Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án xây dựng đường ô tô cao tốc hà nội hải phòng trên địa bàn huyện gia lâm, thành phố hà nội

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
0

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI








NGUYỄN TIẾN HOÀNG

CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ
DỰ ÁN XÂY DỰNG ðƯỜNG Ô TÔ CAO TỐC HÀ NỘI –
HẢI PHÒNG TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI




LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH





HÀ NỘI - 2013
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế

0

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI










CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ
DỰ ÁN XÂY DỰNG ðƯỜNG Ô TÔ CAO TỐC HÀ NỘI –
HẢI PHÒNG TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI




Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH
Mã số : 60.34.01.02

Người hướng dẫn khoa học:
TS. ðỖ QUANG GIÁM

HÀ NỘI - 2013

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
0

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2013

Tác giả luận văn


Nguyễn Tiến Hoàng

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
1

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của
các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ
quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học TS. Đỗ Quang Giám đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Kế toán và Quản trị kinh doanh - Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội,
tập thể Ban bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Gia Lâm, phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Gia Lâm, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện
Gia Lâm, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân các xã của huyện Gia Lâm đã
nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện
đề tài này.
Hà Nội, ngày tháng năm 2013


Tác giả luận văn
Nguyễn TiếnHoàng


Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế

2

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN 0
LỜI CẢM ƠN 1
MỤC LỤC 2
DANH MỤC BẢNG 5
DANH MỤC HÌNH 6
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 7
PHẦN 1. MỞ ðẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu 3
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3
1.3.1. Đối tượng 3
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu 4
PHẦN 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 5
2.1. Tổng quan về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất 5
2.1.1. Một số khái niệm 5
2.1.2. Đặc điểm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 6
2.1.3. Nội dung công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 7
2.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 8
2.2. Cơ sở thực tiễn 12
2.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phục vụ công tác GPMB
của một số nước 12
2.2.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt
Nam đang được áp dụng 18
PHẦN 3. ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.36
3.1. Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 36

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
3

3.1.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên của huyện Gia Lâm 36
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội 38
3.1.3. Văn hóa xã hội 42
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất 43
3.2. Phương pháp nghiên cứu 44
3.2.1. Phương pháp thu thập số liệu 44
3.2.2. Phương pháp chuyên gia 45
3.2.3. Phương pháp phân tích 45
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 47
4.1. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ tái định của dự án đường ô tô cao
tốc Hà Nội - Hải Phòng đoạn qua huyện Gia Lâm 47
4.1.1. Công tác tổ chức, trình tự thực hiện 47
4.1.2. Trách nhiệm của các cấp, các ngành trong việc tổ chức thực hiện dự án.49
4.1.3. Thực trạng quy hoạch dự án đường ô tô cao tốc Hà Nội - Hải Phòng
đoạn qua huyện Gia Lâm 53
4.1.4. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ của dự án đường ô tô cao tốc Hà
Nội - Hải Phòng đoạn qua huyện Gia Lâm 57
4.2. §ánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất đối với dự án nghiên cứu 67
4.2.1. Đối tượng và điều kiện được bồi thường 67
4.2.2. Bồi thường thiệt hại về đất và Bồi thường chi phí hợp lý đầu tư vào đất
còn lại 69
4.2.3. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản 75
4.2.4. Chính sách hỗ trợ, tái định cư 77
4.2.5. Tiến độ và kết quả việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất tại dự án 84
4.2.6. Công tác giải quyết khiếu nại, cưỡng chế thu hồi đất 86

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
4

4.3. Đánh giá công tác bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho dự án đường ô tô cao
tốc Hà Nội - Hải Phòng đoạn qua địa phận huyện Gia Lâm 87
4.3.1 Nhận xét chung 87
4.3.2. Về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 89
4.3.3. Về tổ chức thực hiện 90
4.3.4. Những tồn tại trong công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại dự án .91
4.3.5. Một số giải pháp đấy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng
cho dự án 93
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96
5.1. Kết luận 96
5.2. Kiến nghị 98
TÀI LIỆU THAM KHẢO 100
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
5

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lâm năm 2012 43
Bảng 4.1. Xác định đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và không được bồi
thường, hỗ trợ 67
Bảng 4.2. Ý kiến của người bị thu hồi đất về đối tượng được bồi thường và
không được bồi thường 68
Bảng 4.3. Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại dự án 69
Bảng 4.4. So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của dự án với giá
thị trường tại thời điểm thu hồi đất 73
Bảng 4.5. Ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại dự án 74
Bảng 4.6. Ý kiến của người bị thu hồi đất trong việc bồi thường về tài sản gắn

liền với đất 76
Bảng 4.7. Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại dự án nghiên cứu 77
Bảng 4.8. Tổng hợp số hộ gia đình, cá nhân đã được hưởng chính sách hỗ trợ
của dự án bị thu hồi đất 78
Bảng 4.9. Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính
sách hỗ trợ 80
Bảng 4.10. So sánh giá đất bồi thường với giá đất tái định cư đối với 83
đất ở dự án 83
Bảng 4.11. Tổng hợp kết quả đạt được của dự án trên địa bàn huyện Gia Lâm 85
Bảng 4.12. Tổng hợp việc thực hiện giải quyết khiếu nại, cưỡng chế của dự án 87


Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
6

DANH MỤC HÌNH, SƠ ðỒ

Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Gia Lâm 37
Hình 3.2 Cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm năm 2012 38
Sơ đồ 4.1: Trình tự, thủ tục thực hiện bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu

hồi đất 48
Hình 4.1: Mặt cắt điển hình của đường ô tô cao tốc Hà Nội - Hải Phòng 54
Hình 4.2: Hiện trạng thu hồi đất của dự án đường ô tô cao tốc Hà Nội - Hải Phòng,
đoạn qua huyện Gia Lâm 58



Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
7

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT Ký hiệu Chữ viết tắt
1 BĐĐC Bản đồ địa chính
2 CNH-HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa
3 CN-TTCN Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp
4 CP Chính phủ
5 GCN-QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
6 GPMB Giải phóng mặt bằng
7 HĐND Hội đồng nhân dân
8 HSĐC Hồ sơ địa chính
9 HTX Hợp tác xã
10 NĐ Nghị định
11 QĐ-UBND Quyết định ủy ban nhân dân
12 QSDĐ Quyền sử dụng đất
13 TĐC Tái định cư
14 UBND Ủy ban nhân dân






Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
1

PHẦN 1. MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, việc thu hồi
đất là một khâu quan trọng, then chốt, thu hồi đất sẽ có ảnh hưởng lớn đến đời
sống của nhân dân và quá trình phát triển của đất nước. Bồi thường giải
phóng mặt bằng là nhiệm vụ hàng đầu để triển khai thực hiện các dự án. Có
thể nói: “Giải phóng mặt bằng không xong thì không thực hiện được dự án”.
Bồi thường giải phóng mặt bằng là một công việc hết sức nhạy cảm và phức
tạp tác động trực tiếp tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội của cộng đồng dân
cư, của các cơ quan, đơn vị liên quan và chính sách pháp luật của Nhà nước.
Hòa chung với sự phát triển kinh tế của đất nước ta nói chung và tình
hình phát triển kinh tế của khu vực trọng điểm phía Bắc đang được nhà nước
ta đầu tư, mở rộng mạng lưới giao thông đô thị tạo điều kiện cho phát triển
kinh tế đất nước.
Nhất là trong những năm gần đây, quá trình hội nhập kinh tế đang ở một
xu thế tất yếu, phát triển rất mạnh mẽ và sôi động trong khu vực và trên toàn
thế giới. Qúa trình hội nhập đã và đang tạo ra động lực to lớn cho việc phát
triển lực lượng sản xuất, huy động mọi nguồn lực, thúc đẩy quá trình chuyên
môn hóa, hiện đại hóa nhằm tạo ra sự năng động và phát triển nền kinh tế, từ
đó nâng cao vị thế của mỗi vùng, mỗi quốc gia trên cơ sở sử dụng hiệu quả
các nguồn lực thông qua quan hệ hợp tác cùng có lợi. Trong việc trao đổi
hàng hóa Việt - Trung, cũng như mối quan hệ giữa ASEAN - Trung Quốc
trong thời gian qua đã tạo bối cảnh thuận lợi để hình thành và phát triển hành
lang kinh tế Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng. Trong hành lang quan
trọng này, Hải Phòng là điểm giao lưu cho các nguồn hàng hóa từ các tỉnh
phía Tây Nam Trung Quốc cung cấp vào thị trường ASEAN.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
2

Nằm trong trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, Tam giác
kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh đang từng bước vươn lên mạnh mẽ
khảng định tầm quan trọng trong khu vực. Với sự phát triển các cụm công

nghiệp tập trung tại Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh và các khu công nghiệp
mới hình thành dọc theo Quốc lộ 5 sẽ là động lực cho phát triển kinh tế khu
vực phía Bắc. Bên cạch đó, quần thể thắng cảnh du lịch Móng Cái - Hạ Long
- Cát Bà - Đình Vũ - Bạch Long Vỹ - Đồ Sơn ngày càng thu hút nhiều du
khách trong nước và quốc tế, tạo đà cho nền kinh tế phát triển. Để khai thác
triệt để những tiềm năng sẵn có của khu vực, mạng lưới giao thông cần được
hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu vận tải trong khu vực.
Hiện nay, Quốc lộ 5 đã được đầu tư xây dựng nâng cấp từ 2 làn xe lên 4
đến 6 làn xe, theo tiêu chuẩn đường cấp I (đồng bằng). Đây là trục đường
chính nối Hà Nội với Hải Phòng, cùng với đường sắt, nó đảm nhiệm vận
chuyển một khối lượng hàng hóa, hành khách rất lớn. Tuy nhiên, quốc lộ 5
đến nay đã có những dấu hiệu mãn tải, lưu lượng phương tiện tham gia giao
thông quá đông, hơn nữa sự hình thành của các khu công nghiệp cùng với sự
tập trung sinh sống của nhiều cụm dân cư dọc theo hai bên quốc lộ 5 cũng là
nguyên nhân gây ra nhiều vụ tai nan giao thông, làm ảnh hưởng đến quá trình
khai thác và vận hành của tuyến đường hiện tại. Từ các lý do trên Chính phủ
đã cho phép tiến hành nghiên cứu thực hiện dự án Đường ô tô cao tốc Hà Nội
- Hải Phòng để hình thành một mạng lưới đường cao tốc xuyên suốt các vùng
kinh tế trọng điểm phía Bắc là Hà Nội - Hải Phòng, Hà Nội - Lào Cai, Nội
Bài - Hạ Long, Hà Nội - Thái Nguyên, Hà Nội - Lạng Sơn. Việc triển khai
mạng lưới giao thông này có ý nghĩa thúc đẩy, hỗ trợ sự phát triển các địa
phương trong khu vực và các tỉnh lân cận. Mặt khác nó có tác dụng thu hút
một số lượng khách rất lớn đến với quần thể du lịch Hải Phòng, Quảng Ninh.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
3

Đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng nằm trong quy hoạch mạng lưới
đường bộ cao tốc của Việt Nam. Tuyến đường nối thành phố cảng Hải Phòng
và thủ đô Hà Nội cùng với tuyến đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai tạo ra tuyến
đường nối Côn Minh (Trung Quốc) với các tỉnh thành phố của Việt Nam và

ra cảng Hải Phòng. Dự án sau khi xây dựng sẽ góp phần tăng khối lượng lưu
thông hàng hoá, du lịch, dịch vụ giữa Việt Nam với Trung Quốc và các nước
Đông Nam Á khác, đồng thời sẽ tạo điều kiện thúc đẩy phát triển kinh tế miền
Bắc Việt Nam.
Xuất phát từ những lý do trên, tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Công tác
bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư dự án xây dựng ñường ô tô cao tốc Hà
Nội- Hải Phòng trên ñịa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu cơ sở khoa học, thực tiễn về chính sách bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất.
Đánh giá công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất tại dự
án Đường ô tô cao tốc Hà Nội - Hải Phòng trên địa bàn huyện Gia Lâm -
Thành phố Hà Nội.
Đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư của dự án Đường ô tô cao tốc Hà Nội - Hải Phòng trên địa
bàn huyện Gia Lâm - Hà Nội nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
1.3. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. ðối tượng
Chính sách, pháp luật đất đai, chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng và các văn bản có liên quan đã được ban hành.
Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án Đường ô tô cao tốc Hà
Nội - Hải Phòng tại huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội:
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
4

1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
Nội dung:
Tình hình triển khai công tác quy hoạch và công tác bồi thường hỗ trợ tái
định cư.

Xem xét thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa
bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội;
Xem xét tình hình tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải
phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án Xây dựng
đường ô tô cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành
phố Hà Nội.
Thời gian:
Nghiên cứu từ khi bắt đầu triển khai thực hiện công tác giải phóng mặt
bằng từ 2009 đến nay.
Không gian:
Nghiên cứu trên địa bàn huyện Gia Lâm đối với các xã, thị trấn, các hộ
gia đình cá nhân các cơ quan, đơn vị nằm trong phạm vi giải phóng mặt bằng
của dự án.


Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
5

PHẦN 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

2.1. Tổng quan về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất
2.1.1. Một số khái niệm
Thu hồi ñất.
Thu hồi đất: Được hiểu là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để
thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân
dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định (Luật ñất ñai, 2003).
Bồi thường.
Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công
lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất
(Luật ñất ñai, 2003).
Giải phóng mặt bằng: Là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất
nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới trên đó (Từ ñiển Tiếng Việt,1995).
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội đồng
giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.
Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào, giúp hoàn lại cái bị mất (Bộ
Giáo dục và ñào tạo , 1998)
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để
di dời đến địa điểm mới.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
6

Tái ñịnh cư
Tái định cư (TĐC) là việc di chuyển đến một nơi ở khác, khác với nơi
ở trước đây để sinh sống và làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không
thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự
án phát triển.
TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản;
di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống,
thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm
giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội ðối với một bộ phận dân cý ðã
gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở

thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
Bồi thường bằng nhà ở.
Bồi thường bằng giao đất ở mới.
Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách giải phóng mặt bằng (GPMB). Các dự án TĐC cũng được
xem là các dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển
khác (Ngân hàng phát triển Châu Á,1998).
2.1.2. ðặc ñiểm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực chất là việc thực hiện kê
khai, kiểm đếm diện tích đất đai, tài sản trên đất của các hộ gia đình, cá nhân,
các đơn vị, cơ quan có diện tích đất phải GPMB. Đền bù, hỗ trợ cho đối tượng
có đất, tài sản trên đất bị thu hồi một khoản tiền tương đương với tài sản đã
mất đi (đối với những trường hợp không thuộc diện được giao tái định cư).
Bồi thường về đất, nhà chung cư bằng việc giao TĐC với diện tích đất, nhà
chung cư tương đương diện tích bị mất dựa trên các quy định về bồi thường,
hỗ trợ xét giao TĐC của cấp có thẩm quyền quyết định.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
7

2.1.3. Nội dung công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
Là việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Trình tự
thủ tục thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng, mục đích phát triển kinh tế trên địa bàn. Công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư gồm các nội dung chính như sau:
Thông báo thu hồi đất, đồng thời với việc ban hành các văn bản giới
thiệu địa điểm đầu tư hoặc giao nhiệm vụ cho tổ chức phát triển quỹ đất thực
hiện thu hồi đất theo quy hoạch đã được duyệt và công bố.
Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; thành lập tổ công

tác.
Hội đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư cấp quận (huyện) làm việc
theo nguyên tắc tập thể và quyết định theo đa số, trường hợp biểu quyết ngang
nhau thi thực hiện theo ý kiến của chủ tịch Hội đồng.
Tổ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là bộ phận giúp việc cho
Hội đồng, có chức năng nhiệm vụ như sau:
Lập, phê duyệt kế hoạch tiến độ chi tiết GPMB; thẩm tra dự toán chi
phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Kê khai và tổ chức điều tra hiện trạng, xác minh nội dung kê khai.
Lập, niêm yết lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC.
Hoàn chỉnh, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC chi tiết.
Quyết định thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư; Niêm yết công khai phương án chi trả tiền và bàn giao mặt bằng.
Thực hiện việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư
Thực hiện việc bàn giao mặt bằng sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư, hoàn thành công tác GPMB.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
8

2.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất
ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã
ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai
(1998, 2001 và 2003) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất
nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ

không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai.
Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính chưa
ổn định, chưa thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác
bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có
ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB.
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ
quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế;
trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa
tốt. Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số
cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ,
không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm
hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà
đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
9

Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử
dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền
kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát
triển xã hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định
hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông
qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc
phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá
trình phát triển đang đặt ra (Nguyễn ðức Minh, 2001).

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để
tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng
mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB
nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các
yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử
dụng đất không chỉ là công cụ "tạo cung" cho thị trường mà còn là phương
tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công
bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, GPMB và cũng là công việc mà
hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng
chức năng nhất (Nguyễn ðức Minh, 2001)
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ
được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
10

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai,
người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất
của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể,
làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết

các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường,
GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng
được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác
đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử
dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất.
Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm
tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công
tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường,
GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ðất. Theo quy
ðịnh của pháp luật ðất ðai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
Do UBND các tỉnh, thành phố (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định
(căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
11

Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng
năm.
Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh
tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm
khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định

giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định.
Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của
từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho
phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số
phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương
pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Theo đánh giá chung, giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước
đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà
đầu tư. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là
phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá đất cho các địa phương quy định và công bố đều
không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi
thường GPMB và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất
đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn
tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu
nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%). Trong các trường hợp khiếu nại
về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất bồi thường quá
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
12

thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở
được giao tại nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại
nơi bị thu hồi.
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, GPMB không được
làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư,
làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường, GPMB trên
một số nội dung chủ yếu sau:

Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất
động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và
phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để
thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai
thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể
tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà
nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005).
2.2. Cơ sở thực tiễn.
2.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư phục vụ công tác
GPMB của một số nước.
Với bất cứ quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng,
cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi đất
phục vụ cho các mục đích của Quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh
tế của hàng triệu người dân, người bị ảnh hưởng có xu hướng ngày càng tăng
về số lượng. Đặc biệt ở những nước đang phát triển người dân chủ yếu sống
bằng nông nghiệp thì đó là vấn đề sống còn của họ. Dưới đây là một số kinh
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
13

nghiệm trong công tác bồi thường, GPMB của một số nước trên thế giới sẽ
phần nào giúp ích cho Việt Nam trong việc hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB.
2.2.1.1. Trung Quốc
Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp
luật Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người
Trung Quốc rất cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm.
Do đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước nên không có chính sách bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuy nhiên
trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi

đất. Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với đất khi bị thu
hồi của các chủ sử dụng.
Việc phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người
sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong phạm vi một năm. Người
dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt haị bằng tiền hoặc bằng
nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân
thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp
với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này
cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời
được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà
nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi
thường thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp
thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý
điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước
có chính sách riêng.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
14

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC
được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông
động và tĩnh. Trong quá trình bồi thường, GPMB phải lập các biện pháp xử lý
đối với việc sắp xếp bồi thường khi không đạt được sự thống nhất, lúc này sẽ
xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó theo khiếu tố.
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu thuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà
hiện nay được thực hiện theo 3 loại:
Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời
cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị

tháo dỡ”.
Loại 2: Đổi theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,
giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời
Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà chính
quyền thành phố, thành phố nơi mà có nhà di dời lập ra đối với những người
có khó khăn về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho
phù hợp. Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăng diện tích, dựa theo phân cấp
từng vùng trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức
tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100% (Ban Vật giá Chính phủ, 2000),
2.2.1.2. Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các
mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên
cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác
phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi
thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế
tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc
thực hiện trưng dụng đất của ngành mình.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
15

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản (BĐS) áp
dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công
cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước,
phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công
cộng. Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị
bồi thường các tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định
cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi
thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ
quan, uỷ ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường,

quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án. Ví dụ: trong ngành điện năng thì
cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TĐC lớn nhất nước,
họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho những
người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở
hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những
người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào
quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi
đất trong nhiều dự án (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2005).
2.2.1.3. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho
nên đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử
dụng đất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như
một hình thức pháp luật.
Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị
cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà
nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ.
Đặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ
ràng về đất đai. Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử
dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội. Chế độ