Một số điều cơ bản về đầu tư bất động sản hiện nay

A member of
Một số điều cơ bản về
Đầu tư Bất động sản
Tháng 7 năm 2015
2
Phần 1: GIỚI THIỆU CHUNG
1. Bất động sản với các lớp tài sản khác
2. Đưa Bất động sản vào danh mục của bạn
3. Sơ lược về các giai đoạn của thị trường Bất động sản
3
“Bất động sản không thể bị mất hay đánh cắp, càng không thể di
dời. Hãy trang bị những hiểu biết cơ bản, trả đủ tiền và trông nom
nó cẩn thận, Bất động sản gần như là hình thức đầu tư an toàn
nhất.”
Franklin D. Roosevelt
4
1. Bất động sản với các lớp tài sản khác (1/5)
Lợi
nhuận
Rủi ro
Tính
thanh
khoản
Vốn đầu
tư đòi hỏi
Cơ hội
tăng giá
trị nội tại
Bất động sản tạo ra dòng tiền thu nhập từ tiền thuê rất đều đặn và an toàn, chính vì lý do này mà Bất động sản được xếp vào lại tài sản có thu
nhập cố định (Fixed Income Assets).
LỢI NHUẬN TỪ=====================

Bất động sản
Lợi suất tiền thuê
Lãi vốn
LỢI NHUẬN DÀI HẠN
Chúng tôi trình bày tài liệu này với góc nhìn đầu tư Bất động sản là hình thức đầu tư lâu dài, nắm giữ và cải tạo Bất động sản và tìm kiếm thu nhập ổn định từ
tiền cho thuê. Chúng tôi không ủng hộ đầu cơ Bất động sản nhằm vào chênh lệch giá mua bán ngắn hạn.
5
1. Bất động sản với các lớp tài sản khác (2/5)
Lợi
nhuận
Rủi ro
Tính
thanh
khoản
Vốn đầu
tư đòi hỏi
Cơ hội
tăng giá
trị nội tại
Tại Việt Nam, theo thống kê của Bộ xây dựng, thị trường Bất động sản có chu kỳ từ 6-7 năm, với các đợt sốt đất
vào năm 1993-1994, 2001-2002, và 2007-2008. Trong khi đó, kể từ khi mới ra đời vào năm 2000, thị trường
chứng khoán chứng kiến hàng loạt đợt suy giảm giá trị.
Cũng như các lớp tài sản khác, Bất động sản chịu các rủi ro như rủi ro thị trường, rủi ro nền kinh tế, giá Bất động sản vẫn tuân theo quy tắc về cung cầu thị
trường và có biến động. Tuy nhiên, so với cổ phiếu, Bất động sản có biến động thấp hơn.
6-7
năm
Tại Mỹ, chỉ số S&P500 (đại diện cho lớp tài sản là cổ phiếu) đã mất giá trị 13 lần trong 41 năm, trong đó Bất
động sản chỉ mất giá trị 3 trên 41 năm.
6
1. Bất động sản với các lớp tài sản khác (3/5)

Lợi
nhuận
Rủi ro
Tính
thanh
khoản
Vốn đầu
tư đòi hỏi
Cơ hội
tăng giá
trị nội tại
Tính thanh khoản thể hiện ở mức suy giảm giá trị và mức tăng chi phí khi bạn muốn đẩy nhanh tốc độ và khối lượng giao dịch, mức suy giảm giá trị và mức tăng
chi phí càng thấp, tính thanh khoản càng cao. Bất động sản có tính thanh khoản tương đối thấp so với các lớp tài sản khác (trừ các tài sản là các khoản
đầu tư vào vốn cổ phần tư nhân).
Cũng liên quan đến tính thanh khoản của Bất động sản, không như thị trường chứng khoán, thị trường Bất động sản rất kém hiệu quả. Kết quả giao
dịch Bất động sản thường là bí mật hoặc có rất ít thông tin. Các thương vụ tốt và xấu đều đang diễn ra ở mọi lúc mọi nơi. Thị trường Bất động sản hỗn
độn nhưng vì thế, luôn tạo ra những cơ hội tuyệt vời.
Tuy nhiên, chúng tôi muốn bạn nhìn nhận đặc trưng này của Bất động sản như một điểm tích cực. Các nhà đầu tư Bất động
sản nên hướng tới nắm giữ dài hạn, như vậy, Bất động sản sẽ phục vụ họ như đúng bản chất của một tài sản thu nhập cố
định.
7
1. Bất động sản với các lớp tài sản khác (4/5)
Lợi
nhuận
Rủi ro
Tính
thanh
khoản
Vốn đầu
tư đòi hỏi

Cơ hội
tăng giá
trị nội tại
Các nhà đầu tư có thể dễ dàng khởi nghiệp đầu tư vào các tài sản như cổ phiếu hay chứng chỉ Quỹ mở chỉ với vài triệu đồng, tuy nhiên, họ cần rất nhiều hơn
thế để tham gia thị trường Bất động sản.
May thay, Bất động sản là lớp tài sản đặc thù với khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính rất cao và các nhà đầu tư có thể vay
nợ từ 70% đến 80% giá trị của Bất động sản. Hơn nữa, với đặc điểm mang lại dòng tiền đều đặn định kỳ (có thể đến hàng
tháng), Bất động sản có thể đáp ứng lịch trả nợ ngân hàng một cách tương đối dễ dàng hơn so với việc sử dụng nợ vay
đầu tư vào các lớp tài sản khác.
Ngoài ra, với sự manh nha khởi đầu của các phương tiện đầu tư gián tiếp như Quỹ đầu tư Bất động sản (chúng tôi sẽ trình bày ở phần 10), các nhà đầu tư sẽ có thêm
công cụ để đầu tư Bất động sản ngay cả với số vốn đầu tư ít ỏi ban đầu.
8
1. Bất động sản với các lớp tài sản khác (5/5)
Lợi
nhuận
Rủi ro
Tính
thanh
khoản
Vốn đầu
tư đòi hỏi
Cơ hội
tăng giá
trị nội tại
Khi đầu tư Bất động sản, nhà đầu tư có thể dễ dàng can thiệp và cải thiện đơn vị đầu tư để gia tăng giá trị tài sản. Sở hữu một Bất động sản (dù là nhà ở hay Bất
động sản thương mại), nhà đầu tư nắm trong tay cơ hội cải tạo để nâng cao giá cho thuê và qua đó giá trị Bất động sản cũng sẽ tăng theo nhanh chóng.
Cần phải nhấn mạnh rằng bạn cũng có thể làm điều tương tự với thị trường cổ phiếu, nhất là với cổ phần tư nhân (private equity), tuy nhiên, sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Can thiệp
và cải thiện hoạt động của một công ty sẽ cần rất nhiều vốn đầu tư (để nắm quyền kiểm soát) và rất nhiều kinh nghiệm quản trị công ty và kiến thức về ngành mà công ty đang
hoạt động. Tất cả những việc đó đòi hỏi nhiều chuyên môn và không thích hợp cho nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ.
Sự kém hiệu quả của thị trường Bất động sản càng làm tăng thêm cơ hội để bạn mua được những tài sản dưới giá trị, làm nới rộng giới hạn để bạn có thể gia tăng giá trị tài sản.

9
2. Đưa Bất động sản vào danh mục đầu tư của bạn (1/3)
Chuẩn bị
sức khỏe
tài chính
Mua bảo
hiểm
Hãy phân
bố tài sản
hợp lý
Với cùng lý do cho việc bạn từ bỏ thức ăn vặt và thực phẩm không tốt cho sức khỏe khi bạn muốn bắt đầu một khóa tập thể dục, vì đầu tư vào Bất động sản đòi hỏi
bạn phải chịu đựng một số khoản vay không nhỏ, hãy tất toán toàn bộ các khoản vay tiêu dùng với chi phí cao trước khi thực hiện đầu tư.
Không chỉ sẽ giúp bạn khỏe mạnh hơn về mặt tài chính, điều này còn giúp cho hồ sơ vay vốn của bạn sau này
được thực hiện dễ dàng hơn. Ngoài ra, hãy giảm các khoản chi tiêu, tập trung tiết kiệm một cách có
kỷ luật để dành cho đầu tư.
10
2. Đưa Bất động sản vào danh mục đầu tư của bạn (2/3)
Chuẩn bị
sức khỏe
tài chính
Mua bảo
hiểm
Hãy phân
bố tài sản
hợp lý
Bảo hiểm sức khỏe: tài sản lớn nhất của bạn là sức khỏe, đó là khả năng tạo ra những tài sản và thu nhập khác trong
tương lai, bạn cần công cụ bảo vệ bạn khi không may gặp phải biến cố cướp đi khả năng làm việc của bạn.
Bảo hiểm nhân thọ: dành cho gia đình và những người phụ thuộc bạn.
Bảo hiểm cháy nổ, thiên tai: phòng ngừa các rủi ro như cháy, thiên tai có thể phá hủy tài sản của bạn.
11

2. Đưa Bất động sản vào danh mục đầu tư của bạn (3/3)
Chuẩn bị
sức khỏe
tài chính
Mua bảo
hiểm
Hãy phân
bố tài sản
hợp lý
Như đã trình bày trong nhiều tài liệu trước của chúng tôi, bạn luôn nên có kế hoạch tài chính rõ ràng và một mức phân bổ danh mục hợp lý để đạt
được kế hoạch tài chính đó, trong dài hạn.
Ở đây chúng tôi trình bày một trong những mẹo đơn giản nhằm giúp đỡ bạn trong việc phân bố tài sản: lấy 110 trừ đi tuổi của bạn để ra
được tỷ lệ % đầu tư vào công cụ vốn (Bất động sản và cổ phiếu). Ví dụ, nếu bạn 40 tuổi, thì bạn nên đầu tư 110 trừ 40 bằng 70% tài sản
vào công cụ vốn.
12
3. Sơ lược về các giai đoạn của thị trường Bất động sản (1/5)
Phục hồi
Tỷ lệ cho thuê bình quân dài hạn
Tỷ lệ diện tích trống giảm. Không có dự
án mới.
Tỷ lệ diện tích trống giảm. Các dự
án mới được khởi công.
Tỷ lệ diện tích trống tăng. Mức tăng
cung đã vượt mức tăng cầu.
Tăng trưởng về nhu cầu rất thấp hoặc
âm. Nhiều dự án được hoàn tất.
Tăng trưởng Dư cung
Suy thoái
13
3. Sơ lược về các giai đoạn của thị trường Bất động sản (2/5)

Phục Hồi
Tăng
trưởng
Dư cungSuy thoái
Những dấu hiệu đầu tiên cho thấy thị trường Bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi:
Lãi suất Ngân hàng giảm
Nhu cầu tăng
Nhu cầu tiêu dùng của người dân tăng cao, các công ty bắt đầu
mở rộng kinh doanh, góp phần vào nhu cầu mua hay thuê Bất
động sản.
Tỷ lệ trống trong các lớp Bất động sản giảm xuống do các toà nhà để không trước kia bắt
đầu được lấp đầy khi các doanh nghiệp tìm văn phòng và người dân lao động tìm nhà ở.
Tỷ lệ phòng trống giảm xuống
14
3. Sơ lược về các giai đoạn của thị trường Bất động sản (3/5)
Phục Hồi
Tăng
trưởng
Dư cungSuy thoái
Khi cầu bắt đầu gia tăng mạnh và bắt kịp cung, thị trường ở thế cân bằng. Đây là giai đoạn các công ty và người dân đã mua hay thuê hầu hết các toà nhà có sẵn.
Tỷ lệ sử dụng Bất động sản bắt đầu vượt mức bình quân dài hạn. Khi diện tích trống ít dần, người cho thuê đẩy cao giá thuê. Giá thuê cao thu hút sự phát triển
các dự án mới ở những khu đất còn trống hoặc tái phát triển những Bất động sản đã được xây dựng.
Cầu tăng mạnh Giá thuê tăng cao
Nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ đáp ứng nhu cầu đang rất nóng của thị trường và giải toả bớt áp lực lên giá
đất và giá thuê. Tuy nhiên, để xây dựng và hoàn thành một Bất động sản mới cần thời gian dài trong khi nhu
cầu cần được đáp ứng ngay lập tức. Bắt nguồn từ sự chênh lệch này, giá thuê cứ tiếp tục tăng cho đến khi nó
không còn phản ánh tình hình thị trường hiện tại nữa mà phản ánh kỳ vọng về việc tăng giá của nhà đầu tư.
Nhà đầu tư, tin vào tăng trưởng trong tương lai, trả cao hơn giá thị trường và tiếp tục xây dựng thêm Bất động
sản cho thị trường tương lai.
15

3. Sơ lược về các giai đoạn của thị trường Bất động sản (4/5)
Phục Hồi
Tăng
trưởng
Dư cungSuy thoái
Dấu hiệu đầu tiên của sự suy thoái là sự gia tăng trong lượng Bất
động sản tồn kho chưa bán được và tỷ lệ trống trong các Bất
động sản cho thuê.
Dưới áp lực của cầu trong giai đoạn tăng trưởng, giá thuê tăng mạnh, nhưng khi thị trường bắt đầu dư cung, tăng
trưởng trong giá thuê chững lại và đi xuống. Với những nhà đầu tư khôn ngoan, họ nhận ra được dấu hiệu này và
thoái vốn từ trước để đảm bảo lợi nhuận.
#1
16
3. Sơ lược về các giai đoạn của thị trường Bất động sản (5/5)
Phục Hồi
Tăng
trưởng
Dư cungSuy thoái
Tỷ lệ sử dụng Bất động sản xuống dưới mức cho thuê bình quân dài hạn.
Không còn những dự án mới nữa do chi phí vay ngân hàng tăng cao, nhưng những dự án bắt đầu ở cuối giai đoạn tăng
trưởng, đầu giai đoạn dư cung vẫn phải tiếp tục được xây dựng. Điều này cùng với sự dư cung dẫn tới sụt giảm mạnh trong
tỷ lệ sử dụng và giá cho thuê.
#2
Lãi suất ngân hàng tăng
#3
Xuất hiện hai dấu hiệu tiếp theo của sự suy thoái:
Tỷ lệ thuê và giá thuê thấp trong khi chi phí lãi vay tăng cao, tất cả đánh một đòn nặng nề lên lợi
nhuận của nhà đầu tư/chủ sở hữu Bất động sản, đẩy thị trường Bất động sản càng chìm sâu vào
trong suy thoái.
Trong giai đoạn này của thị trường Bất động sản, có những đặc điểm dễ nhận thấy là: tỷ lệ thất

nghiệp cao, nhu cầu tiêu dùng của người dân xuống thấp cũng như sụt giảm vốn đầu tư doanh
nghiệp vào các toà nhà, nhà máy và máy móc. Tại thời kỳ này, giá đất và giá thuê Bất động sản ở
mức thấp nhất trong chu kỳ hoạt động của thị trường Bất động sản.
17
Danh mục tài liệu tham khảo

Foldvary, F. E. (1991) Real Estate and Business Cycles: Henry George’s Theory of the Trade Cycle. Đăng tải tại địa chỉ: />
Gallinelli, F. (2003) What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow And 33 Other Key Financial Measures: Guidelines, Formulas, and Rules of Thumb for Making Money in Real Estate. New York:
McGraw-Hill Companies.

Hoyt, H. (1970) One hundred years of land values in Chicago. New York: Arno Press.

Lindahl, D. (2009) Trump University Commercial Real Estate 101: How Small Investors Can Get Started and Make It Big. New York: John Wiley & Sons.

Nicolais, T. (2014) How to Use Real Estate Trends to Predict the Next Housing Bubble. Đăng tải tại địa chỉ: />
Tyson, E. and Griswold, R. S. (2009) Real Estate Investing For Dummies®. 2nd edn. New York: John Wiley & Sons.

Một số số liệu được trích từ Bloomberg
Những thông tin trong đây do Công ty cổ phần quản lý Quỹ VinaWealth (“Công ty”) soạn thảo và có thể được cập nhật, hoàn chỉnh, sửa đổi, điều chỉnh và xác nhận thêm mà không cần phải thông báo.

Các thông tin trong tài liệu này không có bất kỳ hàm ý hay chỉ dẫn là đã được phê duyệt bởi bởi cơ quan có thẩm quyền. Thông tin không cấu thành hoặc hình thành nên một phần của bất kỳ chào bán nào hoặc gạ gẫm mua hoặc đăng ký
mua bất kỳ cổ phiếu nào cũng như không tạo thành cơ sở hoặc liên quan đến hoặc hành động như là sự thuyết phục tham gia vào bất kỳ hợp đồng hoặc cam kết dưới bất kỳ hình thức nào. Đối với những thông tin dự báo dựa trên việc
ước lượng hoặc ý kiến của Công ty tại thời điểm thông tin được đưa ra, Công ty sẽ không có nghĩa vụ xác nhận hoặc cập nhật những thông tin trong tương lai nếu sự ước lượng hoặc ý kiến về tình huống hoặc quản lý thay đổi.

Không có bất kỳ sự cam đoan, cam kết, bảo đảm hoặc chắc chắn nào dù là rõ ràng hay ngụ ý được đưa ra bởi hoặc thay mặt Công ty hoặc các giám đốc, nhân viên, đối tác, người lao động, đại lý hoặc bên tư vấn hoặc bất kỳ người nào
khác về sự chính xác hoặc hoàn chỉnh của những thông tin và ý kiến nêu ra tại đây và những người nói trên cũng sẽ không có bất kỳ trách nhiệm hoặc nghĩa vụ nào đối với những thông tin hoặc ý kiến này hoặc đối với bất kỳ lỗi, thiếu
sót, tuyên bố sai, bất cẩn hoặc vấn đề nào khác đối với bất kỳ thông tin liên lạc nào bằng văn bản hoặc bằng cách khác.

Những thông tin này không được sao chép, chuyển giao lại cho bất kỳ người nào hoặc phát hành toàn bộ hoặc một phần vì bất kỳ mục đích gì. Thông qua việc chấp nhận văn bản này, Quý khách hàng đồng ý bị ràng buộc bởi những hạn
chế nêu trên.

Không có trang nào hoặc bản sao nào được thực hiện hoặc chuyển đi hoặc giao trong phạm vi bất kỳ quyền tài phán nào nơi mà việc chuyển giao những tài liệu đó bị cấm theo luật chứng khoán hiện đang áp dụng. Việc không tuân thủ
những hạn chế này có thể dẫn đến việc vi phạm luật chứng khoán quốc gia.
18
5
th
Floor, Sun Wah Tower
115 Nguyen Hue, District 1, HCMC, Vietnam
P: (84 8) 3827 8535 F: (84 8) 3827 8536
Email:
Website: www.vinawealth.vn