Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác thu tiền sử dụng đất tại phường nghi hương, thị xã cửa lò, tỉnh nghệ an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI




HỒ THANH ðỨC


XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ

CÔNG TÁC THU TIỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI PHƯỜNG
NGHI HƯƠNG, THỊ XÃ
CỬA
LÒ, TỈNH NGHỆ AN



LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP




Chuyên ngành: Quản lý ðất ñai
Mã ngành: 60.85.0103


Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Nguyễn Văn ðịnh

Hà Nội, 2013
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất
kì công trình nào khác.
Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả luận văn


Hồ Thanh ðức

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii
LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp
ñỡ, những ý kiến ñóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Viện
ðào tạo Sau ñại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường, trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội.
ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận ñược sự hướng dẫn chu ñáo, tận tình của Thầy giáo,

PGS. TS. Nguyễn Văn ðịnh là người ñịnh hướng ñề tài và hướng dẫn trực tiếp tôi
trong suốt thời gian nghiên cứu ñề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận ñược sự giúp ñỡ, tạo ñiều kiện của UBND Thị xã Cửa Lò,
các phòng, ban, ñơn vị trong Thị xã, Trung tâm phát triển quỹ ñất thị xã Cửa Lò,
UBND phường Nghi Hương, các anh chị em và bạn bè ñồng nghiệp, sự ñộng
viên, tạo mọi ñiều kiện về vật chất, tinh thần của gia ñình và người thân.
Tôi xin ñược bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất trước tất cả các
sự ñịnh hướng, quan tâm giúp ñỡ hết sức quý báu trên.

Tác giả luận văn



Hồ Thanh ðức

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

PHẦN I: ðẶT VẤN ðỀ 1

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2. Mục ñích nghiên cứu 3

1.3. Yêu cầu của việc nghiên cứu 3

PHẦN II: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 4

2.1. Một số vấn ñề lý luận về quản lý ñất ñai và công tác thu tiền sử
dụng ñất 4

2.1.1. Quản lý Nhà nước về ñất ñai 4

2.1.2. Công tác quản lý tài chính về ñất ñai một số nước trên thế giới 7

2.1.3. Công tác thu tiền sử dụng ñất ở Việt Nam 9

2.2. Một số vấn ñề lý luận về hệ thống thông tin quản lý 19

2.2.1. Khái niệm về hệ thống thông tin quản lý 19

2.2.2. ðặc ñiểm, chức năng của hệ thống thông tin quản lý 21

2.2.3. Các giai ñoạn xây dựng hệ thống thông tin quản lý 22

2.2.4. Giới thiệu về thông tin ñịa lý (Geographical Information) 24

2.2.5 Thông tin ñất 26

PHẦN III: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 28

3.2. Nội dung nghiên cứu 28

3.2.1. Nghiên cứu ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phường Nghi
Hương, thị xã Cửa Lò 28

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

3.2.2. Nghiên cứu tình hình quản lý, sử dụng ñất ñai và công tác thu tiền
sử dụng ñất tại UBND phường Nghi Hương, UBND thị xã Cửa Lò 28

3.2.3. Xây dựng hệ thống thông tin 29

3.2.4. Xây dựng phần mềm ứng dụng hệ thống thông tin phục vụ công tác
quản lý tài chính và thu tiền sử dụng ñất 29

3.3. Phương pháp nghiên cứu 29

3.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 29

3.3.2. Phương pháp xây dựng hệ thống 30

3.3.3. Phương pháp chuyên gia 31

PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32

4.1. Nghiên cứu ñiều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của phường Nghi
Hương, thị xã Cửa Lò 32

4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 32

4.1.2. Các nguồn tài nguyên 34

4.1.3. Thực trạng môi trường 36

4.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội 36

4.1.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 39

4.1.6. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường 43

4.2. Tình hình quản lý và sử dụng ñất ñai 44

4.2.1. Tình hình quản lý ñất ñai trên ñịa bàn phường Nghi Hương 44

4.2.2. Hiện trạng sử dụng ñất trên ñịa bàn phường Nghi Hương 49

4.3. Tình hình quản lý tài chính về ñất ñai ở thị xã Cửa Lò 53

4.4. Phân tích thực trạng việc thu tiền sử dụng ñất và quản lý tài chính về
ñất ñai tại thị xã Cửa Lò 54

4.4.1. Quy trình thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng ñất của công dân 54

4.4.2. Kết quả công tác thu tiền sử dụng ñất 55

4.4.3. Một số vấn ñề cần quan tâm trong công tác quản lý, giải quyết các
thủ tục hành chính về công tác thu tiền sử dụng ñất 55

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

4.5. Xây dựng hệ thống thông tin quản lý tài chính về ñất ñai, trong ñó
có công tác tác thu tiền sử dụng ñất 56

4.5.1. Xác ñịnh nguồn cơ sở dữ liệu HTTT 56

4.5.2. Xác ñịnh môi trường thiết kế cơ sở dữ liệu 57

4.5.3. Phân tích và thiết kế hệ thống thông tin quản lý tài chính về ñất ñai
trong ñó có phục vụ công tác thu tiền sử dụng ñất 58

4.6. Xây dựng phần mềm ứng dụng hệ thống thông tin phục vụ công tác
quản lý tài chính và thu tiền sử dụng ñất 69

4.6.1. Giới thiệu chung 69

4.6.2. Quản trị hệ thống 71

4.6.3. Quản lý thông tin chung 72

4.6.4. Quản lý giá ñất 73

4.6.5. Quản lý thông báo 73

PHẦN IV: KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 76

5.1. Kết luận 76

5.2. ðề nghị 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 80

PHỤ LỤC
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Nghĩa
CNH - HðH Công nghiệp hóa - hiện ñại hóa
CN - TTCN Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp
CT - TW Chỉ thị Trung ương
FAO Food and Agriculture Organization
GCN
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với ñất
GDTX Giáo dục thường xuyên
GIS Geographic Information System
KT - XH Kinh tế – xã hội
Nð - CP Nghị ñịnh Chính phủ
NQ - TW Nghị quyết Trung ương
PTTH Phổ thông trung học
SL Sắc lệnh
STT Số thứ tự
THCS Trung học cơ sở
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
tr.CN trước Công nguyên
TT - BTC Thông tư Bộ Tài chính
HTTT Hệ thống thông tin
CSDL Cơ sở dữ liệu

CNTT Công nghệ thông tin
HðND Hội ñồng Nhân dân
UBND Ủy ban Nhân dân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Số bảng Tên bảng Trang

Bảng 2.1. Quy trình phát triển hệ thống 22

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng ñất của phường Nghi Hương năm 2011 [32] 49

Bảng 4.2. Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính trong sử dụng ñất tại
phường Nghi Hương, thị xã Cửa Lò năm 2010 và 2011 [31] 55


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình số Tên hình Trang

Hình 4.1. Vị trí vùng nghiên cứu 32

Hình 4.2. Cơ cấu các loại ñất của phường năm 2011 52

Hình 4.3. Sơ ñồ quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính (Trong ñó có
nộp tiền sử dụng ñất) của người sử dụng ñất 1

Hình 4.4. Biểu ñồ mức ngữ cảnh của hệ thống 61

Hình 4.5. Biểu ñồ phân cấp chức năng của hệ thống 63

Hình 4.6. Biểu ñồ luồng dữ liệu mức ñỉnh của hệ thống 64

Hình 4.7. Biểu ñồ luồng dữ liệu chi tiết chức năng quản trị hệ thống 65

Hình 4.8. Biểu ñồ luồng dữ liệu chi tiết chức năng quản lý thông tin
chung 65

Hình 4.9. Biểu ñồ luồng dữ liệu chi tiết chức năng quản lý thông báo 66

Hình 4.10. Biểu ñồ luồng dữ liệu chi tiết chức năng quản lý giá ñất 66

Hình 4.11. Sơ ñồ thực thể liên kết của các bảng dữ liệu trong CSDL 67

Hình 4.12. Giao diện ñăng nhập hệ thống 70

Hình 4.13. Giao diện trang chủ khi ñăng nhập thành công 70

Hình 4.14. Giao diện quản trị menu 71

Hình 4.15. Giao diện quản lý thông tin tài khoản 72

Hình 4.16. Giao diện quản lý thôn, xã, huyện, tỉnh 72

Hình 4.17. Giao diện quản lý giá ñất 73

Hình 4.18. Giao diện quản lý thông báo nộp tiền 74

Hình 4.19. Thông báo tiền sử dụng ñất ñược hệ thống tự ñộng thiết lập 75

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

PHẦN I: ðẶT VẤN ðỀ

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðiều 17, Hiến pháp năm 1992 của nước ta quy ñịnh: ðất ñai, rừng núi,
sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục
ñịa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí nghiệp,
công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ
thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà Pháp luật quy
ñịnh của Nhà nước ñều thuộc sở hữu toàn dân [12].
ðiều 5, Luật ðất ñai 2003 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu. Nhà nước giữ quyền ñịnh ñoạt cao nhất
ñối với ñất ñai bằng việc thực hiện những quyền năng cụ thể: Quyết ñịnh mục
ñích sử dụng ñất (Thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất); quy
ñịnh hạn mức giao ñất và thời hạn sử dụng ñất; quyết ñịnh giao ñất, cho thuê
ñất, thu hồi ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất; ñịnh giá ñất. Nhà nước
thực hiện quyền ñiều tiết các nguồn lợi từ ñất ñai thông qua các chính sách tài
chính về ñất ñai như sau: Thu tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất; thu thuế sử dụng
ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; ñiều tiết phần giá trị tăng thêm
từ ñất mà không do ñầu tư của người sử dụng ñất mang lại. Nhà nước trao quyền
sử dụng ñất cho người sử dụng ñất thông qua hình thức giao ñất, cho thuê ñất,
công nhận quyền sử dụng ñất ñối với người ñang sử dụng ñất ổn ñịnh; quy ñịnh
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất.
ðiều 18, Hiến pháp năm 1992 quy ñịnh: "Nhà nước thống nhất quản lý
toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích
và có hiệu quả. Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh
và lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý,

sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất Nhà nước giao theo quy
ñịnh của pháp luật" [12].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

Trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ñất ñai là
nguồn nội lực, nguồn vốn quan trọng ñể chúng ta thực hiện chiến lược ñẩy mạnh
công nghiệp hoá, hiện ñại hoá, xây dựng nền tảng ñể ñến năm 2020 nước ta cơ
bản trở thành một nước công nghiệp. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ ñất ñai
bao gồm: Tiền sử dụng ñất trong các trường hợp giao ñất có thu tiền sử dụng
ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất từ ñất ñược Nhà nước giao không thu tiền sử
dụng ñất sang ñất ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất, chuyển từ hình
thức thuê ñất sang hình thức ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất;
tiền thuê ñất ñối với ñất do Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng ñất; thuế thu nhập
từ chuyển quyền sử dụng ñất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về ñất
ñai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng ñất
ñai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng ñất ñai.
Ở các ñịa phương công tác tính toán và thu tiền sử dụng ñất còn gặp nhiều
bất cập như chưa ñồng bộ, chưa ñầy ñủ, chưa chính xác, do hệ thống bản ñồ, sổ
sách chưa thống nhất, các số liệu về thửa ñất và chủ sử dụng ñất còn thiếu và chưa
ñược lưu trữ quản lý một cách khoa học. Vì vậy, việc thu tiền sử dụng ñất ñối với
người sử dụng ñất gặp rất nhiều khó khăn, mất nhiều thời gian, công ñoạn, gây
thất thu ngân sách và thiếu công bằng, minh bạch. Ngày nay với sự phát triển của
công nghệ thông tin và các phần mềm ứng dụng rộng rãi trong mọi lĩnh vực của
ñời sống xã hội thì hệ thống thông tin ñịa lý (GIS) là một giải pháp quan trọng ñể
xây dựng hệ thống thông tin ñất khoa học. Nó giúp cho các cơ quan Nhà nước
xây dựng, hệ thống hoá, lưu trữ, cập nhật, xử lý toàn bộ thông tin ñất ñai phục vụ
nhu cầu nắm chắc và quản chặt quỹ ñất và các nguồn lợi từ ñất. Do vậy, ñể tính
toán, thu và quản lý các khoản nghĩa vụ tài chính về ñất ñai thì việc xây dựng cơ

sở dữ liệu phục vụ cho công tác này là việc rất cần thiết. Về phía Nhà quản lý sẽ
xác ñịnh nhanh chóng, chính xác và quản lý tốt các khoản nghĩa vụ tài chính về
ñất ñai trong ñó có công tác thu tiền sử dụng ñất; về phía người sử dụng sẽ biết
ñầy ñủ các thông tin về thửa ñất và các khoản nghĩa vụ tài chính về ñất ñai phải
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

nộp khi ñược nhà nước trao quyền sử dụng ñất cũng như khi thực hiện các quyền
của người sử dụng ñất.
Xuất phát từ lý luận và những ñòi hỏi của thực tiễn, ñồng thời phục vụ
cho việc xây dựng một hệ thống quản lý ñất ñai hiện ñại, ñược sự cho phép của
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, dưới sự hướng dẫn của PGS. TS Nguyễn
Văn ðịnh, tôi tiến hành thực hiện ñề tài luận văn: “Xây dựng cơ sở dữ liệu phục
vụ công tác thu tiền sử dụng ñất tại phường Nghi Hương, thị xã Cửa Lò, tỉnh
Nghệ An”.
1.2. Mục ñích nghiên cứu
- Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác thu tiền sử dụng ñất tại phường
Nghi Hương, thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An dựa trên các dữ liệu không gian (Bản
ñồ ñịa chính, bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất) và tập dữ liệu thuộc tính (Thông tin
về chủ sử dụng ñất và thông tin về thửa ñất từ GCN QSD ñất, bảng giá ñất).
- Góp phần hoàn thành một bước áp dụng công nghệ thông tin vào việc
xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý tài chính về ñất ñai nói chung và thu tiền sử dụng
ñất nói riêng.
- Làm cơ sở cho việc quản lý hồ sơ của người sử dụng ñất và giải quyết
các thủ tục hành chính về nhà ñất góp phần thực hiện chủ trương ñổi mới công
tác quản lý Nhà nước theo hình thức “Một cửa liên thông”.
1.3. Yêu cầu của việc nghiên cứu
- Nắm vững cơ sở khoa học và thực tiễn trong công tác quản lý tài chính về
ñất ñai nói chung và công tác thu tiền sử dụng ñất nói riêng ở cấp phường.

- Ứng dụng công nghệ thông tin xây dựng ñược phần mềm phục vụ công
tác thu tiền sử dụng ñất tại phường Nghi Hương, thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An
ñảm bảo quản lý và cung cấp thông tin về tài chính ñất ñai tiện lợi, nhanh chóng,
chính xác cho người quản lý ñất ñai.
- ðiều tra thu thập các số liệu, bản ñồ, sổ sách trên cơ sở trung thực,
khách quan.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

PHẦN II: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1. Một số vấn ñề lý luận về quản lý ñất ñai và công tác thu tiền sử
dụng ñất
2.1.1. Quản lý Nhà nước về ñất ñai
2.1.1.1 Các khái niệm
Lịch sử phát triển loài người từ thời kỳ lạc hậu xa xưa ñến văn minh hiện
ñại ngày nay có ba yếu tố nổi lên rõ rệt là: Tri thức - sức lao ñộng - quản lý.
Trong ba yếu tố này, quản lý ñược xem là sự kết hợp giữa tri thức và sức lao
ñộng. Nếu kết hợp tốt thì xã hội phát triển và ngược lại. Sự kết hợp ñó trước hết
ñược biểu hiện ở cơ chế, chế ñộ, chính sách, biện pháp quản lý và ở nhiều khía
cạnh tâm lý xã hội. Quản lý xã hội là một yếu tố hết sức quan trọng không thể
thiếu ñược trong ñời sống xã hội. Xã hội phát triển càng cao thì vai trò của quản
lý càng lớn và nội dung càng phức tạp [10].
Trong xã hội chưa có Nhà nước, quyền lực mang tính xã hội. Nó ñược
củng cố, ñảm bảo bằng uy tín của chủ thể quản lý, bằng sự tôn trọng của các
thành viên trong cộng ñồng, bằng thói quen, tập quán, truyền thống, ñạo ñức tôn
giáo Khi có Nhà nước, quản lý các công việc của Nhà nước (Hay quản lý Nhà
nước) hiểu theo nghĩa rộng ñược thực hiện bởi tất cả các cơ quan Nhà nước.
Cũng có khi do dân trực tiếp thực hiện bằng hình thức bỏ phiếu toàn dân hoặc

do các tổ chức xã hội, các cơ quan xã hội thực hiện nếu ñược Nhà nước giao
quyền thực hiện chức năng Nhà nước [10].
Hoạt ñộng quản lý nhà nước về ñất ñai là hoạt ñộng chủ quan của con
người. Vì vậy, con người trước hết phải nhận thức ñầy ñủ các quy luật kinh tế,
xã hội và quy luật tự nhiên ñể từ ñó góp phần vào việc quản lý sử dụng ñất. ðối
tượng quản lý nhà nước về ñất ñai là toàn bộ vốn ñất ñai của Nhà nước, trong
phạm vi ranh giới quốc gia và ñến từng chủ sử dụng ñất. Quản lý nhà nước về
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

ñất ñai nhằm sử dụng ñất ñai hợp lý, tiết kiệm, mang lại hiệu quả kinh tế mà vẫn
bảo vệ ñược môi trường [10].
2.1.1.2 Quản lý Nhà nước về ñất ñai qua các thời kỳ
- Thời kỳ thuộc Pháp (1884 - 1945)
Ngay từ khi thực dân Pháp ñặt chân lên ñất nước ta, triều ñình nhà
Nguyễn ñã làm tay sai cho chúng. Chúng chiếm ñất ñai của chúng ta. Giai cấp
ñịa chủ với 2% dân số ñã chiếm tới 52,1% ruộng ñất. ðịa chủ bóc lột nhân dân
chủ yếu bằng hình thức phát canh thu tô với mức tô hiện vật rất cao. Bên cạnh
ñó, người dân còn chịu sự bóc lột hà khắc không kém của bọn thực dân Pháp
[14], [18].
- Thời kỳ Mỹ - Nguỵ tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975)
Ở thời kỳ này, chính sách nổi bật là “Quốc sách cải cách ñiền ñịa của Ngô
ðình Diệm và sau ñó là chính sách “Người cày có ruộng” của Nguyễn Văn
Thiệu [14], [18].
* Quản lý nhà nước về ñất ñai từ khi có ðảng Cộng sản lãnh ñạo
- Từ khi ðảng thành lập ñến khi cách mạng tháng Tám thành công
Ngay từ ñầu, ðảng ta ñã nêu ra khẩu hiệu: “Tịch thu hết thảy ruộng ñất
của bọn ñịa chủ ngoại quốc, bổn xứ và các giáo hội giao ruộng ñất ấy cho trung
và bần nông” [14], [18].

- Từ khi thành lập nước ñến khi hoàn thành cải cách ruộng ñất
Trong luận cương chính trị ñầu tiên, ðảng ta ñã nêu rõ: “Cuộc cách mạng
ðông Dương là cuộc cách mạng phản ñế và ñiền ñịa ”. Trước tình hình Nhà
nước ta còn non trẻ, ðảng và Nhà nước ta ñã ñề ra một số chính sách, pháp luật
mang tính chất chuẩn bị tiến tới cuộc cải cách ruộng ñất. ðến ngày 19/12/1953,
Chủ tịch nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ñã ký sắc lệnh số 197/SL ban bố
“Luật cải cách ruộng ñất” [14], [18].
- Từ khi hoàn thành cải cách ruộng ñất ñến khi có Hiến pháp năm 1980 ra ñời
Sau khi hoàn thành cuộc cải cách ruộng ñất, ở miền Bắc người nông dân
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

ñã có ruộng cày. Nhưng trên thực tế, nếu cứ ñể vậy thì xã hội lại tiếp tục phân
hoá giai cấp, nghĩa là lại có những người mua bán ruộng ñất và tiến tới lại diễn
ra cảnh người bóc lột người. ðể thực hiện ñường lối cách mạng xã hội chủ
nghĩa, ðảng và Nhà nước ta một mặt vận ñộng nông dân vào làm ăn tập thể, mặt
khác cho thành lập các nông trường quốc doanh, các trại, trạm nông nghiệp. Lúc
này có ba hình thức sở hữu về ruộng ñất: Sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể và sở
hữu tư nhân [14], [18].
- Từ năm 1980 - 1991
Thật ra việc soạn thảo Luật ðất ñai ñã ñược tiến hành từ những năm 60
của thế kỷ 20, nhưng vì hoàn cảnh lịch sử ñất nước bị chi phối nên soạn thảo rồi
thông qua, rồi lại bổ sung, chỉnh lý lặp ñi lặp lại tới 70 lần mới ñược Quốc hộ
khoá VI, kỳ họp thứ 2 thông qua ngày 29/12/1987, Chủ tịch Hội ñồng Nhà nước
công bố ngày 08/01/1988. Luật ðất ñai 1988 có 6 chương, 57 ñiều. Luật ðất ñai
1988 lấy Hiến pháp 1980 làm nền tảng, lấy việc phục vụ nhiệm vụ chính trị do
ðại hội VI của ðảng ñề ra làm tư tưởng chủ ñạo [14].
Khi ñất ñai thuộc các hợp tác xã, chúng rơi vào tình trạng “Cha chung
không ai khóc”. ðất ñai bị bỏ phí, năng suất nông nghiệp giảm sút. Trước tình

hình ñó, Nhà nước mới ra Chỉ thị 100/CT-TW ngày 13/01/1981 về khoán sản
phẩm và Nghị quyết 10/NQ-TW ngày 05/04/1988 về khoán ruộng ñất lâu dài.
Người dân ñã có quyền trên mảnh ñất của họ. Họ ñầu tư vào sản xuất, cải tạo bồi
dưỡng ñất [14].
- Từ năm 1992 ñến nay
Hiến pháp 1992 xác ñịnh sự khởi ñầu cho công cuộc ñổi mới cơ chế quản
lý nhà nước về ñất ñai. ðiều 17 ghi rõ “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước
thống nhất và quản lý theo quy hoạch và pháp luật ñảm bảo sử dụng ñúng mục
ñích và có hiệu quả”.
Luật ðất ñai năm 1993, căn cứ vào Hiến pháp 1992 có những quy ñịnh cụ
thể về quản lý nhà nước về ñất ñai. Luật dành hẳn chương II ñể nói về vấn ñề
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

quản lý nhà nước về ñất ñai. Trong ñó, ðiều 13 quy ñịnh cụ thể 7 nội dung quản
lý nhà nước về ñất ñai.
Luật ðất ñai năm 2003, ðiều 5 nói rõ “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” và Nhà nước có quyền ñịnh ñoạt ñất ñai, ñiều
tiết các nguồn lợi từ ñất và trao quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ñất.
Khoản 1 ðiều 6 cũng nêu: “Nhà nước thống nhất quản lý về ñất ñai”, khoản 2
nêu cụ thể 13 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai. Chương II của Luật chi tiết
các công việc quản lý nhà nước về ñất ñai.
Như vậy, qua từng thời kỳ, các quy ñịnh về quản lý nhà nước ñối với ñất
ñai càng chặt chẽ, cụ thể hơn. Nó vừa ñảm bảo việc sử dụng ñất tiết kiệm, hiệu
quả, hợp lý, vừa ñem lại lợi ích kinh tế cao cho người sử dụng ñất, mặt khác
cũng bảo vệ ñược ñất ñai bền vững.
2.1.2. Công tác quản lý tài chính về ñất ñai một số nước trên thế giới
Mỗi nước khác nhau lại có một giải pháp xây dựng pháp luật về ñất ñai
nói riêng. Luật ðất ñai ở các nước này ñược nâng cấp lên hiện ñại thì có xu

hướng ñơn giản hoá theo mô hình chỉ tồn tại quyền sở hữu toàn dân. Quyền của
các chủ ñất và của người sử dụng ñất ñược quy ñịnh cụ thể trong Luật. Người sử
dụng ñất sẽ phải trả tiền sử dụng ñất hoặc tiền thuê ñất trong thời gian ngắn hạn,
hay dài hạn tuỳ quy ñịnh của từng nước. Chúng ta sẽ tìm hiểu vấn ñề thu tiền sử
dụng ñất ở một số nước [2]:
2.1.2.1 Trung Quốc
Theo ðiều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà nhân dân Trung Hoa, ñất ñai
ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (ðối với ñất ñô thị) hoặc sở hữu tập thể
(ðối với ñất thuộc khu vực nông thôn). Vì ñất ñai ở nông thôn cũng là ñối tượng
quản lý của chính quyền ñịa phương và Trung ương nên quyền sở hữu ñối với
toàn bộ ñất ñai ở Trung Quốc ñều “Dưới sự làm chủ” của Nhà nước. ðến Hiến
pháp năm 1988, ðiều 2 quy ñịnh quyền sử dụng ñất ñược phép chuyển nhượng
tại Trung Quốc [2].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

Ở Trung Quốc, trước ñây, phần lớn các tổ chức ñều ñược giao ñất không
thu tiền sử dụng ñất ñể sử dụng cho mục ñích kinh doanh. Hiện nay, quyền sử
dụng ñất ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: quyền sử dụng ñất ñược “cấp”
và quyền sử dụng ñất ñược “giao”. Với những doanh nghiệp Nhà nước sẽ ñược
cấp quyền sử dụng ñất và không phải nộp tiền sử dụng ñất, hoặc có thu thì rất ít
nhưng có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào. Với quyền sử dụng ñất ñược “giao”, các
doanh nghiệp, người sử dụng ñất ñược phép mua quyền sử dụng ñất ñối với một
thửa ñất nhất ñịnh nào ñó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể
(thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục ñích sử dụng ñất). Việc mua
bán này có thể thực hiện thông qua thoả thuận, ñấu thầu hoặc ñấu giá [2].
2.1.2.2 Thái Lan
ðất ñai ở Thái Lan ñược chia thành 4 loại chính: ñất rừng do Cục Lâm
nghiệp Hoàng gia quản lý theo các văn bản pháp luật của Nhà nước; ñất ñai Nhà

nước hay bất ñộng sản của Chính phủ do Cục Ngân khố, Bộ Tài chính quản lý theo
theo Luật Bất ñộng sản năm 1975 của Chính phủ; ñất của Cơ quan hành chính và
của các xí nghiệp Nhà nước do các cơ quan của Chính phủ quản lý; ñất công cộng
ñược quản lý theo Bộ Luật ðất ñai của Cục quản lý ñất ñai Thái Lan [2].
Như vậy, ở Thái Lan tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu nhà nước
và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng nhận về
ñất ñai. Ở Thái Lan có tương ñối nhiều loại giấy chứng nhận về ñất ñai (8 loại),
mỗi loại cấp cho từng loại ñất khác nhau, có quy ñịnh riêng nhằm hạn chế một
số quyền về ñất ñai ñối với chủ sở hữu, sử dụng ñất [2].
2.1.2.3 Malaixia
Malaixia là một quốc gia Liên bang bao gồm 13 bang. Theo Bộ Luật ðất
ñai, Chính quyền Bang có quyền chuyển nhượng ñất ñai.
- Vĩnh viễn hoặc theo thời hạn không quá 99 năm
- Khi xem xét việc trả tiền thuê hàng năm
- Khi xem xét việc trả tiền thuê thêm, trừ khi ñược miễn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

- ðưa vào một loại hình sử dụng ñất
- Các ñiều kiện và hạn chế về quyền lợi ñược xem như cần thiết
Việc chuyển nhượng ñất ñai chỉ có hiệu lực khi có sự ñăng ký văn bản
bằng khoán ñối với ñất. ðể thực hiện quá trình chuyển nhượng, thường thì ñăng
ký một bằng khoán hạn chế tương ứng với Bằng khoán ñăng ký hoặc Bằng
khoán Phòng ñất ñai ñối với ñất ñai ñược phép chuyển nhượng. Bằng khoán
hoàn chỉnh sẽ ñược cấp khi ñã hoàn thành xong việc ño ñạc ñất [2].
2.1.2.4 Thuỵ ðiển
Tại Thuỵ ðiển, phần lớn ñất ñai thuộc sở hữu tư nhân. Nhưng việc phát
triển ñất ñai lại không phải là vấn ñề mang tính cá nhân mà là mối quan tâm
chung của xã hội [2].

Cũng như hầu hết các nước khác, pháp Luật ðất ñai của Thuỵ ðiển dựa
trên các quy tắc và truyền thống cũ. Bộ luật lâu ñời nhất ñược viết vào thế kỷ
thứ 13. Vào thời ñó, ñất ñai ñược coi là thuộc về gia ñình chứ không phải là tài
sản cá nhân và pháp luật có mục tiêu ngăn cản người dân giao dịch ñất ñai hơn
là tạo thuận lợi cho việc giao dịch. Quan ñiểm hiện ñại hơn ñã bắt ñầu ñược
chấp nhận vào thế kỷ XV và XVI. Lúc ñó, Thuỵ ðiển trở thành một Nhà nước
tập trung với một chế ñộ quân chủ hùng mạnh, rất cần thông tin về ñất ñai phục
vụ cho mục ñích tính thuế. Những bộ sổ ñăng ký ñầu tiên ñược làm vào thế kỷ
XVI và ñất ñai ñược ñăng ký từ thời ñiểm ñó [2].
2.1.2.5 Ôxtrâylia
Lịch sử hình thành của ñất nước Ôxtrâylia có thể ñược tính từ năm 1789.
Lúc ấy, ñây là thuộc ñịa của Anh, dùng ñể giam giữ tù nhân. Thời gian trước
01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại sở hữu là Nhà nước và tư nhân.
ðất nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. ðất tư nhân là ñất
do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân [2].
2.1.3. Công tác thu tiền sử dụng ñất ở Việt Nam
Vốn ñất ñai của Nhà nước ta là hơn 33 triệu ha, các khả năng nhu cầu về
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10

ñất ñai là hữu hạn. ðể ñáp ứng những nhu cầu ñó, Nhà nước phải thực hiện việc
phân chia lại ñất ñai hợp lý và công bằng. Vì vậy, các quyết ñịnh về giao ñất,
cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất là tổng hợp các hành vi
pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
trong việc phân chia, phân chia lại lại một cách hợp lý quỹ ñất vì lợi ích của Nhà
nước và mọi tổ chức, cá nhân sử dụng ñất [13].
Từ khi có Luật ðất ñai năm 1993, Nhà nước chính thức bỏ bao cấp về ñất
khi giao ñất ñể ñáp ứng nhu cầu ñể ở, xây dựng công trình hoặc kinh doanh thu
lợi từ việc kinh doanh nhà ñất ñối với các tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân.

Vì vậy, một trong những nghĩa vụ cơ bản của chủ thể sử dụng ñất là phải nộp
tiền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp Luật ðất ñai [13].
2.1.3.1 Cơ sở lý luận thu tiền sử dụng ñất ở Việt Nam
a, Chế ñộ sở hữu toàn dân
Từ khi nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra ñời, ngày 02/9/1945,
nước chúng ta ñi theo con ñường xã hội chủ nghĩa, theo con ñường chủ nghĩa
Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh, theo ñó ñất ñai là một tài sản quốc gia
mang tính sở hữu toàn dân. Sau khi thống nhất ñất nước, bắt ñầu từ Hiến pháp
năm 1980, tại ðiều 19 ñã quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân. ðến Hiến
pháp năm 1992, tại ðiều 17 cũng quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân [13].
Hiến pháp mang tính ñường lối và ñể cụ thể hoá Nhà nước ta ñã ban hành
Luật ðất ñai năm 1988. Ngay Chương 1, Luật ñã quy ñịnh chế ñộ sở hữu toàn
dân về ñất ñai. Trong ñó, Nhà nước với tư cách là người chủ sở hữu tuyệt ñối và
duy nhất ñối với ñất ñai và có 3 quyền năng là chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt.
Chương 2, Luật ðất ñai năm 1988 cũng quy ñịnh cụ thể 7 nội dung quản lý nhà
nước ñối với ñất ñai.
Luật ðất ñai 1993 - Quốc hội khoá IX thông qua ngày 14/7/1993, ngay tại
ðiều 1 cũng ghi rõ ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sở hữu của Nhà nước ñối
với ñất ñai ñược thể hiện qua quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ñịnh ñoạt.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11

Tại ðiều 13 của Luật cũng quy ñịnh rõ 7 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai.
Luật ðất ñai năm 2003 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân.
Tuy nhiên, Luật năm 2003 ñã khẳng ñịnh và xác ñịnh rõ ràng vai trò của Nhà
nước với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai và thực hiện việc
thống nhất quản lý ñất ñai. Trước ñây, các quyền của Nhà nước xuất phát từ việc
thống nhất quản lý ñất ñai thì nay theo quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 5 Luật ðất ñai
năm 2003, quyền của Nhà nước xuất phát từ vai trò của người ñại diện chủ sở hữu

toàn dân về ñất ñai. Trong ðiều 5 này, Luật cũng quy ñịnh rõ quyền ñịnh ñoạt ñối
với ñất ñai; quyền ñiều tiết các nguồn lợi từ ñất ñai thông qua các chính sách tài
chính về ñất ñai và quyền trao quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ñất ñai.
Trong ñó cũng thấy tiền sử dụng ñất là một trong các nguồn lợi từ ñất mà Nhà
nước phải ñiều tiết. Luật 2003 cũng quy ñịnh rõ ràng 13 nội dung quản lý nhà
nước về ñất ñai tại ðiều 6 và cụ thể hoá tại chương II và chương VI [13].
b, Thị trường ñất ñai sơ cấp giữa Nhà nước và người dân
Như chúng ta ñã biết, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện
chủ sở hữu. Tuy nhiên, chúng ta không thể tồn tại mãi một hình thức Nhà nước
giao ñất không thu tiền, tạo nên sự bất bình ñẳng giữa những người ñược Nhà
nước giao ñất và tất yếu sẽ dẫn ñến sử dụng ñất lãng phí và kém hiệu quả. Từ
sau khi Nhà nước có chủ trương xóa bỏ cơ chế quan liêu, bao cấp, chuyển sang
cơ chế thị trường, cơ chế hàng hóa thì quyền sử dụng ñất ñược xem như có giá.
Mặt khác, Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ñất thông
qua hình thức giao ñất, cho thuê ñất, công nhận quyền sử dụng ñất ñối với người
ñang sử dụng ổn ñịnh, quy ñịnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất. Vì
vậy, thị trường ñất ñai sơ cấp chính là thị trường giữa một bên giao dịch là Nhà
nước và một bên là người sử dụng ñất [24].
Nhà nước khi thực hiện các quyền giao ñất, cho thuê ñất, công nhận
quyền sử dụng ñất ñều ñược thu tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, lệ phí trước bạ
Trong ñó thu tiền sử dụng ñất trong các trường hợp giao ñất có thu tiền sử dụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất từ ñất ñược Nhà nước giao không thu tiền
sang ñất ñược giao có thu tiền sử dụng ñất, chuyển từ hình thức thuê ñất sang
hình thức ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất cho các ñối tượng phải nộp tiền sử dụng ñất và khi xây dựng khu kinh
tế và khu công nghệ cao [24].

Người sử dụng ñất là tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân… khi tham gia thị
trường cũng phải thực hiện ñầy ñủ nghĩa vụ tài chính của mình [24].










Hình 2.1. Sơ ñồ thị trường sơ cấp về ñất ñai [24]
c, ðịa tô
ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất nông nghiệp tạo ra và
nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. ðịa tô gắn liền với sự ra ñời và tồn tại của
chế ñộ tư hữu về ruộng ñất trong các chế ñộ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản
chủ nghĩa và cả trong thời kỳ ñầu của chủ nghĩa xã hội [11].
Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ, ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những
người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do tạo ra [11].
Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm ñoạt [11].
Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư hữu về ruộng ñất trong nông
NHÀ NƯỚC

Giao ñất
không
thu tiền
Giao ñất
có thu

tiền

Cho thuê
ñất
Thu
hồi ñất
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ðẤT

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13

nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. Về thực chất, ñịa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần
giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh
nông nghiệp trả cho ñịa chủ. Nguồn gốc của ñịa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do
lao ñộng thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. ðịa tô tư bản chủ
nghĩa phản ánh mối quan hệ giữa ba giai cấp: ñịa chủ, tư bản kinh doanh nông
nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê [11].
Trong chủ nghĩa tư bản có các loại ñịa tô: ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt
ñối và ñịa tô ñộc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu
toàn dân, không còn là tư hữu của ñịa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế
ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn
tại ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất
với ñịa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản [11].
Ở Việt Nam, ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất ñặc biệt
của nông nghiệp, lâm nghiệp và là tài nguyên quý giá của quốc gia. Nhà nước
chuyển quyền sử dụng ruộng ñất lâu dài hay có thời hạn cho người sử dụng ñất
dưới các hình thức giao ñất, cho thuê ñất. Tuy hình thức ñịa tô tuyệt ñối không
còn nhưng ruộng ñất vẫn là một tư liệu sản xuất có giá trị và người sử dụng vẫn
phải trả tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất và thuế ñất như là một loại ñịa tô [24].

ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu những
ruộng ñất có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng ñất có ñộ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn hoặc tư bản ñầu tư thêm có hiệu suất
cao hơn. Là ñộ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Nguồn gốc của ñịa tô chênh lệch do lao ñộng nông nghiệp tạo ra. Có hai loại ñịa
tô chênh lệch: ñịa tô chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II. ðịa tô chênh lệch I là
ñịa tô chênh lệch thu ñược trên những ruộng ñất có ñộ màu mỡ tự nhiên trung
bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. ðịa tô chênh lệch II là ñịa tô chênh
lệch thu ñược do thâm canh. ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong ñiều kiện của
chủ nghĩa xã hội, song ñược phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14

tuý phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình
thức thu nhập của Nhà nước [11].
ðịa tô ñộc quyền là khi giá cả bán ra của hàng hoá không do giá cả sản
xuất hoặc giá trị quyết ñịnh mà là do nhu cầu của người mua và năng lực chi trả
quyết ñịnh. ðiều này sẽ hình thành giá cả ñộc quyền ñặc thù. Số chênh giá cả
ñộc quyền này và giá trị bị người sở hữu ñất ñai lớn chiếm hữu hình thành ñịa tô
ñộc quyền [11].
ðịa tô tuyệt ñối là số chênh của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản
xuất. Trong thời kỳ lâu dài của sự phát triển tư bản chủ nghĩa, kỹ thuật sản xuất
nông nghiệp lạc hậu so với kỹ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của
tư bản nông nghiệp cũng tương ñối thấp, tư bản khả biến chiếm tỷ trọng lớn có
thể thuê ñược nhiều công nhân làm ra càng nhiều giá trị thặng dư. Giá trị thặng
dư do người nông dân làm ra là nguồn gốc của ñịa tô tuyệt ñối. Sự ñộc quyền tư
hữu ñất ñai là nguyên nhân căn bản hình thành ñịa tô tuyệt ñối. Trong chủ nghĩa
tư bản, ñịa tô tuyệt ñối làm tăng giá cả nông sản, ảnh hưởng xấu ñến ñời sống
của những người lao ñộng. Việc quốc hữu hoá ruộng ñất sẽ xoá bỏ chế ñộ ñộc

quyền tư hữu về ruộng ñất và do ñó sẽ xoá bỏ ñịa tô tuyệt ñối [24].
2.1.3.2 Các quy ñịnh thu tiền sử dụng ñất ở Việt Nam
a, Luật ðất ñai năm 1993, Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai 1998, 2001
Ngay sau khi xóa bỏ bao cấp về ñất ñai, Luật ðất ñai năm 1993 ñã có
những quy ñịnh về thu tiền sử dụng ñất.
Tại ðiều 22 Luật ðất ñai năm 1993 có quy ñịnh: “Tổ chức, hộ gia ñình,
cá nhân ñược Nhà nước giao ñất ñể sử dụng vào mục ñích sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối không phải trả tiền sử dụng ñất;
nếu ñược Nhà nước giao ñất ñể sử dụng vào mục ñích khác thì phải trả tiền sử
dụng ñất, trừ các trường hợp ñược miễn, giảm theo quy ñịnh của Chính phủ.”
Luật ðất ñai 1993 ñã quy ñịnh các trường hợp giao ñất có thu tiền sử
dụng ñất và không thu tiền sử dụng ñất. Nhưng ở ñây nêu khá chung chung rằng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15

mọi tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản và làm muối thì không phải trả tiền, còn sử dụng vào mục ñích
khác thì phải trả tiền. Như vậy, trong các trường hợp sử dụng ñất vào mục ñích
an ninh, quốc phòng thì sao [13]
Trong Luật sửa ñổi, bổ sung Luật ðất ñai năm 1998, ðiều 22 Luật ðất
ñai 1993 ñược sửa ñổi, bổ sung các trường hợp cụ thể không thu tiền sử dụng
ñất khi Nhà nước giao ñất.
Luật cũng bổ sung thêm ðiều 22a với các trường hợp cụ thể có thu tiền sử
dụng ñất khi Nhà nước giao ñất.
Còn ðiều 22c bổ sung các trường hợp cụ thể ñược Nhà nước giao ñất có
thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất ñược miễn, giảm tiền sử dụng ñất hoặc tiền
thuê ñất.
Kèm theo từng văn bản Luật là các Nghị ñịnh, Thông tư hướng dẫn thực
hiện về việc thu tiền sử dụng ñất. ðó là:

- Nghị ñịnh của Chính phủ số 89/CP (17/08/1994) về việc thu tiền sử
dụng ñất và lệ phí ñịa chính. Kèm theo ñó là Thông tư của Bộ Tài chính số
02/TC-TCT (04/01/1995) hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 89/CP (17/08/1994).
- Nghị ñịnh của Chính phủ số 44/CP (03/08/1996) về việc bổ sung ðiều 1
của Nghị ñịnh 89/CP (17/08/1994).
- Nghị ñịnh của Chính phủ số 38/2000/Nð-CP (23/08/2000) về thu tiền sử
dụng ñất. Kèm theo ñó là Thông tư của Bộ Tài chính số 115/2000/TT-BTC
(11/12/2000) hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 38/2000/Nð-CP (23/08/2000).
b, Luật ðất ñai năm 2003
Kế thừa và phát triển Luật ðất ñai năm 1993 và các Luật ðất ñai sửa ñổi,
bổ sung, ñiểm a, khoản 3, ðiều 3 Luật ðất ñai 2003 cũng nói rõ: Nhà nước thực
hiện quyền ñiều tiết về ñất ñai thông qua các chính sách tài chính về ñất ñai trong
ñó có thu tiền sử dụng ñất. Luật ðất ñai năm 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn các
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16

trường hợp ñược giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, giao ñất có thu tiền sử dụng
ñất, miễn giảm tiền sử dụng ñất và các trường hợp thu tiền sử dụng ñất khác.
Tại ðiều 33, Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh cụ thể các trường hợp Nhà nước
giao ñất không thu tiền sử dụng ñất.
Tại ðiều 34, Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh cụ thể các trường hợp Nhà nước
giao ñất có thu tiền sử dụng ñất.
Tại ðiều 36, Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh các trường hợp khi chuyển mục
ñích sử dụng ñất thì người sử dụng ñất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
ðiều 50 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh khi cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư ñang sử dụng ñất với các
trường hợp cụ thể ñược quy ñịnh trong ñiều này cũng sẽ phải nộp tiền sử dụng
ñất hay thực hiện ñầy ñủ nghĩa vụ tài chính.
ðiều 60 Luật ðất ñai 2003 cũng quy ñịnh cụ thể các trường hợp người sử

dụng ñất mà Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñược miễn, giảm tiền sử
dụng ñất.
Luật cũng quy ñịnh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng ñất ñối với các ñối tượng
sử dụng ñất: tổ chức sử dụng ñất trong nước, hộ gia ñình, cá nhân trong nước,
cộng ñồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao,
người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Bên cạnh
ñó là quyền lựa chọn hình thức sử dụng ñất của các ñối tượng sử dụng ñất, như
là hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, thuê ñất trả tiền một lần hay trả tiền
hằng năm. Trong Luật ðất ñai 2003 cũng có ñiểm mới là những người Việt Nam
ở nước ngoài có thể ñược giao ñất có thu tiền sử dụng ñất khi họ ñầu tư vào Việt
Nam. Việc cho phép người sử dụng ñất có nhiều quyền lựa chọn hình thức sử
dụng ñất chính là một ñiểm mới quan trọng của Luật ðất ñai 2003. Qua ñó,
người sử dụng ñất tìm hiểu, lựa chọn cách thức thích hợp nhất với khả năng ñầu
tư sản xuất kinh doanh trong sự cân nhắc về khả năng tài chính và tiếp cận
quyền của người sử dụng. Quyền lựa chọn hình thức sử dụng ñất sẽ mang tới sự
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

17

ña dạng trong quan hệ sử dụng ñất và cơ chế thụ hưởng quyền của người sử
dụng ñất [13].
Chính vì vậy, tại khoản 1 ðiều 106 Luật ðất ñai 2003 ñã liệt kê ñầy ñủ
các quyền chuyển quyền sử dụng ñất. Tuy nhiên cần hiểu rằng, không phải
người sử dụng nào cũng có ñủ quyền năng như vậy. Người ñược bảo hộ ñầy ñủ
quyền chính là tổ chức kinh tế ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất
mà tiền ñó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc hộ gia ñình, cá
nhân sử dụng ñất không phải ñất thuê. Như vậy, việc quy ñịnh các hình thức sử
dụng ñất ñể người sử dụng ñất lựa chọn sẽ công bằng hơn cho người sử dụng
ñất, tạo sự yên tâm cho việc ñầu tư kinh doanh trên ñất của họ [13].
ðể hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai 2003, Chính phủ ñã ban hành Nghị

ñịnh số 181/2004/Nð-CP (29/10/2004) với những quy ñịnh, ñiều khoản hướng
dẫn cụ thể việc thi hành luật.
Chính phủ cũng ban hành Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP (03/12/2004) về
thu tiền sử dụng ñất. Kèm theo ñó là Bộ Tài chính ra Thông tư số 117/2004/TT-
BTC (07/12/2004) hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP
(03/12/2004).
Trong Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP, tại ðiều 2 quy ñịnh các ñối tượng
phải nộp tiền sử dụng ñất, ðiều 3 quy ñịnh các ñối tượng không phải nộp tiền
sử dụng ñất, ðiều 4 là căn cứ tính thu tiền sử dụng ñất. Chương II, từ ðiều 5
ñến ðiều 8 của Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP là những quy ñịnh cụ thể về việc
thu tiền sử dụng ñất khi Nhà nước giao ñất (ðiều 5), thu tiền sử dụng ñất khi
chuyển mục ñích sử dụng ñất (ðiều 6), thu tiền sử dụng ñất khi chuyển từ
thuê ñất sang giao ñất có thu tiền sử dụng ñất (ðiều 7), thu tiền sử dụng ñất
khi cấp GCN QSD ñất (ðiều 8), thu tiền sử dụng ñất ñối với khu công nghiệp
(ðiều 9), thu tiền sử dụng ñất ñối với ñất xây dựng khu công nghệ cao, khu
kinh tế (ðiều 10). Chương III của Nghị ñịnh quy ñịnh các trường hợp ñược
miễn giảm tiền sử dụng ñất. Cụ thể: ðiều 12 quy ñịnh các trường hợp ñược