nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện cẩm thủy, tỉnh thanh hóa

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
***********************


LÊ HÙNG VUI


NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN
HUYỆN CẨM THỦY, TỈNH THANH HÓA


CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC :
PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ





HÀ NỘI - 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ
rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng 11 năm 2014
Tác giả luận văn


Lê Hùng Vui




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian thực hiện luận văn vừa qua ngoài sự nỗ lực của
bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của các thầy cô
giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của cơ quan, ñồng nghiệp và nhân dân
ñịa phương và nhiều sự quan tâm của gia ñình và bạn bè.
ðầu tiên tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo: PGS.TS
Hồ Thị Lam Trà – Khoa Quản lý ñất ñai Học viện Nông nghiệp Việt Nam ñã
tận tình giúp ñỡ và ñịnh hướng tôi thực hiện ñề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn những lời khuyên, ñịnh hướng quý báu của
các thầy cô giáo khoa Quản lý ñất ñai trong quá trình thực hiện ñề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh ñạo, cán bộ chuyên môn và các hộ gia

ñình cá nhân của 20 xã thị trấn trên ñịa bàn huyện Cẩm Thủy ñã tạo ñiều
kiện thuận lợi cho tôi thu thập tài liệu thực hiện ñề tài ñược tốt nhất.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới gia ñình và bạn
bè ñã luôn ñộng viên, giúp ñỡ tôi rất nhiều trong suốt thời gian học tập, quá
trình thực hiện luận văn.
Mặc dù tôi ñã có nhiều cố gắng hoàn thiện luận văn bằng tất cả sự nhiệt
tình và năng lực của mình, nhưng với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm
chưa nhiều nên không thể tránh khỏi những thiếu sót, tôi rất mong nhận ñược
những ñóng góp qúy báu của quý thầy cô và các bạn.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng11 năm 2014
Tác giả luận văn


Lê Hùng Vui

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC HÌNH vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii
MỞ ðẦU 1
1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
2. Mục ñích của ñề tài 2
3. Yêu cầu của ñề tài 3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. ðặc ñiểm của ñất ñai và chế ñộ sở hữu ñối với ñất ñai 4
1.1.1. ðặc ñiểm của ñất ñai 4
1.1.2. Chế ñộ sở hữu ñối với ñất ñai 6
1.1.3. Quyền sở hữu về ñất ñai 7
1.2. ðặc ñiểm của thị trường ñất ñai 8
1.3. Tổng quan về giá ñất 11
1.3.1. Khái quát về giá ñất 11
1.3.2. ðặc ñiểm của giá ñất 13
1.3.3. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 14
1.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 17
1.4. Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới 23
1.4.1 ðịnh giá ñất tại Úc 23
1.4.2. ðịnh giá ñất tại Queensland 25
1.4.3. ðịnh giá ñất tại Trung Quốc 29
1.4.4. ðịnh giá ñất tại Thái Lan 29
1.4.5. Kinh nghiệm ñối với Việt Nam trong công tác ñịnh giá ñất 29

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

1.5. Công tác ñịnh giá ñất của Việt Nam 33
1.5.1. Quy ñịnh các trường hợp hình thành giá ñất ở nước ta 33
1.5.2. Quy ñịnh thẩm quyền ban hành và ñiều chỉnh khung giá các loại
ñất và nội dung khung giá của từng loại ñất 34
1.5.3 . Quy ñịnh nguyên tắc, thẩm quyền ban hành và ñiều chỉnh
bảng giá ñất 35
1.5.4. Quy ñịnh nguyên tắc, thẩm quyền quyết ñịnh giá ñất cụ thể và
các trường hợp phải xác ñịnh giá ñất cụ thể 37
1.5.5. Quy ñịnh các phương pháp ñịnh giá ñất áp dụng khi thực hiện

ñịnh giá ñất tại Việt Nam 38
1.5.6. Quy ñịnh trình tự, thủ tục, nội dung xây dựng bảng giá ñất 39
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41
2.1. Nội dung nghiên cứu 41
2.3. Phương pháp nghiên cứu 41
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 41
2.3.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 42
2.3.3. Phương pháp ñiều tra số liệu sơ cấp 43
2.3.4. Các phương pháp xử lý số liệu: 44
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 45
3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Cẩm Thủy, tỉnh Thanh Hóa 45
3.1.1. ðiều kiện tự nhiên 45
3.1.2. ðiều kiện kinh tế, xã hội 51
3.1.3. ðánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác ñộng
ñến việc sử dụng ñất 61
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Cẩm Thủy 62
3.2.1 Tình hình quản lý ñất ñai 62
3.2.2. Tình hình sử dụng ñất của huyện Cẩm Thủy 64
3.3. Công tác ñịnh giá ñất tại huyện Cẩm Thủy 67

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.3.1. Khung giá ñất ở quy ñịnh trong cả nước 67
3.3.2. Giá ñất ở quy ñịnh trên ñịa bàn huyện Cẩm Thủy 68
3.3.3. Giá ñất thị trường trên ñịa bàn huyện Cẩm Thủy từ năm (2009
– 2013) 71
3.3.4. Sự chênh lệch giữa giá ñất thị trường và giá ñất quy ñịnh của nhà
nước trên ñịa bàn huyện Cẩm Thủy qua các năm (2009 – 2013) 75
3.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất của khu vực nghiên cứu 79

3.4.1. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí thửa ñất (khoảng cách ñến trung
tâm huyện) 79
3.4.2. Ảnh hưởng của yếu tố kích thước mặt tiền thửa ñất 82
3.5. Các nguyên nhân dẫn ñến giá ñất ở quy ñịnh của nhà nước còn
chênh lệch với giá ñất ở trên thị trường trên ñịa bàn huyện
Cẩm Thủy 85
3.5.1. Giá ñất thị trường biến ñộng phức tạp 85
3.5.2. Phong tục, tập quán và truyền thống chuyển nhượng ở ñịa
phương 85
3.5.3. Công tác xác ñịnh giá ñất ở ñịa phương còn nhiều bất cập 86
3.6. Giải pháp ñể giá ñất ở quy ñịnh của Nhà nước trên ñịa bàn
huyện Cẩm Thủy phù hợp với giá ñất ở trên thị trường 87
3.6.1. Giải pháp minh bạch thông tin thị trường ñất ñai 87
3.6.2. Giải pháp chống ñầu cơ ñất ñai 87
3.6.3. Giải pháp tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân và
doanh nghiệp 88
3.6.4. Giải pháp tổ chức ñịnh giá ñất 88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90
1. Kết luận 90
2. Kiến nghị 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO 93

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG
STT TÊN BẢNG TRANG
Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế năm 2009-2013 52
Bảng 3.2: Diễn biến dân số năm 2009 - 2013 52
Bảng 3.3: Tình hình sử dụng ñất của huyện Cẩm Thủy 5 năm qua (2009-2013) 65

Bảng 3.4: Khung giá ñất ở tại ñô thị 67
Bảng 3.5: Khung giá ñất ở tại nông thôn 68
Bảng 3.6: Gía ñất ở theo quy ñịnh của Nhà nước trên 9 tuyến ñường lựa chọn
của 5 năm 2009 – 2013 69
Bảng 3.7: Giá ñất thị trường và giá ñất quy ñịnh của Nhà nước qua các năm
(2009-2013) 73
Bảng 3.8: Giá ñất thị trường năm 2013 của ñường Quốc lộ 217 phụ thuộc
vào khoảng cách ñến trung tâm huyện 80
Bảng 3.9: Mô hình giữa giá ñất và yếu tố khoảng cách ñến trung tâm 81
Bảng 3.10: Giá ñất thị trường năm 2013 của Nhóm III (khu vực thị trấn) phụ
thuộc vào kích thước mặt tiền 83
Bảng 3.11: Mô hình giữa giá ñất và yếu tố kích thước mặt tiền 84



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC HÌNH

STT TÊN HÌNH TRANG
Hình 3.1: Sơ ñồ hành chính – Kinh tế huyện Cẩm Thủy 45
Hình 3.2: ðường Hồ Chí Minh và Cầu Cẩm Thủy 50
Hình 3.3: Suối Cá Thần - Cẩm Lương - Cẩm Thủy 50
Hình 3.4: So sánh giá ñất thị trường và giá ñất quy ñịnh của nhóm I 75
Hình 3.5: So sánh giá ñất thị trường và giá ñất quy ñịnh của Nhóm II 77
Hình 3.6: So sánh giá ñất thị trường và giá ñất quy ñịnh của Nhóm III 78
Hình 3.7: So sánh giá ñất thị trường và giá quy ñịnh của Nhóm IV 78

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

HðND : Hội ñồng nhân dân
UBND : Ủy ban nhân dân
BðS : Bất ñộng sản
KTXH : Kinh tế xã hội
MN : Miền núi
QSDð : Quyền sử dụng ñất
GTNT : Giao thông nông thôn
TW : Trung ương
Nð-CP : Nghị ñịnh – Chính phủ


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là
Tài nguyên mà thiên nhiên ñã ban tặng cho con người, trong quá trình ñổi
mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế thị trường ñã từng bước ñược
hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu hướng tất
yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều
phải trở thành hàng hóa, trong ñó ñất ñai cũng không phải ngoại lệ.
Thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam ñã ñược hình thành và ñang
trong quá trình phát triển bước ñầu ñược mở rộng. ðến nay các tác nhân
tham gia thị trường này bắt ñầu hoạt ñộng có hiệu quả tạo cơ sở cho tính
ưu việt của thị trường này hoạt ñộng. Quyền sử dụng ñất là một loại hàng

hoá quan trọng của thị trường ñó. Vì thế giá quyền sử dụng ñất hay nói
ngắn gọn là giá ñất có một vị trí ñặc biệt trong thị trường bất ñộng sản,
thu hút ñược sự quan tâm của rất nhiều ñối tượng;
Nhà nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá, hay nói một cách khác
giá ñất là công cụ kinh tế ñể người quản lí và người sử dụng ñất tiếp cận
với cơ chế thị trường ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự công bằng
trong phân phối ñất ñai.
Huyện Cẩm Thủy là một trong 11 huyện miền núi của tỉnh Thanh
Hóa, có ñiều kiện kinh tế, xã hội khó khăn, nền kinh tế nông nghiệp
chiếm tỷ trọng cao.
ðể phát huy tối ña nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp Công
nghiệp hóa - Hiện ñại hóa ñất nước nói chung, huyện nhà nói riêng ñòi
hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp ñể tạo nguồn thu
cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho ñầu tư phát triển, thúc ñẩy sự hình

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất ñộng sản, trong ñó ñịnh
giá ñất là một công cụ, một biện pháp hữu hiệu không thể thiếu.
Trong những năm gần ñây ñược sự quan tâm của ðảng, nhà nước
huyện Cẩm Thủy ñã ñược ñầu tư xây dựng nhiều công trình và dự án: Như
Nâng cấp Quốc lộ 217, Dự án Nhà máy thủy ñiện Cẩm Thủy 1, công trình sân
vận ñộng trung tâm huyện, khu dân cư, các nhà máy, xí nghiệp lần lượt ñược
mọc lên làm cho thị trường bất ñộng sản cũng trở nên sôi ñộng theo. Tuy
nhiên, cùng với sự phát triển ñó thì công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai trở
nên khó khăn hơn, nhiều bất cập hơn, công tác xác ñịnh giá ñất chưa sát với
giá thị trường là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñể thực
hiện các dự án ñầu tư, khi người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính ñể

ñược giao ñất, thuê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, chuyển mục
ñích sử dụng ñất, chuyển nhượng quyền sử dụng ñất Những bất cập này dẫn
ñến tình trạng ñơn thư khiếu kiện của nhân dân trong chấp hành pháp luật về
ñất ñai tại ñịa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và ñể góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác xác ñịnh giá ñất ở trên ñại bàn huyện Cẩm Thủy, tỉnh
Thanh Hóa chúng tôi thực hiện ñề tài: “Nghiên cứu giá ñất ở trên ñịa
bàn huyện Cẩm Thủy, tỉnh Thanh Hóa”.
2. Mục ñích của ñề tài
- Tìm hiểu giá ñất do Nhà nước quy ñịnh và giá ñất ở thực tế trên thị
trường trên ñịa bàn huyện Cẩm Thủy.
- Phân tích các yếu tố chi phối ñến giá ñất ở, từ ñó ñề xuất một số
giải pháp giúp cho việc xác ñịnh giá ñất ở phù hợp với giá chuyển nhượng
thực tế trên thị trường.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

3. Yêu cầu của ñề tài
- Các số liệu ñiều tra, khảo sát giá ñất thị trường phải ñảm bảo ñộ chính
xác, phản ánh ñúng giá chuyển nhượng thị trường trong ñiều kiện bình
thường, các ñiểm ñiều tra phải ñại diện trên ñịa bàn huyện.
- Phân tích, ñánh giá chính xác các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên
ñịa bàn huyện Cẩm Thủy, tỉnh Thanh Hóa;
- Các ñề nghị, kiến nghị và giải pháp phải có tính khả thi.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1. ðặc ñiểm của ñất ñai và chế ñộ sở hữu ñối với ñất ñai
1.1.1. ðặc ñiểm của ñất ñai
ðất ñai vừa là tài nguyên ñồng thời vừa là tài sản nên khi nghiên cứu
các khái niệm liên quan ñến giá ñất, ñịnh giá ñất, cần có sự thống nhất trong
cách ñặt vấn ñề cũng như về phạm vi, ñối tượng nghiên cứu.
Khi nghiên cứu các khái niệm về giá ñất và ñịnh giá ñất tức là nghiên
cứu ñất ñai trong mối quan hệ về kinh tế, thị trường, pháp luật, dân sự. Trong
mối quan hệ ñó, ñất ñai - ñối tượng nghiên cứu - ðược xem xét với tư cách là
một loại tài sản, có giá trị và giá trị sử dụng. Khi ñất ñai ñược lưu thông trên
thị trường, nó trở thành hàng hóa và cũng như bao loại hàng hóa khác, khi
hàng hóa ñất ñai ñược bán trên thị trường thì cũng là lúc giá trị của ñất ñai
ñược thực hiện. ðể bảo ñảm tính nhất quán khi nghiên cứu về giá ñất, ñịnh
giá ñất, những vấn ñề thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác,
những vấn ñề liên quan ñến ñất ñai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc
phạm vi, ñối tượng nghiên cứu của chuyên ñề này.
Như trên ñã trình bày, ñất ñai là loại tài sản ñặt biệt, tính ñặc biệt của
tài sản ñất ñai ñược thể hiện bởi những ñặc ñiểm sau ñây:
- Là tài sản không thể di, dời ñược
ðặc tính không thể di, dời ñược của ñất ñai là tiêu chí chủ yếu ñể phân
biệt sự khác nhau cơ bản giữa tài sản ñất ñai và tài sản khác hay còn gọi là tài
sản thông thường. Do ñặc tính không thể di dời ñược của tài sản ñất ñai nên
trong quan hệ dân sự, kinh tế, xã hội, tài sản ñất ñai còn ñược gọi là bất ñộng
sản và ñối lập với bất ñộng sản là các loại ñộng sản.
Là một loại tài sản, ñất ñai ñược con người ñưa vào sử dụng với nhiều
mục ñích khác nhau, hình thành các công năng của ñất. Thông thường, khi
thực hiện một loại công năng nào ñó của ñất ñai thì ngoài ñất, còn phải có một
số loại tài sản nhất ñịnh gắn liền với tài sản ñất ñai; những tài sản này cũng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

ñược gọi là bất ñộng sản và khi thực hiện công năng, cũng như ñể phát huy
công năng của mình, còn cần sự hỗ trợ của một số loại tài sản khác gắn liền
với nó, chúng tuy có ñặc ñiểm và công năng riêng so với tài sản gắn liền với
ñất và khác so với tài sản ñất ñai, nhưng vì chúng là một bộ phận cấu thành
nên tài sản gắn liền với ñất ñai nên cũng ñược gọi là bất ñộng sản. Tính “bất
ñộng” của các loại tài sản gắn liền với tài sản gắn liền với ñất cũng như tính
bất ñộng của các loại tài sản gắn liền với ñất trong nhiều trường hợp cũng chỉ
mang tính tương ñối.
Ví dụ: Máy ñiều hoà nhiệt ñộ khí (một loại tài sản) ñược ñể trong kho
của một nhà hàng kinh doanh ñiện máy thì nó là một loại ñộng sản. Nhưng
cũng chiếc máy ñiều hòa ñó, khi ñược gắn lên tường của một tòa nhà (tài sản
gắn liền với một tài sản là tòa nhà) ñể thực hiện công năng ñiều hòa không khí
cho toà nhà (tòa nhà là tài sản gắn liền với tài sản ñất ñai) thì máy ñiều hóa
không khí là một thành phần cấu thành nên tòa nhà ñó và nó cũng ñược xem
là một loại bất ñộng sản. Xét về giá trị, khi ñịnh giá bất ñộng sản thì trong
tổng giá trị của bất ñộng sản, có phần giá trị của tòa nhà và trong phần giá trị
của tòa nhà có phần giá trị của chiếc máy ñiều hòa tham gia.
Vấn ñề nêu trên có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trình ñịnh giá tài
sản ñất ñai và bất ñộng sản khác, nó giúp cho người ñịnh giá nhận biết ñược
ñầy ñủ, toàn diện về các bất ñộng sản cần ñịnh giá trước khi lựa chọn một
phương pháp ñịnh giá phù hợp.
- Vị trí của mỗi thửa ñất là ñộc nhất vô nhị
ðất ñai trong quá trình sử dụng ñược chia thành các thửa ñất và ñược
xác ñịnh bởi ñường ranh giới khép kín. Các thửa ñất có thể giống nhau về
diện tích, hình thể, kích thước, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng, nhưng
chúng không thể trên cùng một vị trí. Do vậy, mỗi thửa ñất chiếm cứ một vị
trí ñặc thù và cố ñịnh. Người ta gọi vị trí ñặc thù ñó của ñất ñai là “ñộc nhất
vô nhị”. Tính “ñộc nhất vô nhị” về vị trí của mỗi thửa ñất là ổn ñịnh và tồn tại

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

khách quan trong không gian, thời gian và là nguồn gốc tạo ra “ñịa tô chênh
lệch 1”. Vì vậy, trong quá trình ñiều tra, khảo sát giá ñất trên thị trường phải
ñặc biệt quan tâm tới yếu tố vị trí của thửa ñất, phải mô tả chi tiết những lợi
thế và bất lợi thế của vị trí của từng thửa ñất ñể làm cơ sở cho việc phân tích
mức ñộ tác ñộng của yếu tố vị trí tới giá bán của thửa ñất ñó trên thị trường.
- Trên mỗi diện tích ñất xác ñịnh, có nhiều công năng, mục ñích khác
nhau có thể lựa chọn ñể sử dụng.
Mỗi diện tích ñất xác ñịnh, có nhiều công năng, mục ñích sử dụng khác
nhau có thể lựa chọn ñể phục vụ các lợi ích khác nhau của một người, nhiều
người hoặc toàn xã hội. ðây là nguyên nhân chính dẫn ñến các xung ñột về sử
dụng ñất giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm
người khác, giữa các cá nhân, nhóm người với toàn xã hội.
ðể hóa giải sự xung ñột này, về phía Nhà nước - với tư cách là ñại diện
cho lợi ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết ñịnh công năng của
từng khu vực ñất, từng diện tích ñất xác ñịnh. Kết quả là các quy hoạch sử
dụng ñất, quy hoạch xây dựng ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt và ban hành.
Về phía các thể nhân và pháp nhân - với tư cách là người chủ ñất - họ
lựa chọn và tự quyết ñịnh mục ñích sử dụng ñất nào mà nó ñem lại lợi ích lớn
nhất cho chính họ và tất nhiên ñể ñảm bảo các lợi ích ñem lại là khả thi thì các
mục ñích sử dụng ñất mà người chủ ñất lựa chọn phải phù hợp quy hoạch sử
dụng ñất, quy hoạch xây dựng ñã ñược Nhà nước phê duyệt. (Bộ Tài nguyên
và Môi trường, 2013).
1.1.2. Chế ñộ sở hữu ñối với ñất ñai
Tùy thuộc vào hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia mà nội hàm của chế
ñộ sở hữu ñất ñai ñược phân chia ở dạng khái quát, gồm các quyền chiếm
hữu, quyền ñịnh ñoạt và quyền sử dụng hoặc phân chia ở dạng phân kỳ, gồm

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

các quyền tài sản ñối với ñất ñai như quyền hưởng lợi, quyền thừa kế, quyền
bán, quyền tặng cho, quyền thế chấp.
Về hình thức, căn cứ khách thể của quan hệ ñất ñai mà sở hữu ñất ñai
tồn tại dưới hình thức chế ñộ sở hữu ñối với ñất ñai; căn cứ chủ thể của quan
hệ ñất ñai, sở hữu ñất ñai ñược phân chia theo các hình thức: chế ñộ sở hữu
toàn dân về ñất ñai, chế ñộ sở hữu tư nhân về ñất ñai, chế ñộ sở hữu nhiều
thành phần ñối với ñất ñai. Trong mỗi chế ñộ sở hữu về ñất ñai có thể có
nhiều hình thức sở hữu về ñất ñai khác nhau, như sở hữu nhà nước, sở hữu tập
thể, sở hữu tư nhân, sở hữu chung ñối với ñất ñai; nhưng cũng có khi chỉ tồn
tại duy nhất một hình thức sở hữu về ñất ñai - sở hữu nhà nước về ñất ñai.
Việc pháp luật quy ñịnh có những hình thức sở hữu nào ñối với ñất ñai
là tùy thuộc vào ñiều kiện và hoàn cảnh thực tế của từng nước. Với ý nghĩa là
cái thuộc về cấu trúc hình thức của chế ñộ sở hữu, hình thức sở hữu không
phải là yếu tố quyết ñịnh ñến bản chất của chế ñộ sở hữu, hình thức sở hữu
chỉ là kết quả của sự vận ñộng của các quan hệ phát sinh trong quá trình vận
hành của chế ñộ sở hữu. Việc thay ñổi hình thức sở hữu không làm thay ñổi
bản chất của chế ñộ sở hữu, yếu tố quyết ñịnh ñến bản chất của chế ñộ sở hữu
chính là cấu trúc quyền năng của chủ thể tham gia quan hệ sở hữu.
1.1.3. Quyền sở hữu về ñất ñai
ðối với các nước mà pháp luật thuộc hệ thống Civil law, quyền sở hữu
thường ñược tiếp cận trên cơ sở quy ñịnh mang tính kinh ñiển của Luật La Mã
cổ. Theo ñó quyền sở hữu ñược hiểu là những hành vi mà chủ sở hữu có thể
thực hiện ñối với ñối tượng sở hữu trên cơ sở 3 quyền cơ bản, ñó là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt. Tuy nhiên cũng có quan niệm
cho rằng quyền sở hữu gồm 2 quyền năng, ñó là quyền sử dụng và quyền ñịnh
ñoạt, theo họ quyền chiếm hữu chỉ là “hình thức bên ngoài” của quyền sử

dụng, quyền ñịnh ñoạt là giới hạn của quyền năng sử dụng. ðiều ñó cũng có
nghĩa là coi quyền sở hữu chỉ có một quyền năng: quyền sử dụng.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

ðối với các nước mà pháp luật theo hệ thống common law thường
không sử dụng Luật La Mã như một hệ quy chiếu khi nói về cấu trúc cấu
quyền sở hữu. Theo họ, nội hàm của quyền sở hữu ngoài những quyền thuộc
về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ñịnh ñoạt còn bao gồm cả những
quyền mà trong hệ thống pháp luật civil law gọi là những bảo ñảm cho quyền
sở hữu, như quyền quản lý, hưởng lợi, tự quyết, bất khả xâm phạm, v.v.
Về nguyên tắc, quyền sở hữu ñất ñai thuộc về chủ sở hữu ñất ñai nhưng
trên thực tế và trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu ñất ñai ñược phân chia,
cắt lớp thành nhiều quyền; trong ñó, một hoặc một số quyền ñược chủ sở hữu
ñất ñai giữ lại, một hoặc một số quyền còn lại ñược chủ sở hữu ñất ñai trao cho
người khác. Việc giữ hoặc trao các quyền cụ thể về ñất ñai của chủ sở hữu
người cho người khác ñược thực hiện trên nguyên tắc thỏa thuận hoặc do pháp
luật quy ñịnh. ðiều ñó chứng tỏ quan niệm về sự tuyệt ñối hóa quyền sở hữu và
quan niệm về nội dung quyền sở hữu với 3 quyền năng như trước ñây ñã trở
nên lỗi thời và sơ cứng. Tuy các xu hướng mới, quan niệm mới về quyền sở
hữu không bác bỏ hoặc thay thế bất cứ một quyền năng nào trong 3 quyền năng
của quyền quyền sở hữu nhưng quyền sử dụng ngày càng ñược tuyệt ñối hóa từ
chính những người chủ sở hữu: hệ quả là quyền sử dụng tài sản của người
không phải là chủ sở hữu tài sản ngày càng ñược xác lập một cách sâu rộng,
trên cơ sở sự trao quyền của chủ sở hữu và quy ñịnh của pháp luật, ñồng thời
phân chia lại các quyền năng thuộc quyền sở hữu cho các chủ thể khác nhau
nhằm ñảm bảo các quyền năng ñó ñược thực hiện trên thực tế, ñem lại lợi ích
trước hết cho chủ sở hữu và cho những chủ thể khác có liên quan.
1.2. ðặc ñiểm của thị trường ñất ñai

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng qua lại
lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi. Hay nói cách khác thị trường là nơi trao
ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người thông qua trao ñổi hàng hoá.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

- Thị trường bất ñộng sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo:
Thị trường bất ñộng sản là loại thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
chúng khác thị trường cạnh tranh hoàn hảo ở những khía cạnh sau:
Thứ nhất, Hàng hoá và dịch vụ trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo
tương tự giống nhau và có thể thay thế cho nhau; còn trong thị trường bất
ñộng sản, mỗi thửa ñất có một vị trí ñộc nhất vô nhị. Một biệt thự trong một
khu ñô thị mới có nhiều tiện ích, nhưng chưa hoàn toàn giống nhau về tất cả
các tiện ích ñể có thể thay thế cho từng biệt thự khác có trong khu ñô thị ñó.
Thứ hai, Trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo, số lượng người mua và
người bán rất lớn và không có một ai trong số họ có thể ñơn phương tác ñộng
làm thay ñổi ñến giá cả thị trường. Còn trong thị trường bất ñộng sản, sự ñộc
quyền về vị trí thửa ñất của bên bán hoặc sự ñộc mãi (trường hợp diện tích
thửa ñất quá lớn, vượt xa khả năng tài chính của nhiều người mua) của bên
mua làm cho giá mua, bán bất ñộng sản khác xa giá thị trường.
Thứ ba, Trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo, những trở ngại hoặc
những sự kích ñộng ñơn phương từ bên bán và bên mua không làm thay ñổi
ñược giá cả thị trường, còn trong thị trường bất ñộng sản, giá cả bất ñộng sản
chịu ảnh hưởng lớn bởi các quy ñịnh của Nhà nước như các quy ñịnh về quy
hoạch sử dụng ñất, quy hoạch xây dựng, các quy ñịnh về quyền, nghĩa vụ của
người sử dụng ñất, sở hữu nhà, vv
Thứ tư, Trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo, hàng hoá và các nguồn
lực sản xuất ra loại hàng hóa ñược tự do lưu thông tới những nơi có giá cao

nhất hay thu ñược những khoản lời lớn nhất; người mua ñược tự do mua ở nơi
có giá thấp nhất. Còn trong thị trường bất ñộng sản, do ñất ñai có vị trí cố ñịnh
và không thể tái tạo ñược, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố
trong khu vực hoặc những thay ñổi về các cơ hội ñầu tư làm giá ñất tăng, giảm
quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng ñến những nơi theo ý muốn.
Nói cách khác thị trường bất ñộng sản mang tính ñộc quyền rất cao.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

Thứ năm, Trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo, người mua và người
bán ñều có kiến thức và ñược thông báo ñầy ñủ về các ñiều kiện thị trường, còn
người mua và người bán trong thị trường bất ñộng sản thường chỉ nhận ñược
lượng thông tin rất nghèo nàn với ñộ tin cậy kém. Nhiều người trong số những
người mua hoặc bán không thường xuyên và không quen các thủ tục mua bán
trên thị trường.
Mặc dù thị trường bất ñộng sản là thị trường cạnh tranh không hoàn
hảo, nhưng ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác ñịnh
giá của bất ñộng sản. Các thửa ñất có thể không giống nhau nhưng chúng có
thể thay thế cho nhau ít nhất về phương diện giá.
- Thị trường bất ñộng sản là loại thị trường không có trung tâm
Khác với các thị trường hàng hoá là ñộng sản, chủ thể giao dịch trong
thị trường bất ñộng sản là ñất ñai và các công trình gắn liền với ñất, ñó là
những tài sản không di, dời ñược. Người ta không thể “vận chuyển” hàng hoá
bất ñộng sản ñến các “chợ” hay ñến các “sàn giao dịch bất ñộng sản” ñể trưng
bầy hay mua bán, trao ñổi. Vì vậy, thị trường bất ñộng sản là loại thị trường
không có trung tâm và mang tính cục bộ ñiển hình. Mặt khác, do những bất
ñộng sản tham gia thị trường nằm rải rác khắp các nơi, nên thị trường bất
ñộng sản là một thị trường trải rộng trên các khu vực ñịa lý của Quốc gia.
Ngoài 2 ñặc ñiểm chung của thị trường bất ñộng sản như ñã nêu ở phần

trên, ñối với Việt Nam, thị trường bất ñộng sản còn có 4 ñặc ñiểm riêng sau:
Thứ nhất, ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở
hữu. Nhà nước trao quyền cho người sử dụng ñất thông qua hình thức giao
ñất, cho thuê ñất, công nhận quyền sử dụng ñất. Vì vậy, các giao dịch trên
thị trường bất ñộng sản là các giao dịch về quyền sử dụng ñất và quyền sở
hữu nhà.
Thứ hai, Là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo nhưng tính cạnh
tranh mang ñặc thù riêng, trong ñó là người sử dụng ñất (hộ gia ñình, cá nhân)

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

cạnh tranh trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñược Nhà nước giao
hoặc cho thuê. Các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền hoặc ñược
Nhà nước cho thuê ñất thì cạnh tranh trong việc cho thuê lại hoặc chuyển
nhượng bất ñộng sản sau khi ñã ñầu tư và tôn tạo.
Thứ ba, Nhà nước XHCN không chỉ tham gia các hoạt ñộng kinh
doanh bất ñộng sản với tư cánh là người sở hữu ñất ñai mà còn với tư cách là
người ñại diện cho lợi ích của toàn dân trong việc ñiều tiết quy hoạch, kế
hoạch sử dụng ñất ñối với thị trường bất ñộng sản nói chung và thị trường
quyền sử dụng ñất nói riêng.
Thứ tư, Cũng xuất phát từ ñặc ñiểm ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, nên
thị trường quyền sử dụng ñất tự nó hình thành nên thị trường ba cấp, gồm: Thị
trường cấp I: Là thị trường trong ñó Nhà nước - Người ñại diện chủ sở hữu
toàn dân về ñất ñai chuyển giao quyền sử dụng ñất ñai cho các tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng ñất) dưới hình thức giao ñất hoặc
cho thuê ñất; thị trường cấp II: Là thị trường trong ñó những người ñược Nhà
nước giao ñất, cho thuê ñất tái chuyển giao quyền sử dụng ñất (chuyển
nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất). Bên chuyển giao và bên nhận
chuyển giao của thị trường cấp II ñều không phải là người sở hữu ñất ñai; thị

trường cấp III: Là thị trường người sử dụng ñất ñai cho thuê quyền sử dụng
ñất ñai. Thị trường cấp III bao gồm cho thuê ñất trống và cho thuê ñất ñai gắn
với tài sản gắn liền với ñất như nhà cửa, các công trình xây dựng khác hoặc
cây lâu năm (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
1.3. Tổng quan về giá ñất
1.3.1. Khái quát về giá ñất
Giá ñất - giá trị ñất là giá trị của các quyền và lợi ích thu ñược từ ñất ñai
ñược biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất ñịnh, trong một thời ñiểm
nhất ñịnh, cho một mục ñích sử dụng nhất ñịnh. Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

ñất ñai, hay giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất. Tuy nhiên, giá trị của ñất ñai
không phải là giá trị của vật chất, của tài sản ñất, mà giá trị của ñất ñai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói ñất ñai là vô giá vì
nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính ñúng, tính ñủ giá
trị của ñất cho nên dù có ñược ñịnh giá bằng các phương pháp khoa học thì
giá ñất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời ñiểm trong những giai ñoạn nhất
ñịnh của nền kinh tế xã hội, ñể ñiều chỉnh mối quan hệ giữa những người có
quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng ñất ñai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường. Giá ñất thị trường ñược
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan;
giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ mục
ñích của Nhà nước. Cả 2 loại giá ñất có quan hệ mật thiết với nhau và chi
phối lẫn nhau, trong ñó giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương
ñối, còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng.
Ở Việt Nam, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho các tổ

chức, hộ gia ñịnh và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá ñất ñược quy ñịnh là giá quyền sử dụng ñất. Tại ðiều 4 Luật ðất
ñai năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng ñất là số tiền tính trên một ñơn vị
diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng ñất”.
Giá ñất ở Việt Nam ñược hình thành trong những trường hợp sau ñây:
1- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo
quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ñiều 56 của Luật ðất ñai năm 2003.
2- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất
3- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất, góp phần bằng quyền sử dụng ñất (Luật ñất ñai năm 2003).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

1.3.2. ðặc ñiểm của giá ñất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả ñất ñai phản ánh
tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có
khả năng thu lợi ñến ñó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở
hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do ñất ñai có tính khác biệt
cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả ñược hình thành dưới sự
ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ ñến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài,
khó so sánh với nhau, khi ñịnh giá cần căn cứ vào ñặc ñiểm của bản thân loại
ñất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể ñể ñưa ra giá ñất phù
hợp với từng thời ñiểm nhất ñịnh.
- Giá ñất ñai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị ñất ñai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết ñịnh. ðất ñai không phải là
sản phẩm lao ñộng của con người, cho nên không có giá thành sản xuất.

- Giá ñất chủ yếu là do nhu cầu về ñất ñai quyết ñịnh và có xu thế tăng cao
rõ ràng, tốc ñộ tăng giá ñất cao hơn so với tốc ñộ tăng giá hàng hóa thông
thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. ðầu tiên là do tính
khan hiếm của ñất ñai nên tính co dãn trong cung nhỏ, mà ñồng thời sự phát
triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về ñất tiếp
tục tăng theo, cho nên giá ñất ngày càng tăng lên, ñồng thời do cấu tạo hữu cơ
của tư bản toàn xã hội ñược nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã
hội giảm, dẫn ñến xu thế giảm lợi nhuận từ ñó làm cho giá ñất có trạng thái
tăng lên.
- Giá ñất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do ñất có tính cố ñịnh về
vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của ñất rất khó hình
thành thống nhất, mà có tính ñặc trưng khu vực rõ ràng. Trong cùng một
thành phố, vị trí của thửa ñất khác nhau thì giá ñất cũng khác nhau, giá ñất có
tính cá biệt rất rõ ràng. Ngoài ra, giá ñất còn phụ thuộc vào sự phát triển của

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng. Vì vậy thửa ñất khác nhau có giá cả
khác nhau. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.3.3. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất
Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác ñịnh cơ sở hình thành giá ñất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của ñất là do quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình thành giá
ñất là do ñịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
1.3.3.1. ðịa tô
ðịa tô là sản phẩm thặng dư do người sản xuất trong nông nghiệp tạo
ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. ðịa tô gắn liền với sự ra ñời và tồn

tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất. Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ, ñịa tô là do
lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế ñộ phong kiến, ñiạ tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra
và bị chúa phong kiến chiếm ñoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư
hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. Về thực chất, ñịa tô
tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình
quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ. ðịa tô tư bản
chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp. Trong chủ nghĩa tư bản, có các
loại ñịa tô: ðịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền. Trong chủ
nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của
ñịa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối
và ñịa tô ñộc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song nó
thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới
Chủ nghĩa Tư bản.
ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu ở
những ruộng ñất có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng ñất có ñộ mầu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản ñầu tư thêm có
hiệu xuất cao hơn. Là ñộ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản
xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng ñất loại tốt và loại vừa có
thể thu ñược một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả
sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng ñất thuộc sở hữu của ñịa
chủ nên lợi nhuận phụ thêm ñó ñược chuyển cho ñịa chủ dưới hình thức ñịa tô
chênh lệch. Như vậy ñịa tô chênh lệch gắn liền với sự ñộc quyền kinh doanh
tư bản chủ nghĩa về ruộng ñất. ðịa tô chênh lệnh còn tồn tại trong ñiều kiện
của chủ nghĩa xã hội, song ñược phân phối một phần dưới hình thức thu nhập
thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần

dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại ñịa tô chênh lệch: ðịa tô
chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II. ðịa tô chênh lệch I là ñịa tô chênh lệch
thu ñược trên những ruộng ñất có ñộ mầu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị
trí gần thị trường tiêu thụ. ðịa tô chênh lệch II là ñịa tô chênh lệch thu ñược
do ñầu tư, thâm canh trên thửa ñất ñó. ðịa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người
có quyền sở hữu về ñất ñai nó ñược chuyển vào giá cả ñất ñai hay tiền thuê
ñất hàng năm, còn ñịa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người ñầu tư hay
thâm canh trên thửa ñất ñó. (Hồ Thị Lam Trà năm 2013).
1.3.3.2. Lãi xuất ngân hàng
Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất
có thể thay ñổi, vì ñịa tô vận ñộng một cách ñộc lập với giá ñất cho nên có thể
tách sự ảnh hưởng của ñịa tô với giá ñất ñể xem giá ñất còn chịu ảnh hưởng
bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng mà cao thì số tiền
mua ñất phải giảm ñi, nếu không thì mang tiền vào ngân hàng gửi sẽ có lợi
hơn là mua ñất ñể có ñịa tô. Còn nếu lãi xuất ngân hàng mà giảm xuống thì số
tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp,
họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu thập do lượng tiền bán ñất gửi vào
ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả. Trong quá trình
phát triển kinh tế của xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do giá ñất ngày
càng tăng, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi. Người bán ñất căn cứ vào lãi
xuất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất. ðương nhiên ñó phải là lãi xuất
phổ biến và có tính bình quân trong khoản thời gian tương ñối dài ñể loại trừ
ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói
lãi xuất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị.
Như vậy, lãi xuất ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất ñai nói chung, chứ không

quyết ñịnh giá ñất ñô thị cao hơn ñất nông nghiệp. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn
Văn Quân, 2006).
1.3.3.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - Cầu luôn có tác ñộng lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp ñến giá
ñất và làm cho giá ñất luôn biến ñộng.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường ñất ñai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn ñề này có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì khả năng
cung về ñất ñai trên thị trường luôn cố ñịnh về không gian, vì ñất ñai không
thể di chuyển ñược từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không ñều giữa các ñịa phương do do các yếu tố: ñiều kiện phát triển, vị trí
ñịa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút ñầu tư
ðể phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả ñể ñiều tiết quan hệ cung cầu cũng
như việc có thể ñiều tiết giá ñất thông qua việc ñiều tiết quan hệ cung cầu vì
cung cầu ñược xem như hàm số của giá. Theo Luật ðất ñai 2003, hiện ở nước
ta có hai loại giá ñất ñược xác ñịnh căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do
Nhà nước quy ñịnh và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá ñất do Nhà nước quy ñịnh phải bám sát giá thị trường. Giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh dùng ñể áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử
dụng ñất. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng ñất, cũng