ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
NIÊN KHÓA 2011 - 2014

ƯU ĐÃI TÀI CHÍNH
ĐỐI VỚI ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN:

SINH VIÊN THỰC HIỆN:

Ts. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

HUỲNH TỐ UYÊN

BỘ MÔN: LUẬT THƯƠNG MẠI

MSSV: 5115775
LỚP: LUẬT THƯƠNG MẠI 1 – K37

Cần Thơ, tháng 11/2014


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
LỜI CẢM TẠ
Sau 3 năm học tập và nghiên cứu tại Khoa Luật Trường Đại học Cần Thơ.
Hôm nay, với những kiến thức đã có được từ sự chỉ dạy, truyền đạt của quý thầy
cô và những kinh nghiệm thực tế trong quá trình học tập, em đã hoàn thành luận
văn tốt nghiệp của mình. Nhân quyển luận văn này, em xin gửi lời cám ơn đến:

Quý thầy, cô trường Đại học Cần Thơ, đặc biệt là các thầy, cô Khoa Luật đã
dày công truyền đạt kiến thức cho em suốt 3 năm học tập tại trường. Đặc biệt, em
xin gửi lời cám ơn đến cô Lê Thị Nguyệt Châu, thời gian qua cô đã nhiệt tình
hướng dẫn và đóng góp ý kiến giúp em hoàn thành tốt luận văn này.
Tập thể lớp Luật Thương mại 1 – Khóa 37 đã tận tình giúp đỡ, hỗ trợ em
trong suốt thời gian em học tập tại Trường.
Tuy nhiên, do hạn chế về kiến thức và thời gian có hạn nên chắc chắn luận
văn không tránh khỏi những sai sót. Vì vậy em kính mong được sự đóng góp ý
kiến của quý cơ quan cùng quý thầy, cô để luận văn này hoàn thiện hơn và có ý
nghĩa thực tế hơn.
Cuối lời, em kính chúc quý thầy, cô Khoa Luật toàn thể các bạn lớp Luật
Thương mại 1 - Khóa 37 dồi dào sức khỏe, gặp nhiều may mắn, vui vẻ trong cuộc
sống và thành đạt trong công việc.
Trân trọng kính chào!

Cần Thơ, ngày 04 tháng 11 năm 2014
Sinh viên thực hiện

Huỳnh Tố Uyên

GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 1

SVTH: Huỳnh Tố Uyên


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
LỜI CAM ĐOAN
Em cam đoan rằng đề tài này là do chính em thực hiện, đề tài không trùng

với bất kỳ đề tài nghiên cứu khoa học nào./.

Cần Thơ, ngày 04 tháng 11 năm 2014
Sinh viên thực hiện

Huỳnh Tố Uyên

GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 2

SVTH: Huỳnh Tố Uyên


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................

................................................................................................................................
................................................................................................................................

GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 3

SVTH: Huỳnh Tố Uyên


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................

GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 4

SVTH: Huỳnh Tố Uyên


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU..............................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài..................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu.............................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu......................................................................2
5. Bố cục của Luận văn............................................................................2
CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ CHÍNH SÁCH ƯU
ĐÃI ĐỐI VỚI NHÀ Ở XÃ HỘI..............................................................................4
1.1. Khái quát về nhà ở xã hội..................................................................4
1.1.1. Khái niệm về Nhà ở xã hội và đầu tư Nhà ở xã hội....................5
1.1.2. Đối tượng cung cấp Nhà ở xã hội...............................................7
1.1.3. Đối tượng thụ hưởng Nhà ở xã hội.............................................8
1.1.4. Vai trò của Nhà ở xã hội...........................................................10
1.2. Chính sách ưu đãi đối với nhà ở xã hội............................................14
1.2.1. Ưu đãi đối với nhà đầu tư.........................................................14
1.2.2. Ưu đãi đối với người dân..........................................................18
1.3. Vai trò, ý nghĩa của chính sách ưu đãi.............................................19
1.3.1. Đối với Nhà nước.....................................................................20
1.3.2. Đối với Nhà đầu tư...................................................................20
1.3.3. Đối với người dân.....................................................................22
CHƯƠNG 2 NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ƯU ĐÃI TÀI
CHÍNH ĐỐI VỚI ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI......................................................24
2.1. Ưu đãi thuế suất...............................................................................24

2.1.1. Ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp..........................................24
2.1.2. Ưu đãi về thuế giá trị gia tăng...................................................31
2.2. Hỗ trợ tín dụng................................................................................32

GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 5

SVTH: Huỳnh Tố Uyên


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
2.2.1. Điều kiện để chủ đầu tư dự án Nhà ở xã hội được vay vốn hỗ trợ
30 nghìn tỷ của Chính phủ.............................................................................33
2.2.2. Nguyên tắc các doanh nghiệp vay gói tín dụng 30 nghìn tỷ......34
2.3. Các hình thức ưu đãi khác...............................................................34
CHƯƠNG 3 NHỮNG TỒN TẠI, HẠN CHẾ VÀ PHƯƠNG HƯỚNG
HOÀN THIỆN......................................................................................................37
3.1. Những hạn chế trong việc phát triển Nhà ở xã hội...........................37
3.1.1. Về phía chính quyền.................................................................37
3.1.2. Về phía Nhà đầu tư...................................................................40
3.2. Vướng mắc trong quá trình thực hiện..............................................41
3.2.1. Giá nhà ở cao hơn so với thu nhập người dân...........................41
3.2.2. Cơ chế chưa thu hút đầu tư.......................................................42
3.2.3. Xác định chưa đúng đối tượng..................................................44
3.3. Thách thức khi phát triển nhà ở xã hội.............................................44
3.3.1. Huy động sớm được nguồn vốn trung và dài hạn.....................44
3.3.2. Thu xếp nguồn tài chính cho Doanh nghiệp.............................46
3.4. Phương hướng hoàn thiện................................................................46
3.4.1. Vấn đề về huy động vốn...........................................................46

3.4.2. Hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở.................................................47
3.4.3. Chuyển từ tạo điều kiện cho bên cung sang tạo điều kiện cho
bên cầu..........................................................................................................49

GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 6

SVTH: Huỳnh Tố Uyên


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nhà ở là một sản phẩm của hoạt động xây dựng. Đó là nơi con người trú
ngụ, tái tạo sức lao động sau ngày lao động, nơi diễn ra những sinh hoạt chủ yếu
của con người. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản có giá trị
mà nó còn thể hiện tiềm năng kinh tế của đất nước, là thước đo giá trị của sự
phát triển. Ngoài ra, nó còn đóng góp vào việc thể hiện phong tục, tập quán, sự
quan tâm vào cuộc sống cho người dân của Nhà nước. Vì vậy, việc có nhà để ở,
để phát triển là nhu cầu thiết yếu và không bao giờ thay đổi của công dân từ xưa
đến nay. Người xưa có câu “An cư lạc nghiệp”, nhu cầu nhà ở luôn là vấn đề bức
xúc của các tầng lớp dân cư từ thành thị đến nông thôn. Nhà ở luôn là mối quan
tâm của nhiều người, trong đó có các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, các
đối tượng có khó khăn về thu nhập. Nhu cầu nhà ở dành cho người thu nhập
trung bình và thấp, đặc biệt là nhà ở xã hội vẫn luôn ở trong tình trạng cung
không đáp ứng nổi cầu. Do đó, xây nhà ở cho người thu nhập thấp ở khu vực đô
thị là một chủ trương luôn được sự quan tâm của các cấp, các ngành và sự hưởng
ứng của các địa phương trong cả nước.
Trong nhiều năm qua, Nhà nước ta đã có rất nhiều cố gắng trong việc tạo

dựng nhà ở cho các đối tượng khó khăn về chỗ ở trong xã hội, nhiều văn bản,
chính sách đã được ban hành nhằm khuyến khích các cá nhân tự tạo dựng nhà ở,
khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia tạo dựng nhà ở để giải quyết nhu
cầu bức thiết của các đối tượng trong xã hội. Sự ra đời của Nghị định 188/2013
về quản lý và phát triển nhà ở xã hội, đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc cụ thể
hóa những chính sách hỗ trợ, khuyến khích phát triển nhà ở cho các đối tượng
khó khăn trong xã hội. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện đã nảy sinh một số
những vướng mắc, trong đó nguyên nhân cơ bản là do chi phí đầu tư xây dựng
các dự án nhà ở đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn và dài hạn, lãi suất cùng những
chi phí phát sinh luôn đẩy giá thuê nhà lên cao khiến rất nhiều đối tượng thu
nhập thấp không thể tiếp cận được quỹ nhà ở xã hội này. Mặt khác, vấn đề này
vẫn đang đối mặt với những khó khăn như: quỹ nhà ở còn hạn chế, chưa đáp ứng
đủ nhu cầu của xã hội; giá nhà chưa phù hợp với mức thu nhập của người dân.
Chính sách mới chỉ tập trung vào phát triển số lượng nhà mà chưa tạo ra được
một quỹ nhà ở đa dạng về kích thước và phù hợp với nhiều mức thu nhập khác
nhau. Bên cạnh đó, những chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp kêu gọi
đầu tư tư nhân còn khá hạn chế.

GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 1

SVTH: Huỳnh Tố Uyên


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
Phát triển nhà ở xã hội là chính sách nhân văn, góp phần giải quyết nhu
cầu về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, nâng cao chất lượng cuộc sống
cho người dân. Tuy nhiên, để chính sách đi vào cuộc sống, mang lại hiệu quả
thiết thực thì những tồn tại, vướng mắc cũng như thách thức của nhà ở xã hội

cần sớm được quan tâm và giải quyết. Vì vậy, tôi chọn đề tài “Ưu đãi tài chính
đối với đầu tư Nhà ở xã hội”. Với mục đích tìm các giải pháp về tài chính để
phát triển nhà ở xã hội, cũng như vẫn đề tiếp cận nhà ở của người dân được dễ
dàng hơn, từng bước xóa bỏ những ngôi nhà ổ chuột, căn nhà chật chội, ẩm thấp,
nâng cao mức sống của người dân.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu những vấn đề khái quát về nhà ở xã hội như: những quy định
của Nhà nước về vấn đề đầu tư phát triển, quản lý quỹ nhà ở xã hội. Những đối
tượng được phép thuê, thuê mua cũng như những quy định về giá thuê, thuê
mua. Chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở.
- Từ đó đề xuất các giải pháp để phát triển nhà ở xã hội, nhằm thúc đẩy
thị trường bất động sản và nhà ở xã hội phát triển hơn.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a) Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề về ưu đãi tài chính đối với đầu tư
nhà ở xã hội.
b) Phạm vi nghiên cứu của Luận văn:
- Về nội dung: Tập trung xem xét những vấn đề liên quan đến nhà ở xã
hội, những chính sách về tạo lập, phát triển quỹ nhà ở xã hội cũng như những
vướng mắc trong quá trình thực hiện, đồng thời đưa ra những giải pháp để phát
triển nhà ở xã hội.
- Về loại hình cung ứng nhà ở xã hội: đề tài nghiên cứu loại hình nhà ở xã
hội để bán, cho thuê, thuê mua.
4. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng như phương pháp kế thừa các
tài liệu có liên quan, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp,
phương pháp liệt kê.
5. Bố cục của Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo thì bố cục của
Luận văn được chia thành 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội.

GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 2

SVTH: Huỳnh Tố Uyên


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
Chương 2: Những quy định của pháp luật về ưu đãi tài chính đối với đầu
tư nhà ở xã hội.
Chương 3: Những tồn tại, hạn chế và phương pháp hoàn thiện.

GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 3

SVTH: Huỳnh Tố Uyên


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
VÀ CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI ĐỐI VỚI NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Khái quát về nhà ở xã hội
Trên thế giới, khái niệm “nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước
Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác
như Nhật Bản, Hàn Quốc. Nhà ở xã hội là mối quan tâm của nhiều nước trên thế
giới trong đó có Việt Nam. Các dự án nhà ở xã hội đã đem đến phúc lợi cho hàng
trăm triệu người dân nhờ những chính sách quản lý tốt và những lợi ích mà nhà

ở xã hội mang lại.
Ở Việt Nam, “Nhà ở xã hội là điểm sáng của Luật nhà ở, là cơ hội cho
người thu nhập thấp, công nhân, giới trẻ…” 1. Đây là loại hình nhà ở thuộc sở
hữu của cơ quan Nhà nước, địa phương hoặc tổ chức được xây dựng với mục
đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như
người có thu nhập thấp, người già, người tàn tật, công nhân ở các khu chế xuất…
Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội được hình thành từ tiền bán, cho thuê,
cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn, trích từ 30 - 40% tiền
sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị
mới trên địa bàn (mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét và quyết
định); Ngân sách địa phương (do Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định); huy động
từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tự nguyện
của các tổ chức, cá nhân khác trong và ngoài nước 2.
Đặc điểm chính của loại nhà này là người sử dụng không có bất cứ quyền
sở hữu nào, vì vậy không được chuyển nhượng, không thừa kế mà chỉ có quyền
sử dụng nhà trong thời gian 5 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà
ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua. Nhà phải có các điều kiện
tối thiểu cho sinh hoạt như: điện, nước, ga, nhà vệ sinh…
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định: “Nhà nước rất
tạo điều kiện để doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội”. Hiện nay, Đảng
và Nhà nước ta có các chính sách khuyến khích cho các thành phần kinh tế tham
gia tạo lập nhà ở xã hội, cụ thể ngày 10/01/2014, dự án phát triển nhà ở xã hội sẽ
1 Đại biểu Hồ Thị Thủy tại kì họp thứ VII của Quốc Hội khóa XIII về dự
thảo sửa đổi Luật Nhà ở ngày 18/6/2014.
2 Theo Điều 52 Luật Nhà ở.năm 2005.
GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 4

SVTH: Huỳnh Tố Uyên

Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
được hưởng hàng loạt ưu đãi, hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội theo Nghị định
188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội của
Chính phủ. Trong đó, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội, ngoài việc được
hưởng ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thủ tục hành chính, hỗ trợ tín
dụng thì còn được hưởng ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia
tăng theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, để tránh tràn lan trong việc mua, bán về nhà ở. Pháp luật đã quy
định về các đối tượng, điều kiện để thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội. Quy định
về giá bán, giá cho thuê (Điều 37, Điều 38, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở do Chính phủ
ban hành.
Nhu cầu về nhà ở xã hội của Việt Nam rất lớn, không chỉ có người dân
sống tại khu vực miền núi, nông thôn mà ngay cả dân đô thị và nơi tập trung các
khu công nghiệp cũng đang có nhu cầu bức xúc về nhà ở. Chiến lược phát triển
nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được Chính phủ phê
duyệt đã khẳng định phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng
của chính sách phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời, đó cũng là trách nhiệm của
Nhà nước, của xã hội và của người dân 3. Với những lợi ích mà nhà ở xã hội đem
lại và sự ưu đãi của Nhà nước đã góp phần phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước, tạo được chỗ ở cho những người không có khả năng kiếm cho mình được
chỗ ở tốt. Đảm bảo được nguồn cung về nhà ở cho thị trường nhà đất. Người dân
giải quyết về chỗ ở của mình, yên tâm để phát triển kinh tế, nâng cao chất lượng
cuộc sống người dân.
1.1.1. Khái niệm về Nhà ở xã hội và đầu tư Nhà ở xã hội
1.1.1.1. Khái niệm về Nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là một khái niệm mới, chẳng những mới trong văn bản luật
mà còn mới trong thực tiễn đời sống xã hội. Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác

nhau về nhà ở xã hội:
Nhà ở xã hội, bao gồm những căn nhà giá rẻ dành cho người có thu nhập
thấp và cho các đối tượng chính sách xã hội như người già, tàn tật, cô đơn không
nơi nương tựa hoặc người có công với đất nước đang sống trong hoàn cảnh khó
3 Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng tại Hội thảo về nhà ở xã hội ở Việt
Nam - bài học từ kinh nghiệm quốc tế do Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng
Thế giới (WB) tại Việt Nam tổ chức ngày 12.3.2014.
GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 5

SVTH: Huỳnh Tố Uyên


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
khăn .Nhà ở xã hội có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu
doanh nghiệp hoặc sở hữu nhà nước.
Hoặc có thể hiểu, nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của các
cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương ) hoặc các loại hình nhà
được sở hữu và quản lý bởi Nhà nước , các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng
với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã
hội như công chức của Nhà nước chưa có chỗ ở ổn định ,người có thu nhập thấp
được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với thị trường.
Khái niệm về nhà ở xã hội của Việt Nam quy định tại Điều 4 Khoản 1
Nghị định 188/2013 NĐ-CP, nhà ở xã hội là nhà ở được đầu tư xây dựng có sự
hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước để cho các đối tượng theo quy định mua, thuê hoặc
thuê mua.
Tóm lại, ta có thể hiểu nhà ở xã hội là nhà ở do các thành phần kinh tế đầu
tư xây dựng dành cho các đối tượng được quy định ở Nghị định 188/2013 NĐCP để thuê, thuê mua với giá rẻ hơn so với giá thị trường tạo điều kiện để người
dân có chỗ ở nhằm thực hiện mục đích xã hội. Đây là loại hình nhà ở thuộc sở

hữu của cơ quan nhà nước, địa phương hoặc một tổ chức được xây dựng với mục
đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như
công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp…
Gần đây có những tranh luận về khái niệm nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập
thấp, trên phương diện khái niệm, nhà ở thu nhập thấp được quy định tại điều 2
Quyết định số 67/2009/QĐ-Ttg, “là nhà ở do các doanh nghiệp thuộc các thành
phần kinh tế đầu tư bằng nguồn vốn tự huy động, chủ đầu tư dự án nhà ở thu
nhập thấp được hưởng các cơ chế ưu đãi theo quy định của nhà nước”. Chúng
bao gồm những căn nhà cấp thấp, giá rẻ giành cho người có thu nhập thấp và cho
các đối tượng chính sách xã hội như người già, tàn tật, cô đơn không nơi nương
tựa hoặc người có công với đất nước đang sống trong hoàn cảnh khó khăn. Nhà ở
cho người có thu nhập thấp có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở
hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồng và nhà nước. Nhà ở cho người có thu
nhập thấp thường được điều hành bởi chính quyền địa phương chẳng hạn như
chính quyền cấp quận, huyện hay thành phố. Như vậy, xét về bản chất thì nhà
cho người thu nhập thấp là nhà ở xã hội, vì tiêu chuẩn điều kiện, đối tượng mua
nhà giống nhà ở xã hội, nhằm mục đích tạo điều kiện cho người không có khả
năng tạo lập nhà ở, mục đích an sinh xã hội.
Nhưng nó khác với nhà ở giá rẻ. Nhà ở giá rẻ là một loại hình nhà ở
thương mại được lưu thông tự do trên thị trường như các nhà ở giá cao hay giá
GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 6

SVTH: Huỳnh Tố Uyên


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
trung bình, tức là việc mua bán hay cho thuê không phải chịu những ràng buộc
đặc thù gì theo cơ chế “xin-cho”. Người mua, kể cả người thu nhập thấp, họ có

đủ tiền thì có thể chọn mua căn hộ thích hợp tại khu vực họ muốn.
1.1.1.2. Khái niệm đầu tư Nhà ở xã hội
Đầu tư là một hoạt động kinh tế, là một bộ phận của sản xuất - kinh doanh
của doanh nghiệp. Nó có ảnh hưởng trực tiếp đến việc tăng tiềm lực của nền kinh
tế nói chung và của từng doanh nghiệp nói riêng, là động lực thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển. Do vậy, ta cần tìm hiểu khái niệm về đầu tư.
Đầu tư là sự bỏ ra nguồn lực (sức lao động, tiền, của cải vật chất…) nhằm
mang lại những kết quả có lợi cho chủ đầu tư. Theo Khoản 1, Điều 3 Luật đầu tư
2005 thì đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô
hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật
này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Luật này có sự phân biệt về
thuật ngữ giữa đầu tư và hoạt động đầu tư, theo đó hoạt động đầu tư được hiểu là
hoạt động của nhà đầu tư trong quá trình đầu tư gồm các khu chuẩn bị đầu tư,
thực hiện và quản lý dự án đầu tư.
Khái niệm đầu tư được quy định trong Luật đầu tư 2005 đã chỉ ra được
một số đặc điểm của đầu tư. Tuy nhiên, xét trên góc độ định nghĩa, khái niệm này
còn một số điểm còn hạn chế vì: Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 không
có quy định về tài sản hữu hình và tài sản vô hình nhưng trong phần khái niệm
“đầu tư” lại sử dụng thuật ngữ này. Việc chưa quy định cụ thể trong luật như vậy
không tránh khỏi tranh cãi.
Đầu tư nhà ở xã hội là việc Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các
thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở cho các đối tượng được quy định tại
Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì
được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà
nước quy định đối với các dự án nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế bỏ vốn
đầu tư xây dựng.
1.1.2. Đối tượng cung cấp Nhà ở xã hội
Theo Điều 4, Khoản 2 nghị định 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý
Nhà ở xã hội quy định cụ thể như sau:
“a) Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng
nguồn vốn ngân sách (Trung ương hoặc địa phương) hoặc mua lại các căn hộ từ

các dự án phát triển Nhà ở thương mại hoặc nhận các căn hộ trong các dự án nhà
ở thương mại do chủ đầu tư bàn giao theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển

GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 7

SVTH: Huỳnh Tố Uyên


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
giao (BT) 4 để tạo lập quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước để cho thuê hoặc
thuê mua;
b) Các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây
dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách để bán, cho thuê,
cho thuê mua và được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi theo quy định của Nghị định này;
c) Các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho các đối
tượng quy định thuê, thuê mua hoặc mua và được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi theo
quy định của Nghị định này”.
Có thể nói Nghị định 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển nhà ở
xã hội có hiệu lực, nhà ở xã hội đã “mở cửa” không chỉ những doanh nghiệp mà
cá nhân, hộ gia đình sẽ được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trước đây
theo yêu cầu thị trường, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà cho sinh viên,
công nhân thuê rất nhiều. Tuy vậy, việc đầu tư đó mang tính tự phát, thiếu định
hướng và sự quản lý của cơ quan nhà nước. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng chưa có
chính sách hỗ trợ, ưu đãi cũng như quản lý có hiệu quả đối với hoạt động cho
thuê nhà của hộ gia đình, cá nhân. Trước đây, việc quy định đối tượng cung cấp
nhà ở xã hội chỉ dành cho các doanh nghiệp có đủ tiềm lực về kinh tế mới được
xây dựng nhà ở xã hội. Vì vậy, việc quy định thêm cá nhân, hộ gia đình tham gia
đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ phát huy được nguồn lực kinh tế về vốn, đất

đai…của các thành phần kinh tế.
1.1.3. Đối tượng thụ hưởng Nhà ở xã hội
Không phải đối tượng nào cũng được Nhà nước quy định bố trí nhà ở xã
hội. Loại hình nhà ở này được bố trí để giải quyết nhu cầu nhà ở cho một số đối
tượng được quy định tại Điều 14, khoản 1, Nghị định 188/2013/NĐ-CP về quản
lý và phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể các đối tượng sau đây được quy định bố trí
nhà ở xã hội:
a) Người có công với cách mạng quy định tại pháp lệnh ưu đãi người có
công với cách mạng;

4 Theo Khoản 3, Điều 2 Luật Đầu tư 2005, là hợp đồng được ký giữa Cơ
quan nhà nước có thẩm quyền và Nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ
tầng; sau khi xây dựng xong, Nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà
nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án khác để
thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán cho Nhà đầu tư theo thỏa thuận
trong Hợp đồng BT.
GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 8

SVTH: Huỳnh Tố Uyên


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
b) Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ
quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước;
c) Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp (bao gồm sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến
sĩ là quân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương
từ ngân sách Nhà nước; người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân
được hưởng các chế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định của

pháp luật về cơ yếu;
d) Công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại
các Khu công nghiệp, gồm: Công nhân, người lao động làm việc tại khu công
nghiệp, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ
cao, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác,
chế biến) của tất cả các ngành, nghề;
đ) Người có thu nhập thấp và người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu
vực đô thị;
e) Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ
giúp các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi
nương tựa;
g) Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở
công vụ;
h) Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên
nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân, không
phân biệt công lập hay ngoài công lập;
i) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở
hoặc nhà ở tái định cư.
Vấn đề ở đây là việc xác định đối tượng có thu nhập thấp như thế nào.
Mức thu nhập bao nhiêu thì gọi là thấp, hiện nay có rất nhiều quan điểm về khái
niệm này. Theo quan điểm của Ngân hàng thế giới và chương trình phát triển
Liên Hợp Quốc (UNDP) thì người có thu nhập thấp là những người chi tiêu ít
nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thu nhập còn lại dành cho (nhà ở,
văn hóa, đi lại…) 5. Trong khi đó, nhiều ngân hàng đặt ra tiêu chuẩn người mua
nhà phải có thu nhập 8 - 9 triệu trở lên mới được vay tiền. Theo ý kiến của ông
Nguyễn Huy Đức (Viện nghiên cứu & phát triển hạ tầng) trong Hội thảo “Nhà ở
cho người có thu nhập thấp tại các đô thị và khu công nghiệp. Thực trạng và giải
5Xác định cho người có thu nhập thấp. />GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 9

SVTH: Huỳnh Tố Uyên


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
pháp”, mức thu nhập thấp được chia thành hai nhóm nhỏ: thu nhập rất thấp (làm
đủ ăn và không có tích lũy) và thu nhập ổn định (đủ chi tiêu hàng ngày và có tích
lũy). Mức độ khó khăn về nhà ở được ông Đức đánh giá theo tiêu chí là không có
nhà ở, phải ở nhờ hoặc những nơi không phải là nhà ở (nhà kho, gầm cầu, mái
hiên, chùa chiền…); nơi ở quá chật (dưới 6 m 2/người); ở nhà tạm, nhà dột nát…
ở bất tiện tại những nơi thiếu tiện nghi. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần
Nam nêu gợi ý: “Có thể coi người thu nhập không đến mức phải chịu thuế hoặc
dưới 9 triệu đồng/tháng là đối tượng có thu nhập thấp. Trong thực tế hiện nay, có
những người thu nhập thấp nhưng chưa hẳn đã là đối tượng cần mua nhà ở xã
hội, vì bản thân họ đã có nhà ở hoặc đã có khối lượng tài sản khổng lồ. Mặt khác,
nguồn thu nhập thực tế của họ còn cao hơn gấp nhiều lần so với mức thu nhập
mà họ chứng minh được. Ngược lại, một số người có thu nhập cao hơn nhưng họ
lại chưa thể mua được nhà ở, vì nguồn thu nhập mà họ chứng minh được sẽ phải
gánh tất cả mọi chi tiêu trong gia đình mình. Vì vậy, vấn đề hiện nay là việc xác
định đối tượng người có thu nhập thấp rất khó dẫn đến có nhiều người lợi dụng
danh nghĩa thu nhập thấp để mua, thuê và thuê mua nhà ở xã hội.
Việt Nam là quốc gia đang phát triển, con người là động lực phát triển
kinh tế - xã hội. Ngoài việc Nhà nước ta không ngừng hoàn thiện hệ thống pháp
luật để đảm bảo quyền công dân, song song đó Nhà nước còn xây dựng các chính
sách cụ thể nhằm từng bước cải thiện đời sống người dân, giúp người dân từng
bước cải thiện cuộc sống. Việc hỗ trợ người dân về Nhà ở là một trong những nội
dung chủ yếu trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của các quốc gia nói
chung và Việt Nam nói riêng. Việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập
thấp phải là một trong các mục tiêu ưu tiên hàng đầu nổi bật và bao quát của một
thể chế xã hội văn minh, nhất là một quốc gia muốn phát triển bền vững, và đặc

biệt đối với quốc gia đi theo định hướng xã hội chủ nghĩa như Việt Nam. Đầu tư
cho nhà ở xã hội không chỉ lợi về mặt kinh tế mà còn có lợi cả về mặt xã hội.
Thay vì đầu tư các loại hình khác thì đầu tư cho nhà ở xã hội cũng gián tiếp tạo
ra sự tăng trưởng kinh tế do kích thích được các lĩnh vực liên quan khác như nội
thất, vật liệu xây dựng…
1.1.4. Vai trò của Nhà ở xã hội
1.1.4.1. Đối với sự phát triển văn hóa – xã hội
Nhà ở là nơi trú ngụ của con người, bảo vệ con người trước những tác hại
của thiên nhiên, thông qua nhà ở sẽ biết được phong tục tập quán, trình độ văn
hóa, đời sống vật chất của người dân. Có thể nói nhà ở là thước đo phản ánh trình

GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 10

SVTH: Huỳnh Tố Uyên


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
độ kinh tế của quốc gia. Bên cạnh các công trình công cộng, nhà ở còn là tiêu chí
phản ánh chất lượng cuộc sống của người dân, phục vụ cho cuộc sống vật chất và
tinh thần của con người.
Đối tượng của nhà ở xã hội là những người thu nhập thấp trong xã hội, khi
đã trang trải những khoản chi phí trong cuộc sống mà còn lại số tiền ít ỏi để họ
có thể tự mình mua nhà ở hoặc phải thuê những căn nhà chật hẹp thậm chí là
thiếu vệ sinh. Và mong muốn có một không gian tốt để sống, học tập và làm việc
là nguyện vọng của rất nhiều người. Lúc này, nhà ở xã hội là một “cứu cánh”,
một giải pháp tốt cho họ với những mặt lợi ích mà nó mang lại. Nếu Nhà nước để
mặc cho những người có thu nhập thấp tự xoay sở trong tình hình thị trường nhà
đất đầy biến động như hiện nay thì họ không thể nào kiếm cho mình được chỗ ở

tốt. Nhà ở xã hội sẽ được phát huy tác dụng của mình với những đặc trưng và lợi
thế của nó.
1.1.4.2. Đối với sự phát triển kinh tế
Theo quy định của Luâ ât Nhà ở, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã
hô âi sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, được hưởng
chính sách ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển theo quy định như: được vay vốn từ
Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
xem xét, hỗ trợ mô ât phần hoă âc toàn bô â lãi vay tuỳ theo khả năng ngân sách của
từng địa phương. Ngoài ra, Nhà nước còn hỗ trợ về các thiết kế mẫu, thiết kế
điển hình về nhà ở xã hô âi cũng như các tiến bô â khoa học kỹ thuâ ât về thi công
xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình.
Những chính sách hỗ trợ trên của Nhà nước có tác dụng tích cực trong
viê âc thu hút các doanh nghiê âp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hô âi, cung cấp
quỹ nhà ở cho những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm
được do gă âp khó khăn về tài chính. Nhất là trong điều kiê ân hiê ân nay, khi các dự
án xây dựng nhà ở thương mại đang gă âp khó khăn trong viê âc tiêu thụ sản phẩm
do giá nhà ở thương mại cao thì viê âc đầu tư phát triển nhà ở xã hô âi với mức giá
thuê, thuê mua phù hợp với thu nhâ âp của đa số dân cư sẽ thu hút nhiều nhà đầu
tư quan tâm đến phân khúc nhà ở này - phân khúc nhà ở đang bị bỏ ngỏ.
Khi nhà ở xã hội phát triển sẽ kéo theo một số ngành nghề phát triển, cụ
thể là công nghiệp vật liệu xây dựng, trang thiết bị… Chính sách Nhà nước ban
hành sẽ tác động mạnh đến thị trường tiêu thụ sản phẩm, phân bố dân cư và
nguồn lao động. Hơn nữa, với những cơn sốt nhà đất sẽ tác động đến thị trường
bất động sản. Hiện nay, thị trường bất động sản diễn ra mạnh mẽ ở các đô thị lớn.

GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 11

SVTH: Huỳnh Tố Uyên

Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
Cùng với quá trình đô thị hóa dân nhập cư từ các tỉnh ồ ạt vào các đô thị như
Thành phố Hồ chí Minh, Hà Nội… ngày càng đông thì nhu cầu về nhà ở ngày
càng tăng lên, kích thích sự tham gia đầu tư của các thành phần kinh tế, cơ sở hạ
tầng từng bước được hoàn thiện.
1.1.4.3. Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội
Đa số các hộ có khó khăn về nhà ở tại đô thị thường có thu nhập thấp hiện
đang sống trong những ngôi nhà tự tạo dựng hoặc được thừa kế của các thế hệ
trước được xây dựng bằng những vật liệu có chất lượng thấp, mau hỏng nhưng
không có kinh phí để bảo dưỡng, sửa chữa thường xuyên. Mặt khác, nơi sống của
các hộ đó thường ở những địa điểm có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội kém
phát triển. Một bộ phận khác đã được phân phối nhà ở trong những thập niên
trước nhưng không có khả năng về tài chính nên không thể cải tạo, xây dựng lại,
phải sống tại các căn hộ đã xuống cấp thiếu các tiện nghi cơ bản và nguy hiểm.
Việt Nam coi việc phát triển an sinh xã hội, nâng cao chất lượng cuộc
sống cho người dân là mục tiêu, động lực của sự phát triển. Nhận thức được điều
đó, Nhà nước đề ra chương trình Nhà ở xã hội, cải thiện được cuộc sống người
dân. Mặt khác, việc làm này còn thể hiện sự tri ân của Đảng và nhà nước đối với
những người có công với cách mạng và sự quan tâm đến những người có thu
nhập thấp, những người gặp khó khăn trong cuộc sống. Nhà nước ta đã có nhiều
cố gắng trong việc tạo dựng nhà ở cho các đối tượng khó khăn về nhà ở bằng
cách ban hành nhiều văn bản, chính sách khuyến khích cho các thành phần kinh
tế tham gia xây dựng nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu bức thiết về nhà ở cho
người dân.
Bên cạnh đó, theo nghiên cứu của Viện nghiên cứu phát triển Tp.HCM thì
phân phối trong an sinh xã hội là sự phân phối lại theo hướng có lợi cho những
người có thu nhập thấp; là sự chuyển dịch thu nhập của những người khỏe mạnh,
may mắn có việc làm ổn định cho những người ốm ,yếu, gặp phải những biến cố,

rủi ro trong lao động, sản xuất và trong cuộc sống. Vì vậy, an sinh xã hội góp
phần làm giảm bớt khoảng cách giàu - nghèo, góp phần đảm bảo sự công bằng xã
hội”. Như vậy, chính sách phát triển nhà ở xã hội giúp hoàn thiện một cách sâu
rộng, chặt chẽ, cụ thể hơn nữa hệ thống chính sách an sinh xã hội trong việc đảm
bảo nhu cầu nhà ở của bộ phận người dân có thu nhập thấp, viê âc phát triển nhà ở
xã hô âi sẽ giải quyết được phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gă âp khó
khăn trong viê âc tìm kiếm chỗ ở. Mă ât khác, những quy định về tiêu chuẩn thiết
kế, xây dựng nhà ở xã hội góp phần cải thiê ân điều kiê ân sống của các đối tượng

GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 12

SVTH: Huỳnh Tố Uyên


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
có thu nhâ âp thấp, giúp họ có được điều kiê ân sinh hoạt tốt hơn trước. Điều này có
mô ât ý nghĩa tích cực trực tiếp trong viê âc nâng cao điều kiê ân sống dân cư, ổn
định nơi ăn, chốn ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hô âi và gián tiếp đến
việc nâng cao năng suất lao động, cải thiện chất lượng nguồn nhân lực sau này,
góp phần trong việc tăng trưởng kinh tế đất nước. Từng bước thực hiê ân tốt
những mục tiêu chính sách an sinh xã hô âi của Nhà nước.
1.1.4.4. Góp phần tạo nguồn thu Ngân sách Nhà nước và bình ổn thị
trường bất động sản
Đối với quỹ nhà ở do Nhà nước đầu tư dành để cho thuê, trong quá trình
khai thác, sử dụng quỹ nhà ở này không bị mất đi mà tài sản nhà đất thuộc sở hữu
nhà nước, vẫn đảm bảo khả năng thu hồi vốn để tái đầu tư thông qua viê âc thu
tiền cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở theo nguyên
tắc bảo toàn vốn đầu tư. Sau mô ât thời gian sử dụng, nếu người thuê không còn

nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ cải tạo, xây dựng lại hoă âc chuyển đổi mục đích
sử dụng để đạt hiê âu quả cao hơn. Tại thời điểm đó, quỹ nhà đất này vẫn thuô âc
quyền sở hữu của Nhà nước và sẽ có giá trị kinh tế cao hơn nhiều so với thời
điểm hiê ân nay.
Quỹ nhà ở xã hô âi sẽ góp phần cung cấp cho thị trường bất động sản mô ât
nguồn cung lớn, tạo điều kiê ân giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở trên thị
trường hiê ân nay. Đồng thời, viê âc có thêm quỹ nhà ở này tham gia vào thị trường
sẽ giúp mở rô âng các đối tượng mua, bán trên thị trường nhà ở, thị trường vốn
được coi là chỉ dành cho những người có thu nhâ âp cao là chủ yếu, sản phẩm
được cung ứng trên thị trường qua đó cũng phong phú hơn nhiều. Sự phong phú
về sản phẩm cũng có những tác đô âng tích cực làm giảm những cơn sốt giá, có
thêm nhiều lựa chọn cho các đối tượng mua bán sẽ giúp cạnh tranh trên thị
trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế đô âc quyền của mô ât số phân khúc thị trường
nhà ở như: phân khúc thị trường nhà ở thương mại, thị trường nhà ở chung cư.
Từng bước đưa giá cả trên thị trường về đúng thực chất của nó.
Ngoài việc tạo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước ra, khi phát triển nhà ở
xã hội sẽ làm bình ổn thị trường bất động sản. Việc các doanh nghiệp tham gia
tạo lập, xây dựng Nhà ở xã hội sẽ kích thích được nhu cầu của người tiêu dùng.
Bởi một trong những nhược điểm của thị trường bất động sản là thiết kế những
căn nhà sang trọng, đắt tiền mà đa số mức sống của người dân là không cao dẫn
đến tình trạng cung vượt cầu, người mua không có khả năng thanh toán làm cho
thị trường bất động sản “đóng băng” trong thời gian qua. Do vậy, giá nhà ở xã

GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 13

SVTH: Huỳnh Tố Uyên

Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
hội sẽ phù hợp hơn với túi tiền của người dân có thu nhập thấp. Bất động sản
được tạo nên có người thụ hưởng, không để lãng phí nguồn tài nguyên và giải
quyết vấn đề chỗ ở cho người dân. Phát triển nhà ở xã hội đồng nghĩa với việc
làm nóng thị trường bất động sản. Thay vì cung vốn cho thị trường bất động sản
nói chung, “phá băng” hàng tồn phân khúc cao cấp thì chính sách nhà ở xã hội
tập trung cho phân khúc nhà giá rẻ, tạo ra động lực mới cho thị trường bất động
sản. Việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không chỉ có giá trị về tạo nơi ăn chốn ở
cho người khó khăn về nhà ở mà còn có tác dụng góp phần điều chỉnh sự lệch
pha giữa cung và cầu về nhà ở.
1.1.4.5. Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai và bất động sản
Chính sách phát triển nhà ở xã hội là một bộ phận không thể tách rời trong
tổng thể hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến Luật đất đai và
Luật kinh doanh bất động sản. Nhà ở xã hội là sản phẩm đặc biệt, do đó, ngoài
việc phải chịu sự điều tiết của Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở, nhà ở
xã hội còn chịu sự điều tiết và chi phối trực tiếp của các chính sách phát triển nhà
ở xã hội của Nhà nước nói chung và các địa phương nói riêng. Hệ thống pháp
luật về đất đai, bất động sản vẫn chưa quy định rõ, đầy đủ các cơ chế ưu đãi về
vay vốn đối với doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người có
thu nhập thấp, người nghèo; còn thiếu các quy định về hỗ trợ doanh nghiệp đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội. Như vậy, hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội
được coi là giải pháp khắc phục những hạn chế của hệ thống luật đất đai và bất
động sản, hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội cũng chính là hoàn thiện
hệ thống pháp luật về Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản…
1.2. Chính sách ưu đãi đối với nhà ở xã hội
1.2.1. Ưu đãi đối với nhà đầu tư
Theo Từ điển Tiếng việt, ưu đãi là là hình thức khuyến khích, dành cho
những điều kiện, quyền lợi đặc biệt hơn so với những đối tượng khác. Hoặc nó
có thể là những đặc quyền, đặc lợi. Ưu đãi là hình thức đối xử ưu tiên của bên ưu
đãi dành cho bên được ưu đãi nhằm tạo điều kiện thuận lợi để bên được ưu đãi

thực hiện một việc mang lại lợi ích cho cả hai bên. Ở đây, cụ thể là sự ưu đãi của
Nhà nước đối với các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, họ sẽ được hưởng
ưu đãi khi tiến hành tạo lập, xây dựng mô hình nhà ở này. Một mặt, giúp họ có
điều kiện kinh doanh sinh lời, mặt khác sẽ hỗ trợ cho người dân về mặt nhà ở;
Nhà nước có thể thu ngân sách nhờ vào các nguồn thu từ kết quả kinh doanh của

GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 14

SVTH: Huỳnh Tố Uyên


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
nhà đầu tư, giải quyết được vấn đề nhà ở cho một bộ phận người dân, góp phần
nâng cao chất lượng cuộc sống cho nhân dân.
1.2.1.1. Ưu đãi về thủ tục hành chính
Thủ tục hành chính là một trong những vấn đề các doanh nghiệp trong và
ngoài nước đều ngán ngẫm khi tiến hành hoạt động kinh doanh. Việc mất thời
gian trong việc cấp giấy phép, không đáp ứng được nhu cầu của doanh nghiệp
trong việc nhanh chóng đẩy nhanh tiến độ thi công công trình. Nắm rõ được tình
hình đó, Nhà nước đang và đang từng bước khắc phục, cắt giảm những thủ tục
rườm rà, không cần thiết để doanh nghiệp giảm được thời gian, chi phí trong việc
thực hiện các thủ tục hành chính tạo điều kiện để sản phẩm đến tay người dân
nhanh được nhanh hơn với giá cả rẻ hơn. Theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP, Điều
12, Khoản 1, Điểm e quy định: “Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng được hỗ trợ
từ nguồn ngân sách toàn bộ kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào, được
hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư
xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án. Được
miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án sử dụng

thiết kế mẫu, thiết kế điển hình Nhà ở xã hội do cơ quan có thẩm quyền ban
hành; được áp dụng hình thức tự thực hiện đối với các phần việc tư vấn, thi công
xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng (trừ các dự
án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư bằng Ngân sách Nhà nước)”.
Ngoài ra, còn cho phép tăng mật độ xây dựng và không cứng nhắc trong
quy định mẫu thiết kế nhà, nhà đầu tư có quyền thiết kế mẫu nhà trên cơ sở
nghiên cứu thị trường, kinh nghiệm kinh doanh và phân khúc khách hàng doanh
nghiệp nhắm đến, chủ đầu tư được tự quyết định số tầng xây dựng phù hợp với
điều kiện thực tiễn khu vực dự án để nâng cao hệ số sử dụng đất nhằm giảm giá
trị đất trong giá thành căn hộ và tận dụng nguồn tài nguyên hữu hạn là đất đai.
Sự ưu đãi về thủ tục hành chính góp phần giảm bớt được những thủ tục
không cần thiết. Giúp dự án đầu tư nhanh chóng khởi công, rút ngắn được
khoảng thời gian, tiết kiệm chi phí cho chủ đầu tư và người mua nhà. Khi chi phí
tăng thì khiến giá nhà buộc phải tăng, người dân sẽ không có khả năng thanh toán
khoản tiền để sở hữu căn nhà mình mong muốn. Vì vậy, ưu đãi về thủ tục cũng là
cách nâng cao hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp đồng thời giảm chi phí cho
doanh nghiệp và người thụ hưởng. Tránh việc mất thời gian đối với những thủ
tục rườm rà không cần thiết. Ưu đãi về thủ tục hành chính còn giúp cho quá trình
đầu tư dự án được nhanh chóng khởi công, rút ngắn được khoảng thời gian hoàn

GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 15

SVTH: Huỳnh Tố Uyên


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
thành, tiết kiệm chi phí giảm giá thành và giá bán. Giảm bớt được chi phí mua
nhà của người dân, bất động sản hoàn thành đến tay người mua nhanh hơn, Tuy

nhiên, ngoài thủ tục hành chính vẫn còn yếu tố khác ảnh hưởng trực tiếp hoặc
gián tiếp đến chi phí và giá bán nhà, nhưng vai trò của thủ tục cũng góp phần vào
hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.
1.2.1.2. Ưu đãi về đất đai
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong dự án nhà ở xã hội. Là nhân tố
không thể thiếu, dù là nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng không vì thế mà vị
trí của dự án lại ở những nơi bất tiện, xa trung tâm, không thuận lợi về giao
thông… Khi tiến hành đầu tư nhà ở xã hội, các chủ đầu tư được Nhà nước
khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi cho cơ sở thực hiện xã hội hóa đầu tư,
xây dựng nhà ở xã hội theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Chủ
đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đã được phê
duyệt
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 32, Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính
phủ, quỹ đất phát triển Nhà ở xã hội được quy định như sau:
“Đối với những địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội thì căn cứ vào điều
kiện cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định yêu cầu chủ đầu tư dự
án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng
đất từ 10 héc-ta trở lên có trách nhiệm dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã
đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các dự án này để xây dựng nhà ở
xã hội. Trường hợp chủ đầu tư bàn giao diện tích đất quy định tại khoản này cho
chính quyền địa phương để xây dựng Nhà ở xã hội thì được hoàn trả hoặc được
trừ vào các nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách Nhà nước
các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ
tầng kỹ thuật của diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội.”.
1.2.1.3. Ưu đãi về tài chính
Tài chính là một phạm trù kinh tế, tồn tại khách quan và mang tính lịch sử.
Tài chính chỉ ra đời và tồn tại trong những điều kiện kinh tế xã hội nhất định.
Những điều kiện kinh tế xã hội này là những tiền đề khách quan cho sự ra đời và
phát triển của tài chính. Những tiền đề đó là nền kinh tế hàng hóa - tiền tệ và Nhà
nước. 6

6 Giáo trình Luật tài chính 1, Đại học cần Thơ. Biên soạn: Ths. Lê Huỳnh
Phương Chinh, trang 1
GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 16

SVTH: Huỳnh Tố Uyên


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
Ưu đãi tài chính là một trong những biện pháp của Nhà nước áp dụng
nhằm khuyến khích đầu tư. Qua đó, nhà đầu tư sẽ thực hiện hoạt động đầu tư vào
các lĩnh vực, ngành nghề nằm trong danh mục mà Nhà nước khuyến khích ưu đãi
tài chính do Nhà nước ban hành sẽ được hưởng những ưu đãi, thuận lợi hơn so
với các nhà đầu tư khác theo quy định. Những ưu đãi về tài chính đó đối với các
dự án đầu tư bao gồm những ưu đãi về thuế (thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế
giá trị gia tăng…), hỗ trợ tín dụng (được Nhà nước hỗ trợ cho vay vốn với lãi
suất ưu đãi), cơ chế giá, về tiền thuê đất…
Việc hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển nhằm
thu hút các nguồn vốn điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt. Đặc biệt, việc
hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới bất động sản sẽ khuyến
khích mỗi phân khúc nhà ở cần phát triển, thúc đẩy việc sử dụng có hiệu quả bất
động sản, cũng như góp phần hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế, giúp tăng nguồn thu
cho Nhà nước. Việc thực hiện tái cơ cấu thị trường bất động sản giúp phát triển
đa dạng các loại hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu
của thị trường, khắc phục lệch pha cung - cầu
1.2.1.4. Ưu đãi khác
Một số ưu đãi khác cũng được quy định tại Nghị định 188/2013 NĐ-CP
như chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm
vi dự án phát triển nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đât 20%) để đầu

tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng
hoặc thấp tầng) nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê,
thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau
khi đầu tư…
Nhằm thu hút các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển quỹ nhà ở xã hội,
thông qua chính sách giá, Nhà nước đảm bảo nguyên tắc bù đắp đầy đủ chi phí
và thêm phần lợi nhuận định mức (lợi nhuận định mức không lớn hơn 10%) cho
các tổ chức, cá nhân khi tham gia dự án phát triển quỹ nhà ở xã hội, cụ thể:
(i) Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xây dựng bảo đảm tính đủ
các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận
định mức theo quy định; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước.
(ii) Giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xây dựng
bảo đảm tính đủ các chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có),
chi phí bảo trì, quản lý, vận hành và lợi nhuận định mức theo quy định; không
tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê, thuê mua”.

GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 17

SVTH: Huỳnh Tố Uyên


Ưu đãi tài chính đối với đầu tư nhà ở xã hội
1.2.2. Ưu đãi đối với người dân
1.2.2.1. Ưu đãi về tín dụng
Nhà ở đóng vai trò quan trọng không thể thiếu trong nhu cầu sinh hoạt
của mọi người. Và để sở hữu một căn nhà riêng là ước mơ của nhiều hộ gia đình.
Đó là nhu cầu cơ bản và ngày càng trở nên cấp thiết hơn khi khi đất ở thành phố
ngày càng khan hiếm, chật chội, thêm vào đó là vấn đề tài chính khó xoay sở, khi

mà thu nhập của người dân còn thấp, thì việc nhu cầu sở hữu một căn nhà càng
trở nên khó khăn. Trong khi hàng tồn bất động sản thì quá nhiều, chủ yếu là
những căn hộ cao cấp, sang trọng dành cho bộ phận người có thu nhập cao, khá
giả trong xã hội. Chính việc phát triển thiếu kế hoạch này đã dẫn đến tình trạng
thị trường bất động sản đóng băng trong thời gian qua. Nhằm giải quyết khó khăn
về tài chính, tín dụng cho người dân, giúp họ trong việc tạo lập nhà ở, đồng thời
tháo gỡ cho thị trường bất động sản, Chính phủ đã mở gói 30 nghìn tỷ, tạo cú
hích cho thị trường bất động sản
Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng giá bán sắp tới là 12 triệu/m 2, vay để
mua một ngôi nhà 50m2, tổng giá trị là 600 triệu đồng. Người mua phải ứng trước
20% tương đương 120 triệu đồng và vay 480 triệu đồng. Với lãi suất 6%/năm thì
một năm sẽ phải trả gần 29 triệu đồng tiền lãi, tương đương mỗi tháng phải trả
2,4 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng.Trong khi đó gốc trả dần thì lãi xuống dần, gốc
vay 480 triệu đồng trong 10 năm mỗi năm phải trả 48 triệu đồng tương đương
mỗi tháng 4 triệu đồng. Như vậy, tổng tiền lãi và tiền gốc phải trả mỗi tháng là
6,4 triệu đồng. Với các hộ gia đình thu nhập ở mức không phải nộp thuế thu nhập
cá nhân hoàn toàn có thể trả được nợ nếu vay mua nhà.
Gói tín dụng 30 nghìn tỷ đem lại tin mừng cho người dân, vì điều kiện sở
hữu được căn nhà của họ đang xích lại gần hơn. Thời hạn cho vay là 10 năm,
nhưng có thể thỏa thuận với ngân hàng để vay 5 năm, tối đa 10 năm để phục vụ
theo nhu cầu của người vay, có thể người vay chỉ muốn vay 5 năm “Tại vì vay
dài có lợi là nguồn lực hạn chế thì có thể vay dài. Nhưng vay dài thì có lãi suất
ngân hàng, vay 5 năm thì đỡ phải trả lãi dài. Còn thời gian bao nhiêu năm từ 1
năm hay 10 năm là thỏa thuận của hai bên. Nếu có thể trả được 5 năm thì tội gì
vay trong 10 năm. Thế nên quy định vậy để cho người nghèo, khả năng trả nợ
hạn chế thì ngân hàng sẽ cho vay 10 năm. Năng lực tài chính có thể trả sớm hơn
thì lợi hơn”.Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam phân tích.
Tuy nhiên, cần phải xác định được khả năng tài chính của người vay và tất
cả các quy trình phải làm hết sức chặt chẽ để quá trình giải ngân đúng quy định
GVHD: Ts. Lê Thị Nguyệt Châu

Trang 18

SVTH: Huỳnh Tố Uyên