thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
----------

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA: 37

Đềtài:
THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Ths. Tăng Thanh Phương

Sơn Thị Liên

5115810

Lớp: Luật Tư pháp 1, Khóa: 37
Bộ môn: Tư pháp
CầnThơ, Tháng 11- 2014


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
LỜI CẢM ƠN
Khi tiến hành luận văn tốt nghiệp “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai”, em đã
nhận được sự ủng hộ và giúp đỡ tận tình của Quý Thầy, Cô khoa Luật. Em xin gửi lời
cảm ơn chân thành đến Quý Thầy, Cô đã tận tình dạy dỗ và truyền đạt cho em những kiến
thức bổ ích.

Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến Thạc sĩ Tăng Thanh Phương đã hướng dẫn tận
tình, đóng góp ý kiến và định hướng trong quá trình học tập để em có thể hoàn thành tốt
luận văn này.
Do kiến thức chưa đủ sâu rộng, còn hạn chế nên trong quá trình thực hiện luận văn
không khỏi thiếu sót, kính mong Thầy, Cô thông cảm và chỉ dẫn thêm cho em. Em chân
thành cảm ơn lời nhận xét của Thầy, Cô về luận văn và sẽ ghi chú để luận văn được hoàn
thiện hơn.
Đồng thời, em xin gửi lời cảm ơn đến bạn bè, các anh chị khóa trước đã tận tình giúp
đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Và cuối cùng em xin gửi đến quý Thầy, Cô lời chúc sức khỏe và thành công trong
công việc.
Trân trọng kính chào!
Người viết

Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................

........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................

........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong cuộc sống xã hội, các giao dịch dân sự ngày càng phổ biến và mang tính tất yếu.
Theo đó, vấn đề bảo đảm thi hành các nghĩa vụ đã được xác lập trong các giao dịch dân
sự đã trở thành vấn đề mang tính rộng rãi và phổ biến.Để đảm bảo cho việc thực hiện
nghĩa vụ của các chủ thể trong các giao dịch bảo đảm thì các biện pháp bảo đảm cũng như
tài sản bảo đảm ngày càng đa dạng và phong phú hơn, trong đó có biện pháp thế chấp
bằng tài sản hình thành trong tương lai.
Thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai là một hình thức thế chấp khá phổ
biến hiện nay ở các ngân hàng thương mại cũng như trong các giao dịch dân sự. Cùng với
sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự ngày
càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Để đảm bảo cho việc thực hiện các hợp đồng
kinh tế, thương mại, dân sự, chế định về giao dịch bảo đảm ngày càng được hoàn thiện,
các hình thức bảo đảm và các tài sản được đưa vào giao dịch bảo đảm ngày càng đa dạng,
phong phú trong đó có cả tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản hình thành trong
tương lai đã và đang được ghi nhận trong các quy định pháp luật rằng đây là một loại tài
sản có thể được dùng để thế chấp và bảo đảm cho nghĩa vụ của bên vay theo hợp đồng tín
dụng. Mặc dù đã có những quy định về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thế

nhưng quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề này vẫn chưa rõ ràng và thống nhất.
Hơn nữa, trên thực tế việc áp dụng quy định pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền vẫn
chưa đồng bộ từ đó tạo nên những bất cập và vướng mắc của người tham gia giao dịch,…
Vì vậy, để có thể giải quyết các vấn đề trên thì việc hoàn thiện quy định pháp luật luôn
được đặt ra đối với các nhà làm luật. Đó là lý do để người viết thực hiện đề tài “Thế chấp
tài sản hình thành trong tương lai”.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Vì đây là một lĩnh vực khá mới mẻ cho nên đến thời điểm này chưa có một công trình
nghiên cứu khoa học chính thức nào về đề tài. Trên thực tế, nghiên cứu về “thế chấp tài
sản hình thành trong tương lai” đã có một số công trình khoa học, bài viết nghiên cứu,
bình luận, nhận xét về vấn đề này. Tuy nhiên, các công trình, bài viết đó chỉ phân tích một
số khía cạnh nhất định, chứ chưa có một công trình nghiên cứu hoàn chỉnh nào về các quy
1

GVHD: Ths. Tăng Thanh PhươngSVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
định của Bộ luật dân sự năm 2005 cũng như các văn bản pháp luật mới hiện nay quy định
về Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Vì vậy, việc tiếp tục nghiên cứu thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là hết sức
cần thiết, đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường của nước ta hiện nay.
Trong quá trình thực hiện đề tài này tôi có tham khảo một số bài viết nghiên cứu đó và từ
đó đưa ra quan điểm của cá nhân mình.
3. Mục đích nghiên cứu
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã và đang được các cá nhân, tổ chức tín
dụng sử dụng như một biện pháp bảo đảm. Bởi không những nó giúp bên thế chấp dễ
dàng hơn trong việc sử dụng tài sản đảm bảo ngay cả khi nó chưa hình thành mà còn giúp
Ngân hàng đẩy mạnh hoạt động cấp tín dụng của mình. Tuy nhiên quy định của pháp luật
về vấn đề này còn chưa rõ ràng dẫn đến thực tế áp dụng còn nhiều khó khăn, rắc rối. Vì

vậy tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu này để nêu ra những khó khăn, bất cập của quy định
pháp luật trên thực tế, từ đó đưa ra kiến nghị, giải pháp với mong muốn hoàn thiện hơn
những quy định của pháp luật về hình thức thế chấp tài sản này.
4. Phạm vi nghiên cứu
Do thời gian và năng lực còn hạn chế nên đề tài “Thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai” chỉ tập trung vào nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp
tài sản hình thành trong tương lai và các vấn đề liên quan. Phân tích những quy định của
pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Qua phân tích các quy
định pháp luật trong nước, từ đó nêu lên những khó khăn cũng như đánh giá thực tiễn áp
dụng pháp luật và nêu lên giải pháp hoàn thiện.
Việc nghiên cứu này được thực hiện thông qua một số văn bản chủ yếu như: Bộ luật
dân sự 2005, Bộ luật hàng hải Việt Nam 2005, Luật Công chứng, Luật Nhà ở, Luật Đất
đai, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch
bảo đảm, Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về đăng
ký giao dịch bảo đảm, Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 2 năm 2012 sửa đổi, bổ
sung Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định
05/2012/NĐ-CP ngày 02 tháng 02 năm 2012 sửa đổi, bổ sung Nghị định Nghị định
83/2010/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm, Thông tư 20/2011/TTLT2

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
BTP-BTMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất, Thông tư 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày
25 tháng 4 năm 2014 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Thông
tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06 tháng 06 năm 2014 hướng dẫn một số
vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm,…và một số sách chuyên khảo, bài viết của các nhà làm

luật mà người viết sưu tầm.
5. Phương pháp tiến hành nghiên cứu
Trên cơ sở của phương pháp luận duy vật biện chứng, các phương pháp được sử dụng
trong báo cáo bao gồm: thu thập thông tin, phân tích, so sánh thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai. Ngoài ra để hoàn thành báo cáo người viết đã phân tích, nghiên cứu các
quy định có liên quan và tham khảo ý kiến của thầy cô, bạn bè.
6. Bố cục của đề tài
Luận văn có kết cấu ba chương với nội dung như sau:
Chương 1: Lý luận chung về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Chương 2: Quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai.
Chương 3: Thực trạng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam và hướng
hoàn thiện.

3

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
CHƯƠNG 1 : LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢNHÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI
Ngày nay, tài sản hình thành trong tương lai được đưa vào các giao dịch bảo đảm
ngày càng phổ biến, nhất là trong thế chấp nhằm đảm bảo nghĩa vụ dân sự. Tài sản hình
thành trong tương lai đã và đang được ghi nhận trong các quy định pháp luật. Việc đưa tài
sản hình thành trong tương lai vào giao dịch bảo đảm là một xu thế tất yếu, đáp ứng được
nhu cầu của xã hội trong nền kinh tế đang trên đà phát triển của nước ta. Trong chương
này, người viết nhằm giới thiệu khái quát lý luận chung về tài sản hình thành trong tương

lai và thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
1.1 Tổng quan về tài sản hình thành trong tương lai
1.1.1 Khái niệm về tài sản, tài sản hình thành trong tương lai.
1.1.1.1 Tài sản.
Tài sản là vấn đề trung tâm cốt lõi của mọi quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp
luật nói riêng. Khái niệm tài sản đã được đề cập từ rất lâu trong thực tiễn cũng như trong
khoa học pháp lý. Tài sản trên thực tế tồn tại ở nhiều dạng khác nhau, vô cùng phong phú
và đa dạng. Tuy nhiên mỗi loại tài sản lại có những đặc tính khác biệt cần thiết phải có
những quy chế pháp lý điều chỉnh riêng. Khái niệm tài sản lần đầu tiên được quy định
trong Bộ luật dân sự năm 1995, theo đó tại Điều 172 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định
“Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”.
Tiếp đó, khái niệm tài sản được đề cập tại Bộ luật dân sự 2005 “tài sản bao gồm vật, tiền,
giấy tờ có giá và quyền tài sản”1. Đây là cách định nghĩa tài sản mang tính chất liệt kê chứ
không mang tính khái quát. Theo qui định này thì tài sản được liệt kê khép kín chỉ tồn tại
ở một trong bốn loại: Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
Khái niệm tài sản theo Bộ luật dân sự 2005 đã mở rộng hơn Bộ luật dân sự 1995 về
những đối tượng nào được coi là tài sản. Theo đó, không chỉ những “vật có thực” mới
được gọi là tài sản mà cả những vật được hình thành trong tương lai cũng được gọi là tài
sản.
Tuy nhiên, cũng giống như Bộ luật dân sự 1995, Bộ luật dân sự 2005 cũng đưa ra khái
niệm tài sản theo hình thức liệt kê, điều này đã không đáp ứng sự phát triển của thực tiễn
cuộc sống và gây ra khó khăn trong việc xác định tài sản đối với một số đối tượng, dẫn

1

Điều 163 Bộ luật dân sự 2005

4

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
đến khó khăn trong vấn đề xác định tài sản hình thành trong tương lai cũng như việc xử lý
tài sản trong hợp đồng thế chấp.
1.1.1.2 Tài sản hình thành trong tương lai.
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã và đang được sử dụng rộng rãi như một
biện pháp bảo đảm ở nhiều nước trên thế giới. Pháp luật Việt Nam đã cho phép sử dụng
tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự từ năm 1999 thông qua
Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm. Nghị định số
165/1999/NĐ-CP đã giải thích rõ thuật ngữ tài sản hình thành trong tương lai. Theo đó,
thì “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản; bất động sản hình thành sau thời điểm
ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức,
tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm
có quyền nhận” và “Nghĩa vụ có thể được bảo đảm bằng một hoặc nhiều tài sản, kể cả tài
sản hình thành trong tương lai, bằng một hoặc nhiều biện pháp bảo đảm”2. Nghị định
178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về “Đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng” có
một tên gọi khác về tài sản hình thành trong tương lai là tài sản hình thành từ vốn vay
“Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay và
tài sản của bên bảo lãnh dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín
dụng”, “Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng
tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay
đó đối với tổ chức tín dụng”3. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai đã thể hiện
một số điểm bất cập sau một thời gian áp dụng như quy định tài sản hình thành trong
tương lai chỉ giới hạn tài sản hình thành trong tương lai ở vật, chưa đề cập đến các dạng
tài sản khác như quyền đòi nợ trong tương lai,... ngoài ra dùng từ “thời điểm hình thành
tài sản” để xác định tài sản hình thành trong tương lai là chưa hợp lý vì chưa có quy định
pháp luật về thời điểm hình thành tài sản là thời điểm nào,...

Từ những hạn chế đó mà đến năm 2005, chế định này đã được ghi nhận lại tại Bộ luật
dân sự 2005. Điều 320 khoản 2 của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định như sau: “Vật
dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong
tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên
bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”.
Như vậy, đây là một quy định ngoại lệ vượt ra ngoài khuôn khổ quy định chung.
2
3

Khoản 3 Điều 4 nghị định 163/1999/ NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
Khoản 5 Điều 2 Nghị định 178/1999/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
5

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Điều 4 Khoản 2 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo
đảm đã mở rộng hơn khái niệm trong Bộ luật dân sự năm 2005 về tài sản hình thành trong
tương lai. Khoản 2 Điều 4 của Nghị định này quy định tài sản hình thành trong tương lai
bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm. Việc mở
rộng này dường như mâu thuẫn với chính thuật ngữ “tài sản hình thành trong tương lai”.
Ở đây, tài sản hình thành trong tương lai dường như được hiểu sang thành quyền tài sản
hình thành trong tương lai. Có nghĩa là gồm cả tài sản đã hình thành nhưng việc chuyển
giao quyền sở hữu cho bên thế chấp chưa được hoàn thành.
Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai được hiểu rõ hơn khi Nghị định
11/2012/NĐ-CP ra đời. So với Nghị định 163/2006/NĐ-CP , Nghị định 11/2012/N Đ-CP
đã quy định rõ ràng và cụ thể hơn về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai. Đối với

tài sản pháp luật bắt buộc đăng ký quyền sở hữu, chỉ được xác lập quyền sở hữu khi đã
hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu, cho dù tài sản đã hình thành xong. Nếu theo
quy định pháp luật cũ thì trường hợp tài sản hình thành trước thời điểm nghĩa vụ được xác
lập hoặc giao dịch bảo đảm thì không phải là tài sản hình thành trong tương lai, còn nếu
căn cứ theo quy định mới, nếu tài sản hình thành rồi nhưng chưa thuộc quyền sở hữu thì
là tài sản hình thành trong tương lai, đây là một điểm khác nhau cơ bản giữa quy định
pháp luật mới và cũ. Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp
pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Có thể hiểu là tài sản đó đang trong quá
trình hình thành, chưa hoàn thiện tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.
Khoản 2 Điều 320 BLDS quy định “vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là
vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai”, trong khi đó tại Khoản 2 Điều 1 Nghị
định số 11/2012/NĐ-CP quy định “tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình
thành trong tương lai”. Như vậy, phạm vi tài sản bảo đảm trong Nghị định số
11/2012/NĐ-CP tuy phù hợp với nội hàm của khái niệm tài sản trong Bộ luật dân sự (vật,
quyền tài sản…) và thực tiễn cuộc sống, nhưng xét về nội hàm thì rộng hơn so với quy
định tại Khoản 2 Điều 320 Bộ luật dân sự. Quy định cũ lấy tiêu chí thời điểm sở hữu tài
sản bảo đảm để xác định tài sản hình thành trong tương lai, tức là tài sản hình thành trong
tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập
hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Quy định mới có ưu điểm là liệt kê một cách rõ
ràng danh sách các tài sản hình thành trong tương lai. Song danh sách này có vẻ chỉ
hướng đến các tài sản hữu hình chứ chưa bao quát hết các loại tài sản có thể coi là tài sản
6

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
hình thành trong tương lai, đặc biệt là các quyền tài sản vốn có xu hướng ngày càng

chiếm tỷ trọng cao trong tổng tài sản của doanh nghiệp. Chẳng hạn nếu sử dụng danh sách
này rất khó có thể xác định được loại quyền đòi nợ nào có thể được coi là tài sản hình
thành trong tương lai để trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp. Thực ra quyền đòi nợ
tương lai là quyền đòi nợ còn chưa phát sinh do giao dịch hay sự kiện pháp lý có thể làm
phát sinh quyền đòi nợ này còn chưa diễn ra.
Việc quy định loại tài sản đã được hình thành nhưng chưa xác lập đầy đủ quyền sở
hữu là tài sản hình thành trong tương lai đã dẫn đến một số bất cập. Theo quy định thì tài
sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã hiện hữu nhưng đối với căn
nhàchung cư đã được xây dựng rất lâu nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì
chúng ta không thể đưa nóvào tài sản hình thành trong tương lai được. Vì thế, cần phải
giới hạn một số tài sản hiện hữu nhất định là tài sản hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, Nghị định 11/2012/NĐ-CP cũng đã quy định “tài sản hình thành trong
tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”4. Đối chiếu với quy định trên thì quyền sử
dụng đất hình thành trong tương lai không thuộc tài sản bảo đảm và không được tham gia
giao dịch bảo đảm đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai
không được thế chấp để vay vốn. Trước đây, luật Việt Nam không quy định rõ quyền sử
dụng đất có được xem là tài sản hình thành trong tương lai hay không? Bộ luật dân sự có
xác định bất động sản là vật hình thành trong tương lai mà bất động sản có thể là quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Với những quy định như
thế, có nhiều người hiểu quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai là tài sản hình
thành trong tương lai. Với cách hiểu này, hiện nay có rất nhiều tổ chức tín dụng, ngân
hàng nhận quyền sử dụng đất tại các khu dân cư mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất để nhận làm tài sản bảo đảm. Như vậy, các tổ chức tín dụng, ngân hàng sẽ gặp
nhiều rủi ro nếu chủ đầu tư dự án bất động sản đó hoạt động không hiệu quả, không được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu dân cư đó,…khi đó quyền sử dụng đất
hình thành trong tương lai đó không thể xem nó là một dạng của tài sản hình thành trong
tương lai.
1.1.2 Đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai.
Từ các khái niệm và việc xác định thế nào là tài sản hình thành trong tương lai, có thể
nhận xét tài sản hình thành trong tương lai có một số đặc điểm cơ bản như sau:

4

Xem thêm Khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
7

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
♦ Là một loại tài sản đặc biệt khi chưa hình thành nhưng mang tính chắc chắn về việc
hình thành cũng như sở hữu của chủ sở hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai.
Dựa vào khái niệm tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự 2005 thì tài sản hình thành
trong tương lai được coi là tài sản khi mở rộng khái niệm tài sản bao gồm vật và ở đây có
thể hiểu vật chưa có thực chính là tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản thì sẽ gắn với
quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản có quyền đối với tài sản của mình, nên việc mở rộng đối
tượng của tài sản có ý nghĩa rất quan trọng, đa dạng và phong phú hơn loại tài sản tham
gia giao dịch dân sự, tạo điều kiện dễ dàng cho chủ sở hữu sử dụng tài sản của mình linh
hoạt hơn, kể cả khi nó hình thành trong tương lai. Tài sản hình thành trong tương lai đã
thỏa mãn được hai điều kiện cơ bản của tài sản mặc dù nó là một dạng tài sản mang tính
chất đặc thù và tiềm ẩn nhiều rủi ro so với tài sản hiện có… Thứ nhất, lợi ích của nó có
thể được sử dụng để tham gia các giao dịch dân sự cho mục đích bất kỳ. Thứ hai, giá trị
của tài sản hình thành trong tương lai có thể được xác định thông qua những tài liệu dùng
để xác lập quyền sở hữu như hợp đồng mua bán nhà chung cư, hóa đơn v.v…Vì vậy, tài
sản hình thành trong tương lai hoàn toàn là một tài sản theo như định nghĩa tại Bộ luật
dân sự 2005.
♦ Chưa hình thành hay chưa tồn tại vào thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm hoặc
hình thành rồi nhưng chưa xác lập quyền sở hữu.Khác với tài sản đã hình thành rồi và đã
xác lập quyền sở hữu, tài sản hình thành trong tương lai có thể chưa hình thành hoặc chưa

tồn tại. Ví dụ: nhà đang xây dựng, hàng hóa máy móc đang trong quy trình sản xuất theo
đơn đặt hàng…Đây là đặc điểm một trong những tiêu chí cơ bản để phân biệt tài sản hiện
hữu thông thường với tài sản hình thành trong tương lai. Chính vì đặc điểm này mà tính
rủi ro của tài sản hình thành trong tương lai cao hơn rất nhiều so với tài sản thông thường.
Ngoài ra, tài sản hình thành trong tương lai còn bao gồm cả trường hợp đã hình thành rồi
mà chưa thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu, phổ biến hiện nay là các căn hộ chung cư
xây dựng xong và đang chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
♦ Thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch
bảo đảm được giao kết. Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 thì đối với những tài sản
có đăng ký quyền sở hữu thì tài sản thuộc quyền sở hữu khi đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu. Tài sản hình thành trong tương lai là một dạng tài sản đặc thù, khác với tài
sản thông thường là quyền sở hữu được xác lập sau đó. Tài sản hình thành trong tương lai
có thuộc quyền sở hữu của bên nhận đảm bảo không còn tùy thuộc vào những điều kiện
8

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
khách quan và chủ quan. Chính vì điều này mà tài sản hình thành trong tương lai tiềm ẩn
nhiều rủi ro hơn tài sản thông thường khi tham gia vào các giao dịch dân sự.
♦ Điều kiện và phạm vi tham gia vào giao dịch dân sự bị hạn chế hơn tài sản hiện có
thông thường,tài sản hình thành trong tương lai chỉ được sử dụng trong một số giao dịch
dân sự nhất định. Chỉ có thể trở thành đối tượng của một số hợp đồng giao dịch nhất định
đồng thời chỉ có một vài chủ thể xác định mới được pháp luật cho phép giao kết những
hợp đồng, giao dịch loại này. Bởi trên thực tế thì các loại tài sản được xem là tài sản hình
thành trong tương lai còn hạn chế rất nhiều so với tài sản hiện có thông thường như tiền,
giấy tờ có giá,…Tuy quy định vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện

có hoặc được hình thành trong tương lai nhưng trong bảy biện pháp bảo đảm thì chỉ có
một biện pháp bảo đảm có quy định về tài sản hình thành trong tương lai đó là biện pháp
thế chấp, còn tài sản thông thường thì tham gia được tất cả các biện pháp. Tài sản hình
thành trong tương lai là tài sản thuộc một trong các trường hợp sau đây:
Sau thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm, tài sản mới được hình thành và thuộc sở hữu
của bên bảo đảm;
Tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm, tài sản có thể là hàng hoá đang được sản
xuất, công trình đang được xây dựng; sau thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm, tài sản
mới hình thành đồng bộ và thuộc sở hữu của bên bảo đảm.
Tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm, tài sản đang tồn tại, nhưng chưa hoàn tất thủ
tục chuyển quyền sở hữu cho bên bảo đảm; sau thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm, tài
sản mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm bằng việc hoàn thành thủ tục chuyển quyền sở
hữu.
1.1.3 Phân loại tài sản hình thành trong tương lai.
Tài sản hình thành trong tương lai đã và đang tham gia phổ biến trong các giao dịch
dân sự. Hiện nay, tài sản hình thành trong tương lai ngày càng phong phú và đa dạng, tồn
tại ở nhiều dạng nhưng việc xác định còn gặp nhiều khó khăn, hạn chế do tài sản hình
thành trong tương lai chỉ mới đưa vào giao dịch trong những năm gần đây, quy định pháp
luật chưa hoàn thiện. Từ đó, dẫn đến khó khăn trong việc phân loại tài sản hình thành
trong tương lai so với việc phân loại tài sản thông thường.
♦ Căn cứ vào nghị định 11/2012/ NĐ-CP thì “tài sản hình thành trong tương lai gồm:
Tài sản được hình thành từ vốn vay
9

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời
điểm giao kết giao dịch bảo đảm
Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời
điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp
luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”5.
Tài sản hình thành trong tương lai có thể phân loại theo một số căn cứ sau:
♦ Theo quy định tại khoản 2 Điều 320 của Bộ luật dân sự năm 2005 thì tài sản hình thành
trong tương laicó thể chia thành động sản và bất động sản.
Động sản: tàu thuyền đang đóng, máy móc, dây chuyền thiết bị đã được đặt mua hoặc
ôtô, xe máy đã được mua nhưng chưa được cấp giấy đăng ký quyền sở hữu,…
Bất động sản: nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm các căn hộ chung cư, nhà liền
kề, nhà ởriêng lẻ thuộc các dự án xây dựng nhà ở để bán,…
♦ Căn cứ vào mức độ hình thành của tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản hình thành trong tương lai đã hoàn thành nhưng chưa có chứng nhận quyền sở
hữu: các căn hộ chung cư xây dựng xong và đang chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu,…
Tài sản hình thành trong tương lai đang trong quá trình hình thành, chưa có giấy
chứng nhận quyền sở hữu: nhà chung cư đang trong quá trình xây dựng, tàu thuyền đang
đóng,…
♦ Căn cứ vào tính chất vật lý của tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản hữu hình: nhà cửa, thiết bị,…. hình thành
trong tương lai.
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản vô hình: quyền đòi nợ hình thành trong
tương lai,…
Trên thực tế, tài sản hình thành trong tương lai tồn tại ở nhiều dạng, phổ biến như:

5

Khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm

10

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự thuộc các dự án xây dựng nhà ở để bán đang
trong quá trình thi công.
Tàu thuyền sẽ được đóng, các máy móc, dây chuyền thiết bị sẽ được chế tạo theo hợp
đồng đặt hàng đã được ký.
Căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự đã xây dựng xong nhưng chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu, hoặc ô tô, xe máy, tàu thuyền đã được mua nhưng chưa được
cấp giấy đăng ký quyền sở hữu,…
Tàu thuyền sẽ được đóng, các máy móc, dây chuyền thiết bị đã được đặt mua, đã có
hợp đồng mua bán nhưng bên mua chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán.
1.2 Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
1.2.1 Sơ lược các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai qua các thời kì.
Thuật ngữ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã được sử dụng rộng rãi ở
nhiều nước trên thế giới. Ở nước ta, thuật ngữ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
chỉ được sử dụng trong thời gian gần đây. Tại Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự
đầu tiên của nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam khái niệm tài sản hình thành
trong tương lai chưa được nhắc đến. Thuật ngữ tài sản hình thành trong tương lai lần đầu
tiên được nhắc đến tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo
đảm. Nghị định số 165/1999/NĐ-CP đã giải thích rõ thuật ngữ tài sản hình thành trong
tương lai. Theo đó, thì “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản; bất động sản hình
thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm
như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản

khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” và “Nghĩa vụ có thể được bảo đảm bằng một hoặc
nhiều tài sản, kể cả tài sản hình thành trong tương lai, bằng một hoặc nhiều biện pháp bảo
đảm”. Tới Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về “Đảm bảo tiền vay của các tổ
chức tín dụng” thuật ngữ này được đề cập đến dưới một dạng mới là tài sản hình thành từ
vốn vay. Sau đó, Nghị định này còn dành hẳn một Chương (Chương III) bao gồm năm
Điều luật (từ Điều 14 đến Điều 18) để quy định về “Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình
thành từ vốn vay”.
Cùng với thời gian, pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai dần hoàn thiện.
Điểm đáng lưu ý đầu tiên của quá trình hoàn thiện pháp luật về việc thừa nhận tài sản
hình thành trong tương lai bằng nội dung điều luật quy định về “tài sản” được đưa ra tại
11

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Bộ luật dân sự năm 2005. Các quy định về tài sản hình thành trong tương lai được đề cập
tới trong Mục 5, Chương XVII, Phần thứ ba, Bộ luật dân sự năm 2005 khi quy định về
“Đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự”. Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về
giao dịch bảo đảm khi quy định về tài sản đảm bảo đã đưa ra khái niệm tài sản hình thành
trong tương lai như sau: “ Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của
bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.
Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm
giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở
hữu của bên bảo đảm”.
Sau một thời gian áp dụng, quy định về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
đã thể hiện một số bất cặp. Cùng với sự đa dạng về các dạng tài sản hình thành trong
tương lai cũng như việc sử dụng rộng rãi biện pháp thế chấp tài sản hình thành trong

tương lai, đã đưa đến sự ra đời của Nghị định 11/2012/NĐ-CP. Khái niệm tài sản hình
thành trong tương lai được hiểu rõ hơn trong nghị định 11/2012/NĐ-CP. Nghị định
11/2012/NĐ-CP quy định “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
Tài sản được hình thành từ vốn vay;
Tài sản đang trong giai đoạn hình thành và đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm
giao kết giao dịch bảo đảm;
Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời
điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp
luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”.Quy định đã
liệt kê một cách rõ ràng danh sách các tài sản hình thành trong tương lai.
Và gần đây nhất, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh
tế, thương mại, dân sự ngày càng phát triển thì pháp luật về thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai ngày càng được hoàn thiện hơn. Thông tư 01/2014/TTLT-NHNN-BXDBTP-BTNMT ra đời hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở. Thông tư
hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định
số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn Luật
Nhà ở. Theo Thông tư liên tịch số 01/2014/ TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT (có hiệu
lực thi hành từ ngày 16/6/2014), nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp để vay
12

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
vốn bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Thông tư đã mở rộng hơn về đối tượng của biện pháp thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai.
Đáng lưu ý là bản dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này gồm 12 chương với 188 điều

(hơn 3 chương và 35 điều so với Luật nhà ở 2005). Tại điều 47 của dự thảo luật lần này
quy định việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án và khách
hàng mua căn hộ.Trước đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010 hướng dẫn Luật
Nhà ở 2005 thừa nhận loại giao dịch thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai
(khoản 2 điều 61 Nghị định 71). Tuy nhiên, quy định này cũng chỉ mang tính nguyên tắc,
bởi nó trái với Điều 91 Luật Nhà ở quy định điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch dân sự
(mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý) phải
có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật. Việc đưa ra
quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của dự thảo Luật Nhà ở đã đưa đến
nhiều ý kiến trái chiều. Các ý kiến đã đưa ra những mặt ưu, nhược điểm cũng như rủi ro
có thể gặp phải khi áp dụng quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của dự
thảo Luật Nhà ở vào thực tiễn.
1.2.2 Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
1.2.2.1 Khái niệm về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Trong hệ thống pháp luật nước ta hiện nay chưa có một văn bản pháp luật nào quy
định khái niệm cụ thể về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Nhưng từ khái niệm
thế chấp của Bộ luật dân sự 2005 và khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai theo
Nghị định 11/2012/NĐ-CP thì ta hiểu thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Theo
Bộ luật dân sự năm 2005 thì: “Thế chấp tài sản là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng
tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên kia ( bên nhận
thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”6.
Theo Nghị định 11/2012/NĐ-CP thì:“Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
Tài sản được hình thành từ vốn vay
Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời
điểm giao kết giao dịch bảo đảm

6

Điều 342 Bộ luật dân sự 2005

13

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời
điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp
luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”.
Từ đây, ta có thể hiểu “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là việc một bên
(sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong
giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo
đảm, tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời
điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp
luật để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế
chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.
Thế chấp là biện pháp bảo đảm duy nhất trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự với đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai. Thế chấp là biện pháp bảo
đảm phù hợp do thế chấp không đặt ra yêu cầu chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận
thế chấp.
1.2.2.2 Đặc trưng của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một biện pháp giao dịch bảo đảm có
nhiều đặc trưng riêng và mang những đặc trưng cơ bản của biện pháp giao dịch bảo đảm
thế chấp.
♦ Thứ nhất, biện pháp thế chấp không có sự chuyển giao tài sản. Trong thế chấp tài
sản, bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp mà vẫn trực tiếp
nắm giữ tài sản đó, bên nhận thế chấp thì phải chuyển giao các giấy tờ pháp lý (như giấy

chứng nhận quyền sở hữu tài sản). Đây là một đặc trưng riêng biệt của biện pháp thế
chấp. Trong một số trường hợp nếu các bên có thỏa thuận thì tài sản thế chấp có thể giao
cho người thứ ba quản lý. Sự không chuyển giao tài sản không hề ảnh hưởng tới quyền lợi
của bên nhận thế chấp hay nói cách khác quyền định đoạt đối với tàu sản thế chấp của bên
nhận thế chấp không bị mất hay giảm sút từ việc không trực tiếp nắm giữ tài sản thế chấp.
Bên thế chấp là người trực tiếp nắm giữ tài sản thế chấp, mặc dù vậy vẫn không thể định
đoạt tài sản thế chấp do giấy tờ pháp lý liên quan đến đến tài sản do bên nhận thế chấp
giữ. Đây là điểm khác biệt với biện pháp cầm cố.

14

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
♦ Thứ hai, thế chấp là một hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính là quan hệ nghĩa
vụ trong đó nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ là đối tượng được bảo đảm. Biện pháp thế chấp
không tồn tại độc lập mà có mối liên hệ lệ thuộc với quan hệ nghĩa vụ dân sự mà nó bổ
sung, do đó nội dung cũng như hiệu lực của biện pháp thế chấp phải bảo đảm phù hợp và
phụ thuộc vào nghĩa vụ chính. Điều này có nghĩa là việc giao kết hợp đồng thế chấp có
thể diễn ra trước hoặc sau khi giao kết hợp đồng chính nhưng hiệu lực của hợp đồng thế
chấp luôn phụ thuộc vào hợp đồng chính. Ngoài ra, phạm vi và thời hạn có hiệu lực của
nghĩa vụ bảo đảm cũng lệ thuộc một cách tương đối vào quan hệ nghĩa vụ chính.
Quan hệ thế chấp có thể có cùng hoặc khác chủ thể với nghĩa vụ dân sự chính mà nó
bổ sung.
♦Thứ ba, thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự phát sinh từ sự thỏa thuận của các bên. Xuất phát từ nguyên tắc bình đẳng và tự
nguyện, thỏa thuận trong pháp luật dân sự, nghĩa vụ trong biện pháp thế chấp chỉ phát

sinh khi có sự thỏa thuận của các bên. Sự thỏa thuận của các chủ thể được thể hiện trong
việc thỏa thuận về thực hiện nghĩa vụ, cách thực hiện nghĩa vụ, thứ tự ưu tiên thanh toán
khi xử lý tài sản,…Bên cạnh đó, cũng có một số trường hợp việc áp dụng biện pháp bảo
đảm đi kèm là quy định của pháp luật chứ không phải từ sự thỏa thuận, nhưng việc thỏa
thuận đó cũng không làm thay đổi tính chất thỏa thuận trong việc xác lập và thực hiện các
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
♦ Thứ tư, phạm vi bảo đảm do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Các
giao dịch dân sự được xác lập trên cơ sở là sự thỏa thuận, tự nguyện của các bên, giao
dịch bảo đảm cũng thế, phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm có thể bị hạn chế bởi sự thỏa
thuận của các bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Trường hợp các bên các bên không thỏa
thuận và pháp luật không có quy định thì coi như nghĩa vụ chính được bảo đảm toàn bộ.
Như vậy về nguyên tắc, phạm vi bảo đảm là toàn bộ nghĩa vụ khi các bên không thỏa
thuận và háp luật không có quy định khác. Quy định này có nghĩa là vẫn có trường hợp
phạm vi bảo đảm nhỏ hơn phạm vi nghĩa vụ khi các bên của quan hệ thống nhất thỏa
thuận như vậy. Trong thực tế, người có nghĩa vụ có thể đưa một tài sản có giá trị lớn hơn
nhiều lần so vơi giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm để đảm bảo thực hiện thực hiện nhĩa
vụ nhưng người có quyền cũng chỉ được lấy đi phần quyền của mình ngang với nghĩa vụ
được bảo đảm đã xác định.

15

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
♦ Thứ năm, hợp đồng thế chấp tài sản trong một số trường hợp phải đăng ký tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền. Do đặc tính của biện pháp thế chấp là không chuyển giao
tài sản thế chấp nên việc quy định về đăng ký thế chấp là rất cần thiết và nhằm tránh

những rủi ro cũng như tranh chấp khi nghĩa vụ không được bảo đảm khi bên nhận thế
chấp không giữ tài sản thế chấp. Một số trường hợp pháp luật quy định phải đăng ký thế
chấp như nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm các căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt
thự7, thế chấp tàu biển8,…đối các tài sản thế chấp không bắt buộc đăng ký thế chấp nhưng
các đa số chủ thể tham gia giao dịch vẫn yêu cầu đăng ký thế chấp nhằm bảo đảm quyền
lợi của mình khi xử lý tài sản bởi thông thường tài sản thế chấp thường là những tài sản
có giá trị lớn.

7

Thông tư 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Khoản 1 Điều 3 Nghị định 83/2010/NĐ-CP về đang ký giao dịch bảo đảm
16

8

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
CHƯƠNG 2 : QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ
THẾ CHẤPTÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
2.1 Giao kết hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
2.1.1 Chủ thể của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Cũng như các quan hệ thế chấp khác, chủ thể của giao dịch bảo đảm thế chấp tài sản hình
thành trong tương lai bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
Bên thế chấp là bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm
cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Bên thế chấp cũng có thể là người thứ ba trong trường

hợp thế chấp bằng tài sản của người thứ ba. Phạm vi chủ thể thế chấp tài sản hình thaành
trong tương lai rất rộng, cần phải thỏa mãn hai điều kiện là có tài sản và thuộc đối tượng
được sở hữu loại tài sản đó thì sẽ được thế chấp tài sản đó. Theo nghị định 11/2012 NĐCP thì “Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng đất
của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác, bao gồm bên
cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức
chính trị - xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp”9. Bên thế chấp phải có quyền sở hữu
hoặc quyền định đoạt đối với tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật.
Bên nhận thế chấp là bên có quyền, là chủ nợ có bảo đảm và được quyền ưu tiên
đối với tài sản thế chấp. Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì “Bên nhận bảo đảm là bên
có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc
nhiều giao dịch bảo đảm, bao gồm bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc,
bên nhận ký cược, bên nhận bảo lãnh, tổ chức tín dụng trong trường hợp tín chấp và bên
có quyền được ngân hàng thanh toán, bồi thường thiệt hại trong trường hợp ký quỹ”10.
Pháp luật dân sự hiện hành có quy định chủ thể của các giao dịch dân sự là cá
nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Thế chấp là một trong những biện pháp giao
dịch bảo đảm nên chủ thể của biện pháp thế chấp có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia
đình, tổ hợp tác. Để bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thể tham gia vào quan hệ thế
chấp thì các chủ thể của thế chấp tài sản phải đáp ứng đầy đủ quy định của pháp luật về
điều kiện chủ thể và có tài sản bảo đảm. Theo quy định của pháp luật thì bên thế chấp
phải có quyền sở hữu hoặc định đoạt đối với tài sản thế chấp. Nhưng đối với tài sản thế
9

Khoản 1 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
Khoản 2 Điều 3 Nghị định163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
17

10

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
chấp là tài sản hình thành trong tương lai thì tài sản đó sẽ phải thuộc quyền sở hữu của
bên thế chấp mặc dù hiện tại vẫn chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu.
2.1.2 Đối tượng của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện
hành
Điều 320 khoản 2 của BLDS năm 2005 quy định như sau: “Vật dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình
thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời
điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”.
Tài sản do các bên thỏa thuận và phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Bên
bảo đảm là bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản thuộc
sở hữu của họ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền
(Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2005).
Điều kiện này được đặt ra bởi trên thực tế, khi bên bảo đảm không thực hiện được
nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm thì tài sản bảo
đảm lúc này sẽ bị đưa ra để thực hiện nghĩa vụ chính trong hợp đồng. Do đó, tài sản phải
thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm.
Để chứng minh tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, bên bảo đảm phải xuất trình
giấy tờ, tài liệu và giấy tờ có liên quan thực hiện quyền sở hữu của bên bảo đảm.
+ Tài sản đảm bảo không phải là đối tượng bị tranh chấp về quyền sở hữu cũng
như quyền sử dụng.Bên bảo đảm phải chứng minh và cam kết bằng văn bản về tình trạng
không có tranh chấp quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản tại thời điểm kí kết hợp
đồng.
+ Tài sản bảo đảm phải là tài sản được phép lưu thông. Những tài sản gắn với yếu
tố nhân thân của chủ thể không thể là đối tượng của các biện pháp bảo đảm.
Tài sản được phép giao dịch là tài sản không bị cấm giao dịch theo quy định của

pháp luật tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm11. Tài sản bị hạn chế giao dịch, lưu
thông với những điều kiện nhất định thì vẫn được coi là tài sản được phép giao dịch,
nhưng khi xử lí tài sản bảo đảm thì phải tuân thủ đầy đủ điều kiện đó.Điều kiện này đảm
bảo quyền và lợi ích cho bên nhận bảo đảm. Trong trường hợp bên bảo đảm không thực
hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình thì bên nhận bảo đảm vẫn giữ được
11

Khoản 10 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định về giao dịch bảo đảm
18

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
quyền và lợi ích của mình. Nếu tài sản đảm bảo thuộc loại tài sản bị pháp luật cấm giao
dịch, bên nhận bảo đảm sẽ không được bảo đảm về mặt pháp lí để xử lí tài sản bảo đảm
và sẽ gặp nhiều tổn thất. Do vậy, tài sản bảo đảm phải là tài sản được phép giao dịch.
Quy định này của pháp luật thể hiện sự tôn trọng yếu tố thỏa thuận, định đoạt của
các bên, vốn là một đặc thù của các quan hệ dân sự. Theo đó, các bên có thể thỏa thuận
dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được đảm
bảo, trừ trường hợp có pháp luật quy định.
Điều kiện đối với tài sản hình thành trong tương lai:
Đối với tài sản hình thành trong tương lai thì ngoài điều kiện chung trên còn có
một số yêu cầu sau: xuất phát từ đặc thù một số tài sản tại thời điểm giao dịch chưa thuộc
quyền sở hữu của bên đảm bảo. Trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài
sản hình thành trong tương lai thì bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài
sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó.
Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu tài sản mà bên bảo đảm

chưa đăng kí thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lí tài sản khi đến hạn.
Trong trường hợp tài sản hình thành trong tương lai là tài sản gắn liền với đất: tùy
từng trường hợp cụ thể mà giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng có thể là
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng cũng có thể là hợp đồng
góp vốn, quyết định giao thuê đất.
Trong trường hợp tài sản hình thành trong tương lai là vật tư, hàng hóa: bên đảm
bảo có khả năng quản lí, giám sát tài sản đảm bảo.
Theo quy định tại Điều 320 khoản 2 của BLDS năm 2005 như đã nêu ở trên, tài
sản hình thành trong tương lai phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:
Thứ nhất, tài sản hình thành trong tương lai sử dụng vào giao dịch bảo đảm phải là
“vật”. “ Vật” có thể gồm: động sản, bất động sản, vật chính, vật phụ, vật tiêu hao, vật
không tiêu hao, vật cùng loại, vật đặc định.
Thứ hai, tài sản hình thành trong tương lai dùng vào giao dịch bảo đảm phải là tài
sản chưa hình thành. Quy định này loại trừ những tài sản đã hiện hữu có được do mua
bán, tặng cho, thừa kế... nhưng chưa hoàn thành việc chuyển giao quyền sở hữu. Khác với
tài sản đã hình thành rồi và đã xác lập quyền sở hữu, tài sản hình thành trong tương lai có
19

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
thể chưa hình thành hoặc chưa tồn tại. Ví dụ: nhà đang xây dựng, hàng hóa, máy móc
đang trong quá trình sản xuất theo đơn đặt hàng,…Đây là một trong những tiêu chí cơ bản
để phân biệt tài sản hiện hữu thông thường với tài sản hình thành trong tương lai. Ngoài
ra, tài sản hình thành trong tương lai còn bao gồm cả trường hợp đã hình thành rồi mà
chưa thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu, phổ biến hiện nay là các căn hộ chung cư xây
xong và đang chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Thứ ba, tài sản hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc
quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng hiện tại chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu.
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 thì đối với những tài sản có đăng ký quyền sở hữu
thì tài sản thuộc quyền sở hữu khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. tài sản hình
thành trong tương lai là một dạng tài sản đặc thù, khác với tài sản thông thường là quyền
sở hữu được xác lập sau đó.
Để xác định một tài sản có phải là tài sản hình thành trong tương lai hay không,
tiêu chí duy nhất để xác định là thời điểm tài sản đó thuộc sở hữu của bên bảo đảm, tại
thời điểm đang xét tài sản đó chưa hình thành. Để tài sản hình thành trong tương lai trở
thành đối tượng được dùng để thế chấp thì bên thế chấp phải có căn cứ chứng minh tài
sản hình thành trong tương lai sẽ thuộc sở hữu của mình để bên nhận thế chấp-chủ nợ
chấp nhận làm tài sản thế chấp.
Nếu như trước đây BLDS 1995 quy định, đối tượng thế chấp chỉ có thể là bất động
sản và một số tài sản nhất định như tàu biển, tàu bay thì theo quy định của BLDS 2005
đối tượng thế chấp được mở rộng, không bị bó hẹp trong quy định tài sản thế chấp là bất
động sản nữa mà còn bao gồm cả động sản, quyền tài sản, vật hiện có và tài sản hình
thành trong tương lai. Tài sản có thể thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc của người thứ
ba trong trường hợp thế chấp bằng tài sản của người thứ ba, lúc này việc thế chấp được
gọi là bảo lãnh bằng tài sản của bên bảo lãnh.
Theo Điều 320 BLDS 2005 thì tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất
động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao
dịch bảo đảm được giao kết. Vậy đối tượng của thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai có thể là động sản và bất động sản. Đối với tài sản thế chấp, BLDS đã mở rộng khái
niệm tài sản theo hướng mọi tài sản điều có thể được dùng để thế chấp bao gồm cả động
sản và bất động sản, trừ những tài sản pháp luật quy định cấm giao dịch hoặc không được
phép giao dịch.
20

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Đối tượng của hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là động sản:
Đây là một trong những quy định mới đáng ghi nhận của BLDS năm 2005 so với BLDS
năm 1995 về giao dịch bảo đảm. Theo đó, đối tượng của thế chấp tài sản không chỉ dừng
lại ở tài sản là bất động sản mà còn được mở rộng cả động sản. Quy định mới của BLDS
năm 2005 đã giúp cho các tài sản dễ dàng tham gia các giao dịch dân sự và cơ hội tiếp cận
nguồn vốn của các cá nhân, tổ chức dễ dàng hơn. Các động sản là đối tượng của hợp đồng
thế chấp tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
Tàu thuyền sẽ được đóng, các máy móc, dây truyền thiết bị, vật tư, hàng hóa sẽ
được chế tạo theo hợp đồng đặt hàng đã được ký hoặc đã được đặt mua, đã có hợp đồng
mua bán nhưng bên mua chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán.
Tàu thuyền, xe ô tô, xe máy,… đã được mua nhưng chưa được cấp giấy đăng ký
quyền sở hữu.
Bộ luật hàng hải Việt Nam năm 2005 có quy định về thế chấp tàu biển đang đóng.
Theo đó thế chấp tàu biển đang đóng cũng sẽ được áp dụng các quy định về thế chấp tàu
biển được quy định trong Bộ luật, cụ thể:
Thế chấp tàu biển là việc chủ tàu dùng tàu biển thuộc sở hữu của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền và không phải chuyển giao tàu biển đó cho bên
nhận thế chấp giữ.
Chủ tàu có quyền thế chấp tàu biển Việt Nam thuộc sở hữu của mình cho người
nhận thế chấp theo quy định của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên
quan.
Hợp đồng thế chấp tàu biển Việt Nam phải được giao kết bằng văn bản. Việc thế
chấp tàu biển Việt Nam được thực hiện theo pháp luật Việt Nam12.
Đối tượng của hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản:
Theo Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT hướng dẫn thủ tục
thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì các điều kiện để nhà ở hình thành trong

tương lai được thế chấpnhư sau:

12

Điều 33 Bộ luật Hàng hải Việt Nam 2005

21

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên