Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm định giá bất động sản.pdf

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
-----------------

CƠNG TRÌNH DỰ THI
GIẢI THƯỞNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN
“NHÀ KINH TẾ TRẺ – NĂM 2010”

TÊN CƠNG TRÌNH:

TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN
TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THUỘC NHÓM NGÀNH: KHOA HỌC KINH TẾ


2
MỤC LỤC
TRANG
MỤC LỤC

i

DANH MỤC BẢNG BIỂU

iii

DANH MUC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH

iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

v

TĨM TẮT ĐỀ TÀI

1

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN

3

1.1 Thị trường bất động sản (TTBĐS)

3

1.1.1 Khái niệm

3

1.1.2 Đặc điểm của TTBĐS

3

1.2 Thông tin về BĐS

5

1.2.1 Nguyên tắc và yêu cầu về thông tin BĐS

5

1.2.2 Vai trị của thơng tin BĐS trên thị trường

6

1.3 Sự minh bạch thông tin

7

1.3.1 Sự minh bạch thông tin của nền kinh tế nói chung

7

1.3.1.1 Khái niệm

7

1.3.1.2 Tiêu chí đánh giá

8

1.3.2 Sự minh bạch thông tin trong TTBĐS

8

1.3.2.1 Khái niệm

8

1.3.2.2 Tiêu chí đánh giá

8

Kết luận chương 1

9

Chương 2: THỰC TRẠNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN TRONG TTBĐS
VIỆT NAM

10

2.1 Đánh giá sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam

24

2.1.1 Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư

14

2.1.2 Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường

14

2.1.3 Các công cụ niêm yết

15

2.1.4

Hệ thống quản lý - pháp lý

16

2.1.5

Quá trình giao dịch

21

Kết luận chương 2

23

Chương 3: TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN ĐẾN CÔNG TÁC THẨM
ĐỊNH GIÁ BĐS

24

3.1 Tác động đến giá BĐS trên thị trường

24

3.2 Tác động đến công tác thẩm định giá BĐS

25

3

3.2.1 Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá liên quan
đến thông tin trên TTBĐS

25

3.2.2 Thông tin thị trường và các phương pháp thẩm định giá

27

3.2.3 Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS ở Việt Nam

29

3.2.4 Khảo sát thực tế sự minh bạch thông tin BĐS và công tác thẩm định giá BĐS

32

3.2.4.1 Đặc điểm TTBĐS TP. HCM – nơi lấy mẫu khảo sát

32

3.2.4.2 Phương pháp tiến hành khảo sát

32

3.2.4.3 Kết quả khảo sát

32

Kết luận chương 3

42

Chương 4: CẢI THIỆN TÍNH MINH BẠCH CHO TTBĐS VIỆT NAM

43

4.1 Xây dựng hệ thống thông tin BĐS - Kinh nghiệm từ các nước trên thế giới

43

4.2 Kiến nghị giải pháp nhằm cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam

44

4.2.1 Kinh nghiệm từ Singapore và Trung Quốc

44

4.2.2 Kiến nghị giải pháp cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam

45

4.2.3 Kiến nghị giải pháp của tác giả từ góc nhìn của một sinh viên kinh tế

46

Kết luận chương 4

49

KẾT LUẬN CHUNG

50

TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
Phụ lục 1-Phiếu khảo sát
Phụ lục 2: Tên các công ty lấy mẫu khảo sát
Phụ lục 3: Danh sách các chuyên gia lấy thông tin
Phụ lục 4: Chuẩn mực lập BCTC hiện tại (IAS và IFRS)
Phụ lục 5: Những điểm khác nhau giữa VAS và IFRS có thể ảnh hưởng lớn đến các quyết
định của nhà đầu tư
Phụ lục 6: Một số văn bản Nhà nước về tiêu chuẩn xây dựng
Phụ lục 7: Phân loại TTBĐS
Phụ lục 8: Tiêu chí đánh giá sự minh bạch của nền kinh tế


4
DANH MỤC BẢNG BIỂU
STT
Bảng 1.1:
Bảng 1.2:
Bảng 2.1:

NỘI DUNG
Các mức độ minh bạch thông tin và số điểm tương ứng

năm 2006 và 2008
Các chỉ tiêu phụ của RETI năm 2008
Mức độ minh bạch thông tin BĐS Việt Nam qua các năm
2004-2008

TRANG
9
9
10

Bảng 3.1:

Các phương pháp thẩm định giá và thông tin yêu cầu

28

Bảng 3.2:

Mơ tả giới tính của các đối tượng được khảo sát

35

Bảng 3.3:

Mô tả số năm công tác của các đối tượng được khảo sát

35

Bảng 3.4:

Mô tả các loại tài sản thẩm định của đối tượng được khảo sát

36

Bảng 3.5:

Bảng 3.6:

Bảng 3.7:

Bảng 3.8:

Bảng 3.9:
Bảng 3.10:
Bảng 3.11:

Bảng 3.12:

Mô tả các phương pháp sử dụng thẩm định giá các tài sản
của đối tượng được khảo sát
Mô tả mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong phương
pháp so sánh của đối tượng được khảo sát
Mô tả nguồn thông tin sử dụng và mức độ tiếp cận được nguồn thông
tin sử dụng của đối tượng được khảo sát
Mức độ xác định được các thơng tin sử dụng trong
phương pháp chi phí
Mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong
phương pháp thu nhập
Mô tả mức độ cần thiết và mức độ tiếp cận được nguồn thông tin
Mô tả mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong

phương pháp thặng dư của đối tượng được khảo sát
Mô tả nhận định của đối tượng được khảo sát về mức độ đáp ứng các
yêu cầu của thông tin minh bạch

36

38

38

39

39
40
40

41

Mô tả mức độ đồng ý của đối tượng được khảo sát về chính sách thuế,
Bảng 3.13:

chính sách quy hoạch sử dụng đất và các văn bản hướng dẫn thẩm
định giá BĐS

42


5
DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH

STT

NỘI DUNG

TRANG

Sơ đồ 4.1:

Mơ hình hoạt động của cơng ty Thơng tin BĐS
Mơ hình tổ chức của Hệ thống thông tin thực tế phục vụ cho công

48

Sơ đồ 4.2:

tác nghiên cứu-học tập của hai ngành

49

Thẩm định giá và Kinh tế Bất động sản
Hình 2.1:

Mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước châu Á Thái Bình
Dương năm 2008

Hình 2.2:

Hình 2.3:

Hình 2.4:

Biểu đồ thể hiện mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước
châu Á Thái Bình Dương năm 2008
Lĩnh vực có mức độ minh bạch được cải thiện nhiều nhất
ở Việt Nam
Những lĩnh vực có mức độ minh bạch cần cải thiện gấp
ở Việt Nam

11

12

12

13


6
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BCTC

Báo cáo tài chính

BĐS

Bất động sản

DI

Chỉ số công khai thông tin

GTGT

Giá trị gia tăng

IAS

Chuẩn mực kế tốn quốc tế

IFRS

Chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế

IPI

Mức độ bảo hộ đối với các nhà đầu tư

JLL

Công ty Jones Lang LaSalle

RETI

Chỉ số minh bạch bất động sản

ROE

Tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu

TI

Tổ chức minh bạch quốc tế

TP. HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TTBĐS

Thị trường bất động sản

VAS

Chuẩn mực kế toán Việt Nam

WB

Ngân hàng thế giới


7
TĨM TẮT ĐỀ TÀI

Lý do chọn đề tài
Tính minh bạch thấp trong thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã làm sai lệch giá trị thực
của BĐS, dẫn đến tính bất ổn của thị trường và gây nhiều rủi ro cho nhà đầu tư,
Thẩm định viên cũng như các tổ chức thẩm định giá BĐS đóng vai trị quan trọng trong việc xác
định giá trị thực của BĐS bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự thiếu minh bạch thông tin của thị trường.
Sự ảnh hưởng trên thể hiện ở q trình chọn lọc thơng tin đầu vào cho việc phân tích để đưa ra

kết quả thẩm định cuối cùng,
Việc nghiên cứu tác động của sự minh bạch thông tin đến hoạt động thẩm định giá trên thực tế
vẫn chưa được tiến hành một cách chính quy và đầy đủ, đó là lý do tác giả chọn đề tài “Tác động
của sự minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm định
giá bất động sản”.

Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài được thực hiện với ba mục tiêu chính sau đây:
- Nhận diện và đánh giá về sự minh bạch thông tin của TTBĐS Việt Nam
- Khảo sát thực tế về ảnh hưởng của sự minh bạch thông tin BĐS đối với công tác thẩm định giá
tại địa bàn TP. HCM
- Tổng hợp và đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện, nâng cao chất lượng thông tin BĐS và hạn
chế những tác động tiêu cực đến mức giá thẩm định xuất phát từ thông tin kém minh bạch.

Phương pháp nghiên cứu
Trong đề tài nghiên cứu đã sử dụng các phương pháp sau:
- Phương pháp thống kê mơ tả nhằm phân tích và xử lý số liệu khảo sát
- Phương pháp phỏng vấn ý kiến chuyên gia nhằm tìm ra những ý kiến được nhiều người quan
tâm nhất.

Nội dung nghiên cứu
Đề tài được thực hiện với những nội dung chính sau đây:
Chương 1: Cơ sở lý luận
Chương 2: Thực trạng của sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam
Chương 3: Tác động của sự minh bạch thông tin đến công tác thẩm định giá BĐS
Chương 4: Cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam


8
Đóng góp của đề tài

Với việc thực hiện các mục tiêu nghiên cứu đã đặt ra, tác giả thực hiện đề tài “Tác động của sự
minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm định giá bất
động sản” mong muốn sẽ giúp các cơ quan quản lý Nhà nước có cái nhìn sâu sát hơn về tình
hình thực tế của hoạt động thẩm định giá khi mà chất lượng thẩm định đang bị hạn chế bởi thông
tin kém minh bạch. Thực trạng này sẽ thúc đẩy các cơ quan quản lý Nhà nước có những giải
pháp cấp thiết hơn nhằm cải thiện sự minh bạch thông tin. Thông qua ý kiến chia sẻ của các
chuyên gia, các đối tượng trong ngành thẩm định giá cũng có thể học hỏi kinh nghiệm của nhau
trong việc hạn chế rủi ro của thông tin kém minh bạch đến kết quả thẩm định.

Hướng phát triển của đề tài
Do hạn chế về mặt thời gian cũng như kinh nghiệm làm nghiên cứu nên đề tài này mới chỉ dừng
lại ở mặt định tính, chưa lượng hóa được sự tác động của sự minh bạch thông tin đến công tác
thẩm định giá BĐS như thế nào. Các đề tài nghiên cứu sau có thể đào sâu vấn đề lượng hóa trên
hoặc mở rộng phạm vi nghiên cứu và phạm vi lấy mẫu khảo sát ra toàn quốc gia hoặc quốc tế
nếu có khả năng để kết quả thu được có tính đại diện cao hơn và mức độ chính xác tốt hơn.


9
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN

1.2 Thị trường bất động sản (TTBĐS)
1.1.1 Khái niệm
TTBĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt
động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan như trung
gian, môi giới, tư vấn, …giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản lý Nhà nước có
tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên TTBĐS.
1.1.2 Đặc điểm của TTBĐS


Thứ nhất, TTBĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà còn là thị trường

giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS. Thị trường giao dịch đất đai không phải là
thị trường giao dịch bản thân đất đai – tài sản đất đai – hàng hóa đất đai, mà đó chính là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai. Vì
đất đai khơng bao giờ hao mịn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động, con người có
quyền sở hữu đất, quyền sử dụng đất không chỉ sử dụng đất đai như các tài sản khác mà cái có
thể sử dụng là các quyền sở hữu đất, quyền sử dụng của đất đai mang lại. Tính chất này của đất
đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù giao dịch trên thị trường của BĐS. Mặt khác, giá đất
– một bộ phận của giá BĐS (trường hợp BĐS là đất đai thì giá đất là giá BĐS) – không phản ánh
giá trị của hàng hóa đất đai, mà gía đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu
quả vốn đầu tư.


Thứ hai, TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: BĐS là một hàng hóa cố định và

khơng thể di dời về mặt vị trí và nó chịu tác động của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý. Trong khi
đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt
động của TTBĐS mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, TTBĐS mang tính khơng tập trung,
trải rộng ở mọi vùng trên cả nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng khơng
thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy
mơ và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền, do điều
kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội khác nhau; dẫn đến quy mơ và trình
độ phát triển của TTBĐS khác nhau. TTBĐS ở các đơ thị có quy mơ và trình độ phát triển kinh
tế cao thì hoạt động sơi nổi hơn TTBĐS ở nông thôn, miền núi…


Thứ ba, TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật: BĐS là tài sản của mỗi quốc gia, là hàng

hóa đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội.
Do đó, các vấn đề về BĐS đều có sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản

quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất
đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở các trường đất đai cấp 1 (thị trường sơ cấp – giao đất


10
và cho thuê đất) chịu sự tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước
trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và TTBĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và TTBĐS
nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.


Thứ tư, TTBĐS có nội dung phong phú nhưng mang tính chất của một thị trường khơng

hồn hảo: TTBĐS có nội dung phong phú bao gồm các giao dịch dân sự chuyển dịch quyền sở
hữu (quyền sử dụng) BĐS, các giao dịch chuyển đổi BĐS, các giao dịch cho thuê, thế chấp BĐS
dùng BĐS góp vốn liên doanh v.v… Các giao dịch này được thực hiện thông qua các hợp đồng
do pháp luật quy định hoặc theo tập quán được cộng đồng và giữa hai bên giao dịch chấp nhận.
Vì thế trong thực tiễn, TTBĐS phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng, từng địa
phương; nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, truyền thống và tập quán của
mỗi vùng; mỗi địa phương mỗi cộng đồng; cá biệt ở mỗi địa phương khác nhau, sự hiểu biết về
giao dịch và thực hiện các giao dịch cũng có sự khác nhau. Có giao dịch của địa phương này đã
xuất hiện nhưng địa phương khác chưa xuất hiện, cá biệt hơn có giao dịch cùng loại nhưng ở địa
phương khác nhau có cách tiến hành khác nhau; mặt khác, do bản thân hiện vật của từng BĐS
chỉ phản ánh tình trạng vật chất của BĐS đó. Bản thân vật chất của BĐS khơng phản ánh được
tính pháp lý về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS của người đang có BĐS, thường các thơng tin
về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS và những tranh chấp, kiện tụng được giữ kín, người mua,
người cho thuê, người nhận thế chấp đang rất cần am hiểu các thông tin về pháp lý của BĐS. Các
thông tin này rất phong phú nhưng lại khơng cơng khai gây nên tính chất của một thị trường
khơng hồn hảo.


Thứ năm, nguồn cung trong thị trừơng BĐS thường thay đổi chậm hơn so với cầu biến

động BĐS: Việc tăng cung về BĐS thường phải có thời gian cần thiết tương đối dài để sản xuất
cho thị trường một loại BĐS nào đó hoặc những BĐS có mẫu mã, có tiêu chuẩn nhất định. Đó là
thời gian phải có dành cho việc tạo ra BĐS cung cấp cho thị trường như: thời gian tìm hiểu mua
đất đai, làm thủ tục sử dụng đất, thời gian xin cấp phép xây dựng, triển khai thực hiện việc đầu tư
xây dựng v.v…, nhất là trong điều kiện nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mọi thủ tục cần
thực hiện để giao đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất chậm trễ, thì việc đưa
ra thị trường các BĐS trong một thời gian ngắn phù hợp với yêu cầu mà xã hội đang đòi hỏi là
rất khó khăn.


Thứ sáu, giao dịch trên TTBĐS cần đến các loại tư vấn, chuyên gia định giá chuyên

nghiệp có trình độ cao và các tổ chức trung gian: BĐS là hàng hóa có giá trị lớn; mặt khác, giá
cả của hàng hóa BĐS chịu sự tác động của nhiều yếu tố; đồng thời, thông tin trên TTBĐS khá
phức tạp và thường khơng hồn hảo. Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch BĐS địi hỏi phải có
đầy đủ thơng tin chính xác, có sự tính tốn kỹ lưỡng, địi hỏi phải có tư vấn của các chun gia
mơi giới, định giá BĐS có chun mơn… thuộc các tổ chức môi giới hoặc các tổ chức trung gian


11
hoạt động trên thị trường, các tổ chức trung gian hoặc các chuyên gia tư vấn môi giới đã qua đào
tạo có kinh nghiệm và kiến thức chun mơn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật
và BĐS… nên giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch BĐS có thể thỏa mãn nhu cầu đặt ra.
Kinh nghiệm cho thấy ở các nước có TTBĐS phát triển, thì đều cần có đội ngũ chuyên gia định
giá, chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp, được đào tạo bài bản và có trình độ cao; đồng thời có tổ
chức trung gian để thực hiện các giao dịch trong TTBĐS. Hoạt động của tổ chức môi giới, tổ
chức trung gian, các chuyên gia có vai trị quan trọng, góp phần kích thích thị trường phát triển.


Thứ bảy, TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính: Động thái phát

triển của thị trường này tác động đến nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. BĐS là tài sản đầu
tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử
dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi vốn dài. Khi BĐS tham
gia lưu thông trên TTBĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua
bán, kinh doanh… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận
cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ TTBĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
TTBĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông
qua thế chấp và giải ngân (theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua
thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay). Ngồi ra TTBĐS cịn có quan hệ
trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ
nội thất, thị trường lao động… Dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát
triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.

1.2 Thông tin về BĐS
Theo quy định tại Luật kinh doanh BĐS phải công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh.
Tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS có trách nhiệm cơng khai thông tin về BĐS đưa vào kinh
doanh. Thông tin về BĐS được công khai tại sàn giao dịch BĐS và trên các phương tiện thông
tin đại chúng

1.2.1 Nguyên tắc và yêu cầu về thông tin BĐS
Nguyên tắc
Để đảm bảo cho các chủ thể kinh tế tham gia giao dịch trên thị trường có được những thơng tin
đáng tin cậy về BĐS, cần phải cung cấp những thông tin sau:
-

Thông tin về quyền sở hữu, quyền sử dụng của BĐS đăng ký giao dịch

-

Quy hoạch của chính phủ, của địa phương về sử dụng đất có liên quan đến BĐS đăng ký

giao dịch


12
-

Quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến các quyền lợi từ BĐS như quyền sở hữu,

quyền sử dụng, quyền cho thuê của BĐS đăng ký giao dịch
-

Các thơng tin cụ thể về giá cả, vị trí, đặc điểm cụ thể của từng BĐS đăng ký giao dịch

-

Các thơng tin về BĐS có thể thay thế hoặc tương đương (giá cả, đặc điểm vị trí) đã đăng

ký giao dịch trên thị trường
Yêu cầu
Các thông tin cung cấp cho các chủ thể trên TTBĐS phải đảm bảo yêu cầu chính xác, kịp thời và
đầy đủ.
-

Một trong những yêu cầu quan trọng đầu tiên của thơng tin là tính chính xác trong

TTBĐS, yêu cầu này càng trở nên cực kỳ quan trọng vì giá trị của BĐS lớn. Quyết định đưa ra

dựa trên một nguồn thơng tin chính xác có thể giúp cho việc kinh doanh phát triển. Ngược lại,
một quyết định sai do dựa vào nguồn thông tin không đúng sẽ gây thiệt hại không thể lường
được cho một chủ đầu tư nào đó trên thị trường
-

Thơng tin phải kịp thời, thơng tin chỉ có giá trị khi nó được cung cấp một cách kịp thời.

Tính kịp thời của thơng tin có liên quan chặt chẽ đến thời gian. Thời gian càng dài, thơng tin
càng để lâu thì giá trị của thông tin càng bị giảm.
-

Thông tin phải đáp ứng được yêu cầu đầy đủ. Nếu thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến

việc ra quyết định khơng chính xác.
-

Ngồi ra các thơng tin về pháp luật, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan

đến quản lý và phát triển TTBĐS phải được công khai và minh bạch. Trong điều kiện hiện nay,
có thể đưa những thông tin này lên mạng điện tử và các thông tin đại chúng như báo, tạp chí,
phát thanh, truyền hình.

1.2.2 Vai trị của thơng tin BĐS trên thị trường
Hệ thống thơng tin trên TTBĐS là tồn bộ thơng tin liên quan đến BĐS, bao gồm thơng tin về:
pháp luật, chính sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ, vị trí của BĐS,
mơi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý, tập quán của người mua ở từng khơng gian và thời gian
nhất định. Do tính đặc thù của hàng hóa BĐS so với các hàng hóa thơng thường khác, nên hệ
thống thơng tin đóng vai trị đặc biệt quan trọng đối với sự vận hành của TTBĐS.
Hàng hóa BĐS có tính cá biệt và mang yếu tố không gian, thời gian, chịu tác động của các yếu tố
tâm lý, tập quán, thị hiếu. Các hàng hóa BĐS cịn có tác động, ảnh hưởng qua lại lẫn nhau. Mặt

khác, BĐS là loại hàng hóa khan hiếm và là bộ phận tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, nên hệ
thống pháp luật liên quan đến BĐS thường được quy định chặt chẽ, và chịu sự tác động mạnh
của các chính sách của Chính phủ.


13
Do hàng hóa BĐS chịu tác động của rất nhiều yếu tố, nên để có thể định giá hàng hóa BĐS địi
hỏi phải có một hệ thống thơng tin đồng bộ và đầy đủ.
Thực tế cho thấy, điều kiện quan trọng để TTBĐS vận hành một cách trôi chảy là phải có một hệ
thống thơng tin hồn hảo, cơng khai, minh bạch và dễ tiếp cận. Gía cả BĐS trên thị trường có
phản ánh đúng đắn quan hệ cung cầu hay không phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống thông tin. Hệ
thống thơng tin khó tiếp cận, khơng đầy đủ, mập mờ, thiếu minh bạch về quy hoạch hoặc sự thay
đổi chính sách của Nhà nước, là một trong những nguyên nhân quan trọng làm xuất hiện một số
cơn sốt về giá cả BĐS.
Việc hình thành một hệ thống thơng tin thường xuyên về TTBĐS cho phép thị trường hoạt động
trơi chảy, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu quả hoạt động của thị trường và giảm nguy cơ nền
kinh tế bong bóng do đầu cơ quá mức vào BĐS.

1.3 Sự minh bạch thông tin
1.3.1 Sự minh bạch thông tin của nền kinh tế nói chung
1.3.1.1 Khái niệm
Theo cách tiếp cận của tổ chức minh bạch quốc tế (TI), minh bạch được định nghĩa là những
nguyên tắc tạo nên sự ảnh hưởng đến các quyết định về hành chính, các hoạt động kinh doanh
hay các giao dịch để được tiếp cận không chỉ thông tin cơ bản như các con số và sự kiện mà còn
là cơ chế và quy trình thực hiện chúng. Vì vậy, nhiệm vụ của bộ phận hành chính, các nhà quản
lý cũng như các người tham gia trong quá trình này là làm sao cho các đối tượng có thể tiếp cận
thơng tin cần thiết một cách dễ hiểu và dễ dự đóan.
Tính minh bạch ở đây không chỉ đề cập tới khối lượng thông tin mà cịn cả phạm vi, tính chính
xác và kịp thời của thơng tin.
Minh bạch cịn được định nghĩa là “gia tăng việc tiếp cận luồng thông tin kinh tế, xã hội, chính

trị kịp thời và đáng tin cậy cho tất cả các bên liên quan”. (Hoàng Thị Thu Hà, 2007).
Nếu tiếp cận khái niệm minh bạch từ phía đối tượng nhận tin thì tính minh bạch thể hiện ở tính
đại chúng, dễ hiểu và phổ biến của thơng tin, đảm bảo cho mọi đối tượng nhận tin có thể dễ dàng
xử lý thông tin mà họ nhận được.
Như vậy có rất nhiều quan điểm khác nhau về tính minh bạch trong mơi trường kinh doanh nói
chung và đầu tư nói riêng, nhưng vấn đề cơng khai, minh bạch hóa thông tin là một trong những
yếu tố bắt buộc. Thuật ngữ “minh bạch” thể hiện sự sẵn có và sự đảm bảo về chất lượng của
thông tin. Minh bạch gắn liền với việc công bố thông tin một cách công khai, rộng rãi, chính xác,
kịp thời cho các đối tượng liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động của một chủ thể. Chủ
thể này có thể là một nền kinh tế, một tổ chức, một doanh nghiệp hoặc một các nhân.


14
1.3.1.2 Tiêu chí đánh giá
Để đánh giá một nền kinh tế có minh bạch hay khơng minh bạch và mức độ đến đâu là một cơng
việc khó khăn, chủ yếu chỉ có thể định tính mà khó có thể định lượng được. Tuy nhiên, chúng ta
có thể sử dụng một số tiêu chí cơ bản sau đây để đánh giá mức độ minh bạch trong hoạt động
minh bạch trong hoạt động kinh tế của một quốc gia như sau:


Chỉ số nhận thức về tham nhũng (Corruption Perceptions Index - CPI)



Mức độ tiếp cận với nguồn thông tin của các đối tượng có liên quan trong nền kinh tế



Mức độ tham gia của các đối tượng trong nền kinh tế trong việc xây dựng hệ thống luật
pháp, các chính sách kinh tế, các quy định, thủ tục hành chính.



Năng lực cạnh tranh của nền kinh tế

1.3.2 Sự minh bạch thông tin trong TTBĐS
1.3.2.1 Khái niệm
Từ khái niệm về sự minh bạch của nền kinh tế nói chung, ta có thể hiểu sự minh bạch trong
TTBĐS là sự công bố thông tin một cách cơng khai, rộng rãi, chính xác, kịp thời cho các đối
tượng liên quan trực tiếp và gián tiếp đến các hoạt động trong TTBĐS và phải đảm bảo cho mọi
đối tượng nhận tin có thể dễ dàng xử lý thơng tin mà họ nhận được.

1.3.2.2 Tiêu chí đánh giá
Qua tìm hiểu của tác giả, để đánh giá về tính minh bạch trong TTBĐS thì chỉ số Minh bạch BĐS
(RETI) của tập đoàn dịch vụ địa ốc và tài chính quốc tế Jones Lang LaSalle (JLL) là một chỉ số
đánh giá khá toàn diện và được chấp nhận ở nhiều quốc gia. Chỉ số này được công bố từ năm
1999 và báo cáo mới nhất là vào năm 2008
JLL là một trong những tập đoàn quản lý tiền tệ và dịch vụ BĐS hàng đầu thế giới. JLL có hơn
100 văn phòng trên khắp thế giới và hoạt động tại 430 thành phố ở 50 quốc gia. Lợi nhuận của
JLL năm 2005 đạt 1,4 tỉ USD và là tập đồn duy nhất trong lĩnh vực nói trên nằm trong bảng
bạch kim vinh danh 400 công ty trên thế giới của tạp chí Forbes. Như vậy, kết quả đánh giá, xếp
loại của JLL có giá trị tồn cầu, là cơ sở phân tích ra quyết định của các nhà đầu tư.
Để có được RETI, JLL đã tiến hành khảo sát bằng bảng câu hỏi với sự trợ giúp của các cộng tác
viên trên tồn thế giới. Mỗi câu hỏi có 5 sự lựa chọn với thang điểm từ 1 đến 5. Trong đó, “1”
thể hiện mức độ minh bạch cao nhất và “5” thể hiện mức độ minh bạch thấp nhất. Các quốc gia
được xếp loại theo năm nhóm theo số điểm tương ứng:


15
Bảng 1.1: Các mức độ minh bạch thông tin và số điểm tương ứng năm 2006 và 2008

Xếp loại

Số điểm 2008

Số điểm 2006

Minh bạch cao

1.00 – 1.49

1.00 – 1.49

Minh bạch

1.50 – 2.49

1.50 – 2.49

Bán minh bạch

2.50 – 3.49

2.50 – 3.49

Minh bạch thấp

3.50 – 4.49

3.50 – 4.24

Không minh bạch

4.50 – 5.00

4.25 – 5.00

Nguồn: Tổng hợp từ Jones Lang LaSalle
Qua mỗi kỳ báo cáo (2 năm 1 lần) thì số câu hỏi khảo sát cũng như nội dung câu hỏi được phát
triển thêm cho phù hợp và theo đánh giá của tổ chức này thì cũng bớt hà khắc hơn so với chỉ tiêu
của các kỳ báo cáo trước.
Bảng câu hỏi năm 2008 bao gồm 20 câu hỏi chia thành 5 lĩnh vực sau:
Bảng 1.2: Các chỉ tiêu phụ của RETI năm 2008
Lĩnh vực
Diễn giải
1. Performance Measurement
Sẵn có các chỉ số đầu tư Nhà nước, tư nhân và các chứng
(Chỉ số đánh giá hiệu quả
khoán BĐS theo chuỗi thời gian
đầu tư)
2. Market Fundamentals
Cung cấp dữ liệu theo chuỗi thời gian chính xác về cung,
(Thông tin về các quy luật cơ cầu, suất tiền thuê và lợi nhuận của tất cả các loại BĐS tại
bản của thị trường)
những thị trường lớn
3. Listed Vehicles
- Cơng khai tài chính theo các tiêu chuẩn quốc tế
(Các công cụ niêm yết)
- Quản trị doanh nghiệp theo các tiêu chuẩn quốc tế
4. Legal and Regulatory
- Hợp đồng có thể thi hành được

Environment
- Bảo đảm quyền sở hữu
(Hệ thống quản lý - pháp lý)
- Chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản
- Quản lý thuế và phí cơng bằng và hiệu quả
- Các tiêu chuẩn xây dựng và phân vùng được quản lý
hiệu quả và công bằng
5. Transaction Process
- Luôn có thơng tin về BĐS rao bán hoặc cho th
(Q trình giao dịch)
- Tiêu chuẩn nghề nghiệp của người mơi giới và nhà cung
cấp dịch vụ
- Phí dịch vụ, phí quản lý, chi phí nợ (lãi suất vay nợ)
minh bạch rõ ràng
Nguồn: Jones Lang LaSalle và CapitaLand
Kết luận chương 1: Từ việc phân tích các đặc điểm của TTBĐS, ta nhận thấy tính chất khơng
hồn hảo của thị trường này. Một trong những thất bại của thị trường là thông tin khơng hồn
hảo. Người mua và người bán khơng có thông tin đầy đủ và như nhau về BĐS tiến hành giao
dịch. Giá BĐS bị tác động bởi nhiều yếu tố khác nhau. Do đó, việc yêu cầu minh bạch, cơng khai
thơng tin về BĐS đóng vai trị rất quan trọng trong việc đưa giá BĐS về mức giá cân bằng cung
– cầu, hạn chế nạn đầu cơ, giúp ổn định và phát triển bền vững TTBĐS. Nói cách khác, sự minh
bạch thơng tin có ảnh hưởng đến giá BĐS.


16
Chương 2: THỰC TRẠNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN
TRONG TTBĐS VIỆT NAM

2.1 Đánh giá sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam
Theo đánh giá của JLL, mức độ minh bạch thông tin BĐS của Việt Nam năm 2004 và năm 2006

khơng có sự thay đổi, vẫn ở mức khơng minh bạch. Năm 2008, Việt Nam có sự tiến bộ lớn tăng
thêm một bậc từ không minh bạch đến minh bạch thấp
Bảng 2.1: Mức độ minh bạch thông tin BĐS Việt Nam qua các năm 2004-2008
2004

2006

2008

RETI

4.60

4.69

4.29

XẾP HẠNG

47/51

56/56

77/82

MỨC ĐỘ

Không minh bạch

Không minh bạch

Minh bạch thấp

Nguồn: Tổng hợp từ Jones Lang LaSalle
Bản đồ dưới đây thể hiện mức độ minh bạch thông tin BĐS năm 2008 của các nước châu Á Thái
Bình Dương. Ngồi nước Campuchia ở mức độ Khơng minh bạch, Việt Nam cùng với Indonesia
và Macau là những khu vực có mức độ minh bạch thấp nhất châu Á Thái Bình Dương.


17
Hình 2.1: Mức độ minh bạch thơng tin BĐS của các nước châu Á Thái Bình Dương năm 2008

Minh bạch cao
Minh bạch
Bán minh bạch
Minh bạch thấp
Không minh bạch
Không khảo sát
Australia (AU),
Cambodia (KH),
China (CN),
Hong Kong (HK),
India (IN),
Indonesia (ID),
Japan (JP),
Macau (MC),
Malaysia (MY),
New Zealand (NZ),
Philippines (PH),
Singapore (SG),

South Korea (KR),
Taiwan (TW),
Thailand (TH),
Vietnam (VN).

Nguồn: Jones Lang LaSalle


18
Hình 2.2: Biểu đồ thể hiện mức độ minh bạch thơng tin BĐS của các nước châu Á Thái Bình
Dương năm 2008

Dưới đây là biểu đồ thể hiện mức độ minh bạch của 5 lĩnh vực so sánh giữa 3 nước Singapore,
Trung Quốc và Việt Nam

Hình 2.3: Lĩnh vực có mức độ minh bạch được cải thiện nhiều nhất ở Việt Nam

Theo kết quả khảo sát năm 2008 của JLL, Hệ thống quản lý - pháp lý được cải thiện nhiều nhất.
Nguyên nhân là do các chính sách mới được ban hành:


19
Các quy định về quyền sở hữu tài sản đã được cải thiện:
 Từ tháng 1/2009, cá nhân và tổ chức nước ngoài được phép mua căn hộ tại Việt Nam.
 Từ ngày 1/9/2009, Việt Kiều được phép mua và sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại Việt
Nam.
Quá trình phê duyệt được chấn chỉnh:
 Có thể xin phê duyệt Quy hoạch tổng thể đồng thời với việc xin cấp giấy phép đầu tư và
quyền sử dụng đất. Trước đây, chỉ có thể xin phê duyệt Quy hoạch tổng thể sau khi được cấp
Giấy phép đầu tư và quyền sử dụng đất;

 Rút ngắn khoảng thời gian giữa quá trình xét duyệt cấp Giấy phép đầu tư (lần rót vốn đầu
tiên) và trước khi bắt đầu kinh doanh từ 18-24 tháng xuống cịn 9-12 tháng.
Minh bạch về chi phí và quá trình tái định cư (Nghị định 69, tháng 8/2009):
 Các Tổ chức Phát triển quỹ đất do ủy ban nhân dân địa phương thành lập và quản lý sẽ được
phép tiến hành công việc giải tỏa đất đai và đền bù. Trước đây chưa có tổ chức cụ thể nào
được cấp phép thực hiện những công việc như vậy;
 Chi phí tái định cư theo chương trình đền bù đã duyệt có thể được khấu trừ vào tiền th đất
phải trả cho Chính phủ

Hình 2.4: Những lĩnh vực có mức độ minh bạch cần cải thiện gấp ở Việt Nam

Bên cạnh sự cải thiện về Hệ thống quản lý – pháp lý thì các lĩnh vực khác là Chỉ số đánh giá
hiệu quả đầu tư, Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường, Quá trình giao dịch có mức độ
minh bạch thấp, cần được cải thiện gấp.


20
2.1.1

Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư

Ở một số nước trên thê giới, các quỹ đầu tư BĐS được thành lập nhằm huy động vốn của người
dân vào lĩnh vực BĐS. Để đảm bảo tính minh bạch của thị trường, Chính phủ các nước trên yêu
cầu các quỹ này phải cơng khai tài chính, do đó có các chỉ số để đánh giá hiệu quả đầu tư BĐS.
Hiện nay ở Việt Nam chưa có chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư BĐS. Các chứng khoán BĐS cũng
chỉ mới xuất hiện trên các sàn giao dịch nên không đủ dữ liệu phân tích tìm ra quy luật thị
trường. Theo danh sách các công ty niêm yết trên website của Sở giao dịch chứng khóan TP.
HCM và Hà Nội, đến nay mới chỉ có khoảng 20 cơng ty có kinh doanh BĐS niêm yết. Thời gian
niêm yết cũng chỉ bắt đầu vào khoảng cuối năm 2008, 2009. Trong khi đó, theo số liệu của Cục
Thống kê TP. HCM, đến 31/12/2007, tổng số doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS là 1460

doanh nghiệp với số lao động là 19.827 người.

2.1.2

Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường

Ở các quốc gia phát triển, nơi có TTBĐS phát triển ổn định, chỉ số giá BĐS phản ánh được xu
hướng, sức mua, biến động... của thị trường một cách tương đối chính xác.
Ở nước ta hiện nay Bộ Xây dựng mới chỉ đang trong q trình thí điểm tính các chỉ số mô tả
TTBĐS. Theo nghiên cứu, để mô tả đánh giá TTBĐS cần có hai chỉ số quan trọng là chỉ số
TTBĐS (Real Estate Market Index - REMI) và chỉ số giá BĐS (Real estate Price Index - RPI).
Một số công ty kinh doanh, môi giới mua bán BĐS đã bắt đầu tiến hành xây dựng bảng chỉ số
giá BĐS, cập nhật đến từng tuần. Tuy nhiên, việc xây dựng chỉ số giá BĐS được thực hiện tự
phát nên tính xác thực, độ tin cậy của chỉ số giá BĐS do các công ty đưa ra cũng là một việc
đáng để lưu tâm.
Ơng Trần Minh Hồng - GĐ cơng ty Vina Land Invest Corp - đơn vị đầu tiên xây dựng chỉ số
giá BĐS cho từng tuần trên địa bàn TP. HCM cho biết, việc xây dựng chỉ số giá BĐS được thực
hiện trên cơ sở thu thập thông tin giao dịch trong hệ thống các trung tâm môi giới của Vina
Land. Trong đó, chủ yếu là giao dịch BĐS trong các khu vực đô thị mới như khu vực Nam Sài
Gịn và khu vực phía đơng gồm các quận 2, 9... Sau đó, chọn các dự án tiêu biểu, tính giá bình
qn từ đó xây dựng chỉ số.
Trong chỉ số giá BĐS được chia thành chỉ số giá căn hộ chung cư gồm 3 cấp: Từ 1.200USD/m2
trở xuống; từ 1.200 đến 2.000USD/m2 và trên 2 ngàn USD/m2. Đối với chỉ số giá đất được chia
thành 4 cấp: Dưới 1.200USD/m2; từ 1.200 đến 2.000USD/m2; từ 2.000 đến 3.000USD/m2 và trên
3.000USD/m2.
Việc Vina Land tiên phong xây dựng chỉ số giá BĐS đã được các chuyên gia đánh giá cao. Vì dù
sao đây cũng là lần đầu tiên có một chỉ số giá BĐS để tham chiếu. Chính bản thân ơng Trần
Minh Hồng cũng cho rằng chỉ số giá BĐS của cơng ty Vina Land cũng chỉ là một căn cứ để

21
tham khảo và được cập nhật hàng tuần trên tạp chí Thị trường giá cả BĐS và Tài sản (của Bộ Tài
chính).
Tuy nhiên, vấn đề xác thực, độ tin cậy của chỉ số này đến đâu là một vấn đề đáng bàn. CTCP địa
ốc Sài Gịn Thương Tín (Sacomreal) khơng xây dựng bảng chỉ số giá như Công ty Vina Land,
nhưng hàng tuần phát hành bảng giá tham khảo BĐS không chỉ trên địa bàn TP. HCM mà các
khu vực trọng điểm về phát triển TTBĐS trên cả nước đều được cập nhật. So sánh giữa bảng giá
tham khảo của Công ty Sacomreal và của Công ty Vina Land thấy có chênh lệch rất nhiều.
Chẳng hạn, đối với dự án Him Lam - Kênh Tẻ (quận 7), chỉ số giá BĐS của Vina Land cho thấy
đã tăng từ 9,7 đến 36%. Trong khi đó, bảng giá tham khảo của Sacomreal thì cho thấy giá đất
trong dự án này hầu như không tăng, hoặc chỉ tăng không đáng kể.

2.1.3

Các công cụ niêm yết

Sự minh bạch của các công cụ niêm yết thể hiện ở việc các công ty BĐS được niêm yết trên sàn
giao dịch chứng khốn phải cơng khai tài chính theo tiêu chuẩn quốc tế và quản trị doanh nghiệp
theo các tiêu chuẩn quốc tế. Để công khai tài chính theo tiêu chuẩn quốc tế thì các chuẩn mực lập
báo cáo cũng phải được tuân theo hoặc điều chỉnh cho phù hợp với thông lệ quốc tế.
Chuẩn mực lập báo cáo tài chính quốc tế (IFRS) là điều kiện để đảm bảo các doanh nghiệp
và tổ chức trên toàn thế giới áp dụng các nguyên tắc kế toán một cách thống nhất trong cơng tác
lập báo cáo tài chính (BCTC). Việc áp dụng IFRS nhằm cải thiện chất lượng thơng tin kế tốn và
do HĐ chuẩn mực kế tốn quốc tế thuận tiện cho các nghiệp vụ tài chính trên thế giới. IFRS
được áp dụng sẽ tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư. Cụ thể, BCTC cung cấp thơng
tin tồn diện, đúng đắn, kịp thời và do đó nhà đầu tư có nhiều thơng tin về thị trường vốn giảm
được rủi ro trong việc đưa ra quyết định kinh tế. BCTC được định dạng theo biểu mẫu thống
nhất và loại trừ sự khác biệt trong chuẩn mực kế tốn, các thơng tin trên BCTC có tính so sánh
qua đó sẽ giúp cho các nhà đầu tư giảm chi phí trong việc xử lý thơng tin kế toán, giảm sự khác
biệt khác biệt quốc tế trong chuẩn mực kế tốn. Ngồi ra, chất lượng thơng tin cao hơn, tính

minh bạch rõ ràng sẽ làm giảm rủi ro cho các nhà đầu tư.
Trong những năm gần đây, chế độ kế toán và chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) đã có những
thay đổi rất lớn, thậm chí chúng ta đã dùng một số chuẩn mực kế toán quốc tế và chuẩn mực báo
cáo tài chính quốc tế (IAS/ IFRS) áp dụng cho Việt Nam. Tuy nhiên, vẫn cịn có những điểm
khác nhau rất đáng kể giữa VAS và IFRS. Những điểm khác nhau đó có thể ảnh hưởng lớn đến
các quyết định của nhà đầu tư.
Đối với việc quản trị doanh nghiệp theo tiêu chuẩn quốc tế thì hiện nay các doanh nghiệp Việt
Nam vẫn chưa thực hiện tốt. Ở các nước trên thế giới, các chức vụ lãnh đạo trong doanh nghiệp
như giám đốc, tổng giám đốc hoặc có thể là chủ tịch hội đồng quản trị đều có thể được thuê


22
ngoài nhằm đảm bảo hoạt động lãnh đạo của các cá nhân này không bị chi phối bởi quyền sở
hữu doanh nghiệp. Vì vậy các cá nhân trên sẽ có thể ra những quyết định mang tính khách quan
và ít bị chi phối vì lợi ích của quyền sở hữu doanh nghiệp. Còn ở Việt Nam, đa phần các chủ sở
hữu chính của doanh nghiệp nắm giữ các chức vụ lãnh đạo, quản lý nên bị chi phối bởi lợi ích
riêng dẫn đến việc ra quyết định khơng cịn độc lập, khách quan.

2.1.4

Hệ thống quản lý - pháp lý

2.1.4.1 Tính hiệu lực của hợp đồng và sự bảo đảm quyền sở hữu BĐS
Ở một số nước trên thế giới, ngay cả khi hợp đồng được thỏa thuận qua lời nói, khơng có cơng
chứng, đăng ký với cơ quan Nhà nước nhưng khi xảy ra tranh chấp, nếu hợp đồng miệng trên
được chứng minh đã xảy ra thì tính hiệu lực của hợp đồng vẫn được đảm bảo. Tuy nhiên, do ở
Việt Nam hệ thống luật pháp chưa phát triển tốt, nên để đảm bảo tính hiệu lực của hợp đồng,
pháp luật quy định hợp đồng phải tuân theo một hình thức nhất định nào đó. Đặc biệt là đối với
những loại hợp đồng buộc phải công chứng, hoặc buộc phải cơng chứng và đăng ký với cơ quan
có thẩm quyền, việc tuân thủ hình thức là một yêu cầu bắt buộc và là một trong những điều kiện

để hợp đồng có hiệu lực (khoản 2 Điều 122, Điều 124 Bộ luật Dân sự).
Theo luật quy định, Hợp đồng mua bán nhà ở (Điều 450 Bộ luật Dân sự, khoản 3 Điều 93 Luật
Nhà ở), Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (Điều 689 Bộ luật Dân sự) phải được lập thành văn
bản, có cơng chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng cho thuê nhà ở (Điều 492 Bộ luật Dân sự); Hợp
đồng thế chấp Quyền sử dụng đất và hợp đồng tặng cho BĐS mà pháp luật yêu cầu phải đăng ký
quyền sở hữu (Điều 467 Bộ luật Dân sự) phải có hình thức bằng văn bản, các bên phải thực hiện
thủ tục công chứng và đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.
Tuy nhiên trên thực tế, để trốn thuế, giảm thuế, hoặc vì ngại thủ tục hành chính nên các bên ký
kết hợp đồng thường làm sai hình thức, làm hợp đồng viết tay hoặc thỏa thuận mức giá khác với
giá giao dịch. Do đó, khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng thường bị vô hiệu gây thiệt hại lớn cho cả
hai bên.
Theo nghiên cứu của công ty cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam (Việt Nam Report), tỷ lệ cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở tại các thành phố lớn đã đạt mức
70-95%. Đến nay đã có 1 tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đạt trên 90% diện tích cần
cấp đối với các loại đất chính, 15 tỉnh đạt từ 70-80%. Tỷ lệ giao dịch “ngầm” đang trong xu
hướng giảm ở hầu hết các địa phương do thủ tục hành chính được đơn giản hóa và mức thuế
chuyển quyền sử dụng đất và BĐS được cắt giảm. Dù vậy, hệ thống cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở còn rất bất cập cần cải tiến. Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày


23
10/12/2009. Các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các tài sản gắn với
đất đã cấp trước ngày Nghị định có hiệu lực vẫn có giá trị pháp lý.
Do chính sách quản lý của Nhà nước chưa chặt chẽ nên xuất hiện tình trạng nhiều nhà đầu tư
không quy định cụ thể, rõ ràng về phương thức thanh tốn, thời gian đóng tiền từng đợt, thời hạn
chót giao nhà, các khoản trách nhiệm đền bù của cả người mua lẫn người bán nếu không làm
đúng hợp đồng. Ngược lại, nhiều người mua-bán trên TTBĐS cũng thiếu kiến thức pháp lý,
không biết khi thực hiện một giao dịch cần những giấy tờ, thủ tục gì. Giá cả BĐS cũng không

nắm được, chỉ dựa trên tin đồn. Từ thực trạng đó, rất nhiều trường hợp thơng tin về BĐS được
thơng báo khơng chính xác, làm cho khơng ít người mua bị lầm, có nhiều trường hợp dẫn đến
mất tiền, thiệt hại nặng; nhiều trường hợp phải thưa kiện kéo dài. Những người mua căn hộ trên
giấy dễ bị thiệt hại nhất, mất tiền mà khơng có cơ sở khiếu kiện.
Ngồi ra, có nhiều ý kiến từ người dân khơng đồng tình hoặc hiểu khơng đầy đủ và chính
xác các quy định về bồi thường thiệt hại, mục đích và lợi ích của việc góp đất giải phóng
mặt bằng hay cơ chế hỗ trợ tái định cư. Điều này khả năng sẽ làm nảy sinh khiếu kiện, so
bì và tranh chấp. Chính quyền cũng nên xác định vai trò chỉ đạo, điều hành trong việc quản
lý và sử dụng quỹ đất, nhưng trên hết phải hành động vì lợi ích của người dân thay vì
quyền lợi của các nhà đầu tư. Bởi nếu khơng, sẽ khó có thể kiểm sốt các hành vi vi phạm
hoặc vơ tình đẩy giá nhà đất lên một cách vô lý.

2.1.4.2 Quản lý thuế và phí-lệ phí trước bạ
Các chính sách thuế, phí-lệ phí trong lĩnh vực BĐS:
Thuế sử dụng đất nơng nghiệp thực hiện điều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất nơng nghiệp (đất
trồng trọt, đất có mặt nước ni trồng thủy sản), đất trồng rừng. Căn cứ tính thuế sử dụng đất
nơng nghiệp là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng ki lơ gam thóc trên một đơn vị
diện tích của từng hạng đất. Diện tích tính thuế được căn cứ trên sổ địa chính hoặc trên tờ khai
của hộ sử dụng đất
Thuế nhà, đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng cơng trình. Trong tình hình
hiện nay, chúng ta tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa quy định về thuế nhà (nên có thể gọi là
thuế đất). Tất cả các tổ chức, cá nhân sử dụng đất ở, đất xây dựng cơng trình phục vụ sản xuất
kinh doanh, dịch vụ là đối tượng nộp thuế (trừ trường hợp sử dụng đất thuê hoặc Nhà nước cho
phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất). Căn cứ tính thuế là diện tích, hạng đất và mức thuế. Hiện
tại, Dự kiến, Dự thảo Luật thuế nhà, đất được trình Quốc hội vào kỳ họp cuối năm 2009. Nếu
được thông qua, Luật thuế nhà, đất sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2011, trở thành một trong những
sắc thuế quan trọng, đóng góp nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước. Theo dự thảo Luật thuế
nhà, đất, nhà ở dưới 600 triệu đồng sẽ khơng phải nộp thuế. Diện tích khởi điểm phải chịu thuế

24
là 150m2, giá 1m2 nhà xây dựng mới khoảng 4 triệu đồng, do vậy giá khởi điểm tính thuế 600
triệu đồng (150m2 x 4 triệu đồng/m2 = 600 triệu đồng). Với đất ở là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở,
nhà chung cư, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sẽ áp dụng một mức thuế suất là
0,03%... Khi Luật thuế nhà, đất ra đời sẽ thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 (sửa đổi năm
1994). Luật thuế nhà, đất được kỳ vọng sẽ khắc phục những mặt hạn chế của chính sách thuế
nhà, đất hiện hành; tăng cường quản lý Nhà nước đối với nhà, đất, khuyến khích tổ chức, cá nhân
sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả. Đối với nhiều người dân, Luật thuế nhà, đất được kỳ vọng sẽ
góp phần hạn chế đầu cơ, đưa giá nhà, đất về đúng với giá trị thực và khuyến khích TTBĐS phát
triển lành mạnh. Nhằm góp ý kiến cho dự thảo luật, Phịng Thương mại và Cơng nghiệp Việt
Nam (VCCI) vừa phối hợp với Ủy ban Tài chính và Ngân sách của Quốc hội tổ chức hội thảo
“Góp ý hồn thiện Dự thảo Luật thuế nhà, đất”. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng của nhiều người, các
ý kiến tại buổi hội thảo đều cho rằng: Luật thuế nhà, đất mới chỉ góp phần hạn chế nạn đầu cơ
chứ chưa thực sự giải quyết triệt để được vấn nạn này.
Quy định về nộp thuế thu nhập từ thu nhập do chuyển quyền sử dụng đất trong luật thuế thu
nhập doanh nghiệp: đối tượng nộp thuế là tổ chức sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thu
nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất. Thu nhập chịu thuế được xác định
bằng doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trừ đi chi phí hợp lệ hợp lý liên quan đến hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất. Thuế suất hiện hành là 25%.
Thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng
là BĐS: Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân ngày 01/01/2009 và Nghị định số
100/2008/NĐ-CP của Chỉnh phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân
thì thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng BĐS được áp dụng theo một trong hai
thuế suất sau đây:
1. Áp dụng thuế suất là 25% tính trên thu nhập chịu thuế.
2. Trường hợp khơng xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định
thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.
Việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân
chuyển nhượng BĐS có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển
nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng ; trường hợp không

xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển
nhượng. Trường hợp giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy
định tại thời điểm tính thuế cũng áp dụng thuế suất 2% tính trên giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh quy định.
Thuế giá tri gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS từ ngày 1/1/2009: theo
Công văn số 10383/BTC – TCT ngày 22/7/2009 của Bộ Tài chính, giá tính thuế GTGT là giá


25
chuyển nhượng BĐS trừ (-) giá đất thực tế do người nộp thuế (cơ sở kinh doanh BĐS) tụ khai tại
thời điểm chuyển nhượng. Giá đất thực tế do cơ sở kinh doanh BĐS tự khai tại thời điểm chuyển
nhượng theo Hợp đồng chuyển nhượng BĐS. Cơ sở kinh doanh BĐS tự chịu trách nhiệm về tính
chính xác của việc kê khai giá đất được trừ trong giá tính thuế GTGT.
Đối với lệ phí trước bạ, ngày 29/7/2008, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 80 về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định số
47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003. Theo quy định mới, đối với nhà ở, đất ở của hộ nghèo, người
dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn được miễn lệ phí trước bạ. Tỷ lệ
thu lệ phí trước bạ mới là 0,5%, giảm so với mức cũ là 1%.
Những bất cập của các chính sách thuế
Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS, cơ quan thuế yêu cầu doanh nghiệp chỉ sang tên cho
khách hàng khi khách hàng chứng minh mình đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Tuy nhiên, doanh nghiệp kinh doanh BĐS chỉ là một đơn vị kinh doanh, không chỉ chức năng,
quyền hạn để chế tài khách hàng.
Cùng một hành vi chuyển quyền sử dụng đất, chúng ta vừa áp dụng thuế thu nhập cá nhân vừa
áp dụng lệ phí trước bạ. Điều đó vừa chồng chéo, thiếu tính khoa học mặt khác vừa gây cho
người ta thấy số tiền phải nộp khi chuyển quyền sử dụng đất nhiều nên họ đã trốn thuế.
Hệ thống thuế trong lĩnh vực BĐS còn chưa thực hiện đầy đủ các chức năng quản lý, kiểm soát
đối với việc nắm giữ và chuyển dịch BĐS. Theo số liệu từ Tổng cục Thuế, trên TTBĐS hiện nay
chỉ khoảng 30% các giao dịch về BĐS được thực hiện thơng qua thị trường chính thức, tức là
làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước và thực hiện nộp thuế theo luật định.

Xuất phát từ việc chiếm dụng bất hợp pháp nên đất đai không đầy đủ giấy tờ trong nền kinh tế
thời gian qua chiếm tỷ trọng tương đối lớn. Điều đó dẫn đến có nhiều diện tích đất tuy đang được
sử dụng nhưng không phải chịu bất kỳ một loại thuế gì. Trên thực tế có nhiều trường hợp người
sử dụng cũng rất muốn nộp thuế nhưng chính quyền cơ sở khơng dám thu vì cũng khơng nắm
được họ phải chịu thuế gì trên diện tích sử dụng. Trong điều kiện như vậy, khi mà TTBĐS đang
sơi động thì bộ phận “hàng hóa” khơng có giấy tờ sẽ nhanh chóng được tung vào ln chuyển
liên tục trên TTBĐS khơng chính thức góp phần làm cho thị trường nhộn nhịp hơn. Khi mà trong
lĩnh vực sử dụng đất Nhà nước không thu được thuế thì cũng có nghĩa là trên TTBĐS Nhà nước
cũng khơng thể kiểm sốt và thu thuế được.
Hệ thống thuế hiện nay chưa thực sự góp phần vào việc sử dụng đất có hiệu quả, hạn chế tình
trạng đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật làm cho TTBĐS hoạt động khơng bình thường. Nhìn
chung mức thuế sử dụng đất (chủ yếu là thuế đất) thu còn thấp đặc biệt là đối với nhóm người có
mức thu nhập khá trở lên trong xã hội nên chưa khuyến khích được người dân sử dụng đất tiết
kiệm và có hiệu quả. Theo Pháp lệnh thuế nhà đất hiện hành, mặc dù thuế đất không liên quan