Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án xây dựng khu dân cư và khu công nghiệp tại thành phố bắc giang, tỉnh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI





HOÀNG VĂN THÁI




ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ CỦA DỰ ÁN XÂY
DỰNG KHU DÂN CƯ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP TẠI
THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG



LUẬN VĂN THẠC SỸ

HÀ NỘI, NĂM 2013

ii
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI



HOÀNG VĂN THÁI


ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ CỦA DỰ ÁN XÂY
DỰNG KHU DÂN CƯ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP TẠI
THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG



CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN QUANG HỌC
TS. HOÀNG TUẤN HIỆP

HÀ NỘI, NĂM 2013
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của bản thân. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất
kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ
từ nguồn gốc.

Tác giả luận văn


Hoàng Văn Thái









Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ
lực của bản thân, tôi ñã ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của các thầy cụ
giỏo, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của cơ quan, tổ chức,
nhân dân và ñịa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học
TS. Nguyễn Quang Học, TS. Hoàng Tuấn Hiệp ñã tận tình hướng dẫn, giúp ñỡ
tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, Trung Tâm phát
triển Quỹ ñất và cụm công nghiệp thành phố Bắc Giang, Hội ñồng bồi thường, hỗ
trợ và tái ñịnh cư thành phố Bắc Giang, nhân dân xã Xương Giang và phường Thọ
Xương ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ ñồng
nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn


Hoàng Văn Thái
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii
DANH MỤC BẢNG viii
DANH MỤC HÌNH ix
MỞ ðẦU 1
1.Tính cấp thiết của ñề tài 1
2. Mục ñích nghiên cứu 2
3. Yêu cầu của ñề tài 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường GPMB, hỗ trợ và TðC khi Nhà nước
thu hồi ñất 4
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 4
1.1.2. Một số khái niệm liên quan khác 4
1.2. Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường GPMB 5
1.2.1. Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản 5
1.2.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất 6
1.2.3. Công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 7
1.2.4.Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất 7
1.2.5. Thị trường bất ñộng sản 8
1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của các nước, vùng lãnh thổ và một số tổ
chức 9
1.3.1. Nhật Bản 9
1.3.2. Trung Quốc 10
1.3.3. Thái Lan 12
1.3.4. ðài Loan 12
1.3.5. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của WB và ADB 15
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iv

1.3.6. Một số bài học về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư của một số nước và tổ
chức quốc tế 16

1.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư tại Việt Nam 16
1.4.1. Giai ñoạn trước Luật ðất ñai 1993 16
1.4.2. Giai ñoạn thực hiện Luật ðất ñai 1993 18
1.4.3. Từ khi ban hành Luật ðất ñai 2003 19
1.4.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư hiện nay 21
1.5. Quy ñịnh về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ở tỉnh Bắc Giang 28
1.5.1. Chính sách bồi thường 28
1.5.2. Chính sách hỗ trợ 28
1.5.3. Tái ñịnh cư 31
1.5.4. Thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 33
1.5.5. Quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 33
1.6. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư các dự án trên ñịa bàn
tỉnh Bắc Giang 34
1.6.1. Kết quả ñạt ñược 34
1.6.2. Những tồn tại vướng mắc và nguyên nhân 35
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38
2.1. ðối tượng nghiên cứu 38
2.2. Nội dung nghiên cứu 38
2.4. Phương pháp nghiên cứu 39
2.4.1. ðiều tra thu thập thông tin, số liệu 39
2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: 40
2.4.3 Phương pháp chuyên gia: 40
2.4.4 Phương pháp so sánh 40
2.4.5 Phương pháp thống kê 40
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 41
3.1. ðánh giá ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Giang 41
3.1.1. ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan môi trường 41
3.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Giang 46
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
v

3.2. ðánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư tại thành phố Bắc Giang.49
3.2.1. Khái quát về chế ñộ chính sách, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ
trợ và TðC 49
3.2.2. Về trình tự thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TðC 50
3.2.3. Kết quả ñạt ñược 51
3.2.4. Nhận xét, ñánh giá 52
3.3. ðánh giá chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC tại 3 dự án 52
3.3.1. Khái quát về ñặc ñiểm của 3 dự án 52
3.3.2. Các văn bản chính liên quan ñến thu hồi ñất, thực hiện bồi thường, giải
phóng mặt bằng dự án nghiên cứu 57
3.3.3. Kết quả bồi thường và giải phóng mặt bằng tại 03 dự án 63
3.4. ðánh giá kết quả ñiều tra ý kiến của người dân về công tác bồi thường và giải phóng
mặt bằng tại dự án nghiên cứu 79
3.4.1. ðánh giá công tác tuyên truyền vận ñộng của ñịa phương và sự hiểu biết
chung của người dân về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 80
3.4.2. ðánh giá sự nhận xét của người dân về công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng tại 3 dự án 81
3.5. Kết quả ñạt ñược, những khó khăn, tồn tại và kinh nghiệm chỉ ñạo trong công tác bồi
thường và giải phóng mặt bằng tại một số dự án 84
3.5.1. Kết quả ñạt ñược 84
3.5.2. Những khó khăn, tồn tại 85
3.5.3. Nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại 86
3.5.4. Kinh nghiệm chỉ ñạo 87
3.6. Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác bồi thường và giải phóng
mặt bằng trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang 88
3.6.1 Về quản lý Nhà nước 88
3.6.2. Về chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC 90
3.6.3. Về tổ chức thực hiện 90

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
vi

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92
1. Kết luận 92
2. Kiến nghị 93
TÀI LIỆU THAM KHẢO 94


Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Ký hiệu
Diễn giải
1
GPMB Giải phóng mặt bằng
2
TðC Tái ñịnh cư
3
Lðð Luật ðất ñai
4
HP Hiến pháp
5
UBND Uỷ ban nhân dân
6

TW Trung ương
7
Qð Quyết ñịnh
8
LUC ðất trồng lúa nước
9
LNQ ðất trồng cây ăn quả
10
TSN ðất nuôi trồng thủy sản ngọt
11
TCS ðất trụ sở
12
ODT ðất ở ñô thị
13
DGD ðất giáo dục
14
SKX ðất sản xuất kinh doanh
15
DGT ðất giao thông
16
DTL ðất thủy lợi

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
viii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Bảng cơ cấu GTSX năm 2008 – 2012 46
Bảng 3.2. Tổng hợp diện tích ñất bị thu hồi của 3 dự án 63
Bảng 3.3. Tổng hợp các loại ñất bị thu hồi của 3 dự án 64

Bảng 3.4. ðơn giá bồi thường ñối với ñất ở thuộc khu vực của dự án 65
Bảng 3.5. Kết quả bồi thường về ñất ở của dự án 1 66
Bảng 3.6. ðơn giá bồi thường ñối với ñất sản xuất kinh doanh 67
phi nông nghiệp thuộc khu vực của dự án 67
Bảng 3.7. Kết quả bồi thường về ñất phi nông nghiệp của dự án 1 68
Bảng 3.8. ðơn giá bồi thường ñối với ñất nông nghiệp 68
Bảng 3.9. Kết quả bồi thường về ñất nông nghiệp 69
Bảng 3.10. Kết quả bồi thường về cây cối, hoa màu 71
Bảng 3.11. Kết quả bồi thường về tài sản, công trình, vật kiến trúc 72
Bảng 3.12. Mức giá hỗ trợ khi thu hồi ñất dự án 1 73
Bảng 3.13. Mức giá hỗ trợ khi thu hồi ñất dự án 2 74
Bảng 3.14. Mức giá hỗ trợ khi thu hồi ñất dự án 3 75
Bảng 3.15. Kinh phí bồi thường, hỗ trợ và chi phí thực hiện 78
Bảng 3.16. Công tác tuyên truyền vận ñộng của ñịa phương và sự hiểu biết chung
của người dân về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 80
Bảng 3.17. Bảng tổng hợp ý kiến của người dân về ñơn giá bồi thường, 81
hỗ trợ của dự án 81
Bảng 3.18. Tác ñộng của việc bồi thường giải phóng mặt bằng ñến ñời sống, việc
làm của người dân bị thu hồi ñất 83

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
ix

DANH MỤC HÌNH
Stt Hình Trang
3.1
Vị trí ñịa lý thành phố Bắc Giang 41
3.2
Hình ảnh khu dân cư số 3 trước khi giải phóng mặt bằng 53
3.3

Hình ảnh khu công nghiệp Xương Giang san nền
sau khi giải phóng mặt bằng
54
3.4
Hình ảnh trung tâm ñiều dưỡng người có công tỉnh
Bắc Giang trước khi giải phóng mặt bằng
56
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
1

MỞ ðẦU

1.Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, phục vụ
cho lợi ích khác nhau trong cuộc sống: nơi cư trú, môi trường sống, tham gia vào
mọi quá trình sản xuất, ñáp ứng những nhu cầu thiết yếu cho con người,… Vì
vậy, ñất ñai là nguồn tài nguyên không thể thay thế và có hạn; gắn liền với hoạt
ñộng của xã hội loài người; có tác ñộng trực tiếp ñến môi trường sinh thái; là yếu
tố quyết ñịnh cho sự nghiệp xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước.
ðất nước ta ñang trong giai ñoạn hội nhập phát triển và ñang diễn ra
quá trình công nghiệp hóa - hiện ñại hóa. Trong giai ñoạn này, có rất nhiều
chương trình, dự án ñầu tư xây dựng phát triển kinh tế - xã hội diễn ra trên
khắp cả nước: các khu công nghiệp, khu chế suất, khu công nghệ cao, ñô thị
mới, các khu phục vụ hoạt ñộng du lịch,…
ðể các chương trình, dự án ñảm bảo tính khả thi cao, xây dựng ñúng tiến
ñộ, tiến hành ñúng kế hoạch thì việc bàn giao mặt bằng là vấn ñề hết sức quan
trọng. Công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) quyết ñịnh ñến thời gian, tiến ñộ
thi công các công trình, ảnh hưởng trực tiếp ñến quyền lợi của các tổ chức, các
các nhân, hộ gia ñình.
Trên thực tế, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ñang gặp nhiều

khó khăn, tồn tại rất nhiều bất cập trong việc xác ñịnh giá ñất bồi thường, tái ñịnh
cư, các chính sách hỗ trợ phát triển kinh kế - xã hội, ổn ñịnh cuộc sống sau tái
ñịnh cư,… Qua ñó ta thấy, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ñang là vấn
ñề nan giải của các ngành, các cấp và trở thành mối quan tâm của toàn xã hội.
ðứng trước những thuận lợi và cũng không ít khó khăn trong công cuộc thực
hiện bồi thường GPMB khi thu hồi ñất trên ñịa bàn cả nước nói chung và thành
phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang cũng không nằm ngoài quy luật ñó. ðối với các
dự án trong những năm gần ñây ñã và ñang ñược triển khai lấy ñi quỹ ñất không
nhỏ là tư liệu sản xuất của người dân.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
2

Từ quỹ ñất thu hồi này nhiều nhà máy, khu ñô thị, các công trình phúc
lợi, ñã ñược xây dựng phục vụ ñời sống nhân dân, là cơ sở ñể thu hút lượng
vốn ñáng kể của các nhà ñầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, ngoài những
thành công của công tác thu hồi ñất trên ñã nảy sinh nhiều khó khăn, vướng mắc
trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư. Một số dự án ñã
không triển khai ñược theo tiến ñộ dự kiến ban ñầu do không thực hiện ñược bồi
thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất. Mặt khác, cuộc sống và sản xuất của
người dân bị thu hồi ñất, phải di dời nơi ở ñang có những xáo trộn mà các chính
sách chưa xử lý ñược.
ðể giải quyết những vấn ñề trên, cần phải xác ñịnh rõ những nguyên nhân,
những thuận lợi, khó khăn, phức tạp và những hạn chế; ñưa ra những giải pháp có
tính khả thi ñể ñạt ñược hiệu quả cao, tạo sự hoàn thiện trong công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng, ñảm bảo cho sự phát triển kinh tế, xã hội của ñất nước.
Xuất phát từ những thực tế như vậy và ñược sự hướng dẫn của thầy giáo -
TS. Nguyễn Quang Học, TS. Hoàng Tuấn Hiệp, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài:
“ðánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
của dự án xây dựng Khu dân cư và Khu công nghiệp tại thành phố Bắc Giang,
tỉnh Bắc Giang”.

2. Mục ñích nghiên cứu
- ðánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
tại 3 dự án của thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang. Từ ñó, xác ñịnh những
thuận lợi và khó khăn của công tác GPMB hiện nay.
- ðánh giá ảnh hưởng của công tác GPMB ñến ñời sống của người dân
trong khu vực GPMB.
- ðề xuất phương án giải quyết có tính khả thi và rút ra những bài học
kinh nghiệm cho công tác GPMB




Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
3


3. Yêu cầu của ñề tài
- Nắm vững các quy ñịnh trong Luật ðất ñai và các văn bản dưới luật về
công tác bồi thường GPMB, các Thông tư, Nghị ñịnh, các Quy ñịnh có liên quan
ñến công tác bồi thường GPMB.
- Số liệu thu thập phải chính xác, trung thực, khách quan.
- Tìm hiểu thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư tại hai dự án trên
ñịa bàn thành phố Bắc Giang.
- ðánh giá những ưu, nhược ñiểm, những vấn ñề bất cập, tồn tại (chính sách,
công tác tổ chức thực hiện) trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của một số
dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang.
- ðưa ra các giải pháp mang tính cụ thể, phù hợp với thực trạng của công
tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư hiện nay và phải có tính khả thi.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
4

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường GPMB, hỗ trợ và TðC khi Nhà
nước thu hồi ñất
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
1.1.1.1. Bồi thường
Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao
ñộng cho một chủ thể nào ñó thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất (Theo ñiều 4
khoản 6 Luật ñất ñai 2003).
1.1.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi
ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến
ñịa ñiểm mới. (Theo ñiều 4 khoản 7 Luật ñất ñai 2003).
1.1.1.3. Tái ñịnh cư
Tái ñịnh cư (TðC) là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể
sinh sống và làm ăn. TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà
nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển. (Theo Luật
ñất ñai 2003).
1.1.2. Một số khái niệm liên quan khác

- Nhà nước giao ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng quyết
ñịnh hành chính cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất.
- Nhà nước cho thuê ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng
hợp ñồng cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất ñối với người ñang sử dụng ñất
ổn ñịnh là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu cho
người ñó.


Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
5

- Nhận quyền sử dụng ñất là việc xác lập quyền sử dụng ñất do ñược
người khác chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật thông qua các
hình thức chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất hoặc
góp vốn bằng quyền sử dụng ñất mà hình thành pháp nhân mới.
- Giá quyền sử dụng ñất (giá ñất) là so tiền tính trên một ñơn vị diện tích
ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng ñất.
- Giá trị quyền sử dụng ñất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất ñối
với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh
- Tiền sử dụng ñất là số tiền mà người sử dụng ñất phải trả trong trường hợp
ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñối với một diện tích ñất xác ñịnh.
(Theo Luật ñất ñai 2003).
1.2. Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường GPMB
1.2.1. Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 ñến nay, Chính phủ ñã ba
lần trình Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai năm
1998, 2001 và 2003 nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñất nước.
Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng

hoàn thiện, sửa ñổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những ñổi
mới về pháp Luật ðất ñai, ñã cơ bản ñáp ứng ñược tính ổn ñịnh, thống nhất của
pháp Luật ðất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp khá
nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn
bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi
thường, GPMB.
Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc tổ
chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra
thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy:
Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý ñất ñai
ở ñịa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi ñó việc
tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
6

Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc của một số
cán bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không
công khai, công bằng ở các ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực
thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư và
ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB.
1.2.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai là tài nguyên hữu hạn nhưng lại là ñiều kiện không thể thiếu ñược
trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên ñất
không chỉ sẽ quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế ñất nước mà còn là sự ñảm bảo
cho mục tiêu ổn ñịnh chính trị và phát triển xã hội. Quy hoạch sử dụng ñất ñược
xem là một giải pháp tổng thể ñịnh hướng cho quá trình phát triển và quyết ñịnh
tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng ñất, Nhà nước can thiệp
vào các quan hệ ñất ñai, khắc phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải
quyết những vấn ñề mà quá trình phát triển ñang ñặt ra.
Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể tổ

chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà Nhà
nước ñóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ñều dựa
trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu như là
phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng ñất không chỉ
là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục
tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB
và cũng là công việc mà hoạt ñộng quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu
quả nhất, ñúng chức năng nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường
GPMB trên hai phương diện:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà
theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược
thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, từ ñó tác ñộng tới giá ñất
tính bồi thường.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
7

1.2.3. Công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người
sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Giấy chứng nhận quyền
sử dụng ñất là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất của các tổ chức,
hộ gia ñình, cá nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể, làm căn cứ cho việc
thực hiện các quyền của người sử dụng ñất và giải quyết các tranh chấp liên quan
tới quyền sử dụng ñất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất (GCNQSDð) là căn cứ ñể xác ñịnh loại ñất, diện tích ñất, ñối

tượng tính bồi thường. Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn hạn
chế, ñặc biệt là ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường,
GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến
ñộ GPMB nhanh hơn.
1.2.4.Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Một trong những vấn ñề ñang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB
hiện nay ñó là giá bồi thường cho người có ñất bị thu hồi.
Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh
hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất. Theo quy ñịnh của pháp
luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp
tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung
giá ñất do Chính phủ quy ñịnh) và ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01
hàng năm.
- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất.
- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
8

ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về ñịnh giá ñất. ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh tế
nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm khi
chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh. Hay nói cách khác, ñịnh giá ñất
ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho
một mục ñích cụ thể ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh.
Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của

từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho phù
hợp với thực tế. Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số phương pháp
truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương pháp so sánh
trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát
với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện
nay là giá ñất cho các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên
tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu
kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường cho thấy trong 17.480 ñơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về ñất ñai thì có tới
12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm 70,64%. Trong các
trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá ñất
nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị
trường hoặc giá ñất ở ñược giao tại nơi TðC lại quá cao so với giá ñất ở ñã ñược bồi
thường tại nơi bị thu hồi.
Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường GPMB không ñược làm
tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư, làm
chậm tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư.
1.2.5. Thị trường bất ñộng sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế. Ngày nay thị trường bất ñộng sản
ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của
nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy nền
kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
9

Luật ñất ñai 2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách
ñất ñai hiện hành trên cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã
quy ñịnh chi tiết hơn về các ñiều kiện ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và
các hoạt ñộng về tài chính ñất ñai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về

ñất ñai và giá ñất”, "Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản".
Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng
nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị
thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải
thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường.
Giá cả của Bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng
tới giá ñất tính bồi thường.
1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của các nước, vùng lãnh
thổ và một số tổ chức.
1.3.1. Nhật Bản
Sau chiến tranh thế giới thứ hai, ñất nước Nhật bị tàn phá nặng nề, kinh tế
kiệt quệ, ñời sống nhân dân nói chung và nông dân nói riêng cực kì khó khăn.
Sau chiến tranh thế giới thứ hai, Chính phủ Nhật Bản ñã tiến hành 2 cuộc
cải cách ruộng ñất:
- Lần cải cách ruộng ñất thứ nhất: Dự kiến tiến hành rất nhiều công việc
như ñịnh mức hạn ñiền cho ñịa chủ (không vượt quá 5ha/hộ ñịa chủ), chia ñất và
xác lập quyền sở hữu cho nông dân, quản tô và thanh toán tô bằng tiền v.v…
Nhưng do sự chống lại của ñịa chủ và các thế lực bảo thủ nên những dự kiến cải
cách ruộng ñất lần thứ nhất không thực hiện ñược.
- Trước kết quả nửa vời của cuộc cách mạng lần thứ nhất, dưới sức ép của
Mỹ, Nhật bản tiến hành cuộc cải cách ruộng ñất lần thứ hai. Nội dung của cuộc
cải cách lần này bao gồm rất nhiều vấn ñề như: ðịnh mức hạn ñiền cho ñịa chủ,
chia ñất và xác ñịnh quyền sở hữu ñất cho nông dân, xác ñịnh quyền của Nhà
nước ñối với việc trưng thu ñất, cấp ñất và các quyền khác v.v…
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
10

Cùng với hai cuộc cải cách ruộng ñất Nhật Bản còn ban hành Luật ñất ñai
nông nghiệp. Luật quy ñịnh những biện pháp ñặc biệt nhằm ñảm bảo quyền sở

hữu ñất ñai của người làm nông nghiệp.
Trước yêu cầu của việc hình thành các hợp tác xã ở nông thôn, Nhật Bản
quy ñịnh thoả thuận về quyền quản lí và quyền sử dụng ñất ñai và quyền sở hữu
ñất ñai của hộ thành viên tham gia hợp tác xã.
ðất canh tác ít nhưng nhu cầu mở rộng diện tích ñất công nghiệp, dịch vụ
giao thông và hệ thống kết cấu hạ tầng rất lớn. ðể giải quyết hài hoà giữa yêu cầu
sử dụng ñất cho nông nghiệp và ñất dùng cho nhu cầu kinh tế xã hội khác, Nhật
Bản ban hành Luật về tổ chức lại ngành nông nghiệp ở những vùng cần phát
triển. Luật và các biện pháp kinh tế, hành chính ñược tiến hành nhằm cùng một
lúc ñáp ứng các yêu cầu:
- Ưu tiên ñất cho nông nghiệp, thâm canh tăng năng suất nông nghiệp ñể giải
quyết mâu thuẫn giữa ñất canh tác ít lại bắt buộc phải bớt một phần dành cho các
yêu cầu khác cho phát triển nông thôn, ñô thị hoá, hiện ñại hoá. Do ñó Nhật Bản
sớm trở thành quốc gia có nhiều loại cây trồng ñạt năng suất cao nhất thế giới.
- Có chính sách cụ thể ñể thúc ñẩy việc dành ñất ñai ñể phát triển công nghiệp,
dịch vụ, giao thông v.v… Như vậy chính sách ñất ñai của Nhật Bản vừa từng bước
thúc ñẩy nâng cao hiệu quả sử dụng ñất dành cho nông nghiệp vừa thúc ñẩy chuyển
dịch cơ cấu ñất ñai theo hướng công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và ñô thị hoá.
- Mặc dù hình thức sở hữu ña dạng, kể cả thừa nhận sở hữu tư nhân về ñất ñai,
Nhà nước vẫn có quyền theo Luật pháp ñể thu hồi ñất phục vụ cho các nhu cầu phát
triển kinh tế xã hội của ñất nước (Viện nghiên cứu ñịa chính, 2003).
1.3.2. Trung Quốc
Trung Quốc là một nước rất thành công trong việc thực hiện công tác bồi
thường và TðC. Nguyên nhân chính của sự thành công ñó là do nước này có một
hệ thống pháp luật nói chung và pháp Luật ðất ñai nói riêng rất ñầy ñủ, chi tiết
ñồng bộ, phù hợp với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất năng ñộng, khoa
học. Cùng với một Nhà nước pháp quyền vững chắc, năng lực thể chế của chính
quyền ñịa phương theo thẩm quyền có hiệu lực cao, người dân có ý thức chấp
hành pháp luật nghiêm minh
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

11

Về chính sách bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất
ñai Trung Quốc quy ñịnh như sau: Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ñất ñai
Trung Quốc quy ñịnh người nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi
thường. Tiền bồi thường bao gồm: Lệ phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước, lệ
phí khai khẩn ñất ñai, lệ phí chống lũ lụt, lệ phí chuyển mục ñích sử dụng ñất và
lệ phí trợ cấp ñời sống cho người bị thu hồi ñất là nông dân cao tuổi không thể
chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp và các khoản bồi
thường cho người sử dụng ñất bị thu hồi.
Tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp tái ñịnh cư ñược tính theo giá trị tổng
sản lượng của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước
quy ñịnh. Tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất ñược xác ñịnh theo giá thị
trường tại thời ñiểm thu hồi ñất (bằng 6 - 10 lần sản lượng trung bình của 3 năm
trước ñó cộng lại; tiền tái ñịnh cư ñược xác ñịnh bằng 4 - 6 lần sản lượng bình
quân của 3 năm trước ñó). Tuy nhiên, do có sự khác nhau về hình thức sở hữu ñất
ñai ở thành thị và nông thôn, nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu
vực này cụ thể:
- ðối với ñất ở thành thị: Người sử dụng ñất chỉ ñược bồi thường tài sản
do ñất ở thành thị thuộc sở hữu Nhà nước. Hình thức bồi thường chủ yếu bằng
tiền. Giá tiền bồi thường do các tổ chức tư vấn về giá ñất xác ñịnh căn cứ vào giá
thị trường bất ñộng sản tại thời ñiểm thu hồi.
- ðối với ñất tại nông thôn: Tiền bồi thường về sử dụng ñất ñai ñược trả
cho tập thể; Tiền bồi thường về hoa màu, trả cho người nông dân hoặc người
nhận khoán ruộng ñất.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất luôn gắn với việc giải quyết các
vấn ñề xã hội, cụ thể:
- ðối với người già (phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở lên) thì
thực hiện chế ñộ dưỡng lão. Kinh phí ñược chuyển cho Cục Bảo hiểm xã hội và
ñược trả hàng năm cho những người này;

- ðối với những người ñang trong ñộ tuổi lao ñộng thì trả cho họ một
khoản tiền ñể các ñối tượng này tự ñi tìm việc làm mới

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
12

Bồi thường về tái tạo ñất canh tác: Trường hợp nhà ñầu tư sử dụng ruộng
ñất vào các mục ñích phi nông nghiệp, theo quy ñịnh họ phải bồi thường phần ñất
nông nghiệp tương ñương với diện tích ñất bị thu hồi. Tuy nhiên, họ cũng có thể
bồi thường bằng tiền với giá trị tương ñương với phần ñất nông nghiệp sử dụng
vào mục ñích khác ñể tái tạo ñất canh tác (Viện nghiên cứu ñịa chính, 2003).
1.3.3. Thái Lan
Về giá ñất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một Ủy ban
của Chính phủ xác ñịnh trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất
ñộng sản, Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu
một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước bồi thường với giá rất
cao so với giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy ñất của dân, nhà
nước hoặc cá nhân ñầu tư ñều bồi thường với mức cao hơn giá thị trường.
Việc thực hiện bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt.
Việc chuẩn bị khu tái ñịnh cư ñược chính quyền Nhà nước quan tâm ñúng
mức, luôn ñáp ứng ñầy ñủ các nhu cầu tái ñịnh cư, cho nên họ chủ ñộng ñược công
tác này.
Việc tuyên truyền vận ñộng ñối với các ñối tượng ñược di dời ñược thực hiện
rất tốt, việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thường,
GPMB rất ñược quan tâm và có các tổ chức chuyên trách thực hiện công tác này
(Viện nghiên cứu ñịa chính, 2003).
1.3.4. ðài Loan
ðiều 208 Luật ðất ñai ðài Loan quy ñịnh “Do nhu cầu xây dựng các công
trình công cộng, Nhà nước có thể trưng thu ñất tư hữu theo quy ñịnh của bộ luật
này, nhưng phạm vi trưng thu phải hạn chế trong nhu cầu cần thiết của công trình

ñó, như công trình quốc phòng, công trình giao thông, công trình công cộng, vệ
sinh công cộng, cơ quan Chính phủ, cơ quan tự trị của ñịa phương, kiến trúc công
cộng khác, sự nghiệp khoa học kỹ thuật và từ thiện, các công trình khác do Chính
phủ xây mới phục vụ lợi ích công cộng”.


Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
13

Ở ðài Loan tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai: Sở hữu của Nhà nước (công
hữu): chiếm 69% so với tổng diện tích tự nhiên toàn lãnh thổ và sở hữu tư nhân
chiếm 31%, bao gồm ñất ở, ñất sản xuất nông nghiệp của nông dân và ñất của
các tổ chức tư nhân khác.
Pháp luật ñất ñai ðài Loan cũng quy ñịnh rõ về những trường hợp tự triệt
tiêu quyền sở hữu như ñất ñai tư hữu khi thiên nhiên biến ñổi thành ñầm hồ, hoặc
thuỷ ñạo có thể vận chuyển ñược thì quyền sở hữu tự triệt tiêu. Hoặc người có
quyền sở hữu và gia ñình ñã ñi khỏi huyện thị nơi có ñất ñó liên tục trong thời
gian 5 năm liền.
Trong Luật ðất ñai ðài Loan quy ñịnh cụ thể các loại ñất không ñược trở
thành sở hữu tư nhân bao gồm: ñất ñai nằm trong một giới hạn nhất ñịnh của bờ
biển, ñất ñai nằm trong một giới hạn nhất ñịnh của hồ ñầm và hồ ñầm hình thành
tự nhiên cần dùng cho công cộng, ñất ñai nằm trong một giới hạn nhất ñịnh của
hai bên hồ và thuỷ ñạo có thể làm ñường vận chuyển, ñất ñai nằm trong một giới
hạn nhất ñịnh của hai bên hồ và hồ ñầm, mương máng nằm trong khu vực của
thành phố, thị trấn, ñường giao thông công cộng, ñất suối nước khoáng, ñất thác
nước, ñất dùng cho nguồn nước công cộng, ñất danh lam thắng cảnh, cổ tích,
những ñất khác mà pháp luật cấm không ñược tư hữu. Những loại ñất này pháp
luật quy ñịnh nếu thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước sẽ trưng thu theo quy ñịnh
của pháp luật. Khi trưng thu Nhà nước sẽ trả tiền ñất cho chủ sở hữu theo giá trị
thực tế của ñất.

Pháp luật ðài Loan còn quy ñịnh những diện tích ñất thuộc sở hữu tư nhân,
nhưng trong ñất có khoáng sản thì khoáng sản không thể trở thành sở hữu tư nhân.
ðất ñai thuộc công hữu hiện nay do Cục quản lý tài sản công hữu quản lý.
Qua các quy ñịnh trên cho thấy, Nhà nước muốn mở rộng diện tích ñất
thuộc sở hữu của mình thì Nhà nước phải bỏ tiền ra mua của các chủ sở hữu
khác, chỉ khi nào dân không ñồng ý bán thì lúc ñó Nhà nước mới trưng thu.
ðảm bảo nguyên tắc, nếu phải di chuyển ñi nơi khác người dân vẫn mua
ñược ñất và xây dựng ñược nhà ở.
Trước ñây, tình trạng dân khiếu kiện nhiều do giá bồi thường thấp nhưng
nay Chính phủ bồi thường cao theo giá thị trường (theo giá thực tế mua bán) và
người dân không phải nộp thuế giá trị gia tăng nên một số hộ dân hiện nay không
bán ñược ñất lại muốn Chính phủ mua lại.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
14

Ở ðài Loan, phân biệt rất rõ hai trường hợp.
- Các công trình của Nhà nước thì Nhà nước mới ñứng ra thoả thuận mua ñất
của dân, nếu dân không ñồng tình, thì Nhà nước lấy quyền của mình trưng thu ñể lấy
ñất xây dựng các công trình của Nhà nước theo kế hoạch sử dụng ñất.
- Những công trình của tư nhân thì tư nhân phải tự thoả thuận với dân,
Nhà nước không thực hiện việc trưng thu ñất nếu tư nhân không thoả thuận ñược
với dân. Trường hợp này tư nhân phải mua với giá cao hơn. Nhà nước không can
thiệp vì việc kinh doanh, tư nhân phải tính toán lợi nhuận nếu thấy giá ñất tuy
ñắt, nhưng thấy khả năng ñầu tư có triển vọng thì nhà ñầu tư tư nhân vẫn sẵn
sàng mua của dân. Hơn nữa việc thoả thuận mua bán này là quan hệ dân sự, nên
Nhà nước không can thiệp. Trường hợp Nhà nước làm công trình phải di chuyển
cả thôn thì Nhà nước xây dựng khu tái ñịnh cư.
Khi Nhà nước cần xây dựng các công trình phục vụ sự nghiệp công cộng,
quốc phòng, giao thông thuỷ lợi, y tế, giáo dục, từ thiện, thực thi các chính sách
kinh tế ñược phép trưng thu ñất ñai tư hữu trong giới hạn quy ñịnh của pháp luật.

Nhà nước thực hiện 2 hình thức trưng thu: trưng thu từng khu ñoạn ñể thực
thi các chính sách kinh tế của Nhà nước, xây dựng quốc phòng và sự nghiệp công
cộng; trưng thu bảo lưu dùng cho sự nghiệp xây dựng trong tương lai, nhưng thời
hạn bảo lưu không quá 3 ñến 5 năm, tuỳ theo tính chất từng loại công trình, quá
thời hạn quy ñịnh trên, trưng thu bảo lưu không còn hiệu lực.
ðất ñai trưng thu nếu làm giảm hiệu quả sử dụng ñất của người sử dụng ñất gần
ñó, ñược bồi thường tương ñương, nhưng không vượt quá mức giá ñất bị ảnh hưởng.
ðất ñai trưng thu theo khu ñoạn, sau khi chỉnh lý, phân khu ñoạn mới, nếu
còn thừa ñưa ra bán hoặc cho thuê, thì người có quyền sở hữu ñất ñai cũ ñược
quyền ưu tiên mua lại.
Người có quyền sở hữu ñất ñai cũ (người bị trưng thu ñất), kể từ ngày
ñược bồi thường ñầy ñủ trong vòng 1 năm ñến 5 năm, ñược làm ñơn mua lại ñất
(theo mức giá trưng thu) trong trường hợp sau 1 năm Nhà nước vẫn chưa bắt ñầu
sử dụng ñất theo kế hoạch trưng thu (Viện nghiên cứu ñịa chính, 2003).