kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất thực tiễn tại quận ninh kiều thành phố cần thơ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT HÀNH CHÍNH





LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 2010 - 2014
Đề Tài:
KIỂM KÊ CÂY TRỒNG, VẬT NUÔI KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ĐẤT - THỰC TIỄN TẠI QUẬN NINH KIỀU
THÀNH PHỐ CẦN THƠ




Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:
TS.Phan Trung Hiền Lâm Hoàng Phi Hải
Bộ môn Luật Hành Chính MSSV: 5105952
Lớp: Luật Hành Chính K36



C
ần Th
ơ, tháng 12/2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan những nội dung của luận văn được người viết thực hiện
dựa trên quá trình tự nghiên cứu của bản thân và căn cứ vào những văn bản quy
phạm pháp luật có liên quan.


Sinh viên thực hiện


Lâm Hoàng Phi Hải
LỜI CÁM ƠN
Có thể nói nghiên cứu khoa học là mong muốn của bất cứ ai đã bước vào con
đường học vấn. Luận văn tốt nghiệp có ý nghĩa hết sức quang trọng đó là sản phẩm
của sự vận dụng kiến thức đã học 4 năm đại học, đánh dấu sự trưởng thành của một
sinh viên.
Và trong quá trình thực hiện đề tài em xin cám ơn quý thầy cô khoa luật
Trường Đại Học Cần Thơ đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành tốt bài luận văn này,
Đặc biệt là thầy Phan Trung Hiền người hướng dẫn đề tài rất tận tình để tôi hoàn
thành một cách tốt nhất.
Chân thành cám ơn

Sinh viên thực hiện


Lâm Hoàng Phi Hải


LỜI NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

Cần Thơ, ngày … tháng……năm 2013
LỜI NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN

Cần Thơ, ngày … tháng……năm 2013
MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích nghiên cứu 1
3. Phạm vi nghiên cứu 2
4. Phương pháp nghiên cứu 2
5. Bố cục đề tài 2
CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TÁC KIỂM KÊ, BỒI
THƯỜNG TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 3
1.1 Khái niệm cơ bản 3
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất 3
1.1.2. Khái niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 4
1.1.3 Khái niệm về tài sản và tài sản gắn liền với đất 6
1.1.4. Khái niệm về kiểm kê cây trồng, vật nuôi 7
1.2 . Lược sử quy định về công tác kiểm kê, bồi thường về tài sản khi nhà
nước thu hồi đất 7
1.2.1.Giai đoạn Luật Đất đai 1987 8
1.2.2. Giai đoạn Luật Đất đai 1993 8
1.2.3. Giai đoạn Luật Đất đai 2003 9
1.2.4. Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 10
1.3 Chủ thể nhận bồi thường và chủ thể có trách nhiệm bồi thường 11
1.3.1 Chủ thể nhận bồi thường 11
1.3.2 Chủ thể có trách nhiệm bồi thường 13

1.4. Ý nghĩa về công tác kiểm kê và bồi thường 14
1.5. Nguyên tắc kiểm kê và bồi thường 15
1.6. Mối quan hệ giữa kiểm kê và bồi thường 16
CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CÔNG TÁC KIỂM KÊ
CÂY TRỒNG, VẬT NUÔI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 19
2.1.Chủ thể thực hiện công tác kiểm kê bồi thường 19
2.2. Kiểm kê thông thường 20
2.2.1. Phạm vi áp dụng và điều kiện áp dụng 20
2.2.2. Quy trình kiểm kê thông thường 21
2.3.3. Quy trình thực hiện kiểm kê bắt buộc 28
2.3.4. Tổ chức thực hiện việc kiểm kê bắt buộc 30
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH VỀ
KIỂM KÊ CÂY TRỒNG, VẬT NUÔI GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 34
3.1 Thực trạng công tác kiểm kê cây trồng, vật nuôi gắn liền với đất khi nhà
nước thu hồi đất 34
3.2 Thực trạng công tác kiểm kê cây trồng, vật nuôi gắn liền với đất khi nhà
nước thu hồi đất tại thành phố Cần Thơ 46
3.3 Khó khăn, nguyên nhân và giải pháp 40
3.3.1 Khó khăn 40
3.3.2 Nguyên nhân 42
3.3.3 Giải pháp: 44
KẾT LUẬN 46




Đề Tài: Kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại Quận Ninh
Kiều thành phố Cần Thơ.
GVHD: Phan Trung Hiền SVTH: Lâm Hoàng Phi Hải
1

LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thu hồi đất là một trong những hoạt động quan trọng để thực hiện công tác
quản lý hành chính Nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, không phải lúc nào
việc thu hồi đất cũng diễn ra một cách dễ dàng và thuận lợi nếu như không có các
công tác đi kèm theo. Một trong những công tác quan trọng góp phần làm nên sự
thành công cho việc thu hồi đất chính là công tác kiểm kê tài sản khi Nhà nước thu
hồi đất.
Kiểm kê tài sản khi Nhà nước thu hồi đất là việc xác định một cách chính xác
về giá trị cũng như về số lượng tài sản liên quan đến một khu đất nào đó mà Nhà
nước đang có ý định thu hồi. Kiểm kê tài sản khi Nhà nước thu hồi đất góp phần
phản ánh một cách chính xác về sự cân bằng giữa quyền và lợi ích của chủ thể thu
hồi đất và chủ thể có đất bị thu hồi thông qua việc bồi thường. Do đó, có thể hiểu
kiểm kê tài sản khi Nhà nước thu hồi đất là một hoạt động gắn liền với công tác bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất và hai hoạt động này luôn có một mối quan hệ
nhất định.
Hiện nay với tốc độ công nghiệp hoá, hiện đại hoá diễn ra không ngừng thì
Nhà nước cần thiết phải có những chính sách đặc biệt để thực hiện sự hoà nhập với
quá trình này. Chính vì thế nhu cầu về thu hồi đất để sử dụng vào những mục đích
trọng yếu là điều hoàn toàn chính đáng và cần thiết. Tuy nhiên, dưới góc nhìn từ
hoạt động kiểm kê tài sản khi Nhà nước thu hồi đất, thì các quy định pháp lý liên
quan đến vấn đề này chủ yếu nằm ở từng quy phạm pháp luật do từng địa phương
ban hành. Do đó, việc đảm bảo được sự thống nhất giữa các công tác trên là điều
còn đang đặt ra với các nhà làm luật. Mặt khác, các quy định về kiêm kê tài sản khi
Nhà nước thu hồi đất còn khá mới và do đó khi áp dụng vào thực tiễn đương nhiên
sẽ gặp nhiều khó khăn vướng mắc.
Xuất phát từ thực trạng đó, người viết lựa chọn đề tài “Kiểm kê cây trồng, vật
nuôi khi Nhà nước thu hồi đất” để góp phần làm rõ các quy định pháp luật liên

quan đến vấn đề này mà thực tiễn áp dụng chủ yếu là ở Thành phố Cần Thơ.
2. Mục đích nghiên cứu
Trên những cơ sở nghiên cứu những vấn đề về áp giá đất, thu hồi đất người
viết hướng đến những mục đích và phạm vi như sau:
Hệ thống hóa cơ sở khoa học về kiểm kê tài sản khi Nhà nước thu hồi đất theo
quy định của pháp luật.
Đề Tài: Kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại Quận Ninh
Kiều thành phố Cần Thơ.
GVHD: Phan Trung Hiền SVTH: Lâm Hoàng Phi Hải
2

Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật về kiểm kê tài sản khi Nhà nước thu
hồi đất.
Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện, nâng cao tính khả thi của hoạt động kiểm
kê tài sản khi Nhà nước thu hồi đất. Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của các
công tác trên.
3. Phạm vi nghiên cứu
Trong đề tài người viết chủ yếu nghiên cứu về các quy định pháp luật liên
quan đến công tác kiểm kê tài sản khi Nhà nước thu hồi đất trong phạm vi các quy
định có liên quan của Luật Đất đai và các quy định thực tiễn ở thành phố Cần Thơ
để làm rõ vấn đề cần phân tích.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện nghiên cứu đề tài, người viết sử dụng các phương pháp chủ yếu
như sau: phương pháp thu thập thông tin, phương pháp nghiên cứu lý thuyết,
phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu, tài liệu, thông tin đã thu thập và phương
pháp phân tích và so sánh.
5. Bố cục đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo; đề tài bao gồm 3
chương:
Chương 1: Khái quát chung về công tác kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi Nhà

nước thu hồi đất. Ở chương này người viết chủ yếu trình bài các vấn đề liên quan
đến khái niệm cơ bản của kiểm kê và bồi thường, lược sử quy định về công tác này
từ trước đến nay, những vấn đề liên quan đến việc xác định chủ thể nhận bồi thường
và chủ thể có trách nhiệm bồi thường, ý nghĩa, mục đích của công tác kiểm kê, các
nguyên tắc của kiểm kê và mối quan hệ giữa kiểm kê và bồi thường.
Chương 2: Quy định của pháp luật về công tác kiểm kê cây trồng, vật nuôi
gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất. Ở chương này, người viết trình bày các
phần chính sau: chủ thể thực hiện công tác kiểm kê và quy định pháp luật cụ thể về
kiểm kê, các vấn đề liên quan đến bồi thường và việc xác định kinh phí, lực lượng
thực hiện thống kê, cũng như chủ thể thực hiện các công tác này.
Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định về kiểm kê cây trồng,
vật nuôi gắn liền với đất. Ở chương này người viết hướng đến việc làm rõ các vấn
đề về thực trạng chung công tác kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi
đất cả nước và ở thành phố Cần Thơ, để từ đó xác định được những mặt khó khăn,
nguyên nhân và các giải pháp hoàn thiện.
Đề Tài: Kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại Quận Ninh
Kiều thành phố Cần Thơ.
GVHD: Phan Trung Hiền SVTH: Lâm Hoàng Phi Hải
3

CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TÁC KIỂM KÊ, BỒI THƯỜNG TÀI SẢN
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1 Khái niệm cơ bản
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là chủ thể được trao
quyền thống nhất quản lý và Nhà nước được xem là đại diện chủ sở hữu. Người dân
chỉ có quyền sử dụng đất, do đó tư cách của người dân liên quan đến đất đai chỉ
được xem là chủ thể sử dụng đất. Do đó, với tư cách là người quản lý, Nhà nước là
chủ thể duy nhất có khả năng thực hiện việc thu hồi.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 4 Luật đất đai 2003, thu hồi đất là việc nhà
nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao
cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý. Như vậy có thể khẳng
định Nhà nước một trong số những hoạt động thể hiện được vai trò quản lý của Nhà
nước về đất đai đó là hoạt động thu hồi đất.
Thu hồi đất chủ yếu được thực hiện bởi quyết định hành chính của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền. Thu hồi đất là hoạt động quản lý hành chính Nhà nước về
đất đai. Khi tiến hành việc thu hồi đất, Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất
thực hiện việc thu hồi đất theo quy định pháp luật về đất đai. Như vậy, mặc dù là
đại diện của chủ sở hữu đất đai, tuy nhiên muốn thu hồi đất, Nhà nước phải trải qua
những trình tự và thủ tục nhất định theo quy định. Việc này nhằm tránh đi sự tuỳ
tiện trong thu hồi đất của Nhà nước.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, Nhà nước tiến hành thu hồi đất trong
các trường hợp sau đây
1
:
1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng, phát triển kinh tế như sau:
 Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh;
 Sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;
 Sử dụng đất để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng
ngoại giao;
 Sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích
kinh doanh;

1
Điều 36 Nghị Định 181/2004/NĐ- CP Ngày 29 tháng 10 năm 2009.
Đề Tài: Kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại Quận Ninh
Kiều thành phố Cần Thơ.

GVHD: Phan Trung Hiền SVTH: Lâm Hoàng Phi Hải
4

 Sử dụng đất để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
 Sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo;
 Sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
2. Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong các
trường hợp sau:
 Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp quy định tại Điều 90 của
Luật Đất đai, khu công nghệ cao quy định tại Điều 91 của Luật Đất đai, khu kinh tế
quy định tại Điều 92 của Luật Đất đai;
 Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển
chính thức (ODA);
 Sử dụng đất để thực hiện dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư
nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu
tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế.
Việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất trong các trường hợp quy
định tại khoản 6 Điều này được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự.
Như vậy, thu hồi đất sẽ dẫn đến hệ quả pháp lý là chấm dứt quyền sử dụng
đất của người sử dụng đất hoặc quyền quản lý đất đai của các chủ thể được Nhà
nước giao đất để quản lý nhưng sẽ phát sinh quan hệ pháp lý về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư.
1.1.2. Khái niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Bồi thường được hiểu theo nghĩa thông thường là hành động nhằm đền bù
những thiệt hại sẽ xảy ra cho người có đất bị thu hồi. Bồi thường là hành động của
chính những chủ thể gây ra thiệt hại. Trong đó đối tượng được bồi thường thiệt hại
chính là những tài sản. Như thế, tài sản nằm trong đối tượng bồi thường thiệt hại là
tất cả những loại tài sản mà do tác động của những hoạt động khách quan làm phát
sinh thiệt hại cho chủ sở hữu hoặc sử dụng tài sản đó. Trong phạm vi nghiên cứu,

tài sản được xem xét bồi thường là những tài sản gắn liền với đất. Những tài sản này
bao gồm nhà, công trình xây dựng, cây trông trên đất, vật nuôi (thủy sản)… Một
cách khái quát, ta có thể nói rằng, các tài sản gắn liền với đất bao gồm: các vật sinh
ra từ đất (cây cối, hoa lợi tự nhiên, khoáng sản…), các vật gắn vào đất do hoạt động
Đề Tài: Kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại Quận Ninh
Kiều thành phố Cần Thơ.
GVHD: Phan Trung Hiền SVTH: Lâm Hoàng Phi Hải
5

có ý thức của con người và không thể tách rời khỏi đất mà không hư hỏng (nhà ở,
công trình xây dựng, …)
2
.
Bồi thường thiệt hại về tài sản là vấn đề then chốt trong nhiều hoạt động
pháp lý, đặc biệt là trong công tác giải phóng mặt bằng. Theo quy định của Luật đất
đai 2003 quy định, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá
trị quyền sử dụng đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất
3
. Cá nhân người viết cho
rằng, khái niệm về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trên chưa thật sự đầy đủ, vì
có những trường hợp Nhà nước giao không thu tiền cho hộ gia đình, cá nhân nhưng
khi Nhà nước khi thu hồi vẫn phải bồi thường như giao đất nông nghiệp, Nhìn
chung, bồi thường là một hoạt động hướng đến việc đảm bảo quyền và lợi ích chính
đáng của người dân có đất bị thu hồi không bị xâm phạm. Nói cách khác đây là
trường hợp mà Nhà nước dùng các chính sách về bồi thường để hướng đến việc
công bằng trong việc thi hành các chính sách về thu hồi đất đai. Có thể thấy, thuật
ngữ “bồi thường” từ Luật Đất đai năm 2003 đến nay, thể hiện hàm ý là quan hệ bồi
thường ngang giá và sòng phẳng. Riêng theo quy định tại Dự thảo Luật đất đai sửa
đổi thì bồi thường là việc Nhà nước trả cho người có đất bị thu hồi những thiệt hại
về quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

do việc thu hồi đất gây ra. Như vậy, có thể thấy nếu dự thảo Luật đất đai có hiệu lực
thi hành thì quyền lợi của người có đất bị thu hồi được quan tâm nhiều hơn bởi lẽ
theo quy định pháp luật hiện hành bồi thường là chỉ trả lại giá trị quyền sử dụng đất
trong khi ở dự thảo bồi thường là trả cho người có đất bị thu hồi những thiệt hại khi
bị thu hồi đất.
Một trong số những hoạt động cần thiết áp dụng việc bồi thường thiệt hại về
tài sản là hoạt động thu hồi đất. Vì vậy, trong thu hồi đất, bên cạnh giá trị quyền sử
dụng đất được bồi thường, thì các tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại hoặc phải di
dời cũng được Nhà nước xem xét bồi thường. Việc bồi thường tương xứng này phải
dựa trên nguyên tắc công bằng, đó là tạo nên sự tương xứng với những gì mà người
bị thu hồi đất bị mất. Do đó, Nhà nước cần quan tâm đến quyền và lợi ích hợp pháp
của người có đất bị thu hồi thông qua việc bồi thường thiệt hại về tài sản là điều cần
thiết.

2
Trang Thông tin pháp luật dân sự, Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng tài sản gắn liền với
đất, [truy cập ngày 22/06/2013].
3
Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003.
Đề Tài: Kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại Quận Ninh
Kiều thành phố Cần Thơ.
GVHD: Phan Trung Hiền SVTH: Lâm Hoàng Phi Hải
6

Một điều kiện cũng cần được xem xét trong vấn đề bồi thường thiệt hại về tài
sản đó chính là sự phát sinh thiệt hại. Vì nếu muốn áp dụng chế định trên, cần thiết
phải xác định được có thiệt hại xảy ra hay không và nếu có thiệt hại thì thiệt hại đó
có liên quan gì đến hoạt động đã gây ra thiệt hại cần bồi thường hay không. Nói
cách khác, để áp dụng được chế định bồi thường thiệt hại về tài sản thì điều quan
trọng là phải xác định được thiệt hại và mối quan hệ nhân quả giữa hành vi và thiệt

hại đó thì mới được xem là đầy đủ điều kiện.
Như vậy, bồi thường là bù đắp những thiệt hại về vật chất và tinh thần cho
người có đất bị thu hồi do việc thu hồi đất gây ra. Nếu thiệt hại về vật chất là rõ
ràng và có thể xác định được, thì thiệt hại về tinh thần là rất khó hoặc không thể xác
định. Từ việc khó xác định đó nên thiệt hại về tinh thần chưa được tính để bồi
thường. Như vậy, Nhà nước không thể trả lại đầy đủ những mất mát cho người dân
bị thu hồi đất. Do đó, bồi thường thiệt hại được thực hiện bằng nhiều hình thức:
bằng tiền, bằng nhà, bằng đất
1.1.3 Khái niệm về tài sản và tài sản gắn liền với đất
 Khái niệm về tài sản
Thuật ngữ “tài sản” có hai cách hiểu khác nhau:
Nếu hiểu theo phương diện pháp lý thì tài sản là của cải của con người sử
dụng và “Của cải” là một khái niệm luôn biến đổi và hoàn thiện cùng với sự phát
triển quan niệm về giá trị vật chất. Từ thời cổ xưa ở xã hội La Mã khi nhắc đến tài
sản người ta liên tưởng ngay đến của cải trong một gia đình như: ruộng đất, nhà
cửa, gia súc… Còn trong xã hội hiện đại ngày nay ngoài của cải trong gia đình
chúng ta còn một số của cải quan trọng khác như: năng lượng mặt trời, thủy năng…
Ngoài ra, trong ngôn ngữ thông dụng thì tài sản là một vật cụ thể mà có thể nhận
biết được bằng các giác quan và được con người sử dụng trong đời sống hàng ngày.
Theo Điều 163 Bộ Luật Dân sự 2005 thì tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có
giá và quyền tài sản. Trong đó:
Vật để được xem là tài sản phải thỏa được các yêu cầu: Vật phải có thực,
chiếm giữ được, đem lại lợi ích và được pháp luật cho phép tham gia giao dịch dân
sự, khi hội đủ các điều kiện trên thì vật này sẽ trở thành tài sản.
Các quyền về tài sản đó là những quyền gắn liền với tài sản hoặc khi thực
hiện quyền đó, chủ sở hữu sẽ có được một tài sản. Các quyền về tài sản là các quyền
trị giá được bằng tiền và có thể được chuyển giao trong giao dịch dân sự. Theo
Đề Tài: Kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại Quận Ninh
Kiều thành phố Cần Thơ.
GVHD: Phan Trung Hiền SVTH: Lâm Hoàng Phi Hải

7

nhiều nhà luật học đã phân tích, quyền tài sản có thể bao gồm các quyền đối vật và
các quyền đối nhân
4
.
 Khái niệm về tài sản gắn liền với đất
Cho đến nay vẫn chưa có một quy định cụ thể và đầy đủ về tài sản gắn liền
với đất, có nhiều khái niệm khác nhau về tài sản gắn liền với đất nhưng căn cứ tại
khoản 1 Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 quy định bất động sản là các loại tài sản bao
gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do
pháp luật quy định. Như vây, chúng ta có thể khái quát chung về tài sản gắn liền với
đất như sau: tài sản gắn liền với đất là những loại tài sản được xây dựng hoặc nuôi
trồng trực tiếp trên đất gắn liền với đất như là nhà, công trình xây dựng trên đất, cây
trồng, vật nuôi và các tài sản khác do pháp luật quy định. Tính chất của những loại
tài sản này là không thể tách rời khỏi đất, nó được liên kết chặt chẽ với đất để song
song cùng tồn tại.
1.1.4. Khái niệm về kiểm kê cây trồng, vật nuôi
Nước ta là một nước nông nghiệp (nông nghiệp: Nghĩa hẹp gồm trồng trọt,
chăn nuôi và dịch vu nông nghiệp. Nghĩa rộng nông nghiệp bao gồm nông nghiệp,
lâm nghiệp và thủy sản) do đó vai của cây trồng, vật nuôi hết sức quan trọng. Cây
trồng vật nuôi là nguồn cung cấp lương thực, thực phẩm nuôi sống con người,
nguồn cung cung cấp nguyên liệu cho một số nghành chế biến, nguồn nguyên liệu
xuất khẩu thu ngoại tệ cho đất nước. Theo Từ điển Tiếng Việt: Cây trồng là "cây
được thuần hoá, chọn lọc để đưa vào trồng trọt trong sản xuất nông nghiệp". Còn
"Vật nuôi là gia súc, gia cầm, nói chung". Theo quy định của Nghị Định
(197/2004/NĐ-CP). Các đối tượng được bồi thường khi thu hồi đất cây trồng bao
gồm cây hàng năm,cây lâu năm và rừng trồng còn vật nuôi được bồi thường là nuôi
trồng thủy sản.

1.2 . Lược sử quy định về công tác kiểm kê, bồi thường về tài sản khi nhà nước thu
hồi đất
Mặc dù luật đất đai đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển nhưng vấn đề kiểm
kê, bồi thường về tài sản khi nhà nước thu hồi đất chỉ được đặt ra khi nước ta
chuyển sang nền kinh tế thị trường. Cụ thể, pháp luật về kiểm kê, bồi thường về tài
sản khi nhà nước thu hồi đất được chia thành các giai đoạn sau:


4
TS. Nguyễn Ngọc Điện, Tham luận – Hội thảo tháng 6/2001, ngày 14/6/2001.
Đề Tài: Kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại Quận Ninh
Kiều thành phố Cần Thơ.
GVHD: Phan Trung Hiền SVTH: Lâm Hoàng Phi Hải
8

1.2.1. Giai đoạn Luật Đất đai 1987
Giai đoạn này quy định người sử dụng đất có các quyền lợi như được hưởng
thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. Còn nếu đất đang sử dụng thì được đền
bù bằng việc giao đất mới. Chưa có công tác kiểm kê tài sản khi nhà nước thu hồi
đất
1.2.2. Giai đoạn Luật Đất đai 1993
Sau khi thể chế hóa Nghị quyết VI (1986) của ban chấp hành trung ương
đảng, trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 bắt đầu ghi nhận quyền năng
của người sử dụng đất trên thị trường đất đai có giá cho nên phải được bồi thường
tương xứng khi nhà nước thu hồi đất.
Khi Nghị định 90-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 ban hành về việc đền bù
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh
quốc gia, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Đối với đất, người được Nhà nước
giao đất sử dụng vào mục đích nào thì khi Nhà nước thu hồi đất được đền bù bằng

cách giao đất có cùng mục đích sử dụng (trường hợp Nhà nước không thể đền bù
bằng cách giao đất thay thế hoăc người bị thu hồi đất không yêu cầu đền bù bằng
đất thì đền bù bằng tiền theo giá đất cùng hạn hoặc cùng loại đất bị thu hồi). Còn
đối với tài sản thì khi Nhà nước thu hồi đất thì đối với công trình, nhà ở, vật kiến
trúc và các công trình gắn liền với đất được đền bù bằng giá trị hiện có của công
trình. Qua Nghị định 90-CP cho thấy vấn đề bồi thường được đặt ra là có thiệt hại
thì có đền bù và được đền bù bằng tiền chứ không còn mang tính chất hoán đổi
bằng việc giao đất khác hoặc bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất
như trước đây.
Bên cạnh đó, cùng với sự xuất hiện của Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 22
tháng 4 năm 1998 về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (thay thế Nghị
định 90-CP) quy định cụ thể hóa các quy phạm liên quan đến kiểm kê, bồi thường
tài sản khi thu hồi đất. Những vấn đề cơ bản về bồi thường được đặt ra, điều kiện
được bồi thường về đất, về tài sản gắn liền với đất. Khi Nhà nước thu hồi đất ngoài
việc bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đât như là: nhà, công trình kiến trúc, mồ
mã, hoa màu thì các công trình văn hóa, di tích lịch sử, đình chùa, công trình hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đều được xem xét bồi thường hỗ trợ. Và mức bồi
thường đối với nhà, công trình kiến trúc cũng được xác định theo hướng có lợi hơn
so với Nghị định 90-CP. Trước đây, Nghị định 90-CP quy định về cách tính tiền
đền bù bằng giá trị còn lại của công trình nhân với giá xây dựng mới theo mức giá
Đề Tài: Kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại Quận Ninh
Kiều thành phố Cần Thơ.
GVHD: Phan Trung Hiền SVTH: Lâm Hoàng Phi Hải
9

chuẩn do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành, nhưng theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP thì
mức đền bù được tính bằng mức giá xây dựng mới của nhà, công trình cộng thêm
một khoản tiền tính trên tỉ lệ phần trăm trên giá trị hiện có của nhà, công trình. Đặc
biệt theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP cùng với sự mở rộng theo hướng phát triển của

đô thị cũng đã đặt ra vấn đề bồi thường đối với thiệt hại vô hình. Thiệt hại vô hình
là thiệt hại do vấn đề thu hồi đất gây ra chẳng hạn như việc thu hồi toàn bộ đất nông
nghiệp có thể dẫn đến người lao động trong các nông hộ thất nghiệp, thu hồi một
phần hoặc toàn bộ các diện tích đất có thể dẫn đến người dân phải di chuyển chỗ ở,
việc thu hồi đất của hộ gia đinh này có thể ảnh hưởng đến lối đi chung của các hộ
gia định lân cận…Quy định của pháp luật tuy chưa định nghĩa là thiệt hại vô hình
nhưng đã được nhận ra và tính toán bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ví
dụ như: hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống sản xuất, hỗ trợ chi phí đào tạo cho
người lao động nông nghiệp phải chuyển sang làm nghề khác do thu hồi đất (được
quy định tại khoản 1 và điểm a khoản 4 Điều 25 Nghị định 22/1998/NĐ-CP.
Chính vì điều đó việc kiểm kê, bồi thường tài sản khi thu hồi đất đã trở
thành vấn đề được quan tâm trong xã hội. Sự chênh lệch về giá đất trên thực tế so
với giá đất trong quy định. Cùng với bộ phận cán bộ nhận thức chưa cao khi thực
hiện công tác giải phóng mặt bằng và sự biến động của giá đất dẫn đến việc kiểm
kê, bồi thường tài sản khi thu hồi đất trở nên khó khăn hơn, khiếu nại, khiếu kiện
ngày càng trở nên gay gắt.
1.2.3. Giai đoạn Luật Đất đai 2003
Hiến pháp 1992, cụ thể hóa Luật đất đai năm 2003, đặc biệt tại Luật đất đai
năm 2003 đã ghi nhận việc thu hồi đât vì mục đích phát triển kinh tế. Và Nghị định
197/2004/NĐ-CP năm 2004 ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, ra đời để khắc phục những
điểm còn hạn chế tại Nghị định 22/1998/NĐ-CP, tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP
quy định cụ thể hơn về vấn đề bồi thường vật nuôi và việc bồi thường cho lao động
ngừng việc cũng được đặt ra, bên cạnh đó Nghị định 197 cũng quy định về giá trị
bồi thường tài sản cụ thể tại Điều 19 theo đó mức bồi thường nhà, công trình bằng
giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại cộng với một khoản tiền tính bằng tỷ
lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình . Tiếp theo đó Nghị định
84/2007/NĐ-CP cũng quy định nhiều hơn về trình tự, thủ tục thu hồi đất, thực hiện
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tuy nhiên lại không quy định cụ thể về giá trị bồi
thường tài sản, qua quá trình triển khai và áp dụng nghị định này đã phát hiện nhiều

bất cập trong trình tự thủ tục thu hồi đất, xác định giá đất khi thu hồi đất…
Đề Tài: Kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại Quận Ninh
Kiều thành phố Cần Thơ.
GVHD: Phan Trung Hiền SVTH: Lâm Hoàng Phi Hải
10

Trên cơ sở đó Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 được
ban hành nhằm khắc phục, bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định giá trị
bồi thường cụ thể tại khoản 1 Điều 24 theo đó đối với nhà ở, công trình phục vụ
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của
nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành. Giá
trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của nhà,
công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ có thể thấy cách tính tiền này có
lợi hơn so với trước đây đối với nhà, công trình gắn liền với đất. Ngoài ra, Nghị
định còn quy định những điểm mới phù hợp hơn so với trước đây.
1.2.4. Dự thảo Luật Đất đai năm 2013
Trước tình hình đất đai ngày càng phức tạp, vấn đề kiểm kê, bồi thường tài
sản khi nhà nước thu hồi đất vướng phải sự phản kháng mạnh mẽ của người dân.
Trong tiến trình xây dựng luật đất đai, luật đất đai năm 2013, pháp luật tiếp tục ghi
nhận và hoàn thiện các quy định về kiểm kê, bồi thường tài sản khi nhà nước thu
hồi đất. Đặc biệt là quy định về việc cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm điếm bắt
buộc khi nhà nước thu hồi đất:
1. Nguyên tắc thực hiện cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc:
a) Việc cưỡng chế phải tiến hành công khai, dân chủ, khách quan, đúng quy
định của pháp luật;
b) Thời điểm bắt đầu tiến hành cưỡng chế được thực hiện trong giờ hành chính.
2. Điều kiện thực hiện cưỡng chế quyết định kiểm đếm bắt buộc:
a) Sau khi có quyết định kiểm đếm bắt buộc và đã được Ủy ban nhân dân cấp

xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất và tổ chức làm nhiệm vụ
bồi thường, giải phóng mặt bằng vận động, thuyết phục mà người có đất thu hồi
không chấp hành;
b) Quyết định cưỡng chế đã được niêm yết công khai tại địa điểm sinh hoạt
khu dân cư, tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
c) Quyết định cưỡng chế của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện đã có hiệu
lực thi hành;
d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế có hiệu lực thi
hành.
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc
vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.
Đề Tài: Kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại Quận Ninh
Kiều thành phố Cần Thơ.
GVHD: Phan Trung Hiền SVTH: Lâm Hoàng Phi Hải
11

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực
hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.
4. Trình tự, thủ tục thực hiện quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc:
a) Trước khi tiến hành cưỡng chế, tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế
vận động, thuyết phục nếu cá nhân, tổ chức bị cưỡng chế chấp nhận thi hành thì tổ
chức được giao thực hiện cưỡng chế lập biên bản và thực hiện việc điều tra, khảo
sát, đo đạc, kiểm đếm chậm nhất 5 ngày kể từ ngày lập biên bản;
b) Tổ chức lực lượng thực hiện cưỡng chế thi hành quyết định cưỡng chế đối
với trường hợp đã được vận động, thuyết phục theo quy định tại điểm a khoản này
mà cá nhân, tổ chức bị cưỡng chế không chấp nhận thi hành quyết định cưỡng chế.
1.3 Chủ thể nhận bồi thường và chủ thể có trách nhiệm bồi thường
1.3.1 Chủ thể nhận bồi thường
Chủ thể được bồi thường về đất là chủ thể có một trong các điều kiện sau
đây:

5

1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai.
2. Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về đất đai.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có
tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là
đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà

5
Điều 8, Nghị định 197/2004/NĐ CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Đề Tài: Kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại Quận Ninh
Kiều thành phố Cần Thơ.
GVHD: Phan Trung Hiền SVTH: Lâm Hoàng Phi Hải
12

ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; e) Giấy tờ do cơ quan

có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ
về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan,
nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác
nhận là đất không có tranh chấp.
5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương
và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban
nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có
tranh chấp.
6. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết
định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng
trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi
xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
Chủ thể được bồi thường về tài sản gắn liền với đất là chủ sở hữu có tài sản
gắn liền với đất bị thiệt hại do một hoạt động từ một chủ thể khác. Chủ sở hữu tài
sản là người có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản của
mình. Trong trường hợp này, tài sản được xem xét bồi thường phải là tài sản gắn
liền với đất bị thiệt hại khi thu hồi đất. Các tài sản này bao gồm: nhà ở, công trình
xây dựng, cây trồng trên đất, vật nuôi (nuôi trồng thủy sản). Vì thế, chủ thể bị thiệt
hại về tài sản khi thu hồi đất và có đủ điều kiện để được bồi thường thì được bồi
thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất.
Thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất có thể là thiệt hại trực tiếp hoặc thiệt hại

gián tiếp từ việc thu hồi đất. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành chỉ
bồi thường thiệt hại trực tiếp phát sinh từ việc thu hồi đất gây ra. Thiệt hại được tính
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là những thiệt hại hữu tình (thiệt hại hữu tình
phải hiểu là những thiệt hại có thể nhìn thấy được và có thể tính được cụ thể những
Đề Tài: Kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại Quận Ninh
Kiều thành phố Cần Thơ.
GVHD: Phan Trung Hiền SVTH: Lâm Hoàng Phi Hải
13

giá trị vật chất mà người thu hồi đất phải chịu). Còn thiệt hại gián tiếp (thiệt hại vô
hình) thì chưa được tính để bồi thường vì khó có thể xác định được. Đây là những
bất cập của những quy định về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.
Tuy nhiên, không phải mọi loại tài sản bị thiệt hại và mọi thiệt hại về tài sản
đều được bồi thường. Thiệt hại là những tổn thất, hư hao tài sản mà người bị thu hồi
đất phải gánh chịu để được bồi thường thiệt hại thì thiệt hại xảy ra phải chắc chắn,
phải trực tiếp và chính đáng. Đây cũng là điều kiện để một chủ thể là chủ sở hữu
được xem xét vấn đề bồi thường về tài sản gắn liền với đất khi bị thiệt hại. Yếu tố
thiệt hại xảy ra phải chắc chắn là việc hướng đến việc có thiệt hại cụ thể phát sinh,
và như đã phân tích, đây là điều kiện bắt buộc. Thiệt hại phải xảy ra một cách trực
tiếp nhằm nhấn mạnh mối quan hệ nhân quả giữa hành vi gây thiệt hại với thiệt hại
thực tế phát sinh thì mới được xem xét bồi thường. Bên cạnh đó, việc xác định thiệt
hại phải xảy ra một cách chính đáng là nhằm hướng đến hoạt động đã gây ra thiệt
hại có thuộc các trường hợp do pháp luật quy định hay không, hay nói cách khác
hoạt động trên có phải là hoạt động được thực hiện một cách hợp pháp mà phát sinh
thiệt hại hay không. Bên cạnh đó, cần xác định tài sản gắn liền với đất có thuộc sở
hữu của chủ đất hay có tranh chấp hay không vì bởi lẽ chủ đất chưa chắc nhận bồi
thường về tài sản, như quy định tại khoản 4,6,7,10 Điều 38 Luật đất đai 2003 thì các
trường hợp này không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất và các trường hợp
chủ đất lại không đồng thời là chủ sở hữu của tài sản gắn liền với đất. Ví dụ như các
trường hợp chủ đất cho người khác thuê đất để trồng trọt hay mở cơ sở sản xuất

kinh doanh thì trong các trường hợp này chủ đất chỉ nhận được bồi thường về đất.
Người được đền bù thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi phải là chủ
sở hữu hợp pháp tài sản đó, phù hợp với quy định của pháp luật.
1.3.2 Chủ thể có trách nhiệm bồi thường
Chủ thể trực tiếp thực hiện chi trả tiền bồi thường: Có thể do nhà nước trực
tiếp thực hiện việc chi trả, nếu trường hợp nhà nước là chủ đầu tư. Cũng có thể do
chủ đầu tư thực hiện dự án thực hiện việc chi trả.
 Trường hợp nhà nước thu hồi đất với mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng thì sẽ do nhà nước chi trả tiền bồi thường.
 Đối với trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế thì tùy từng
trường hợp có thể do nhà nước hoặc chủ đầu tư thực hiện việc chi trả.
Để chi trả cho việc bồi thường, Nhà nước tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ
trợ tái định cư và giải phóng mặt bằng:
Đề Tài: Kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại Quận Ninh
Kiều thành phố Cần Thơ.
GVHD: Phan Trung Hiền SVTH: Lâm Hoàng Phi Hải
14

 Tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ
chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu thực hiện ứng trước tiền bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng
theo phương án đã được xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình
thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
 Tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ
chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà
được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và
kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã phê
duyệt được tính vào vốn đầu tư của dự án.

Nhìn chung Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế cũng đều do
Nhà nước thực hiện việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ
chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Vì đối với trường hợp tổ
chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đã ứng
trước tiền để thực hiện việc bồi thường , hỗ trợ giải phóng mặt bằng thì được trừ số
tiền đã bồi thường về đất, hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp
cho nhà nước và kể cả trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất để tạo mặt bằng sạch
cho dự án để khuyến khích đầu tư thì Nhà nước cũng thực hiện việc chi trả, và đến
khi có chủ đầu tư vào thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư thì tiền thuê đất đó
cũng chi trả và chuyển vào ngân sách nhà nước.
1.4. Ý nghĩa về công tác kiểm kê và bồi thường
Công tác kiểm kê có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong quá trình bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư cho người dân khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng.
Việc kiểm kê nhằm kiểm tra chính xác về số lượng cũng như chất lượng của
đất và tài sản gắn liền với đất. Việc xác định các vấn đề trên được thể hiện thông
qua giá trị của đất và các loại tài sản gắn liền với đất để có phương án bồi hoàn hợp
lý cho người có tài sản gắn liền với đất bị thu hồi. Việc bồi thường thiệt hại về tài
sản nhằm bảo vệ lợi ích chính đáng của người dân, bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp
của công dân, tạo điều kiện cho người dân ổn định cuộc sống và sản xuất, tạo điều
kiện cho người dân ổn định cuộc sống và sản xuất, nhằm chăm lo đời sống cho
người dân được ổn định về kinh tế và có vốn để đầu tư, có một cuộc sống tốt đẹp
hơn so với trước khi bị thu hồi đất.
Đề Tài: Kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại Quận Ninh
Kiều thành phố Cần Thơ.
GVHD: Phan Trung Hiền SVTH: Lâm Hoàng Phi Hải
15

Mặc khác, kiểm kê còn có tác dụng tích cực trong việc ngăn chặn kịp thời
người dân đón đầu dự án, nhằm đảm bảo công bằng cho những người khác trong
khu vực thu hồi. Đồng thời công tác kiểm kê trong trường hợp này còn mang một ý

nghĩa quan trọng giúp công tác bồi thường được chính xác.
Bên cạnh đó, việc bồi thường nhằm bù đắp những thiệt hại về lợi ích kinh tế
mà chủ thể thu hồi đất gây ra, cũng nhằm để đảm bảo công bằng xã hội , đảm bảo
quyền và lợi ích chính đáng về tài sản của người bị thiệt hại. Vì “Tài sản hợp pháp
của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hóa” được quy định tại Điều 23 Hiến pháp
1992, như vậy cho thấy nhà nước khẳng định tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức
luôn được nhà nước bảo vệ.
Ngoài ra, công tác kiểm kê và bồi thường còn có một ý nghĩa quan trọng
trong công tác giải phóng mặt bằng bởi vì khi kiểm kê chính xác và bồi thường
được thỏa đáng thì công tác giải phóng mặt bằng mới được được tiến hành nhanh
chóng, thuận lợi nếu công tác kiểm kê và bồi thường diễn ra không thỏa đáng,
không phù hợp thì việc khiếu nại, khiếu kiện ngày càng nhiều tạo sự bất ổn trong
đời sống xã hội và kéo theo việc giải quyết khiếu nại, khiếu kiện sẽ gặp nhiều khó
khăn. Trong tình hình hiện nay, thì đa số đơn khiếu nại, khiếu kiện về nội dung
phần lớn là khiếu nại, khiếu kiện về vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất cho nên để giảm bớt lượng đơn khiếu nại, khiếu kiện thì công tác
kiểm kê, bồi thường phải được chính xác, khách quan.
Nhìn chung, kiểm kê là một giai đoạn quan trọng trong công tác giải phóng
mặt bằng, thể hiện qua việc đảm bảo được tính dân chủ trong việc bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất. Ngoài ra còn góp phần đảm bảo được việc bồi thường đúng
tài sản và đầy đủ về mặt giá trị của các tài sản đó nhằm đảm bảo quyền và lợi ích
chính đáng của người dân.
1.5. Nguyên tắc kiểm kê và bồi thường
Nguyên tắc khi kiểm kê tài sản
 Trước khi kiểm kê bắt buộc phải tiến hành tiếp xúc để tuyên truyền, giải
thích, động viên người bị thu hồi đất tuân thủ pháp luật theo quy định (việc tiếp xúc
có biên bản ghi nhận và xác nhận của Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn, của cán
bộ công chức, viên chức được giao nhiệm vụ và của người được tiếp xúc; trường
hợp người được tiếp xúc không đồng ý ký biên bản hoặc cố ý vắng mặt theo thư
mời thì vẫn lập biên bản, có đại diện khu vực, ấp, người đại diện dân tham gia Hội

đồng bồi thường và các thành viên thực hiện nhiệm vụ ký xác nhận.
Đề Tài: Kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại Quận Ninh
Kiều thành phố Cần Thơ.
GVHD: Phan Trung Hiền SVTH: Lâm Hoàng Phi Hải
16

 Quá trình tiến hành kiểm kê bắt buộc phải thực hiện công khai, dân chủ,
đầy đủ, chính xác, khách quan. Đây được xem là nguyên tắc quan trọng hàng đầu
đối với công tác kiểm kê, vì nếu hoạt động kiểm kê thiếu đi nguyên tắc này thì rất
dễ dẫn đến việc kiểm kê không đạt được hiệu quả.
 Trong quá trình kiểm kê bắt buộc nếu cá nhân, tổ chức tham gia gây thiệt
hại đến tài sản, lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất hoặc của người khác thì có
trách nhiệm bồi thường và xử lý theo quy định của pháp luật.
 Người cố ý gây cản trở, chống đối người thi hành nhiệm vụ sẽ bị xử lý
theo quy định của pháp luật.
 Nguyên tắc khi bồi thường
 Đảm bảo công bằng, khách quan: trong nguyên tắc bồi thường của nhà
nước khi gây thiệt hại về tài sản phải đảm bảo trung thực và khách quan. Khi xây
dựng phương án bồi thường phải đảm bảo đúng với sự thật, đúng đối tượng bị thiệt
hại về tài sản khi nhà nước có quyết định thu hồi và đúng tài sản bị thiệt hại. Ngoài
ra, khi bồi thường tài sản bị thiệt hại phải đúng với quy định của pháp luật về giá,
giá phải được công khai và theo giá cả thực tế tại thời điểm thu hồi đất.
 Đảm bảo lợi ích của người có quyền sử dụng đất được thu hồi: trong công
tác thu hồi đất để thực hiện quy hoạch xây dựng phải đảm bảo tính dân chủ, đảm
bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất. Bồi thường thiệt hại về tài
sản là nguyên tắc quan trọng thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với lợi ích của
nhân dân và sự phát triển của toàn xã hội.
 Đảm bảo trật tự, kỷ cương xã hội, tính nghiêm minh của pháp luật: trong
việc thu hồi đất phải đảm bảo phục vụ lợi ích chung của xã hội, nếu thu hồi quyền
sử dụng đất mà gây thiệt hại về tài sản của người bị thu hồi đất thì phải xem xét bồi

thường theo đúng quy định của pháp luật và quy định cụ thể của từng địa phương.
Trong việc thực hiện công tác bồi thường những cá nhân, hộ gia đình và tổ chức
chấp hành theo quyết định bồi thường về tài sản khi thu hồi đất thì biểu dương khen
thưởng kịp thời. Nếu trong công tác bồi thường thiệt hại đúng theo quy định của
pháp luật, người được bồi thường không thực hiện quyết định thu hồi và quyết định
bồi thường thiệt hại về tài sản thì bị cưỡng chế thi hành, để đảm bảo thực hiện đúng
theo quy hoạch xây dựng.
1.6. Mối quan hệ giữa kiểm kê và bồi thường
Có thể nhận thấy kiểm kê và bồi thường là hai hoạt động có mối liên hệ
mật thiết với nhau. Cụ thể nếu như không có công tác kiểm kê thì không có đủ cơ sở
để tiến hành bồi thường, và nếu bồi thường mà không dựa vào công tác kiểm kê thì
Đề Tài: Kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại Quận Ninh
Kiều thành phố Cần Thơ.
GVHD: Phan Trung Hiền SVTH: Lâm Hoàng Phi Hải
17

sẽ dễ dẫn đến việc sai nguyên tắc chung của Luật Đất đai và sẽ dẫn đến việc áp
dụng luật cũng như các hoạt động bồi thường không được chính xác, khách quan.
Thực trạng trên đã cho thấy đây là hai giai đoạn không thể thiếu trong một quá trình
giải phóng mặt bằng.
Kiểm kê và bồi thường tài sản gắn liền với đất là hai công tác quan trọng việc
thu hồi đất. Bởi công tác kiểm kê có chính xác, khách quan thì việc bồi thường mới
diễn ra đúng với thực tế thiệt hại và khắc phục được tình trạng khiếu nại, khiếu kiện
về vấn đề bồi thường khi thu hồi đất. Ngoài ra, công tác kiểm kê, bồi thường còn là
một trong khâu quan trọng của công tác giải phóng mặt bằng giúp cho công tác giải
phóng mặt bằng được diễn ra thuận lợi.
Việc thực hiện kiểm kê tài sản phải đồng hành cùng tổ chức bồi thường để
việc thực hiện bồi thường được nhanh chóng, đúng trình tự theo luật định và nhất là
có sự thống nhất giữa ý chí của người dân đối với những kiểm kê đã được tiến hành.
Nếu việc kiểm kê thực hiện không hợp lý, không chính xác thì sẽ dẫn đến việc

không đồng tình, hợp tác của người dân có đất bị thu hồi dẫn đến việc bồi thường bị
trì hoãn, không được thực hiện đúng tiến độ gây lãng phí thời gian cho cả bên bồi
thường và bên được bồi thường.
Bên cạnh đó, thông qua việc kiểm kê cũng là biện pháp nhằm thuyết phục,
vận động tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chấp hành pháp luật và giám sát quá trình
kiểm kê đảm bảo đầy đủ, chính xác, khách quan; tổ chức lực lượng trong quá trình
kiểm kê đạt kết quả, an toàn, nhanh gọn, hiệu quả và đúng pháp luật. Từ đó, công
tác thu hồi diễn ra hiệu quả hơn song song đó việc bồi thường được thích đáng hơn.
Công tác kiểm kê và bồi thường có mối quan hệ gắn bó với nhau, việc kiểm
kê có thể sẽ dẫn đến việc bồi thường, tuy nhiên bồi thường phải được hành nhanh
chóng mới đạt được mục đích của công tác kiểm kê bởi nếu đã hoàn thành kiểm kê
mà công tác bồi thường bị trì hoãn sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản được kiểm kê
dẫn đến việc kết quả kiểm kê không còn phù hợp vào thời điểm thực hiện bồi
thường.
Tóm lại, thông qua việc trình bày những khái niệm và mối quan hệ giữa kiểm
kê và bồi thường tài sản gắn liền với đất. Người viết đã có những nhận định rõ hơn
về công tác kiểm kê cũng như những nguyên tắc khi thực hiện kiểm kê tài sản và
người viết cũng đã tìm hiểu rõ hơn về các loại tài sản gắn liền với đất cùng những
nguyên tắc thực hiện bồi thường về tài sản khi nhà nước thu hồi đất. Vì việc kiểm
kê và bồi thường tài sản gắn liền với đất là có ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi
ích của người bị thiệt hại và đối với vấn đề này thì pháp luật đã quy định như thế
Đề Tài: Kiểm kê cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại Quận Ninh
Kiều thành phố Cần Thơ.
GVHD: Phan Trung Hiền SVTH: Lâm Hoàng Phi Hải
18

nào để bảo vệ quyền lợi của họ, vấn đề này người viết sẽ trình bày ở chương 2:
Quy định của pháp luật về công tác kiểm kê, bồi thường, tài sản gắn liền với đất khi
nhà nước thu hồi đất.