Hoàn thiện công tác định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa

BẢNG KÝ HIỆU VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
DAĐT : Dự án đầu tư
NHTM : Ngân hàng thương mại
NHNN : Ngân hàng Nhà nước
XLRR : Xử lý rủi ro
ĐGV : Định giá viên
CBTD : Cán bộ tín dụng
SXKD : Sản xuất kinh doanh
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
XDCTGT : Xây dựng công trình giao thông
BTC : Bộ Tài Chính
CN NHCT Đống Đa : Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa
Website: Email : Tel : 0918.775.368
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU......................................................................................... 1
CHƯƠNG 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ ............4
1.1. Lý luận chung về bất động sản, định giá bất động sản và dự án
đầu tư............................................................................................................4
1.1.1. Bất động sản....................................................................................4
1.1.2. Định giá bất động sản......................................................................4
1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản.............................................4
1.1.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt
động cho vay của ngân hàng................................................................5
1.1.2.3 Các căn cứ định giá bất động sản............................................9
1.1.2.4. Quy trình định giá bất động sản............................................10
1.2. Lý luận chung về các phương pháp định giá bất động sản theo dự
án đầu tư....................................................................................................13

1.2.1. Khái niệm dự án đầu tư:...............................................................13
1.2.2. Yêu cầu cơ bản của một dự án đầu tư:..........................................13
1.2.3 Sự cần thiết phải định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động
cho vay theo DAĐT................................................................................14
1.2.4. Các phương pháp chủ yếu định giá BĐS đảm bảo theo dự án đầu
tư..............................................................................................................15
1.2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp..............................................15
1.2.4.2. Phương pháp đầu tư..............................................................19
1.2.4.3. Phương pháp chi phí.............................................................22
1.2.4.4. Phương pháp thặng dư..........................................................24
1.2.4.5. Phương pháp thu nhập..........................................................26
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO THEO
HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TẠI CHINHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA......29
2.1 Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội...........29
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh..............................29
2.1.2. Cơ cấu tổ chức...............................................................................31
2.1.2.1 Sơ đồ bộ máy tổ chức.............................................................31
2.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong chi nhánh.....32
2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng Công
Thương Đống Đa.....................................................................................33
2.2 Tình hình cho vay theo DAĐT có bảo đảm bằng bất động sản tại
chi nhánh NHCT Đống Đa.......................................................................36
2.2.1. Dư nợ cho vay có bảo đảm bằng bất động sản..............................36
2.2.2. Hình thức cho vay có đảm bảo bằng bất động sản........................37
2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại chi
nhánh NHCT Đống Đa.............................................................................38

2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động .........................................................38
2.3.2 Quy trình định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án
đầu tư tại chi nhánh NHCT Đống Đa......................................................38
2.3.3. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt
động cho vay theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa.....................42
2.3.4. Công tác định giá lại bất động sản bảo đảm tại Chi nhánh NHCT
Đống Đa..................................................................................................49
2.4. Đánh giá hoạt động định giá bất động sản bảo đảm trong cho vay
theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa............................................50
2.4.1. Kết quả đạt được...........................................................................50
2.4.2 Các hạn chế và nguyên nhân..........................................................52
2.4.2.1 Hạn chế..................................................................................52
2.4.2.2. Nguyên nhân.........................................................................53
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
CHƯƠNG 3:
CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA.................................................56
3.1 Phương hướng phát triển hoạt động cho vay theo DAĐTcó BĐS
đảm bảo tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa.................56
3.1.1. Định hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh........................56
3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay theo DADT có bất động sản đảm
bảo tại Chi nhánh NHCT Đống Đa. .......................................................57
3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá tài sản
bảo đảm tiền vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa..............57
3.2.1 Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá ..............57
3.2.2. Về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ
thẩm định DAĐT.....................................................................................58

3.2.3. Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay............................59
3.2.4. Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và Ngân
hàng.........................................................................................................60
3.2.5. Một số giải pháp khác...................................................................60
3.3. Một số kiến nghị ................................................................................61
3.3.1. Đối với NHCT Việt Nam..............................................................61
3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước.......................................62
3.3.3. Kiến nghị với Bộ Tài Chính..........................................................62
3.3.4. Kiến nghị đối với Chính Phủ.........................................................63
3.3.5. Kiến nghị với các tổ chức liên quan..............................................64
3.3.5.1. Các cơ quan khác..................................................................64
3.3.5.2 Các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân đi vay.....................64
KẾT LUẬN...........................................................................................65
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................66
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Lời cam đoan
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết
quả trong chuyên đề là trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực
tập.
Tác giả chuyên đề
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực sôi động nhất của nền
kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh của
các ngành kinh tế khác. Một dự án đầu tư có thực hiện được hay không thì
trước tiên là phải có vốn. Và ngân hàng là một trong những địa chỉ tin cậy để
các chủ đầu tư của dự án tìm đến. Nhưng không phải một dự án đầu tư nào

cũng được các ngân hàng chấp nhận cho vay. Bất kỳ một ngân hàng nào bao
giờ cũng đặt ra hai mục tiêu song hành, đó là an toàn và sinh lời của nguồn
vốn. Để một khoản cho vay có hiệu quả ngoài việc nó sẽ sinh lời là bao nhiêu
thì liệu nó có thu lại được không cũng là những vấn đề đòi hỏi của các ngân
hàng thương mại Việt Nam hiện nay. Một trong những biện pháp để đảm bảo
cho việc thu lại khoản cho vay chính là bất động sản thế chấp hay nói cách
khác đây chính là nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay có thể đả bảo
trả nợ cho ngân hàng. Để có quyết định mức cho vay, ngân hàng phải tiến
hành định giá bất động sản. Công việc này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khác
nhau của một cán bộ định giá (cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm định giá) bởi
nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách hàng nằm ở khoản sẽ được vay,
không những vậy nó còn ảnh hưởng đến tính hiệu quả của khoản cho vay và
những rủi ro có thể gặp phải đối với ngân hàng.
Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh NHCT Đống Đa, nhận thấy có một
số vấn đề trong phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay
theo dự án đầu tư. Nhằm mục đích nghiên cứu kỹ hơn và sâu hơn về vấn đề
định giá nói chung và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho
vay theo Dự án đầu tư (DAĐT) tại Chi nhánh, em đã chọn đề tài “ Hoàn
thiện công tác định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay
theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa” làm
chuyên đề nghiên cứu của mình.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 1 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Em xin chân thành cảm ơn tiến sỹ Nguyễn Thế Phán đã tận tình hướng
dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình.
Em xin gửi lời cảm ơn anh Nghiêm Xuân Vượng cùng các anh chị trong
phòng Khách hàng số 1 đã tận tình giúp đỡ em nghiên cứu và hoàn thành
chuyênh đề tốt nghiệp này!
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ cơ sở khoa học của việc định giá bất động sản (BĐS)

- Tìm hiểu các phương pháp định giá BĐS cho hoạt động cho vay theo
dự án đầu tư tại Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa.
- Đề ra những giải pháp để hoàn thiện các phương pháp định giá BĐS tại
bộ phận này.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
 Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu những vấn đề lý luận về BĐS, các quyền năng của người sở
hữu và sử dụng BĐS, cơ sở của việc định giá BĐS, tìm hiểu thực trạng công
tác tổ chức định giá BĐS tại bộ phận thẩm định tài sản, từ đó rút ra những hạn
chế, bất cấp trong công tác tổ chức định giá BĐS. Xem xét những vấn đề tác
động trực tiếp đến quá trình định giá như: hệ thống pháp luật, các công văn,
quyết định… mà hội đồng thẩm định của ngân hàng ban hành, những yêu cầu
đảm bảo an toàn các khoản vay tín dụng thế chấp của ngân hàng.
 Phạm vị nghiên cứu
Công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại
bộ phận thẩm định tài sản – Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa.
Thời gian nghiên cứu: Thực trạng từ năm 2005 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, chuyên đề sẽ áp dụng các phương pháp
nghiên cứu sau:
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 2 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.
 Phương pháp thống kê, khảo sát thực tế, so sánh.
 Phương pháp trừu tượng hóa khoa học
 Phương pháp chuyên gia
 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực trạng tại bộ phận
nghiên cứu.
5. Kết cấu, nội dung đề tài
Đề tài này ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo

thì kết cấu của đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về bất động sản và các phương pháp
định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án
đầu tư.
Chương 2: Thực trạng về phương pháp định giá bất động sản trong hoạt
động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàng
công thương Đống Đa.
Chương 3: Các biện pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá bất
động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi
nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 3 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
CHƯƠNG 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1. Lý luận chung về bất động sản, định giá bất động sản và dự án
đầu tư
1.1.1. Bất động sản
Bất động sản là một thuật ngữ rộng, chỉ các tài sản cố định, không di rời
được như đất trống, đất đai và các công trình xây dựng dùng cho các mục
đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, kinh doanh và thương mại.
Bất động sản ám chỉ đất đai và tất cả các công trình được xây dựng vĩnh
viễn trên đất, bao gồm cả hệ thống cống rãnh thoát nước và các hạng mục
công trình khác, các tài sản được gắn liền với đất và công trình… Nói một
cách tổng quát thì bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững
chắc, lâu dài đối với nó.
1.1.2. Định giá bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản
Định giá bất động sản là một nghệ thuật, một khoa học xác định giá trị

của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm cụ thể nhất định,
có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn
trong thị trường bất động sản, bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế.
Tính khoa học của định giá bất động sản được thể hiện qua kiến thức
chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc phân tích
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 4 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
các số liệu, sử dụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ra giá trị của
bất động sản.
Định giá bất động sản cũng đòi hỏi tính nghệ thuật, thể hiện ở chỗ người
định giá phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường, trợ giúp cho quá trình
định giá và hình thành những quan điểm riêng của từng người.
1.1.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động
cho vay của ngân hàng
Định giá là rất cần thiết khi phải đưa ra một quyết định liên quan đến bất
động sản trong các tình huống:
• Chuyển giao quyền sở hữu bất động sản
• Cho thuê bất động sản theo hợp đồng
• Phát triển bất động sản và đầu tư
• Định giá tài sản của công ty
• Trong lĩnh vực tài chính – tín dụng của ngân hàng: Định giá bất động
sản giúp ta biết được giá trị vật thế chấp là bất động sản được đưa ra cho một
cầm cố.
Đối với các Ngân hàng thương mại (NHTM), công tác định giá ngày
càng có vai trò quan trọng hơn. Khi ngân hàng cấp một khoản tín dụng cho
khách hàng thì bao giờ cũng tin rằng khách hàng sẽ trả đầy đủ cả gốc và lãi
đúng hạn cho ngân hàng. Tuy nhiên, không phải tất cả các khoản cho vay đều
trở về ngân hàng với đầy đủ cả gốc và lãi, đó là do một số nguyên nhân sau:
Thứ nhất, do sự yếu kém về năng lực tài chính cũng như trình độ quản lý
của khách hàng, dẫn đến hoạt động kinh doanh kém hiệu quả, không đem lại

lợi nhuận như họ mong muốn. Kết quả là không trả được nợ cho ngân hàng.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 5 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Thứ hai, do sự yếu kém về trình độ nghiệp vụ cũng như tư cách đạo đức
của cán bộ tín dụng ngân hàng. Việc cán bộ tín dụng ngân hàng không đánh
giá đúng mức về khoản vay, về khách hàng vay, quá tin tưởng vào khách
hàng quen, lơ là việc kiểm tra giám sát các khoản vay, hoặc thông đồng với
khách hàng rút vốn của ngân hàng... tất cả đều có thể dẫn đến chất lượng tín
dụng thấp, rủi ro cao, từ đó ngân hàng sẽ không thu được các khoản vốn cho
vay.
Thứ ba, là do sự cố tình lừa gạt ngân hàng của khách hàng. Xuất phát từ
việc khách hàng muốn kiếm lợi nhuận cao một cách nhanh chóng đã tham gia
những cuộc kinh doanh mạo hiểm, hoặc khách hàng muốn sử dụng tiền vay
phục vụ cho lợi ích cá nhân, đã có hành vi lừa gạt ngân hàng nhằm chiếm
dụng vốn. Do vậy, rủi ro tín dụng xảy ra đối với ngân hàng là điều không thể
tránh khỏi.
Thứ tư, do các tác động bất lợi của môi trường kinh tế xã hội, môi
trường pháp lý. Hoạt động kinh doanh nào cũng chịu sự ảnh hưởng của yếu tố
này, đặc biệt hoạt động tín dụng ngân hàng. Bởi khi nền kinh tế bị suy thoái,
xã hội bất ổn định cũng như cơ chế chính sách thiếu đồng bộ sẽ làm cho các
doanh nghiệp - khách hàng của ngân hàng làm ăn kém hiệu quả. Từ đó dẫn
đến việc thu hồi vốn của ngân hàng từ phía khách hàng là rất khó khăn.
Một khi tín dụng xảy ra ở mức độ lớn và không có khả năng khắc phục
thì sẽ dẫn đến khả năng đổ vỡ của chính ngân hàng đó và có thể kéo theo sự
sụp đổ của cả một hệ thống ngân hàng. Điều đó sẽ dẫn đến những cuộc khủng
hoảng kinh tế trầm trọng và kéo dài. Do vậy, để tránh rủi ro tín dụng có thể
xảy ra, ngân hàng khi tiến hành cấp tín dụng cho khách hàng cần phải quan
tâm đến vấn đề định giá bất động sản để đảm bảo khoản tiền vay. Có như vậy
thì khoản tín dụng được cấp ra mới đạt được mục tiêu an toàn và mới có khả
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 6 Lớp: KD Bất Động Sản 47

Website: Email : Tel : 0918.775.368
năng thu hồi được. Mặt khác, định giá bất động sản để đảm bảo khoản tiền
vay còn để tăng trách nhiệm của khách hàng với khoản vay của mình. Bởi vì
đối với những khách hàng chưa có độ tin cậy nhất định, khi tiến hành cho
vay, ngân hàng đòi hỏi phải có bất động sản đảm bảo thế chấp, để khi họ
không trả được nợ thì ngân hàng dùng bất động sản này như là nguồn thu nợ
thứ hai bù đắp cho khoản vay đã bị mất. Đứng trước khả năng bị mất bất động
sản nếu không trả được nợ, khách hàng sẽ có giải pháp để sử dụng tiền vay
đúng mục đích và có hiệu quả hơn.
Tuy nhiên, việc ngân hàng yêu cầu khách hàng có bất động sản bảo đảm
khi vay vốn chỉ là muốn khách hàng có trách nhiệm hơn đối với các khoản
tiền mà mình đã vay. Một khi khách hàng kinh doanh có hiệu quả thì hoạt
động kinh doanh của ngân hàng cũng sẽ xuôn sẻ, thuận lợi hơn.
Tóm lại, định giá bất động sản để bảo đảm khoản tiền vay không phải là
mục đích của ngân hàng khi ra quyết định cho vay. Nhưng một khoản vay dù
được đánh giá tốt vẫn hàm chứa một mức độ rủi ro nhất định, nằm ngoài khả
năng phân tích và giám sát của cán bộ tín dụng. Chính vì vậy, định giá bất
động sản để đảm bảo khoản tiền vay là một sự thận trọng phải làm với tư cách
là sự bảo hiểm giúp cho ngân hàng đối phó mọi tổn thất cho món nợ trở nên
không thể thanh toán được, từ đó không thể hạn chế được rủi ro, nâng cao
hiệu quả kinh doanh và khả năng cạnh tranh của khách hàng
Các nguyên tắc định giá bất động sản
Cần tuân thủ 10 nguyên tắc khi định giá bất đông sản:
 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản
Đó là mức sử dụng đạt mức tối đa của bất động sản cho phép về mặt kỹ
thuật, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch và các quy định của pháp luật đảm
bảo cho bất động sản có giá trị cao nhất
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 7 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Nguyên tắc cung - cầu

Cho biết giá trị bất động sản được xác định bởi quan hệ cung - cầu trên
thị trường, phụ thuộc vào độ co dãn của cung - cầu. Trong thị trường bất động
sản, cung thường phản ứng chậm hơn so với cầu.
 Nguyên tắc thay thế
Bất động sản có sử dụng tương đương nhau thì có thể thay thế cho nhau.
Những bất động sản có giá thấp sẽ hấp dẫn cầu nhiều hơn.
 Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lường bằng sự
đóng góp của nó tới giá trị toàn bộ ngành bất động sản.
 Nguyên tắc cân bằng
Giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động
đến nó ở trạng thái cân bằng
 Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của bất động sản luôn luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu
tố theo thị trường, thay đổi theo thời gian
 Nguyên tắc phù hợp
Giá trị của bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó phù hợp
với cầu thị trường, phù hợp với môi trường và phù hợp với quần thể bất động
sản xung quanh
 Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút
nhiều người tham gia vào thị trường. Phải tìm ra điểm mạnh, điểm yếu cùa
bất động sản để tăng năng lực cạnh tranh
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 8 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Nguyên tắc dự báo
Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc dự báo khả năng
sinh lời trong tương lai của nó
 Nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó và

ngược lại. Các yếu tố bên ngoài có thể ảnh hưởng tích cực làm tăng giá trị bất
động sản hoặc cũng có thể ảnh hưởng tiêu cực làm giảm giá trị của bất động
sản.
1.1.2.3 Các căn cứ định giá bất động sản
Khi định giá bất động sản, ta phải căn cứ vào 7 yếu tố sau:
a. Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản:
• Đất: Căn cứ vào quy mô và vị trí tọa lạc của mảnh đất
• Vật liệu: Bao gồm tất cả các nguyên vật liệu phục vụ cho quá trình tạo
ra công trình trên đất.
• Lao động: số lượng, chất lượng lao động. Chủ yếu là lao động trong
ngành xây dựng…
b. Căn cứ vào chi phí cơ hội của bất động sản: Phải đảm bảo việc sử
dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản, phù hợp với yêu cầu pháp lý,
đồng thời đảm bảo yếu tố kỹ thuật cũng như yếu tố kinh tế.
c. Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Các yếu tố xã hội,
kinh tế, sự can thiệp của chính phủ, môi trường… có ảnh hưởng tích cực hoặc
tiêu cực đến giá trị của bất động sản, từ đó thấy được xu hướng của thị trường
ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 9 Lớp: KD Bất Động Sản 47