Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất huyện hương sơn tỉnh hà tĩnh thời kỳ 2001 2010

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI





NGUYỄN GIA HUẤN


ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN
QUY HOẠCH SỬ DỤNG ðẤT HUYỆN HƯƠNG SƠN -
TỈNH HÀ TĨNH THỜI KỲ 2001 - 2010


LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP






HÀ NỘI - 2012
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI





NGUYỄN GIA HUẤN

ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN
QUY HOẠCH SỬ DỤNG ðẤT HUYỆN HƯƠNG SƠN -
TỈNH HÀ TĨNH THỜI KỲ 2001 - 2010


LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP



Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ: 60.62.16


Người hướng dẫn khoa học: GVC.TS. NGUYỄN QUANG HỌC




HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi cam ñoan ñây là số liệu của riêng tôi.
Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và
chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.

Tôi cam ñoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ
rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn



Nguyễn Gia Huấn


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii
LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn
GVC.TS. Nguyễn Quang Học, ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian
thực hiện ñề tài.
Tôi xin ñược cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa
Tài nguyên và Môi trường, viện ñào tạo Sau ðại học - Trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin gửi lời cảm ơn ñến UBND huyện Hương Sơn, phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Hương Sơn; các phòng ban và Ủy ban nhân dân
các xã, thị trấn thuộc huyện Hương Sơn ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên
cứu, thực hiện ñề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia ñình
và cơ quan, ñồng nghiệp ñã khích lệ, tạo ñiều kiện cho tôi trong quá trình
thực hiện ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Gia Huấn





Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC


Lời cam ñoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các từ viết tắt v

Danh mục bảng vi

1 MỞ ðẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 2

1.2.1 Mục ñích 2

1.2.2 Yêu cầu của ñề tài 2

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3

2.1 Cơ sở lý luận của Quy hoạch sử dụng ñất 3

2.1.1.

Khái quát về quy hoạch sử dụng ñất 3

2.1.2.

ðặc ñiểm của quy hoạch sử dụng ñất 4

2.1.3 Các loại hình quy hoạch sử dụng ñất 6

2.1.4 Nhiệm vụ và nội dung của quy hoạch sử dụng ñất 7

2.2 Cơ sở ñánh giá về tính khả thi và hiệu quả của quy hoạch sử
dụng ñất 8

2.2.1 Các tiêu chí ñánh giá tính khả thi và hiệu quả của phương án quy
hoạch sử dụng ñất 8

2.3 Tình hình quy hoạch sử dụng ñất trên thế giới và Việt Nam 14

2.4 Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng ñất ở Việt Nam 20

2.5 Tình hình quy hoạch và quản lý sử dụng ñất trong tỉnh Hà Tĩnh 31

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 33

3.1 ðối tượng nghiên cứu 33

3.2 Nội dung nghiên cứu 33

3.3 Phương pháp nghiên cứu 34

3.3.1 Nhóm các phương pháp về ñiều tra khảo sát thực ñịa 34

3.3.2 Phương pháp nghiên cứu ñiểm 35

3.3.3 Phương pháp thống kê xử lý số liệu, so sánh và phân tích 35

3.3.4 Phương pháp tiếp cận 35

3.3.5 Phương pháp chuyên gia 36

3.3.6 Phương pháp minh họa trên bản ñồ 36

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37

4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hương Sơn tỉnh Hà
Tĩnh 37

4.2 Khái quát về quy hoạch sử dụng ñất huyện Hương Sơn 51

4.3 ðánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng ñất huyện
Hương Sơn 52

4.4 ðề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao khả năng thực hiện quy
hoạch sử dụng ñất 75

5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79

5.1 Kết luận 79

5.2 Kiến nghị 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

PHỤ LỤC 84



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
KT-XH Kinh tế - xã hội
NXB Nhà xuất bản
GTSX Giá trị sản xuất
PNN Phi nông nghiệp
QH Quy hoạch
TH Thực hiện
QHSDð Quy hoạch sử dụng ñất
QHSDðð Quy hoạch sử dụng ñất ñai
THCS Trung học cơ sở
THPT Trung học phổ thông
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
TTCN Tiểu thủ công nghiệp
UBND Uỷ ban nhân dân











Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang
4.1 Cơ cấu GTSX các ngành huyện Hương Sơn qua các năm 43
4.2 Tình hình chăn nuôi của huyện Hương Sơn 44
4.3 Hiện trạng diện tích, năng suất, sản lượng một số cây trồng chính
của huyện Hương Sơn 46
4.4 Chỉ tiêu sử dụng ñất theo quy hoạch ñược phê duyệt ñến năm
2010 huyện Hương Sơn 52
4.5 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng ñất ñến năm 2005 54
4.6 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng ñất nông nghiệp ñến năm
2005 huyện Hương Sơn 55
4.7 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng ñất phi nông
nghiệp ñến năm 2005 của huyện Hương Sơn 58
4.8 Kết quả thực hiện việc thu hồi ñất theo quy hoạch sử dụng ñất
ñến năm 2005 của huyện Hương Sơn 60
4.9 Kết quả thực hiện việc chuyển mục ñích sử dụng ñất theo quy
hoạch sử dụng ñất ñến năm 2005 của huyện Hương Sơn 61
4.10 Kết quả thực hiện việc ñưa ñất chưa sử dụng vào sử dụng theo
quy hoạch sử dụng ñất ñến năm 2005 của huyện Hương Sơn 62
4.11 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng ñất ñến năm 2010 63
4.12 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng ñất nông nghiệp ñến năm
2010 huyện Hương Sơn 65
4.13 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng ñất phi nông
nghiệp ñến năm 2010 của huyện Hương Sơn 67
4.14 Kết quả thực hiện việc thu hồi ñất theo phương án ñiều chỉnh quy
hoạch sử dụng ñất ñến năm 2010 của huyện Hương Sơn 69
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

4.15 Kết quả thực hiện việc chuyển mục ñích sử dụng ñất theo
phương án ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñến năm 2010 của
huyện Hương Sơn 71
4.16 Kết quả thực hiện việc ñưa ñất chưa sử dụng vào sử dụng theo
phương án ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñến năm 2010 của
huyện Hương Sơn 72







Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


1

1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðể quản lý và sử dụng hợp lý tài nguyên ñất ñai, công tác quy hoạch kế
hoạch sử dụng ñất là một trong những nội dung hết sức quan trọng. ðiều 18
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy ñịnh: “
Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo việc
sử dụng ñất ñúng mục ñích và có hiệu quả”.
Hương Sơn là huyện có vị trí ñịa lý quan trọng trong hệ thống lưu
thông của cả trong và ngoài tỉnh, nằm trong vùng Bắc Trung Bộ với khu
kinh tế cửa khẩu Cầu Treo, có ñường Quốc lộ 8A và ñường Hồ Chí Minh
chạy qua. Thực hiện Luật ðất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi bổ sung của

Luật ðất ñai năm 1998, Luật sửa ñổi bổ sung của Luật ðất ñai năm 2001
huyện Hương Sơn ñã lập quy hoạch sử dụng ñất thời kỳ 2001 – 2010 và ñã
ñược ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh Hà Tĩnh phê duyệt .
Việc lập và thực hiện quy hoạch sử dụng ñất tại Hương Sơn có ý nghĩa quan
trọng ñối với ñời sống nhân dân cũng như phát triển kinh tế chung của huyện.
Muốn ñạt ñược hiệu quả cao trong việc thực hiện quy hoạch cần có những giải pháp
cụ thể về: tài chính, khoa học - kỹ thuật, chính sách Với mục tiêu giúp ñịa phương
nhìn nhận, ñánh giá kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng ñất, phân tích
ñánh giá những kết quả ñã ñạt ñược và những tồn tại bất cập trong quá trình thực
hiện phương án quy hoạch sử dụng ñất, ñề xuất các giải pháp nhằm nâng cao tính
khả thi của phương án quy hoạch sử dụng ñất; khắc phục những nội dung sử dụng
ñất bất hợp lý, ñề xuất, kiến nghị ñiều chỉnh những nội dung của phương án quy
hoạch sử dụng ñất không theo kịp những biến ñộng trong quá trình phát triển kinh
tế - xã hội của ñịa phương. Vì vậy việc nghiên cứu ñề tài: "ðánh giá tình hình
thực hiện phương án quy hoạch sử dụng ñất huyện Hương Sơn - tỉnh Hà Tĩnh
thời kỳ 2001 - 2010" là rất cần thiết.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


2

1.2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài
1.2.1. Mục ñích
- ðánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng ñất ñến năm 2010
của huyện Hương Sơn tỉnh Hà Tĩnh; tìm ra những tích cực, những hạn chế bất
cập trong quá trình tổ chức thực hiện phương án quy hoạch;
- ðề ra các giải pháp ñể thực hiện phương án quy hoạch sử dụng ñất huyện
Hương Sơn tỉnh Hà Tĩnh, ñảm bảo hài hoà giữa các mục ñích ngắn hạn và dài
hạn, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế-xã hội của huyện.
1.2.2. Yêu cầu của ñề tài

- Tìm hiểu chỉ tiêu sử dụng ñất theo nhóm ñất ñã ñược thực hiện của
phương án quy hoạch sử dụng ñất và một số công trình dự án nằm trong
phương án quy hoạch sử dụng ñất.
- Tổng hợp, phân tích, ñánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng
ñất theo các số liệu ñã ñiều tra và từ ñó ñưa ra các giải pháp nhằm nâng cao
tính khả thi của quy hoạch sử dụng ñất của huyện.






Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


3

2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận của Quy hoạch sử dụng ñất
2.1.1. Khái quát về quy hoạch sử dụng ñất
“ðất ñai” là một phần lãnh thổ nhất ñịnh có vị trí, hình thể, diện tích
với những tính chất tự nhiên hoặc mới tạo thành (ñặc tính thổ nhưỡng, ñiều
kiện ñịa hình, ñịa chất, thuỷ văn, chế ñộ nước, thảm thực vật, các tính chất lý
hoá tính ), tạo ra những ñiều kiện nhất ñịnh cho việc sử dụng theo các mục
ñích khác nhau. Như vậy, ñể sử dụng ñất cần phải làm quy hoạch - ñây là quá
trình nghiên cứu, lao ñộng sáng tạo nhằm xác ñịnh ý nghĩa mục ñích của từng
phần lãnh thổ và ñề xuất một trật tự sử dụng ñất nhất ñịnh.
Về bản chất: ñất ñai là ñối tượng của các mối quan hệ sản xuất trong
lĩnh vực sử dụng ñất và việc tổ chức sử dụng ñất như “tư liệu sản xuất ñặc

biệt” gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội. Như vậy, quy hoạch sử dụng ñất
là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện ñồng thời 3 tính chất: kinh tế, kỹ
thuật và pháp chế. Trong ñó:
- Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng ñất ñai.
- Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như ñiều
tra, khảo sát, xây dựng bản ñồ, khoanh ñịnh, xử lý số liệu
- Tính pháp chế: Xác nhận tính pháp lý về mục ñích và quyền sử dụng
ñất theo quy hoạch nhằm ñảm bảo sử dụng và quản lý ñất ñai ñúng pháp luật.
Từ ñó, có thể ñưa ra ñịnh nghĩa: “Quy hoạch sử dụng ñất là hệ thống các
biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức, sử dụng và
quản lý ñất ñai ñầy ñủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc
phân bổ quỹ ñất ñai (khoanh ñịnh cho các mục ñích và các ngành) và tổ chức sử
dụng ñất như tư liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng ñất cụ thể), nhằm nâng cao
hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo ñiều kiện bảo vệ ñất ñai và môi trường” [22].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


4

- Tính ñầy ñủ: Mọi loại ñất ñều ñược ñưa vào sử dụng theo các mục
ñích nhất ñịnh.
- Tính hợp lý: ðặc ñiểm tính chất tự nhiên, vị trí, diện tích phù hợp với
yêu cầu và mục ñích sử dụng.
- Tính khoa học: Áp dụng thành tựu khoa học - kỹ thuật và các biện
pháp tiên tiến.
- Tính hiệu quả: ðáp ứng ñồng bộ lợi ích kinh tế - xã hội - môi trường.
Như vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng ñất là quá trình hình thành
các quyết ñịnh nhằm tạo ñiều kiện ñưa ñất ñai vào sử dụng bền vững ñể mang
lại lợi ích cao nhất, thực hiện ñồng thời hai chức năng: ðiều chỉnh các mối
quan hệ ñất ñai và tổ chức sử dụng ñất như tư liệu sản xuất ñặc biệt với mục

ñích nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ ñất và môi trường.
Quy hoạch sử dụng ñất ñược tiến hành nhằm ñịnh hướng cho các cấp,
các ngành trên ñịa bàn lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất chi tiết của
mình; Xác lập sự ổn ñịnh về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nước về
ñất ñai; Làm cơ sở ñể tiến hành giao cấp ñất và ñầu tư ñể phát triển sản xuất,
ñảm bảo an ninh lương thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hoá - xã hội.
2.1.2. ðặc ñiểm của quy hoạch sử dụng ñất
Các ñặc ñiểm của quy hoạch sử dụng ñất ñược thể hiện cụ thể như sau:
- Tính lịch sử - xã hội: Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát
triển của quy hoạch sử dụng ñất ñai. Mỗi hình thái KT - XH ñều có một phương
thức sản xuất của xã hội thể hiện theo 2 mặt: Lực lượng sản xuất và quan hệ sản
xuất. Trong quy hoạch sử dụng ñất ñai, luôn nẩy sinh quan hệ giữa người với ñất
ñai cũng như quan hệ giữa người với người về quyền sở hữu và sử dụng ñất ñai.
Quy hoạch sử dụng ñất ñai thể hiện ñồng thời vừa là yếu tố thúc ñẩy phát triển
lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc ñẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó
luôn là một bộ phận của phương thức sản xuất của xã hội.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


5

- Tính tổng hợp: Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng ñất biểu hiện
chủ yếu ở hai mặt: ðối tượng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo,
bảo vệ toàn bộ tài nguyên ñất ñai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc
dân; Quy hoạch sử dụng ñất ñề cập ñến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và
xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và ñất ñai, sản xuất
nông, công nghiệp, môi trường sinh thái
- Tính dài hạn: Căn cứ vào các dự báo xu thế biến ñộng dài hạn của
những yếu tố kinh tế xã hội quan trọng . Từ ñó xác ñịnh quy hoạch trung và
dài hạn về sử dụng ñất ñai, ñề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp

có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng
ñất 5 năm.
Quy hoạch dài hạn nhằm ñáp ứng nhu cầu ñất ñể phát triển lâu dài kinh
tế - xã hội. Cơ cấu và phương thức sử dụng ñất ñược ñiều chỉnh từng bước
trong thời gian dài cho ñến khi ñạt ñược mục tiêu dự kiến. Thời hạn của quy
hoạch sử dụng ñất thường từ trên 10 năm ñến 20 năm hoặc lâu hơn.
-Tính chiến lược và chỉ ñạo vĩ mô: Với ñặc tính trung và dài hạn,
QHSDðð chỉ dự kiến trước các xu thế thay ñổi phương hướng, mục tiêu, cơ
cấu và phân bố sử dụng ñất (mang tính ñại thể, không dự kiến ñược các hình
thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay ñổi). Vì vậy, QHSDðð mang
tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ ñạo vĩ mô, tính
phương hướng và khái lược về sử dụng ñất.
- Tính chính sách: Quy hoạch sử dụng ñất thể hiện rất mạnh ñặc tính
chính trị và chính sách xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các
chính sách và quy ñịnh có liên quan ñến ñất ñai của ðảng và Nhà nước, ñảm
bảo thể hiện cụ thể trên mặt bằng ñất ñai các mục tiêu phát triển nền kinh tế
quốc dân, phát triển ổn ñịnh kế hoạch kinh tế - xã hội; Tuân thủ các quy ñịnh,
các chỉ tiêu khống chế về dân số, ñất ñai và môi trường sinh thái.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


6

- Tính khả biến: Dưới sự tác ñộng của nhiều nhân tố khó dự ñoán trước,
theo nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng ñất chỉ là một trong
những giải pháp biến ñổi hiện trạng sử dụng ñất sang trạng thái mới thích hợp
hơn cho việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất ñịnh. Khi xã hội phát
triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế
thay ñổi, các dự kiến của quy hoạch sử dụng ñất không còn phù hợp. Việc
chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch và ñiều chỉnh biện pháp thực hiện là

cần thiết. ðiều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng
ñất luôn là quy hoạch ñộng, một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc “quy
hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp tục thực hiện ” với chất
lượng, mức ñộ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng cao.
2.1.3. Các loại hình quy hoạch sử dụng ñất
ðối với Việt Nam, Luật ðất ñai năm 2003 (ðiều 25) quy ñịnh: quy
hoạch sử dụng ñất ñược tiến hành theo lãnh thổ hành chính [14].
- Quy hoạch sử dụng ñất cả nước (gồm cả quy hoạch sử dụng ñất các
vùng kinh tế tự nhiên);
- Quy hoạch sử dụng ñất cấp tỉnh;
- Quy hoạch sử dụng ñất cấp huyện;
- Quy hoạch sử dụng ñất cấp xã (không thuộc khu vực quy hoạch phát
triển ñô thị).
Mục ñích chung của quy hoạch sử dụng ñất theo lãnh thổ hành chính
bao gồm: ðáp ứng nhu cầu ñất ñai cho hiện tại và tương lai ñể phát triển các
ngành kinh tế quốc dân. Làm căn cứ, cơ sở ñể các ñơn vị hành chính cấp dưới
triển khai quy hoạch sử dụng ñất của ñịa phương mình, ñể lập kế hoạch sử
dụng ñất 5 năm làm căn cứ ñể giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất phục vụ cho
công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


7

2.1.4. Nhiệm vụ và nội dung của quy hoạch sử dụng ñất
ðối với mỗi quốc gia, cũng như từng vùng trong một nước (khác nhau
về không gian), nhiệm vụ và nội dung quy hoạch sử dụng ñất ở các giai ñoạn
lịch sử khác nhau (về thời gian) là rất khác nhau.
Trong giai ñoạn hiện nay, nội dung của quy hoạch sử dụng ñất bao gồm:
- ðiều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp ñiều kiện tự nhiên, kinh tế,

xã hội và hiện trạng sử dụng ñất; ñánh giá tiềm năng ñất ñai .
- ðề xuất phương hướng, mục tiêu, trọng ñiểm và các nhiệm vụ cơ bản
về sử dụng ñất trong kỳ quy hoạch .
- Xác ñịnh diện tích các loại ñất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế -
xã hội, quốc phòng, an ninh .
- Xác ñịnh diện tích ñất phải thu hồi ñể thực hiện các công trình, dự án;
- Xác ñịnh các biện pháp khai thác, sử dụng, bảo vệ, cải tạo ñất và bảo
vệ môi trường;
- Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng ñất.
Nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng ñất là: Phân phối hợp lý
ñất ñai cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; Hình thành hệ thống cơ cấu sử
dụng ñất phù hợp với cơ cấu kinh tế; Khai thác tiềm năng ñất ñai và sử dụng
ñất ñúng mục ñích; Hình thành, phân bố hợp lý các tổ hợp không gian sử
dụng ñất nhằm ñạt hiệu quả tổng hoà giữa 3 lợi ích kinh tế, xã hội và môi
trường cao nhất.
Hệ thống quản lý hành chính của nước ta ñược phân chia thành 4 cấp:
toàn quốc (bao gồm cả cấp vùng), cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Quy hoạch
của cấp trên là cơ sở và chỗ dựa cho quy hoạch sử dụng ñất của cấp dưới; quy
hoạch của cấp dưới là phần tiếp theo, cụ thể hóa quy hoạch của cấp trên và là
căn cứ ñể ñiều chỉnh các quy hoạch vĩ mô.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


8

2.2. Cơ sở ñánh giá về tính khả thi và hiệu quả của quy hoạch sử dụng ñất
2.2.1. Các tiêu chí ñánh giá tính khả thi và hiệu quả của phương án quy
hoạch sử dụng ñất
Trước hết, cần giới hạn các “tiêu chí” (hay tiêu chuẩn) ñánh giá trong
phạm vi nghiên cứu . Theo từ ñiển tiếng Việt: “Tiêu chí là tính chất, dấu hiệu

làm căn cứ ñể nhận biết, xếp loại sự vật, một khái niệm ”.
Như vậy tiêu chí ñánh giá tính khả thi và hiệu quả của phương án quy
hoạch sử dụng ñất có thể nhìn nhận như sau:
- ðể nhận biết, cần có một hệ thống các chỉ tiêu: có thể là chỉ tiêu tổng
hợp hay theo từng yếu tố, chỉ tiêu ñịnh tính hoặc ñịnh lượng;
- Còn ñể xếp loại (phân mức ñánh giá) cần có chuẩn ñể so sánh: có thể
là một chuẩn mực hay ngưỡng ñể ñánh giá dựa trên các ñịnh mức, chỉ số cho
phép, ñơn giá hoặc quy ước nào ñó ñược chấp nhận
2.2.2. Bản chất và phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng ñất
Về mặt bản chất, tính khả thi biểu thị khả năng thực hiện của phương
án quy hoạch sử dụng ñất khi hội tụ ñủ một số ñiều kiện hoặc yếu tố nhất ñịnh
cả về phương diện tính toán, cũng như trong thực tiễn.
Như vậy, ñể nhìn nhận một cách ñầy ñủ về góc ñộ lý luận, tính khả thi
của phương án quy hoạch sử dụng ñất sẽ bao hàm “Tính khả thi lý thuyết”-
ñược xác ñịnh và tính toán thông qua các tiêu chí với những chỉ tiêu thích hợp
ngay trong quá trình xây dựng và thẩm ñịnh phương án quy hoạch sử dụng
ñất; “Tính khả thi thực tế” chỉ có thể xác ñịnh dựa trên việc ñiều tra, ñánh giá
kết quả thực tế ñã ñạt ñược khi triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử
dụng ñất trong thực tiễn.
Khi triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng ñất trong ñiều
kiện bình thường, sự khác biệt giữa “Tính khả thi lý thuyết’ và “Tính khả thi
thực tế” thường không ñáng kể.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


9

Tính khả thi của phương án quy hoạch có thể ñược ñánh giá và luận
chứng thông qua 5 nhóm tiêu chí sau [8]:
1- Khả thi về mặt pháp lý, có thể bao gồm các tiêu chí ñánh giá về:

Căn cứ và cơ sở pháp lý ñể lập quy hoạch sử dụng ñất gồm các chỉ tiêu:
- Các quy ñịnh trong văn bản quy phạm pháp luật;
- Các quyết ñịnh, văn bản liên quan ñến triển khai thực hiện dự án
Việc thực hiện các quy ñịnh thẩm ñịnh, phê duyệt phương án quy
hoạch sử dụng ñất:
- Thành phần hồ sơ và sản phẩm;
- Trình tự pháp lý
2 - Khả thi về phương diện khoa học - công nghệ, bao gồm:
Cơ sở tính toán và xác ñịnh các chỉ tiêu sử dụng ñất:
- Tính khách quan của các yếu tố tác ñộng ñến việc sử dụng ñất: ñiều
kiện tự nhiên, ñịnh hướng phát triển kinh tế - xã hội;
- Sử dụng các ñịnh mức, tiêu chuẩn;
- Xây dựng các dự báo theo quy luật phát triển khách quan; căn cứ theo
mô hình mẫu
Phương pháp công nghệ ñược áp dụng ñể xử lý tài liệu, số liệu và xây
dựng tài liệu bản ñồ
3 - Khả thi về yêu cầu chuyên môn - kỹ thuật, gồm các tiêu chí ñánh
giá về:
- Mức ñộ ñầy ñủ các nội dung chuyên môn theo các bước thực hiện quy
hoạch và các nội dung cụ thể của phương án quy hoạch sử dụng ñất
- Nguồn tư liệu và ñộ tin cậy của các thông tin phụ thuộc vào cách thức
thu thập, ñiều tra, xử lý và ñánh giá;
- Tính phù hợp, liên kết (từ trên xuống dưới) của các chỉ tiêu sử dụng
ñất theo quy ñịnh trong hệ thống quy hoạch sử dụng ñất các cấp.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


10
4 - Khả thi về các biện pháp cần thiết ñể phương án quy hoạch thực
hiện ñược. Theo kinh nghiệm, tiêu chí này có thể ñược ñánh giá căn cứ theo

ñặc ñiểm hoặc tính chất ñầu tư của nhóm các biện pháp sau ñây:
Nhóm 1: Là các biện pháp về tổ chức lãnh thổ . Cụ thể bao gồm: các biện
pháp cần thiết khi thực hiện việc chu chuyển ñất ñai và chuyển ñổi mục ñích sử
dụng , xác ñịnh ranh giới và cơ cấu diện tích ñất của các chủ sử dụng, cơ cấu
diện tích cây trồng; xác lập các chế ñộ sử dụng ñất ñặc biệt (sử dụng ñất tiết
kiệm diện tích bề mặt, khai thác triệt ñể không gian và chiều sâu) ;
Nhóm 2: Bao gồm các biện pháp về xây dựng các hạng mục và thiết bị
công trình trên lãnh thổ , cần lượng vốn ñầu tư cơ bản khá lớn (gồm cả chi phí
ñiều tra khảo sát, thiết kế cũng như vốn ñầu tư ñể thực hiện công trình) và
thực hiện theo dự án ñầu tư hoặc thiết kế kỹ thuật chi tiết, như các công trình
cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; hệ thống ruộng bậc thang trên ñất
dốc và các thiết bị công trình bảo vệ ñất ; hệ thống công trình thuỷ lợi, ao hồ
chứa nước .
Nhóm 3: Bao gồm các biện pháp bảo vệ ñất và môi trường sinh thái ñể
phát triển bền vững (trồng rừng và khoanh nuôi tái sinh rừng ñể phủ xanh ñất
trống, ñồi núi trọc, tăng ñộ che phủ của rừng, chắn sóng, chắn cát; bảo vệ
nghiêm ngặt diện tích rừng phòng hộ ñầu nguồn, rừng ñặc dụng).
Nhóm 4: Bao gồm các biện pháp không ñòi hỏi vốn ñầu tư cơ bản,
nhưng ñược thực hiện bằng dự toán chi phí sản xuất bổ sung hàng năm của
doanh nghiệp hoặc người sử dụng ñất như nâng cao ñộ phì và tính chất sản
xuất của ñất, áp dụng các quy trình công nghệ gieo trồng tiên tiến, thực hiện
các biện pháp kỹ thuật canh tác chống xói mòn, sử dụng các chế phẩm hoá
học, bón phân, bón vôi
5 - Khả thi về các giải pháp tổ chức thực hiện và quản lý quy hoạch,
ñược ñánh giá theo nhóm các giải pháp gồm:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


11
Các giải pháp về nguồn lực và kinh tế:

- Huy ñộng các nguồn lực về vốn và lao ñộng ñể ñẩy nhanh tiến ñộ
thực hiện các công trình, dự án;
- Giải quyết tốt việc bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu
hồi ñất ñể thực hiện các công trình, dự án
Các giải pháp về quản lý và hành chính:
- Xác ñịnh rõ trách nhiệm của các ngành, các cấp trong việc thực hiện
và quản lý quy hoạch;
- Tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch sử
dụng ñất ñã ñược quyết ñịnh, xét duyệt;
- Kiểm soát chặt chẽ tình trạng tự phát chuyển ñổi ñất trồng lúa sang
ñất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thuỷ sản hoặc chuyển sang sử dụng vào các
mục ñích khác không theo quy hoạch;
- Thực hiện tốt việc ñào tạo nghề, chuyển ñổi cơ cấu ngành nghề ñối
với lao ñộng có ñất bị thu hồi
Các giải pháp về cơ chế chính sách
- Tạo ñiều kiện ñể nông dân dễ dàng chuyển ñổi cơ cấu cây trồng, vật
nuôi trên ñất nông nghiệp nhằm tăng hiệu quả sử dụng ñất, phù hợp với nhu
cầu thị trường;
- Bảo ñảm cho ñồng bào dân tộc miền núi có ñất canh tác và ñất ở;
- Tổ chức tốt việc ñịnh canh, ñịnh cư;
- Ổn ñịnh ñời sống cho người dân ñược giao rừng, khoán rừng; khuyến
khích ứng dụng tiến bộ khoa học, công nghệ có liên quan ñến sử dụng ñất
nhằm tăng hiệu quả sử dụng ñất.
2.2.3. Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng ñất
Hiệu quả là tổng hoà các lợi ích về kinh tế, xã hội và môi trường mà
quy hoạch sử dụng ñất sẽ ñem lại khi có thể triển khai thực hiện phương án
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


12

trong thực tiễn (với phương án ñã ñược ñảm bảo bởi các yếu tố khả thi).
Quy hoạch sử dụng ñất là một bộ phận hợp thành trong hệ thống kinh
tế của xã hội. Quá trình lập phương án quy hoạch sử dụng ñất khá phức tạp,
liên quan ñến nhiều vấn ñề và chịu tác ñộng của nhiều yếu tố khác nhau như
các mối quan hệ sản xuất; hình thức sở hữu ñất ñai và các tư liệu sản xuất
khác. Với cách tiếp cận như trên, cần phải lưu ý một số vấn ñề khi xem xét
hiệu quả quy hoạch sử dụng ñất như sau [8]:
- Hiệu quả của quy hoạch sử dụng ñất phải ñược ñánh giá trên cơ sở hệ
thống các mối quan hệ về kinh tế cùng với việc sử dụng các chỉ tiêu ñánh giá
phù hợp;
- Khi xác ñịnh hiệu quả của quy hoạch sử dụng ñất cần xem ñồng thời
giữa lợi ích của những người sử dụng ñất với lợi ích của toàn xã hội;
- ðất ñai là yếu tố của môi trường tự nhiên, vì vậy cần phải chú ý ñến
các yêu cầu bảo vệ và nâng cao ñộ phì nhiêu của ñất, cũng như giữ gìn các
ñặc ñiểm sinh thái của ñất ñai;
- Khi tính toán các chỉ tiêu hiệu quả cần tách bạch rõ phần hiệu quả ñem
lại của quy hoạch sử dụng ñất thông qua các chỉ tiêu ñồng nhất về chất lượng và
có thể so sánh ñược về mặt số lượng (cần xác ñịnh hiệu quả theo từng nội dung
của phương án quy hoạch sử dụng ñất và từng ñối tượng sử dụng ñất);
- Phương án quy hoạch sử dụng ñất là cơ sở ñể thực hiện các biện pháp
(sẽ ñược cụ thể hoá trong các ñề án quy hoạch chi tiết) như chuyển ñổi cơ cấu
sử dụng ñất, cải tạo và bảo vệ ñất, xây dựng các công trình thuỷ lợi, giao
thông, các dự án xây dựng công trình phục vụ sản xuất, kinh doanh Vì vậy,
cần tính ñến hiệu quả của tất cả các biện pháp có liên quan ñược thực hiện
cho ñến khi ñịnh hình phương án quy hoạch sử dụng ñất .
Do ñặc ñiểm tổng hợp, nên việc ñánh giá và luận chứng phương án quy
hoạch sử dụng ñất khá phức tạp. Thông thường, khi ñánh giá về góc ñộ kinh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13
tế luôn chứa ñựng cả vấn ñề môi trường cũng như yếu tố xã hội của phương
án. Ngoài ra, khi xây dựng phương án quy hoạch sử dụng ñất sẽ giải quyết
ñồng thời nhiều vấn ñề riêng nhìn từ góc ñộ kỹ thuật, cũng như về mặt quy
trình sản xuất (yếu tố công nghệ). Như vậy, nội dung luận chứng tổng hợp và
ñánh giá phương án quy hoạch sử dụng ñất sẽ bao gồm các hợp phần sau:
- Luận chứng và ñánh giá về kỹ thuật;
- Luận chứng và ñánh giá về quy trình công nghệ;
- Luận chứng và ñánh giá về kinh tế;
- Luận chứng và ñánh giá tổng hợp (chứa ñựng ñồng thời các yếu tố
kinh tế - xã hội - môi trường).
Luận chứng về kỹ thuật ñược thực hiện ñể ñánh giá việc bố trí ñất ñai
về mặt không gian của phương án quy hoạch sử dụng ñất và về ñặc ñiểm tính
chất của ñất .
Luận chứng về quy trình công nghệ nhằm ñánh giá khả năng ñáp ứng
các yêu cầu tái sản xuất mở rộng của việc tổ chức lãnh thổ ñề ra trong phương
án quy hoạch. Các chỉ tiêu luận chứng và ñánh giá thường biểu thị dưới dạng
cân ñối các nguồn lực, các loại sản phẩm Ngoài ra, còn ñề cập ñến các vấn
ñề khác như phân bố sản xuất, cơ cấu tổ chức sản xuất, áp dụng các khu luân
canh, chuyên canh .
Mục tiêu của luận chứng về kinh tế và luận chứng tổng hợp (kinh tế -
xã hội - môi trường) nhằm xác ñịnh phương án, tính toán hiệu quả của các
biện pháp ñề ra trong quy hoạch, xác ñịnh các chỉ tiêu tổng hợp ,ñặc trưng
cho hiệu quả của phương án quy hoạch sử dụng ñất, so sánh những kết quả
nhận ñược với các chi phí bổ sung.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


14
2.3. Tình hình quy hoạch sử dụng ñất trên thế giới và Việt Nam

2.3.1. Quy hoạch sử dụng ñất một số nước trên thế giới
- Quy hoạch sử dụng ñất ñai (ở Cộng hòa Liên bang Nga) ñược chú
trọng trong tổ chức lãnh thổ, các biện pháp bảo vệ và sử dụng ñất với các
nông trang và các ñơn vị sử dụng ñất nông nghiệp. Quy hoạch sử dụng ñất
của Nga ñược chia thành hai cấp: quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết.
Quy hoạch chi tiết với mục tiêu cơ bản là tổ chức sản xuất lãnh thổ
trong các xí nghiệp hàng ñầu về sản xuất nông nghiệp như các nông trang,
nông trường. Nhiệm vụ cơ bản của quy hoạch chi tiết là tạo ra những hình
thức tổ chức lãnh thổ sao cho ñảm bảo một cách ñầy ñủ, hợp lý, hiệu quả việc
sử dụng từng khoanh ñất cũng như tạo ra những ñiều kiện cần thiết ñể làm
tăng tính khoa học của việc tổ chức lao ñộng, việc sử dụng những trang thiết
bị sản xuất với mục ñích là tiết kiệm thời gian và tài nguyên.
- Tại Cộng hoà Liên bang ðức, vị trí của quy hoạch sử dụng ñất ñược
xác ñịnh trong hệ thống quy hoạch phát triển không gian (theo 4 cấp): Liên
bang, vùng, tiểu vùng và ñô thị. Trong ñó, quy hoạch sử dụng ñất ñược gắn
liền với quy hoạch phát triển không gian ở cấp ñô thị.
Trong quy hoạch sử dụng ñất ở Cộng hoà Liên bang ðức, cơ cấu sử
dụng ñất: ðất nông nghiệp và lâm nghiệp vẫn là chủ yếu, chiếm khoảng 85%
tổng diện tích; diện tích mặt nước, ñất hoang là 3%; ñất làm nhà ở, ñịa ñiểm
làm việc, giao thông và cơ sở hạ tầng cung cấp dịch vụ cho dân chúng và nền
kinh tế - gọi chung là ñất ở và ñất giao thông chiếm khoảng 12% tổng diện
tích toàn Liên bang. Tuy nhiên, cũng giống như bất kỳ quốc gia công nghiệp
nào có mật ñộ dân số cao, diện tích ñất ở và giao thông ở ðức ñang ngày càng
gia tăng. Diện tích ñất giao thông tăng ñặc biệt cao từ trước tới giữa thập kỷ
80, trong khi ñó, diện tích nhà chủ yếu tăng trong hai thập kỷ vừa qua, ñặc
biệt là ñất dành làm ñịa ñiểm làm việc như thương mại, dịch vụ, quản lý hành
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


15

chính phát triển một cách không cân ñối. Quá trình ngoại ô hoá liên tục và tốn
kém về ñất ñai cũng góp phần quan trọng vào thực tế này.
- Tại nước Anh sau chiến tranh, năm 1947 chính phủ ñã sửa ñổi và
công bố Luật kế hoạch ñô thị và nông thôn, trong ñó ñiều thay ñổi quan
trọng nhất là xác lập chế ñộ quốc hữu về quyền phát triển và xây dựng chế
ñộ cho phép khai thác. Quy ñịnh mọi loại ñất ñều phải ñưa vào chế ñộ quản
lý, mọi người nếu muốn khai thác ñất ñai, trước hết phải ñược cơ quan quy
hoạch ñịa phương cho phép khai thác, cơ quan quy hoạch ñịa phương căn cứ
vào quy ñịnh của quy hoạch phát triển ñể xem liệu có cho phép hay không.
Chế ñộ cho phép khai thác trở thành biện pháp chủ yếu của chế ñộ quản lý
quy hoạch ñất ñai.
- Trung Quốc là nước nằm trong vùng ðông Á có diện tích tự nhiên là
9.597 nghìn km
2
, dân số gần 1,4 tỷ người. Trung Quốc coi trọng việc phát
triển kinh tế - xã hội bền vững, công tác bảo vệ môi trường luôn ñược quan
tâm lồng ghép và thực hiện ñồng thời với phát triển kinh tế - xã hội. Trong kế
hoạch hàng năm, kế hoạch dài hạn của Nhà nước, của các ñịa phương ñều
ñược dành một phần hoặc một chương mục riêng về phương hướng, nhiệm vụ
và biện pháp ñể phát triển bền vững, bảo vệ môi trường sử dụng tiết kiệm và
hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên ñặc biệt là tài nguyên ñất. ðến nay
Trung Quốc ñã tiến hành lập quy hoạch sử dụng ñất từ tổng thể ñến chi tiết
cho các vùng và ñịa phương theo hướng phân vùng chức năng (khoanh ñịnh
sử dụng ñất cho các mục ñích) gắn với nhiệm vụ bảo vệ môi trường.
ðể quy hoạch tổng thể phù hợp với phân vùng chức năng, các quy ñịnh
liên quan của pháp luật Trung Quốc ñã yêu cầu mọi hoạt ñộng phát triển các
nguồn tài nguyên phải nhất quán với phân vùng chức năng.
Một trong những ảnh hưởng tích cực của quy hoạch tổng thể và sơ ñồ
phân vùng chức năng là việc giảm thiểu xung ñột ña mục ñích nhờ xác ñịnh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16
ñược các sử dụng tương thích cho phép ưu tiên ở các khu vực cụ thể.
- Quy hoạch sử dụng ñất ở Nhật Bản ñược phát triển từ rất lâu, ñặc biệt
ñược ñẩy mạnh vào ñầu thập kỷ 70 của thế kỷ 20. QHSDð ở Nhật Bản không
những chú ý ñến hiệu quả kinh tế, xã hội, mà còn rất chú trọng ñến bảo vệ
môi trường, tránh các rủi ro của tự nhiên như ñộng ñất, núi lửa…QHSDð ở
Nhật bản chia ra: QHSDð tổng thể và QHSDð chi tiết.
QHSDð tổng thể ñược xây dựng cho một vùng lãnh thổ rộng lớn tương
ñương với cấp tỉnh, cấp vùng trở lên. Mục tiêu của QHSDð tổng thể ñược xây
dựng cho một chiến lược sử dụng ñất dài hạn khoảng từ 15 - 30 năm nhằm ñáp
ứng các nhu cầu sử dụng ñất cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội. Quy hoạch
này là ñịnh hướng cho quy hoạch sử dụng ñất chi tiết. Nội dung của quy hoạch
này không quá ñi vào chi tiết từng loại ñất mà chỉ khoanh ñịnh cho các loại ñất
lớn như: ðất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất khu dân cư, ñất cơ sở hạ tầng, ñất khác.
QHSDð chi tiết ñược xây dựng cho vùng lãnh thổ nhỏ hơn tương
ñương với cấp xã. Thời kỳ lập quy hoạch chi tiết là 5-10 năm về nội dung
quy hoạch chi tiết rất cụ thể, không những rõ ràng cho từng loại ñất, các
thửa ñất và các chủ sử dụng ñất, mà còn có những quy ñịnh chi tiết cho các
loại ñất như: về hình dáng, quy mô diện tích, chiều cao xây dựng…. ðối với
quy hoạch sử dụng ñất chi tiết ở Nhật Bản hết sức coi trọng ñến việc tham
gia ý kiến của các chủ sử dụng ñất, cũng như tổ chức thực hiện phương án
khi ñã ñược phê duyệt. Do vậy tính khả thi của phương án cao và người dân
cũng chấp hành quy hoạch sử dụng ñất rất tốt.
Ở Hàn Quốc, năm 1972 “Luật Sử dụng và Quản lý ñất ñai quốc gia”
chia toàn bộ ñất ñai cả nước thành 10 loại phân khu sử dụng. ðồng thời chỉ
ñịnh các khu hạn chế phát triển, gọi là ñai xanh, trong khu hạn chế này ngoài
những vật kiến trúc cần phải duy trì ra, cấm tất cả mọi khai thác. Ý ñồ dùng
sự ngăn cách của các ñai xanh ñể khống chế sự phát triển nhảy cóc, bảo vệ ñất