Xác định giá thuê văn phòng

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT................................................................2
LỜI MỞ ĐẦU.........................................................................................1
NỘI DUNG.............................................................................................4
1. Khái niệm và phân loại văn phòng cho thuê.........................................4
1.1. Khái niệm: ....................................................................................................4
1.2. Phân loại văn phòng: ....................................................................................4
2. Khái niệm giá thuê văn phòng và các loại giá thuê văn phòng...........6
2.1. Khái niệm giá thuê văn phòng.......................................................................6
2.2. Các loại giá thuê văn phòng:.........................................................................7
2.3. Sự phân cấp mức giá thuê:............................................................................8
2.4. Điều chỉnh mức giá thuê...............................................................................9
3. Phương pháp xác định giá thuê dựa trên phương pháp so sánh trực
tiếp...............................................................................................................11
3.1. Khái niệm của phương pháp so sánh trực tiếp............................................11
3.2. Cơ sở của phương pháp so sánh trực tiếp....................................................12
3.3. Các bước tiến hành......................................................................................12
3.4. Quá trình điều chỉnh....................................................................................13
3.4.1. Các yếu tố so sánh:............................................................................13
3.4.2. Các phương pháp điều chỉnh và các kỹ thuật xác định và ước lượng
các điều chỉnh..............................................................................................14
3.4.3. Trình tự điều chỉnh:...........................................................................15
4. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng...........................15
4.1. Các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp đến bất động sản văn phòng..............16
4.2. Các yếu tố pháp lý, chính sách liên quan đến bất động sản văn phòng.......19
4.3 Chế độ bảo dưỡng bất động sản văn phòng của nhà quản lý vận hành văn
phòng và chính sách của người cho thuê đối với người thuê.............................20
4.4. Các yếu tố chung bên ngoài........................................................................21
Sinh viên: Nguyễn Thị Thu Hà Lớp: Địa chính 49
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

5. Giải pháp xác định giá thuê bất động sản văn phòng........................22
KẾT LUẬN...........................................................................................25
TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................26
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Bất động sản: BĐS
Thị trường bất động sản: TT BĐS
Sinh viên: Nguyễn Thị Thu Hà Lớp: Địa chính 49
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản là một nguồn tài sản lớn của một quốc gia, của mọi nền kinh tế, của
mọi gia đình và của mọi cá nhân. Nó có vai trò rất quan trọng trong tất cả các ngành
sản xuất xã hội, và luôn là tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho các ngành hoạt động
hiệu quả và phát triển, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất xã hội được diễn ra. Cùng
với sự phát triển của ngành sản xuất hàng hóa, bất động sản cũng được trao đổi, mua
bán trên thị trường và trở thành một loại hàng hóa đặc biệt. Sự trao đổi mua bán ấy đã
hình thành nên một loại thị trường - Thị trường bất động sản ( TT BĐS ).
Ở Việt Nam, thị trường bất động sản chính thức được hình thành từ năm 1993,
sau khi luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đến năm 1996, lần
đầu tiên khái niệm “ Thị trường bất động sản ” được chính thức đề cập đến trong
Văn kiện Đại Hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Tuy mới hình thành và hoạt động hơn
10 năm nhưng sự phát triển của nó đã co ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của
nhiều loại thị trường khác như: thị trường tài chính, thị trường vốn, lao động…Lớn
mạnh cùng sử phát triển của nền kinh tế, đăc biệt khi Việt Nam đã chính thức gia
nhập WTO, thị trường bất động sản đang phát tiển với tốc độ cao Ở Việt Nam. Bắt
đầu chỉ là thị trường giao đất, cho thuê đất trong thị trường sơ cấp và thị trường
chuyển mục đích sử dụng đất ở thị trường thứ cấp, cho đến nay sự phát triển của loại
hình thị trường này không chỉ đơn giản như trước mà phát triển đa dạng và phong
phú với nhiều loại hình như: thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
với các giao dịch mua bán, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại. Và một trong những thị
trường đang phát triển mạnh mẽ là thị trường thuê và cho thuê bất động sản – một thị

trường phát triển không ngoài nằm ngoài xu hướng phát triển của nền kinh tế nói
chung.
Như ta đã biết, sự gia tăng của dân số đã tạo ra một sức ép cho nền kinh tế về nhu
cầu ăn, ở, mặc…trong khi đó đất đai lại có tính chất giới hạn về diện tích, do đó
không phải lúc nào con người muốn là cũng có thể có đất để ở, có nhà để mở rọng
sản xuất hay làm trụ sở kinh doanh. Như vậy thuê và cho thuê bất động sản ra đời và
Sinh viên: Nguyễn Thị Thu Hà Lớp: Địa chính 49
1
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
phát triển là tất yếu nhằm đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế và thỏa mãn yêu cầu của
con người.
Nhận thấy thuê và cho thuê bất động sản nói chung và thị trường thuê và cho thuê
bất động sản văn phòng nói riêng là một đề tài rất mới và cần thiết cho việc đáp ứng
nhu cầu phát triển của xã hội trong quá trình hội nhập, công nghiệp hóa hiện đại hóa
nên em chọn đề tài “ Xác định giá thuê văn phòng ” để nghiên cứu, đồng thời bổ
sung vào kiến thức cho các môn học trong nhà trường và chắc chắn sẽ giúp ích cho
công việc tương lai.
 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng: nghiên cứu giá cho thuê văn phòng
Phạm vi nghiên cứu: xác định giá thuê văn phòng địa bàn Hà Nội
 Mục tiêu nghiên cứu:
Làm rõ cơ sở lý luận về cơ sở hình thành giá thuê văn phòng và phương pháp
xác định giá thuê văn phòng.
Nghiên cứu những nhân tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng và các yếu tố
điều chỉnh giá thuê văn phòng.
 Phương pháp nghiên cứu
- Tiếp cận lý thuyết về văn phòng cho thuê và giá thuê văn phòng.
- Áp dụng kiến thức một số môn học như: Quản lý bất động sản, Định giá đất,
Thị trường bất động sản…
- Phân tích đánh giá và tổng hợp vấn đề nghiên cứu trên.

 Kết cấu của đề án:
Với mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu nêu trên, ngoài phần mở đầu và
kết luận, nội dung chính của đề án bao gồm:
1. Khái niệm và phân loại văn phòng cho thuê
2. Khái niệm giá thuê văn phòng và các loại giá thuê văn phòng
3. Phương pháp xác định giá thuê dựa trên phương pháp so sánh trực tiếp
4. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng
5. Giải pháp xác định giá thuê bất động sản văn phòng
Sinh viên: Nguyễn Thị Thu Hà Lớp: Địa chính 49
2
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu và hoàn thành đề án, em xin chân thành cảm
ơn sự giúp đỡ của cô Vũ Thị Thảo – là giáo viên hướng dẫn em hoàn thành đề án
này. Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của cô ạ!
Sinh viên: Nguyễn Thị Thu Hà Lớp: Địa chính 49
3
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
NỘI DUNG
1. Khái niệm và phân loại văn phòng cho thuê
1.1. Khái niệm:
Văn phòng cho thuê là một loại bất động sản được cho thuê dùng cho các hoạt
động của bộ phận quản lý các doanh nghiệp hoặc trưng bày sử dụng cung cấp các
dịch vụ, phục vụ cho sản xuất và tiêu thụ sản phẩm tại một địa điểm cụ thể.
Văn phòng cho thuê có thể cho được một chủ sử dụng hược nhiều chủ sử dụng
thuê, có thể cho một ngành thuê nhưng cũng có thể cho nhiều ngành khác nhau thuê.
Chủ sở hữu văn phòng cho thuê khi thực hiện việc cho thuê văn phòng của mình phải
thực hiện giao dịch thông qua ký kết hợp đồng thuê văn phòng bằng văn bản.
Tòa nhà văn phòng thông thường là những tòa nhà văn phòng nhiều tầng nhưng
đây lại không phải là loại duy nhất của nhà văn phòng, trên thực tế có rất nhiều doanh
nghiệp đặt trụ sở tại các ngôi nhà từ 1-3 tầng.

1.2. Phân loại văn phòng:
Có nhiều cách phân loại văn phòng cho thuê, như:
• Phân loại theo kiểu kiến trúc xây dựng thì có các loại văn phòng sau:
- Nhà cao tầng ( từ 6 tầng trở lên )
- Nhà thấp tầng
- Nhà đơn lẻ độc lập
• Phân loại theo địa điểm xây dựng thì có các loại như:
- Văn phòng ở trung tâm thành phố
- Văn phòng ở ngoại ô
- Văn phòng ở các khu công nghiệp, khu chế xuất
Tuy nhiên, hiện nay việc phân loại văn phòng chủ yếu dựa trên những tiêu
chuẩn như mức giá thuê, vị trí văn phòng và tuổi của tòa nhà…
Theo các phân loại này thì ta có thể chia văn phòng cho thuê theo các loại tiêu
chuẩn A, B, C
Sinh viên: Nguyễn Thị Thu Hà Lớp: Địa chính 49
4
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
 Tòa nhà văn phòng loại A. Tòa nhà văn phòng loại A thường nằm ở vị trí
trung tâm thành phố, các trang thiết bị trong tòa nhà có các tiêu chuẩn mẫu mã và
chất lượng cao nhất. Phần lớn các tòa nhà này đều là những tòa nhà mới xây dựng.
Tuy nhiên, cũng không phải là tất cả các tòa nhà loại A đều là các tòa nhà mới xây
dựng. trên thế giới có một vài tòa nhà văn phòng loại A lại là những tòa nhà cổ hay là
những tòa nhà có tính lịch sử nhưng được sửa sang, làm mới và hiện đại hóa toàn
diện. Một văn phòng được xếp vào loại A khi chúng hội đủ những điều kiện về tiêu
chuẩn và thiết bị sau:
• Hệ thống thiết bị bảo vệ và báo động;
• Hệ thống chống cháy, bộ cảm ứng khói
• Diện tích bếp và nhà vệ sinh đầy đủ và hoàn thiện;
• Điều hòa nhiệt độ và không khí;
• Hệ thống chiếu sáng thích hợp;

• Hệ thống thông tin tốt, nhiều đường dây điện thoại trực tiếp, nhiều ổ
cắm điện đường truyền internet tốc độ cao;
• Thang máy hiện đại với thời gian chờ dưới 30 giây;
• Sàn nhà đạt tiêu chuẩn chất lượng;
• Thiết kế bên trong đầy đủ theo hướng mở để người thuê có thể lắp đặt
các thiết bị riêng của mình;
• Nằm ở vị trí thuận tiện giao thông, trên trục giao nhau của các phương
tiện
• Bãi đỗ xe có đủ số chỗ đỗ chi người thuê và được trông coi;
• Chiều cao văn phòng thích hợp.
 Tòa nhà văn phòng loại B. Việc phân loại tòa nhà văn phòng loại B là khá
phức tạp vì nhóm văn phòng loại B rất đa dạng. Nhóm văn phòng loại B là những văn
phòng có ít tiêu chuẩn hơn văn phòng loại A. Những văn phòng được xếp vào văn
phòng loại B khi đáp ứng những điều kiện, yêu cầu sau:
• tòa nhà mới nằm ngoài trung tâm;
Sinh viên: Nguyễn Thị Thu Hà Lớp: Địa chính 49
5
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
• những tòa nhà có tuổi đời nhiều hơn 10 năm ( sau khi được sửa chữa, tân
trang );
• những tòa nhà có tuổi đời ít hơn 10 năm ( sau khi được sửa chữa ) nằm ở
ngoài trung tâm thành phố;
• điều hòa một phần, tức là không có chế đọ điều chỉnh độ ẩm không khí,
cho làm lạnh và ấm;
• độ hao mòn sử dụng vừa phải;
• số chỗ để xe ít hơn số lượng người thuê.
 Tòa nhà văn phòng loại C. Các tòa văn phòng được xếp vào là văn phòng
loại C khi các tòa nhà đó có tuổi dười từ 10 đến 15 tuổi nằm trong hay ngoài trung
tâm thành phố. Rất nhiều tòa nhà loại B hiện nay sử dụng có tiền sử là từ loại C. Tòa
nhà văn phòng loại C là những tòa văn phòng có các tiêu chuẩn sử dụng thấp. Các tòa

văn phòng loại C này thường được nhiều công ty vừa và nhỏ quan tâm thuê vì có giá
thuê thấp.
( Nguồn: Trích bài giảng Quản lý bất động sản )
2. Khái niệm giá thuê văn phòng và các loại giá thuê văn phòng
2.1. Khái niệm giá thuê văn phòng
a. Khái niệm về giá
 Giá cả là số tiền mà người muốn bán và người muốn mua thỏa tuận với nhau
để trao đổi hàng hóa và dịch vụ trong điều kiện giao dịch bình thường, hoặc giá cả là
số tiền hay sản phẩm mà ta yêu cầu đưa ra để đổi lấy cái gì khác ( quyền sở hữu,
quyền sử dụng…). Trong quan hệ hợp tác và cạnh tranh, người sản xuất, người lưu
thông và người tiêu dùng chủ động mua bán với nhau về giá cả và hình thành nên giá
thị trường.
 Giá cả là muốn nói đến giá bán, giá giao dịch, nó ẩn ý sự trao đổi, giá cả là sự
đi kèm của việc trao đổi. Giá cả thể hiện số lượng mà một người mua cụ thể đồng ý
trả và người bán cụ thể đồng ý trả và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới các
hoàn cảnh xung quanh giao dịch của họ.
Sinh viên: Nguyễn Thị Thu Hà Lớp: Địa chính 49
6
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
 Như vậy, giá thuê văn phòng là số tiền mà người cho thuê và người thuê thỏa
thuận với nhau để người thuê có được quyền chiếm hữu và sử dụng bất động sản văn
phòng, người thuê nhận được khoản thu nhập từ việc cho thuê bất động sản của
mình.
b. Sự cần thiết xác định giá thuê
Ngày nay những công ty có tên tuổi trên thị trường thường thuê văn phòng làm
việc cho nhân viên của họ trong các tòa nhà văn phòng cao cấp. Vì họ cho rằng giá
thuê tại các tòa nhà văn phòng này không quá đắt so với giá thuê các căn nhà riêng
làm văn phòng, không phải lo chuyện bảo vệ, trông giữ xe, đồng thời họ lại có một
môi trường kinh doanh hiện đại, kèm theo các dịch vụ văn phòng hoàn hảo đúng tiêu
chuẩn quốc tế…Hơn nữa, trong tình hình kinh tế phát triển, hầu hết các doanh nghiệp

đều mở rộng quy mô hoạt động sản xuất kinh doanh, cùng với sự mở rộng đó thì số
lượng cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp ngày càng tăng, các doanh nghiệp
phải tìm kiếm các văn phòng làm việc sao cho có thể đáp ứng được nhu cầu đó. Tuy
nhiên, việc tìm kiếm các văn phòng làm việc sao cho có thể phù hợp với khả năng chi
trả của họ là một điều rất khó khăn. Chính vì vậy, việc xác định gí thuê văn phòng
như thế nào là hợp lý là một điều quan trọng và cần thiết đối với doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, việc xác định giá cho thuê văn phòng cũng rất cần thiết đối với các
chủ sở hữu bất động sản văn phòng. Các chủ sở hữu phải xác định được mức giá cho
thuê bất động sản của mình sao cho phù hợp với thị trường, với khu vực có bất động
sản,.., phù hợp với những lợi ích, tiện ích mà người thuê sẽ được hưởng khi thuê bất
động sản của mình để đảm bảo sao cho cả hai bên cùng có lợi.
2.2. Các loại giá thuê văn phòng:
Trên thực tế, giá thuê bất động sản văn phòng được xác định dựa trên rất nhiều
yếu tố. Do đó có thể xác định được chính xác giá thuê văn phòng cần phải biết được
các loại giá thuê văn phòng:
Giá thuê là một trong những nhân tố quan trọng tác động đến việc lựa chọn của
khách hàng. Do đó khi thuê khách hàng cần phải biết được mức thuê cố định mà họ
phải trả hàng tháng là bao nhiêu cho một mét vuông diện tích mà họ sử dụng.
Sinh viên: Nguyễn Thị Thu Hà Lớp: Địa chính 49
7
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Để xác định được mức giá cho thuê cố định hàng tháng của một bất động sản
văn phòng thì cần phải xác định các loại phí liên quan như:
a. Giá thuê tối thiểu: Đây là một lượng tiền tối thiểu cho việc thuê không gian
để bù đắp được chi phí hoạt động của tòa nhà văn phòng và hoàn vốn cho chủ
đầu tư. Giá thuê tối thiểu có thể xác định theo công thức sau:
b.
Chi phí + Thanh toán + Thu hồi vốn của hoạt
động vốn thế chấp chủ sở hữu
Phí thuê =

tối thiểu Diện tích có thể cho thuê của tòa nhà
Giá thuê tối thiểu biểu thị cho lượng tiền tối thiểu cần thiết để bất động sản có
thể hoẹt động được. Nó không liên quan đến yếu tố ngẫu nhiên như tỉ lệ lỗ do bỏ
trống và thất thoát tiền cho thuê.
b. Giá thuê cơ bản: Là khoản tiền mà người thuê phải trả trên một đơn vị diện tích
mà họ sử dụng. Giá thuê cơ bản thường cao hơn giá thuê tối thiểu. Nó phản ánh đặc
điểm của bất động sản và giá trị hiện tại của nó trong mối liên quan tới thị trường
trong khu vực. Giá thuê cơ bản dựa trên các đặc điểm chung của tòa nhà như hình
dáng bên ngoài, kiểu hành lang, dịch vụ thang máy,…, nói chung là tình trạng của bất
động sản và khả năng cạnh tranh của bất động sản trên thị trường.
Dựa trên đặc điểm của tòa nhà thì người ta sẽ chia giá thuê bất động sản văn
phòng ra các loại khác nhau đối với từng loại không gian mà người thuê sử dụng. Gía
thuê đó sẽ phụ thuộc vào tầng cao liên quan đến thang máy, thiết kế nội thất và kiến
trúc, ánh sáng tự nhiên và phong cảnh…
2.3. Sự phân cấp mức giá thuê:
Bởi vì mức giá thuê theo nguyên tắc được xác định như là tiền chi trả cho việc
thuê trên mỗi 1 m2, nên việc phân cấp mức giá cho thuê phụ thuộc vào tình trạng của
diện tích thuê hay vị trí của nó trong mỗi công trình. Từ lý do trên mà việc tính toán
mức tiền thuê trở nên phức tạp hơn. Như đã xác định từ trước, sự phân cấp này là cần
Sinh viên: Nguyễn Thị Thu Hà Lớp: Địa chính 49
8
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
thiết từ góc độ khác nhau của các mức tiện nghi trang thiết bị trên mỗi phần diện tích
khác nhau của công trình. Cách đơn giản nhất để giải quyết vấn đề phân cấp mức giá
thuê là việc tiến hành phân tích so sánh mức giá thuê tại những bất động sản tương
đương khác trên khu vực thị trường và trên cơ sở đó, tiến hàng việc phân cấp sao cho
thích hợp.
Một yếu tố của việc phân cấp mức giá thuê cũng có thể là thời gian hiệu lực của
hợp đồng. Những hợp đồng dài hạn sẽ hạn chế thời gian trống của diện tích, và vì
vậy từ quan điểm này chúng có lợi hơn cho người cho thuê so với những hợp đồng

ngắn hạn hay bảo đảm hạn chế việc từ chối, giải thể ngay lập tức bởi người thuê.
Việc giảm mức giá thuê từ tính chất chắc chắn, lâu dài của hợp đồng cần được dựa
trên việc đánh giá thiệt hại hiện tại do từ diện tích trống được gây ra bởi việc rút ngắn
thời gian thuê. Mức giảm này đương nhiên không được quá lớn, nghĩa là không lớn
hơn những thiệt hại do việc trống diện tích gây ra.
2.4. Điều chỉnh mức giá thuê.
 Trong quá trình cho thuê, tiền thuê cần phải được điều chỉnh theo một số yếu
tố ngoại biên ảnh hưởng đến giá cho thuê như:
a. Lạm phát
Lạm phát thể hiện qua việc tăng mức giá trung bình của hàng hóa và dịch vụ. Sự
tăng tiền thuê thường là liên quan đến lạm phát, khi mà sự tăng giá chung có thể ảnh
hưởng đến những chi phí duy trì và sử dụng BĐS. Tuy nhiên giữa những biến động
của chỉ số lạm phát và những biến động tiền thuê không phụ thuộc nhau một cách
đơn giản.
Sinh viên: Nguyễn Thị Thu Hà Lớp: Địa chính 49
9