ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XIN VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG CHI NHÁNH HÀ NỘI

MỤC LỤC
XÂY DỰNG PHẦN KỸ THUẬT CƠ SỞ HẠ
TẦNG GỒM : SAN LẤP MẶT BẰNG, HỆ THỐNG
TƯỜNG RÀO, CÂY XANH, TUYẾN ĐƯỜNG GIAO
THÔNG TRONG DỰ ÁN, HỆ THỐNG CẤP THOÁT
NƯỚC.................................................................................54
XÂY DỰNG PHẦN CÔNG TRÌNH KIẾN TRÚC
GỒM:..................................................................................54
- KHU CĂN HỘ CHUNG CƯ VỚI TỔNG DIỆN
TÍCH LÀ 16,880M2. TRONG ĐÓ TA CÓ CHI TIẾT
QUY MÔ DIỆN TÍCH KHU CHUNG CƯ NHƯ SAU:.54
BẢNG 1.8: QUY MÔ DIỆN TÍCH NHÀ CHUNG CƯ. 54
- KHU VĂN PHÒNG TRÊN DIỆN TÍCH LÀ
3,260M2..............................................................................55
- KHU THƯƠNG MẠI TRÊN DIỆN TÍCH LÀ
1,914M2..............................................................................55
THỨ TƯ, TRONG QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH, TÍNH
CHÍNH XÁC, HỢP LÝ, ĐẦY ĐỦ CỦA CƠ CẤU TỔNG
CHI PHÍ ĐẦU TƯ CHƯA ĐƯỢC QUAN TÂM ĐÚNG
MỨC. THỰC TẾ KHI THỰC HIỆN, RẤT NHIỀU DỰ
ÁN CÓ CHI PHÍ ĐẦU TƯ CAO HƠN TỔNG MỨC
ĐẦU TƯ ĐÃ ĐƯỢC DUYỆT HOẶC ĐÃ DỰ KIẾN
BAN ĐẦU DO PHÁT SINH NHIỀU HẠNG MỤC CHI
PHÍ CHƯA DỰ TÍNH HẾT KHI LẬP DỰ ÁN HOẶC
CHỦ ĐẦU TƯ CỐ TÌNH GIẢM TỔNG VỐN ĐẦU TƯ
Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D
ĐỂ ĐƯỢC DUYỆT CHO VAY NHƯ DỰ ÁN XÂY
DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI HẠ ĐÌNH MÀ CHỦ ĐẦU
TƯ LÀ CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG XÂY LẮP
ĐIỆN NƯỚC HÀ NỘI DỰ TÍNH TỔNG VỐN ĐẦU TƯ
LÀ 560 TỶ ĐỒNG, NHƯNG KHI QUYẾT TOÁN DO

TĂNG THÊM HẠNG MỤC XÂY DỰNG KHU BỂ BƠI
VÀ KHUÔN VIÊN NÊN ĐÃ TĂNG TỔNG MỨC ĐẦU
TƯ LÊN TỚI 589 TỶ ĐỒNG. ĐỒNG THỜI TRONG
TÍNH TOÁN TỔNG VỐN ĐẦU TƯ, NGÂN HÀNG
THƯỜNG CHỈ QUAN TÂM TỚI THẨM ĐỊNH VỐN
CỐ ĐỊNH MÀ ÍT XEM XÉT ĐẾN THẨM ĐỊNH VỐN
LƯU ĐỘNG RÒNG CẦN THIẾT CHO DỰ ÁN. CHÍNH
NHỮNG ĐIỀU NÀY LÀM GIẢM TÍNH CHÍNH XÁC
CÁC TIÊU CHUẨN ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ
ÁN ĐIỂN HÌNH LÀ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ MÁY
SẢN XUẤT MỲ GÓI BT DO CÔNG TY CỔ PHẦN
THƯƠNG MẠI BT LÀM CHỦ ĐẦU TƯ, KHI THẨM
ĐỊNH ĐÃ KHÔNG QUAN TÂM TỚI VIỆC CẦN
TĂNG VỐN LƯU ĐỘNG KHI DỰ ÁN ĐI VÀO SẢN
XUẤT BẰNG CÔNG SUẤT THIẾT KẾ, DO ĐÓ,
TRONG QUÁ TRÌNH VẬN HÀNH DỰ ÁN, ĐÃ CÓ
NHỮNG LÚC MÀ DOANH NGHIỆP ĐÃ THIẾU VỐN
LƯU ĐỘNG ĐỂ DỰ ÁN HOẠT ĐỘNG MỘT CÁCH
BÌNH THƯỜNG................................................................79
TRONG NHIỀU TRƯỜNG HỢP, DO TÂM LÝ
CHỦ QUAN, MỘT SỐ CÁN BỘ THẨM ĐỊNH CHO
RẰNG NHỮNG KHÁCH HÀNG QUEN THUỘC
KHÔNG CẦN GIÁM SÁT CHẶT CHẼ, QUYẾT ĐỊNH
CHO VAY CHỈ DỰA VÀO THÔNG TIN TRÌNH BÀY
Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D
CỦA KHÁCH HÀNG MÀ KHÔNG QUAN TÂM ĐẾN
NHỮNG SỐ LIỆU CHÍNH XÁC, ĐÁNG TIN CẬY.....84
NGÂN HÀNG CŨNG CÓ THỂ THU THẬP THÔNG
TIN QUA CÁC PHƯƠNG TIỆN THÔNG TIN ĐẠI
CHÚNG NHƯ SÁCH, BÁO, TẠP CHÍ, INTERNET…

NHƯNG CHẤT LƯỢNG CÁC THÔNG TIN NÀY
KHÔNG CAO VÀ MANG TÍNH CHẮP VÁ. VIỆC
MUA THÔNG TIN, TỔ CHỨC PHÂN TÍCH VÀ DỰ
BÁO THÔNG TIN THEO MẶT HÀNG, NGÀNH
HÀNG VÀ LĨNH VỰC KINH TẾ HẦU NHƯ CHƯA
THỰC HIỆN HOẶC KHÔNG ĐẦY ĐỦ, THIẾU
CHÍNH XÁC, THIẾU CẬP NHẬT LÀM CHO VIỆC
DỰ TÍNH GIÁ BÁN, SẢN LƯỢNG, DOANH THU VÀ
CÁC KHOẢN MỤC CHI PHÍ KHÔNG SÁT THỰC.. .87
.............................................................................................87
CHƯƠNG 2........................................................................88
ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XIN VAY
VỐN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG
BẰNG SÔNG CỬU LONG CHI NHÁNH HÀ NỘI......88
2.1.ĐỊNH HƯỚNG CHUNG:...........................................88
2.1.1. ĐỊNH HƯỚNG HOẠT ĐỘNG NGÂN HÀNG
PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG
CHI NHÁNH HÀ NỘI:.....................................................88
Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D
● PHƯƠNG HƯỚNG NHIỆM VỤ:..............................88
TRONG QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH PHƯƠNG DIỆN
THỊ TRƯỜNG, CÁN BỘ THẨM ĐỊNH CẦN NGHIÊN
CỨU KỸ LƯỠNG VỀ CUNG CẦU CỦA SẢN PHẨM
TRÊN THỊ TRƯỜNG, SO SÁNH SẢN PHẨM CỦA DỰ
ÁN VỚI NHỮNG SẢN PHẨM CẠNH TRANH, SẢN
PHẨM THAY THẾ TRÊN THỊ TRƯỜNG ĐỂ XEM
XÉT MỨC ĐỘ CẠNH TRANH CỦA SẢN PHẨM. NẾU
CÓ THỂ, NGÂN HÀNG NÊN SỬ DỤNG PHÂN TÍCH
SWOT ĐỂ ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG THÂM NHẬP THỊ

TRƯỜNG CỦA DỰ ÁN. ..................................................94
TRONG QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH PHƯƠNG DIỆN
KỸ THUẬT, CÓ NHỮNG DỰ ÁN LỚN KỸ THUẬT
PHỨC TẠP CÁN BỘ THẨM ĐỊNH KHÔNG THỂ
NẮM BẮT ĐƯỢC HẾT BỞI VẬY ĐỐI VỚI NHỮNG
DỰ ÁN NÀY VIỆC THUÊ CÁC CHUYÊN GIA KỸ
THUẬT LÀ CẦN THIẾT, ĐỂ TRÁNH TÌNH TRẠNG
CHẤP NHẬN KỸ THUẬT MÀ KHÁCH HÀNG ĐƯA
TỚI......................................................................................95
TRONG QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ
ÁN:......................................................................................95
KHI THẨM ĐỊNH NGUỒN VỐN VÀ CƠ CẤU VỐN
ĐẦU TƯ: NGÂN HÀNG CẦN QUAN TÂM TỚI
CHÍNH XÁC, HỢP LÝ CỦA CƠ CẤU TỔNG CHI PHÍ
ĐẦU TƯ VÀ CẦN THAM KHẢO THÔNG TIN TỪ
NHỮNG DỰ ÁN TRONG LĨNH VỰC TƯƠNG TỰ ĐÃ
VÀ ĐANG ĐI VÀO HOẠT ĐỘNG CHỨ KHÔNG NÊN
DỰA VÀO HỒ SƠ CHỦ DỰ ÁN TRÌNH LÊN HAY
Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D
CĂN CỨ HOÀN TOÀN VÀO KẾT QUẢ PHÊ DUYỆT
CỦA CÁC CƠ QUAN CHỨC NĂNG. ĐỐI VỚI
NHỮNG DỰ ÁN MUA SẮM THIẾT BỊ, CÁN BỘ
THẨM ĐỊNH PHẢI NẮM ĐƯỢC THÔNG TIN VỀ
GIÁ CẢ, DỊCH VỤ, CHẾ ĐỘ BẢO HÀNH…ĐỐI VỚI
NHỮNG DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐẶC BIỆT LÀ CÁC DỰ
ÁN XÂY DỰNG CÓ NHIỀU HẠNG MỤC CÔNG
TRÌNH, KÉO DÀI TRONG NHIỀU NĂM THÌ NGOÀI
VIỆC TÍNH TOÁN CÁC CHI PHÍ LIÊN QUAN CÒN
PHẢI TÍNH ĐẾN CẢ YẾU TỐ LẠM PHÁT, TỶ GIÁ…
NGOÀI RA, NGÂN HÀNG CŨNG CẦN QUAN TÂM

TỚI CHI PHÍ MARKETING CỦA DỰ ÁN VÌ ĐÂY
CŨNG LÀ MỘT CHI PHÍ QUAN TRỌNG GÓP PHẦN
TẠO HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN VÀ CHI PHÍ NÀY
CHIẾM MỘT TỶ TRỌNG KHÔNG NHỎ TRONG
TỔNG CHI PHÍ.................................................................95
KHI TÍNH TOÁN CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA
DỰ ÁN: HIỆN NAY NGÂN HÀNG THƯỜNG SỬ
DỤNG CÁC CHỈ TIÊU: GIÁ TRỊ HIỆN TẠI RÒNG
(NPV), HỆ SỐ HOÀN VỐN NỘI BỘ (IRR), THỜI
GIAN HOÀN VỐN (PP) ĐỂ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ
TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN. BÊN CẠNH NHỮNG CHỈ
TIÊU TRÊN NGÂN HÀNG NÊN SỬ DỤNG CHỈ TIÊU
B/C – CHỈ TIÊU PHẢN ÁNH LỢI ÍCH SO VỚI CHI
PHÍ, CHỈ TIÊU NÀY CHO BIẾT KHẢ NĂNG SING
LỜI CỦA DỰ ÁN SO VỚI CHI PHÍ BỎ RA CÓ HỢP
LÝ VÀ ĐẠT MỨC NHƯ KỲ VỌNG HAY KHÔNG....95
ĐỐI VỚI TỶ LỆ CHIẾT KHẤU: HIỆN NAY, LÃI
SUẤT CHIẾT KHẤU MÀ CHI NHÁNH MHB HÀ NỘI
XÁC ĐỊNH CHỦ YẾU DỰA TRÊN CƠ SỞ LÃI SUẤT
Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D
CHO VAY TRUNG VÀ DÀI HẠN CỦA NGÂN HÀNG.
ĐỂ NÂNG CAO MỨC ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA LÃI
SUẤT CHIẾT KHẤU THÌ CẦN XEM XÉT, THAM
KHẢO MỘT SỐ YẾU TỐ NHƯ: LÃI SUẤT CHO VAY
TRUNG VÀ DÀI HẠN TRONG NƯỚC CŨNG NHƯ
TRÊN THẾ GIỚI ( THAM KHẢO LÃI SUẤT SIBOR,
LIBOR…), MỨC SINH LỜI TRÊN THỊ TRƯỜNG
CHỨNG KHOÁN TRONG NƯỚC VÀ KHU VỰC, TỶ
SUẤT LỢI NHUẬN BÌNH QUÂN CỦA NGÀNH… ....95
6. PGS.TS LƯU THỊ HƯƠNG (2005), GIÁO TRÌNH

TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP, NXB THỐNG KÊ, HÀ
NỘI....................................................................................106
7. PGS.TS LƯU THỊ HƯƠNG (2004), THẨM ĐỊNH
TÀI CHÍNH DỰ ÁN, NXB TÀI CHÍNH, HÀ NỘI......106
Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Nguồn vốn của MHB Hà Nội năm 2007 và 2008…………………
Error: Reference source not found
Bảng 1.2. Số dự án và số tiền cho vay tại MHB Hà Nội qua các năm………
Error: Reference source not found
Bảng 1.3. Mức vốn và tỷ trọng các loại dự án cho vay
tại…………………..Error: Reference source not found
Bảng 1.4: Thang điểm xếp loại khách hàng…………………………………
Error: Reference source not found
Bảng 1.5: Thông tin CIC về xí nghiệp xây dựng Chín Thái
Bình…………..Error: Reference source not found
Bảng 1.6: Cơ cấu tài sản và nguồn vốn của xí nghiệp………………………
Error: Reference source not found
Bảng 1.7: Các chỉ tiêu tài chính của xí nghiệp xây dựng Chín Thái
Bình…..Error: Reference source not found
Bảng 1.8: Quy mô diện tích nhà chung
cư…………………………………..Error: Reference source not found
Bảng 1.9: Tổng hợp tổng vốn đầu
tư………………………………………...Error: Reference source not found
Bảng 1.10: Chi tiết tổng mức đầu tư dự án xây dựng công trình tòa nhà chung
cư - văn phòng - dịch vụ………………………………………………………
Error: Reference source not found
Bảng 1.11: Kế hoạch đầu tư của dự án
………………………………….......Error: Reference source not found
Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D

Bảng 1.12: Kế hoạch huy động vốn của dự
án………………………….......Error: Reference source not found
Bảng 1.13: Cơ cấu nguồn vốn đầu tư cho dự
án…………………………....Error: Reference source not found
Bảng 1.14: Doanh thu hàng năm của dự án……………………………...…
Error: Reference source not found
Bảng 1.15: Chi phí vận hành hàng
năm…………………………………….Error: Reference source not found
Bảng 1.16: Chi phí khấu hao…………………………………………………
Error: Reference source not found
Bảng 1.17: Kế hoạch trả nợ ngân
hàng……………………………………...Error: Reference source not found
Bảng 1.18: Chênh lệch VAT………………………………………………...
Error: Reference source not found
Bảng 1.19: Tổng hợp kết quả kinh doanh của dự án
………………………...Error: Reference source not found
Bảng 1.20: Dòng tiền hàng năm của dự
án………………………………….Error: Reference source not found
Bảng 1.21: Dòng tiền chiết
khấu…………………………………………….Error: Reference source not
found
Bảng 1.22: Số liệu cho vay các năm của MHB Hà
Nội……………………..Error: Reference source not found
Bảng 1.23: Dư nợ tín dụng theo thời gian tại MHB Hà
Nội………………...Error: Reference source not found
Bảng 1.24: Nợ xấu của MHB Hà Nội tại thời điểm 2/2009…………………
Error: Reference source not found
Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của MHB – Chi nhánh Hà Nội……….....5

Biểu đồ 1.2: Cơ cấu nguồn vốn MHB Hà Nội năm 2008………………..…..9
Biểu đồ 1.3: Dư nợ theo ngành kinh tế năm
2007……………......................Error: Reference source not found
Biểu đồ 1.4: Cơ cấu thanh toán quốc tế năm
2008………………………….Error: Reference source not found
Biểu đồ 1.5: Quy trình thẩm định tại MHB Hà
Nội………………………..Error: Reference source not found
Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI NÓI ĐẦU
Ngân hàng chính là trái tim của nền kinh tế, là đòn bẩy trong nền kinh tế.
Đặc biệt trong quá trình hội nhập hiện nay ngân hàng chính là cầu nối giữa
nền kinh tế trong nước và quốc tế nói chung, giữa các doanh nghiệp, cá nhân,
các tổ chức tín dụng và giữa những người thừa vốn và thiếu vốn nói riêng.
Hoạt động ngành ngân hàng giúp cho dòng chảy tiền tệ được linh hoạt hơn
trong nền kinh tế. Cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu diễn ra vào thời điểm
cuối năm 2008 đã kéo theo khó khăn cho rất nhiều ngành nghề trong đó có
ngành ngân hàng của tất cả các quốc gia trên thế giới.
Các ngân hàng cũng đang ra sức chống chọi lại cơn khủng hoảng này và
để có thể cạnh tranh – tồn tại được thì vấn đề tất yếu mà các ngân hàng
thương mại Việt Nam cần thực hiện là đổi mới, nâng cao chất lượng về mọi
mặt hoạt động của ngân hàng, đặc biệt là hoạt động cho vay – hoạt động tạo
thu nhập chính của ngân hàng. hoạt động cho vay của ngân hàng bao gồm hai
giai đoạn cơ bản là: thẩm định và xét duyệt; thực hiện cho vay và quản lý tín
dụng. Trong đó, thông qua giai đoạn thẩm định, ngân hàng có thể đánh giá và
kiểm soát được khoản vay. Vì vậy có thể khẳng định thẩm định dự án là công
tác đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng và quyết định tới chất lượng cho vay
nói riêng và kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng nói chung.
Trong quá trình thực tập tại phòng quản lý rủi ro, ngân hàng phát triển
nhà đồng bằng sông Cửu Long chi nhánh Hà Nội em đã được tiếp cận với

phương pháp thẩm định các dự án xin vay vốn tại ngân hàng. Có thể nói,
trên thực tế công tác thẩm định tại ngân hàng tương đối tốt, tuy vậy vẫn có
một số hạn chế và cần phải làm gì để khắc phục đựơc những hạn chế đó.
Xuất phát từ thực tế trên mà em đã lựa chọn đề tài “ CÔNG TÁC THẨM
ĐỊNH DỰ ÁN XIN VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ
Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG CHI NHÁNH HÀ NỘI: THỰC
TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP “.
Nội dung chính của đề tài này gồm 2 chương:
Chương I: Thực trạng công tác thẩm định dự án xin vay vốn tại ngân
hàng phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long chi nhánh Hà Nội.
Chương II: Định hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thẩm
định dự án xin vay vốn tại ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông Cửu
Long chi nhánh Hà Nội.
Em xin chân thành cảm ơn cô giáo hướng dẫn: Thạc sĩ Nguyễn Thị Ái
Liên, cùng các cán bộ tại ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông Cửu long
chi nhánh Hà Nội đã giúp đỡ em hoàn thành đề tài này.
Cho dù bản thân đã có nhiều cố gắng, song với thời gian và vốn kiến
thức còn hạn chế, sẽ không thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận
được những ý kiến đóng góp của thầy cô, và cán bộ tại chi nhánh.
Em xin chân thành cảm ơn.
Nguyễn Thị Tuyết Mai Lớp: Kinh tế Đầu tư 47D
2