Bài giảng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá hoặc định giá tài sản nguyễn duy thiện

Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm
định giá/định giá tài sản
Nguyễn Duy Thiện
T. phòng CSTH - Cục Quản lý giá

Phần I:
1. Bản chất và đặc trưng
của hoạt động thẩm định giá trị tài sản
Bản chất của hoạt động định
giá trị tài sản là gì?
IVSC: là sự ước tính giá trị tài
sản
Là một hoạt động hay quá trình
phát triển ý tưởng đi đến giá trị
của tài sản (TCTĐG Hoa kỳ)
05 Đặc trưng của hoạt động TĐG:
1. Nghiên cứu có lựa chọn vào một khu
vực thị trường một loại hình TS/hh nhất
định
2. Thu thập số liệu/dữ liệu thích đáng
3. Sử dụng những kỹ thuật phân tích
phù hợp
4. Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm
chuyên môn trong quá trình đó
5. Cung cấp cho khách hàng ý kiến về
giá trị tài sản thể hiện thông qua những
bằng chứng xác đáng trên thị trường
Tóm lại: một nghề mang tính chuyên
nghiệp, do những cá nhân được đào tạo
riêng

2.Vì sao thẩm định giá trị tài sản
là một nghề chuyên môn cho xã hội?
Xuất phát từ:
1. Tầm quan trọng của dịch vụ xác định
đúng đắn giá trị tài sản đối với cộng
đồng và với cá nhân vì:
- Giá cả là tín hiệu cho các quyết định
đầu tư, sản xuất, phân phối, tiêu
dùng…
- Xác định đúng giá cả thị trường sẽ:
+ Bảo đảm nguyên tắc hiệu quả sản
xuất tối ưu (Pareto efficiency - sự giàu
lên của người này không làm người
khác nghèo đi
+ Ngăn ngừa tham nhũng qua giá
(PMU 18…)
+ Cổ phân hóa DNNN
+ Giao dịch dân sự
2. Yêu cầu cao về đạo đức
nghề nghiệp và tiêu
chuẩn chuyên môn
3. Có những kiến thức và
kỹ năng riêng biệt về
kinh tế học, luật học,
toán học, quy hoạch,
xây dựng, kiến trúc,
môi trường liên quan
đến công việc…

Hiệu quả Pareto
A
B
Vung II
Vùng I
Vùng III
Vùng IV
Vùng I: cả A & B nghèo đi
Vùng II: A giàu lên, B nghèo đi
Vùng III: B giàu lên, A nghèo đi
Vùng IV: A & B đều giàu lên

Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
1981: Viện thẩm định giá Hoa kỳ cùng một số
quốc gia thành lập Ủy ban IVSC
1984: những TCTĐG đầu tiên ban hành
1985: UN công nhận là TCTĐG quốc tế
Đến nay: 50 quốc gia thành viên chính thức
IVSC là tổ chức phi chính phủ là thành viên của
UN
Việt Nam: quan sát viên

Kết cấu của IVS
04 tiêu chuẩn:
1. Giá trị thị trường
2. Giá trị Phi thị trường
3. TĐG phục vụ báo cáo tài chính
4. TĐG phục vụ thế chấp vay nợ, cầm cố
Mỗi tiêu chuẩn kèm theo :
-

Áp dụng tiêu chuẩn
-
Hướng dẫn thực hành
-
Giải thích thuật ngữ
-
Quan trọng nhất: 02 tiêu chuẩn đầu tiên

TC thẩm định giá khu vực
Hình thành các khối
liên kết kinh tế các
nước khu vực
Tương ứng có các tiêu
chuẩn thẩm định giá
khu vực
EU- TECOVA
ASEAN
NAFTA
MECOSUE

Các nước khối ASEAN
ASEAN Block:
10 quốc gia, dân số 530 triệu, là thị
trường thứ 4 thế giới sau Hoa kỳ,
EU-25, Nhật Bản
GDP (2002): 600 tỷ, chiếm 3%
GDP tòan cầu
Giá trị thương mại chiếm 4,5%
thương mại tòan cầu
1/1992 Hội nghị Cao chính thức

thành lập khối mậu dịch tự do
AFTA
Nội dung AFTA:
Cắt, giảm thuế NK còn
0-5% vào 2006
Hủy bỏ hàng rào phi
thuế
2020 vision: EU block

TC thẩm định giá các nước khối
ASEAN
Đáp ứng nhu cầu hội
nhập kinh tế khu vực
và quốc tế
Hình thành thị trường
tài chính, BĐS khu
vực
Tc ASEAN thừa nhận
những nguyên tắc,
khaí niệm, nội dung
của TCQT
Gồm 20 tiêu chuẩn
(xem tài liệu)

TC thẩm định giá Singapo
Là thành viên
Là quốc gia đi trước
nghề thẩm định giá
1964 xây dựng tiêu
chuẩn

Hệ thống 9 tiêu chuẩn:
TC 1: Giá trị thị trường
TC 2: Giá trị Phi thị trường
TC 3: Các phương pháp thẩm định giá
TC 4: Điều kiện ký hợp đồng TĐG và
những khả năng xung đột lợi ích
TC 5: Mục đích thẩm định giá
TC 6: Khảo sát hiện trường tài sản
TC 7: Báo cáo thẩm định giá
TC 8: Tái thẩm định giá
TC 9: Những điều kiện hạn chế

So sánh tiêu chuẩn thẩm định giá VN- ASEAN-TG
Giống:
Mục tiêu: chuẩn hóa hoạt động
hành nghề, cung cấp dịch vụ
mang tính chuyên nghiệp cho
khách hàng (khu vực tư-khu
vực công)
2 loại tiêu chuẩn: tổng quát, cụ
thể
TC khu vực kế thừa Tc thế giới;
TC quốc gia kế thừa TC thế
giới và khu vực.
Khác:
1. Th m quy n ban hànhẩ ề
2. K t c uế ấ

Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
A. Nghề thẩm định giá Việt Nam

Hiện tại
Tương lai

Thẩm định giá:
- Quá khứ: cải cách giá 1986-2006
- Hiện trạng và tương lai
Thẩm định giá trị tài
sản - Tư vấn, thị
trường
Định giá hàng hóa
dịch vụ độc quyền
Đinh giá đất – CP/UBND
tỉnh/pt

Thẩm định giá mang tính chất , tư vấn chuyên
nghiệp: hiện trạng 2002-2009
44 công ty kế tóan,
kiểm tóan, 5 công ty
nước ngoài
25 trung tâm thuộc
tỉnh
Hai trung tâm thộc Bộ
45/108 ngàn tỷ đồng =
42%
35/108 ngàn tỷ đ
= 32%
26/108 ngàn tỷ
đồng = 26%

12 Tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản

của Việt Nam
TC 01: giá trị thị
trường làm cơ sở thẩm
định giá
TC 02: giá trị Phi-thị
trường làm cơ sở thẩm
định giá
TC 03: Quy tắc hành
nghề
TC 04: Báo cáo, hồ sơ
chứng thư TĐG
TC 05: Quy trình TĐG
TC 06: các nguyên lý
kinh tế chi phối

12 Tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản (tiếp)
TC 07: Phương pháp so sánh
TC 08: Phương pháp chi phí
TC 09: Phương pháp thu nhập
TC 10: Phương pháp lợi nhuận
TC 11: Phương pháp thặng dư
TC 12: Phân loại tài sản

TC 01: Giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá
(Q§ 24 ngµy 18/4/2005 cña Bé trëng BTC)
Giá trị
Giá cả
Giá trị: K. MAX – Hao phí lao
động xã hội cần thiết kết tinh
trong hàng hóa

Tiền tệ: vật ngang giá chung: đẩy
hàng đi trong lưu thông
Giá cả: số lượng tiền tệ = mức giá
3 Chức năng của giá cả:
1. Thước đo giá trị
2. Phương tiện thanh tóan
3. Phân phối lợi ích (!!!?)

Giá trị: K. MAX
– Hao phí lao
động xã hội cần
thiết kết tinh
trong hàng hóa
Tiền tệ: vật
ngang giá
chung: đẩy hàng
đi trong lưu
thông
Giá cả: số lượng
tiền tệ = mức giá
Nhược điểm của
khái niệm:
Giá trị
Mức giá ước tính
Có khả năng lớn
nhất
Của tài sản sẽ được
thỏa thuận trên thị
trường, giữa:
Người mua sẵn

sàng mua
Người bán sẵn
sàng bán
Giao dịch độc lập
Hành động khôn
ngoan
Không bị ép buộc
Giá trị, giá cả
Giá trị: IVSC
Tổng số tiền ước
tính
Của tài sản sẽ được
mua bán trên thị
trường
Người mua sẵn
sàng mua
Người bán sẵn
sàng bán
Giao dịch độc lập
Hành động khôn
ngoan
Không bị ép buộc
Nhược điểm

Giá trị: K. MAX – Hao phí lao động xã hội cần
thiết kết tinh trong hàng hóa
Chi phí Lao động kết tinh trong hàng hóa
C (C1 + C2) + V + m
Chi phí lao động xã hội cần thiết # hao phí lao
động cá biệt

Ưu điểm: đơn giản, dễ tính toán
Nhược: không tính yếu tố thị trường, tương lai

Khái niệm về giá trị hàng hóa
giá
Thời gian
Giá trị t/s của
người bán
Giá trị tài sản của
người mua
A
S
X
Y
B
T
U
t1 t2 t3

Một số vấn đề liên quan đến khaí niệm
giá trị thị trường
Mức giá/giá giới hạn
(trên/dưới)
Tại một thời điểm nhất định –
Vì sao
Hành vi người mua: tối đa hóa
thặng dư tiêu dùng >> tối thiểu
hóa chi phí bỏ ra (giá mua) (khi
thu nhập cố định)
Hành vi người bán: tối đa hóa

thặng dư sản xuất >>> tối đa
hóa lợi nhuận, giá bán
Ước tính mức giá có khả năng
(có xác xuất) lớn nhất sẽ được
mua bán (khả năng lớn nhất đi
đến thỏa thuận)
Ước lượng điểm/khỏang
Phân bố xác xuất giá
người mua (phân bố chuẩn
– vì sao)
Phân bố xác xuất giá
người bán
Kích thước mẫu, chất
lượng mẫu
Bản chất thẩm định giá:
tìm ra giá có khả năng lớn
nhất

Một số vấn đề liên quan đến khaí niệm
giá trị thị trường
Thị trường: số đông người bán, người mua
Hành vi mua bán: công khai, độc lập
Giả thiết: mỗi hoạt động mua bán là một
phép thử
Giá mua bán là một biến cố: ngẫu nhiên,
độc lập
P ( giá tài sản = x đ) = 99,5%

Một số vấn đề liên quan giá trị thị trường: ước lượng
mức giá có xác xuất xảy ra cao nhất

Mức giá
Mức giá cần thẩm định
(khả năng xảy ra lớn nhất)
Giá trị
trung bình
(kỳ vọng)
Xác suất

Chức năng phân phối lợi ích
qua giá cả
thặng dư người
mua
Giá cả
thặng dư
người bán
cung
Giá thị trường
cầu

Những nguyên tắc kinh tế chi phối thẩm định giá

Sử dụng tốt nhất,tối ưu mang lại giá trị cao nhất cho tài sản (ĐK tự nhiên,
pháp lý cho phép):
K/n: là việc sử dụng hợp pháp, hợp lý trong điều kiện tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép mang
lại giá trị cao nhất cho tài sản
2 bước phân tích : a. đất như trống b. Công trình trên đất

Thay thế: người mua tiềm năng sẽ không trả giá cao hơn mức chi phí cần
bỏ ra để có tài sản tương tự (công dụng, tính năng…)


Cung-cầu: giá trị thị trường tài sản là kết quả tương tác giữa cung và cầu.

Thay đổi (các yếu tố XH, KT, Ctrị, Tự nhiên trên thị trường) không
ngừng tác động vào giá trị tài sản (Thời gian có hiệu lực của chứng thư
TĐG).

Kỳ vọng (dự báo): nguyên tắc này nói lên giá trị tài sản được tạo thành từ
những lợi ích dự báo trong tương lai.

Chi phí cơ hội: từ bỏ/đánh đổi (đầu tư)

Cạnh tranh: lợi nhuận nuôi dưỡng cạnh tranh.

Đóng góp: giá trị máy, thiết bị, bộ phận tài sản đóng góp trong tòan bộ giá
trị tống tài sản DN