận rộng rãi, giá trị có ý
nghĩa rất lớn trong nền kinh tế hiện nay, ý nghĩa về chủ quan bao gồm giá trị trong

sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đối với các cá nhân. ý nghĩa trong việc xác định
kinh tế bao gồm giá trị trờng, giá trị trao đổi, giá trị xác định tại điểm cân bằng
cung và cầu, giá trị hiện tại của các lợi ích thu đợc trong tơng lai.
1.2- Đặc tính của giá trị.
Một vật hay một tài sản đợc coi là có giá trị thì nó phải chứa đựng một
trong các đặc tính sau:
a- Tính hữu ích.
Tính hữu ích đợc xác định nh khả năng cung cấp dịch vụ hoặc làm thoả mãn
nhu cầu. Điều kiện kiên quyết để một hàng hoá hay dịch vụ có đợc giá trị trên thị
trờng là hàng hoá, dịch vụ đó phải có tính hữu ích song tính hữu ích chỉ là một đặc
3
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
tính tạo ra giá trị nơi tính hữu ích tồn tại song nhu cầu và sự khác nhau hiếm
không có thì giá trị thị trờng sẽ không tồn tại.
Ví dụ: Không khí là có tính hữu ích, rất cần thiết cho sự sống nhng nó d
thừa và tự do cho tất cả mọi ngời nên không thể đo giá trị của nó bằng tiền.
Việc xác định ảnh hởng của tính hữu ích lên giá trị đợc xem xét trên các
khía cạnh liên quan đến kích thớc, hình dáng, loại tài sản, đặc điểm không gian
hay vị trí địa lý của nó.
b- Tính nhu cầu:
Nhu cầu là một khái niệm kinh tế ám chỉ sự cần thiết hiện có mà cũng ám
chỉ khả năng tiền tệ để đáp ứng nhu cầu.Ngời mua có nhu cầu nhng phải có sức
mua,có khả năng để đáp ứng yêu cầu đó.
Các cá nhân, tổ chức khác nhau đều có các nhu cầu sử dụng bất động sản
cũng khác nhau. Giá trị của bất động sản có tính riêng biệt, giá trị có thể thay đổi
theo nhu cầu sử dụng của mỗi cá nhân, tổ chức.
Ví dụ: Một phòng trong kí túc xá một ngày dùng 20 số điện.
c - Tính khan hiếm.
Tính khan hiếm thể hiện sự khác biệt giữa giá trị sử dụng và giá trị trao đổi.
Ví dụ: Kim cơng do khả năng cung cấp trong xã hội rất hạn chế nên giá trị

trao đổi của kim cơng rất lớn, lớn hơn rất nhiều so với giá trị sử dụng của chính
nó.
Mặt khác: Khan hiếm phải đợc xem xét trong mối quan hệ cung cầu và
các sử dụng trong hiện tại, tơng lai mà hàng hoá, dịch vụ đợc đặt ra.
Ví dụ: Các phòng nghỉ của khách sạn ở bãi biển có thể trở lên khan hiếm
vào mùa hè nóng bức nhng lại d thừa vào mùa đông lạnh giá chính vì vậy giá cho
thuê phòng cũng giao động theo mùa.
d- Khả năng chuyển giao đợc.
Một bất động sản có đầy đủ các đặc tính: Tính hữu ích,tính nhu cầu và tính
khan hiếm song không thể chuyển giao đợc từng phần hay toàn bộ thì dĩ nhiên là
giá trị của tài sản hay bất động sản không thể thực hiện đợc.Khả năng chuyển giao
4
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
không nhất thiết phải có ý nghĩa là sự di truyền vật chất mà có ý nghĩa chỉ sự
chiếm hữu và kiểm soát các quyền tạo ra sự sở hữu tài sản.
Ví dụ: Một bất động sản đem thế chấp bị phong toả tuy có tính hữu ích,
nhiều ngời có nhu cầu, khan hiếm nhng không thể chuyển giao đợc do chủ sở hữu
cha trả đợc giá trị thế chấp vì vậy mà nó không thể đem bán đợc.
1.3. Các loại giá trị.
Trong cuộc sống hàng ngày chúng ta sử dụng rất nhiều thuật ngữ Giá trị
Có loại giá trị có thể định lợng đợc nh: giá trị trao đổi,giá trị đầu t... Nhng cũng có
rất nhiều loại chỉ định tính mà không có thể định lợng nh: giá trị thẩm mĩ, giá trị
đạo đức... Đặc biệt có loại giá trị không định tính mà cũng không định lợng đợc
nh: giá trị không gian... Thuật ngữ giá trị thờng chỉ phù hợp khi nó ứng với một
phạm trù cụ thể. Thuật ngữ giá trị trong lĩnh vực thẩm định giá đợc hiểu nó
thuộc phạm trù kinh tế. Lý thuyết kinh tế phân giá trị thành các loại sau:
a- Giá trị sử dụng:
Mỗi một tài sản có một giá trị chủ quan đối với một ngời nào đó đang nắm
quyền sở hữu hoặc sử dụng tài sản. Giá trị của một tài sản đối với một ngời sử
dụng cụ thể dựa trên cơ sở tài sản đó có ích lợi nh thế nào đối với ngời đó gọi là

giá trị sử dụng.
b- Giá trị đầu t:
Giá trị đầu t là những gì mà nhà đầu t đang mong chừ ở thu nhập tơng lai
của tài sản, giá trị đầu t bị ảnh hởng bởi:
- Thị trờng tiền tệ - Thị trờng vốn.
Thị trờng tiền tệ là sự tác động giữa những ngời bán và ngời mua khi họ
mua và bán những công cụ tín dụng ngắn hạn.
Thị trờng tín dụng cũng là sự tơng tác giữa những ngời bán và ngời mua
những công cụ tín dụng trung và dài hạn nh các khoản thế chấp chứng khoán, trái
phiếu, cổ phiếu.
- Khả năng tài chính của nhà đầu t dồi dào sẽ giúp cho vừa chủ động trong
hoạt động đầu t, vừa tránh không phải chịu lãi khi phải huy động vốn vay từ các tổ
chức tín dụng.
5
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Chính sách tiền tệ tài chính của nhà nớc: Liên quan chặt chẽ bởi việc huy
động vốn trong lĩnh vực đầu t bất động sản vì rằng khả năng sẵn về tiền và tín
dụng là nguồn sống của đầu t bất động sản.
- Chính sách thuế của Nhà nớc ngoài mục đích đảm bảo giữ cho thu chi
ngân sách của Nhà nớc cân bằng và ổn định còn có tác dụng điều chỉnh các hoạt
động khác nhau, các thu nhập của các tầng lớp lao động khác nhau trong nền kinh
tế:
Giá trị đầu t của một tài sản thờng là khác nhau đối với những nhà đầu t
riêng lẻ khác nhau trong khi đó giá trị thị trờng vẫn giữ nguyên.
c - Giá trị trao đổi.
Giá trị trao đổi là mối quan hệ tỷ lệ về lợng giữ một giá trị sử dụng này trao
đổi với giá trị sử dụng khác.
Khi các mối quan hệ kinh tế đã đợc tiền tệ hoá thì giá trị trao đổi chính là
khoản tiền yêu cầu hoặc trả cho một tài sản.
d - Giá trị thị trờng.

Giá trị thị trờng là khoản tiền ớc tính mà một tài sản có thể trao đổi đợc vào
thời điểm định giá giữa một bên mua tự nguyện và một bên bán tự nguyện trong
một giao dịch phù hợp với khả năng của mỗi bên sau khi đã đợc tiếp thị một cách
có hiểu biết, khôn ngoan và không có một sự ép buộc nào.
Giá thị trờng có các đặc điểm sau:
- Là giá có khả năng nhất không phải là giá cao nhất, thấp nhất hoặc trung
bình
- Đợc thể hiện bằng tiền.
- Có bao hàm một thời gian chấp nhận đợc công khai trên thị trờng
- Đợc hình thành trong bối cảnh cả ngời mua và ngời bán đều đợc thông báo
về mục đích sử dụng mà tài sản có thể đợc đa vào sử dụng.
- Nằm trong giao dịch vừa đúng khả năng trên thị trờng mở
- Có sự nhất trí của ngời mua, ngời bán cả hai không giành lợi thế của nhau.
- Nhận biết đợc sử dụng hiện tại và sử dụng tơng lai của một tài sản.
* Các trờng hợp dẫn đến giá thanh toán lớn hơn giá thị trờng.
6
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
+ Ngời chủ sở hữu ở ngay sát bên cạnh tài sản mua hoặc có một phần sở
hữu nay mua lại toàn bộ tài sản.
+ Tài sản không tham gia thị trờng ngời bán trực tiếp, tiếp súc với ngời mua
và thuyết phục để bán.
+ Ngời mua bị ảnh hởng của gia đình hoặc vì các lí do gây tác động tâm lý.
+ Có tính chất bắt buộc do những ngời có thẩm quyền yêu cầu theo luật
định.
+ Ngời thuê mớn bắt buộc phải mua lại tài sản, đất đai, có ngời đang chiếm
giữ.
+ Do một số nguyên nhân khác.
+ Bán với các điều kiện và các điều khoản không chặt chẽ.
* Các trờng hợp dẫn đến giá thanh toán nhỏ hơn giá thị trờng.
*- Bán do nghĩa vụ: Chẳng hạn do ngời hay công ty cho vay có thế chấp

hoặc do thi hành lệnh hoặc toà bán hoặc bán cho chủ nợ để trả tiếp những khoản
nợ còn tồn đọng.
* Các cuộc mua bán đợc thực hiện, vì lý do sức khoẻ của ngời chủ sở hữu,
tài sản bị yếu kém, tình hình tài chính gặp khó khăn, sự vắng mặt hoặc do ngời
chủ sở hữu chuyển đổi đến nơi khác và mong muốn bán tài sản một cách nhanh
chóng.
* Các cuộc mua bán do tập thể, chính quyền địa phơng chỉ đạo nhằm thu
hồi các khoản thuế và nợ còn tồn đọng.
e- Giá trị thanh lý.
Giá trị thanh lý là giá nhận đợc trong một trờng hợp mua - bán phi thị trờng
(hay mua bán bắt buộc) thờng có liên quan với sự vỡ nợ và mua bán cỡng ép.
Trong bối cảnh kinh doanh khái niệm này đợc dùng chủ yếu trong trờng hợp chấm
dứt các hoạt động (trái hợp với trờng hợp mua -bán mà việc kinh doanh vẫn tiếp
tục). Giá trị thanh lý là một loại giá bán, tuy nhiên điều đáng chú ý ở đây là các vụ
mua bán bắt buộc không đợc xem là cái để đa ra giá thị trờng.
f- Giá trị bảo hiểm.
7
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Giá trị bảo hiểm của một tài sản là giá trị ớc tính bao gồm toàn bộ hoặc một
phần theo thoả thuận giữa bên bảo hiểm và bên đợc bảo hiểm. Các khoản chi phí
thay thế tài sản trong trờng hợp tài sản đợc bảo hiểm gặp rủi do bị mất một phần
hoặc toàn bộ giá trị.
g- Giá trị thế chấp.
Giá trị thế chấp là giá trị ớc tính của tài sản dựa trên cơ sở giá thị trờng của
tài sản và khả năng cho thu nhập hàng năm của tài sản đó.
Từ khái niệm giá trị thế chấp trên ta có các đặc điểm sau:
+ Giá thế chấp không phải là giá thị trờng nhng đợc ớc tính dựa trên cơ sở
giá thị trờng và khả năng cho thu nhập hàng năm từ tái giá trị thế chấp thấp hơn
giá thị trờng.
+ Giá trị thế chấp đợc ớc tính để làm căn cứ xác định khoản tiền cho vay

giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
+ Giá trị thế chấp gần tơng tự nh giá thanh lý nhng khác với giá thanh lý ở
chỗ tài sản thế chấp không phải là đối tợng để phát mại.
Bản thân nó đang tham gia phục vụ mục đích đầu t của chủ sở hữu hàng
năm đem lại thu nhập cho chủ sở hữu.
Giá trị thế chấp thờng cao hơn giá trị thanh lý. giá trị thế chấp bằng với giá
trị thanh lý trong trờng hợp giá trị thế chấp bị phát mại.
h- Giá trị thanh toán.
Là giá trị nhận đợc tại thời điểm thanh toán. đây là loại giá trị phụ thuộc
vào thời điểm thanh toán và phơng thức thanh toán.
Giá trị thanh toán của một tài sản sẽ bằng giá thị trờng của một hàng hoá
nếu thời điểm bán và thời điểm thanh toán diễn ra cùng một lúc.
Cùng là một đối tợng thanh toán nhng nếu phơng thức thanh toán khác nhau
thì giá trị thanh toán cũng sẽ khác nhau.
1.4- Mối quan hệ giữa giá thị trờng với các loại giá trị khác.
a- Mối quan hệ giữa giá thị trờng và giá trị đầu t.
Một câu hỏi thờng đặt ra cho những nhà nghiên cứu lý luận về định giá là
một trong hai khái niệm về giá trị - giá trị thị trờng và giá trị đầu t. Khái niệm nào
8
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
đợc coi là phù hợp nhất. Nghiên cứu các chu kỳ vận động của thị trờng bất động
sản ngời ta thấy rằng tầm quan trọng của hai khái niệm giá trị nói trên thay đổi tuỳ
theo các giai đoạn của chu kỳ vận động của thị trờng. Nhìn chung ngời ta sử dụng
khái niệm giá trị thị trờng trong giai đoạn bất động sản đang tăng. Ngợc lại khi giá
bất động sản trong giai đoạn giảm thì ngời ta sử dụng giá trị đầu t.
b- Mối quan hệ giữa giá thị trờng, giá thành và giá cả.
Tuỳ thuộc vào tình hình cung cầu mà giá cả bất động sản sẽ đợc hình thành,
việc hình thành giá cả bất động sản nói trên diễn ra theo một trình tự nhất định và
ngời ta gọi trình tự đó là qui trình hình thành giá. Giá cả bất động sản thờng cao
hơn giá thành nhng có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá thị trờng.

Giá thành là toàn bộ các khoản phí tổn về vốn bao gồm: Chi phí quản lý, chi
phí về đất đai, lao động, vật t ... để tạo ra một bất động sản hay một tài sản hữu
ích.
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trờng của một tài sản,là số tiền
thoả thuận giữa ngời mua và ngời bán tại một thời điểm xác định giá cả có thể lớn
hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trờng của tài sản, nhng giữa chúng có xu hớng xích lại
gần nhau. Xét trên phơng diện tổng quát giá cả của một tài sản bằng giá thị trờng
của tài sản đó.
2- Các yếu tố tác động tới giá trị tài sản.
2.1- Nhóm các yếu tố vĩ mô bao gồm:
a- Chính sách của nhà nớc.
Chính sách của nhà nớc. tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản
thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:
- Nhà nớc ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng,
chuyển nhợng bất động sản, sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động
đến giá bất động sản.
- Nhà nớc qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến
quyền sử dụng đất (thuế, tiền sử dụng đất ...) các chính sách này ảnh hởng trực
tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản, tác động đến giá bất động
sản trên thị trờng.
9
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
b- Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phơng.
Các yếu tố này ảnh hởng đến cầu và qua đó tác động đến cung bất động sản
nên ảnh hởng đến giá bất động sản.
Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá tăng kinh tế cũng nh thu
nhập quốc dân của một quốc gia và địa phơng.
c- Cung - cầu bất động sản.
Cũng nh bất cứ hàng hoá dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị trờng
là giá trị cân bằng giữa cung và cầu.

Nhng cũng cần lu ý rằng cung - cầu đối với bất động sản là tơng đối không
đàn hồi với những thay đổi giá cả.
Với t cách nhà cung ứng và môi giới trong kinh doanh bất động sản, hoạt
động của các đơn vị kinh doanh trên thị trờng.
d- Các yếu tố tâm lý và xã hội.
Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phơng đông, nó cũng tác
động đến bất động sản trên thị trờng.
2.2- Nhóm các yếu tố vi mô.
a- Chi phí.
Chi phí là toàn bộ tổn thất mà ngời đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc
để có đợc quyền sử dụng bất động sản,đây là yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định
giá phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản. Tuy nhiên không phải bất cứ chi
phí nào cũng tạo nên bất động sản trên thị trờng mà có khi còn có tác động ngợc
lại.Chi phí này hình thành là chi phí của ngời bán.
10
Giá
P
0
Cung cấp bất động sản
Cầu bất động sản
Lượng
Q
0
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Bên cạnh đó nhà thẩm định giá còn phải chú ý chi phí sử dụng là chi phí ng-
ời mua muốn sử dụng phải bỏ ra để có thể sử dụng bất động sản theo mong muốn
của mình. Đây là chi phí của ngời mua.
Sự tác động ngợc chiều của hai loại chi phí này tạo nên giá trị bất động sản
trên thị trờng xem xét về khía cạnh kinh tế tài chính.

b- Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng một bất động sản có khả năng
dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích.
Nhìn chung một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì
sẽ thuận lợi trong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn.
Xét về tính năng hiệu quả một bất động sản có khả năng sử dụng ngay có
giá trị cao hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử
dụng đợc. Do vậy khi thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật
kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất.
c- Các yếu tố vật chất.
- Địa điểm nơi bất động sản tạo lạc.
Địa điểm có ảnh hởng rất lớn đến giá trị bất động sản. Khả năng sinh lợi
của địa điểm càng cao thì giá bất động sản càng cao. Bất động sản ở vị trí thuận
lợi cho sinh hoạt và kinh doanh (gần chợ, trờng học, bệnh viện...) thì có khả năng
sinh lợi lớn và có giá trị cao.
- Hình dáng của lô đất.
Những lô đất có hình dáng vuông vức, nở hậu thì có giá trị hơn những lô đất
có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm.
Những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đờng phố rộng thì có giá trị hơn lô đất
có bề mặt tiếp giáp với đờng phố hẹp mà quá sâu.
- Qui mô, kích thớc của lô đất.
Những lô đất có qui mô kích thớc phù hợp với mục đích sử dụng thì có giá
trị cao hơn lô đất có qui mô, kích thớc không phù hợp với mục đích sử dụng ở
cùng điểm.
- Kiểu nhà, loại nhà, kích thớc và tuổi của tài sản.
11
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Kiểu nhà, loại nhà, kích thớc và tuổi của tài sản gắn liền với chi phí tạo lập
và chi phí sử dụng nhà nên ảnh hởng rất lớn đến giá trị bất động sản.
Kiểu dáng nhà có tính thẩm mĩ cao, hài hoà với khu vực chung quanh thì có
giá cao.

- Môi trờng
Môi trờng chung quanh cũng có tác động lớn đến giá cả bất động sản. Nếu
môi trờng tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao, còn ngợc lại sẽ làm giảm giá trị
bất động sản.
II- Một số vấn đề lý luận chung về công tác thẩm định giá bất
động sản.
1- Khái niệm về thẩm định giá.
Hoạt động thẩm định giá đã đợc hình thành từ năm 1940. Đến năm 1980
hoạt động thẩm định giá trở thành nghề chuyên nghiệp ở một số nớc và đến năm
1981 uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế ra đời (kí hiệu là: TIAVSC). ở Việt
Nam hoạt động thẩm định giá đợc hình thành là do sự đòi hỏi của nền kinh tế hội
nhập mà mỗi quốc gia đã trở thành một bộ phận của nền kinh tế thế giới nhất là
trong khu vực. Do đó các nớc trong khu vực đòi hỏi phải có sự thống nhất về hoạt
động thẩm định để phục vụ cho yêu cầu mua, bán, trao đổi hàng hoá với nhau.
Công tác thẩm định giá giúp cho nhà nớc quản lý về mặt giá cả và định h-
ớng phục vụ cho mục tiêu của nền kinh tế theo định hớng XHCN. ở Việt Nam
ngành thẩm định giá còn mới mẻ và ít kinh nghiệm. Hoạt động thẩm định giá
nhằm bảo vệ ngời tiêu dùng, ngời mua và đảm bảo quyền lợi của ngời bán, nó
phục vụ cho việc điều hành nền kinh tế vi mô của nhà nớc.
Xét trên tổng thể nền kinh tế thì thẩm định giá còn có thể đợc coi là trái tim
của tất cả các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động
kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà thẩm định giá có thể hiểu
một cách đơn giản là xác định giá trị của tài sản trên thị trờng. Thẩm định giá còn
có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đa ra những quyết định liên quan
đến việc mua, bán, đầu t, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố.
12
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Thẩm định giá có vai trò quan trọng nh vậy thì thẩm định giá là gì? Để trả
lời câu hỏi này có nhiều khái niệm đã đa ra cụ thể nh:
ở Vơng quốc Anh ngời ta đa ra khái niệm: Thẩm định giá là một nghệ thuật

hay khoa học về ớc tính giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền
tệ cho một mục đích xã hội đợc xác định.
ở đại học quốc gia Singapor lại đa ra khái niệm: Thẩm định giá là một nghệ
thuật hay khoa học về ớc tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ
thể: Một thời điểm có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng nh xem
xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trờng bao gồm các loại đầu t có lựa
chọn.
Còn ở Việt Nam: Khái niệm thẩm định giá đợc nêu ở Điều 4 pháp lệnh giá
nh sau: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù
hợp với thị trờng tại một thời điểm; địa điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam
hoặc thông lệ quốc tế.
2- Mục đích của thẩm định giá.
Mục đích của thẩm định giá là phục vụ cho công tác quản lý giá trị của nhà
nớc.Nó đợc biểu hiện trên các mặt sau:
a- Chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng.
Giúp cho ngời bán xác định giá bán có thể chấp nhận đợc.
Giúp cho ngời mua quyết định giá mua.
Còn đối với việc trao đổi tài sản các bên cần biết giá trị của các tài sản để
tiến hành cho việc trao đổi.
b- Tài chính và tín dụng.
Để biết đợc giá, giá trị vật thế chấp đợc đa cho một cầm cố.
Để bảo hiểm tài sản cho bạn, công ty bảo hiểm sẽ cần chứng minh giá trị tài
sản của bạn.
c- Cho thuê theo hợp đồng.
Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và các tiền khoản cho thuê.
d- Phát triển tài sản và đầu t.
Để so sánh với tài sản đầu t khác.
13
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Để quyết định khả năng thực hiện nh thế nào và khả năng thị trờng của một

đề nghị phát triển sẽ nh thế nào.
e- Định giá tài sản công ty.
Để xác định giá trị công bố tài chính hàng năm của công ty và cho vấn đề
vốn khi công ty đợc tạo lập ban đầu.
Định giá trong việc hợp nhất, chiếm hữu và thanh lý các công ty,giá trị tài
sản thuộc về công ty cần đợc biết.
f- Các định giá theo pháp luật.
Để tìm ra giá trị hàng năm cho các mục đích thuê tài sản.
Để xác định giá trị bồi thờng khi xảy ra sự chiếm hữu bắt buộc.
Để tính toán thuế khi một tài sản đợc chuyển nhợng.
3- Những nguyên tắc chung về thẩm định giá bất động sản.
Cũng nh các công việc chuyên ngành khác. Thẩm định giá nói chung và
thẩm định giá bất động sản nói riêng muốn đạt đợc hiệu quả cao đòi hỏi các thẩm
định viên phải tuân thủ chặt chẽ các nguyên tắc chung trong thẩm định giá: Cụ
thể:
3.1- Thẩm định giá bất động sản phải đặt trong tình huống bất động sản
đợc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất của một bất động sản là đợc phép sử
dụng cả về vật chất và theo pháp luật để tạo ra hiệu quả cao nhất. Nguyên tắc này
đòi hỏi bất động sản phải đợc đánh giá trên cơ sở sử dụng mà tại thời điểm thẩm
định giá có khả năng tạo ra thu nhập hoặc hiệu quả lớn nhất trong một thị trờng
cạnh tranh và bị chi phối bởi tính khan hiếm của đất.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối u loại trừ trờng hợp sử dụng trái pháp
luật hoặc sử dụng trong điều kiện vật lý không cho phép. Tuy nhiên ngay cả việc
sử dụng đợc pháp luật hoặc điều kiện vật lý cho phép cũng vẫn còn một sự đánh
giá của thẩm định viên về tính hợp lý của việc sử dụng trong tơng lai.
3.2- Sử dụng phù hợp.
14
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định phải xem xét phù hợp của bất động

sản. Trớc hết lạ phù hợp giữa lô đất và công trình xây dựng trên đất, tiếp theo là sự
phù hợp giữa bất động sản với môi trờng chung quanh.
3.3- Sự thay thế:
Giới hạn trên của giá trị bất động sản có hớng đợc tạo ra bởi chi phí mua
một bất động sản thay thế, tơng đơng, với điều kiện là không có sự chậm trễ quá
mức làm ảnh hởng đến sự thay thế.
Một ngời mua cẩn trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản nh
vậy trong thị trờng mở.
Từ nguyên tắc này giúp các nhà thẩm định giá một tài sản thì luôn lấy giá
trị mới xây dựng của tài sản tơng tự để so sánh, cân nhắc mức đa ra.
3.4- Nguyên tắc dựa vào sự đóng góp.
Đây là quá trình điều chỉnh sự ớc tính của bất động sản khi nó tham gia
đóng góp vào việc hình thành các yếu tố để tạo nên giá trị của bất động sản trên
thị trờng.
Giá trị một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ
làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ bất động sản có nghĩa là lợng giá trị mà
nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của bất động sản là bao nhiêu.
3.5- Nguyên tắc dựa vào cung và cầu.
Giá thị trờng đợc xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lợng cung và
cầu trên thị trờng vào thời điểm thẩm định giá. Trên thị trờng giá cả có hớng thay
đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung, có nghĩa là cung nhỏ hơn cầu thì
giá cao và ngợc lại cung lớn hơn cầu thì giá thấp. Do vậy khi thẩm định giá phải
phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của các lực lợng thị trờng đến giá trị
bất động sản.
3.6- Nguyên tắc dựa vào dự kiến các lợi ích trong tơng lai.
Khi ớc tính giá trị bất động sản nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tơng
lai hơn là hiện thực quá khứ.
15
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Thẩm định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận đợc từ quyền sở hữu tài sản:

Những dự tính của ngời mua hay ngời chủ sở hữu có thể ảnh hởng trực tiếp đến giá
bất động sản.
3.7- Nguyên tắc dựa vào sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển.
Giá bán của một số vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí
kề cận cũng có một giá trị nh vậy.
Ngời thẩm định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong sử dụng đất và sự
phát triển bằng hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định, các
nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả.
3.8- Sự hoà hợp.
Giá tối đa sẽ tích tụ vào một mảnh đất khi có đợc một mức độ hợp lý về
đồng nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng, cần xem xét đến sự hoà hợp của
các luật lệ, lợi ích kinh tế, tâm lý.
3.9- Những thay đổi trong mô hình kinh tế - xã hội.
Nhận ra các chiều hớng ảnh hởng đến bất động sản và những hiệu quả có
thể nhìn thấy trớc nh: mức độ lạc hậu của chức năng, giai đoạn hiện tại trong chu
kỳ của khu vực. Dự đoán các điều kiện của thị trờng và phản ứng của ngời mua để
dự kiến thị trờng tơng lai rất cần thiết đối với công tác thẩm định giá bất động sản.
3.10- Thẩm định giá bất động sản phải xem xét đến tập quán mua, bán
bất động sản của nhân dân địa phơng.
Do đặc trng của bất động sản là tính bất động do vậy giá trị của bất động
sản mang đậm tính chất địa phơng. Vì vậy thẩm định viên khi thẩm định giá bất
động sản phải nắm bắt đợc tập quán của nhân dân địa phơng trong việc mua bán
bất động sản mới có thể định giá chính xác đợc.
3.11. Thẩm định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc thẩm
định giá là đánh giá cho một mục tiêu nhất định, không có một giá bất động sản
chung chung, tùy theo mục đích cụ thể của việc đánh giá giá trị của bất động
sản có thể khác nhau, và phơng pháp xác định cũng có thể khác nhau.
4. Các phơng pháp thẩm định giá bất động sản
16
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Để quá trình thẩm định giá bất động sản đạt hiệu quả nh mong muốn ngoài
việc phải nắm vững các kiến thức về bất động sản cũng nh mục đích sử dụng và
nguyên tắc của thẩm định giá. Thẩm định viên cần phải vận dụng các phơng pháp,
nguyên tắc thẩm định giá.
Những phơng pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bao gồm:
1. Phơng pháp so sánh trực tiếp.
2. Phơng pháp chi phí giảm giá.
3. Phơng pháp đầu t ( hay thu nhập)
4. Phơng pháp thặng d
5. Phơng pháp lợi nhuận
6. Phơng pháp phân tích hồi quy
Trong việc sử dụng các phơng pháp để tiến hành thẩm định giá không có
phơng pháp nào là chính xác, riêng lẻ mà chỉ có phơng pháp thích hợp nhất. Việc
xác định phơng pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:
- Thuộc tính của bất động sản.
- Sự tin cậy và khả năng và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trờng.
- Mục tiêu của việc thẩm định giá.
Thẩm định viên phải xác định phơng pháp nào là tối u nhất cho bất động
sản và nó sẽ trở thành phơng pháp chủ yếu của thẩm định viên, trong quá trình
thẩm định giá có thể cùng là một bất động sản nhng sử dụng các phơng pháp khác
nhau thì sẽ ra kết quả khác nhau. Nếu có sự khác biệt lớn thì cần phải tiến hành
điều tra, xem xét.
Cơ sở lý luận. Đối tợng và phạm vi áp dụng, những hạn chế của từng phơng
pháp là:
17
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
4.1 Phơng pháp so sánh trực tiếp
a) Cơ sở lý luận:
Phơng pháp so sánh trực tiếp cho rằng giá thị trờng của một tài sản có quan
hệ mật thiết với các giá trị của các tài sản tơng tự đã mua bán trớc đó phơng pháp

này dựa trên nguyên tắc sau:
Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu t có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản
nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích nh
nhau.
Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ớc tính sự tham gia đóng góp
của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trờng của tài
sản.
b) Đối tợng phạp vi áp dụng
- Đối tợng áp dụng: Là những bất động sản giao dịch, mua bán trên thị tr-
ờng và những bất động sản mà thị trờng phát triển mạnh.
- Phạm vi áp dụng : Phơng pháp so sánh trực tiếp thờng đợc sử dụng để
thẩm định giá trị tài sản trong các trờng hợp : Các tài sản có tính đồng nhất nh các
căn hộ, các chung c, các dãy nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và
các nhóm cửa hiệu, phơng pháp so sánh thờng ít sử dụng để định giá các bất động
sản công nghiệp, các công sở, trờng học, bệnh viện bởi những bất động sản này th-
ờng ít đợc giao dịch trên thị trờng nó không có cơ sở để so sánh.
c) Những hạn chế của phơng pháp.
Phơng pháp so sánh trực tiếp cần thiết phải có thông tin rõ ràng, trong ph-
ơng pháp này nếu không có thông tin thị trờng về các giao dịch tơng tự thì không
sử dụng đợc.
Các dữ liệu thờng mang tính chất lịch sử: Đây là điều không thể tránh khỏi
và trong điều kiện thị trờng biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu
trong vòng một thời gian ngắn.
18
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
4.2. Phơng pháp chi phí giảm giá
a) Cơ sở lý luận:
Phơng pháp chi phí dùng cho thẩm định giá bất động sản đợc dựa trên cơ sở
là ngời mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì sẽ không bao giờ trả giá cho một
bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có ích

tơng tự.
Phơng pháp chi phí chủ yếu đợc dựa vào nguyên tắc thay thế. Theo nguyên
tắc này giá trị của bất động sản hiện có thể đợc đo bằng chi phí bỏ ra để có một
bất động sản tơng tự nh một vật thay thế.
b) Đối tợng và phạm vi áp dụng.
Phơng pháp chi phí đợc ứng dụng để định giá trong các trờng hợp.
Thẩm định giá các bất động sản dùng cho mục đích sử dụng riêng biệt nh :
Bệnh viện, trờng học, nhà thờ, th viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, nhà máy
lọc dầu... là các bất động sản ít có chứng cứ so sánh thị trờng.
Thẩm định giá phục vụ cho mục đích bảo hiểm.
Là phơng pháp của ngời đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
Phơng pháp chi phí cũng thờng đợc sử dụng nh phơng pháp kiểm tra đối với
các phơng pháp khác.
c) Những hạn chế của phơng pháp chi phí.
Do phơng pháp chi phí phải dự vào các dữ liệu thị trờng nên những hạn chế
của phơng pháp so sánh trực tiếp cũng là hạn chế của phơng pháp này.
Ngời thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành
xây dựng và phải có kinh nghiệm thì mới có thể áp dụng đợc phơng pháp này.
Phơng pháp chi phí sử dụng cách tiếp cận cộng tới lên tổng cộng nhiều bộ
phận cha chắc đã bằng giá trị toàn bộ.
4.3 - Phơng pháp thặng d:
a) Cơ sở lý luận:
Một bất động sản có thể đợc coi là có tiềm năng phát triển khi một bộ phận
giá trị tiềm năng có thể đợc thể hiện bằng sự đầu t vốn vào bất động sản đó. Trong
thực tế cuộc sống tài sản từng bị phá huỷ và tạo dựng trong quá trình không thể
19
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
tránh đợc của sự phát triển nhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội. Do
đó nhà thẩm định giá thờng đợc yêu cầu thẩm định giá trị đất đai, nhà cửa mà
chúng có thể phát triển mới hay tái phát triển.

b) Phạm vi áp dụng.
Phơng pháp thặng d thờng đợc vận dụng để thẩm định giá trị bất động sản
phát triển. Nó có thể là đất trống giành cho sự phát triển, hay đất có các kết cấu
xây dựng đang tồn tại mà cần phải thay thế hay cải tạo. Thông thờng là tân trang
lại hay phá bỏ và phát triển lại với những kết cấu xây dựng hoàn toàn mới.
c) Những hạn chế của phơng pháp :
Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Mọi ớc tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện
của thị trờng.
Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ớc tính các tri phí và giá
bán.
Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ớc tính các khoản
mục khác nhau.
Phơng pháp này cha tính đến giá trị thời gian của tiền. Nh vậy là đã giả định
tất cả các dòng tiền cùng phát sinh ở một thời điểm mà giả định này thờng không
hiện thực.
4.4 - Phơng pháp thu nhập.
a) Cơ sở lý luận:
Cơ sở lý luận của phơng pháp này là giá trị thị trờng của một tài sản bao
gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tơng lai có thể nhận đợc từ bất
động sản.
Phơng pháp thu nhập dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự kiến trớc các lợi ích
trong tơng lai và đợc thực hiện bằng việc chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm
thành một tổng số vốn. Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập tơng lai thành giá
trị vốn hiện tại đợc biết đến nh quá trình vốn hoá và có thể đợc thực hiện thông
qua công thức đơn giản nh sau:
20
Giá trị vốn=
Thu nhập dòng
Lãi xuất vốn hoá

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Thu nhập dòng : Là hiệu số giữa doanh thu nhận đợc từ việc khai thác
bất động sản với chi phí bỏ ra để đạt đợc doanh thu đó kể cả việc khấu trừ thuế.
- Lãi suất vốn hoá : Là lãi suất mà nhà thẩm định giá căn cứ vào đó để
chuyển hoá thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản đó là tỷ suất mong ớc của
nhà đầu t khi xem xét đầu t vào một bất động sản nào đó cho mục đích kinh doanh
cụ thể.
Trong thực tế tỷ lệ hoàn vốn cần thiết đợc xác định bởi 3 yếu tố : Lãi xuất
của các khoản đầu t an toàn, tỷ lệ lạm phát dự kiến và tỷ lệ rủi ro dự đoán.
b) Phạm vi áp dụng:
Phơng pháp thu nhập đợc áp dụng chủ yếu để định giá những bất động sản
có khả năng tạo ra thu nhập hoặc có khả năng sinh lời nh : Khách sạn, nhà hàng
hoặc đất trống để xây dựng các khu công nghiệp, khu chế suất.
c) Những hạn chế của phơng pháp :
Phơng pháp này đòi hỏi phải xác định đợc thu nhập từ việc khai thác bất
động sản qua từng năm. Đây là công việc tơng đối khó khăn. Đặc biệt là ở nớc ta
khi mà thị trờng bất động sản cha phát triển.
Phơng pháp này ít đợc dùng để định giá hàng loạt. Nó chỉ áp dụng thích hợp
đối với một số bất động sản cho thu nhập ổn định nh : Kinh doanh nhà hàng,
khách sạn.
4.5 - Phơng pháp lợi nhuận:
a) Cơ sở lý luận:
Phơng pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ớc tính của
việc sử dụng và khai thác bất động sản trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp
lý còn lại một khoản d ra thể hiện thu nhập thực hàng năm đặc trng cho bất động
sản. Thu nhập thực này sau đó sẽ đợc chuyển hoá thành vốn theo đúng nh trong
cách trong phơng pháp thặng d.
21
Lãi suất vốn hoá =
Tỷ suất lợi nhuận của các

khoản đầu tư không rủi ro
+ Phụ phí rủi ro
Giá trị vốn
(giá trị bất động)
sản)
Thu nhập dòng
Lãi suất vốn hoá
=
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
b) Phạm vi áp dụng:
Phơng pháp lợi nhuận thờng đợc sử dụng để thẩm định giá đối với những tài
sản đặc biệt nh : Khách sạn, rạp chiếu bóng, sòng bạc ... và những bất động sản
khác mà việc so sánh với những bất động sản tơng tự sẽ gặp khó khăn do giá trị
chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của bất động sản.
c) Những hạn chế của phơng pháp lợi nhuận.
Phơng pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đợc đối với những bất động sản mà hoạt
động của nó tạo ra lợi nhuận.
Lợi nhuận ớc tính có thể không phản ánh đợc mức thu nhập thực của bất
động sản. Một mức lợi nhuận cao có thể chỉ là kết quả của việc chăm chỉ quá mức
của ngời khai thác bất động sản đó.
Để áp dụng phơng pháp này thì nhà thẩm định phải có kiến thức tốt về lĩnh
vực kinh doanh mà bất động sản đợc đa vào hoạt động.
4.6 - Phơng pháp phân tích hồi qui.
a) Cơ sở lý luận của phơng pháp.
Phơng pháp này dựa trên cơ sở bài toán phân tích hồi qui và phân tích các
giao dịch mua, bán trên thị trờng để xác định mức độ ảnh hởng của các yếu tố nên
giá bất động sản từ đó dự báo giá trị cho các bất động sản khác.
Mô hình
Y= +
j

X
j
+à
Trong đó:
Y: Giá bất động sản
: Mức giá thấp nhất của bất động sản
X
j
: Các yếu tố tác động tới giá bất động sản.

j
: Hệ số của các yếu tố tác động tới giá bất động sản
à: Sai số thống kê.
22
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Để xây dựng mô hình chúng ta phải có cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh h-
ởng tới giá trị bất động sản.
Khi đa ra các yếu tố mô hình cần kiểm nghiệm lại xem yếu tố đó có thực sự
ảnh hởng đến giá của bất động sản hay không. Việc kiểm nghiệm đợc thực hiện
trên cơ sở giải bài toán kiểm định. Cặp giả thiết thống kê với một độ tin cậy cho tr-
ớc.
- Nếu nh cơ sở lý thuyết hoàn toàn vững chắc nhng sau khi xây dựng mô
hình nó cho kết quả trái ngợc với cơ sở lý thuyết thì cũng cần loại bỏ những biến
(yếu tố) ra khỏi mô hình.
- ở cùng một khu vực chúng ta có thể thiết lập nhiều mô hình định giá xong
để chọn đợc mô hình tốt nhất ngời ta phải dựa vào trị số R
2
. Trị số này biểu hiện
mức độ giải thích của mô hình đối với thực tế. Trị số R
2

này càng cao thì mức độ
giải thích của mô hình cho thực tế càng lớn.
b) Phạm vi áp dụng.
Phơng pháp này thờng đợc áp dụng đối với những bất động sản thờng xuyên
đợc giao dịch trên thị trờng và các yếu tố tác động đến giá bất động sản dễ dàng đ-
ợc nhận diện.
c) Những hạn chế của phơng pháp.
Do là phơng pháp mang tính chất toán học cho nên nhà thẩm định phải có
kiến thức nhất định về toán và có thể sử dụng tin học trong việc thiết lập các mô
hình định giá.
23
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chơng II:
thực trạng thẩm định giá bất động sản ở bắc
giang và những văn bản qui định và hớng dẫn thẩm
định giá bất động sản ở bắc giang
i - thị trờng bất động sản và thẩm định giá bất động sản ở thị xã
bắc giang
1 - Những nét chung về thị trờng bất động sản ở thị xã Bắc Giang
Thực tế trong những năm qua từ khi chính phủ ban hành luật đất đai năm
1993 và luật đất đai sử đổi năm 2003 thì việc chuyển quyền sử dụng đất, mua bán
nhà ở và các công trình khác đợc diễn ra rất sôi nổi bao gồm các hình thức:
- Chuyển nhợng quyền sở hữu nhà cùng với chuyển nhợng quyền sử dụng
đất nông nghiệp ... giữa các hộ gia đình cá nhân với nhau.
- Chuyển nhợng quyền sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc do ngời đang
thuê (cho hộ gia đình, cá nhân) cùng với nhân quyền sử dụng đất.
- UBND xã, phờng, thị trấn, tổ chức đấu thầu (chuyển nhợng quyền sử
dụng, đất có thời hạn) Quỹ đất công ích của xã.
- Cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nớc.
Qua điều tra thực tế một số phờng ở thị xã bắc Bắc Giang cho thấy tình hình

một số bất cập xảy ra nh sau:
Trong khu vực chuyển nhợng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở giữa
các hộ gia đình, cá nhân với nhau thì có khoảng 40% số vụ chuyển nhợng quyền
sử dụng đất và mua bán nhà không đăng ký với cơ quan nhà nớc có thẩm quyền vì.
+ Hồ sơ giấy tờ hiện có về bất động sản cha có đủ cơ sở pháp lý để chuyển
nhợng quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở.
+ Do kinh tế khó khăn, nhiều ngời đã nhờng hết khả năng kinh tế của mình
để mua một thửa đất nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở, sau đó không còn khả năng để
nộp thuế chuyển quyền, lệ phí trớc bạ và lệ phí địa chính.
+ Do phải nộp tiền sử dụng đất cao trong trờng hợp chuyển mục đích sử
dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp ... thành đất ở.
24
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
+ Do thủ tục chuyển nhợng nhất là đất ở đô thị rất nặng nề và kéo dài. Đặc
biệt trờng hợp mà cha đủ giấy tờ hợp lệ phải tờng trình, điều tra xác nhận ... mất
nhiều thời gian, nhiều giấy tờ, thủ tục. Trong khi ngời dân với trình độ hạn chế cha
hiểu đầy đủ trách nhiệm của mình lại có tập quán, thói quen mua bán trao tay nay
phải làm theo pháp luật nên họ rất ngại vì mức thu phí cao thủ tục phiền hà.
- Thị xã Bắc Giang đã và đang hình thành các tổ chức môi giới dịch vụ, ng-
ời dân chấp nhận chịu chi phí môi giới dịch vụ khi đợc tổ chức môi giới phục vụ
việc mua nhà cùng với chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
- Chuyển nhợng quyền sử dụng đất những năm gần đây diễn ra sôi nổi nhất
là các trung tâm nh: Đờng Lý Thái Tổ, đờng Huyền Quang.
- Từ khi tách tỉnh Hà Bắc thành tỉnh Bắc Ninh và tỉnh Bắc Giang thì tỉnh
Bắc Giang trong những năm gần đây xây dựng nhiều nhà máy, công y, nhiều công
ty t nhân và doanh nghiệp t nhân mọc lên. Đặc biệt là khu công nghiệp Đình trám,
công ty may Việt Pan thì việc chuyển nhợng quyền sở hữu đất thờng xuyên xảy ra.
- Nhiều doanh nghiệp nhà nớc cổ phần hoá, nhiều đơn vị phải giải thể, sát
nhập ... cũng phải chuyển nhợng quyền sử dụng đất và nhận chuyển nhợng quyền
sử dụng đất.

- Nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng nhà ở xây dựng ky ốt cho
tổ chức, cá nhân thuê để mở cửa hàng kinh doanh.
2- Thực trạng thẩm định giá bất động sản ở thị xã Bắc Giang và những
văn bản qui định và hớng dẫn thẩm định giá bất động sản ở thị xã Bắc Giang.
Bắc Giang là một trong số những tỉnh đợc nhà nớc phê duyệt nâng cấp tỉnh
Bắc Giang thành phố thuộc tỉnh do vậy việc đầu t xây dựng các công trình, các
khu công nghiệp, dự án các đờng giao thông ... và mua sắm thiết bị phục vụ cho cơ
quan nhà nớc là rất lớn. Tính trên địa bàn thị xã cũng hàng ngàn tỷ đồng. Đồng
thời đổi mới doanh nghiệp, chuyển đổi hình thức quản lý, xác định giá trị doanh
nghiệp để cổ phần hoá. Để quản lý chặt chẽ nguồn vốn, tài sản nhà nớc thị xã Bắc
Giang là một trong số các huyện, thị xã của tỉnh đi đầu trong công tác thẩm định
giá, nhất là trong lĩnh vực đầu t xây dựng cơ bản.
25