Hoàn thiện công tác định giá đất tại ngân hàng NHTMCP Kỹ Thương (TechcomBank)

Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Hoàn thiện công tác định giá đất tại ngânhàng NHTMCP
Kỹ Thương (TechcomBank)
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.....................................................5
DANH MỤC BẢNG BIỂU.....................................................................6
LỜI MỞ ĐẦU........................................................................................7
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ...........................................................7
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU........................................................................8
3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .........................................................................8
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................................8
5. KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI.......................................................8
Chương 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT......................................10
1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đất....................................................10
1.1.1. Khái niệm và phân loại đất............................................................10
1.1.1.1. Khái niệm..............................................................................10
1.1.1.2. Phân loại đất.........................................................................10
1.1.2. Đặc điểm của đất...........................................................................12
1.1.3. Vai trò của đất ..............................................................................13
1.2. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất..............15
1.2.1. Bản chất của giá đất .....................................................................15
1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ..............................................16
1.2.2.1. Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của đất
và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất.........................................16
1.2.2.2. Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chi tiết và cơ
sở hạ tầng bên ngoài mảnh đất .........................................................18
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
1
Chuyên đề thực tập

Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.2.2.3. Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường.............................18
1.2.2.4. Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường ..................................19
1.3. Khái niệm và sự cần thiết định giá đất.................................................19
1.3.1. Khái niệm về định giá đất.............................................................19
1.3.2. Sự cần thiết định giá đất ...............................................................20
1.4. Căn cứ và nguyên tắc định giá đất........................................................20
1.4.1. Căn cứ định giá đất.......................................................................20
1.4.2. Nguyên tắc định giá đất ................................................................22
1.5. Quy trình định giá đất............................................................................22
1.5.1. Xác định bất động sản ( đất )cần định giá và giá trị làm cơ sở định
giá ...........................................................................................................22
1.5.2. Lập kế hoạch định giá ..................................................................23
1.5.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.......................................24
1.5.4. Phân tích thông tin........................................................................25
1.5.5. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản ( đất) ....................26
1.5.6. Xác định giá trị mảnh đất cần định giá ........................................26
1.5.7. Lập báo cáo và chứng thư định giá ..............................................27
1.6. Các phương pháp định giá đất..............................................................27
1.6.1. Phương pháp so sánh.....................................................................27
1.6.2. Phương pháp chi phí......................................................................29
1.6.3. Pháp pháp vốn hóa........................................................................31
1.6.4. Phương pháp thặng dư..................................................................32
1.7. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá đất ............................................34
Chương 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG
TECHCOMBANK................................................................................36
2.1. Khái quát tình hình hoạt động của Ngân hàng Techcombank..........36
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
2

Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
2.1.1. Lịch sử hoạt động của Ngân hàng Techcombank ........................36
2.1.2. Chức năng, nhiệm vụ ...................................................................41
2.1.3. Cơ cấu tổ chức..............................................................................42
2.1.4. Kết quả hoạt động ........................................................................44
2.2. Thực trạng công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank........45
2.2.1. Quy trình định giá đất tại Ngân hàng Techcombank....................45
2.2.1.1. Tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm bảo “ Đất” của khách hàng ...46
2.2.1.2. Lập biên bản kiểm tra, định giá ...........................................54
2.2.1.3. Kiểm soát .............................................................................60
2.2.1.4. Hoàn thiện quy trình định giá tài sản đảm bảo ....................60
2.2.2. Thực trạng sử dụng các phương pháp định giá đất tại Techcombank
.................................................................................................................62
2.2.3. Thực trạng của việc ban hành các văn bản , công văn hướng dẫn việc
định giá ...................................................................................................66
2.5. Thực trạng về cơ cấu tổ chức của bộ phận, tổ chức văn phòng định
giá . .................................................................................................................68
2.3. Đánh giá công tác định giá đất của Ngân hàng Techcombank .........70
2.3.1. Những kết quả đạt được ...............................................................70
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân...............................................................71
2.3.2.1. Hạn chế ..............................................................................71
2.3.2.2. Nguyên nhân ........................................................................72
Chương 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
ĐẤT TẠI TECHCOMBANK..............................................................75
3.1. Phương hướng hoạt động của Techcombank trong thời gian tới......75
3.1.1. Một số mục tiêu tài chính chủ yếu ...............................................75
3.1.2. Hoạt động đầu tư...........................................................................75
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47

3
Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
3.1.3. Phát triển cơ sở khách hàng và sản phẩm.....................................76
3.1.4. Phát triển mạng lưới......................................................................76
3.1.5. Phát triển nguồn nhân lực..............................................................76
3.1.6. Nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ........................................77
3.1.7. Hoàn thiện công nghệ hiện đại hoá ngân hàng.............................77
3.1.8. Công tác truyền thông...................................................................77
3.1.9. Công tác khác................................................................................78
3.2. Định hướng hoạt động định giá đất ( BĐS) của Techcombank trong
thời gian tới ...................................................................................................79
3.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất của Ngân
hàng Techcombank.......................................................................................80
3.3.1. Giải pháp về hoàn thiện quy trình định giá đất ...........................80
3.3.2. Giải pháp về hoàn thiện, bổ sung hệ thống thông tin phục vụ cho
công tác định giá.....................................................................................80
3.3.3. Giải pháp về hoàn thiện việc ban hành các chính sách, công văn, văn
bản của Techcombank để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động định giá. 81
3.3.4. Giải pháp về hoàn thiện việc xây dựng bảng giá cho các loại hình bất
động sản (đất) khác nhau trên cơ sở tuân thủ quy định của Techcombank.
.................................................................................................................82
3.3.5. Hoàn thiện kỹ năng định giá của định giá viên ............................82
3.3.6. Giải pháp về đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực phục vụ cho công
tác định giá đất........................................................................................83
3.3.7. Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác định giá . .84
3.4. Một số kiến nghị.....................................................................................85
3.4.1. Kiến nghị với Nhà nước ...............................................................85
3.4.1.1. Hoàn thiện công cụ pháp luật, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý
cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật 85

Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
4
Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
3.4.1.2. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và
quyền sử dụng đất. ............................................................................86
3.4.1.3. Đào tạo, nâng cao trình độ của các cán bộ định giá ............87
3.4.2. Kiến nghị với Ngân hàng..............................................................87
3.4.3. Thành lập phòng định giá tại một số địa điểm, thành phố khác87
KẾT LUẬN...........................................................................................88
TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................89
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT Chữ viết tắt Giải thích
1 TSĐB Tài sản đảm bảo
2 HS Hồ sơ
3 HĐ Hợp đồng
4 KH Khách hàng
5 KQ Kho quỹ
6 ĐK Điều kiện
7 PGD Phòng giao dịch
8 PKD Phòng kinh doanh
9 TTKD HO Phòng kế toán giao dịch hội sở
10 Phòng KTGD&KQ Phòng kế toán giao dịch và kho quỹ
11 ĐKGDBĐB Đăng ký giao dịch đảm bảo
12 CVKH Chuyên viên khách hàng
13 Ban KS&HTKD Ban kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh
14 Ban TĐ&QLRR Ban thẩm định và quản lý rủi ro tín dụng
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
5
Chuyên đề thực tập

Website: Email : Tel : 0918.775.368
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Biểu đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức của Techcombank
Bảng 2.1: So sánh kết quả hoạt động giữa năm 2007 và năm 2008
Bảng 2.2: Hệ số k áp dụng đối với thành phố Hà Nội
Bảng 2.3: Hệ số k áp dụng với đất tại thành phố Hồ Chí Minh
Bảng 2.4 : Hệ số k áp dụng đối với đất tại thành phố Đà Nẵng
Bảng 2.5: Hệ số k áp dụng đối với đất tại thành phố Hải Phòng
Bảng 2.6: Danh sách cán bộ phòng định giá miền Bắc
Bảng 3.1: Một số mục tiêu tài chính chủ yếu của năm 2009
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
6
Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Tồn tại và vận hành trong nền kinh tế với tư cách là một chủ thể “đi vay để cho vay”, để
có thể hoạt động hiệu quả, các ngân hàng thương mại không những cần phải làm
tốt công tác “đi vay” mà cần phải làm tốt cả công tác “cho vay” của mình. Trên
thực tế, quá trình “cho vay” theo cách hiểu chung nhất thì cũng chính là quá
trình mà bản thân các ngân hàng thương mại tham gia vào hoạt động đầu tư của
họ. Nhưng vấn đề đặt ra là làm thế nào để có thể thực hiện tốt công tác “cho
vay” đó. Để có thể thực hiện tốt công tác “cho vay” đòi hỏi các ngân hàng phải
có một nghiệp vụ định giá tài sản một cách hoàn thiện và chính xác, đóng góp
quan trọng trong hoạt động kinh doanh cũng như sự an toàn của các ngân hàng
thương mại.
Trong những năm gần đây, sự phát triển của thị trường bất động sản đã thu
hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn thông qua
cho vay thế chấp bằng bất động sản. Có thể nói, chính lúc này vai trò của hoạt
động định giá càng cần thiết. Techcombank là một trong những ngân hàng hàng

đầu ở Việt Nam đi tiên phong trong lĩnh vực đó. Trong đó có thể kể đến định
giá bất động sản thế chấp đặc biệt định giá đất là một trong những nghiệp vụ
định giá phổ biến và hiệu quả mà Techcombank đã áp dụng để cho vay thế chấp.
Bởi lẽ lĩnh vực đó rất quan trọng, căn cứ vào đó Techcombank sẽ xác định được
mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng được nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm
bảo khả năng thu hồi vốn. Tất nhiên đây cũng là một lĩnh vực khó và còn nhiều
bất cập. Chính vì lí do đó mà em lựa chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác định
giá đất tại Ngân hàng Techcombank” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
7
Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá đất
- Đánh giá thực trạng công tác định giá đất tại Techcombank.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc định giá bất động sản nói
chung và định giá đất nói riêng tại Ngân hàng Techcombank.
3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là
phương pháp điều tra, khảo cứu tài liệu và kết hợp chặt chẽ với các phương pháp
khác như phân tích, tổng hợp để làm rõ các vấn đề định giá đất và vận dụng
những vấn đề lý thuyết đó vào thực tiễn.
5. KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI
Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung của
chuyên đề chia thành 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá đất
Chương 2 : Thực trạng công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất tại

Ngân hàng Techcombank.
Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến Th.s Nguyễn Thị Hải Yến đã giúp
em hoàn thành đề tài này
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
8
Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Đồng thời em cũng xin cảm ơn các anh, chị tại Phòng Định giá đã giúp đỡ
và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình được thực tập tại Phòng Định
giá của Hội sở Techcombank.

Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
9
Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chương 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đất
1.1.1. Khái niệm và phân loại đất
1.1.1.1. Khái niệm
Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi một quốc gia và mỗi
một dân tộc. Có thể nói là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các
sinh vật khác trên trái đất.
Đất đai là một vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình
hoạt động của năm yếu tố: đá, thực vật động vật, khí hậu, địa hình và thời gian.
Theo Luật đất đai 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có
ghi: “ Đất đai là tài nguyên của quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng.
Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập,

bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.”
1.1.1.2. Phân loại đất
Tùy theo mục đích có thể có những cách phân loại khác nhau nhưng đều
nhằm mục đích nắm vững các loại đất để bố trí sử dụng và quản lý chúng. Có 2
cách phân loại chủ yếu sau:
Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân loại như sau:
 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi,
đất trồng cây hàng năm khác;
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
10
Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công
nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho
hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
đ) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi, đất xây
dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ
lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây

dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
e) Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
g) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
 Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử
dụng.
Căn cứ để xác định loại đất trên thực địa:
Việc xác định loại đất trên thực địa theo các căn cứ sau đây:
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
11
Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Theo hiện trạng sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
- Theo đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không
phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
1.1.2. Đặc điểm của đất
Đất đai có bốn đặc điểm chủ yếu sau: Đặc tính không thể sản sinh và tái tạo
của đất đai; Là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người; Đặc
điểm về sự chiếm hữu và sở hữu của đất đai; Tính đa dạng và phong phú của đất
đai.
a) Đặc tính không thể sản sinh và có khả năng tái tạo của đất đai
Đất đai là một tài sản cố định, giới hạn về quy mô mà nguồn gốc của đất
đai do quá trình phong hóa tự nhiên qua rất nhiều thời kỳ. Chính vì vậy mà đất
đai không thể sản sinh được. Nhưng đất đai lai có khả năng tái tạo bởi lẽ : yếu tố
quyết định chất lượng của đất đai chính là độ phì. Độ phì là một đặc trưng về

chất gắn liền với đất, thể hiện khả năng cung cấp thức ăn, nước cho cây trồng
trong quá trình sinh trưởng và phát triển. Khả năng phục hồi và tái tạo của đất
chính là khả năng phục hồi và tái tạo độ phì thông qua tự nhiên hoặc do tác động
của con người. Tùy vào mục đích sử dụng mà con người có các giải pháp để tái
tạo hay cải thiện đất cho hợp lý. Chính vì đất không thể sản sinh được nên khi sử
dụng phải hợp lý, tiết kiệm đi kèm là bảo vệ và tái tạo đất.
b) Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người
Đất đai trở thành tư liệu sản xuất không thể thiếu được trong quá trình hoạt
động sản xuất. Bằng nhiều hình thức khác nhau, con người đã tác động vào đất
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
12
Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
đai để phục vụ lợi ích của mình. Tác động của con người có thể làm thay đổi
tính chất sử dụng của đất, từ đất xấu trở thành đất tốt hoặc thay đổi mục đích sử
dụng. Tất cả những tác động ấy đã biến đất đai từ một sản phẩm tự nhiên trở
thành sản phẩm lao động. Điều đó đúng trong mọi giai đoạn. Từ xã hội tư bản
chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất đã biến ruộng đất thành tư bản và ruộng
đất đã trở thành một quan hệ kinh tế xã hội. Trong xã hội có giai cấp, các quan
hệ này ngày càng phát triển. Cho đến trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai
trở thành đối tượng của sự trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một
thị trường đất đai.
c) Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai
Sở hữu đất đai về bản chất sở hữu đất đai sở hữu toàn xã hội, bởi lẽ đất đai
là sản phẩm của tự nhiên, con người khai phá và chiếm hữu thành tài sản chung
của bộ lạc, cộng đồng.
d) Tính đa dạng và phong phú của đất đai
Do đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bố cố định trên từng vùng lãnh thổ
nhất định gắn liền với điều kiện hình thành đất quyết định, mặt khác nó còn do
yêu cầu và đặc điểm, mục đích sử dụng các loại đất khác nhau chính vì thế mà

đất đai rất đa dạng và phong phú, có rất nhiều loại phù hợp với mỗi một mục
đích sử dụng khác nhau. Điều đó, đòi hỏi con người khi sử dụng đất phải biết
khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả.
1.1.3. Vai trò của đất
Không phải ngẫu nhiên mà C.Mác nói rằng: Đất đai là tài sản mãi mãi với
loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản
xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp. Đúng vậy, đất đai có một
vai trò hết sức quan trọng đối với sự sống của xã hội loài người và sự phát triển
của nền kinh tế.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
13
Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày
càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con
người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn
luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai
thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào
diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người.
Đất đai là một bất động sản vô cùng quan trọng của mỗi một quốc gia. Nó
tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản
xuất đặc biệt. Đối với ngành công nghiệp( trừ ngành khai khoáng) , đất đai làm
nền tảng, làm cơ sở, địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản
xuất kinh doanh. Bởi lẽ muốn xây dựng một nhà máy trước hết phải có địa điểm,
một diện tích đất đai nhất định, trên đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy
móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường sá đi lại trong nội bộ. Cùng với sự
phát triển của ngành công nghiệp là sự phát triển của ngành xây dựng, các công
trình dân cư phát triển đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân
cư mới. Đối với ngành nông nghiệp thì đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng,
là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này. Đất đai đóng vai trò là tư liệu sản

xuất chủ yếu, vừa là đối tượng sản xuất vừa là công cụ sản xuất. Trong lĩnh vực
kinh doanh bất động sản thì đất đai có vai trò phát triển thị trường đất đai nói
riêng và thị trường bất động sản nói chung.
Quả thật, đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định ( bất động sản),
hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu nghèo của mỗi quốc gia. Đất đai còn là
sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chíh, như là sự chuyển nhượng của
cải qua các thế hệ và như là nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng. Chính vì thế
mà khi sử dụng đất đai phải sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và phải luôn bảo
vệ và cải tạo đất.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
14
Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.2. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
1.2.1. Bản chất của giá đất
Luật đất đai ban hành năm 1993 và sửa đổi năm 2003 thừa nhận đất đai có
giá thì đồng thời trên thị trường đã hình thành giá quyền sử dụng đất và thực
chất, giá đất chính là giá quyền sử dụng đất. Ở nước ta hiện nay tồn tại hai cơ
chế giá quyền sử dụng đất. Một là khung giá đất của Nhà nước được áp dụng để
hình thành nên mức giá tại các địa phương. Trên thực tế, khung giá đất này chỉ
được áp dụng trong việc thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, tính thuế sử
dụng đất và làm căn cứ bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Khung giá
đất do Nhà nước quy định mặc dù còn cứng nhắc, nhưng cũng đã là cơ sở ban
đầu để xác định giá đất trong các giao dịch dân sự tại thời điểm ban hành khung
giá đất.
Trong quá trình vận động và phát triển của thị trường đất đai hình thành
nên một cơ chế giá để thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất gọi là mức
giá thị trường. Trên thị trường mua bán chuyển nhượng đất thì giá quyền sử
dụng đất được quyết định bởi quan hệ cung cầu và một số yếu tố khác. Giá trên
thị trường thường mang tính địa phương và hay dao động lớn, có sự chênh lệch

lớn với khung giá của Nhà nước. Giá quyền sử dụng đất ở các đô thị hóa. Sự
chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường diễn ra nhanh, mạnh ở các khu vực ven
đô, chủ yếu là từ đất sản xuất nông nghiệp sang đất ở và đất xây dựng. Mỗi một
hình thức giao dịch sẽ tương ứng với một mức giá nhất định. Mức giá này chính
là sự thể hiện giá trị của đất đai về mục đích sử dụng. Trong nền kinh tế thị
trường có các loại giá quyền sử dụng đất sau: Giá mua bán chuyển nhượng, Giá
thuê đất, Giá thế chấp cầm cố, Giá hạch toán.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
15
Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Giá mua bán chuyển nhượng là mức giá thị trường được quy ước theo sự
thỏa thuận giữa người mua và người bán. Giá cả trên thị trường chính là giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong giá này có tính đến yếu tố địa tô.
Giá thuê đất là giá cho thuê đất đai theo thời hạn.
Giá thế chấp cầm cố là mức giá tối thiểu có thể bán được đất đai khi bắt
buộc phải bán. Giá này được xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và
khả năng thị trường của nó để đề phòng trường hợp thất bại trong việc thế chấp
cầm cố.
Giá hạch toán là mức giá được dùng để xác định giá trị đất đai nhằm mục
đích cân đối tài sản của doanh nghiệp. Nó có thể được tính theo giá trị thị trường
hoặc dựa vào khả năng sinh lợi của đất tại thời điểm định giá.
1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến giá đất, có thể chia thành 4 nhóm chính
sau : Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của đất và an toàn
pháp lý của quyền sử dụng đất ; Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng
đất chi tiết và cơ sở hạ tầng bên ngoài của thửa đất; Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội
và môi trường; Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường.
1.2.2.1. Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của đất và an
toàn pháp lý của quyền sử dụng đất.

Nhóm này bao gồm các yếu tố như: vị trí thửa đất, diện tích mảnh đất, hình
dạng mảnh đất, an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất
Thứ nhất, Vị trí thửa đất. Đây là một yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất,
nó đóng vai trò quyết định đối với mỗi giá của mỗi đơn vị diện tích đất tại đô
thị. Tiêu chí để xác định ưu thế của vị trí này so với vị trí khác là khả năng sinh
lợi và các tiện ích trong đời sống mà vị trí có thể đem lại. Yếu tố vị trí không
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
16
Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được
đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công
cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hoá, y tế, giáo dục và phụ
thuộc vào khả năng tiếp cận Thường những mảnh đất ở vị trí đẹp, trung tâm
thành phố có giá cao hơn ở những mảnh đất có vị trí ở ngoại thành, xa các trục
giao thông chính.
Thứ hai, Diện tích thửa đất. Chúng ta thấy rõ sự ảnh hưởng của diện tích
thửa đất đến giá đất. Thường thì mảnh đất nào có diện tích lớn hơn sẽ có giá cao
hơn ( xét trong cùng một điều kiện và vị trí gần giống nhau). Tuy nhiên điều này
còn phải phụ thuộc vào vị trí của mảnh đất đó, bởi lẽ có những mảnh đất diện
tích bé nhưng có một vị trí đẹp, thuận lợi thì giá của nó sẽ cao hơn.
Thứ ba, Hình dạng mảnh đất. Một mảnh đất thường có hình dạng như:
hình chữ nhật, hình thang, hình vuông, hình bình hành, hình đa giác. Thường
mảnh đất có hình dạng hình chữ nhất là có giá cao nhất, tiếp đến là hình vuông,
hình bình hành, hình thang, hình đa giác.
Thứ tư, Loại đất. Trong các loại đất thì đất đô thị có giá cao nhất so với các
loại đất khác như đất nông nghiệp, đất ở khu vực nông thôn.
Thứ năm, An toàn pháp lý của quyền sử dụng đất . An toàn pháp lý của
quyền sử dụng đất là một phạm trù để chỉ những bảo đảm của Nhà nước đối với
người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền như: quyền chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Một mảnh đất nếu có đầy đủ giấy
tờ hợp pháp của pháp luật thì giá trị của mảnh đất sẽ cao hơn.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
17
Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.2.2.2. Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chi tiết và cơ sở
hạ tầng bên ngoài mảnh đất
Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Nó góp phần làm giảm thiểu sự
mất cân đối trong quan hệ cung cầu về đất đai trong vùng quy hoạch, khi cung
cầu được cân đối thì giá cả sẽ được ổn định hơn; ảnh hưởng quy hoạch sử dụng
đất chi tiết không chỉ đối với giá của từng thửa đất cụ thể trong vùng quy hoạch
mà chúng ảnh hưởng đến giá của tất cả những thửa đất thuộc vùng đó. Trong
một số trường hợp, quy hoạch sử dụng đất chi tiết của vùng này có thể ảnh
hưởng làm tăng hoặc giảm đất của các vùng khác.
Thứ hai, Cơ sở hạ tầng bên ngoài mảnh đất. Cơ sở hạ tầng bên ngoài mảnh
đất bao gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuậ và cơ sở hạ tầng xã hội, chúng bao gồm hệ
thống giao thông, điện nước, thông tin liên lạc, cơ sở y tế, trường học, trung tâm
thương mại. Khi các bộ phận cấu thành cơ sở hạ tầng được xây dựng đầy đủ,
đồng bộ và phù hợp với trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội của vùng thì
hiệu quả mà chúng đem lại sẽ rất lớn. Như vậy, việc một mảnh đất co cơ sở hạ
tầng bên ngoài đầy đủ, thuận lợi, tốt thì giá trị của mảnh đất sẽ cao hơn rất
nhiều.
1.2.2.3. Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường
Các yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường là những yếu tố mang tính phổ
biến, nhưng biểu hiện của chúng thì khác nhau. Bởi lẽ còn phải phụ thuộc vào
phong tục, tập quán và trình độ nhận thức của người dân. Điều đó dẫn đến sự
biến động, thay đổi của giá. Vì có người sẽ thấy mảnh đất này có giá trị nhưng
có người lại không. Vì mức độ ảnh hưởng của chúng đối với giá đất chỉ trong

giới hạn trong phạm vi nhất định.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
18
Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.2.2.4. Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường
Thứ nhất, Cung – cầu. Khi tổng cung tăng nhưng tổng cầu không tăng thì
giá thị trường sẽ giảm còn khi tổng cung giảm mà tổng cầu không tăng thì giá
thị trường sẽ tăng. Nếu tổng cung và tổng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá
sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của tổng cung và tổng cầu; giá tăng
khi tốc độ tăng của tổng cầu lớn hơn tốc độ của tổng cung và ngược lại.
Thứ hai, Chính sách pháp luật về đất đai. Chính sách tài chính về đất đai,
chính sách tín dụng và đầu tư đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản, chính sách hưởng lợi áp dụng đối với người sử dụng đất, chính sách thuế
đối với việc sử dụng đất hoặc kinh doanh bất động sản trong đó có quyền sử
dụng đất. Một khi các chính sách ở trên được thể chế hóa bằng các quy định của
pháp luật phù hợp với yêu cầu cuộc sống, nó sẽ có tác dụng điều tiết giá đất trên
thị trường theo chiều hướng tích cực và ổn định, thị trường quyền sử dụng đất
phát triển, ngược lại sẽ làm cho giá đất rối loạn, thị trường quyền sử dụng đất bị
đóng băng.
1.3. Khái niệm và sự cần thiết định giá đất
1.3.1. Khái niệm về định giá đất
Có rất nhiều khái niệm về định giá bất động sản ( đất), chẳng hạn:
Theo điều 4 pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 thì Thẩm định giá là
công việc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm,
thời điểm, nhất định theo tiêu chuẩn cả Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế” .
Theo Giáo sư W. Seabrooke, viện đại học Portsmouth, Anh: Định giá là sự
ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích đã được xác định rõ.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47

19
Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Theo Giáo sư Lin Lan Yuan, trường xây dựng và bất động sản, Đại học
quốc gia Singapore: Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị
cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có
cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các
yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Từ các quan điểm trên, ta rút ra một khái niệm chung cho định giá bất
động sản ( đất) như sau:
Định giá đất ( bất động sản ) là một nghệ thuật hay khoa học xây dựng giá
trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở thời điểm nhất định có tính đến
các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường
bất động sản bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư kinh tế.
1.3.2. Sự cần thiết định giá đất
Định giá là một trong những dịch vụ rất quan trọng của dịch vụ kinh doanh
bất động sản. Bởi vì, định giá giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới
việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm,
cầm cố và kinh doanh tài sản cố định. Định giá đất là một trong những nghiệp
vụ định giá tất yếu của định giá bất động sản. Việc định giá đất rất cần thiết.
Chẳng hạn, khi khách hàng dùng bất động sản (đất) thế chấp khi chủ sở hữu của
nó muốn thế chấp để vay vốn trong tổ chức tín dụng. Thông qua định giá khách
hàng hiểu rõ hơn về giá trị của mảnh đất mà mình đang sử hữu. Còn tổ chức tín
dụng như ngân hàng sẽ đưa ra được mức cho vay hợp lý thông qua giá trị định
giá mảnh đất. Vì vậy, định giá là tất yếu và cần thiết.
1.4. Căn cứ và nguyên tắc định giá đất
1.4.1. Căn cứ định giá đất
Để định giá đất cần dựa vào các căn cứ sau:
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
20

Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Quy mô và vị trí của mảnh đất : quy mô m
2
đất ra sao, hình thể như thế
nào, bề mặt, vị thế, vị trí, cảnh quan.
- Chi phí cơ hội của đất: sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất; xem đất có phù
hợp với quy hoạch , pháp luật hay không. Về mặt kinh tế thì có tạo ra cho chủ sở
hữu thu nhập cao nhất hay không. Về mặt kỹ thuật thì có khả năng xây dựng hay
không. Thông qua chi phí cơ hội tính được tỉ lệ vốn hóa.
- Sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Giá trị của đất bị tác động bởi nhiều
yếu tố như yếu tố về xã hội, kinh tế, chi phí, môi trường. Các yếu tố này tác
động vào giá của đất, vì thế khi định giá cần phải xác định xu hướng biến động
của các nhóm yếu tố đó để xem tác động tích cực hay tiêu cực. Từ đó có phương
pháp phù hợp.
- Sự phù hợp và đóng góp của đất : Sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và
mục đích sử dụng, phù hợp với quần thể xung quanh. Đóng góp đến từng bộ
phận và đánh giá sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của đất xung
quanh và ngược lại.
- Khả năng cạnh tranh: dựa vào cung, cầu, giá cả. Về cung thì phải liệt kê
các mảnh đất đã phê duyệt nhưng chưa sử dụng. Về cầu thì phải tìm hiểu được
khách hàng tiềm năng và thu nhập của họ. Từ đó, cân đối được tỉ lệ về cung cầu.
- Căn cứ vào lợi ích tương lai mà đất mang lại : Phải có một tầm nhìn rộng,
xét đến trong tương lai xem mảnh đất có đem lại lợi ích hay làm giảm lợi ích
hay không, điều đó làm tăng giá trị hay giảm giá trị của đất.
Nếu tìm hiểu và ứng dụng được các căn cứ một cách đúng đắn và hợp lý thì
sẽ đem lại kết quả cao trong hoạt động định giá.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
21
Chuyên đề thực tập

Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.4.2. Nguyên tắc định giá đất
a) Nguyên tắc dự báo: Giá trị của đất được xác định bằng việc dự tính khả
năng sinh lời trong tương lai của đất. Khi dự báo có thể dựa vào sự biến động
của các thị phần tham gia thị trường. Các thị phần cần dự báo như khả năng tiêu
thụ sản phẩm, từ tiêu thụ sẽ biết được nó ảnh hưởng tới thu nhập ra sao, dự báo
những ràng buộc, những điều kiện, dự định có thay đổi hay không.
b) Nguyên tắc thay đổi: Giá của mảnh đất luôn thay đổi theo sự thay đổi
của các yếu tố theo thị trường: xã hội, kinh tế, môi trường, chi phí. Về xã hội thì
cần chú ý đến dân số, quan niệm dân số, quan niệm tiêu dùng.. Về kinh tế thì
chú ý tới việc làm, thu nhập, tình hình phát triển kinh tế nói chung…
c) Nguyên tắc cung cầu: Giá cả được tạo dựng bởi quan hệ cung cầu, vì
vậy phải phân tích cung, cầu về đất đai tại thời điểm định giá vì mức cân bằng
chỉ diễn ra trong ngắn hạn.
d) Nguyên tắc cân bằng: Phân tích các yếu tố cân bằng bản thân đất như
quy mô, hình thể. Đồng thời kết hợp phân tích yếu tố cân bằng giữa đất và các
yếu tố xung quanh đất.
1.5. Quy trình định giá đất
Các bước tiến hành khi định giá
1.5.1. Xác định bất động sản ( đất )cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá
- Xác định đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bất động sản
cần định giá.
+ Pháp lý: . Xác định địa chỉ của bất động sản, địa chỉ thể hiện trên bản
đồ . Sở hữu về mặt pháp lý bất động sản
+ Kinh tế: . Quy mô ( diện tích đất)
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
22
Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Xác định mục đích định giá: Người định giá phải cùng khách hàng xác

định rõ mục đích định giá. Mục đích định giá phải được nêu rõ trong báo cáo
định giá.
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết
quả định giá.
- Xác định những điều kiện ràng buộc và những hạn chế trong xác định đối
tượng định giá.
Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của người định giá phải
dựa trên cơ sở:
+ Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ
ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá.
+ Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có
liên quan.
Lưu ý: Trong quá trình định giá, nếu người định giá thấy các điều kiện hạn
chế và ràng buộc đưa ra chặt chẽ và thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và có thông
báo ngay cho lãnh đạo tổ chức định giá và khách hàng.
- Xác định thời điểm định giá : như giá trị pháp lý với một thời điểm cụ thể.
- Xác định nguồn dữ liệu: nguồn thông tin, dữ liệu có được từ đâu, có đảm
bảo độ tin cậy, chính xác không.
- Xác định cơ sở giá trị của bất động sản: xác định giá trị thị trường và giá
trị phi thị trường.
1.5.2. Lập kế hoạch định giá
Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công
việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời
gian cho cuộc định giá.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
23
Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung – cầu thích hợp với những chức năng , các đặc

tính và các quyền gắn liền với bất động sản được mua/bán và đặc điểm thị
trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về bất động sản, tài liệu
so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin
cậy và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ
liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
1.5.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
a) Khảo sát hiện trường
- Xem xét vị trí thực tế của đất so với vị trí trên bản đồ và các mô tả pháp lý
- Xem xét diện tích của mảnh đất.
- Trong quá trình khảo sát để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, người
định giá cần chụp ảnh bất động sản theo các dạng, các hướng khác nhau.
b) Thu thập thông tin
- Thu thập thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của
các mảnh đất có thể so sánh được.
- Thu thập thông tin về cung cầu, về lực lượng tham gia thị trường, về động
thái của người mua, người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
24
Chuyên đề thực tập
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Một số thông tin khác như: các thông tin, số liệu về kinh tế, xã hội, môi
trường tác động đến giá trị của mảnh đất, thông tin về những đặc trưng của thị
trường bất động sản cần định giá và các khu vực lân cận; các thông tin về các
yếu tố tự nhiên như kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của bất
động sản

Người định giá thu thập thông tin phải dựa vào các nguồn: Nguồn khảo sát
thực địa; giao dịch mua bán bất động sản bằng việc phỏng vấn các công ty kinh
doanh, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng; thu thập thông tin qua các cơ
quan Nhà nước : trung tâm giao dịch; thu thập thông tin trên các phương tiện
thông tin đại chúng: báo chí, phát thanh truyền hình. Phải nêu rõ nguồn thông tin
trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của
thông tin.
1.5.4. Phân tích thông tin
Sau khi thu thập được thông tin thì phải tiến hành phân tích. Đây là một
khâu rất quan trọng..
- Phân tích các thông tin khảo sát hiện trường của mảnh đất, chọn ra các
mảnh đất có thể so sánh để định giá trên cơ sở này áp dụng phương pháp định
giá.
- Phân tích thông tin về thị trường: phân tích hành vi ứng xử của những
người tham gia thị trường; phân tích xu hướng cầu trên thị trường, đánh giá ảnh
hưởng của xu hướng này đến giá trị của mảnh đất cần định giá; phân tích về
khách hàng tiềm năng; phân tích nhu cầu và khả năng thanh toán.
- Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của mảnh đất.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
25