quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong việc thực hiện quy hoạch và giải phóng mặt bằng của nhà nước thực tiễn tại huyện châu thành tỉnh hậu giang

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT HÀNH CHÍNH
----------

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHÓA 37
NIÊN KHÓA 2011-2015
Đề Tài:

QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG VIỆC THỰC HIỆN QUY HOẠCH VÀ
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA NHÀ NƯỚC
THỰC TIỄN TẠI HUYỆN CHÂU THÀNH- TỈNH HẬU
GIANG
Giảng viên hướng dẫn:
TS. Phan Trung Hiền
Bộ Môn: Luật Hành chính

Sinh viên thực hiện:
Bùi Đình Bảo
MSSV: 5115958
Lớp: Luật Hành chính khóa 37

Cần Thơ, tháng 11 năm 2014


Nhận xét của thành viên hội đồng

..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................

..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
Cần Thơ, ngày…… tháng….. năm 2014

MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ THỰC HIỆN QUY HOẠCH VÀ GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG CỦA NHÀ NƯỚC VÀ NHỮNG TÁC ĐỘNG ẢNH HƯỞNG ĐỐI VỚI NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Khái quát về công tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng......................................................................7

1.1.1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất......................................................................................... 7
1.1.2. Khái niệm giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ..................... 8
1.1.3. Các khái niệm có liên quan: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất... 10
1.2 Công tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng qua các giai đoạn .............................................................11
1.2.1 Trước Luật đất đai năm 1993 ..........................................................................................................11
1.2.2 Từ Luật đất đai năm 1993 đến Luật đất đai năm 2003 ....................................................................12
1.2.3 Từ Luật đất đai năm 2003 đến Luật đất đai năm 2013 ...................................................................13
1.2.4 Từ Luật đất đai năm 2013...............................................................................................................13
1.3 Vai trò của công tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng ........................................................................14
1.3.1 Công tác quy hoạch........................................................................................................................14
1.3.2 Công tác giải phóng mặt bằng .......................................................................................................15
1.4 Các nguyên tắc trong quy hoạch và giải phóng mặt bằng ......................................................................16
1.4.1 Các nguyên tắc trong quy hoạch.....................................................................................................16
1.4.2 Các nguyên tắc trong giải phóng mặt bằng.....................................................................................16
1.5 Những lợi ích và thiệt hại của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện công tác quy hoạch và
giải phóng mặt bằng.......................................................................................................................................17

1.5.1 Lợi ích ............................................................................................................................ .. 17
1.5.2. Thiệt hại............................................................................................................................ 18
1.5.2.1 Thiệt hại trực tiếp và thiệt hại gián tiếp ................................................................................18
1.5.2.2 Thiệt hại hữu hình và vô hình ................................................................................................19
1.5.2.3 Thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần..................................................................................19

1.5.2.4 Thiệt hại dưới góc độ kinh tế và xã hội .................................................................................20
1.5.2.5 Thiệt hại trước mặt và thiệt hại lâu dài .................................................................................21
CHƯƠNG 2: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH
NHÀ NƯỚC THỰC HIỆN CÔNG TÁC QUY HOẠCH VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

2.1 Khái niệm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất và giải phóng mặt bằng.............................................................................................................. 23
2.2 Quyền của người sử dụng đất trong việc thực hiện quy hoạch và giải phóng mặt bằng .......... 24
2.2.1 Quyền được đảm bảo các lợi ích hợp pháp ..................................................................... 24
2.2.2 Quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ( đất, tài sản gắn liền với đất)................................26


2.2.3 Quyền được cung cấp thông tin và đóng góp ý kiến trong quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất ........................................................................................................................................ 28
2.2.4 Quyền được thực hiện các hoạt động liên quan đến đất và tài sản gắn liền với đất trong quá
trình nhà nước triển khai thực hiện quy hoạch ..............................................................................................30
2.2.5 Quyền được khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo trong quy hoạch, giải phóng mặt bằng.........................32

2.2.6 Quyền được giám sát trong hoạt động quy hoạch, giải phóng mặt bằng ................

34

2.3 Nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quy hoạch, giải phóng mặt bằng.................................. 35
2.3.1. Tuân thủ quy hoạch .......................................................................................................... 35
2.3.2 Tôn trọng quyết định thu hồi đất của nhà nước................................................................. 37
2.4. Trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức trong việc bảo đảm thực hiện quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất...................................................................................................................... 38
CHƯƠNG 3 : THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH NHÀ NƯỚC THỰC HIỆN QUY HOẠCH VÀ GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH, TỈNH HẬU GIANG

3.1. Tình hình quy hoạch và giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Châu Thành..................... 41
3.2. Thực trạng khiếu nại, tố cáo trong công tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng trên địa
bàn.................................................................................................................................................... 45
3.2.1 Tình hình khiếu nại, khiếu kiện và tố cáo ......................................................................... 45
3.2.2 Nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện và tố cáo trong công tác quy hoạch và
giải phóng mặt bằng......................................................................................................................................47

3.2.2.1 Nguyên nhân khách quan ............................................................................................. 47
3.2.2.2 Nguyên nhân chủ quan

49

3.2.3 Giải pháp và một số kinh nghiệm giải quyết vấn đề khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo trong
công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng ....................................................................................... 46
3.3 Triển khai việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thực hiện quy ..... 54
3.3.1 Một số vướng mắc và khó khăn của người sử dụng đất trong công tác quy hoạch, giải
phóng mặt bằng trên địa bàn huyện................................................................................................. 48
3.3.2 Một số đề xuất để thực hiện tốt công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng đồng thời
đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ........................................................................ 49
PHẦN KẾT LUẬN : ...................................................................................................................... 59
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 60


LỜI NÓI ĐẦU
1.Lý do chọn đề tài :
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, đó là tư liệu sản xuất, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống sinh vật, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Bởi vậy việc sử dụng và khai thác nguồn tài nguyên
này như thế nào để đạt hiệu quả là một vấn đề vô cùng quan trọng, có ý nghĩa sống còn đến sự phát

triển của một đất nước.
Với đặc điểm nước ta là một nước nông nghiệp đang trong quá trình chuyển đổi nền kinh tế, quy
hoạch đất đai đóng một vai trò quan trọng trong sự phát triển chung, giúp cho việc hoạch định, quản lý
và thực hiện các chính sách về đất đai đạt được hiệu quả cao. Trong đó công tác quy hoạch đóng vai
trò cơ bản trong việc định hình và phát triển nguồn tài nguyên đất đai trong tương lai, là công cụ để
các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện chức năng quản lý đất đai của mình .
Bên cạnh đó, để công tác quy hoạch đạt được hiểu quả cao thì công tác giải phóng mặt bằng đóng một
vai trò then chốt, ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thực hiện một dự án và đây cũng là khâu thường
xuất hiện khiếu nại, khiếu kiện, tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, cũng
như gây ra những khó khăn cho các cơ quan nhà nước trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai.
Như chúng ta đã biết, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu điều
này đã được ghi nhận trong các văn bản pháp quy của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nhà
nước đã quy định một số quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất trong Hiến pháp và các văn
bản luật, trong đó có các quyền và nghĩa vụ nhất định trong quá trình nhà nước thực hiện công tác quy
hoạch và giải phóng mặt bằng để thực hiện các chính sách về quản lý và sử dụng đất đai.
Từ những vấn đề trên, để nghiên cứu chuyên sâu hơn về các quy định đó như thế nào người viết đã
chọn đề tài “ Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thực hiện quy hoạch và giải phóng
mặt bằng của nhà nước - Thực tiễn tại huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang” nhằm tìm hiểu trong
công tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng người sử dụng đất sẽ có các quyền và nghĩa vụ như thế
nào, cũng như thực tiễn việc thực hiện quyền, nghĩa vụ và các vướng mắc phát sinh trong quá trình
thực hiện công tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang
.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Người viết chọn đề tài “ Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thực hiện quy hoạch và
giải phóng mặt bằng của nhà nước - Thực tiễn tại huyện Châu thành, tỉnh Hậu Giang” nhằm tìm
hiểu và nghiên cứu những quy định của pháp luật nước ta về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
trong quá trình nhà nước thực hiện công tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng, cũng như thực tiễn
trong việc triển khai thực hiện các quyền và nghĩa vụ này tại địa phương, những khó khăn vướng mắc
phát sinh thường gặp của người sử dụng đất và cơ quan quản lý nhà nước, từ đó rút ra những kinh

nghiệm cũng như giải pháp nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của người sử dụng đất cũng như đảm bảo
việc thực hiện các mục tiêu về công tác quản lý sử dụng đất đai của nhà nước.
3. Phạm vi nghiên cứu.
Quy hoạch và giải phóng mặt bằng là một lĩnh vực tương đối rộng, bao hàm nhiều vấn đề lớn và
phức tạp, không thể nghiên cứu trong một thời gian ngắn hết tất cả các khía cạnh của vấn đề, do điều
kiện về thời gian cũng như sự giới hạn của đề tài nên người viết chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề về
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong công tác quy hoạch mà chủ yếu là quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất và công tác giải phóng mặt bằng. Đề tài sẽ tập trung nghiên cứu những ảnh hưởng của quá
trình thực hiện quy hoạch và giải phóng mặt bằng đối với người sử dụng đất, các nghĩa vụ cơ bản của
người sử dụng đất trong quá trình nhà nước thực hiện công tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng, các
quyền cơ bản như được cung cấp thông tin và đóng góp ý kiến, được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư,
quyền được khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo khi các quyền lợi bị xâm hại..v.v..cũng như thực trạng việc
thực hiện các quyền và nghĩa vụ đó của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Hậu
Giang từ đó rút ra một số giải pháp và hướng khắc phục khó khăn để hoàn thiện công tác quy hoạch và
giải phóng mặt bằng trong tương lai.
4.Phương pháp nghiên cứu.
Khi nghiên cứu đề tài, người viết đã sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp. Trong đó các phương pháp
được sử dụng chủ yếu như là phương pháp luận để đánh giá tổng thể toàn bộ các vấn đề của đề tài,
phương pháp phân tích luật viết, phương pháp so sánh để đánh giá và so sánh quy định của các văn
bản quy phạm pháp luật, phương pháp sưu tầm số liệu thực tế, lưu trữ số liệu nhằm tổng hợp các số
liệu thực tiễn, phân tích số liệu để từ đó rút ra các kết luận góp phần hoàn thiện đề tài nghiên cứu.
5. Cấu trúc luận văn.
Cấu trúc đề tài được thể hiện gồm các phần như sau :
LỜI NÓI ĐẦU
CHƯƠNG 1. Khái quát về thực hiện quy hoạch và giải phóng mặt bằng của nhà nước và những
tác động, ảnh hưởng đối với người sử dụng đất.
Trong chương này người viết sẽ đề cập khái quát về công tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng, qua
các giai đoạn lịch sử, vai trò, các nguyên tắc cơ bản trong quy hoạch, giải phóng mặt bằng cũng như
những lợi ích và thiệt hại của người sử dụng đất trong quá trình nhà nước thực hiện quy hoạch và giải

phóng mặt bằng.
CHƯƠNG 2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quá trình nhà nước thực hiện quy
hoạch và giải phóng mặt bằng.
Trong chương này người viết sẽ trình bày, phân tích các quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng
đất trong quá trình nhà nước thực hiện công tác quy hoạch mà cụ thể là công tác quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất và công tác giải phóng mặt bằng .


CHƯƠNG 3. Thực trạng thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quá trình
thực hiện quy hoạch và giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang.
Trong chương này người viết sẽ đề cập đến tình hình quy hoạch và giải phóng mặt bằng trên địa bàn
huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang, thực trạng khiếu nại, khiếu kiện cũng như việc triển khai thực
hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trên địa bàn huyện. Từ đó chỉ ra các vướng mắc phát
sinh và đề ra giải pháp khắc phục.
KẾT LUẬN
Trong quá trình thực hiện đề tài do còn hạn chế về kỹ năng, kiến thức nên người viết không thể tránh
khỏi một số thiếu sót, rất mong sự đóng góp ý kiến của quý Thầy, Cô và các Bạn nhằm giúp người viết
có thể khắc phục, bổ sung những thiếu sót để đề tài được hoàn thiện hơn. Người viết xin gửi lời biết ơn
sâu sắc đến với quý Thầy, Cô của Khoa Luật trường Đại học Cần Thơ đã giảng dạy tận tình và truyền
đạt kiến thức để người viết có thể hoàn thành đề tài, đặc biệt là Thầy Phan Trung Hiền người trực tiếp
hướng dẫn, tận tình giúp đỡ người viết từ quá trình bắt đầu đến khi đề tài được hoàn thành. Người viết
xin trân trọng cảm ơn và gửi lời tri ân sâu sắc đến quý thầy cô !


CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT VỀ THỰC HIỆN QUY HOẠCH VÀ GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG CỦA NHÀ NƯỚC VÀ NHỮNG TÁC ĐỘNG, ẢNH HƯỞNG ĐỐI
VỚI NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
Công tác quy hoạch và công tác giải phóng mặt bằng (sau đây gọi chung là quy hoạch, giải
phóng mặt bằng) là một lĩnh vực rộng bao hàm nhiều khái niệm và vấn đề liên quan. Khi nhà

nước thực hiện quy hoạch và giải phóng mặt bằng sẽ có những ảnh hưởng và tác động nhất định
đến người sử dụng đất, đó có thể là lợi ích nhưng cũng có thể là thiệt hại mà người sử dụng đất sẽ
gặp phải, vì vậy để bảo vệ lợi ích của người sử dụng đất nhà nước ta đã quy định cụ thể cho
người sử dụng đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, để có thể đi sâu nghiên cứu vấn đề này
chúng ta sẽ tập trung tìm hiểu từ những khái niệm đơn giản nhất.
Phần này đề tài sẽ tập trung nghiên cứu khái quát về các khái niệm trong quy hoạch và giải
phóng mặt bằng như : quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ
tái định cư...v.v.. một số khái niệm liên quan, lịch sử của công tác quy hoạch giải phóng bằng cũng
như các tác động đối với người sử dụng đất khi nhà nước thực hiện quy hoạch và giải phóng mặt
bằng.
1.1 KHÁI QUÁT VỀ QUY HOẠCH VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1.1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Theo từ điển Tiếng Việt, “quy hoạch” có nghĩa là quá trình sắp xếp, bố trí các đối tượng vào một
không gian nhất định nhằm đạt được mục tiêu và kế hoạch đề ra.1 Trong pháp luật về đất đai và xây
dựng ở nước ta căn cứ vào mục đích và đối tượng, quy hoạch được chia ra làm hai nhóm quy hoạch
là: Quy hoạch xây dựng ( vùng, đô thị, điểm dân cư nông thôn ) và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Theo quy định của Hiến pháp năm 2013 và Luật đất đai hiện hành thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Với tư cách này nhà nước thực hiện quyền
định đoạt đối với đất đai thông qua nhiều phương diện, trong đó có việc quyết định, xét duyệt quy
hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất). Bên
cạnh đó sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nguyên tắc cơ bản
trong quản lý đất đai2. Về khái niệm quy hoạch sử dụng đất theo Luật đất đai thì: “ Quy hoạch sử dụng
đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh
tế -xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng
đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế-xã hội và đơn vị
hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.3
1

Nguyễn Như Ý chủ biên Đại từ điển Tiếng Việt, NXB Văn hóa-Thông tin, Hà Nội 1993, trang 958.
Xem điều 6, Luật đất đai năm 2013

3
Xem khoản 2, điều 3 Luật đất đai năm 2013
2


Đối với kế hoạch sử dụng đất được giải thích theo Luật đất đai năm 2013 thì : “ Kế hoạch sử dụng
đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong một kỳ quy hoạch sử
dụng đất”4. Có thể nói, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đóng một vai trò rất quan trọng, là cơ sở và là
nền tảng để tiến hành các hoạt động quản lý và sử dụng đất đai. Do tính chất quan trọng này, quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước phải được quyết định bởi cơ quan quyền lực nhà nước cao
nhất là Quốc hội, Quốc hội thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai
trong phạm vi cả nước. Ngoài ra, Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quản lý nhà nước về đất đai tại
địa phương theo thẩm quyền được quy định tại Luật đất đai năm 2013. Theo Luật đất đai năm 2013 thì
kỳ quy hoạch sử dụng đất hiện nay là 10 năm. Kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kỳ kế
hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh là 5 năm. Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng
năm.5
1.1.2. Khái niệm giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
 Giải phóng mặt bằng
Hiện tại trong Luật đất đai hiện hành và Luật xây dựng không có định nghĩa trực tiếp thế nào là
“giải phóng mặt bằng” mặt dù có sử dụng cụm từ này. Tuy nhiên, ta có thể hiểu “giải phóng mặt bằng”
là một quá trình “làm sạch” mặt bằng thông qua việc thực hiện di dời các công trình xây dựng, vật
kiến trúc, cây cối, hoa màu và một bộ phận dân cư trên một diện tích đất nhất định nhằm thực hiện quy
hoạch, cải tạo hoặc xây dựng công trình mới.6 Trên thực tế, khái niệm “giải phóng mặt bằng” được
dùng phổ biến hiện nay là khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế. Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ
khi bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư
mới. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến
lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội. Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết
định đến tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Trong đó bồi thường thiệt hại là khâu
quan trọng nhất quyết định tiến độ giải phóng mặt bằng.



Thu hồi đất

Theo từ điển Tiếng Việt, “thu hồi” là lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp phát ra hoặc bị người khác lấy.7 Ta
có thể hiểu, “thu hồi” chính là việc chủ sở hữu lấy lại tài sản của mình. Đất đai theo pháp luật nước ta
thuộc sỡ hữu của toàn dân nhưng do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, người dân chỉ có quyền sử
dụng đất, có thể hiểu đơn giản thì thu hồi đất chính là việc Nhà nước lấy lại đất đã giao cho người dân
sử dụng.8

4

Xem khoản 3, điều 3 Luật đất đai năm 2013
Xem điều 37, Luật đất đai năm 2013
6
TS. Phan Trung Hiền,“Về nội hàm của một số khái niệm trong pháp luật đất đai”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, Số 1,
2013. Tr.29
7
Nguyễn Như Ý chủ biên Đại từ điển Tiếng Việt, NXB Văn hóa-Thông tin, Hà Nội 1993, tr.1593.
8
Huỳnh Thị Thùy Trang, “Chính sách pháp luật về bồi thường khi giải phóng mặt bằng”, Đại học Cần Thơ, 2009, tr.12
5


Về bản chất pháp lý, “thu hồi đất” chính là biện pháp chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai giữa một
bên là Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sỡ hữu và một bên là người sử dụng đất. Dưới góc độ pháp
lý, “thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”.9 Về chủ thể,
ta có thể thấy quan hệ thu hồi đất bao gồm 2 chủ thể : Nhà nước và người sử dụng đất. Nhà nước vơi
tư cách là chủ sỡ hữu, là chủ thể thực hiện việc thu hồi. Chủ thể thứ hai là chủ thể bị thu hồi đất, đó là

người sử dụng đất hoặc quản lý đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bản chất của thu hồi đất chính là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất tương tự như quan hệ chuyển
giao đất từ Nhà nước đến người sử dụng đất. Tuy nhiên, đây là quan hệ chuyển dịch đặc biệt khi người
bị thu hồi đất không có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng mang tính
chất bắt buộc xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước tuy nhiên cũng phải đảm bảo lợi ích cho người có đất
bị thu hồi.
 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Theo từ điển Tiếng Việt, “bồi thường” có nghĩa là trả lại cho người khác cái có giá trị tương xứng
với những thiệt hại mà mình đã gây ra.10 Trong pháp luật về đất đai, “bồi thường” có thể hiểu là việc
bù đắp những thiệt hại về vật chất và tinh thần cho người sử dụng đất có đất bị thu hồi. Theo Luật đất
đai năm 2003, khái niệm “bồi thường” khi Nhà nước thu hồi đất được hiểu là việc nhà nước trả lại giá
trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người có đất bị thu hồi. Luật đất đai hiện
hành thì có các quy định bồi thường về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản, sản xuất, kinh doanh khi
nhà nước thu hồi đất. Trong giải phóng mặt bằng, bên cạnh những quy định về bồi thường, là các quy
định về hỗ trợ, tái định cư nhằm giúp người có đất bị thu hồi tái lập cuốc sống, chuyển đổi nghề
nghiệp, giải quyết khó khăn về kinh tế sau khi bị thu hồi đất. Riêng tái định cư đặt ra với những chủ
thể không còn đất ở sau khi khu hồi nhằm tái lập nơi ở mới với điều kiện phải tốt hơn hoặc bằng nơi ở
cũ. Các khái niệm như “hỗ trợ”, “tái định cư” cũng thường được sử dụng trong các văn bản pháp luật
hiện hành :
“Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất” là việc nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định
đời sống, sản xuất phát triển.11
Về khái niệm “tái định cư” mặc dù được sử dụng trong văn bản pháp luật hiện hành như Luật đất
đai, các nghị định của Chính phủ, tuy nhiên không có khái niệm cụ thể, nhưng ta có thể hiểu khái quát
“tái định cư” là các chính sách dành cho người dân không còn đất ở sau khi Nhà nước thu hồi vì mục
đích quốc phòng, an ninh lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế bằng một trong các
hình thức : bằng nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.
1.1.3. Các khái niệm có liên quan: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
 Quyền sử dụng đất
9

Khoản 11, Điều 3 , Luật đất đai năm 2013
Nguyễn Như Ý chủ biên Đại từ điển Tiếng Việt, NXB Văn hóa-Thông tin, Hà Nội 1993, trang 599.

10

11

Xem khoản 14, Điều 3, Luật đất đai năm 2013


Mặc dù đươc sử dụng nhiều trong các văn bản pháp luật về đất đai hiện hành nhưng không có khái
niệm cụ thể về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên để làm rõ khái niệm này trước hết ta có thể tìm hiểu vể
khái niệm quyền sở hữu và quyền sử dụng :
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền sau đây :
+ Quyền chiếm hữu :là quyền nắm một tài sản nào đó và quyền loại trừ người khác tham gia sử dụng
tài sản đó
+ Quyền sử dụng : là quyền được sử dụng các tính năng của tài sản để phục vụ cho lợi ích kinh tế và
đời sống
+ Quyền định đoạt : là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản
Ở nước ta thì đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước nhà nước đại diện chủ sở hữu .Ta
có thể thấy quyền sỡ hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sỡ hữu và sử dụng được áp dụng
với khách thể đặc biệt là đất đai. Nhà nước giao đất cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất
đai. Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sỡ hữu đất đai còn cá nhân, tổ chức, hộ gia đình là chủ thể
chỉ có quyền sử dụng đất đai.

Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Trong Luật đất đai và các văn bản pháp luật hiện hành ở nước ta có sử dụng cụm từ
‘quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” tuy nhiên lại không có khái niệm. Trước tiên, ta có
thể hiểu một cách khái quát cụm từ “ tài sản gắn liền với đất” bao gồm : các vật sinh ra từ
đất ( cây cối, hoa lợi tự nhiên, khoáng sản...) và các vật gắn vào đất do hoạt động ý thức

của con người và không thể tách rời khỏi đất mà không hư hỏng (nhà cửa, công trình xây
dựng... ). Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có thể được hiểu là một dạng quyền sở
hữu12 với việc chủ sở hữu có đầy đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, và quyền
định đoạt đối với “tài sản gắn liền với đất” của mình .


1.2 CÔNG TÁC QUY HOẠCH VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG QUA CÁC GIAI ĐOẠN
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giải phóng mặt bằng ở nước ta đã trải qua nhiều giai
đoạn, có thể chia làm các giai đoạn chủ yếu sau :
1.2.1 Trước khi có Luật Đất đai năm 1993
Nhìn chung giai đoạn này công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giải phóng mặt bằng còn
đơn giản do ảnh hưởng của các chính sách kinh tế, xã hội và thời kỳ chiến tranh kéo dài ở nước ta .
Về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất : Tư tưởng sử dụng công cụ quy hoạch sử dụng đất để
quản lý đất đai được đưa ra từ Hiến pháp 1980. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch
chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm (Điều 20). Tư tưởng này lại được tiếp
tục khẳng định trong Hiến pháp 1992: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và
pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả (Điều 18). Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được quy định lần đầu tiên tại Điều 11 của Luật Đất đai năm 1987. Luật này giao nhiệm
12

Xem Điều 164, Bộ luật dân sự năm 2005


vụ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho Hội đồng bộ trưởng, các Bộ, ngành ở Trung ương và Ủy
ban nhân dân các cấp. Tương ứng là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của 4 cấp hành chính (cả
nước, tỉnh, huyện, xã) và của các ngành ở Trung ương. Trong giai đoạn 1988 - 1993, những quy định
về quy hoạch sử dụng đất cũng chỉ nằm trên giấy của Luật Đất đai 1987, không có Nghị định hướng
dẫn và cũng không được triển khai trên thực tế.13
Về công tác giải phóng mặt bằng, nhìn chung giai đoạn này còn đơn giản, do ảnh hưởng của thời kỳ
bao cấp, đặt lợi ích xã hội, lợi ích cộng đồng lên trên lợi ích cá nhân một cách mạnh mẽ. Hơn nữa

người sử dụng đất trước năm 1993 chỉ có những quyền năng rất hạn chế, đất đai không được xem là
một loại tài sản lưu thông trên thị trường nên trong công tác giải phóng mặt bằng cho những dự án
công cộng thì tài sản trên đất được bồi hoàn cho chủ sở hữu tài sản, nhưng đất đai thì chủ yếu là hoán
đổi. Do đất đai không được xem là tài sản có giá trị nên sự hoán đổi chỉ mang tính tượng trưng, cung
cấp những điều kiện “hoán đổi” để người sử dụng đất có thể “sống được”. Điều này dựa trên cơ sở lý
luận: đất đai thuộc sỡ hữu của toàn dân, do nhà nước quản lý; người sử dụng đất được nhà nước giao,
nên khi cần nhà nước có thể “lấy lại” và “giao lại” một thử đất khác.14
1.2.2 Từ Luật đất đai năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từ Luật đất đai 1993 đã có những quy định cụ thể hơn.
Nội dung quy hoạch sử dụng đất được xác định là việc khoanh định các loại đất cho phù hợp với từng
giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của từng cấp địa phương cũng như của cả nước (Điều 17). Quy
hoạch được hiểu như việc khoanh định các loại đất với tầm nhìn 10 năm, kế hoạch được hiểu như việc
cụ thể hóa khoanh định ấy cho 5 năm trước mắt. Từ năm 1995, thử nghiệm được triển khai ở một vài
tỉnh. Quốc hội khoá IX đã thông qua Kế hoạch sử dụng đất 5 năm 1996 - 2000 tại kỳ họp thứ 11 vào
tháng 5/1997. Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 68/2001/NĐ-CP năm 2001, các địa phương
mới có nội dung chính thức để lập quy hoạch cho giai đoạn 2001 - 2010 và kế hoạch 2001 - 2005. Tư
duy "quy hoạch sử dụng đất là khoanh định các loại đất" trong Luật đất đai 1993 có vẻ như rất mạch
lạc, nhưng thực tế lại không thể làm được như mong muốn. Các loại đất luôn xen kẽ nhau nên không
thể khoanh định được, nhất là trên quy hoạch sử dụng đất cả nước, cấp tỉnh cũng khó như vậy và ngay
đến cấp huyện cũng rất khó.
Về công tác giải phóng mặt bằng trong giai đoạn này, thể chế hóa Nghị quyết VI (1986) của Ban
chấp hành Trung ương Đảng, trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật đất đai bắt đầu ghi nhận quyền năng
của người sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường. Đất đai có giá và vì vậy phải được bồi thường
tương xứng khi nhà nước thu hồi vào mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh lợi ích quốc gia. Nghị
định 22/CP năm 1998 ( thay thế cho Nghị định 90/CP năm 1994) là văn bản pháp quy, cụ thể hóa các
quy phạm liên quan đến thu hồi đất, đền bù, hỗ trợ, tái định cư. Tuy nhiên, đây cũng là thời kỳ mà thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trở thành một vấn đề nóng. Sự không “bắt kịp” về giá đất
13

GS.TS Đặng Hùng Võ, Một số quy định của pháp luật đất đai hiện hành có liên quan tới nội dung tham vấn cộng đồng

do oxfarm triển khai, 12/2013
14

TS. Phan Trung Hiền, Giáo trình Luật hành chính đô thị, nông thôn , Khoa Luật_trường Đại học Cần thơ, NXB Đại học Cần Thơ
,9/2011, tr.105


trong quy định so với thực tế, nhận thức chưa đầy đủ của một bộ phận cán bộ thực thi công tác này,sự
chuyển biến giá cả nhanh chóng trong các cơn “sốt” đã dẫn đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư trở thành vấn đề khiếu nại, khiếu kiện với số lượng nhiều nhất, với nhiều mức độ gay gắt nhất.
1.2.3 Từ Luật đất đai năm 2003 đến Luật đất đai năm 2013
Luật Đất đai 2003 đã tập trung nỗ lực vào hoàn chỉnh hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với
10 điều quy định cụ thể từ nguyên tắc, căn cứ, nội dung, cách thức lập và điều chỉnh tới thẩm quyền
thẩm định, xem xét, phê duyệt và tổ chức thực hiện. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật
Đất đai đã có 18 điều cụ thể hóa mọi việc có liên quan tới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả
nước và địa phương các cấp. Tiếp theo, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày
13/8/2009, trong đó có 8 điều sửa đổi, bổ sung thêm về quy hoạch sử dụng đất, hướng tới mỗi cấp quy
hoạch chỉ quan tâm tới một số loại đất nhất định. Sau khi Luật Đất đai 2003 được thông qua, Quốc hội
đã quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cả nước đến năm 2010. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất của tất cả địa phương cấp tỉnh đã được Chính phủ phê duyệt. Đối với cấp huyện và cấp xã, quy
hoạch, kế hoạch này chưa được phê duyệt tất cả, nhưng đa số các vùng quan trọng cũng đã được phê
duyệt.
Trong công tác giải phóng mặt bằng giai đoạn này có nhiều chuyển biến quan trọng, trên cơ sở Nghị
quyết 51/2001/NQ-QH ngày 25/12/2001 về việc sử đổi bổ sung một số điều của Hiến pháp 1992, cụ
thể hóa Luật đất đai 2003, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP năm 2004 ra đời để “bổ khuyết” những
điểm còn hạn chế của Nghị định 22/CP, Nghị định 1997/2004/NĐ-CP ghi nhận thu hồi đất vì mục đích
phát triển kinh tế. Song song đó Nghị định số 181/2004/NĐ-CP năm 2004 không chỉ quy định chi tiết
Luật đất đai 2003, mà còn tạo cơ sở pháp lý chi tiết về các mục đích thu hồi đất, hướng dẫn cách thức
giải quyết khiếu nại, khiếu kiện phát sinh trong quá trình thu hồi đất. Tuy vậy, tiếp theo đó, Nghị định
số 84/2007/NĐ-CP năm 2007 cũng đã dành nhiều quy phạm để hướng dẫn trình tự, thủ tục thu hồi đất,

thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Qua quá trình triển khai thực hiện Nghị định số
84/2007/NĐ-CP năm 2007 cũng đã bộc lộ nhiều bất cập trong trình tự, thủ tục thu hồi đất, thực hiện
bồi thường, xác định giá đất khi thu hồi.. để khắc phục tình trang trên Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Nghị định quy định những điểm mới phù hợp với thực tiễn hiện tại,
góp phần thúc đẩy nhanh quá trinh thực hiện quy hoạch, hạn chế sự gay gắt của tình hình khiếu nại
trong lĩnh vực này.15
1.2.4 Từ Luật đất đai năm 2013
Với sự ra đời của Hiến pháp 2013, khẳng định lại chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và Luật đất đai
2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 quy định một số điểm mới trong việc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất như về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc lấy ý kiến
về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kỳ kế hoạch sử dụng đất ... so với Luật đất đai 2003 để góp phần
15

TS. Phan Trung Hiền, Giáo trình Luật hành chính đô thị, nông thôn , Khoa Luật_trường Đại học Cần thơ, NXB Đại học Cần Thơ
9/2011, tr. 106


hoàn chỉnh công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất . Để cụ thể hóa những điểm mới nói trên
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
đất đai năm 2013 trong đó quy định chi tiết từ điều 7 đến điều 12 của nghị định về việc lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất nhằm triển khai thực hiện các quy định về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất theo Luật đất đai 2013.
Về công tác giải phóng mặt bằng, Luật đất đai năm 2013 ra đời cũng đã mang đến những điểm mới
như các quy định mới về giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất . Song song
đó, để cụ thể hóa những điều khoản của Luật đất đai năm 2013 Chính phủ đã ban hành các Nghị định
44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất để tạo khung hành lang pháp lý cho việc thực hiện các chính sách về bồi
thường, giải phóng mặt bằng theo các quy định của Luật đất đai năm 2013.
1.3 VAI TRÒ CỦA CÔNG TÁC QUY HOẠCH VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.3.1 Vai trò của công tác quy hoạch
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã
hội, là nền tảng trong hoạt động quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục
đích sử dụng đất. Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp
huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là một trong những căn cứ để tiến hành giao
đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ để phân bổ đất đai theo địa bàn, theo ngành nghề theo
lĩnh vực.
Ví dụ: “Việc sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn phải phù hợp với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền ban hành”.16
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ để xác định hành vi vi phạm về đất đai trong quá trình
quản lý đất đai
Ví dụ : Một trong những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai được quy định trong luật như : “Lợi
dụng chức vụ, quyền hạn làm trái với quy định của pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xác minh nghĩa vụ tài chính về đất đai, quản lý hồ sơ địa chính, ra
quyết định hành chính trong quản lý đất đai; ”17
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung giám sát của công dân trong quản
lý và sử dụng đất đai
Nhìn chung công tác quy hoạch đóng vai trò trong sự phát triển kinh tế - xã hội, an ninh – quốc
phòng, thực hiện tốt công tác quy hoạch là cơ sở để thực các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đồng
16
17

Xem khoản 2, Điều 146, Luật đất đai năm 2013
Xem điểm a, khoản 1, Điều 207 , Luật đất đai năm 2013

thời công tác quy hoạch cũng là công cụ để cơ quan quản lý nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà
nước về đất đai, xây dựng đô thị, là nền tảng cho các mục tiêu phát triển trong tương lai.
1.3.2 Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng
Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng... .
Để thực hiện tốt quy hoạch, kế hoạch đề ra thì công tác giải phóng mặt bằng đóng vai trò quan trọng
và then chốt, việc giải phóng mặt bằng tốt sẽ đẩy nhanh tiến độ thực hiện quy hoạch, có thể thấy công
tác giải phóng mặt bằng là vấn đề cốt lõi trong quy hoạch, nhiều dự án quy hoạch treo hoặc chậm tiến
độ là do gặp khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng, nếu sớm giải quyết được những khó khăn
vướng mắc trong khâu này thì các mục tiêu trong quy hoạch, kế hoạch đã đề ra sẽ thuận lợi hơn trong
việc triển khai thực hiện.
Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội :
Về mặt kinh tế, công tác giải phóng mặt bằng thực hiện tốt sẽ tiết kiệm chi phí cho công tác đền bù,
giải tỏa, có điều kiện tâp trung vốn cho các công trình khác, nếu thực hiện đúng tiến độ sẽ tiết kiệm
được thời gian và hiệu quả của dự án. Tuy nhiên, nếu công tác giải phóng mặt bằng kéo dài sẽ gây ảnh
hưởng cho dự án, ảnh hưởng đến thời gian thực hiện cũng như chi phí của dự án, gây nên hiện tượng
“ treo” công trình, làm giảm chất lượng công trình, ảnh hưởng đến công tác quy hoạch và thất thoát
ngân sách của nhà nước .
Về mặt xã hội, khi giải phóng mặt bằng mà các quyền, lợi ích của người có đất bị thu hồi không
được giải quyết thỏa đáng sẽ dễ xảy ra tình trạng khiếu nại khiếu kiện, đặc biệt là khiếu kiện tập thể,
người sử dụng đất không tiến hành giao đất theo thời hạn quy định dẫn đến Nhà nước phải sử dụng
biện pháp cưỡng chế, ảnh hưởng đến lòng tin cũng như gây bất ổn đến tình hình chính trị - xã hội ở địa
phương.
1.4 CÁC NGUYÊN TẮC TRONG QUY HOẠCH VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
Để đảm bảo cho việc thực hiện các chính sách của nhà nước trong công tác quy hoạch đất đai và
giải phóng mặt bằng đạt hiệu quả, tránh những hậu quả tiêu cực phát sinh, trong quá trình lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như quá trình giải mặt bằng cũng đã đặt ra nhưng nguyên tắc cơ
bản và quan trọng mà cơ quan quản lý nhà nước phải tuân thủ trong quá trình thực hiện.
1.4.1 Các nguyên tắc trong quy hoạch
Để công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện tốt, đúng với mục tiêu đề ra thì khi lập

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần đảm bảo các nguyên tắc cơ bản và sau đây18 :
+ Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an
ninh ;
+ Phải được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải đảm bảo tính đặc
18

Xem Điều 35, Luật đất đai năm 2013


thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch đất cấp huyện phải thể hiện nội dung quy hoạch
đất cấp xã.
+Sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả
+Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường,thích ứng biến đổi khí hậu .
+ Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.
+ Dân chủ và công khai
+ Đảm bảo ưu tiên cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh
lương thực và bảo vệ môi trường .
+ Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải đảm bảo phù hợp với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
1.4.2 Các nguyên tắc trong giải phóng mặt bằng
Công tác giải phóng mặt bằng đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện dự án, ảnh hưởng đến
tiến độ cũng như chất lượng của dự án, tuy nhiên khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng cũng cần
đảm bảo các nguyên tắc cơ bản sau :
+ Khi giải phóng mặt bằng để xây dựng các công trình cần phải tuân thủ các nguyên tắc về bồi
thường, hỗ trợ được quy định trong Luật xây dựng .
+Các dự án đầu tư có liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng khi trình cấp có thẩm quyền
phê duyệt phải có phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và phương án tái định cư.
+Các dự án đầu tư có công tác giải phóng mặt bằng ảnh hưởng lớn đến cuộc sống của một bộ phận

lớn dân cư phải có sự thống nhất của cấp uỷ Đảng, chính quyền và đại diện nhân dân nơi đó để đảm
bảo tính minh bạch cũng như dân chủ.
+ Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền giao trách
nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ
ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và phải được niêm yết công khai theo quy định của Luật đất
đai trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư.
1.5 NHỮNG LỢI ÍCH VÀ THIỆT HẠI CỦA NGƯÒI SỦ DỤNG ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH
THỰC HIỆN QUY HOẠCH VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.5.1 Lợi ích19
Trong quá trình phát triển của nền kinh tế đất nước, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và
giải phóng mặt bằng một đóng vai trò then chốt, ảnh hưởng đến việc tạo lập, xây dựng cơ sở hạ tầng,
quản lý nguồn tài nguyên đất đai. Khi thực hiện quy hoạch và giải phóng mặt thì đối tượng bị ảnh
hưởng và chịu tác động nhiều nhất chính là người sử dụng đất, tuy nhiên bên cạnh những ảnh hưởng

19

Xem thêm : Lý Văn Vinh, “ Trách nhiệm và những lợi ích có được từ quy hoạch với xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị”, Tạp
chí kiến trúc Việt Nam ,5/2014.


tiêu cực thì người sử dụng đất cũng được hưởng nhiều lợi ích trong quá trình nhà nước thực hiện công
tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng như :
+ Quy hoạch và giải phóng mặt bằng đóng vai trò quan trong trong việc phân bổ sử dụng đất đai,
tạo lập và xây dựng cơ sở hạ tầng. Nhờ có quy hoạch mà nhiều vùng nông thôn có điều kiện phát triển
cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế xã hội . Đời sống người dân ở trong và xung quanh vùng quy hoạch,
giải phóng mặt bằng được nâng cao, có những nơi quy hoạch là động lực thúc đẩy sự phát triển kinh
tế, tạo việc làm và làm xuất hiện những ngành kinh doanh, dịch vụ mới, điều kiện an sinh xã hội được
cải thiện khi quy hoạch kéo theo sự xuất hiện của các công trình phục vụ dân sinh như đường xá,
trường học, bệnh viện ...v.v.
+ Quy hoạch và giải phóng mặt bằng có liên quan mật thiết tới sự phát triển của thị trường bất động

sản, người dân ở nhiều vùng quy hoạch có cơ hội “đổi đời” khi được hưởng lợi từ quy hoạch, nhiều
diện tích đất từ giá trị thấp có thể tăng gấp đôi hoặc hơn nhiều lần trong các vùng có quy hoạch hoặc
xung quanh, “tiền bồi thường” khi nhà nước thực hiện công tác giải phóng mặt bằng cũng có thể xem
là một khoản lợi lớn đối với người dân ở những vùng nông thôn nơi mà có điều kiện kinh tế khó khăn.
+ Đối với những dự án quy hoạch và giải phóng mặt bằng lớn, người dân trong vùng quy hoạch và
giải phóng mặt bằng không còn đất ở hoặc canh tác sẽ được nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
tạo lập nơi ở mới với điều kiện là “ bằng hoặc tốt hơn” nơi ở cũ , hoặc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp
có lợi ích kinh tế cao hơn, điều kiện an sinh xã hội cũng như cuộc sống sẽ được nâng cao hơn trước .
1.5.2. Thiệt hại
Ngoài những lợi ích nêu trên thì khi nhà nước thực hiện công tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng
cũng mang đến những tác động tiêu cực đối với người sử dụng đất, ảnh hưởng đến quyền lợi và gây
ra thiệt hại cho người sử dụng đất .
1.5.2.1 Thiệt hại trực tiếp và thiệt hại gián tiếp20
+Thiệt hại trực tiếp :
Công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của người sử dụng đất
có đất nằm trong vùng quy hoạch và giải phóng mặt bằng: Việc thu hồi đất sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp
đến người dân, làm cho cuộc sống của họ bị xáo trộn, ảnh hưởng đến sinh hoạt hàng ngày cũng như
một bộ phận người dân ở vùng nông thôn bị mất việc làm do không còn đất sản xuất. Đối với các vùng
đô thị thì có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh, mua bán, dịch vụ. Đồng thời, các tác
động môi trường như tiếng ồn, ô nhiễm không khí, khói, bụi, nguồn nước trong quá trình giải phóng
mặt không những tác động trực tiếp đến những người có đất trong vùng quy hoạch, giải phóng mặt
bằng mà còn ảnh hưởng đến cuộc sống của những người dân xung quanh vùng quy hoạch.
+Thiệt hại gián tiếp :

20

Xem thêm : TS.Phan Trung Hiền, “Người sử dụng đất mong đợi gì ?”,
[ truy cập 15-82014]

Công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng với mục đích là xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế xã hội, tuy nhiên nếu không thực hiện tốt thì sẽ gây ra những ảnh hưởng, bất lợi đến cuộc sống của
người dân. Đối với người dân ở vùng bị thu hồi đất , không còn đất để sản xuất, ảnh hưởng gián tiếp
đến việc làm, có thể gây nên tình trạng thất nghiệp tạm thời cộng với việc bồi thường chưa thỏa đáng
dẫn đến tình trang khiếu nại, khiếu kiện kéo dài. Ngoài ra, người dân không thực hiện việc giao đất
cho nhà nước đúng thời hạn, quy hoạch xây dựng trái phép trên khu vực đã quy hoạch, dẫn đến việc
tình trạng trì trệ, nhà nước phải dùng đến các biện pháp cưỡng chế, gây bất ổn xã hội, ảnh hưởng
không nhỏ đến niềm tin của người dân cũng như tiến độ thực hiện dự án.
1.5.2.2 Thiệt hại hữu hình và vô hình21
+Thiệt hại hữu hình;
Trong quá trình quy hoạch và giải phóng mặt bằng khi có đất bị thu hồi người sử dụng đất phải chịu
các thiệt hại hữu hình có thể trực tiếp nhận thấy được như việc xác định giá đất không sát với giá trị
thực tế dẫn đến việc bồi thường không tương xứng với giá trị quyền sử dụng đất, các công trình xây
dựng cảnh quan kiến trúc, nhà cửa phải di dời hoặc tháo dỡ, đối với các vùng đất sản xuất nông
nghiệp thì thiệt hại hữu hình là những tác động, ảnh hưởng đến cây trồng, vật nuôi được canh tác, nuôi
trồng trên diện tích đất bị thu hồi, còn đối với các hộ kinh doanh sản xuất thì việc phải tháo dỡ, di
chuyển hệ thống máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, nhà xưởng để đảm bảo cho công tác giải
phóng mặt bằng, ngoài ra còn nhiều những thiệt hại hữu hình đối với người sử dụng đất có thể xác
định thông qua quan sát, cân đo, đong đếm trong quá trình nhà nước triển khai thực dự án.
+Thiệt hại vô hình;
Ngoài những thiệt hại hữu hình có thể nhận biết trực quan thì người sử dụng đất vẫn còn phải chịu
những thiệt hại vô hình mà cho đến nay vẫn chưa có những quy định bồi thường tương xứng như : Đối
với người người sử dụng đất trong quá trình quy hoạch, giải phóng mặt bằng bị thu hồi không còn đất
sản xuất hoặc không còn diện tích kinh doanh, mua bán thì phải chuyển đổi nghề nghiệp, mặc dù nhà
nước có những chính sách hỗ trợ chuyển đổi tuy nhiên cho đến nay vẫn đặc ra nhiều vấn đề như việc
quy định chỉ là hình thức khó áp dụng vào thực tế, hoặc khi được thực hiện thì người dân không thích
ứng với công việc mới hoặc nếu có việc làm thì lợi ích kinh tế lại thấp hơn công việc cũ. Đối với các
hộ kinh doanh, bị ảnh hưởng một phần của việc quy hoạch, giải phóng mặt ảnh hưởng đến địa thế kinh
doanh, như việc tầm nhìn bị che khuất hoặc ảnh hưởng đến vị trí mặt bằng sản xuất, mặc dù vậy những
thiệt hại này lại rất khó xác định để có cơ sở đền bù. Ngoài ra với tập quán sinh sống của người Việt
Nam chủ yếu là cộng đồng, làng xã khi nhà nước thực hiện quy hoạch và giải phóng mặt bằng người

dân phải di chuyển chỗ ở, tái định cư đến nơi ở mới dẫn đến thay đổi tập quán sống, tập quán định cư,
hoặc tập quán canh tác đối với những vùng sản xuất nông nghiệp..v.v... Những thiệt hại này là những

21

TS.Phan Trung Hiền, “ Cần bổ sung các quy định tạo sự bình đẳng đối với người sử dụng đất”,
http.www.nhandan.com.vn/phapluat/van-ban-moi/item/-cần-bổ-sung-các-quy-định-tạo-sự-bình-đẳng-đối-với-người-bị-thuhồi-đất.html [ truy cập ngày 20-8-2014]


thiệt hại vô hình nên rất khó để có thể tính toán bồi thường, tuy nhiên nó lại có ảnh hưởng rất lớn đến
người dân trong quá trình triển khai thực hiện công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng .
1.5.2.3 Thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần
+Thiệt hại vật chất
Khi nhà nước thực hiện công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng các thiệt hại vật chất ảnh hưởng
đến người sử dụng đất là điều không thể tránh khỏi. Người có đất bị thu hồi sẽ chịu thiệt hại về giá trị
quyền sử dụng đất, giá đất trong đền bù hiện nay do cơ quan quản lý nhà nước quy định nên vẫn có sự
chênh lệch đối với giá đất thực tế, thiệt hại về tài sản có trên đất như thiệt hại về hoa màu, cây cối, đê,
kè, cầu, cống thoát nước, thiệt hại về máy móc, thiết bị sản xuất, công trình sinh hoạt đối với các hộ
kinh doanh sản xuất hoặc các công trình xây dựng khác, ngoài ra những ảnh hưởng trong quá trình giải
phóng mặt bằng cũng có thể tác động đến hoa màu, cây trồng làm giảm năng suất, hoặc gây nên hiện
tượng sụt lún, nứt vách đối với công trình xây dựng, nhà cửa của người dân ở xung quanh không nằm
trong vùng quy hoạch, giải phóng mặt bằng.

+ Thiệt hại tinh thần
Ngoài các thiệt hại về vật chất, thì thiệt hại về mặt tinh thần cũng có những ảnh hưởng không nhỏ
đến người dân trong vùng quy hoạch, giải phóng mặt bằng. Người dân phải chịu các tác động, ảnh
hưởng đến cuộc sống như phải rời bỏ nơi ở cũ, rời bỏ làng xóm, thiếu vắng tình làng nghĩa xóm thân
thuộc, di chuyển mồ mả, tổ tiên ông bà, phải thay đổi môi trường làm việc, môi trường sống, môi
trường học tập, tập quán sinh hoạt, định cư quen thuộc để bắt đầu với môi trường mới ở nơi tái định cư
hoặc ở vùng đất khác, phải chịu những ảnh hưởng như tiếng ồn, môi trường sống mới không đảm bảo

an ninh, an toàn. Đối với người dân ở những vùng quy hoạch treo thì không thể ổn định cuộc sống,
dẫn đến căng thẳng lo âu về mặt tinh thần, những vấn đề này không chỉ tác động đến người dân trong
vùng quy hoạch mà còn kể cả những hộ dân nằm ngoài vùng quy hoạch. Việc tính toán và xác định
những thiệt hại về mặt tinh thần là rất khó khăn, tuy nhiên thực tế trong công tác quy hoạch và giải
phóng mặt bằng thì những thiệt hại tinh thần có những tác động rất lớn đến người dân, cần phải nghiên
cứu kỹ để có những chính sách bồi thường, hỗ trợ phù hợp.
1.5.2.4 Thiệt hại dưới góc độ kinh tế và dưới góc độ xã hội
Quy hoạch và giải phóng mặt bằng luôn hướng đến mục tiêu là phát triển kinh tế - xã hội, nhưng
trong quá trình thực hiện cũng không tránh khỏi những tác động, ảnh hưởng tiêu cực. Dưới góc độ
kinh tế, khi nhà nước thực hiện công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất trong
vùng quy hoạch phải chịu những ảnh hưởng nhất định về mặt kinh tế, họ có thể phải mất đất sản xuất,
diện tích canh tác bị thu hẹp, bị ảnh hưởng đến việc kinh doanh, mua bán hoặc phải chuyển đổi sang
nghề nghiệp khác. Các dự án quy hoạch treo có tác động tiêu cực rất lớn sự phát triển kinh tế của cả
một khu vực được quy hoạch, không chỉ gây thiệt hại cho người dân mà còn cả cho Nhà nước. Người


dân trong vùng quy hoạch treo phải chứng kiến cảnh đất đai bị bỏ trống nhưng không thể canh tác,
kéo theo hệ lụy khác như ô nhiễm môi trường gây ảnh hưởng cho cả những vùng xung quanh quy
hoạch.
Dưới góc độ xã hội, người dân cũng phải chịu những ảnh hưởng nhất định như việc phải thay đổi
tập quán sống, thói quen định cư, tập quán canh tác, các mối quan hệ xã hội bị phá vỡ, gặp những khó
khăn trong việc hòa nhập với cuộc sống mới hoặc điều kiện sống trong các khu vực tái định cư không
đảm bảo, thiếu thốn về cả vật chất lẫn tinh thần. Nhiều người dân trong vùng quy hoạch treo, hàng
chục năm không thể xây dựng, cải tạo sửa chữa nhà cửa của mình, khó khăn về hộ khẩu ảnh hưởng
đến việc đi học của con em , khó khăn trong việc định hướng phát triển kinh tế gia đình trong tương
lai. Những thiệt hại dưới góc độ kinh tế và xã hội trong quá trình quy hoạch, giải phóng mặt bằng
thường có ảnh hưởng tác động lâu dài, vì vậy khi lập quy hoạch cần được tính toán và đánh giá đúng
tầm quan trọng để từ đó có những giải pháp khắc phục.
1.5.2.5 Thiệt hại trước mắt và thiệt hại lâu dài
Ngoài những thiệt hại đã nêu trên, khi nhà nước thực hiện công tác quy hoạch và giải phóng mặt

bằng có thể thấy rõ trước mắt người dân sẽ phải chịu những ảnh hưởng tác động đầu tiên như phải di
chuyển chỗ ở, không còn đất cach tác, diện tích đất kinh doanh, sản xuất, địa thế kinh doanh bị ảnh
hưởng, vấn đề bồi thường chưa tương xứng với giá trị thiệt hại thực tế, cuộc sống bị xáo trộn, các tác
động như ô nhiễm môi trường ảnh hưởng đến sức khỏe của người dân trong vùng giải phóng mặt
bằng.Về lâu dài người dân còn phải chịu những ảnh hưởng như gặp khó khăn trong việc hòa nhập
với cuộc sống mới ở vùng tái định cư, ở những vùng quy hoạch treo ảnh hưởng về lâu dài với cuộc
sống của người dân có thể nhận thấy rõ nhất, ngoài ra khi các chính sách bồi thường thiệt hại, tái
định cư chưa được thực hiện tốt sẽ dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, người dân không
thực hiện việc giao đất theo quy định, gây bất ổn xã hội, kéo theo nhiều hệ lụy xấu khác, làm ảnh
hưởng đến niềm tin của người dân vào các chính sách của Đảng và Nhà nước, gây khó khăn cho nhà
nước trong việc thực hiện các chính sách quy hoạch, giải phóng mặt bằng về lâu dài.


CHƯƠNG 2
QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUÁ
TRÌNH NHÀ NƯỚC THỰC HIỆN QUY HOẠCH VÀ GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG
Để đảm bảo việc thực hiện các chính sách về quy hoạch đất đai và giải phóng mặt bằng đạt hiệu quả,
pháp luật nước ta đã quy định một số quyền và nghĩa vụ cơ bản cho người sử dụng đất trong quá trình
nhà nước thực hiện công tác quy hoạch và công tác giải phóng mặt bằng . Chương này, đề tài sẽ tập
trung trình bày và phân tích về các quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất được quy định
như thế nào trong các văn bản pháp lý cũng như thực tế khi nhà nước thực hiện công tác quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất và công tác giải phóng mặt bằng ở nước ta.
2.1 KHÁI NIỆM QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUY
HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
Nhà nước ta là nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa22, pháp luật nước ta đã ghi nhận đầy đủ các
quyền và nghĩa vụ của công dân, cụ thể Hiến pháp năm 2013 tại chương II đã quy định về các quyền
và nghĩa vụ cơ bản của công dân như : Quyền được tham gia quản lý nhà nước và xã hội, quyền được
khiếu nại tố cáo, nghĩa vụ phải trung thành với Tổ quốc, nghĩa vụ phải tuân thủ Hiến pháp và pháp
luật, nghĩa vụ phải nộp thuế v.vv.

Trên cơ sở đó, pháp luật về đất đai cũng đã có những quy định về quyền và nghĩa vụ đối với người
sử dụng đất và được cụ thể hóa trong chương XI của Luật đất đai năm 2013. Công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất và công tác giải phóng mặt bằng là một trong những lĩnh vực thuộc sự điều chỉnh
chủ yếu của Luật đất đai. Vì vậy, đối với người sử dụng đất trong quá trình nhà nước thực hiện công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giải phóng mặt bằng cũng được pháp luật quy định những
quyền và nghĩa vụ nhất định. Như chúng ta đã biết, quy hoạch và giải phóng mặt bằng đóng vai trò
quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội, tuy nhiên trong quá trình thực hiện cũng có những tác
động, ảnh hưởng không nhỏ đến nhiều đối tượng, mà đối tượng chịu tác động chủ yếu và nhiều nhất
đó chính là người sử dụng đất. Để bảo vệ cho đối tượng này và để cho công tác quản lý của nhà nước
đạt hiệu quả, nhà nước đã có những quy định được thể hiện trong luật cũng như các văn bản quy phạm
pháp luật khác về các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất sẽ có trong quá trình thực hiện công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và công tác giải phóng mặt bằng. Như vậy, ta có thể hiểu khái
quát về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quá trình nhà nước thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất và giải phóng mặt bằng chính là tập hợp tất cả các quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất được quy định trong Hiến pháp, Luật đất đai cũng như trong các văn bản quy phạm pháp luật
chuyên ngành với mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như đảm
bảo tính hiệu quả trong quá trình nhà nước thực hiện công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng.23
22

Xem điều 2, Hiến pháp năm 2013
Xem thêm : TS.Phan Trung Hiền , “Quyền và nghĩa vụ của công dân trong quy hoạch đô thị”, Tạp chí Khoa học pháp lý,
số 1, 2003, tr.29
23


2.2 QUYỀN CỦA NGƯỜI SỦ DỤNG ĐẤT TRONG VIỆC THỰC HIỆN QUY HOẠCH VÀ
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
Trong công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng nhằm để đảm bảo tính dân chủ cũng như để bảo vệ
các lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, pháp luật đã quy định những quyền cơ bản cho người sử
dụng đất như : Quyền được đảm bảo các lợi ích hợp pháp, quyền được cung cấp thông tin, đóng góp ý

kiến trong quy hoạch, quyền được hỗ trợ, bồi thường, tái định cư, quyền được khiếu nại, khiếu
kiện…v.vv.
2.2.1 Quyền được đảm bảo các lợi ích hợp pháp

Khi thực hiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như công tác giải phóng mặt
bằng việc đảm bảo được sự hài hòa giữa lợi ích giữa người sử dụng đất và nhà nước luôn được
đặt lên hàng đầu, người sử dụng đất là đối tượng phải chịu nhiều tác động và ảnh hưởng nhất,
vì vậy trong quá trình lập quy hoạch, giải phóng mặt bằng đối tượng này cần phải được đảm
bảo các quyền lợi của mình. Sự đảm bảo này thể hiện ở nhiều khía cạnh khác nhau, nhưng có
thể khái quát ở một số lợi ích cơ bản mà người sử dụng đất cần phải có như phải được thông
tin đóng góp ý kiến trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất, được hỗ trợ, bồi thường, đảm bảo
ổn định cuộc sống, khi có phát sinh tiêu cực hoặc người sử dụng đất cảm thấy chưa thỏa đáng
với các chính sách của nhà nước thì có quyền kiến nghị hoặc thực hiện quyền khiếu nại, tố cáo
với các cơ quan chức năng có thẩm quyền để giải quyết vấn đề.24 Tuy nhiên, thực tế cho thấy
trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất hiện nay vẫn còn nhiều phức tạp, hầu hết quy định điều
chỉnh quy hoạch chủ yếu chú trọng công tác quản lý nhà nước, chưa đề cao quyền lợi của
người sử dụng đất hoặc nếu có thì chỉ mang tính hình thức, thiếu cơ chế thực thi. “Nếu một
phương án quy hoạch hoặc giải phóng mặt bằng mà trái với nguyện vọng, lợi ích của đại đa số
người dân thì nó sẽ không có tính khả thi, vì vậy nó phải đảm bảo mang tính chấp nhận xã hội,
nghĩa là được đông đảo người dân chấp nhận. Dù trong phần lớn trường hợp Nhà nước có thể
dùng quyền lực của mình để đảm bảo phương án của mình lập ra được triển khai, buộc người
dân phải tuân thủ, tuy nhiên cũng không thể bỏ qua ý kiến của số đông, nhất là khi người dân
có phản đối”.25 Các lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất phải được đặt lên hàng đầu, như
vậy mới đảm bảo tính khả thi của phương án quy hoạch, giải phóng mặt bằng, bởi xét cho
cùng mục đính của việc quy hoạch, giải phóng mặt bằng không chỉ nhằm hướng đến việc quản
lý, sử dụng đất đai hiệu quả bền vững mà hơn hết là vì lợi ích của người sử dụng đất, những
người chủ sở hữu đất đai. Luật đất đai năm 2013 đã có những quy định mới thể hiện tính dân
chủ cũng như để đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất như quy định
tại Điều 43 về việc lấy ý kiến trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, khi các cơ quan, tổ chức
24

Trần Thị Bảo Trân, “Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi Nhà nước thực hiện đền bù và giải phóng mặt bằng,”
Đại học Cần Thơ, 2010, tr.22
25
Đặng Anh Quân, Quản lý đất đai theo quy hoạch và vấn đề đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất”, 2010


có thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến
đóng gớp của nhân dân về quy hoạch kế hoạch, sử dụng đất.26 Hoặc quy định tại khoản 5, Điều
166 về những quyền chung của người sử dụng đất như :“Được Nhà nước bảo hộ khi người
khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình”
Điều 49 của Luật đất đai năm 2013 cũng đã bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử
dụng đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt cụ thể tại khoản 2, khoản 3 . Ví dụ như :
“ Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng
năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của
người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
“Diện

tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải
thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có
quyết định thu hồi đất ……trong kế hoạch sử dụng đất”
Các quy định trên được bổ sung và quy định rõ hơn so với Luật đất đai năm 2003 nhằm mục
đích bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi thực tiễn áp dụng những
quy định trong Luật đất đai năm 2003 chưa đảm bảo đầy đủ những quyền và lợi ích chính đáng
của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch. Mặc dù pháp luật nước ta đã có những quy định
để bảo vệ quyền và lợi ích của người sử đất, tuy nhiên trong thực tế triển khai người sử dụng
đất vẫn gặp nhiều khó khăn khi các phương án quy hoạch, giải phóng mặt bằng phát sinh
vướng mắc, các cơ quan chức năng có thẩm quyền lại thiếu kiểm tra, giám sát để kịp thời giải
quyết, tháo dỡ khó khăn, từ đó dễ dẫn đến sự không đồng thuận và phát sinh khiếu nại khiếu

kiện, ảnh hưởng đến lợi ích của người sử dụng đất. Giải pháp cho vấn đề này chính là phải
nâng cao chất lượng các phương án quy hoạch, giải phóng mặt bằng, mở rộng tính dân chủ
cũng như thực hiện đúng theo những quy định của Luật đất đai năm 2013, từ đó tiếp nhận
thông tin phản hồi từ cộng đồng và nhanh chóng khắc phục xử lý những sai phạm trong quá
trình thực hiện quy hoạch, giải phóng mặt bằng để bảo vệ những quyền lợi ích chính đáng của
người sử dụng đất.
2.2.2 Quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (đất, tài sản gắn liền với đất)

Trong quá trình thực hiện công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng những ảnh hưởng, thiệt
hại mà người sử dụng đất gặp phải là điều không thể tránh khỏi. Vì vậy, pháp luật đã có những
quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với mục đích bảo vệ lợi ích và đảm bảo ổn định
cuộc sống cho người sử dụng khi đất phải chịu những tác động từ việc quy hoạch, giải phóng
26

Xem Khoản 1, Điều 43, Luật đất đai năm 2013


mặt bằng. Bồi thường là sự đền trả lại những thiệt hại mà chủ thể đã gây ra một cách tương
xứng, trong quy hoạch, giải phóng mặt bằng thiệt hại gây ra có thể là những thiệt hại vật chất
hoặc phi vật chất, thiệt hại về đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất nhưng nhìn chung chúng đều
có những tác động ảnh hưởng nhất định đến người sử dụng đất. Gắn liền với các quy định về
bồi thường là các quy định về hỗ trợ, tái định cư được đặt ra để giúp đảm bảo ổn định cuộc
sống, chuyển đổi nghề nghiệp, giải quyết khó khăn về kinh tế cho người sử dụng. Khoản 3,
Điều 26, Luật đất đai năm 2013 đã có những quy định : “Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục
đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người
sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.”
 Bồi thường đối với đất và tài sản gắn liền với đất
Theo quy định tại Điều 74 và Điều 88, Luật đất đai năm 2013 thì khi Nhà nước thu hồi đất
mà người sử dụng đất có đủ điều kiện được quy định thì sẽ được bồi thường về đất và trong
trường hợp chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì sẽ được bồi

thường theo quy định của pháp luật. Điều kiện để được bồi thường về đất đã được quy định tại
Điều 75, và quy định cụ thể từng trường hợp được bồi thường tại các điều 77, 78, 79, 80, 81
của Luật đất đai năm 2013. Tuy nhiên Luật cũng quy định một số trường hợp Nhà nước thu
hồi đất nhưng không được bồi thường về đất thể hiện tại điều 82 :
“ Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây :
1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này ;
2. Đất được nhà nước giao để quản lý;
3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a,b, c và d Khoản 1
điều 65 của Luật này;
4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này trừ trường hợp quy
định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này .”
Đối với bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất, Luật đất đai năm 2013 cũng quy định
các loại thiệt hại được bồi thường bao gồm27 :
+ Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất
+ Bồi thường đối với cây trồng vật nuôi
+ Bồi thường chi phí di chuyển khi nhà nước thu hồi đất
27

Xem Điều 89,90,91 Luật đất đai năm 2013


Ngoài ra, các trường hợp bồi thường thiệt hại khác được Chính phủ quy định cụ thể trong các
văn bản hướng dẫn thi hành của Luật đất đai năm 2013.
 Hỗ trợ
Ngoài các chính sách về bồi thường, Nhà nước cũng có những chính sách về hỗ trợ đối với
người có đất bị thu hồi để nhằm ổn định cuộc sống, khắc phục những khó khăn mà nguyên
nhân có thể do những ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp từ việc thu hồi đất của Nhà nước.
Điểm a, khoản 1, Điều 83 Luật đất đai năm 2013 có quy định: “Người sử dụng đất khi Nhà
nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước

xem xét hỗ trợ;”. Về các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm :
+ Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
+ Hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp với
kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở;
+ Hỗ trợ tái định cư đối với các trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình , cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
+ Các hỗ trợ khác;
Bên cạnh đó, Luật cũng giao trách nhiệm cho Chính phủ quy định chi tiết các điều khoản về
hỗ trợ.
 Tái định cư
Đối với người sử dụng đất bị thu hồi đất để thực hiện công tác quy hoạch, giải phóng mặt
bằng mà không còn đất ở thì ngoài việc được bồi thường, nhà nước còn có chính sách hỗ trợ
tái định cư để đảm bảo ổn định cuộc sống. Luật đất đai năm 2013, tại Điều 85 đã quy định
trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện trong việc tổ chức lập
và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Ngoài ra, theo quy định thì khu tái định cư
tập trung phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng,
phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng miền để đảm bảo cuộc sống thoải
mái và ổn định nhất cho người dân. Việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành nhà
ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư .
Để cụ thể hóa những quy định trong Luật đất đai năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 47/2014/NĐ-CP thay thế cho Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, trong đó quy định chi tiết những trường hợp được nhà
nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư . Quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một trong