nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện bình xuyên, tỉnh vĩnh phúc”

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề 1
2. Mục tiêu của đề tài 2
2.1.Mục tiêu tổng quát 2
2.2.Mục tiêu cụ thể 2
3. Ý nghĩa của đề tài 3
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Thị trường bất động sản 4
1.1.1 Khái niệm 4
1.1.2 Thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam 4
1.2. Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 15
1.2.1.Khái niệm về giá đất 15
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 16
1.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 21
1.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới 21
1.3.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam 23
CHƯƠNG II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 27
2.3. Nội dung nghiên cứu 27
2.4. Phương pháp nghiên cứu 28
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 28
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 28
2.3.3. Phương pháp điều tra theo mẫu phiếu 30
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 30
CHƯƠNG III : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc 32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 32
i

3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 33
3.1.3. Văn hóa xã hội 36
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất 37
3.2. Giá đất ở quy định tại địa bàn nghiên cứu 39
3.2.1. Cơ sở để xác định giá đất 39
3.2.2. Giá đất quy định trên địa bàn huyện Bình Xuyên 41
3.3. Sự biến động của giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên 46
3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên 53
3.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại khu vực các thị trấn thuộc
huyện Bình Xuyên (khu vực I)
53
3.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực giáp ranh thuộc huyện
Bình Xuyên (khu vực II)
63
3.4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở khu vực ven trục đầu mối giao
thông chính thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực III)
70
3.4.4. Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Bình Xuyên
82
3.5 Đề xuất giải pháp 82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84
1. Kết luận 84
2. Kiến nghị, đề xuất 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO 86
PHỤ LỤC
ii
DANH MỤC BẢNG
STT TÊN BẢNG TRANG
1 Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Xuyên 38

2 Bảng 3.2. Khung giá đất ở tại nông thôn 40
3 Bảng 3.3. Khung giá đất ở tại nông thôn 40
4 Bảng 3.4. Khung giá đất ở tại đô thị 41
5
Bảng 3.5. Giá đất ở quy định tại các thị trấn thuộc huyện Bình
Xuyên (khu vực I)
42
6
Bảng 3.6. Giá đất ở quy định tại khu vực giáp ranh thuộc huyện
Bình Xuyên (khu vực II)
43
7
Bảng 3.7. Giá đất ở quy định tại khu vực ven trục đầu mối giao
thông chính thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực III)
44
8
Bảng 3.8. Thống kê số trường hợp chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại 17 tuyến đường từ năm 2010 đến 30/06/2013
49
9
Bảng 3.9. Giá đất ở tại khu vực các thị trấn thuộc huyện Bình
Xuyên (khu vực I)
56
10
Bảng 3.10. Giá đất ở tại các khu vực giáp ranh thuộc huyện Bình
Xuyên (khu vực II)
65
11
Bảng 3.11. Giá đất ở khu vực ven trục đầu mối giao thông chính
thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực III)

73
12
Phụ lục 1 Bảng điều tra giá đất ở tại khu vực các thị trấn thuộc
huyện Bình Xuyên (khu vực I)
Phụ lục
13
Phụ lục 2 Bảng điều tra giá đất ở tại các khu vực giáp ranh thuộc
huyện Bình Xuyên (khu vực II)
Phụ lục
14
Phụ lục 3 Bảng điều tra giá đất ở khu vực ven trục đầu mối giao
thông chính thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực III)
Phụ lục
iii
DANH MỤC HÌNH
STT TÊN HÌNH TRANG
2 Hình 3.1. Cơ cấu diện tích các loại đất huyện Bình Xuyên năm 2012 39
3 Hình 3.2. Giá đất thị trường trung bình các đường thuộc khu vực I 58
4 Hình 3.3. Đường Hương Canh – Tân Phong 59
5 Hình 3.4. Giá đất thị trường trung bình các đường thuộc khu vực II 66
6 Hình 3.5. Đường Tôn Đức Thắng 66
7 Hình 3.6. Giá đất thị trường trung bình các đường thuộc khu vực III 76
8 Hình 3.7. Đường Quốc lộ 2 (cũ) thuộc địa phận thị trấn Hương Canh 78
iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản
CNTB Chủ nghĩa tư bản
UBND Ủy ban nhân dân
XHCN Xã hội chủ nghĩa

v
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, chuyển từ nền kinh tế kế hoạch
hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đang được đẩy mạnh với mục tiêu đưa Việt
Nam trở thành nước công nghiệp vào năm 2020.
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Để phát huy nguồn nội lực
từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chính sách
pháp luật đất đai hiện hành đã xác định quyền sử dụng đất là hàng hóa, được
tham gia thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành
mạnh của thị trường bất động sản tạo vốn cho đầu tư phát triển.
Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý
đất đai bằng biện pháp kinh tế. Luật Đất đai đã xác định giá đất do Nhà nước quy
định phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường … Việc thực thi chính sách pháp luật đất đai
về giá đất đạt nhiều thành tựu, tuy nhiên giá đất do nhà nước quy định thường
chưa sát với thực tế, còn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường.
Huyện Bình Xuyên có tổng diện tích tự nhiên 14.847,31ha, quy mô dân
số trung bình của huyện 109.472 người, mật độ dân số trung bình là 752
người/km
2
, có vị trí địa lý thuận lợi để giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội với các
địa phương khác trên địa bàn tỉnh và cả nước. Bình Xuyên được xác định là
“vùng lõi” về phát triển công nghiệp và đô thị của tỉnh Vĩnh Phúc
1
Trong thời gian qua, huyện Bình Xuyên phát triển mạnh mẽ về kinh tế -
xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

theo hướng công nghiệp, dịch vụ, hình thành các khu công nghiệp Giá đất đã và
đang là vấn đề bức xúc liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
và sự thăng trầm của thị trường bất động sản địa phương, bên cạnh đó còn diễn
ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường. Đôi khi giá các
lô đất cao hơn rất nhiều so với khung giá quy định mà tỉnh Vĩnh Phúc ban hành,
khiến cho sự quản lý về giá đất của địa phương gặp nhiều khó khăn, tâm lý
người dân hoang mang đối với các giao dịch về đất đai.
Xuất phát từ thực tế trên, tác giả thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh
Phúc” .
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần giảm
thiểu tối đa sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường, đồng
thời ổn định giá đất, góp phần tích cực hơn nữa trong công tác quản lý nhà nước
về đất đai trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
2.2. Mục tiêu cụ thể:
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy
định trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình
Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
2
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất ở trên
địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học:
Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến giá đất ở theo quy định của
Luật Đất đai (2003), Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và các Quyết định của Uỷ ban nhân dân

tỉnh Vĩnh Phúc và các ngành hữu quan.
- Ý nghĩa trong thực tiễn:
Việc học tập và nghiên cứu đề tài góp phần xác định thực trạng về giá đất
ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên, trên cở sở
đó đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất nói chung
và địa bàn nghiên cứu nói riêng.
3
CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Thị trường
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi ( Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao đổi hàng
hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết
với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.
1.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến
bất động sản (đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất) tại một thời điểm nhất
định; thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường, kể cả trong nền kinh tế tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa.
1.1.2. Thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam
1.1.2.1 Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của
thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất
đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng
đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác
động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi
trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất

đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định
4
được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được
xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất không tái
tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở
kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này
thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành
chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng
ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê
đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư
nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các
khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút
đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là
nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại
Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đã phải khống
chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào
những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh.
Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn
đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 -
1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm
1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì
trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các
5
đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua
một chỗ ở mới. Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm
2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ

mà còn lan ra cả thế giới. Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn
cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương
thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh. Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ
- FED, liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh
cho nước Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế. (Nguyễn Vũ Kiên, 2005). [7]
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát
triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai
theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã
thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất
đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân
theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là
bất hợp pháp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được
sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani,
một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh
không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ
sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển
nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều
nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ
đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm
1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác
cộng với 1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả
6
năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng
này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị
trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai. Biện pháp
nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai. Thị trường
nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các
nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài
Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài. Qua đó

thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay.
1.1.2.1 Thị trường bất động sản Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát
triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc
biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển
thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội là xã hội phong kiến và xã hội
thực dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như
không tồn tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ
của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành
tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật
quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng
định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá
7
nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt
động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã
xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống
tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù
không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà
nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu
thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác định
đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai năm 1988
vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên,

để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người được
thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà
ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở
thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”. Như vậy trong giai đoạn này pháp
luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất
đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng
dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa
người mua và người bán.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến
khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được
phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực
lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế
8
phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo
vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất
được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua bán
đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và
quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này
đánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy
hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này. Luật Đất đai 1993 đã cụ thể
hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật Đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm
giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá
trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy

định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12,
Luật Đất đai 1993). Như vậy, từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với
việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận
sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định
hướng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp
bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai
mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào
dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu
9
chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên. (Lê Phương Thảo, 2007). [2]
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực
đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên
bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn
tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng
cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai.
Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua
bán đất đai - BĐS. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển
về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước
đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượng
ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây
Đức. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử
dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo
ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai- BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho
cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ
các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu
khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao
dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây
với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm
đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không
nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á,
các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị
trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
10
Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng
việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai
1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp
vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp
tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm
1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đến thời gian này, thị
trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:
+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham
gia thị trường quyền sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của
nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp
định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng.
Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-
2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát
triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế
xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương lai phát
triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là
động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất
đai đón trước quy hoạch. Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra
một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà
11
Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển.

Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối
năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26 tháng 11 năm 2003 thể
hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về
kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai này đã quy định nội
dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã
trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. quyền sử dụng đất
được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được
quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng
cơ chế một giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường;
đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký
đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ
khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình
tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị
của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của
người bị thu hồi đất. Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những
quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn
trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài. (Lê Phương Thảo, 2007). [2]
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị
trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loạt cơ chế chính sách nhằm
thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà
cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực.
Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và
12
căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị
trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007. Với sự phát triển của
nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị
trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới.
1.1.2.3. Đặc điểm của thị trường Bất động sản Việt Nam

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn
toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ
yếu sau:
* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ
quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh
doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu
của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là
chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối
với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa
chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và
các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất
đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của Nhà
nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu
thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ
chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong
một thị trường không chính thức.
* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường
Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường
13
với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời
sống xã hội. Trong hơn 20 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra ba cơn sốt
đất vào các năm 1993 – 1995, 2001 – 2003 và 2006 - 2008. Việc diễn ra các cơn
sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của
dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu
cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời
sống của dân cư.
* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu
được thực hiện theo phương thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều không

làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động
môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng
nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh
doanh và không nộp thuế cho Nhà nước. Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”,
“trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanh nghiệp kinh
doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà đất bất hợp
pháp. Theo ước tính có tới 70 – 80 % lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn
ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay.
Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai
còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và
quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế
thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến
tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được của thị
14
trường đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trường đất đai
có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một
yêu cầu bức thiết của thực tiễn. (Nguyễn Thế Huấn, 2009). [6]
1.2. Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.2.1. Khái niệm về giá đất
1.2.1.1. Giá đất, giá trị đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai
được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị
trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất.
Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản
đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể
nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính
đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng

các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những
giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những
người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
1.1.1.2. Giá đất Nhà nước và giá đất thị trường
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà
nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình
thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do
Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà
nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong
15
đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường
luôn ở trạng thái động.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch.
Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại điều 4 Luật đất đai 2003 nêu
rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành định
giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các nhà định
giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu :
1.2.2.1. Yếu tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất
trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định
giá cụ thể cho các loại đất.
a. Yếu tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất
bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao
hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao

gồm các mặt :
- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm
vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
16
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá
đất.
- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của
các thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì
giá đất có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý
nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng
đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc
kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất.
- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì
tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ
thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá
cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng
có những tác động tới giá đất.
b. Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân khẩu
tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân khẩu
thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ
lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này. Sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ
chồng làm trung tâm. Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn
hộ cho thuê một cách tương ứng.
17

c. Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố xã
hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng
ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất,
mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn.
Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an
toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo
giá đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi
dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có
ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.
- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc
đẩy quá trình đô thị hóa. Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao
khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực
thông thường.
d. Yếu tố quốc tế
Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị
trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế,
chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước
và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây
tác động tới giá đất.
đ. Yếu tố kinh tế
18
Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự diễn biến của tình
hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến
địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác
động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu :
- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc

dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế
phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng
tác động làm giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống
nhất với xu thế của chu kì kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư : Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương
quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng.
Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có
thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá
đất. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động
giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau
- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền
đầu tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp
ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi
trả ngay một khoản lớn. Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được
tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm
nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất.
- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ
thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng
tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất.
19
1.2.2.2. Yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi
có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có
ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối
với các khu vực khác.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất
chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm,
điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công
viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm,

mức độ đồng bộ và cự ly
- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và
đời sống của cộng đồng. Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng
góp phần quyết định đến giá đất.
- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng
đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ
quản lý giao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực
tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng
khác nhau trong đô thị.
1.2.2.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên
cũng gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là
ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại.
- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều
20