Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận lê chân, thành phố hải phòng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI





NGUYỄN VĂN HÂN




ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ðẾN ðỜI SỐNG VÀ
VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI
ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG





LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP






HÀ NỘI - 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI





NGUYỄN VĂN HÂN


ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ðẾN ðỜI SỐNG VÀ
VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI
ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG




CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ



HÀ NỘI - 2013
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ii

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ
rõ nguồn gốc.


Tác giả luận văn



Nguyễn Văn Hân


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iii

LỜI CẢM ƠN


Trong quá trình thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ nhiệt tình,
sự ñóng góp quý báu của các cá nhân và tập thể ñã tạo ñiều kiện cho tôi hoàn
thành bản luận văn này.
Tôi vô cùng biết ơn PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà - Trưởng Bộ môn
Quản lý ñất ñai, Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội ñã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian tôi thực
hiện ñề tài.

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô
giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Ban quản lý ñào tạo - Trường ðại học
Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban chỉ ñạo Giải phóng mặt bằng , phòng Tài
nguyên và Môi trường quận Lê Chân, phường Kênh Dương, phường Vĩnh
Niệm ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài tại ñịa bàn.
Tôi xin cảm ơn tới gia ñình và những người thân, các cán bộ, ñồng
nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện
ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2013
Tác giả luận văn



Nguyễn Văn Hân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iv

MỤC LỤC


Lời cam ñoan ii

Lời cảm ơn iii

Mục lục iv

Danh mục các chữ viết tắt và ý nghĩa ix

Danh mục bảng vii

Danh mục biểu ñồ viii

Danh mục hình viii

MỞ ðẦU 1

1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

2 Mục ñích nghiên cứu 2

3 Yêu cầu của ñề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở luận về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 4

1.1.1 Bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư 4

1.1.2 ðặc ñiểm của quá trình GPMB 6

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 8

1.2 Chính sách bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư của một số nước trong
khu vực và một số tổ chức ngân hàng quốc tế 16

1.2.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư của một số nước trong
khu vực 16

1.2.2 Chính sách bồi thường và TðC của các tổ chức ngân hàng quốc tế 22

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ở Việt Nam sau khi
Nhà nước thu hồi ñất qua các thời kỳ 24

1.3.1 Trước khi có Luật ðất ñai 1993 24

1.3.2 Sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 26

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
v

1.3.3 Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998, 2001 31

1.3.4 Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 33

1.4 Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam 36

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41

2.1 ðịa bàn nghiên cứu 41

2.2 ðối tượng nghiên cứu 41

2.3 Nội dung nghiên cứu 42

2.4 Phương pháp nghiên cứu 43

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 45

3.1 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ảnh hưởng ñến ñời
sống, việc làm và thu nhập tại Việt Nam 45

3.1.1 Việc làm, thu nhập, ñời sống của người dân có ñất khi Nhà nước
thu hồi 45

3.1.2 Phân tích một số tồn tại trong quá trình thực hiện thu hồi, bồi
thường và giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư. 47

3.2 Thực trạng bồi thường, GPMB, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất ở Hải Phòng 50

3.2.1 Những thành tựu ñã ñạt ñược 51

3.2.2 Những hạn chế, tồn tại trong giải quyết việc làm cho người bị thu
hồi ñất: 58

3.2 ðiều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội quận Lê Chân, TP.Hải Phòng 60

3.2.1 ðiều kiện tự nhiên 60

3.2.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 61

3.2.3 Hiện trạng SDð quận Lê Chân năm 2013 65

3.3 Tình hình chung về công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn quận Lê Chân 65

3.3.1 Tình hình về việc thực hiện các dự án 65

3.3.2 Các văn bản pháp lý 72

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vi

3.4 Công tác bồi thường, hỗ trợ cụ thể của các dự án nghiên cứu 73

3.4.1 Dự án làng Việt Kiều Anh 73

3.4.2 Dự án khu ký túc xá sinh viên tập trung Hải Phòng 77

3.4.3 ðánh giá chung về việc thực hiện các chính sách bồi thường
GPMB tại hai dự án nghiên cứu 82

3.4.4 Tác ñộng của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng ñến ñời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất 84

3.5 ðánh giá chung 99

3.6 ðề xuất một số giải pháp 102

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 105

1 Kết luận 105

2 Kiên nghị 106

TÀI LIỆU THAM KHẢO 107

DANH MỤC PHỤ BIỂU 112




Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

3.1 Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi ñất và bồi thường, hỗ trợ
của các hộ dân tại hai dự án 85

3.2 Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân
thuộc dự án Làng Việt Kiều Anh 86

3.3 Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân
thuộc Dự án khu ký túc xá sinh viên tập trung 88

3.4 Trình ñộ văn hoá, chuyên môn của số người trong ñộ tuổi lao
ñộng tại hai dự án nghiên cứu 90

3.5 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất Dự
án Làng Việt Kiều Anh 91

3.6 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất Dự
án khu ký túc xá sinh viên tập trung 93

3.7 Tình trạng số người làm việc trong ñộ tuổi lao ñộng trước và sau
khi thu hồi ñất tại hai Dự án 94

3.8 Thu nhập bình quân của người dân tại hai dự án 96

3.9 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án Làng
Việt Kiều Anh 96

3.10 Thu nhập bình quân nhân khẩu/năm phân theo nguồn thu Dự án
Làng Việt Kiều Anh 97

3.11 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án khu
ký túc xá sinh viên tập trung 98

3.12 Thu nhập bình quân nhân khẩu/năm phân theo nguồn thu Dự án
khu ký túc xá sinh viên tập trung 98


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
viii

DANH MỤC BIỂU ðỒ

STT Tên biểu ñồ Trang

3.1 Cơ cấu ñất ñai quận Lê Chân năm 2013 65

3.2 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất dự án
Làng Việt Kiều Anh 92

3.3 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất Dự án
khu ký túc xá sinh viên tập trung 94


DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

2.1 Phối cảnh làng Việt kiều Anh 41

2.2 Sơ ñồ vị trí và phối cảnh khu kí túc xá sinh viên tập trung 42

2.3 Sơ ñồ vị trí dự án 44



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ix

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

STT
Chữ viết tắt Ý nghĩa
1 ADB
Ngân hàng phát triển Châu Á
2 BAH
Bị ảnh hưởng
3 BððC
Bản ñồ ñịa chính
4 CCN

Cụm công nghiệp
5 CNH-HðH
Công nghiệp hoá - hiện ñại hoá
6 CP
Chính phủ
7 ðTH
ðô thị hóa
8 GCNQSDð
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
9 GPMB
Giải phóng mặt bằng
10 HSðC
Hồ sơ ñịa chính
11 KCN
Khu công nghiệp
12 KðT
Khu ñô thị
13 Nð
Nghị ñịnh
14 NXB
Nhà xuất bản
15 Qð-UB
Quyết ñịnh uỷ ban
16 QSDð
Quyền sử dụng ñất
17 SSð
Sử dụng ñất
18 TðC
Tái ñịnh cư
19 UBND

Uỷ ban nhân dân
20 WB
Ngân hàng Thế giới
21 XD
Xây dựng



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
1

MỞ ðẦU

1. Tính cấp thiết của ñề tài
Trong những năm trở lại ñây, với chính sách ñổi mới ñúng ñắn của Nhà
nước, nền kinh tế nước ta ñạt tốc ñộ tăng trưởng cao. Bên cạnh những thành
tựu ñã ñạt ñược của việc ñổi mới, hoàn thiện chính sách, pháp luật về ñất ñai
vẫn tồn tại những bất cập chưa ñược giải quyết kịp thời. Trong khi ñó, nhu
cầu sử dụng ñất ñể xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ,
phát triển ñô thị và khu dân cư nông thôn trong quá trình công nghiệp hóa,
hiện ñại hóa ñất nước ngày càng tăng. Quá trình công nghiệp hóa, ñô thị hóa
ngày càng diễn ra mạnh mẽ ở các tỉnh, thành phố ñã làm ảnh hưởng sâu sắc
ñến ñời sống kinh tế và văn hóa của người dân, làm biến ñổi sâu rộng xã hội
nông thôn truyền thống. Sự biến ñổi ñời sống của người nông dân có ñất khi
Nhà nước thu hồi là một vấn ñề mang tính thời sự cấp bách. Vấn ñề thiếu việc
làm ở nhiều ñịa phương, ñặc biệt là có sự di chuyển tự do của lao ñộng nông
thôn lên thành phố ñể tìm việc làm ñã làm việc phát sinh các vấn ñề xã hội:
quản lý hộ tịch, hộ khẩu, an ninh trật tự, bố trí chỗ ở, vệ sinh môi trường… tại
các khu tập trung ñông lao ñộng của các khu công nghiệp.
ðảng, Nhà nước ñã ban hành nhiều chủ trương, chính sách về bồi

thường, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, giải quyết việc làm cho người lao ñộng có
ñất khi Nhà nước thu hồi và ñạt nhiều kết quả tích cực. Tuy nhiên, tình trạng
lao ñộng trong vùng thu hồi ñất không tìm ñược việc làm hoặc tìm ñược việc
làm nhưng không ổn ñịnh, tình trạng các doanh nghiệp sau khi tuyển dụng lao
ñộng theo cam kết, sau ñó sa thải lao ñộng hoặc trả lương quá thấp khiến
người lao ñộng tự bỏ việc không phải là hiện tuợng cá biệt.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi ñất của công dân ñể phục vụ
phát triển các dự án ñầu tư trong nước, nước ngoài và việc bồi thường cho những
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2

người khi Nhà nước thu hồi ñất là vấn ñề hết sức nhạy cảm, giải quyết không tốt,
không thoả ñáng quyền lợi của người dân có ñất khi Nhà nước thu hồi và những
người bị ảnh hưởng khi thu hồi ñất ñể dẫn ñến bùng phát khiếu kiện, ñặc biệt là
những khiếu kiện tập thể ñông người, sẽ trở thành vấn ñề xã hội phức tạp, ảnh
hưởng nghiêm trọng ñến tình hình an ninh trật tự, mất ổn ñịnh xã hội và phần
nào ảnh hưởng ñến lòng tin của người dân ñối với các chính sách của Nhà nước.
Nếu việc thu hồi ñất bị lạm dụng, quỹ ñất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài
có thể ảnh hưởng tới an ninh lương thực quốc gia.
Ngoài ra nếu không có những chính sách hướng dẫn về việc ñào tạo,
chuyển ñổi nghề nghiệp cho người dân bị mất ñất; về bồi thường, tái ñịnh cư
phù hợp thì việc giải quyết mâu thuẫn giữa lợi ích của người dân khi Nhà
nước thu hồi ñất gặp nhiều khó khăn.
Vì vậy, giải quyết việc làm giúp người lao ñộng ổn ñịnh ñời sống, tăng
thu nhập, nhất là ở vùng thu hồi ñất là vấn ñề cấp thiết có tính bức xúc không
chỉ ở quận Lê Chân mà còn là vấn ñề có tính thời sự ñối với các ñịa phương
có ñất chuyển ñổi mục ñích sử dụng sang phát triển các khu, cụm công
nghiệp, xây dựng kết cấu hạ tầng nông nghiệp, nông thôn.
Nhằm kịp thời có những giải pháp tích cực trong công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng (GPMB) khi Nhà nước thu hồi ñất, góp phần hoàn thiện

chính sách quản lý ñất ñai theo hướng ổn ñịnh và phát triển bền vững, tôi
thực hiện ñề tài:
“Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng ñến ñời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi ñất
tại một số dự án trên ñịa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng”.
2. Mục ñích nghiên cứu
- ðánh giá ảnh hưởng của quá trình thực hiện chính sách bồi thường
GPMB ñến ñời sống, việc làm và thu nhập của người dân khi Nhà nước thu
hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
3

- ðề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn ñịnh
và nâng cao ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi.
- ðề xuất ý kiến, góp phần hoàn thiện các văn bản, các ñiều khoản
trong chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho
mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
3. Yêu cầu của ñề tài
- Nắm vững chính sách, pháp luật ðất ñai, chính sách về bồi thường
GPMB và các văn bản có liên quan.
- Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra thu thập phải có ñộ tin cậy, chính xác,
trung thực và khách quan, phản ánh ñúng quá trình thực hiện các chính sách
bồi thường giải phóng mặt bằng qua một số dự án ñã ñược thực hiện trên ñịa
bàn nghiên cứu.
- ðề xuất các giải pháp hợp lý nhằm góp phần hoàn thiện việc thực
hiện chính sách bồi thường GPMB và nâng cao ñời sống của nhân dân có ñất
bị thu hồi.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
4

Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở luận về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
1.1.1. Bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư
a. Bồi thường
Theo Từ ñiển Tiếng Việt thông dụng:" Bồi thường: ñền bù những tổn
hại ñã gây ra".
Theo quan ñiểm của Luật ðất ñai năm 2003: "Bồi thường khi Nhà nước
thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích
ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất" (khoản 6 ðiều 4).
b. Giải phóng mặt bằng
GPMB là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan ñến di dời
nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược quy
ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên ñó.
Công tác bồi thường GPMB từ khi thành lập Hội ñồng GPMB quận, huyện
cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư (Nguyễn ðức Minh, 2001).
Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng ñất nước của ðảng và Nhà
nước ta là: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh”.
Trong nhiều chiến lược phát triển của ñất nước có chiến lược phát triển nhà ở
nhằm tạo ñiều kiện cho nhân dân có chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn qua mỗi
thời kỳ phát triển của ñất nước.
Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu của con người, một khi hai nhu cầu tối
thiểu ñó không ñược ñáp ứng tối thiểu thì con người không thể làm khoa học
và hoạt ñộng chính trị.
Bài học của một số nước phát triển cho chúng ta một cách nhìn mới, ñó
là bên cạnh những công sở nguy nga tráng lệ, những cao ốc chọc trời là những
khu nhà “ổ chuột” của dân lao ñộng - công bằng và nhân quyền không thể chỉ
thông qua tuyên truyền mà thực tế lại không thực hiện.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

5

ðất nước ta ñang bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá,
chúng ta không thể chỉ có những ñô thị ñẹp, hiện ñại, những khu sản xuất
khổng lồ, những công trình công cộng khang trang mà kèm theo ñó chỗ ở của
người dân phải ñược nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn Chính vì vậy mà
phải tính một cách toàn diện, không thể có một hiện tượng một công trình mới
ra ñời là kéo theo những người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở
cũ, dù ñó là một gia ñình.
Nếu không nhìn rõ bản chất của vấn ñề, mỗi năm chúng ta có hàng
ngàn dự án ñầu tư xây dựng, mỗi dự án chỉ kéo theo một gia ñình không có
chỗ ở thì ñã có hàng ngàn gia ñình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ. Như vậy là
sự phát triển thiên lệch, mục tiêu lớn của quốc gia không ñạt ñược. Vấn ñề
thiếu chỗ ở không chỉ dừng lại ở ñó mà còn kéo theo hàng loạt các tệ nạn, các
tiêu cực xã hội phát sinh, sẽ ảnh hưởng ñến tiến trình phát triển của ñất nước.
b. Hỗ trợ
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì còn một
hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ, hỗ trợ tương xứng với với giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là
việc Nhà nước giúp ñỡ người khi Nhà nước thu hồi ñất thông qua ñào tạo
nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới.
(Nguyễn Xuân Hiếu, 2002)
* Theo Nghị ñịnh Số: 197/2004/Nð-CP thì bồi thường, hỗ trợ cho
người sử dụng ñất khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì ñược
bố trí tái ñịnh cư bằng một trong các hình thức sau:
1. Bồi thường hoặc hỗ trợ ñối với toàn bộ diện tích ñất Nhà nước thu hồi.
2. Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với ñất và các chi
phí ñầu tư vào ñất bị Nhà nước thu hồi.
3. Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
6

nghề và hỗ trợ khác cho người khi Nhà nước thu hồi ñất .
c. Tái ñịnh cư
TðC là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh
sống và làm ăn. TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển.
TðC ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản
gắn liền với ñất; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng
lại sản xuất và ổn ñịnh cuộc sống tại ñó.
Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế
- xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao ñất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền ñể tự lo chỗ ở.
Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng.
1.1.2. ðặc ñiểm của quá trình GPMB
GPMB là quá trình ña dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau ñối với
mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi
ích của toàn xã hội.
- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất
khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh.
ðối với khu vực nội thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất
và tài sản trên ñất lớn dẫn ñến quá trình GPMB có ñặc trưng nhất ñịnh. ðối
với khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư
phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,

thương mại, buôn bán nhỏ quá trình GPMB cũng có ñặc trưng riêng của nó.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
7

Còn ñối với khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là
sản xuất nông nghiệp, ñời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do ñó,
GPMB cũng ñược tiến hành với những ñặc ñiểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. Ở khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai
lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân
thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng
này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận
cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình ñó ñã dẫn
ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất khó
khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống
dân cư sau này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng,
không ñược tập trung một loại nhất ñịnh nên gây khó khăn cho công tác ñịnh
giá bồi thường.
ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh
hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở;
+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau do tồn tại chế ñộ cũ ñể lại và do cơ
chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà
trái phép diễn ra thường xuyên;
+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu
tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu;
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay
chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không

muốn di chuyển;
+ Do tập quán sinh hoạt của gia ñình.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
8

+ Do chính sách pháp luật chưa phù hợp.
Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB
ñược thực hiện khác nhau.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường GPMB
a. Yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về ñất ñai
- Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó:
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất
ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính
ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế - xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng
theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003,
Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng ñất. Sau khi Quốc hội thông qua Luật ðất ñai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy
phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù
hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã
tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản
lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông
thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá
trình công nghiệp hóa và ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ðất ñai luôn ñổi mới,
ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc phòng,
an ninh và ổn ñịnh xã hội. (Lê Xuân Bá , 2006)

Theo ñó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn ñược Chính phủ
không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công
tác bồi thường GPMB , phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những ñổi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
9

mới về pháp luật ðất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt những kết quả
ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc phát
triển các dự án ñầu tư. Tuy nhiên bên cạnh ñó, do tính chưa ổn ñịnh, chưa
thống nhất của pháp luật ðất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường
GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy
việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai có
ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp
luật ðất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ phức
tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ, chặt
chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật. (Lê Xuân
Bá , 2006)
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất
ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường cho thấy UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp
luật về ñất ñai nhưng nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung còn
yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ ñó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp
dụng pháp luật trong giải quyết giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục
ñích sử dụng ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi
ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát
sao. Tại nhiều ñịa phương, ñang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn
chấp hành quy ñịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về ñất ñai.
Cán bộ ðịa chính, Chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát

hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai
trên ñịa bàn. ðó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây
mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư và ñã ảnh hưởng trực
tiếp ñến tiến ñộ GPMB. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
10

- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai và không gian sử dụng ñất ñai có hạn. ðể tồn tại và duy trì cuộc
sống của mình, con người phải dựa vào ñất ñai, khai thác và sử dụng ñất ñai
ñể sinh sống. Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp quản lý không thể thiếu
ñược trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế - xã hội và các ñịa
phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết
ñịnh ñể cân ñối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HðH
ñất nước nói chung và các ñịa phương nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà
Nhà nước ñóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt
ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai
trên hai khía cạnh:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng
ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược
thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất
tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn

thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo”. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
11

- Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất:
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi
thường GPMB và TðC. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy
ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn
cho công tác bồi thường hỗ trợ. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi
trường thì tổng diện tích ñã giao, ñã cho thuê là 1.081.011 ha, trong ñó diện
tích ñất ñã giao là 925.631 ha (giao ñất có thu tiền sử dụng ñất là 581.620 ha,
giao ñất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích ñất ñã cho thuê là 155.380 ha
(trong ñó diện tích ñất cho các nhà ñầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha).
- Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính:
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò quan
trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ
sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa
phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, phường, thị
trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCN) ñể phục vụ yêu
cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai, một số ñịa phương chưa lập ñủ sổ mục kê ñất
ñai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà
Vinh (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)
Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy ñịnh
tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn

nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy
ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính xác
thấp nên ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như
không ñủ cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi
thường khi Nhà nước thu hồi ñất. Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính
quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
12

- Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ðăng ký ñất ñai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan
trọng nhất của hệ thống quản lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền
sở hữu ñất ñai, bất ñộng sản, sự ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu
ñất. Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai,
người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất) và ñược cấp
GCNQSDð. Chức năng của ñăng ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn
xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ñất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh
ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng
ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất. Chính
vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð thì công tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn.
- Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng
ñất ñai:
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều ñến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm

thu lợi bất chính, chính quyền ñịa phương cấp trên. Hồi ñồng thẩm ñịnh phải
có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong
quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện
các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân. (Vũ Thị
Hương Lan, 2003)
b. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Hiện nay ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai dựa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
13

trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều
năm. Một trong những ñiểm mới của Luật ðất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá
ñất. Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho
mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ðất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất
ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau.
Trong cơ chế thị trường, những người có quan ñiểm coi ñất ñai cũng là
hàng hoá không có gì sai. Nhưng việc quá nhấn mạnh tính chất hàng hoá
trong xây dựng các cơ chế, chính sách liên quan ñến ñất ñai, chủ trương ñịnh
giá ñất bồi thường sát giá thị trường mà quên ñi tính chất hết sức ñặc biệt, ñặc
thù của ñất ñai sẽ giải thích ra sao khi những hàng hoá bình thường cũng như
những hàng hoá ñặc biệt quý giá khác con người ñều có thước ño giá trị ñể
ñịnh giá thông qua các phạm trù, quy luật giá trị, cung cầu, thời gian lao ñộng
làm ra sản phẩm v.v… Nhưng với ñất ñai thì không thể áp dụng một cách
giản ñơn các phạm trù, quy luật kinh tế ñó bởi ñất ñai không ñơn thuần là sản
phẩm do sức lao ñộng con người sáng tạo ra.
Giá thị trường xác ñịnh ở thời ñiểm nào thì ñược các bên chấp nhận là
hợp lý khi Nhà nước bỏ ra cả hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ ñồng cho một
dự án, làm cho ñất ñai ñang rẻ bỗng chốc trở nên ñắt hơn vàng? Trong những
trường hợp như vậy, ngay cái ñược coi là giá bình quân cũng rất khó xác ñịnh.
Bình quân là chia ñôi giữa hai thời ñiểm trước, sau dự án thì Nhà nước hay

nhà ñầu tư cũng không thể ñủ sức bồi thường, kèm theo ñó lại còn vô số
những người ở liền kề dự án bỗng nhiên ñược hưởng lợi mà không hề bị ñiều
tiết. Cũng có nhiều trường hợp, về phía người dân, cho dù ñược bồi thường
giá cao, nhưng ñiều họ muốn không phải nhằm hướng tới tiền nong, giá trị,
mà là cuộc sống ổn ñịnh, là vấn ñề tình cảm, tâm linh.
Hiện nay, trên phạm vi cả nước, nơi nào cũng gặp khó khăn khi phải xác ñịnh
giá ñất ở vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nông thôn, nơi hai
thửa ñất hai huyện, hai tỉnh liền kề nhau. Tính theo giá bên cao thì bên kia
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
14

kêu thấp và ngược lại.
- Trước khi có Luật ðất ñai năm 2003:
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như
Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh
khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của
Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể
sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử
dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do
Chính phủ ban hành kèm theo Nghị ñịnh số 87/CP. Khung giá ñất ñể tính bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã
ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá
trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường
bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2 lần ñối với ñất nông
nghiệp hạng I. Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với

giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB
tại các ñịa phương. (Hoàng Thị Anh, 2006)
- Từ khi có Luật ðất ñai 2003: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong
các trường hợp sau ñây (ðiều 55):
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo
quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này.
- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất.
- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
15

dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh
giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ
thể tại Luật ðất ñai năm 2003. ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện
theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường
trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56). Thực hiện các quy ñịnh về
giá ñất tại Luật ðất ñai năm 2003, ngày 16/11/2004, Chính phủ ñã ban hành
Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá
các loại ñất.
Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương
pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng của chính sách ñất ñai của
Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi
thông thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai.
Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là
phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều
không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi

thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện.
c. Thị trường bất ñộng sản
Ngày nay thị trường bất ñộng sản thể hiện nhiều ñiểm tương tự với thị
trường chứng khoán và nó ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ
thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân.
Luật ðất ñai 1987 và Pháp lệnh về Nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở
ñường cho thị trường bất ñộng sản hình thành và phát triển. Luật ðất ñai 2003
là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách ñất ñai hiện hành trên
cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh chi tiết
hơn về các ñiều kiện ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt ñộng