Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất huyện hưng nguyên, tỉnh nghệ an giai đoạn 2005 2011

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI











CHU HỮU TRÍ





ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
HUYỆN HƯNG NGUYÊN, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ðOẠN 2005 - 2011


LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP




Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Mã số : 60850103


Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THỜI




HÀ NỘI – 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này
ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ
rõ nguồn gốc./.








Tác giả Luận văn

Chu hữu Trí


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii
LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và
môi trường, Viện Sau ñại học - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo
mọi ñiều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá
trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Khắc
Thời, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng
dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Hưng Nguyên, Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện, Văn phòng ñăng ký Quyền sử dụng ñất huyện,
Phòng Thống kê huyện, Chi Cục thuế huyện Hưng Nguyên, Ban quản lý các
dự án huyện, ủy ban nhân dân và cán bộ ñịa chính của 22 xã, Thị trấn và các
ñồng nghiệp ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và cung cấp ñầy ñủ các thông tin,
số liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này.


Tác giả Luận văn

Chu Hữu Trí
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ viết tắt vi
Danh mục các bảng vii
Danh mục các biểu ñồ viii
1 MỞ ðẦU

1

1.1 ðặt vấn ñề

1

1.2 Mục ñích và yêu cầu

2

1.2.1 Mục ñích

2

1.2.2 Yêu cầu

3

2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

4

2.1 Một số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất

4

2.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới

11

2.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất ở Việt Nam

22

3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34
3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 34
3.2 Nội dung nghiên cứu 34
3.3 Phương pháp nghiên cứu 34
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37
4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hưng Nguyên 37

4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 37
4.1.2 Thực trạng ñiều kiện kinh tế - xã hội của huyện Hưng Nguyên 40
4.2 Tình hình quản lý và sử dụng ñất huyện Hưng Nguyên 42
4.2.1 Hiện trạng sử dụng ñất 42
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

4.2.2 Tình hình quản lý ñất ñai của huyện Hưng Nguyên: 42
4.3. Hiện trạng sử dụng ñất của các xã nghiên cứu 44
4.4 ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất 45
4.4.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất 45
4.4.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 49
4.4.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất 60
4.4.4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất 64
4.4.5 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 66
4.4.6 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng ñất 69
4.4.7 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDð 73
4.4.8 Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất 77
4.4.9 Tình hình thực hiện quyền ñược bồi thường khi nhà nước thu
hồi ñất 78
4.5 ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng ñất 83
4.5.1 Giải pháp về ñầu tư cho con người và cơ sở vật chất 83
4.5.2 Giải pháp về chính sách 85
5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 87
5.1 Kết luận 87
5.2 Kiến nghị 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO 89

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Qð Quyết ñịnh
QSDð Quyền sử dụng ñất
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
UBND Uỷ ban nhân dân


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

DANH MỤC CÁC BẢNG

STT Tên bảng Trang

4.1 Tỷ trọng các ngành kinh tế của huyện giai ñoạn 1995 – 2011 40
4.2 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 các xã, thị trấn ñiều tra 44
4.3 Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi QSDð theo xã, thị trấn 48
4.4 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ñất ở theo các
xã, thị trấn 50
4.5 Tình hình chuyển nhượng QSDð ñất nông nghiệp theo các xã,
thị trấn 58
4.6 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð theo các xã, thị trấn 61

4.7 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð theo xã, thị trấn 66
4.8 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDð theo xã, thị trấn 70
4.9 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDð theo xã, thị trấn 75













Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC CÁC HÌNH

STT Tên hình Trang


Hình 4.1 Cơ cấu chuyển dịch kinh tế huyện giai ñoạn 2005 - 2011 40

Hình 4.2 Sơ ñồ vị trí huyện Hưng Nguyên 41

DANH MỤC CÁC BIỂU ðỒ

STT Tên biểu ñồ Trang


Biểu ñồ 4.1 Tình hình chuyển ñổi QSD ðất của 3 xã thị trấn thuộc 3 khu
vực 47
Biểu ñồ 4.2 tình hình chuyển nhượng ñất ở, 3 xã, thị trấn thuộc 3 khu vực 51

Biểu ñồ 4.3 tình hình chuyển nhượng ñất Nông nghiệp 3 xã, thị trấn
thuộc 3 khu vực 59

Biểu ñồ 4.4 tình hình cho thuê QSD ñất 3 xã, thị trấn thuộc 3 khu vực 62

Biểu ñồ 4.5 tình hình thực hiện thừa kề QSDð 3 xã, thị trấn thuộc 3
khu vực…………………………………………………………… 67
Biểu ñồ 4.6 tình hình thực hiện tặng cho QSDð 3 xã, thị trấn thuộc 3
khu vực 71

Biểu ñồ 4.7 tình hình thực hiện thế chấp, bảo lãnh giá trị QSDð 3 xã, thị
trấn thuộc 3 khu vực 74


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. MỞ ðẦU

1.1 ðặt vấn ñề

ðất ñai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực
ñể xây dựng và phát triển ñất nước, nên mỗi nước ñều có một hệ thống quản
lý và sử dụng ñất ñai có hiệu quả. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980,
ñất ñai nước ta có nhiều hình thức sở hữu, ñó là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập
thể và sở hữu tư nhân. Sau khi Hiến pháp 1980 ra ñời, ở nước ta chỉ tồn tại
một hình thức sở hữu ñất ñai duy nhất là sở hữu toàn dân và ðiều 18, Hiến
pháp 1992 ñã quy ñịnh người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược thực hiện
chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật. Theo ñó, Luật ðất ñai
1987, Luật ðất ñai 1993, Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai 1993 năm
1998, năm 2001 và ñặc biệt là Luật ðất ñai năm 2003 ñã từng bước cụ thể hoá
quy ñịnh của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người
sử dụng ñất. Việc "thị trường hoá", "tiền tệ hoá" quyền sử dụng ñất ngày càng
rõ nét và quyền của người sử dụng ñất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ
ñã ñóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này ñã hình thành thị
trường ñất ñai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng
bước ñồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân.
ðặc thù là huyện ñồng bằng do ñó khá thuận lợi cho việc lưu thông
hàng hóa phục vụ ñời sống dân sinh. Có các tuyến ñường chính: Quốc lộ 46
dài 5km, ñường tránh Vinh dài 18km, ñường tỉnh lộ 558 dài 25km, ñường
huyện lộ dài 123km gồm: ñường Nguyễn Văn Trỗi, Lê Xuân ðào, ðường 8B,
ñường Mỹ - Chính - Tây vv
Có cơ sở hạ tầng khá ñồng bộ nên thuận lợi trong thu hút các nguồn lực
cho sự phát triển kinh tế xã hội nhằm khai thác có hiệu quả tiềm năng về ñất
ñai, tài nguyên và trí lực trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội theo hướng
công nghiệp hoá và hiện ñại hoá, hoà nhập với xu thế chung của tỉnh và khu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

vực. Chính vì thế, trong những năm qua, tốc ñộ ñô thị hoá ở huyện Hưng

Nguyên diễn ra khá mạnh mẽ, nhiều tuyến ñường ñược nâng cấp mở rộng và
làm mới, các khu công nghiệp, khu ñô thị mới ñược hình thành, bệnh viện và
trường học ñược xây dựng và mở rộng , thị trường bất ñộng sản hoạt ñộng
sôi nổi. Tuy nhiên, tốc ñộ ñô thị hoá nhanh chóng ñã kéo theo rất nhiều bất
cập trong quản lý Nhà nước về ñất ñai, nhất là việc thực hiện các quyền sử
dụng ñất. Nhu cầu về quyền sử dụng ñất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội tại ñịa phương nên các hoạt ñộng thực hiện các quyền sử dụng ñất có xu
hướng ngày càng gia tăng. Việc ñăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo quy
ñịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất ngày càng
tăng, mặc dù vẫn còn có một số quyền chưa thực hiện hoặc ñược thực hiện
nhưng chưa ñúng theo quy ñịnh; những quy ñịnh pháp luật của cơ quan quản
lý Nhà nước còn nhiều bất cập ñã góp phần ảnh hưởng không nhỏ ñến việc
thực hiện các quyền của người sử dụng ñất. Tình trạng này diễn ra như thế
nào? Nghiên cứu về vấn ñề này giúp chúng ta có cái nhìn chi tiết về việc thực
hiện các quyền sử dụng ñất tại ñịa phương, từ ñó tìm ra ñược nguyên nhân và
ñề xuất những giải pháp thích hợp ñể ñảm bảo ñược lợi ích tối ña của người
dân khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất theo ñúng quy ñịnh của
pháp luật, phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước.
Vì vậy, việc thực hiện ñề tài: "ðánh giá thực trạng và ñề xuất giải
pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng ñất huyện Hưng
Nguyên, tỉnh Nghệ An giai ñoạn 2005 - 2011" là cần thiết trong thời ñiểm
hiện nay.
1.2 Mục ñích và yêu cầu
1.2.1 Mục ñích
ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất tại huyện Hưng Nguyên,
tỉnh Nghệ An theo luật ñất ñai năm 2003 và ñề xuất một số giải pháp cho việc
thực hiện có hiệu quả quyền sử dụng ñất tại ñịa phương.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

1.2.2 Yêu cầu
- Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan ñến chủ trương chính sách,
pháp luật ñất ñai liên quan ñến các quyền sử dụng ñất.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác tình hình thực hiện các quyền
sử dụng ñất.
- Các ñề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

2.1 Một số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất
2.1.1 Quyền sở hữu
Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay ñổi trong ñời
sống xã hội nội hàm của khaí niệm sở hữu cũng thay ñổi. Quyền sở hữu là sản
phẩm của nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước
ñương thời, một mặt phản ánh tính chất, trình ñộ phát triển kinh tế trong giai
ñoạn lịch sử nhất ñịnh. Vì vậy khi nghiên cứu quyền sở hữu cần ñặt trong
hoàn cảnh lịch sử cụ thể.
Theo ðiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy ñịnh của pháp luật…” [10]. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất,
thành quả lao ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ giữa
người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất.
ðối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp
nhân, các chủ thể khác (hộ gia ñình, cộng ñồng, ).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)[4].
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân[4].
- Quyền ñịnh ñoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu
thực hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
ñổi, tặng cho, ñể thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không
còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu[4].
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể,
sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị –
xã hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội – nghề nghiệp [10].
Sở hữu ñất ñai có thể ñược biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở
hữu ñất ñai cũng chỉ tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu
công. Cũng có thể trong một chế ñộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế ñộ
sở hữu hoặc là chế ñộ sở hữu công cộng hoặc là chế ñộ sở hữu tư nhân về ñất ñai,

cũng có thể là sự ñan xen của cả hai chế ñộ sở hữu ñó, trong ñó có những hình
thức phổ biến của một chế ñộ sở hữu nhất ñịnh [15]
ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai cũng ñược hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất ñịnh, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất ñịnh trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế ñộ và các hình thức sở hữu ñất ñai
ở Việt Nam cho thấy, chế ñộ sở hữu công về ñất ñai ở Việt Nam ñất ñã ñược
xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức ñộ khác nhau. Tuy nhiên,
quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai chỉ ñược hình thành theo Hiến pháp 1959 và
ñược khẳng ñịnh một cách tuyệt ñối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau ñó
ñược tiếp tục khẳng ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992[15]. ðiều 17 Hiến
pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời mà pháp luật
quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất
quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật (ðiều 18, Hiến pháp 1992) [11].
Luật ðất ñai 1993 (Luật ðất ñai sửa ñổi 1998, 2001) cũng ñã thể chế hóa
chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy ñịnh về ñất ñai của Hiến
pháp. Luật ðất ñai (1993, 1998, 2001) quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và sử
dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý ñất
ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm,
bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững[13].
Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai”
(ðiều 5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền
ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất
ñai” (ðiều 7). Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước
thực hiện việc thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo

ñảm cho ñất ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện ñầy
ñủ các quyền của chủ sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
ñịnh ñoạt.
Về quyền chiếm hữu về ñất ñai: Nhà nước các cấp chiếm hữu ñất ñai
thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới hạn.
Nhà nước cho phép người sử dụng ñược quyền chiếm hữu trên những khu ñất,
thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là
vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là ñể sử dụng rất ñúng mục ñích, dưới các hình
thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê ñất; trong những
trường hợp cụ thể này, QSDð của Nhà nước ñược trao cho người sử dụng (tổ
chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể. QSDð ñai của Nhà nước
và QSDð cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp ñộ nhưng
ñều thống nhất trên từng thửa ñất về mục ñích sử dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn thu từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật
ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và phát triển kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích
quốc gia, lợi ích cộng ñồng, ñồng thời ñảm bảo cho người trực tiếp sử dụng ñất
ñược hưởng lợi ích từ ñất do chính mình ñầu tư mang lại[4].
Về quyền sử dụng ñất ñai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên ñất ñai; ñây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ñể Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần,
Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ ñất ñai mà phải tổ chức cho
toàn xã hội - trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng ñất vào mọi mục
ñích. Như vậy, QSDð lại ñược trích ra ñể giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể; quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước
trong trường hợp này ñược thể hiện trong quy hoạch sử dụng ñất, trong việc

hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư của Nhà nước mang lại.
Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai: Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt ñối, gắn liền với quyền quản lý về ñất ñai với các quyền năng: giao ñất,
cho thuê ñất, thu hồi ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
(GCNQSDð). Việc ñịnh ñoạt số phận pháp lý của từng thửa ñất cụ thể liên
quan ñến QSDð, thể hiện qua việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp, góp vốn QSDð; những quyền này là hạn chế theo từng mục ñích
sử dụng, phương thức nhận ñất và ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của
pháp luật[4].
2.1.2 Quyền sử dụng ñất
Như vậy, Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu toàn dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt
về ñất ñai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp
luật. Tuy nhiên, với các quyền năng ñó, cũng không ñược hiểu rằng Nhà nước
có quyền sở hữu về ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở
hữu ñó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của ñất ñai là toàn dân, Nhà nước là
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

người ñại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào?
Như trên ñã nói, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, ñó là toàn dân,
nhưng mỗi người người sử dụng ñất không phải là một chủ sở hữu của khối
tài sản chung ñó, không phải là các ñồng chủ sở hữu ñối với ñất ñai. Nhưng
người sử dụng ñất (các tổ chức và cá nhân, hộ gia ñình) có QSDð. Thông qua
Nhà nước - cơ quan ñại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà
nước giao ñất, cho thuê ñất sử dụng. ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như
Luật ðất ñai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã
xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói

cách khác là QSDð của người sử dụng[13].
Theo ðiều 1 Luật ðất ñai 1993 : “ Nhà nước giao ñất cho các tổ chức
kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi
chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà nước còn
cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược nhà
nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người sử dụng ñất” [13].
“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của cac
nhà luật pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân
và không thể phân chia thì là thế nào ñể người dân thực hiện ñược quyền của
mình? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có hiệu quả, ñáp ứng
ñược nhu cầu của sản xuất và ñời sống mà lại không làm mất ñi ý nghĩa tối
cao của tính toàn dân, không mất ñi vai trò quản lý với tư cách ñại diện chủ sở
hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng ñất” của “người sử dụng ñất”
chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết ñược mâu thuẫn nói trên và làm hài
hòa ñược các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [15].
Nội dung QSDð của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật
ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp GCNQSDð, quyền ñược
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả
ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDð ñược
thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại ñất gì
và ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất?[15]
QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất
bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược

bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều106 Luật ðất ñai 2003)[14]. ðây
không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với
quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân
sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý do ñặc biệt, ñáp
ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao ñất không có nghĩa là
Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho người sử dụng.
Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất khác cho người sử
dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường” (Luật ðất ñai
2003). Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền
ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên
phương diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý, còn trên thực tế các quyền
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần
với khái niệm quyền ñịnh ñoạt. Sau ñây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp:
nông dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau
ñể tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư,
giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10
bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng
một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi
chỗ ở. Việc chuyển ñổi QSDð là không có mục ñích thương mại [4],[17].
- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp
người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử ñụng ñất mà pháp luật cho
phép, Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển

QSDð một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược
quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc chuyển
nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền
ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDð, thuế sử
dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp
không ñược chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð ñều phải ñăng ký
biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp[4],[17].
- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống ñặc
biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc
chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản[4],[17].
- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp không
ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ñảm bảo
có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược, người
nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn.
Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11
thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð. Trong trường
hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð
của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình[4],[17].
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể
dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí

nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai
trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập
cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại
hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn[4],[17].
- Quyền ñược bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất : Khi nhà nước thu
hồi ñất ñã giao cho người sử dụng ñất ñể sử dụng vào các mục ñích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì
người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục
ñích sử dụng hoặc bằng giá trị quyền sử dụng ñất[14].
2.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới
2.2.1 Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, ña số các nước ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về ñất ñai, do ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi trong nền kinh tế tuy có một số
ñặc ñiểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
2.2.1.1 Thụy ðiển
Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư
nhân về ñất ñai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã
hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi
trường. Hoạt ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các nền kinh
tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12
Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều các ñạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý ñất ñai. Các
hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, ñăng ký ñất ñai,
bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai v.v. ñều ñược luật hoá.
Dưới ñây là một số ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách ñất ñai của Thụy ðiển:

- Việc ñăng ký quyền sở hữu: Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng ñất ñai: Toà án thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng ñất ñai. Người mua phải ñăng ký quyền sở hữu của mình
trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể
xin ñăng ký. Toà án sẽ xem xét, ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất. Nếu xét thấy
hợp pháp, sẽ tiến hành ñăng ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu
mới. Các bản sao của hợp ñồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc
ñược trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
ðăng ký ñất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một
hợp ñồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc ñăng ký. Nhưng ở
Thụy ðiển, hầu như tất cả các chuyển nhượng ñều ñược ñăng ký. Vì việc
ñăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ
sở hữu mới quyền ñược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào ñó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu ñược ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn ñề thế chấp: Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược
ký kết nhưng thế chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh
của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên
người sở hữu ñất ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất
ñịnh. Nếu ñơn ñược duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và toà án sẽ cấp cho
chủ sở hữu một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận ñủ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13
ñiều kiện thế chấp này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực
thế ñược thực hiện sau khi ñăng ký. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp
dường như chỉ có ở Thụy ðiển. (2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp
ñược gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác

minh các yêu cầu ñối với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược xét ñến
khi thực sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là chỉ ñược xem xét ñến ở
bước 2). Các yêu cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu bất
ñộng sản; bên cho vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay
phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp.
Khi không ñáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. ðó là trình
tự thế chấp theo quy ñịnh của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp
ñều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên ñi vay
sẽ ký ba văn bản: hợp ñồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp ñồng thế chấp (thế
chấp bất ñộng sản) và một ñơn gửi toà án ñể xin ñăng ký thế chấp. Ngân hàng
sẽ giữ hai tài liệu ñầu tiên và gửi ñơn xin thế chấp ñến toà án. Sau khi ñược xử
lý, ñơn xin thế chấp lại ñược chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp.
Thông thường ngân hàng ñợi ñến khi có quyết ñịnh phê duyệt của toà án mới
chuyển tiền cho người ñi vay. Khi nợ thế chấp ñược thanh toán hết, văn bản
xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược trả lại cho bên ñi vay. Bước (3) ñược
áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị vi phạm. Khi không ñược thanh toán theo
ñúng hợp ñồng, bên cho vay sẽ làm ñơn xin tịch thu tài sản ñể thế nợ. Việc này
sẽ do một cơ quan có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện, ñó là: Cơ quan thi hành
pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không ñược chấp thuận, tài sản
sẽ ñược bán ñấu giá và bên cho thế chấp sẽ ñược thanh toán khoản tiền ñã cho
thế chấp. Thủ tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ ñược xử lý
trong vòng 6 tháng kể từ khi có ñơn xin bán ñấu giá.
- Về vấn ñề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường
ñược tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14
hại khác. Chủ ñất ñược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong
trường hợp tài sản ñó phải nộp thuế thì chủ ñất phải nộp thuế). Chủ ñất có thể
bán tài sản và ñược hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi mua

nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch ñó. Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài sản
của mình, tuy nhiên chủ ñất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất ñó cần
cho các mục ñích chung của xã hội. Trong trường hợp ñó sẽ là bắt buộc thu hồi
và chủ ñất ñược quyền ñòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản[7].
2.2.1.2 Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng ñất ñai
từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại
ñất thuộc sở hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư
nhân (ñất tư nhân). ðất Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê
và dự trữ. ðất tư nhân là ñất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân
(ñất có ñăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà nước
và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân chia giữa
nhà và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và ñộ sâu
ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng, ñồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát, ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ñất
ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp ñồng thuê
ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất.Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi

chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA)[6].
2.2.1.3 Cộng hoà Liên bang ðức
ðối với Cộng hoà Liên bang ðức, mục tiêu chuyển ñổi sang thị trường
ñối với lĩnh vực bất ñộng sản ñược xác ñịnh rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện
sự cam kết với chương trình hành ñộng cụ thể, cũng như việc hình thành
khuôn khổ pháp lý bảo ñảm cho quá trình chuyển ñổi. ở ðức, quyền có nhà ở
của công dân ñược quy ñịnh trong Liên bang. Theo ñó, ñất và nhà không tách rời,
nhà ñất ñược mua - bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang ðức (ðiều XIV) quy ñịnh quyền sở hữu
ñất và quyền thừa kế xây dựng ñược Nhà nước bảo ñảm, tuy nhiên, chủ sở hữu
có nghĩa vụ sử dụng không ñi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở
hữu ñất và nhà ở ðức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây
dựng - với quyền này người ñược hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây
dựng và sử dụng công trình trên mảnh ñất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế
xây dựng - theo hợp ñồng ñược phép ký cho một thời hạn tối ña là 99 năm.
Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ ñất khoản tiền bằng 6 -
7% giá trị của mảnh ñất. Quyền thừa kế xây dựng ñược thế chấp và hết hạn hợp
ñồng thì chủ ñất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường
hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì ñược quyền sở hữu căn hộ và
một phần ñất trong khuôn viên toà nhà. Phần ñất này ñược quy ñịnh theo tỷ lệ
phần trăm của toàn bộ diện tích ñất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ
lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà[1].
2.2.1.4 Cộng hoà Séc
Tại Cộng hoà Séc, quyền có nhà ở ñược quy ñịnh trong Hiến pháp của
nước cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16
mô hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế

thị trường thì vấn ñề chuyển ñổi sở hữu, trong ñó có vấn ñề ñất ñai và bất
ñộng sản cũng ñồng thời ñược tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại
bất ñộng sản cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước ñây ñược tư nhân
hoá ñể hình thành một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho ñến nay, thị trường bất ñộng sản ở Séc vẫn chưa hoàn
thiện. Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác
với ở ðức, luật pháp của Séc không quy ñịnh quyền thừa kế xây dựng và
quyền ưu tiên ñược mua trước khi mảnh ñất ñược bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và ñất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập
trung tách rời, mặc dù Séc ñang thực hiện các bước cần thiết ñể thống nhất
làm một. Người nước ngoài chưa ñược bình ñẳng trên thị trường bất ñộng sản
ở Séc, nghĩa là họ chưa ñược quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có
ñầu tư 100% trên ñất Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện
còn quá thấp so với mặt bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao
ñộng của Séc hiện nay không ñược tự do kiếm việc làm tại các nước EU.
Khác với ðức khi có sẵn khung khổ pháp lý thị trường và sức mạnh tài chính
của Tây ðức, ở Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn và ñể có một thị trường
bất ñộng sản như ở các nước phát triển, Séc cần một thời gian nữa[1] .
2.2.2. Các nước trong khu vực
2.2.2.1 Thái Lan
ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng
nhận về ñất ñai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ñất ñai khác
nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui ñịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền
về ñất ñai ñối với chủ sở hữu, sử dụng ñất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền
sở hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên bản ñồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

17
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển
nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ñất, thừa kế. Nếu 10 năm ñất không sử
dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng
nhận NS4 ñược cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng, nếu ñược cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong
vòng 10 năm không ñược chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDð (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận ñược cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương
pháp nào ñể ño ranh giới thửa ñất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới
thửa ñất ñó ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa nắn.
Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng). Nếu 5
năm ñất không ñược sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng
nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K ñược cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng
10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa
ñất ñó ñược ño ñộc lập bằng phương pháp tam giác (ño mặt ñất), sau 30 ngày
thông báo loại giấy này mới ñược chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển
nhượng). ðất không ñược ñể không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời
về ñất. Loại giấy này ñược cấp cho loại ñất ñược chiếm hữu trước năm 1954
sau khi có ñơn xin cấp giấy hoặc ñất ñược chiếm hữu sau năm 1954 nhưng
không thuộc vùng ñất mà Uỷ ban Cấp ñất Quốc gia thông báo là Khu vực ðịa
chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ
phi có dấu "ðược sử dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử
dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu
ñủ mọi ñiều kiện. ðất không ñược ñể không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận ñã khai báo SK1 cấp cho người ñã khai báo chiếm