cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân lý luận và thực tiễn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT HÀNH CHÍNH


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 37 (2011-2015)

Đề tài:
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - LÝ LUẬN VÀ
THỰC TIỄN

Giảng viên hướng dẫn:
Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Sinh viên thực hiện:
Phạm Thị Lành
MSSV: 5115720
Lớp: Luật Tư pháp 1 - K37

Cần Thơ, 11/2014


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quãng thời gian học tập và rèn luyện tại trường, em đã
nhận được sự quan tâm, giúp đỡ rất nhiều từ quý thầy cô cũng như gia đình
và bạn bè. Đã gần bốn năm trôi qua, đến thời điểm này chương trình học của
em cũng đã sắp hoàn thành đều này cũng đồng nghĩa với việc em sắp bước

vào ngưỡng cửa mới của cuộc đời.
Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gởi lời cảm ơn chân thành đến
quý thầy cô Khoa Luật - trường Đại học Cần Thơ cùng với tri thức và tâm
huyết của mình đã truyền đạt cho em vốn kiến thức quý báu. Đây sẽ là hành
trang quý giá nhất cho em khi rời khỏi giảng đường đại học. Em xin gởi lời
cảm ơn đến cô cố vấn Nguyễn Thu Hương trong thời gian qua luôn quan
tâm, giúp đỡ, động viên em vượt qua những khó khăn trong học tập.
Đặc biệt trong học kỳ này, để có thể hoàn thành tốt luận văn tốt
nghiệp em đã nhận được sự chỉ dẫn nhiệt tình của cô Nguyễn Thị Thanh
Xuân. Nếu không có những lời hướng dẫn, chỉ bảo của cô thì đề tài luận văn
của em sẽ rất khó để có thể hoàn thành, một lần nữa em xin chân thành cảm
ơn cô.


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................

..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
Cần Thơ, ngày 27 tháng 11 năm
2014


NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN

..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................

..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
Cần Thơ, ngày 27 tháng 11 năm 2014


MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU........................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 2
2. Mục đích nghiên cứu........................................................................................ 3
3. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 3
4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 3
5. Kết cấu của luận văn ........................................................................................ 4
CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Giới thiệu chung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................. 5
1.1.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất .............. 5
1.1.2. Nội dung Giấy chứng nhận......................................................... 7
1.1.2.1. Thông tin về người sử dụng đất, người chủ sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ................................................. 9
1.1.2.2. Thông tin về thửa đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận ...... 10
1.1.2.3. Thể hiện nội dung Giấy chứng nhận trong trường hợp thửa
đất có phần diện tích đất của chung nhiều người và có phần
diện tích đất

của riêng từng người mà không tách thành thửa đất riêng .. 15
1.1.2.4. Thể hiện trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp khu đất
của một người sử dụng vào một mục đích nằm trên nhiều
đơn vị hành chính
........................................................................................... 16
1.1.2.5. Sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận................................. 16


1.2. Hoạt động cấp Giấy chứng nhận ..................................................... 18
1.2.1. Khái quát về hoạt động cấp Giấy chứng nhận .......................... 18
1.2.2. Lược sử cấp Giấy chứng nhận từ khi có Luật Đất đai năm
1987 đến
nay ............................................................................................. 19
1.3. Ý nghĩa của Giấy chứng nhận và hoạt động cấp Giấy chứng nhận 20
1.3.1. Đối với Nhà nước ...................................................................... 20
1.3.2. Đối với người sử dụng .............................................................. 21
1.3.3.

Đối với người thứ ba ................................................................ 22

1..3.3. Đối với xã hội ........................................................................... 22
CHƯƠNG 2
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
2.1. Các nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận ............................................. 23
2.1.1. Nguyên tắc cấp theo từng thửa ................................................. 23
2.1.2. Nguyên tắc cấp cho nhiều người chung quyền sử dụng ........... 24
2.1.3. Nguyên tắc cấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính ........... 24
2.1.4. Nguyên tắc cấp khi có sự chênh lệch diện tích ......................... 25
2.2. Các trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân ... 25
2.2.1. Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất .... 25

2.2.2. Hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc
đất
nhưng đã sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 ......................... 29
2.2.3. Hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc
đất
nhưng đã sử dụng đất trước ngày 01/07/2004 .......................... 29
2.2.4. Cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/07/2014............... 32


2.2.5. Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao
không
đúng thẩm quyền....................................................................... 34
2.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân ........ 35
2.4. Nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân ..................................... 35
2.4.1. Tiền sử dụng đất ......................................................................... 36
2.4.2. Lệ phí trước bạ ............................................................................ 41
2.4.3. Lệ phí địa chính và phí thẩm định cấp Giấy chứng nhận .......... 42
2.4.3.1. Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất .................................. 42
2.4.3.1. Lệ phí địa chính ................................................................... 43
2.5. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân.. 43
2.6. Đăng kí biến động đất đai sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận . 47
2.6.1. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận ........ 48
2.6.2. Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận mới ..................... 49
2.7. Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.................................................... 51
2.7.1. Cấp đổi Giấy chứng nhận ......................................................... 51
2.7.2. Cấp lại Giấy chứng nhận .......................................................... 52
.................................. 2.7. Đính chính và thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
2.7.1. Đính chính Giấy chứng nhận ................................................... 53
2.7.2. Thu hồi Giấy chứng nhận ......................................................... 53

CHƯƠNG 3
THỰC TRẠNG VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN QUY
ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
3.1. Thực trạng cấp Giấy chứng nhận trong những năm vừa qua........ 55
3.1.1. Những kết quả đạt được trong hoạt động cấp Giấy chứng nhận 55
3.1.2. Những tồn tại, hạn chế trong công tác cấp Giấy chứng nhận .... 60

52


3.2. Phương hướng hoàn thiện quy định của pháp luật về cấp Giấy
chứng
nhận và một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cấp Giấy
chứng nhận ..................................................................................... 62
3.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận ............ 62
3.2.2. Đối với nghĩa vụ tài chính ........................................................... 63
3.2.3. Thường xuyên tổ chức các buổi tập huấn nhằm nâng cao kĩ
năng của
cán bộ công tác tron lĩnh vực cấp Giấy chứng nhận ................... 64
3.2.4. Thường xuyên cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai, bổ sung trang thiết
bị ................................................................................................................... 65
3.2.5. Tăng cường công tác tuyên truyền, vận động người dân đăng kí
cấp
Giấy chứng nhận ......................................................................... 65
KẾT LUẬN ............................................................................... 67
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên mang lại cho xã hội loài
người. Trong quá trình phát triển của xã hội, con người không ngừng khai thác và sử
dụng đất. Vì vậy việc xây dựng hệ thống pháp luật quản lý đất đai là một trong
những nhiệm vụ hàng đầu của các quốc gia trên thế giới. Ở nước ta, ngay từ mới
thành lập Đảng ta luôn quan tâm đến vấn đề ruộng đất, coi việc giải quyết vấn đề
ruộng đất là một nội dung quan trọng của cách mạng dân tộc, dân chủ. Điều này
được thể hiện cụ thể trong Luận cương chính trị năm 1930 của Đảng, xác định rõ
chính sách với ruộng đất: “Quyền sở hữu ruộng đất thuộc về chánh phủ công
nông”1. Ngày nay, theo quy định tại Hiến pháp năm 2013 thì đất đai là tài sản công
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý: “Đất
đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng ven biển, vùng trời,
tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản
công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý”2. Là đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng Nhà nước không trực
tiếp khai thác, sử dụng mà trao quyền sử dụng cho người dân thông qua các hình
thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Từ đó, người dân sẽ được
Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất 3, để việc bảo hộ này được thuận tiện cũng như
người dân an tâm sử dụng Nhà nước tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho họ. Quyền được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là quyền quan trọng nhất, được quy định đầu tiên trong số các quyền của người
sử dụng4. Với sự cần thiết và những lợi ích thiết thực mà Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mang lại, Nhà nước
luôn quan tâm xây dựng các quy định pháp luật để Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày càng phù hợp với thực
tế, thuận lợi cho người sử dụng.
Từ khi ra đời đến nay, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất có những đóng góp nhất định cho đời sống pháp luật
cũng như đời sống xã hội. Tuy nhiên, có thể nói việc áp dụng pháp luật đất đai nói
chung cũng như việc áp dụng quy định của pháp luật về việc cấp Giấy chứng nhận

1

Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đảng toàn tập, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội 1998, t. 2, tr 95.
Điều 53 Hiến pháp năm 2013.
3
Khoản 1 Điều 26 Luật Đất đai năm 2013.
4
Khoản 1 Điều 166 Luật Đất đai năm 2013.
2


quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã xuất hiện
những khó khăn, bất cập nhất định nhất là giai đoạn hiện nay khi luật đất đai vừa
được thay thế mới. Một số khó khăn, vướng mắc có thể kể đến như quy định pháp
luật còn chưa rõ ràng, cụ thể; thủ tục thực hiện chưa thống nhất, thiếu đồng bộ dẫn
đến hiệu quả chưa cao; bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính qua thời gian đã có nhiều
thay đổi chưa kịp chỉnh sửa nên không chính xác so với thực tế; nhận thức của người
dân về tầm trọng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất chưa cao dẫn đến nhiều hộ gia đình, cá nhân chưa đăng kí
để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất. Trên đây là những vấn đề cần được làm rõ trong việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Để hiểu rõ hơn quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng như việc áp dụng các
quy định này trên thực tế người viết chọn đề tài “Cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân - luận và thực tiễn” để làm đề tài luận văn tốt nghiệp. Từ những khó khăn, bất
cập trên thực tế người viết tìm hiểu nguyên nhân và phân tích để tìm ra hướng giải
quyết nhằm đảm bảo thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một cách đúng tiến độ, phù hợp pháp

luật và đáp ứng yêu cầu của người sử dụng.
2. Mục đích nghiên cứu
Người viết nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ khái niệm Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng như
những quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện nay. Người viết nghiên cứu đề tài này
trên cơ sở hệ thống những lý luận cơ bản và thông qua việc phân tích đánh giá thực
trạng những quy định của pháp luật cũng như thực tiễn áp dụng những quy định đó
nhằm chỉ ra những thuận lợi và những như tồn tại, hạn chế cần phải khắc phục. Trên
cơ sở đó, người viết đưa ra các phương hướng góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của công dân đồng thời giúp người viết tích lũy kiến
thức cũng như kỹ năng trong quá trình nghiên cứu.

3. Phạm vi nghiên cứu


Với đề tài “Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - lý luận và thực tiễn”, luận
văn chủ yếu đề cập đến các vấn đề xung quanh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như: Khái niệm, đặc điểm, nội
dung, ý nghĩa,... Từ đó tìm hiểu về các nguyên tắc, điều kiện, đối tượng, thẩm quyền,
trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, trong phạm vi đề tài: “Cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân - lý luận và thực tiễn”, người viết chỉ nghiên cứu về cấp Giấy chứng
nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất chứ không đi sâu nghiên cứu về quyền sở
hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng hay tài sản khác mà cần chứng nhận
quyền sở hữu. Và chủ thể nghiên cứu của người viết chỉ giới hạn xung quanh hai đối
tượng đó là hộ gia đình, cá nhân trong nước. Qua việc nghiên cứu những nội dung

trên người viết rút ra những điểm còn hạn chế, những bất cập còn tồn tại trên thực tế
và đưa ra quan điểm cá nhân người viết nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn này được hình thành trên cơ sở phương pháp phân tích tổng hợp, bởi
vì, những quy định của pháp luật cần phải phân tích từng câu, chữ cũng như tổng
hợp các quy định liên quan cùng điều chỉnh lĩnh vực nghiên cứu để hiểu rõ tinh thần
của luật định.
Bên cạnh đó, luận văn đã sử dụng phương pháp so sánh: Người viết đã so sánh
những quy định của luật cũ cũng như những quy định của luật hiện hành trên cơ sở
đó đưa ra những ưu điểm và nhược điểm của văn bản hiện hành nhằm hoàn thiện
pháp luật.
Đồng thời, trong luận văn cũng sử dụng phương pháp kết hợp giữa lý luận và
thực tiễn để thấy tính hiệu quả của quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong cuộc
sống. Ngoài ra, người viết còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu luật viết khác
để hoàn thành luận văn.

5. Kết cấu của luận văn


Ngoài phần lời nói đầu, kết luận, luận văn được chia thành 3 chương với bố cục
như sau:
Chương 1: Khái quát chung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong chương này người viết phân tích khái niệm, khái quát về nội dung Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
sơ lược lịch sử về hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cuối cùng là ý nghĩa của Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hoạt động

cấp giấy này.
Chương 2: Quy định của pháp luật về việc cấp Giấy chứng nhận.
Đây là chương phân tích những quy định của pháp luật về các nguyên tắc, điều
kiện, đối tượng, thẩm quyền cũng như trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra trong chương này
người viết còn phân tích các trường hợp đăng kí biến động đất đai, cấp đổi, cấp lại,
đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Chương 3: Thực trạng và phương hướng hoàn quy định của pháp luật về cấp
Giấy chứng nhận.
Từ những quy định của pháp luật hiện hành và việc tìm hiểu thực tiễn hoạt
động cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất người viết phân tích những bất cập còn tồn tại cũng như nguyên nhân của
những tồn tại này từ đó đề xuất những biện pháp khắc phục, đẩy nhanh tiến độ cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.


CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Đây là chương mở đầu, nội dung chủ yếu tập trung nghiên cứu các vấn đề lý
luận cơ bản về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; thông tin ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Từ những nghiên cứu đó làm tiền đề
cho việc nghiên cứu hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cuối cùng là ý nghĩa của Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất va hoạt
động cấp giấy này đối với Nhà nước, người sử dụng và xã hội.
1.1. Giới thiệu chung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Với vai trò quan trọng của đất đai với cuộc sống con người, người sử dụng luôn
mong muốn mình được công nhận là chủ sử dụng đất trước pháp luật. Nhận thấy nhu
cầu cần thiết đó của người sử dụng Nhà nước ta đã xem xét và cho ra đời Giấy
chứng nhận. Luật Đất đai năm 1987 - luật đất đai đầu tiên của nước ta đã nhắc đến
Giấy chứng nhận như sau:
“Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền
sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng
ký thì người sử dụng phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước nói ở khoản 2
của Điều này;Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và Uỷ
ban nhân dân xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người sử
dụng đất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính;Sau khi đăng ký,
người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”5
Hiểu được tầm quan trọng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tổng cục
quản lý ruộng đất đã ra quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc ban hành
quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyết định này đã ghi nhận
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp
pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất” đây là văn bản đầu tiên của Nhà nước ta
5

Khoản 3 Điều 18 Luật Đất đai năm 1987


quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong văn bản này cũng
đã quy định về điều kiện, đối tượng, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cũng như quy
định về mẫu Giấy chứng nhận. Với quyết định này Nhà nước ta đã khẳng đình Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy tờ công nhận quyền sử dụng đất của
người sử dụng. Quyết định này là cơ sở cho việc xây dựng các loại giấy tờ công

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau này.
Đến Luật Đất đai năm 1993 ra đời, đã thừa nhận việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quản lý về đất đai của Nhà nước 6.
Đồng thời theo quy định tại khoản 1 Điều 73 của luật này Nhà nước đã ghi nhận
quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền đầu tiên của người sử
dụng. Đặc biệt với Luật Đất đai năm 1993, quy định về cấp Giấy chứng nhận được
cụ thể, rõ ràng hơn:
“Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo các quy
định sau đây: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở
Trung ương phát hành;Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất thì cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp Chính phủ quyết định giao
đất thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất;Trong trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân không cùng
một hộ gia đình hoặc không cùng một tổ chức sử dụng, thì giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất được cấp đến từng tổ chức, từng hộ gia đình, từng cá nhân”7.
Tuy nhiên mãi đến khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời thì khái niệm Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất mới được ghi nhận lần đầu tiên trong Luật Đất đai. Theo đó
khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: “Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất.”8 Với khái niệm này Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được khẳng định
vai trò, vị trí pháp lý của mình đối với Nhà nước và cả người sử dụng.
Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành thì khái niệm về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy
định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây giọi là
Giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,
6

Khoản 5 Điều 13 Luật Đất đai năm 1993

Điều 36 Luật Đất đai năm 1993
8
Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003
7


quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Từ quy định trên cho thấy Giấy chứng nhận là một loại giấy do Nhà nước ban
hành nhằm công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của người sử dụng. Nhờ vậy mà việc giải quyết những tranh chấp về đất
đai sau này cũng như việc thực hiện các quyền của chủ sử dụng như thừa kế, tặng
cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp,…được thực hiện một cách dễ
dàng hơn. Nhờ việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng mà Nhà nước thuận lợi
hơn trong việc quản lý về đất đai. Cũng chính vì vậy mà Giấy chứng nhận chỉ có giá
trị pháp lý khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp và phải được cấp theo một
trình tự, thủ tục nhất định.
Qua quá trình nghiên cứu đề tài, người viết nhận thấy Giấy chứng nhận có một
số đặc điểm sau:
- Xác lập mối quan hệ hai chiều giữa Nhà nước và người sử dụng đất;
- Là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất9;
- Quyền được cấp Giấy chứng nhận là một quyền chung của người sử dụng10;
- Được cấp theo mẫu thống nhất và do Bộ tài nguyên và Môi trường phát hành;
- Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo một trình tự, thủ tục nhất
định.
Tóm lại, có thể nói rằng Giấy chứng nhận là một loại giấy công nhận quyền sử
dụng đất của người sử dụng, từ đó người sử dụng đất an tâm sử dụng đất của mình.
Ngoài ra, việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng là cách tốt nhất để Nhà nước
quản lý đất đai, theo dõi tình hình sử dụng đất trên phạm vi cả nước.
1.1.2. Nội dung Giấy chứng nhận

Nội dung Giấy chứng nhận được quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày
15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau
đây gọi là Nghị định 43/2014/NĐ-CP) và Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19
tháng 5 năm 2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Thông tư số 23/2014/TTBTNMT). Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở
9

Khoản 2 Điều 26 Luật Đất đai
Khoản 1 Điều 166 Luật Đất đai

10


và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa
văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ
sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung
như sau11:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I.
Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát
hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu
đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng
sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và
cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi

sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng
nhận; mã vạch;
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ
sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”
như trang 4 của Giấy chứng nhận;
- Nội dung quy định trên của Giấy chứng nhận do Văn phòng đăng ký đất đai
hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ
sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy
chứng nhận đã cấp.
Trong đó nội dung cụ thể từng trang như sau:
1.1.2.1. Thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại
trang 1 của Giấy chứng nhận
Cá nhân trong nước thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên
và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng
11

Điều 3 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT


minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân
dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi
“Giấy khai sinh số…”;
Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm
sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia
đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình
thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất
của hộ gia đình.
Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ

hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm
sinh của người vợ hoặc chồng đó;
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên,
năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng;
Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất thì Giấy
chứng nhận được cấp cho từng hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền
sử dụng đất của từng người.
Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng
nhận; tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc
Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những
người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.
Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất mà có thỏa
thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng
hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho
người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện, dòng tiếp
theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất gồm:… (ghi lần lượt
tên của những người cùng sử dụng đất)”.
Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất ghi trên trang 1 không hết thì
dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng
nhận này”; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: “Những
người khác cùng sử dụng đất gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử
dụng đất còn lại)”.
Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất mà những người được
hưởng thừa kế có văn bản thoả thuận chưa phân chia thừa kế và đề nghị cấp một Giấy


chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất để thừa kế thì cấp một
Giấy chứng nhận cho người đại điện đó. Văn bản thỏa thuận phải được công chứng
hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của
người đại diện, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế

gồm:… (ghi lần lượt tên của những người được thừa kế quyền sử dụng đất)”.
1.1.2.2. Thông tin về thửa đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận
Thửa đất số: ghi số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính theo quy định về
thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính (đối với nơi chưa có bản đồ địa
chính) để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu thửa đất trên bản trích đo; trường hợp
trích đo địa chính một thửa đất thì số hiệu thửa đất được ghi “01”.
Tờ bản đồ số: ghi số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất cấp Giấy chứng nhận
trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính cấp xã. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa
chính để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu tờ trích đo thửa đất.
Địa chỉ thửa đất: ghi tên khu vực (xứ đồng, điểm dân cư,...); số nhà, tên đường
phố (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh nơi có thửa đất.
Diện tích: ghi diện tích của thửa đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông
(m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân.
Hình thức sử dụng được ghi như sau:
- Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử
dụng đất (một cá nhân hoặc một hộ gia đình, hai vợ chồng) thì ghi “Sử dụng riêng”
vào mục hình thức sử dụng;
- Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người
sử dụng đất thì ghi “Sử dụng chung” vào mục hình thức sử dụng;
- Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn
diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại
đất thì lần lượt ghi “Sử dụng riêng” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng
kèm theo; ghi “Sử dụng chung” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung
kèm theo. Ví dụ: “Sử dụng riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây lâu năm 300m2; Sử
dụng chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây hàng năm 200m2”.
Mục đích sử dụng đất được ghi theo quy định sau:


Mục đích sử dụng đất ghi thống nhất với sổ địa chính bằng tên gọi cụ thể với

các loại đất như sau:
- Nhóm đất nông nghiệp gồm: “Đất chuyên trồng lúa nước”, “Đất trồng lúa
nước còn lại”, “Đất trồng lúa nương”, “Đất trồng cây hàng năm khác”, “Đất trồng
cây lâu năm”, “Đất rừng sản xuất”, “Đất rừng phòng hộ”, “Đất rừng đặc dụng”, “Đất
nuôi trồng thuỷ sản”, “Đất làm muối”, “Đất nông nghiệp khác”;
- Nhóm đất phi nông nghiệp gồm: “Đất ở tại nông thôn”, “Đất ở tại đô thị”, “Đất
xây dựng trụ sở cơ quan”, “Đất quốc phòng”, “Đất an ninh”, “Đất xây dựng trụ sở
của tổ chức sự nghiệp”, “Đất xây dựng cơ sở văn hóa”, “Đất xây dựng cơ sở dịch vụ
xã hội”, “Đất xây dựng cơ sở y tế”, “Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo”, “Đất
xây dựng cơ sở thể dục thể thao”, “Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ”, “Đất
xây dựng cơ sở ngoại giao”, “Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác”, “Đất khu
công nghiệp”, “Đất cụm công nghiệp”, “Đất khu chế xuất”, “Đất thương mại, dịch
vụ”, “Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp”, “Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản”,
“Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm”, “Đất giao thông”, “Đất thủy lợi”, “Đất
có di tích lịch sử - văn hóa”, “Đất có danh lam thắng cảnh”, “Đất sinh hoạt cộng
đồng”, “Đất khu vui chơi, giải trí công cộng”, “Đất công trình năng lượng”, “Đất
công trình bưu chính, viễn thông”, “Đất chợ”, “Đất bãi thải, xử lý chất thải”, “Đất
công trình công cộng khác”, “Đất cơ sở tôn giáo”, “Đất cơ sở tín ngưỡng”, “Đất làm
nghĩa trang, nghĩa địa” hoặc “Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà hỏa táng” hoặc
“Đất làm nhà hỏa táng” hoặc “Đất làm nhà tang lễ”, “Đất có mặt nước chuyên dùng”,
“Đất phi nông nghiệp khác”;
Thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất cho một
người sử dụng đất vào nhiều mục đích thì phải ghi đầy đủ các mục đích đó.
Trường hợp thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích mà trong đó đã xác định mục
đích chính, mục đích phụ thì tiếp sau mục đích chính phải ghi “là chính”;
Trường hợp thửa đất có nhiều người cùng sử dụng, có nhiều mục đích sử dụng
khác nhau, trong đó mỗi người sử dụng đất vào một mục đích nhất định thì Giấy
chứng nhận cấp cho từng người phải ghi mục đích sử dụng đất của người đó và ghi
chú thích “thửa đất còn sử dụng vào mục đích… (ghi mục đích sử dụng đất khác còn
lại) của người khác” vào điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận;

Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà một phần diện tích được công nhận là
đất ở và phần còn lại được công nhận sử dụng vào mục đích thuộc nhóm đất nông
nghiệp thì lần lượt ghi “Đất ở” và diện tích được công nhận là đất ở kèm theo, tiếp


theo ghi lần lượt từng mục đích sử dụng đất cụ thể thuộc nhóm đất nông nghiệp và
diện tích kèm theo;
Thời hạn sử dụng đất được ghi theo quy định như sau:
- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết
định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày
…/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”;
- Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”;
- Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một
phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở:
Lâu dài; Đất... (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông
nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến
ngày .../.../... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.
Nguồn gốc sử dụng được ghi theo quy định như sau:
- Trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì ghi “Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”;
- Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (kể cả trường hợp
giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và trường hợp được Ban quản lý khu
công nghệ cao, khu kinh tế giao lại đất và trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài
chính) thì ghi “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”;
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
(kể cả trường hợp thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp được
Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất và trường hợp công nhận
quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần và trường hợp được

miễn, giảm nghĩa vụ tài chính) thì ghi “Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần”;
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm (kể cả trường hợp
thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp được Ban quản lý khu công
nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất và trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo
hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm và trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài
chính) thì ghi “Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm”;


- Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử
dụng đất, kể cả hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp
thuộc chế độ giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
nhưng không phải nộp tiền hoặc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính thì ghi “Công
nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất”;
- Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thuộc chế độ giao
đất không thu tiền thì ghi “Công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền sử dụng
đất”;
- Trường hợp cấp Giấy chứng nhận do tách thửa, hợp thửa hoặc cấp lại, cấp đổi
Giấy chứng nhận mà không thay đổi mục đích sử dụng đất thì ghi nguồn gốc sử
dụng đất như trên Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu.
Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp chưa ghi nguồn gốc sử dụng đất thì căn cứ
vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đã được xét duyệt trước đây và quy định của pháp
luật đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận để xác định và thể hiện nguồn gốc sử
dụng đất theo quy định;
- Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất mà phải cấp Giấy chứng nhận cho bên
nhận chuyển quyền thì ghi lần lượt hình thức nhận chuyển quyền (như nhận chuyển
đổi; nhận chuyển nhượng; nhận thừa kế; được tặng cho; nhận góp vốn; trúng đấu
giá; xử lý nợ thế chấp; giải quyết tranh chấp; do giải quyết khiếu nại, tố cáo; thực
hiện quyết định (hoặc bản án) của Tòa án; thực hiện quyết định thi hành án;…); tiếp
theo ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu và được
thể hiện theo quy định tại Thông tư này. Ví dụ: “Nhận chuyển nhượng đất được Nhà

nước giao có thu tiền sử dụng đất”.
Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích
khác mà phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì ghi nguồn gốc sử dụng
đất theo hình thức như trên phù hợp với hình thức thực hiện nghĩa vụ tài chính với
Nhà nước sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất;
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà phải cấp Giấy chứng nhận thì
ghi như quy định đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (nếu
người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất cho việc chuyển mục đích); ghi theo quy
định đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất (nếu người sử dụng đất chuyển sang
thuê đất hoặc tiếp tục thuê đất như trước khi chuyển mục đích); ghi như trước khi
chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp được Nhà nước công nhận quyền


sử dụng đất mà không phải nộp tiền chuyển mục đích và không phải chuyển sang
thuê đất;
- Trường hợp thuê đất, thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế theo hình
thức trả tiền một lần thì ghi “Thuê đất trả tiền một lần của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng
khu công nghiệp (hoặc cụm công nghiệp, khu chế xuất,…)”.
Trường hợp thuê đất, thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế theo hình
thức trả tiền hàng năm thì ghi “Thuê đất trả tiền hàng năm của doanh nghiệp đầu tư hạ
tầng khu công nghiệp (hoặc cụm công nghiệp, khu chế xuất,…)”;
- Trường hợp thửa đất gồm nhiều phần diện tích có nguồn gốc sử dụng đất khác
nhau thì lần lượt ghi từng loại nguồn gốc và diện tích có nguồn gốc đó kèm theo;
- Trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
thì ghi miễn, giảm vào Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 13 của Thông tư
23/2014/TT-BTNMT.
Trường hợp người sử dụng đất sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp mà có nhu
cầu cấp chung một Giấy chứng nhận thì thể hiện theo quy định như sau:

- Địa chỉ sử dụng đất: thể hiện thông tin địa chỉ chung của các thửa đất, bao
gồm tên xứ đồng (nếu có) và tên đơn vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh;
- Các thông tin về thửa đất số, tờ bản đồ số, diện tích, hình thức sử dụng, mục
đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất được thể hiện theo quy định
như đã nói ở trên vào bảng dưới đây:

Tờ bản Thửa
đồ số
đất số

Diện tích Hình thức Mục đích sử Thời hạn Nguồn
(m2)
sử dụng
dụng
sử dụng
sử dụng

gốc


- Trường hợp người sử dụng đất sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp mà không
thể hiện hết trên trang 2 của Giấy chứng nhận thì cấp Giấy chứng nhận khác cho các
thửa đất còn lại;
1.1.2.3. Thể hiện nội dung Giấy chứng nhận trong trường hợp thửa đất có phần
diện tích đất của chung nhiều người và có phần diện tích đất của riêng
từng người mà không tách thành thửa đất riêng
Trường hợp người có quyền sử dụng riêng đối với một phần diện tích thửa đất
và có quyền sử dụng chung đối với một phần diện tích khác của thửa đất thì Giấy
chứng nhận cấp cho người đó được ghi như sau:
- Thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận được ghi trên trang 1 của Giấy

chứng nhận
- Thông tin về thửa đất được ghi trên trang 2 của Giấy chứng nhận, trong đó:
Diện tích đất sử dụng: Ghi tổng diện tích đất mà người được cấp Giấy chứng
nhận có quyền sử dụng riêng và sử dụng chung với người khác. Hình thức sử dụng
đất ghi diện tích đất sử dụng riêng vào mục sử dụng riêng và ghi diện tích đất sử
dụng chung vào mục sử dụng chung;
- Tại điểm Ghi chú trên trang 2 của Giấy chứng nhận ghi tên những người cùng
sử dụng chung đối với từng phần diện tích đất sử dụng chung Ví dụ: “Cùng sử dụng
đất chung (diện tích 30m2) với ông Nguyễn Văn B và bà Nguyễn Thị C”.
- Trường hợp người có quyền sử dụng chung đối với một phần diện tích của
thửa đất mà không có quyền sử dụng đất riêng, quyền sở hữu tài sản riêng thì Giấy
chứng nhận cấp cho người đó được ghi như quy định đã trình bày ở trên và quy định
sau đây:
Diện tích đất sử dụng: chỉ ghi phần diện tích đất mà người được cấp Giấy
chứng nhận có quyền sử dụng chung với người khác theo hình thức sử dụng chung;
1.1.2.4. Thể hiện trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp khu đất của một
người sử dụng vào một mục đích nằm trên nhiều đơn vị hành chính
Trường hợp khu đất thuộc phạm vi nhiều đơn vị hành chính cấp xã thì từng
phần diện tích thuộc phạm vi từng đơn vị hành chính cấp xã được xác định là một
thửa đất để ghi vào Giấy chứng nhận.
Trường hợp khu đất thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của một cơ quan
thì cấp một Giấy chứng nhận thể hiện tất cả các thửa đất như sau:


- Thông tin từng thửa đất được ghi theo quy định tại Điều 6 của Thông tư
23/2014/TT-BTNMT vào bảng sau:
TTờ
bản đồ
số

TThửa
Địa chỉ
đất số

Diện tích Hình thức Mục đích sử Thời hạn Nguồn gốc
(m2)
sử dụng dụng
sử dụng sử dụng

Trường hợp khu đất nằm trên nhiều đơn vị hành chính cấp xã thuộc thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận của các cơ quan khác nhau thì từng thửa đất được ghi vào Giấy
chứng nhận riêng và thể hiện thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất theo quy
định tại Điều 6 và Điều 7 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.
1.1.2.5. Sơ đồ thửa đất trên giấy chứng nhận
Nhằm để người đọc hiểu rõ hơn về thửa đất cũng như nắm bắt được hình dáng
mẫu đất, việc thể hiện sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng rất cần thiết. Do quá trình khai
phá cộng với tác động của tự nhiên của tự nhiên mà trên thực tế không ít mẫu đất có
hình dạng ngoằn ngèo, đường ranh giới thụt vào, nhô ra, cong vẹo rất khó xác định.
Nhưng cũng chính vì thế mà những thửa đất này dễ nhận dạng và phân biệt với
những mẫu đất khác. Nhờ sự thể hiện sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận mà tránh
được tình trạng nhằm lẫn giữa các thửa đất đặc biệt là các thửa đất có cùng diện tích.
Sơ đồ thửa đất được thể hiện trên cơ sở bản đồ địa chính hoặc bản trích đo địa
chính hoặc tài liệu đo đạc khác đã được sử dụng để cấp Giấy chứng nhận. Theo
hướng dẫn tại Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, sơ đồ thửa đất thể hiện các thông
tin gồm:
- Hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh thửa;
- Số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc - Nam;


- Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất chi tiết, chỉ giới, mốc giới hành lang

bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất cấp Giấy chứng nhận được thể hiện bằng
đường nét đứt xen nét chấm kèm theo ghi chú loại chỉ giới, mốc giới;
Cạnh thửa đất thể hiện bằng đường nét liền khép kín; kích thước cạnh thửa đất
thể hiện trên sơ đồ theo đơn vị mét (m), được làm tròn đến hai (02) chữ số thập
phân; (Hình 1, Hình 3, Hình 4 Phụ lục số 02). Trường hợp thửa đất có nhiều cạnh
thửa, không đủ chỗ thể hiện chiều dài các cạnh thửa trên sơ đồ thì đánh số hiệu các
đỉnh thửa bằng các chữ số tự nhiên theo chiều kim đồng hồ và lập biểu thể hiện
chiều dài các cạnh thửa tại vị trí thích hợp bên cạnh sơ đồ (Hình 2 Phụ lục số 02).
Trường hợp thửa đất có ranh giới là đường cong thì thể hiện tổng chiều dài
đường cong đó và không thể hiện tọa độ đỉnh thửa (Hình 3 Phụ lục số 02 ).
Sơ đồ thửa đất thể hiện trên Giấy chứng nhận không theo tỷ lệ cố định. Căn cứ
vào kích thước thửa đất trên bản đồ (hoặc bản trích đo địa chính) có thể phóng to
hoặc thu nhỏ theo tỷ lệ đồng dạng để thể hiện cho phù hợp; bảo đảm kích thước tối
thiểu của sơ đồ thể hiện trên Giấy chứng nhận không nhỏ hơn 05cm2.
Trường hợp thửa đất có kích thước của chiều dài lớn hơn nhiều lần kích thước
của chiều rộng mà khi thu nhỏ theo tỷ lệ đồng dạng, làm cho chiều rộng của thửa đất
bị thu hẹp đến mức không đủ chỗ để thể hiện thông tin thì thể hiện chiều dài của
thửa đất theo tỷ lệ khác với chiều rộng nhưng phải đảm bảo không làm thay đổi dạng
hình học của thửa đất (Hình 4).
Chỉ giới quy hoạch sử dụng đất được thể hiện bằng đường nét chấm liên tục và
mũi tên chỉ hướng phạm vi quy hoạch; chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn công trình
được thể hiện bằng đường nét 3 chấm xen kẽ nét đứt và mũi tên chỉ hướng phạm vi
hành lang an toàn. Mốc giới quy hoạch, mốc giới hành lang an toàn được thể hiện
bằng dấu chấm đậm. Ghi chú tên của đường chỉ giới quy hoạch, chỉ giới hành lang
an toàn tại vị trí thích hợp trên sơ đồ (Hình 1 Phụ lục số 02).
- Trường hợp thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời hạn sử
dụng đất khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử
dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần đất bằng đường nét
đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó.
Tuy nhiên có những trường hợp đặc thù không thể hiện sơ đồ trên Giấy chứng

nhận được, đó là hai trường hợp sau:
- Cấp một Giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp;