Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện phú xuyên thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM






NGUYỄN THỊ VÂN ANH



ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ XUYÊN – THÀNH PHỐ HÀ NỘI




LUẬN VĂN THẠC SĨ






HÀ NỘI, NĂM 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM





NGUYỄN THỊ VÂN ANH



ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ XUYÊN – THÀNH PHỐ HÀ NỘI


LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN THỊ VÒNG




HÀ NỘI, NĂM 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực, chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị khoa học nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự trợ giúp cho việc thực hiện luận văn đó
được cảm ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ.
Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về nguồn gốc số
liệu, thông tin được đề cập trong cuốn luận văn này.
Tác giả luận văn



Nguyễn Thị Vân Anh











Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii


LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài nghiên cứu, tôi đã nhận
được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình và sự động viên khích lệ của gia đình,
bạn bè, đồng nghiệp đã tạo điều kiện để tôi hoàn thành tốt luận văn này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn tới giáo viên hướng dẫn khoa
học PGS.TS Nguyễn Thị Vòng đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian
tôi nghiên cứu đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo
Khoa Quản lý đất đai Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện cho
tôi thực hiện nghiên cứu đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới lãnh đạo, cán bộ nhân viên Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Phú Xuyên, Trung tâm phát triển Quỹ đất huyện
Phú Xuyên, Ban bồi thường và giải phóng mặt bằng huyện Phú Xuyên,
UBND xã Đại Xuyên và UBND xã Châu Can đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong
quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã động viên, khích lệ
tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn



Nguyễn Thị Vân Anh
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii



MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC HÌNH vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích nghiên cứu 2
3. Yêu cầu của đề tài 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3
1.1. Khái quát chung về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 3
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ 3
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ 3
1.2. Một số yếu tố tác động đến chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất 4
1.2.1. Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai tác động chủ yếu tới việc thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ 4
1.2.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 5
1.2.3. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 6
1.2.4. Yếu tố giá đất và định giá đất 7
1.2.5. Yếu tố về thị trường Bất động sản 8
1.3. Thực tiễn việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ của một số nước
thuộc khu vực Châu Á 8
1.3.1. Trung Quốc 8
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

1.3.2 Thái Lan 9
1.3.3. Inđônêxia 10
1.4. Thực tiễn thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất tại Việt Nam và trên địa bàn Thành phố Hà Nội 11
1.4.1. Thực tiễn thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất tại Việt Nam qua các thời kỳ 11
1.4.2. Thực tiễn việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ trên địa bàn
thành phố Hà Nội 26
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 29
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 29
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 29
2.2. Nội dung nghiên cứu 29
2.2.1. Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 29
2.2.2. Thực trạng quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên 29
2.2.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường trên địa bàn huyện
Phú Xuyên 29
2.2.4. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu. 30
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất 30
2.3. Phương pháp nghiên cứu 30
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 30
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 30
2.3.3. Phương pháp so sánh, phân tích 31
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32
3.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế – xã hội 32
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên 32
3.1.2. Đặc điểm kinh tế – xã hội 35
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v

3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên 42
3.2.1. Thực trạng quản lý đất 42
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 45
3.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ trên địa bàn
huyện Phú Xuyên 49
3.3.1. Tình hình chung về thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ trên địa bàn
huyện Phú Xuyên 49
3.3.2. Những kết quả đạt được 50
3.3.3. Những vấn đề còn tồn tại vướng mắc 52
3.4. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu 53
3.4.1. Khái quát từng dự án nghiên cứu 54
3.4.2. Đánh giá thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tại hai dự án 57
3.5. Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất 85
3.5.1. Giải pháp về chính sách 85
3.5.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện 85
3.5.3. Giải pháp đảm bảo đời sống của nhân dân bị mất đất 86
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87
1. Kết luận 87
2. Kiến nghị 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO 90
PHỤ LỤC 102

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

STT
Tên bảng Trang

3.1: Một số dự án đã thực hiện trên địa bàn huyện Phú Xuyên từ năm 2009
tới nay 52
3.2: Trình tự, tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất tại hai dự án 59
3.3: Tổng hợp đối tượng được bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại
hai dự án nghiên cứu 63
3.4: Tổng hợp đánh giá mức độ hợp lý của đối tượng được bồi thường, hỗ trợ
thông qua phiếu điều tra 64
3.5: Diện tích thu hồi đất thực hiện dự án mở rộng quốc lộ 1A qua địa phận
xã Châu Can – huyện Phú Xuyên 64
3.6: Bảng diện tích đất thu hồi để thực hiện dự án khu công nghiệp hỗ trợ
Nam Hà Nội thuộc địa phận xã Đại Xuyên – huyện Phú Xuyên 66
3.7: Bảng diện tích đất thu hồi thực hiện dự án Khu công nghiệp, hỗ trợ Nam
Hà Nội thuộc địa phận xã Đại Xuyên – huyện Phú Xuyên 66
3.8: Bảng đánh giá mức độ hợp lý của phương án bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất tại dự án mở rộng quốc lộ 1A cũ 71
3.9: Bảng đánh giá mức độ hợp lý của chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
tại dự án khu công nghiệp hỗ trợ Nam Hà Nội thông qua phiếu điều tra 76
3.10: Ý kiến của người dân về phương thức sử dụng tiền bồi thường, 77
3.11: Ý kiến của hộ gia đình về tình hình thu nhập sau khi Nhà nước thu hồi
đất tại 02 dự án 79
3.12: Ý kiến đánh giá của hộ gia đình có đất bị thu hồi, tự đánh giá tình hình

trật tự xã hội sau khi nhà nước thu hồi đất 82
3.13 : Bảng tổng hợp các kiến nghị của người dân bị thu hồi đất 82
3.14: Tổng hợp khó khăn, tồn tại và giải pháp thực hiện chính sách bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu 84
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii


DANH MỤC HÌNH

STT
Tên hình Trang

3.1 : Cơ cấu diện tích theo các loại đất 46
3.2: Dự án mở rộng một làn đường trên quốc lộ 1A đoạn qua địa phận
huyện Phú Xuyên 55
3.3: Hình ảnh vị trí dự án mở rộng một làn đường trên quốc lộ 1A 55
3.4: Dự án khu công nghiệp hỗ trợ Nam Hà Nội giai đoạn 1 đang triển khai
phần đổ nền 57
3.5: Mô khu công nghiệp hỗ trợ Nam Hà Nội giai đoạn 1 57
3.6: Cơ cấu diện tích đất thu hồi dư án mở rộng quốc lộ 1 65

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii



DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
CNH - HĐH Công nghiệp hoá – Hiện đại hoá
CN -TTCN Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp
CP Chính phủ
GPMB Giải phóng mặt bằng
NĐ Nghị định
QĐ Quyết định
TĐC Tái định cư
UBND Ủy ban nhân dân
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta thay đổi nhanh chóng, nhu
cầu về đất tăng lên mạnh mẽ làm cho đất càng trở nên khan hiếm và đắt đỏ.
Đi đôi với tình hình phát triển đất nước, Nhà nước phải đối mặt với một
vấn đề tất yếu và không thể tránh khỏi: quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá đất ngày

càng tăng cao, nhịp độ phát triển ngày càng lớn, nhu cầu sử dụng đất cho các
mục đích khác nhau để phát triển ngày càng tăng, kéo theo thực trạng phải thu
hồi đất để phát triển dự án, trở thành nhiệm vụ cấp thiết, một thách thức lớn đối
với sự phát triển kinh tế – xã hội. Vấn đề thu hồi đất phục vụ cho công tác quy
hoạch và phát triển các công trình xây dựng ngày càng trở thành yếu tố tiên quyết
ảnh hưởng trực tiếp tiến trình phát triển đất nước.
Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản về bồi thường,hỗ trợ tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất kể từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay; nghị định số
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất, tiếp sau đó là nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007
quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và các tài sản khác trên đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự
thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
tranh chấp đất đai. Mới đây nhất nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009
quy định bổ sung về việc lập quy hoạch sử dụng đất, giá đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư.
Huyện Phú Xuyên là một huyện mới sáp nhập về Hà Nội từ giữa năm
2008. Từ trước năm 2008, Phú Xuyên tồn tại kinh tế nông nghiệp chiếm phần
lớn, do tập quán canh tác nông nghiệp từ lâu đời khá lạc hậu nên hiệu quả kinh tế
đạt được không cao, đời sống nhân dân không phát triển. Từ năm 2008 tới nay
kinh tế của huyện đã có bước phát triển mới, mức độ đầu tư trong các lĩnh vực
tăng lên, nhất là lĩnh vực như công nghiệp, xây dựng và phát triển đô thị. Nhiều
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

dự án phát triển kinh tế - xã hội của huyện kéo theo việc thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân là một bài toán đặc biệt quan trọng.
Để nắm rõ việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
tại một số dự án được thực hiện, đánh giá và rút ra bài học kinh nghiệm cho việc
thực hiện chính sách bồi thường các dự án sau trên địa bàn huyện Phú Xuyên. Vì

những lý do nêu trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện
chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn
Huyện Phú Xuyên, Thành phố Hà Nội”
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở
một số dự án trên địa bàn huyện Phú Xuyên.
- Đề xuất các giải pháp chính góp phần đẩy nhanh công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng, giúp công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiệu quả, minh bạch.
3. Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu điều tra phải phản ánh khách quan tình hình thực hiện chính
sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Phú
Xuyên – Tp. Hà Nội.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập được phải tin cậy.









Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Khái quát chung về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử

dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, cá nhân, UBND xã, phường, thị
trấn quản lý theo quy định của pháp luật. Luật Đất đai khẳng định đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Một trong các quyền định đoạt
của Nhà nước đối với đất đai theo điểm c, khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai 2003 là
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Với
tư cách là đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện quyền năng định đoạt đất đai
trong trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng; thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển
kinh tế; thu hồi đất đối với những trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai,
không sử dụng đất, sử dụng đất không hiệu quả; thu hồi đất khi người sử dụng
đất không còn nhu cầu sử dụng.
1.1.1.1 Bồi thường
Theo Luật Đất đai năm 2003: Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho
người bị thu hồi đất.
1.1.1.2 Hỗ trợ
Theo Luật đất đai năm 2003: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà
nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm
mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ
Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các dự án phát
triển kinh tế - xã hội, dự án quốc phòng mang tính đa dạng và phức tạp. Nó thể
hiện khác nhau đối với mỗi dự án, liên quan trực tiếp tới lợi ích của các bên tham
gia và lợi ích của toàn xã hội.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau. Khu vực đô thị, mật độ
dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven

đô, mức tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản
xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại buôn bán nhỏ; khu
vực nông thôn: hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp.
Do đó mỗi khu vực bồi thường , hỗ trợ có những đặc trưng riêng, và được tiến
hành với những giải pháp riêng phù hợp với đặc điểm riêng của mỗi khu vực và
từng dự án cụ thể.
Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong
đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân
cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu
sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó, tâm lý dân cư là giữ được đất để sản
xuất. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn tới công tác
tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó
khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống
dân cư sau này.
1.2. Một số yếu tố tác động đến chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất
1.2.1. Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai tác động chủ yếu tới việc thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế – xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai
đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định
cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, đã ban hành, chỉnh sửa và hoàn thiện dần cơ chế chính sách đối
với đất đai cụ thể là: Luật Đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993; Luật Đất đai
vào các năm 1998; năm 2001; Luật đất đai năm 2003 đã cơ bản đáp ứng yêu cầu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Chính sách bồi thường, hỗ trợ cũng luôn

được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực
tế triển khai. Với nhiều đổi mới về pháp luật đất đai thời gian qua, công tác bồi
thường, hỗ trợ GPMB đã đạt được nhiều kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng
được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên
cạnh đó, do tính chưa ổn định chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời
kỳ mà công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB còn gặp nhiều khó khăn. Thực tiễn
triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác GPMB.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho
thấy UBND các cấp đều có ý thực quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai,
tuy nhiên ở cấp cơ sở còn thiếu linh hoạt, chậm đưa văn bản dưới Luật vào thực
thi. Từ đó dẫn tới việc nhầm lẫn trong việc áp dụng pháp luật trong giải quyết
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết
tranh chấp, kiếu nại, tố cáo về đất đai. Trong khi việc tuyên truyền, phổ biến của
các cơ quan có trách nhiệm chưa thật hợp lý. Cán bộ địa chính, Chủ tịch UBND
xã chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi, vi
phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi
hành pháp luật gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư ảnh
hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
1.2.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng là nhân tố ảnh hưởng tới công tác
bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên
hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu trong mọi quá trình
phát triển. Vì vậy, việc sử dụng tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định
tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

chính trị và phát triển xã hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp
tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh
tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất
đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề
mà quá trình phát triển đặt ra. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động
mạnh mẽ tới công tác bồi thường và hỗ trợ đất đai trên hai khía cạnh chủ yếu sau:
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để
thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy
định của pháp luật hiện hành, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi
có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng. Quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng đến giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, từ đó tác động đến giá đất tính bồi thường.
1.2.3. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nhân tố ảnh
hưởng tới bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Theo quy định của các
nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai năm 2003, người sử dụng đất phải
đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân đối với những mảnh đất (lô đất), làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền
của người sử dụng đất và giải quyết tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất.
Trong công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thì, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường,
loại đất được bồi thường, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng
ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng
đất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy
mà công tác bồi thường , hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất gặp nhiều khó khăn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7

Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ảnh
hưởng tới công tác GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB sẽ nhanh hơn.
1.2.4. Yếu tố giá đất và định giá đất
Theo Luật Đất đai năm 2003: Giá đất là số tiền trên một đơn vị diện
tích do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất.
Một trong những vấn đề đang gây trì trệ cho công tác bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Theo
quy định của pháp luật đất đai hiện hành, giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau:
Thứ nhất: Giá đất được hình thành theo khung giá đất quy định cụ thể tại
nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/07/2007 về việc sửa đổi
và bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16/11/2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất. Cũng theo nghị định này
hiện nay có 4 phương pháp định giá đất được sử dụng phổ biến bao gồm: Phương
pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương
pháp thặng dư. Căn cứ nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 UBND các
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá đất tại địa phương mình được
công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm quy định rõ tại khoản 3,
khoản 4 điều 56 của Luật đất đai năm 2003.
Thứ hai: Giá đất được hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu
thầu dự án có sử dụng đất.
Thứ ba: Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn để quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan tới xác định giá
đất, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đã được quy định khá cụ thể tại
Luật Đất đai năm 2003. Đặc biệt việc xác định giá đất được thực hiện theo

nguyên tắc: “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

điều kiện bình thường” quy định tại khoản 1 điều 56 Luật Đất đai năm 2003. Tuy
nhiên, tình hình phổ biến hiện nay cho thấy, bảng giá đất mà địa phương công bố
hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện cùa người
bị thu hồi đất và gây ác tắc trong thực hiện công tác GPMB.
1.2.5. Yếu tố về thị trường Bất động sản
Thị trường bất động sản được hiểu là tổng hòa các giao dịch bất động sản
đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định.(PGS.TS
Nguyễn Thanh Trà và TS. Nguyễn Đình Bồng, 2005)
Thị trường bất động sản tác động tới công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất trên nội dung chủ yếu về giá cả của bất động sản trên thị trường
bất động sản tác động tới giá đất tính bồi thường.
1.3. Thực tiễn việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ của một số nước
thuộc khu vực Châu Á
1.3.1. Trung Quốc
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc khi Nhà nước thu hồi đất, người
sử dụng đất sau đó có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được thanh
toán ba loại tiền: Tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp
bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái
định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng tài sản lượng của đất đai những năm trước
đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất
được tính theo giá cả hiện tại. Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực
hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn
nơi cũ. Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho cục quản lý tài nguyên
đất đai địa phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất
nào thì sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.
Về phương thức bồi thường Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất

biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi trong thời hạn 1 năm. Bồi thường và hỗ trợ
bằng cách tính ba khoản sau: Một là: giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

dựng lại nhà mới và nhà cũ. Hai là: giá đất tiêu chuẩn. Ba là: trợ cấp về giá cả.
Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc
bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người
dân thường lựa chọng bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp
với nơi mình làm việc.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được
Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều
chỉnh linh hoạt cho phù hợp với thực tế, được coi là Nhà nước tác động điều
chỉnh tại chính thị trường đó.
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà được xây dựng đồng bộ và kịp
thời, thường xuyên đáp ứng các nhu cầu nhiều loại căn hội với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý tại
điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có
chính sách riêng.
Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn
đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, xây nhà tái định cư còn
nhiều vấn đề. (Nguyễn Thảo, 2008)
1.3.2 Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như nhiều nước khác trong khu vực Châu Á, quá
trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị
trường điều tiết. Tuy nhiên với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù
được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân, định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang

tính chiến lược quốc gia thì Nhà nước đến bù với giá rất cao so với giá thị
trường. Nhìn chung khi tiến hành lấy đất của dân, Nhà nước hoặc cá nhân đầu tư
đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục
đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất
nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo
giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất
cả các thiệt hại cho việc trưng dựng gây ra và có quy định việc bồi thường phải
khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa
trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng
dụng đất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan đã ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng
cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng,
quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên thiên nhiên hoặc các lợi ích khác cho
đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai và các mục
đích công cộng. Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc
tính giá trị bồi thường các tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra
các quy định cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường, hỗ trợ và TĐC, nguyên tắc
cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường,
thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường, hỗ trợ và TĐC, trình
tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ra tòa án.
(Nguyễn Thảo,2008)
1.3.3. Inđônêxia
Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tại Inđônêxia đang từng bước
được thay đổi, nhận thức về hậu quả có thể xảy ra đối với các vấn đề kinh tế, xã
hội, môi trường trong quá trình thu hồi đất và di dân, mặt khác – thực tế khách
quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng quan tâm ngày càng

lớn về quyền lợi và hạnh phúc cho họ.
Tuy nhiên, quan điểm nhìn nhận về việc thực hiện chính sách bồi thường
hỗ trợ và TĐC đang từng bước thay đổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra
đối với các vấn đề kinh tế, xã hội – môi trường trong quá trình thu hồi đất và di
dân, mặt khác, từ thực tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

ảnh hưởng quan tâm ngày càng lớn về quyền lợi và phúc lợi cho họ. Vì vậy, bồi
thường hỗ trợ, hỗ trợ và TĐC
được xem như là chương trình phát triển của quốc gia. Kinh nghiệm thực tiễn đã
giúp cho các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và các nhà
thực thi đi đến thống nhất rằng chi phí phải trả cho những tổn thất so sự thiếu
quan tâm và đầu tư trong quá trình thực hiện chính sách. Do vậy, tránh hay giảm
thiểu những ảnh hưởng xấu trong việc di dân, cộng với việc khôi phục thỏa đáng
cho những người bị ảnh hưởng, ngoài việc đạt được lợi ích về mặt kinh tế còn
đảm bảo tính công bằng đối với họ, điều này giúp cho các chủ thể an tâm trong
quá trình triển khai thực hiện dự án.
1.4. Thực tiễn thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất tại Việt Nam và trên địa bàn Thành phố Hà Nội
1.4.1. Thực tiễn thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất tại Việt Nam qua các thời kỳ
1.4.1.1. Thời kỳ trước năm 1987
Ngày 14/04/1959 Hội đồng Chính phủ (nay gọi là Chính phủ) ban hành
Nghị định 151/TTg quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất. Đây được
coi là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan tới bồi thường và TĐC tại Việt Nam.
Khi trung thu ruộng đất, Nhà nước xác định cách bồi thường tốt nhất là vận động
nhân dân điều chỉnh hoặc nhượng ruộng đất cho cho đối tượng bị trưng thu ruộng
đất để tiếp tục sản xuất. Trường hợp không thể làm được như vậy, về đất được
bồi thường bằng số tiền từ 1- 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị

trưng thu. Mức bồi thường căn cứ vào thực tế ở mỗi nơi, đời sống của nhân dân
là cao hay thấp, ruộng đất ít hay nhiều, tốt hay xấu mà định đoạt.
Ngày 06/07/1959 Liên Bộ Ủy ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban
hành Thông tư liên bộ số 1424/TTLB hướng dẫn việc thi hành Nghị định
151/TTg với các nguyên tắc cơ bản là đảm bảo đầy đủ kịp thời và đủ diện tích
cần thiết cho xây dựng, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của
người có ruộng đất bị trưng dụng được bồi thường và trong trường hợp cần thiết
phải được giải quyết công ăn việc làm, chỉ trưng dụng số ruộng đất cần thiết,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

không được trưng dụng thừa, hết sức tiết kiệm ruộng đất trồng trọt, tránh nơi dân
cư đông đúc, nghĩa trang, nghĩa địa, nhà thờ – chùa – đền. Những người có ruộng
đất trưng thu được thông báo một thời gian là 02 tháng để kịp thời di chuyển. Có
thể nói, Nghị định 151/TTg ngày 14/04/1959 ra đời phần nào đáp ứng được nhu
cầu trưng thu ruộng đất tại thời điểm đó. Tuy nhiên, Nghị định này chưa quy
định cụ thể về mức bồi thường mà chủ yếu dựa vào thỏa thuận giữa các bên.
Ngày 11/01/1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy
định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối, lưu niên, các
loại hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố.
Nguyên tắc bồi thường theo quy định của Thông tư 1972/TTg phải đảm bảo thỏa
đáng quyền lợi kinh tế của các hợp tác xã và của nhân dân. Về thể lệ bồi thường:
Trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng phải đến liên hệ với chính quyền
các cấp để tiến hành thương lượng với nhân dân, căn cứ vào tài sản hiện có hoặc
hoa màu, công sức bỏ ra khai phá và phân loại đất đai của địa phương mà định
giá bồi thường cho phù hợp.
Mặc dù chính sách bồi thường về đất chưa được quy định trong luật và thể
chế thành một chính sách đầy đủ, song quy định về bồi thường khi mà mức trung
dụng đất tại Thông tư 1972/TTg đã có sự thay đổi so với Nghị định 151/TTg, từ
“…chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của những người có ruộng đất bị

trưng dụng” trước đây sang”…đảm bảo quyền lợi kinh tế của HTX và của nhân
dân” đồng thời quy định tại Nghị định số 151/TTg trước đây chỉ mang tính
nguyên tắc thì đến Thông tư số 1792/TTg đã được quy định cụ thể mức bồi
thường nhà ở, đất đai, cây lâu năm, hoa màu trên đất.
Luật đất đai 1987 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho các
mục đích công cộng, người sử dụng đất không được Nhà nước bồi thường bằng
đất, chỉ được bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích đất bị thu hồi.
1.4.1.2. Thời kỳ từ năm 1987 tới năm 1993
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

Ngày 31/05/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT
về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử
dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường.
Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo
quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất. Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí
đều quy định giá tối đa, tối thiểu.
UBND tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của địa
phương mình sát với giá đất thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc
cao hơn khung giá định mức.
Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử
dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường về đất nông nghiệp, đất có rừng cho
Nhà nước. Khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào
việc khai hoang, phục hoá, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc
sống, định canh, định cư cho vùng bị lấy đất.
1.4.1.3. Thời kỳ từ năm 1993 tới năm 2003
Hiến pháp năm 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.
Trên cơ sở hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội

thông qua có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 với quy định “ đất có giá”, người sử
dụng đất có quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối
với công tác bồi thường, hỗ trợ của Luật Đất Đai năm 1993.
Luật Đất đai năm 1993, tạo sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với
công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, thu được những thành tựu
quan trọng. Nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ, GPMB cụ
thể hóa các quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số
điều của Luật đất đai năm 2001 đã được ban hành bao gồm:
Nghị định 90/CP ngày 17/09/1994 của Chính Phủ quy định về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thay thế tất cả các văn bản, chính sách
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

trước đó của Nhà nước về bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị
định 90/1994/NĐ-CP quy định rõ hơn đối tượng được hưởng chính sách đền bù
thiệt hại, phân biệt rõ hộ gia đình, đơn vị sử dụng đất bất hợp pháp hay hợp pháp
để có chế độ đền bù hoặc không, mức độ đền bù tùy theo tính hợp pháp về quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản của người bị thu hồi đất. Tuy nhiên trong
quá trình triển khai, thực tế cho thấy, sau khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện
GPMB người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn. Theo Nghị định này giá đất do
Nhà nước qui định để đền bù thiệt hại khác xa so với giá thực tế. Do vậy cần thiết
phải có một văn bản pháp luật mới thay thế Nghị định 90/1994/NĐ-CP.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22/04/1998 của Chính phủ quy định
về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, thay thế Nghị định
90/CP. So với Nghị định 90/1994/NĐ-CP. Nghị định 22/1998/NĐ-CP có rất
nhiều điểm tiến bộ trong chính sách bồi thường và hỗ trợ của Nhà nước đối với
người bị thu hồi đất, đặc biệt là người có đất bị thu hồi có quyền lựa chọn một
trong 3 phương án đền bù bằng đất, bằng tiền hoặc bằng nhà. Theo Nghị định

này giá đền bù thiệt hại về đất được tính như sau:
- Giá đất để tính đền bù thiệt hại do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương quy định cho từng dự án theo đề nghị của Sở Tài chính vật giá,
có sự tham gia các ngành có liên quan.
- Giá để tính đền bù thiệt hại xác định trên cơ sở giá đất địa phương ban hành
theo quy định của chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù, phù
hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP có thêm chính sách hỗ trợ cũng như một
số điều khoản mới về lập khu tái định cư cho các hộ phải di chuyển. Đồng thời
đã đưa ra các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy định trách nhiệm của
UBND các cấp và hội đồng bồi thường, hỗ trợ GPMB cấp huyện trong việc
chỉ đạo lập phương án đền bù, xác định mức đền bù hoặc trợ cấp cho từng tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân và tổ chức thực hiện đền bù theo phương án được
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

phê duyệt, tạo sự chủ động cho các địa phương trong việc lựa chọn phương án
bồi thường phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội, quỹ đất của địa phương.
Thông tư số 145/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 22/04/1998. Tuy nhiên trong quá trình
thực hiện thông tư 145/TT-BTC đã phát sinh một số vướng mắc, ngày
04/09/1999 Bộ Tài chính đã ra văn bản số 448/TT-QLCS hướng dẫn xử lý
vướng mắc trong bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể là:
- Giá đất tính bồi thường thiệt hại là giá tính theo khả năng sinh lợi đối với
đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ
sản và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương đối với các
loại đất khác.
- Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành đã phù hợp với giá đất tính theo khả
năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì áp dụng giá đất đã
được ban hành để tính đền bù thiệt hại.

- Về chi phí đầu tư vào đất thì người sử dụng đất tạm thời, đất tạm giao,
cho thuê, đất nhận đấu thầu không được đền bù thiệt hại về đất nhưng được đền
bù chi phí đã đầu tư vào đất (nếu có) và đền bù tài sản cho các công trình gắn liền
với đất.
Nhìn chung trong thời kỳ từ năm 1993 – 2003 chính sách bồi thường, hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất có những tiến bộ đảm bảo quyền lợi cho người bị
thu hồi đất. Tuy nhiên, còn một số nhược điểm sau:
Trước hết, vấn đề xác định giá đất tính bồi thường cho người có đất bị thu
hồi chưa theo một chuẩn mực nhất quán, có nhiều quyết định của UBND tỉnh về
giá đất để tính bồi thường còn thiếu cơ sở, giá đất do các địa phương quy định
hầu hết đều thấp hơn giá đất trên thị trường, người bị thu hồi đất nông nghiệp
thường chịu thiệt thòi, người bị thu hồi đất phi nông nghiệp thường được lợi.
Nhà đầu tư dự án công trình thường phải làm việc rất nhiều đối tác để thực
hiện bồi thường GPMB, có trường hợp phải làm việc với UBND cả 3 cấp:cấp