Hoạt động định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh quang trung thực trạng và giải pháp (2)

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan bài Chuyên đề tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu của
riêng em, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết và thực hành thực tế tại
Ngân hàng BIDV Quang Trung.
Những thông tin, số liệu trong chuyên đề được trích dẫn rõ rang từ những tài
liệu do đơn vị thực tập cung cấp.
Mọi sao chép không hợp lệ, vi phạm quy chế, hay gian trá em xin chịu hoàn
toàn trách nhiệm.
Hà Nội, ngày 19 tháng 05 năm 2014
Sinh viên
Phạm Thị Trang Ngọc
LỜI CẢM ƠN
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô giáo đã tận tình
giảng dạy, cung cấp những kiến thức bổ ích cho chúng em trong suốt 4
năm học vừa qua.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các cô chú cùng các
anh chị cán bộ tại chi nhánh BIDV Quang Trung, đặc biệt là các anh chị
tại Phòng Quan hệ khách hàng 2 đã tạo điều kiện giúp đỡ và chỉ bảo em
tận tình trong quá trình em thực tập tại đây.
Em xin chân thành cảm ơn!
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BIDV : Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
TMCP : Thương mại cổ phần
TSĐB : Tài sản đảm bảo
NHTM : Ngân hàng thương mại
NHTW : Ngân hàng Trung ương
NHNN : Ngân hàng Nhà nước
HĐKD : Hoạt động kinh doanh
QHKH : Quan hệ khách hàng
QLRR : Quản lý rủi ro

TSTC : Tài sản tài chính
5
LỜI NÓI ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu:
Định giá TSĐB phục vụ cho vay là một trong những nghiệp vụ quan trọng
trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại. Cùng với sự phát triển của nền
kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nói riêng, giá trị của các TSĐB sẽ góp
phần ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng, do đó hoạt động định giá
TSĐB phục vụ cho vay tại các ngân hàng có vai trò vô cùng quan trọng, nó trở
thành mối quan tâm hàng đầu của các NHTM nói chung và của BIDV Quang Trung
nói riêng.
Tuy nhiên, một thực tế là việc định giá TSĐB nói chung vẫn thường diễn ra
tình trạng bất cập trong công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị của
TSĐB gặp không ít khó khăn và trở ngại.Chính vì vậy việc nghiên cứu và phân tích
hoạt động định giá TSĐB phục vụ cho vay tại các NHTM là hết sức cần thiết.
Trong thời gian thực tập tại Phòng quan hệ khách hàng 2 của Chi nhánh BIDV
Quang Trung, em đã có cơ hội tìm hiểu kĩ hơn về hoạt động định giá tại đây, được
tiếp xúc thực tế với quá trình định giá TSĐB của các anh chị nhân viên, qua đó
nhận thấy được sự cần thiết và vai trò quan trọngcủa hoạt động định giá TSĐB phục
vụ cho vay tại chi nhánh, do đó em đã quyết định chọn đề tài: “Hoạt động định giá
tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển
Việt Nam Chi nhánh Quang Trung. Thực trạng và giải pháp” làm nội dung
nghiên cứu của bài chuyên đề tốt nghiệp này.
2. Mục đích nghiên cứu:
Đề tài làm rõ các vấn đề lý luận liên quan đến hoạt động định giá TSĐB phục
vụ cho vay tại NHTM.
Nghiên cứu và đánh giá thực trạng hoạt động định giá TSĐB phục vụ cho vay
tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Quang Trung.
Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả của hoạt động
định giá TSĐB phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt

Nam – Chi nhánh Quang Trung.
6
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá TSĐB phục vụ cho vay tại ngân
hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Quang Trung.
Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động định giá TSĐB phục vụ cho vay tại chi nhánh
BIDV Quang Trung từ năm 2010 đến năm 2013.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Trong đề tài nghiên cứu có sử dụng các phương pháp nghiên cứu như: Phương
pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp khảo sát thực tế, phương
pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp…
5. Kết cấu của đề tài:
Ngoài phần Lời nói đầu và Kết luận, nội dung chuyên đề được kết cấu thành 3
chương sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá tài sản đảm bảo phục vụ
cho vay tại các ngân hàng thương mại.
Ở chương này, chuyên đề đề cập tới các vấn đề mang tính chất khái quát như
khái quát về Ngân hàng thương mại, hoạt động cho vay có TSĐB, hoạt động định
giá TSĐB phục vụ cho vay tại các NHTM, đây là những nền tảng cơ sở để đánh giá
thực trạng hoạt động định giá TSĐB phục vụ cho vay tại BIDV Quang Trung sẽ
được trình bày ở chương sau.
Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho
vay tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Quang
Trung.
Chương này nói về tình hình, thực trạng hoạt động định giá TSĐB phục vụ
cho vay tại BIDV Quang Trung trong vài năm gần đây (từ năm 2010 đến năm 2013)
và đưa ra những đánh giá, nhận xét về hoạt động này của chi nhánh.
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá tài sản đảm
bảo phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi
nhánh Quang Trung.

Từ những đánh giá, nhận xét ở chương 2, chương này sẽ đưa ra những giải
pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả, hoàn thiện hơn nữa hoạt động định giá
TSĐB phục vụ cho vay tại chi nhánh.
CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC
VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
7
1.1. KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI:
1.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng:
Ngân hàng được hình thành và phát triển gắn liền với sự phát triển của các
hình thái kinh tế xã hội khác nhau. Lịch sử Ngân hàng bắt đầu vào khoảng năm
2000 trước Công nguyên với những khoản cho vay bằng hạt giống đối với nông
dân. Sau đó là thời ký Hy Lạp cổ đại và đế chế La Mã, dựa vào các nhà thờ, các
hoạt động nhận tiền gửi, cho vay và đổi tiền được tiến hành.
Ngân hàng theo đúng nghĩa được hình thành đầu tiên và ra đời ở Ý, nổi tiếng
nhất là ngân hàng Medici, được thành lập năm 1307. Sau đó sự phát triển của ngân
hàng được lan rộng từ miền Bắc nước Ý qua Châu Âu, Mỹ với sự hoàn thiện các
nghiệp vụ kinh doanh ngân hàng (Hà Lan: 1660; Thụy Điển: 1656; Anh: 1694; Mỹ:
1791; Pháp: 1800).
Đến thế kỷ XVII, các nghiệp vụ của một ngân hàng kinh doanh được hoàn
thiện, bao gồm: nhận tiền gửi, cho vay, phát hành tiền, chiết khấu thương phiếu,
thanh toán bù trừ và bảo lãnh. Hoạt động phát hành tiền của ngân hàng thời kỳ này
gây khó khăn cho Nhà nước trong việc kiểm soát khối luwowcngj tiền trong lưu
thông và tính chất bảo đảm của lượng tiền đó. Nhà nước đã can thiệp và kết quả của
sự can thiệp này là chỉ còn có một số ngân hàng lớn được quyền phát hành tiền kèm
theo nghiệp vụ kinh doanh, các ngân hàng khác chỉ được phép hoạt động kinh
doanh tiền tệ và tín dụng mà không được quyền phát hành tiền.
Đến cuối thế kỷ XIX, hầu hết các nước Châu Âu cùng với một vài nước thuộc
Châu Á và Châu Phi đã hình thành ngân hàng phát hành với quyền lực và sự ưu tiên
đặc biệt từ Chính phủ. Tất cả các ngân hàng này, với những mức độ khác nhau,

từng bước đã thực hiện các chức năng của một NHTW.
Như vậy, đến cuối thế kỷ XIX, hệ thống Ngân hàng bao gồm: Ngân hàng
Trung ương và Ngân hàng trung gian.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của ngân hàng thương mại:
Ngân hàng trung gian là một đơn vị kinh doanh có giấy phép của chính quyền
(có tư cách pháp nhân). Hoạt động chính là kinh doanh tiền tệ bằng việc nhận các
khoản tiền gửi có trả lãi để thu hút vốn nhàn rỗi, rồi dùng chính những khoản để
cho vay lại đối với nền kinh tế.
8
Mỗi loại hình ngân hàng trung gian sẽ khác nhau về mức độ thực hiện các
nghiệp vụ, đồng thời khác nhau về tính chất kinh doanh cũng như mục tiêu hoạt
động.
Căn cứ vào tính chất kinh doanh và mục đích hoạt động có thể phân chia thành
2 loại ngân hàng sau: Ngân hàng Thương mại và Các Ngân hàng trung gian khác.
Ngân hàng thương mại (còn gọi là ngân hàng tiền gửi hay ngân hàng tín dụng)
là loại hình ngân hàng với nghiệp vụ truyền thống là huy động vốn phần lớn dưới
hình thức ngắn hạn và cho vay ngắn hạn dưới hình thức chiết khấu thương phiếu là
chính.
Tuy nhiên, do thị trường tiền tệ ngày càng phát triển, dần dần các ngân hàng
này đi vào kinh doanh tổng hợp, làm cả nghiệp vụ huy động vốn và cho vay trung
dài hạn và làm gần như tất cả các nghiệp vụ và dịch vụ ngân hàng.
Về mặt sở hữu: NHTM có thể tồn tại ở nhiều dạng sở hữu khác nhau như:
NHTM quốc doanh, NHTM tư nhân, NHTM cổ phần, NHTM liên doanh hoặc chi
nhánh NHTM nước ngoài.
Hoạt động NHTM là loại hình kinh doanh với mục đích lợi nhuận.
Hoạt động NHTM là loại hình hoạt động kinh doanh có điều kiện, nghĩa là chỉ
khi nào NHTM thoả mãn đầy đủ những điều kiện khắt khe do pháp luật quy định
(vốn pháp định, phương án kinh doanh, ) thì mới được phép hoạt động trên thị
trường.
Hoạt động NHTM là loại hình kinh doanh có độ rủi ro cao hơn nhiều so với

các loại hình kinh doanh khác và thường có ảnh hưởng sâu sắc, mang tính chất dây
chuyền đối với nền kinh tế.
1.1.3. Các nghiệp vụ của ngân hàng thương mại:
1.1.3.1. Nghiệp vụ tài sản Nợ và vốn tự có của ngân hàng:
Nghiệp vụ này phản ánh quá trình hình thành vốn cho hoạt động kinh doanh
của NHTM bao gồm các nghiệp vụ sau:
- Nghiệp vụ tiền gửi: đây là nghiệp vụ phản ánh các khoản tiền gửi từ các
doanh nghiệp vào ngân hàng để thanh toán hoặc với mục đích bảo quản tài sản mà
từ đó NHTM có thể huy động và được sử dụng vào kinh doanh. Ngoài ra, ngân
hàng còn huy động các khoản tiền nhàn rỗi của cá nhân hay hộ gia đình được gửi
vào ngân hàng với mục đích hưởng lãi.
- Nghiệp vụ phát hành giấy tờ có giá: Các NHTM sử dụng nghiệp vụ này để
thu hút các khoản vốn có tính thời hạn dài, nhằm đảm bảo khả năng đầu tư các
9
khoản vốn dài hạn của ngân hàng vào nền kinh tế. Ngoài ra, nghiệp vụ này còn giúp
các NHTM tăng cường tính ổn định vốn trong hoạt động kinh doanh của mình.
- Nghiệp vụ đi vay: Các NHTM tiến hành tạo vốn cho mình bằng việc vay các
tổ chức tín dụng trên thị trường tiền tệ và vay NHTW dưới các hình thức tái chiết
khấu hay vay có đảm bảo, nhằm tạo sự cân đối trong điều hành vốn của bản than
NHTM khi mà họ không tự cân đối được trên cơ sở khai thác tại chỗ.
- Nghiệp vụ huy động vốn khác: Các NHTM còn có thể tiến hành tạo vốn cho
mình thông qua việc nhận làm đại lý hay ủy thác vốn cho các tổ chức, cá nhân trong
và ngoài nước. Ngoài ra, thông qua việc sử dụng các phương tiện trong thanh toán,
đòi hỏi khách hàng phải ký gửi một bộ phận tiền vào ngân hàng và trên cơ sở đó các
ngân hàng có thể sử dụng những vốn nhàn rỗi trên tài khoản để đưa vào hoạt động
kinh doanh.
- Vốn tự có của ngân hàng: Đây là vốn thuộc sở hữu riêng có của các ngân
hàng. Bộ phận vốn này đóng góp một phần đáng kể vào vốn trong hoạt động kinh
doanh của các NHTM, đồng thời góp phần nâng cao vị thế của NHTM trên thương
trường.

1.1.3.2. Nghiệp vụ tài sản Có:
Đây là nghiệp vụ phản ánh quá trình sử dụng vốn vào các mục đích nhằm đảm
bảo an toàn cũng như tìm kiếm lợi nhuận của các NHTM. Nội dung của nghiệp vụ
này bao gồm:
- Nghiệp vụ ngân quỹ: nghiệp vụ này phản ánh các khoản vốn của ngân hàng
được dùng vào với mục đích nhằm đảm bảo an toàn về khả năng thanh toán và thực
hiện quy định về dự trữ bắt buộc do NHTW đề ra.
- Nghiệp vụ cho vay: đây là nghiệp vụ tạo khả năng sinh lời chính trong hoạt
động kinh doanh của các NHTM. Nghiệp vụ này gồm các khoản đầu tư sinh lời của
ngân hàng thông qua cho vay ngắn hạn và trung, dài hạn đối với nền kinh tế.
- Nghiệp vụ đầu tư tài chính: Các NHTM thực hiện quá trình đầu tư bằng vốn
của mình thông qua các hoạt động hùn vốn, góp vốn, kinh doanh chứng khoán trên
thị trường.
- Nghiệp vụ khác: Bằng các hoạt động khác trên thị trường như: kinh doanh
ngoại tệ, vàng bạc và kim khí, đá quý; thực hiện các dịch vụ tư vấn, dịch vụ ngân
quỹ; nghiệp vụ ủy thác và đại lý; kinh doanh và dịch vụ bảo hiểm; các dịch vụ khác
liên quan đến hoạt động ngân hàng.
10
1.2. KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI:
1.2.1. Khái niệm hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo:
Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng theo đó NHTM
giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định
theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi.
Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động cho vay của NHTM rất phong phú và
đa dạng, và được phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo yêu cầu của khách hàng
và mục tiêu quản lý của ngân hàng.
Dựa vảo tiêu thức mức độ tín nhiệm của NHTM đối với khách hàng, cho vay
của NHTM được chia làm 2 loại:
Cho vay không có TSĐB: là loại cho vay không có tài sản thế chấp, cầm cố

hoặc bảo lãnh của người thứ ba mà chỉ dựa vào uy tín của bản than khách hàng.
Loại này thường sử dụng cho khách hàng quen thuộc có khả năng tài chính mạnh.
Cho vay có TSĐB là việc cho vay vốn của tổ chức tín dụng mà theo đó nghĩa
vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố,
thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài
sản của bên thứ ba.
1.2.2. Các hình thức cho vay có tài sản đảm bảo:
1.2.2.1. Bảo đảm tín dụng bằng tài sản cầm cố:
Bảo đảm bằng tài sản cầm cố được hiểu là việc khách hàng (bên vay vốn)
dùng tài sản thuộc sở hữu của mình giao cho tổ chức tín dụng (bên cho vay) để đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Đối tượng của cầm cố tài sản trong bảo đảm tiền vay là những tài sản mà bên
vay dùngđể bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng tín
dụng. Tài sản này phải thuộc sở hữu của bên cầm cố tức là bên vay. Tài sản dùng để
cầm cố có thể là động sản hay bất động sản. Tài sản dùng để bảo đảm trong biện
pháp này có thể là tài sản hiện có cũng có thể là các tài sản sẽ hình thành trong
tương lai.
TSĐB theo hình thức cầm cố bao gồm:
- Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng
tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác;
- Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư tài khoản tại tổ chức cung ứng dịch vụ thanh
toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ;
- Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm,
11
thương phiếu, các giấy tờ khác được trị giá bằng tiền. Riêng đối với cổ phiếu của tổ
chức tín dụng phát hành, khách hàng vay không được cầm cố tại chính tổ chức tín
dụng đó;
- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền
đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp
đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác;

- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp;
- Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật;
- Tàu biển theo quy định của bộ luật hành hải, tài bay theo quy định của luật
hàng không trong trường hợp được cầm cố;
- Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm ký
kết giao dịch cầm cố và sẽ thuộc sở hữu của bên cầm cố như hoa lợi, lợi tức, tài sản
hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm cố có quyền nhận;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.2.2.2. Bảo đảm tín dụng bằng tài sản thế chấp:
Thế chấp tài sản trong bảo đảm tiền vay là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó
bên có nghĩa vụ tức bên vay phải dùng tài sản của mình để bảo đảm việc thực hiện
nghĩa vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên cho vay. Tài sản là đối tượng
của quyền thế chấp khi: tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu của bên thế
chấp, tài sản là động sản hoặc quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của bên thế chấp, tài
sản là tài sản sẽ hình thành trong tương lai.
TSĐB theo hình thức thế chấp bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xâydựng, và các tài sản khác gắn liền với đất;
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;
- Tàu biển theo quy định của bộ luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy
định của luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp;
- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm
ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi,
lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác
mà bên thế chấp có quyền nhận;
- Các tài sản kháctheo quy định của pháp luật.
Tài sản thế chấp không chỉ giới hạn ở những tài sản liệt kê như trên mà bất kỳ
tài sản nào thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc của người thứ ba mà người này
cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm và tài sản được phép giao dịch theo quy định
của pháp luật. Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm bằng tài sản được sử

12
dụng phổ biến.
1.2.2.3. Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba:
Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) là việc bên bảo lãnh
cam kết với tổ chức tín dụng về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị
quyền sử dụng đất của mình, đối với doanh nghiệp nhà nước là tài sản thuộc quyền
quản lý, sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay, nếu đến hạn
trả nợ mà khách hàng vay thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ.
Tài sản dùng để bảo lãnh có thể là các tài sản có thể thế chấp, cầm cố nó có
đặc trưng của tài sản bảo đảm là được phép giao dịch và không có tranh chấp.Ngoài
ra đối với một số tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì bên bảo lãnh bắt
buộc phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay, ví dụ như máy
bay, tàu biển…
1.2.4.3. Bảo đảm tín dụng bằng tài sản hình thành từ vốn vay:
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay
dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính
khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng.
Đối với tài sản dùng để bảo đảm tiền vay trong trường hợp này cần thỏa mãn
những điều kiện sau:
- Tài sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay phải xác định được
quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng; xác định được giá trị, số lượng và được
phép giao dịch. Đối với tài sản hình thành từ vốn vay là vật tư hàng hoá, thì ngoài
việc có đủ các điều kiện này, tổ chức tín dụng phải có khả năng quản lý, giám sát tài
sản bảo đảm.
- Đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm, thì khách hàng
vay phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản đã được
hình thành đưa vào sử dụng.
1.3. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC
VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI:
1.3.1. Khái niệm về định giá tài sản đảm bảo:

Một số cách hiểu về định giá tài sản:
- Định giá tài sản là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ.
- Định giá tài sản là sự ước tính giá trị vào một thời điểm cụ thể với một mục
đích đặc thù.
13
- Định giá tài sản là sự ước tính giá trị tài sản, có thể được trình bày bằng
miệng nhưng thông thường là bằng văn bản về giá trị của một tài sản vào một ngày
cụ thể và cho mục đích xác định.
Như vậy, khái niệm về định giá TSĐB có thể hiểu như sau: Định giá TSĐB là
việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà TSĐB có thể mang lại
cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Hoạt động định giá TSĐB phục vụ cho vay tại NHTM gồm có 2 trường hợp
là:
- Trường hợp Ngân hàng thuê tư vấn định giá:
Ngân hàng quyết định thuê tổ chức tư vấn định giá đối với các TSBĐ trong
trường hợp ngân hang không tự định giá được, hoặc Bên bảo đảm và Ngân hàng
không thống nhất với kết quả định giá mà Ngân hàng xét thấy cần trưng cầu thẩm
định độc lập.
- Trường hợp Ngân hàng tự định giá.
14
1.3.2. Nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo trong trường hợp ngân hàng tự
định giá:
Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử
dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán Khi nghiên cứu quá trình
hình thành giá trị, bộ phận định giá cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và
nguyên lý kinh tế liên quan.Bản chất của định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố
tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc
cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá. Bộ phận định giá
của ngân hàng phải nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc sau đây để đưa ra kết

luận về giá trị của TSĐB:
1.3.2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép
về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả
năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
1.3.2.2. Nguyên tắc cung - cầu:
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản
đó trên thị trường.Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về
tài sản.Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch đối với cung về
tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các
yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc
tính của các tài sản khác.Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản
ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
1.3.2.3. Nguyên tắc thay đổi:
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên
giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản
ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị.Bản
thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong định giá tài
sản, bộ phận định giá phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng
thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt
nhất và có hiệu quả nhất.
1.3.2.4. Nguyên tắc thay thế:
15
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình
sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của
tài sản này đến tài sản khác.

Hình thành giá trị của tài sản được định giá thường có liên quan đến giá trị của
tài sản khác có thể thay thế.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước.Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng
được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều
kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.Một người thận
trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị
trường và một thời điểm.
1.3.2.5. Nguyên tắc cân bằng:
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả
năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng
tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự
cân bằng như vậy hay không.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí
đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
1.3.2.6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm:
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất
định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ
giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
1.3.2.7. Nguyên tắc phân phối thu nhập:
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,
vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc
phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại
sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
1.3.2.8. Nguyên tắc đóng góp:
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài
sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc
vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản,

có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
16
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc
đầu tư bổ sung vào tài sản khi bộ phận định giá xác định mức sử dụng tài sản tốt
nhất và có hiệu quả nhất.
1.3.2.9. Nguyên tắc tuân thủ:
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời
tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, bộ phận định giá phải phân tích xem
liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi bộ phận định giá xác định
mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
1.3.2.10. Nguyên tắc cạnh tranh:
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức
có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản,
mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản
này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự
cạnh tranh trên thị trường.
1.3.2.11. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai:
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này
cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi
ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
1.3.3. Quy trình định giá tài sản đảm bảo trong trường hợp
ngân hàng tự định giá:
Thông thường quy trình định giá TSĐB bao gồm các bước cơ bản sau:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch định giá.

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản bảo đảm cần định giá.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả định giá.
Nội dung cụ thể từng bước như sau:
1.3.3.1. Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá:
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần định giá.
17
- Mục đích định giá: Bộ phận định giá phải xác định và nhận thức mục đích
định giá nhằm làm cơ sở xem xét trong cấp tín dụng đối với khách hàng viên.
- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá:
Bộ phận định giá phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế
đối với: những yêu cầu và mục đích của việc bảo đảm tiền vay đối với tài sản;
những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp
lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của bộ
phận định giá theo hợp đồng định giá.
- Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của bộ phận định giá phải
dựa trên cơ sở phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác
có liên quan.
- Xác định thời điểm định giá:
Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần định giá
phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trị
của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá.
- Xác định cơ sở giá trị của tài sản:
Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần định giá, bộ
phận định giá cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá: giá trị thị
trường hay giá trị phi thị trường.
1.3.3.2. Lập kế hoạch định giá:

- Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công việc
phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho
cuộc định giá.
- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
+ Xác định các yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các
quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin
cậy và phải được kiểm chứng.
+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,
thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
+ Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
1.3.3.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin:
a) Khảo sát hiện trường:
- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Bộ phận định giá phải khảo
sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng), vị
18
trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần định giá và các tài sản
so sánh.
- Đối với bất động sản, bộ phận định giá phải khảo sát và thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các
mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công
trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn
thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng
duy tu, sửa chữa
+ Đối với công trình xây dựng dở dang, bộ phận định giá phải kết hợp giữa
khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, bộ phận định
giá cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.

b) Thu thập thông tin:
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, bộ phận định giá
phải thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu thập của tài sản so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
người mua - người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
- Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin:
+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị,
những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài
sản định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục
đích sử dụng của tài sản (địa chỉ, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính,
cơ sở hạ tầng ).
- Để thực hiện định giá, bộ phận định giá phải dựa trên những thông tin thu
thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá
trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch ) thông qua phỏng
vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các
tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung
ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các
văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế,
kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan
19
đến tài sản. Bộ phận định giá phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và
phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.
1.3.3.4. Phân tích thông tin:
a) Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
b) Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần định giá.
- Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.
+ Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm của mỗi

lĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu
về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay
sở hữu nhà nước, liên doanh ); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với
những người mua tiềm năng.
+ Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ
thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này
với những người mua tiềm năng.
- Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản.
+ Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những
tài sản tương tự hiện có trên thị trường.
+ Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang định giá.
c) Phân tích về khách hàng:
- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.
- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung
quanh tài sản.
- Nhu cầu, sức mua về tài sản.
d) Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.
- Bộ phận định giá cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối
cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao
nhất cho tài sản.
- Bộ phận định giá cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:
+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan
giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.
+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định
và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản.
+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp
đồng, theo quy định của pháp luật.
+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản
trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử
dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá

trị vốn hoá của tài sản.
20
+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí
bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất
và tốt nhất.
1.3.3.5. Xác định giá trị tài sản cần định giá:
Bộ phận định giá phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức
giá trị của tài sản cần định giá.
Bộ phận định giá cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương
pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với
mục đích định giá.
Bộ phận định giá cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào
được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm
tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá.
1.3.3.6. Lập báo cáo và chứng thư kết quả định giá:
Thông thường, báo cáo định giá được trình bày trong một bản báo cáo định
giá. Nội dung chủ yếu được nêu ra trong báo cáo:
- Mục tiêu của việc định giá.
- Mô tả chính xác tài sản được định giá.
- Thời điểm ước tính giá trị.
- Số liệu và phân tích.
- Ước tính giá trị.
- Những điều kiện hạn chế.
1.3.4. Các phương pháp định giá tài sản đảm bảo được ngân hàng áp dụng khi
tự định giá:
1.3.4.1. Phương pháp so sánh thị trường:
Phương pháp so sánh thị trường (hay còn gọi là phương pháp so sánh giá bán,
phương pháp so sánh trực tiếp) là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần định giá đã giao dịch thành công
hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm

định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản có giao
dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường, các tài sản có tính đồng nhất cao.
1.3.4.2. Phương pháp chi phí:
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một
tài sản tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần
định giá.
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong định giá những tài sản có
mục đích sử dụng đặc biệt;những tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán
21
phổ biến trên thị trường; những tài sản đã qua sử dụng; những tài sản không đủ điều
kiện để áp dụng phương pháp so sánh thị trường.
1.3.4.3. Phương pháp thu nhập:
Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp
định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể
nhận được từ việc khai thác tài sản cần định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản
(quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính
giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá tài sản đầu tư (bất
động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu
nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập.
1.3.4.4. Phương pháp thặng dư:
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của tài
sản cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy
giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát
sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá bất động sản có
tiềm năng phát triển.
1.3.4.5. Phương pháp lợi nhuận:
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi

của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản mà
việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu
phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu
bóng,…
1.3.5. Các nhân tố tác động tới chất lượng hoạt động định giá tài sản đảm bảo
phục vụ cho vay tại các ngân hàng thương mại:
1.3.5.1.Nhân tố chủ quan:
a) Chính sách tín dụng từng thời kỳ của ngân hàng:
Trong từng thời kỳ, ngân hàng sẽ có những định hướng, chính sách phát triển,
những điều chỉnh khác nhau để phù hợp với từng thời kỳ.Có những thời kỳ, nền
kinh tế khó khăn, ngân hàng phải áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng, hạn chế cho
vay. Khách hàng có nhu cầu cấp tín dụng sẽ phải đáp ứng những yêu cầu cao hơn
về cả phương án sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư cũng như về TSĐB. Do đó, việc
định giá TSĐB sẽ khắt khe hơn nhiều với những yêu cầu cao hơn nhiều. Ngược lại,
22
đối với những thời kỳ khuyến khích tín dụng, yêu cầu về TSĐB có thể sẽ dễ dàng
hơn, và việc định giá TSĐB cũng theo đó mà dễ dàng hơn.
b) Cán bộ định giá:
Đạo đức nghề nghiệp đối với một cán bộ định giá là rất quan trọng. Trong quá
trình định giá TSĐB, cán bộ định giá phải tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức sau: độc
lập; chính trực; khách quan; bí mật và công khai, minh bạch. Nếu các cán bộ định
giá không tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức trên sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến kết quả
định giá, gây ra những tổn thất vô cùng lớn cho ngân hàng.
Trình độ của cán bộ định giá: Định giá là một công việc khó khăn và rất cần
một sự nhạy bén, nó đòi hỏi các cán bộ định giá phải có sự hiểu biết và thành thạo
về tất cả các ngành nghề, về các mối quan hệ pháp lý đối với tài sản, về kỹ thuật
xây dựng, về kỹ thuật công nghệ, về các đặc tính của tài sản… Tuy nhiên, không
một cá nhân nào có thể nắm vững được tất cả các ngành nghề, vấn đề đặt ra là
những kỹ năng nào sẽ giúp cho một cán bộđịnh giá ra được quyết định về giá chính

xác nhất đem lại lợi nhuận lớn nhất cho ngân hàng.
1.3.5.2.Nhân tố khách quan:
a) Điều kiện tự nhiên:
Điều kiện tự nhiên như vị trí, kích thước, tình trạng môi trường, các tiện ích và
nguy cơ rủi ro của tự nhiên sẽ ảnh hưởng rất lớn đến công tác định giá tài sản.Khi
tiến hành định giá, cán bộ định giá phải xem xét kỹ những vấn đề này.
Mặt khác, những rủi ro mà thiên nhiên mang lại rất khó dự báo mà lại mang
đến những tổn thất vô cùng lớn. Thiên tai xảy ra có thể làm thay đổi toàn bộ cục
diện nền kinh tế, chính trị. Khi đó, việc định giá sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi
những cơ sở, căn cứ cho việc định giá bị thay đổi.
b) Điều kiện kinh tế:
Nền kinh tế nước ta đang trong quá trình hội nhập, còn chưa ổn định. Những
thay đổi kinh tế diễn ra khiến giá cả hàng hóa nói chung và giá của các TSĐB nói
riêng có nhiều biến động. Điều này sẽ gây ra nhiều khó khăn, thách thức cho quá
trình định giá TSĐB của ngân hàng.
Tuy nhiên, những thay đổi trong giai đoạn phát triển sẽ đem lại cái nhìn khách
quan về giá trị TSĐB cần định giá tại thời điểm nó tồn tại, mức độ phù hợp của tài
sản trong giai đoạn hiện nay và dự kiến thị trường của nó trong tương lai.
Cung- cầu của TSĐB: Giá cả hay giá trị thị trường của một hàng hoá được
xác định bởi tác động của cung và cầu về hàng hoá đó.Trên thị trường, giá tài sản
tăng nếu cầu tăng, cung giảm và ngược lại nó sẽ giảm nếu cầu giảm, cung tăng;và
23
những sự kết hợp khác nhau.
24
c) Các văn bản pháp luật quy định về bảo đảm tiền vay và định giá tài sản:
Đây là những văn bản được ban hành bởi Chính phủ, NHNN, các cơ quan có
thẩm quyền liên quan tại thời điểm định giá và vẫn có hiệu lực.Một hệ thống văn
bản pháp luật đồng bộ, chặt chẽ và sát thực tế sẽ tạo điều kiện cho hoạt động định
giá TSĐB tại ngân hàng hiệu quả hơn.
d) Khách hàng:

Việc khách hàng có những hành vi lừa đảo ngân hàng không phải là chuyện
hiếm gặp. Khách hàng có thể làm giả, làm sai giấy tờ, hồ sơ vay vốn, họ cũng có thể
không cung cấp đủ, trì hoãn nộp các tài liệu liên quan đến hồ sơ TSĐB, gây ra
nhiều trở ngại, khó khăn cho các cán bộ ngân hàng trong quá trình định giá. Vì vậy,
trước khi tiến hành định giá thì việc phân tích năng lực pháp lý, uy tín của khách
hàng là rất quan trọng.
Thêm vào đó, quyền sở hữu TSĐB của khách hàng cũng ảnh hưởng không nhỏ
tới công tác định giá TSĐB của ngân hàng. Khi một tài sản đem cho thuê hay làm
bất cứ việc gì khác thì người chủ sở hữu nó cũng sẽ được hưởng một phần nào đó
lợi nhuận do người sử dụng tài sản đó đem lại. Vì vậy cần xác định TSĐB thuộc
quyền sở hữu vĩnh viễn, cho thuê hay hình thức nào đó để có những quyết định định
giá đúng đắn.
25
CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ
CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT
NAM CHI NHÁNH QUANG TRUNG
2.1. TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN
VIỆT NAM CHI NHÁNH QUANG TRUNG:
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát
triển Việt Nam Chi nhánh Quang Trung:
Lịch sử hơn 50 năm xây dựng trưởng thành của BIDV là một chặng đường đầy
gian nan và thử thách nhưng cũng rất đỗi hào hùng và gắn liền với từng thời kỳ lịch
sử đấu tranh chống kẻ thù xâm lược và xây dựng đất nước của dân tộc Việt Nam.
BIDV được thành lập ngày 26/04/1957, trải qua các giai đoạn phát triển chính
thức với các tên gọi khác nhau phù hợp với từng thời kỳ:
- Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam từ ngày 26/04/1957.
- Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam từ năm 1981 đến năn 1989.
- Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam từ năm 1990 đến ngày 27/04/2012.
- Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam từ ngày 27/04/2012 đến nay.

BIDV Quang Trung được hình thành và bắt đầu đi vào hoạt động từ tháng
04/2005 trên cơ sở nâng cấp Phòng Giao dịch Quang Trung - Sở giao dịch 1, nhằm
khai thác triệt để thế mạnh của một đơn vị BIDV trên địa bàn trú đóng của Sở giao
dịch trước đây. Địa chỉ trụ sở chính tại 53 Quang Trung Hà Nội. Tài sản ban đầu
khi mới thành lập là nguồn huy động vốn 1.300 tỷ và nguồn nhân lực 72 cán bộ
được điều động từ Hội sở chính và Sở giao dịch.
Trong thời gian đầu, với định hướng phát triển theo hướng ngân hàng bán lẻ,
hiện đại, hoạt động trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng, Quận Ba Đình là khu vực tập
trung nhiều tổ chức tín dụng trong và ngoài nước, cùng với đó là sự thiếu hụt về lực
lượng cán bộ đã tạo nên hình ảnh tương lai đầy khó khăn, thách thức đối với sự phát
triển của Chi nhánh trẻ, mới ra đời như BIDV Quang Trung.
Mặc dù vậy, được sự quan tâm chỉ đạo đặc biệt, sự hỗ trợ to lớn của Ban Lãnh
đạo, các Phòng/Ban tại Hội sở chính BIDV, sau 9 năm hoạt động, BIDV Quang
Trung đã không ngừng phấn đấu, sáng tạo, tìm tòi, bám sát xu thế phát triển, sự
biến động của thị trường tài chính trong và ngoài nước từ đó chủ động đề xuất phát
triển các sản phẩm dịch vụ ngân hàng mới, hiện đại phù hợp với điều kiện thị