QUY TRÌNH QUẢN lý dự án đầu tư xây DỰNG với dự án CHỈ ĐỊNH NHẦ đầu tư

Quy trình
Quản lý dự án đầu t xây dựng
( Với dự án chỉ định nhà đầu t )

1./Mục đích:
Nhằm kiểm soát quá trình thiết lập và triển khai một dự án khi bắt đầu đến
khi kết thúc để đạt yêu cầu của khách hàng nhằm làm cho dự án đợc hoàn
thành đúng thời hạn, trong khuôn khổ những chi phí cho phép và đạt một
tiêu chuẩn cần thiết.
2/ Phạm vi áp dụng:
Các dự án do Công ty ........................ làm chủ đầu t.
3/ Tài liệu tham khảo:
- Luật xây dựng số: 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Luật Đấu thầu số: 61/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005.
- Luật Đầu t số: 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005.
- Luật Kinh doanh Bất động sản số: 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm
2006.
- Luật Đất đai số: 13/2003-QH11 ngày 21 tháng 10 năm 2003.
- Luật nhà ở số: 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005.
- Nghị định số: 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 về Quản lý dự án đầu t
XDCT.
- Nghị định số: 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 về Quản lý dự án đầu t
XDCT
- Nghị định số: 209/2004/NĐ-CPngày 16/12/2004 về Quản lý chất lợng
CTXD.
- Nghị định số: 08/2005/NĐ-CPngày 24/04/2005 về Quy hoạch xây dựng.
- Nghị định số: S: 58/2008/ND-CP ngày 05 tháng 5 năm 2008.
- Và các thông t, văn bản hớng dẫn, qui định hiện hành của bộ ngành và
Nhà nớc hớng dẫn thực hiện dự án đầu t.
4/ Định nghĩa:
Dự án đầu t đợc đề cập trong quá trình này đợc hiểu là những dự án đầu t

mới ( kinh doanh bất động sản, nhà ở, hạ tầng kĩ thuật, ...) liên quan đến sản
xuất kinh doanh do Công ty làm Chủ đầu t.


Quy trình
Quản lý dự án đầu t xây dựng
( Với dự án chỉ định nhà đầu t )

5/ Nội dung:
Giải thích từ ngữ theo luật xây dựng và
NĐ16/2005/NĐ-CP :
* Sự thay đổi của Luật XD, NĐ16/2005/NĐ-CP so với
NĐ52/CP
NĐ 52/CP
Dự án tiền
khả thi
Dự án khả
thi

Luật Xây

áp dụng

dựng

Dự án nhóm A do Quốc hội thông qua chủ
Báo cáo đầu t

trơng và cho phép Đầu t; Chính phủ quyết
định đầu t

Dự án đầu t.

Các dự án phải lập (A, B, C)

Báo cáo đầu Báo cáo kinh tế
t

kỹ thuật.

Các dự án nhóm C, quy mô nhỏ, đơn giản.
Các công trình hạ tầng KT, xã hội ở vùng

sâu, vùng xa

Chủ đầu t:
Là ngời sở hữu vốn
Là ngời đợc giao quản lý vốn và sử dụng vốn
Vốn Nhà nớc: Chủ ĐT là ngời đợc giao quản lý và sử dụng vốn
Dự án sử dụng vốn tín dụng:
Dự án sử dụng vốn khác:

Chủ ĐT là ngời vay vốn
- Chủ ĐT sở hữu vốn
- Đại diện

Dự án sử dụng vốn hỗn hợp: Cử ra ngời đại diện (hoặc ngời có tỉ lệ vốn
góp lớn nhất)
Các hình thức quản lý dự án
Chủ đầu t trực tiếp QLDA:

- Thành lập BQLDA có đủ điều kiện, năng lực
- BQLDA có thể quản lý nhiều dự án, không thành lập BQLDA trực
thuộc.


Quy trình
Quản lý dự án đầu t xây dựng
( Với dự án chỉ định nhà đầu t )

Thuê tổ chức t vấn QLDA
- Ngời QĐĐT quyết định hình thức lựa chọn và ký hợp đồng thuê t vấn.
- Ký hợp đồng thanh toán.
- Tạo điều kiện thuận lợi cho t vấn.
- Bồi thờng thiệt hại khi không kiểm tra, thông đồng với t vấn.
Các bớc thiết kế xây dựng công trình:
1.

Thiết kế một bớc
Thiết kế bản vẽ thi công
Công trình quy định chỉ phải lập báo cáo KT-KT.
Sử dụng cho mục đích tôn giáo
Quy mô nhỏ

2.

Thiết kế hai bớc:
Thiết kế cơ sở
Thiết kế bản vẽ thi công

3.

Lập dự án

Thiết kế ba bớc:
Thiết kế cơ sở.
Thiết kế kỹ thuật.
Thiết kế bản vẽ thi công
Quy mô lớn (cấp I và cấp đặc biệt), phức tạp
Lập dự án
Dự án đầu t xây dựng:
Khi đầu t xây dựng công trình, chủ đầu t phải lập dự án để làm rõ sự cần

thiết phải đầu t, xem xét đánh giá hiệu quả KT-XH
Bao gồm hai phần:
Phần thuyết minh dự án.
Phần thiết kế cơ sở.
Các dự án quy mô nhỏ, các dự án khác:

Lập BCKTKT

Các công trình là nhà ở của dân:

Giấy phép xây dựng


Quy trình
Quản lý dự án đầu t xây dựng
( Với dự án chỉ định nhà đầu t )

Hồ sơ trình phê duyệt dự án đầu t xây dựng công trình.
Ngời trình: chủ đầu t trình ngời quyết định đầu t
Hồ sơ gồm có:
- Tờ trình phê duyệt dự án đầu t (theo mẫu của NĐ 16/2005/NĐ-CP)
- Tài liệu dự án (gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở)
- Văn bản cho phép đầu t của cấp có thẩm quyền .
Điều chỉnh dự án đầu t xây dựng (Có một trong các điều kiện sau đây):
Thiên tai, địch hoạ hoặc các yếu tố bất khả kháng.
Do ngời Quyết định đầu t hoặc Chủ đầu t thay đổi khi thấy xuất hiện các
yếu tố đem lại hiệu quả cao hơn.
Thay đổi quy hoạch đợc duyệt có ảnh hởng trực tiếp đến dự án.
Thay đổi đột biến về vật liệu, tỉ giá đồng ngoại tệ, chính sách của Nhà nớc.
Điều kiện năng lực trong hoạt động xây dựng.
Tiêu chí xác định năng lực:
Năng lực hành nghề cá nhân
- Trình độ chuyên môn: Bằng cấp đào tạo.
- Kinh nghiệm nghề nghiệp.
- Đạo đức nghề nghiệp.
Năng lực hoạt động của tổ chức hành nghề
- Lực lợng chuyên môn nghiệp vụ.
- Kinh nghiệm của tổ chức.
- Năng lực tài chính.
- Năng lực về trang thiết bị.
- Năng lực quản lý: Thành tích, tiêu chuẩn quản lý.
Năng lực hành nghề xây dựng - Năng lực hoạt động xây dựng
- Năng lực hành nghề xây dựng: Các cá nhân hoạt động các công tác:
+ Thiết kế quy hoạch xây dựng.
+ Khảo sát xây dựng.

Quy trình
Quản lý dự án đầu t xây dựng
( Với dự án chỉ định nhà đầu t )

+ Thiết kế xây dựng.
+ Giám sát thi công xây dựng.
Khi hoạt động độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề phù hợp do Bộ
xây dựng.
Năng lực hoạt động xây dựng:
+Tổ chức t vấn lập dự án.
+Tổ chức t vấn quản lý dự án.
+Tổ chức thi công xây dựng.
+Tổ chức t vấn thiết kế xây dựng.
+Tổ chức t vấn khảo sát xây dựng.
Các chức danh quy định theo Nghị định:
Lập dự án:

Chủ nhiệm lập dự án.

Ban quản lý dự án:

Giám đốc QLDA hoặc Trởng ban QLDA.

T vấn quản lý dự án: Giám đốc t vấn QLDA.
Khảo sát xây dựng:

Chủ nhiệm khảo sát xây dựng.

Thiết kế xây dựng:
Chủ nhiệm thiết kế

Chủ trì thiết kế
Thi công xây dựng:

Chỉ huy trởng công trờng

6/ Lu đồ quản lý dự án đầu t xây dựng của Công ty:
6.1. giải thích Trình tự các bớc triển khai thực hiện
dự án đầu t xây dựng
(1). Chủ đầu t (sau đây gọi là: CĐT) tiếp nhận thông tin về địa điểm dự án
đầu t xây dựng (qua thông tin báo chí, bạn hàng truyền thống,...)
- Tham gia đấu thầu theo Thông báo mời thầu của tổ chức cơ quan Nhà nớc
đợc giao nhiệm vụ tổ chức đấu thầu.


Quy trình
Quản lý dự án đầu t xây dựng
( Với dự án chỉ định nhà đầu t )

- Theo quy hoạch đô thị của quận huyện, thành phố,...
- Liên doanh, liên kết với các đơn vị khác,...
- Và các nguồn thông tin khác,...
(2).CĐT tiến hành các công việc sau:
- Phân tích thông tin về dự án nh: Địa điểm, tính khả thi thực hiện của Dự
án.
- Phân tích năng lực của CĐT xem có phù hợp với dự án đầu t xây dựng.
Sau đó, chuẩn bị các hồ sơ, văn bản, giấy tờ, các phơng án kinh
doanh,.....để chuẩn bị làm tờ trình phân tích tính khả thi, hiệu quả kinh tế của
dự án trình Lãnh đạo để quyết định tham gia dự án.
( 3 ). Hợp tác kinh doanh với đơn vị khác:
Nếu dự án đầu t có hiệu quả kinh tế nhng năng lực của CĐT không phù

hợp, xét thấy cần thiết thì CĐT có thể hợp tác kinh doanh với các đơn vị bạn
để tiến hành lập dự án đầu t xây dựng.
- Trớc khi ký Hợp đồng hợp tác kinh doanh , CĐT phải tiến hành kiểm tra
năng lực về tài chính, nhân sự, công nghệ và thiết bị máy móc của đơn vị mà
CĐT sẽ hợp tác.
(4). CĐT ra quyết định:
Thành lập Ban quản lý Dự án thuộc CĐTtheo quy định về Tổ chức, phân
công, phân cấp và chế độ làm việc của CĐT để làm đầu mối chuẩn bị các
hồ sơ,tài liệu cho dự án do CĐT.
* Nhiệm vụ của Ban quản lý dự án (BQL):
- Tổ chức thực hiện bớc từ lập dự án đầu t, thiết kế cơ sở, thoả thuận phơng
án kiến trúc sơ bộ, quy hoạch tổng mặt bằng 1/500, chứng nhận đầu t, thực
hiện các thủ tục về giao nhận đất, xin cấp giấy phép xây dựng.


Quy trình
Quản lý dự án đầu t xây dựng
( Với dự án chỉ định nhà đầu t )

- Kiểm tra các bớc thiết kế, dự toán công trình xây dựng sau khi dự án đợc
các cấp có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt.
- Lập các kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu và kết
quả đấu thầu đối với các gói thầu không sử dụng vốn NSNN để trình lãnh
đạo CĐT phê duyệt.
- Chuẩn bị hồ sơ tài liệu để CĐT ký hợp đồng với các nhà thầu.
- Thực hiện kiểm tra các bớc thiết kế, dự toán công trình xây dựng.
- Phối hợp với Đơn vị thi công xây dựng theo dõi việc thực hiện tiến độ hợp
đồng, tham gia nghiệm thu công trình.
- Phối hợp với Phòng Kế Toán- Tài chính thực hiện thanh quyết toán với các
đơn vị nhà thầu thi công xây dựng theo tiến độ của Hợp đồng hoặc theo

Biên bản nghiệm thu.
* Nhiệm vụ của Ban quản lý dự án:
- Thực hiện các thủ tục về giao nhận đất, xin cấp giấy phép xây dựng, chuẩn
bị mặt bằng xây dựng và các công việc khác phục vụ cho việc xây dựng công
trình.
- Chuẩn bị hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng công trình để CĐT
tổ chức thẩm định, phê duyệt theo quy định.
- Lập hồ sơ mời dự thầu, tổ chức lựa chọn nhà thầu ( trong trờng hợp phải mở
thầu theo quy định của pháp luật).
- Đàm phán, ký kết hợp đồng với các nhà thầu theo uỷ quyền của CĐT.
- Thực hiện nhiệm vụ kiểm tra năng lực của T vấn giám sát thi công xây
dựng công trình theo quy định về năng lực hành nghề theo quy định của Luật
xây dựng.
- Tham gia việc nghiệm thu, thanh toán, quyết toán theo hợp đồng ký kết.
- Tham gia các công tác quản lý chất lợng, khối lợng, tiến độ, chi phí xây
dựng, an toàn và vệ sinh môi trờng của công trình xây dựng.
- Tham gia việc nghiệm thu, bàn giao công trình.


xin
thoả
địa
điểm
đểvà
lập
ánkỹ
Xin
cấpthuận
chỉ giới
đờng

sốdự
liệu
UBND
Thành
phố
sauđỏ
khi
xem
xét
hồ
Đầu
t
XD
xin sơ
chấp
thuận
về
nguyên
tắc
cho
Công
thuật
quyết định chấp thuận l chủ đầu
Thỏa thuận
cácchủ
cơ quant có thẩm
ty đợcvới
làm
t đầuQuy
trình

quyền về QHTMB 1/500 và đấu nối.
Quản lý dự án đầu t xây dựng
( Với dự án chỉ định nhà đầu t )

- Lập báo cáo thực hiện vốn đầu t hàng năm, báo cáo quyết toán khi dự án hoàn
thành đa vào khai thác, sử dụng.

TT

Trỏch nhim

- UBND xã (ph1

ờng).
- UBND Quận,
(huyện).
UBND Thành

2

phố Hà Nội

Viện Quy hoạch
3

xây dựng HN (sở
QHKT)

4

5

UBND Thành
phố Hà Nội.
Sở Điện lực
Thành phố, công
ty nớc sạch, cty
thoát nớc, CA

NI DUNG

Ghi
Chỳ


Tiến
Lập dự
đầu t và
Xin hành
giấy phép
xâyán
dựng
Thẩm định Thiết
và cấpkếchứng
đầu t
sở nhận
UBNDGiải
Thành
phố racơQĐ
giao đất

phóng
bằng
phê
duyệtmặt
DAĐT
Quy trình
Quản lý dự án đầu t xây dựng
( Với dự án chỉ định nhà đầu t )

Thành phố,
PCCC, bu điện
TP, cáp truyền
hình, Internet,
ADSL, Sở Quy
hoạch- KT

6

Chủ đầu t

Sở KH và đầu t,
7

8

Sở Xây dựng,
CĐT

Chủ đầu t, ban
GPMB

UBND
Thành phố, Sở
9

TN-MT& NĐ,
sở tài chính, cục
thuế.

10
Sở xây dựng,


Quyết toán vốn đầu t xây dựng.
Thichọn
công
xây
dựng
Lựa
nhà
thầu
Khởi
côngcác
công
trình

Quy trình
Quản lý dự án đầu t xây dựng
( Với dự án chỉ định nhà đầu t )

UBND Quận
(huyện).
Thchi
11

Chủ đầu t

u hdn
+ Biu
mu

12

Chủ đầu t

Thchi
13

Chủ đầu t

u hdn
+ Biu
mu

14

Chủ đầu t

7. Đánh giá tình hình thực hiện dự án:
- Hàng tháng, BQL tiến hành họp để xem xét và đánh giá tình hình thực hiện

dự án và viết báo cáo gửi CĐT. Bản báo cáo phải bao gồm tối thiếu những nội
dung sau:
+ Tình hình thực hiện dự án:
. Về khối lợng công việc.
. Về tiến độ các hạng mục.
. Về chất lợng.
. Những vấn đề phát sinh.


Quy trình
Quản lý dự án đầu t xây dựng
( Với dự án chỉ định nhà đầu t )

+ Những biện pháp hành động khắc phục và phòng ngừa cần thiết đợc đa
ra.
Đánh giá qúa trình quản lí dự án.
- Đánh giá trong quá trình chuẩn bị đầu t, thực hiện đầu t, bàn giao dự án
đầu t, đánh giá về tiến độ, chất lợng hiệu quả đầu t: từ đó có những biện
pháp, bài học kinh nghiệm để thực hiện tốt hơn cho các phần việc tiếp theo
của dự án.
- Đánh giá về tiến độ thực hiện dự án:
Xem xét nguyên nhân gây ảnh hởng làm chậm tiến độ và tìm biện pháp
khắc phục, thực hiện hàng tuần, hàng tháng, hàng quý trong quá trình thực
hiện kinh doanh;
- Đánh giá chất lợng công trình: đánh giá chất lợng công trình, hạng mục
công trình chủ yếu và tìm biện pháp khắc phục, sửa chữa những phần không
đạt yêu cầu.
- Đánh giá hiệu quả đầu t, các hợp đồng bán nhà, bán hạ tầng để tìm nguyên
nhân làm giảm hiệu quả đầu t khắc phục nguyên nhân đó, tăng lợi nhuận đầu
t.

Tất cả những đánh giá trên phải đợc BQL tổng kết trong báo cáo tổng kết
quá trình đầu t thực hiện dự án theo quy định hiện hành.

8. Lu trữ:
BQL lu tất cả các văn bản liên quan tới việc đầu t nh:
- Các văn bản phê duyệt của Chính phủ, Bộ xây dựng:
- Các quyết định, Tờ trình, công văn của Công ty.
- Các nghị quyết, chủ trơng, quy chế của Công ty.
- Hồ sơ đấu thấu, xét thầu của Dự án đầu t.
- Bản nghiệm thu, bàn giao tổng dự án.


Quy trình
Quản lý dự án đầu t xây dựng
( Với dự án chỉ định nhà đầu t )

- Thời gian lu trữ: Theo quy định hiện hành của nhà nớc nhng tối thiểu là
10 năm.