hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 37 (2011 – 2015)
Đề tài:

HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TRONG PHÁP LUẬT
DÂN SỰ

Giảng viên hƣớng dẫn:

Sinh viên thực hiện :

Ths. Tăng Thanh Phƣơng

Danh Thị Cẩm Nhớ
MSSV: 5117335
Lớp: HG1163A1

Hậu Giang, 11/2014


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN
---------.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................

.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................


NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN
---------.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................

.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................


MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài ..........................................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu....................................................................................................1
3. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................................2
5. Kết cấu đề tài................................................................................................................2
CHƢƠNG 1 ........................................................................................................................ 3
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TRONG PHÁP
LUẬT DÂN SỰ .................................................................................................................. 3
1.1 Khái niệm và đặc điểm về hợp đồng mua bán tài sản ...............................................3
1.1.1 Khái niệm............................................................................................................. 3
1.1.2 Đặc điểm ............................................................................................................. 4
1.2 Lịch sử phát triển của hợp đồng mua bán tài sản qua các thời kỳ .............................5
1.2.1 Thời kỳ phong kiến .............................................................................................. 5
1.2.1.1 Xã hội và pháp luật Việt Nam dưới thời Lê ................................................6
1.2.1.2 Xã hội và pháp luật Việt Nam dưới thời Nguyễn .......................................7
1.2.2 Thời kỳ cận đại .................................................................................................... 8
1.2.3 Thời kỳ hiện đại ................................................................................................... 9

1.3 Vai trò của pháp luật đối với hợp đồng mua bán tài sản .........................................11
CHƢƠNG 2 ...................................................................................................................... 13
CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TRONG PHÁP
LUẬT DÂN SỰ ................................................................................................................ 13
2.1 Giao kết hợp đồng mua bán tài sản ..........................................................................13
2.1.1 Hình thức giao kết hợp đồng mua bán tài sản .................................................. 13
2.1.2 Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản ............................................................. 17
2.1.3 Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản ......................................................... 20


2.2 Quyền và nghĩa vụ của các bên................................................................................23
2.2.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán ........................................................................ 23
2.2.1.1 Quyền của bên bán....................................................................................23
2.2.1.2 Nghĩa vụ của bên bán ...............................................................................23
2.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua ....................................................................... 34
2.2.2.1 Quyền của bên mua ...................................................................................34
2.2.2.2 Nghĩa vụ của bên mua ..............................................................................34
2.3 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng ........................................................................35
CHƢƠNG 3 ...................................................................................................................... 38
THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI
SẢN VÀ ĐỀ XUẤT HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ...................................... 38
3.1 Thực tiễn áp dụng các quy định về hợp đồng mua bán tài sản ................................38
3.1.1 Thực tiễn của việc thực hiện nghĩa vụ bảo hành trong hợp đồng mua bán
tài sản ......................................................................................................................... 38
3.1.2 Thực tiễn của việc hoãn do không thực hiện đúng hợp đồng............................ 39
3.1.3 Thực tiễn của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với vi phạm hợp đồng khi
chưa đến hạn thực hiện nghĩa vụ ............................................................................... 40
3.2 Hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản ......................................43
3.2.1 Hướng hoàn thiện của việc thực hiện nghĩa vụ bảo hành trong hợp đồng
bán tài sản .................................................................................................................. 43

3.2.2 Hướng hoàn thiện pháp luật về thực tiễn của việc hoãn do không thực hiện
đúng hợp đồng ............................................................................................................ 43
3.2.3 Hoàn thiện pháp luật đối với vi phạm hợp đồng khi chưa đến hạn thực hiện
nghĩa vụ ...................................................................................................................... 44
KẾT LUẬN....................................................................................................................... 46
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

LỜI NÓI ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Hợp đồng là công cụ chủ yếu để xác lập mối quan hệ giữa người bán và người
mua. Mỗi loại hợp đồng trong mỗi lĩnh vực có những đặc điểm rất riêng và do đó
được chi phối bởi những quy định riêng. Tuy nhiên, là sản phẩm của sự gặp gỡ ý chí,
tất cả các hợp đồng đều hình thành và vận hành trên cơ sở tự do giao kết và những
nguyên tắc cơ bản khác. Trong số những hợp đồng thông dụng thì có thể nói hợp đồng
mua bán tài sản là loại hợp đồng có tính phổ biến và thông dụng nhất trong đời sống
xã hội. Hợp đồng mua bán tài sản là một trong những phương thức hữu hiệu để các
chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
Hợp đồng mua bán tài sản là một trong những phương tiện pháp lý tạo điều kiện cho
công dân trao đổi, mua bán hàng hóa, thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt và tiêu dùng.
Cùng với sự phát triển không ngừng và được sự quan tâm của Nhà nước đối với
nền kinh tế thì các hoạt động mua bán tài sản diễn ra ngày càng phong phú và đa dạng
đem lại nhiều lợi ích cho người dân. Mặt khác thì Nhà nước ta đã ban hành hệ thống
các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh các mối quan hệ đó mà cụ thể là được
quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005, nhằm tìm hiểu rõ ràng hơn về quyền và
nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán tài sản cũng như về đặc điểm, hình
thức, đối tượng…của hợp đồng mua bán tài sản, nên chế độ pháp lý về “Hợp đồng

mua bán tài sản trong pháp luật dân sự” đã được chọn làm nội dung nghiên cứu của
luận văn.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu đề tài là tiếp cận nghiên cứu một cách có hệ thống các quy
định liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản, cũng như thực tiễn thi hành các quy
định đó nhằm hiểu thêm về quyền và nghĩa vụ thực hiện hợp đồng của các bên so với
thực tế mà các bên áp dụng trong cuộc sống hàng ngày. Từ đó tìm ra những thiếu sót,
bất cập trong các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản, sau cùng là đề
xuất phương hướng nhằm góp phần xây dựng pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản
ngày càng hoàn thiện hơn.

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

1

SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ


Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

3. Phạm vi nghiên cứu
Với đề tài này, người viết nghiên cứu về những quy định trong giao kết hợp
đồng mua bán tài sản được ghi nhận trong Bộ luật dân sự năm 2005 bên cạnh đó
người viết còn nghiên cứu thêm một số tài liệu khác như Luật thương mại năm 2005,
Luật nhà ở năm 2005, tìm hiểu những bất cập trên thực tế mà các bên áp dụng trong
đời sống hằng ngày. Đề tài không đi sâu nghiên cứu từng loại hợp đồng mua bán tài
sản cụ thể nào.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu để có được những thông tin cần thiết về những quy
định của pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản người viết sử dụng nhiều

phương pháp khác nhau để tiếp cận vấn đề nghiên cứu. Chủ yếu là phương pháp tiếp
cận thông tin, tra cứu tài liệu dựa trên những quy định của pháp luật, tham khảo giáo
trình, sách, báo, tạp chí, website…để xử lý, tổng hợp những thông tin cần thiết nhằm
phục vụ cho việc nghiên cứu từ đó sử dụng phương pháp phân tích luật viết và đưa ra
ý kiến của bản thân để giải quyết vấn đề cần nghiên cứu.
5. Kết cấu đề tài
Đề tài được chia làm ba chương:
Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự
Chương 2: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự
Chương 3: Thực tiễn áp dụng các quy định về hợp đồng mua bán tài sản và đề xuất
hướng hoàn thiện pháp luật
Kết luận
Danh mục tài liệu tham khảo
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, với sự nổ lực của bản thân, nhưng do năng lực
và nguồn tài liệu tham khảo còn hạn chế, chưa tiếp cận với thực tiễn nhiều nên bài
viết khó tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong được sự đóng góp ý kiến của quý thầy
cô và các bạn cho bài viết được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn Ths.Tăng Thanh Phương đã hướng dẫn và tạo điều
kiện tốt nhất để em hoàn thành luận văn tốt nghiệp với đề tài “Hợp đồng mua bán tài
sản trong pháp luật dân sự”.
Em xin chân thành cảm ơn!

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

2

SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ


Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

CHƢƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TRONG PHÁP
LUẬT DÂN SỰ
Trong chương 1 người viết nêu lên những vấn đề chung nhất để có một cái nhìn
khái quát về đề tài. Do đó, chương “khái quát chung về hợp đồng mua bán tài sản
trong pháp luật dân sự” người viết đi vào phân tích, làm rõ khái niệm cũng như đặc
điểm của hợp đồng mua bán tài sản. Đồng thời người viết còn tìm hiểu sơ lược lịch sử
phát triển của hợp đồng mua bán tài sản qua các thời kỳ, bên cạnh đó thì người viết
cũng có phân tích vai trò của pháp luật trong hợp đồng mua bán tài sản.
1.1 Khái niệm và đặc điểm về hợp đồng mua bán tài sản
1.1.1 Khái niệm
Theo Điều 428 Bộ luật dân sự năm 2005 thì “Hợp đồng mua bán tài sản là sự
thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và
nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán”. Theo khái
niệm đó thì hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng do sự tự nguyện giao kết với nhau,
các bên đều có quyền lựa chọn người giao dịch, đối tượng của hợp đồng, phương thức
thanh toán… mà không một cá nhân nào có quyền cưỡng ép hay hạn chế việc giao kết
đó. Tuy nhiên, cũng có trường hợp ngoại lệ là quyền tự do chọn đối tác giao kết bị
hạn chế, đó là trường hợp Nhà nước ưu tiên cho một số chủ thể nào đó có quyền mua
trước, nếu chủ thể đó từ chối việc mua bán thì người có tài sản mới tự do tìm người
giao kết đó là trường hợp mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung. “Trường hợp có chủ sở
hữu nhà ở thuộc sở hữu chung bán phần quyền sở hữu nhà ở của mình thì các chủ sở
hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác được ưu tiên mua; trong thời hạn ba tháng, kể từ
ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà
không có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán
cho người khác. Trong trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định
của pháp luật dân sự”.1
Thông thường, hợp đồng mua bán được thực hiện ngay sau khi các bên thỏa
thuận xong về đối tượng và giá cả và một số vấn đề có liên quan khác, bên mua trả

tiền xong cho bên bán, thì bên bán chuyển giao tài sản cho bên mua. Nhưng cũng có
thể được các bên thỏa thuận khác như nhận tiền trước giao vật sau hoặc giao vật trước
trả tiền sau. Nếu đối tượng của hợp đồng là một số lượng lớn tài sản và thuộc loại tài
sản không chia được thì các bên có thể chuyển giao vật làm nhiều lần và mỗi lần theo
1

Khoản 2 Điều 96 Luật nhà ở năm 2005.

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

3

SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ


Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

một số lượng, khối lượng nhất định và nếu cần phân chia vật không chia được thì phải
trị giá thành tiền để chia.
Hợp đồng mua bán tài sản là phương tiện pháp lý tạo điều kiện cho công dân tổ
chức trao đổi hàng hóa, thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt và tiêu dùng sản xuất kinh doanh.
Trong nền kinh tế nhiều thành phần, quan hệ mua bán phản ánh mối quan hệ kinh tế
về trao đổi vật tư, sản phẩm thuộc nhiều thành phần kinh tế khác nhau. Từ đó tạo điều
kiện cho các thành phần kinh tế cùng tồn tại và phát triển, góp phần nâng cao đời sống
vật chất, tinh thần của người dân.
1.1.2 Đặc điểm
Hợp đồng mua bán tài sản có các đặc điểm sau :
 Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng có tính chất đền bù. Hợp đồng có
đền bù là hợp đồng mà trong đó mỗi bên chủ thể sau khi đã thực hiện cho bên kia một
lợi ích nhất định sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng. Tính đền bù của hợp

đồng mua bán tài sản thể hiện ở chỗ sau khi bàn giao tài sản mua bán thì bên bán sẽ
nhận được lợi ích ngược lại dưới dạng tiền mua mà bên mua phải thanh toán.
 Hợp đồng mua bán tài sản còn là hợp đồng mang tính song vụ. Hợp đồng
song vụ là hợp đồng mà các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng đều có nghĩa vụ đối với
nhau. Hay nói cách khác, mỗi bên đều có quyền và nghĩa vụ, quyền của bên này là
nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. Trong hợp đồng mua bán tài sản người bán có
nghĩa vụ giao tài sản và nhận tiền tương ứng với giá trị tài sản đã bán. Còn bên mua
có nghĩa vụ trả tiền và có quyền nhận tài sản. Cũng như hầu hết các loại hợp đồng dân
sự khác, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập quyền
và nghĩa vụ của các bên trên nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng nhưng không được
trái pháp luật, đạo đức xã hội, thiện chí, hợp tác trung thực và ngay thẳng.
 Trong đa số trƣờng hợp thì hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng mang
tính chất ƣng thuận. Khi được giao kết chỉ do sự gặp gỡ ý chí của các bên mà không
cần xúc tiến bất kỳ một thủ tục nào (ví dụ; đi siêu thị mua một cái áo sơ mi). Còn
ngoại lệ đó là khi các bên đã có sự gặp gỡ ý chí với nhau mà cần phải hoàn tất một vài
thủ tục do pháp luật quy định (ví dụ; hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán xe
gắn máy) thì khi đó hợp đồng mua bán tài sản mang đặc điểm là hợp đồng trọng thức.
 Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao
quyền sở hữu đối với tài sản từ bên bán sang bên mua, hợp đồng không chỉ chuyển
giao tài sản liên quan mà còn cả quyền sở hữu đối với tài sản đó. Hợp đồng mua bán
tài sản làm phát sinh quyền trực tiếp đối với tài sản liên quan, có thể nói đây là yếu tố
GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

4

SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ


Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

phân biệt hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản. Bởi
trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản người được chuyển quyền có quyền yêu
cầu đối với người chuyển quyền, nhưng không có bất cứ một quyền nào trực tiếp lên
tài sản là đối tượng của hợp đồng. Còn đối với hợp đồng mua bán có đối tượng là tài
sản thì người mua có quyền sở hữu đối với tài sản khi đã trả tiền như đã thỏa thuận
hoặc sau khi hoàn tất các loại thủ tục đăng ký.
1.2 Lịch sử phát triển của hợp đồng mua bán tài sản qua các thời kỳ
Hợp đồng xuất hiện đầu tiên ở La Mã vào khoảng thế kỷ V trước công nguyên.
Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm hợp đồng và nó dần dần phát triển theo
thời gian. Thời La Mã sơ kỳ, khi đời sống kinh tế xã hội còn trong tình trạng khép kín
với hình thức chủ yếu là chăn nuôi và trồng trọt, với tính chất là sơ khai của pháp luật,
số lượng các giao dịch mang tính chất hợp đồng còn hạn chế với những hình thức thể
hiện và cách thức ký kết phức tạp. Sau đó, cùng với sự mở mang lãnh thổ quốc gia và
sự phát triển mạnh mẽ của đời sống kinh tế xã hội chế định về hợp đồng ở La Mã đã
thay đổi cơ bản. Hợp đồng không còn hiện tượng hiếm có nữa nó đã xuất hiện thường
xuyên, phổ biến và rộng khắp, ở thời kỳ này người La Mã đã nêu ra các khái quát về
hợp đồng cụ thể như: Hợp đồng mua bán, hợp đồng trao đổi, hợp đồng vay, hợp đồng
cho mượn, hợp đồng gửi giữ…
Ở Việt Nam, hợp đồng xuất hiện rất sớm với những tên gọi khác nhau theo từng
thời kỳ phát triển của đất nước. Thời kỳ phong kiến hợp đồng được gọi là khế ước đã
được khái quát trong Quốc triều hình luật của nhà Lê và Hoàng Việt luật lệ của nhà
Nguyễn, khế ước ra đời đã đánh dấu sự hình thành chính thức những khái niệm đầu
tiên về hợp đồng trong lịch sử lập pháp nước ta. Dần về sau khi cơ chế kinh tế quan
liêu bao cấp đã bước đầu chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội
chủ nghĩa thì những quan niệm cũ về hợp đồng không còn phù hợp nữa với quá trình
chuyển đổi và những yêu cầu nhân dân ta đặt ra nên các khái niệm mới về hợp đồng
lần lượt ra đời như hợp đồng kinh tế được quy định tại Điều 1 pháp lệnh hợp đồng
kinh tế 1989, hợp đồng được quy định trong Bộ luật dân sự 1995 và 2005. Dựa trên
định nghĩa khái quát về hợp đồng trong Bộ luật dân sự năm 2005, chúng ta thấy hợp
đồng trước hết là căn cứ phát sinh nghĩa vụ hay nói cụ thể hơn hợp đồng là sự kiện

pháp lý, là giao dịch dân sự nhằm tạo lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên.
1.2.1 Thời kỳ phong kiến
Các quy định về khế ước thì rất ít, thời kỳ này chỉ đặc biệt chú ý đến vấn đề thuế
ruộng, thuế thân. Điều đó dẫn đến tình trạng là dân tộc ta vẫn sống theo khuôn khổ lệ
GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

5

SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ


Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

cũ, nghĩa là sống ngoài vòng pháp luật. Thời kỳ phong kiến có rất nhiều hệ thống
pháp luật như: Luật nhà Thanh gọi là “Đại Thanh Luật Lệ” mà tiêu biểu và giá trị cao
nhất trong pháp luật thời Lê là bộ Quốc Triều Hình Luật hay còn gọi là Bộ Luật Hồng
Đức pháp luật dân sự thời Nguyễn là Hoàng Việt Luật hay còn gọi là Bộ Luật Gia
Long.
1.2.1.1 Xã hội và pháp luật Việt Nam dưới thời Lê
Vào thế kỷ XV với sự tồn tại của Triều đại Lê sơ, được coi là một giai đoạn phát
triển cao nhất của chế độ phong kiến Việt Nam về nhiều mặt: Đất nước ổn định phát
triển, đạt được những thành tựu trong công cuộc chống ngoại xâm, bảo vệ và mở rộng
biên giới, có vị trí, uy tín trong khu vực.
Bộ Quốc Triều Hình Luật được ban hành vào năm 1483, đã được các đại thần
đời Lê Thánh Tông sưu tập và soạn định công phu, những luật lệ đã ban hành từ nhiều
năm trước và được áp dụng vào công quyền Việt Nam suốt mấy thế kỷ. Bộ luật này
phản ánh khá trung thực trạng thái chính trị, kinh tế và xã hội Việt Nam từ thế kỷ XV,
trong đó những quy phạm đạo đức Việt Nam được thể hiện rõ nét, những tập tục
truyền thống của người Việt Nam cũng được Bộ luật bảo vệ. Bộ luật được giới nghiên
cứu trong và ngoài nước đánh giá khá cao không chỉ vì nó có quy mô lớn, có nội dung

phong phú và phức tạp mà còn có giá trị tư tưởng mang tính dân tộc, nhân đạo và tiến
bộ chính vì vậy mà Quốc Triều Hình Luật đã thành một khuôn mẫu cho cổ Luật Việt
Nam trong nhiều trăm năm và làm rạng danh nền văn hiến Việt Nam. Quốc Triều
Hình Luật không sử dụng khái niệm hợp đồng mà thường dùng các khái niệm cụ thể
như: Mua, bán, cho, cầm…Theo đó thì các yếu tố thuận mua vừa bán “thể hiện tư
tưởng thỏa thuận”. Đây chính là bản chất cốt lõi của khế ước đã được đề cập tới ngay
từ thế kỷ thứ XV. Trong khế ước mua bán, pháp luật quy định người bán phải có
quyền sở hữu đối với tài sản mua bán, việc mua bán không phải của mình thì người
bán phải chịu những hình phạt nhất định và phải chịu trách nhiệm dân sự.
Quốc Triều Hình Luật còn quy định rất hạn chế về đối tượng việc mua bán chẳng
hạn như: Không được bán ruộng đất ở bờ cõi cho người nước ngoài cũng như nô tỳ,
ngựa, binh khí, các thứ thuốc có thể chế hỏa pháo. Nếu bán thì bị xử phạt rất nặng là
bị tội chém, còn nếu bán mắm, muối cho người nước ngoài thì bị lưu đài đi châu xa.
Quốc Triều Hình Luật cũng quy định hình thức của khế ước là đối với những khế
ước đơn giản giá trị thấp thì các bên không cần lập văn bản, đối với những khế ước có
giá trị tài sản lớn không phân biệt động sản hay bất động sản chẳng hạn như mua bán

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

6

SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ


Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

nhà ở, ruộng, vườn, trâu, bò… Phải lập văn tự để làm bằng chứng khi xảy ra tranh
chấp.
Trong khi thực hiện khế ước, nếu bên nào vi phạm nghĩa vụ của mình thì phải chịu
các hình phạt như: Trượng, roi… Ngoài ra, Quốc Triều Hình Luật còn quy định trong

những trường hợp nhất định bên nào vi phạm thì còn phải chịu bồi thường thiệt hại,
phải hoàn trả tài sản hoặc bị phạt tiền ví dụ như: Cha mẹ còn sống mà con cái bán
trộm điền sản của cha mẹ, tùy theo con trai, con gái sẽ có mức xử phạt khác nhau, các
hình thức này hiện nay cũng được quy định trong Bộ luật dân sự và được gọi là trách
nhiệm dân sự.
1.2.1.2 Xã hội và pháp luật Việt Nam dưới thời Nguyễn
Hoàng Việt luật lệ (hay còn gọi là Luật Gia Long) là một trong hai bộ luật lớn
nhất của chế độ phong kiến Việt Nam.2 Có thể nói đây là một bộ luật đầy đủ và hoàn
chỉnh của nền luật cổ Việt Nam. Khi nhận xét về Hoàng Việt Luật Lệ, hầu hết các học
giả điều phê bình bộ luật này không có tính sáng tạo độc đáo riêng mà chép lại gần
như nguyên văn dập khuôn Đại Thanh Luật Lệ của triều đình Mãn Thanh.
Bộ luật này được biên soạn trong một thời gian và đến năm 1811 mới hoàn tất,
năm 1813 in xong và được ban hành áp dụng trên phạm vi toàn quốc. Nội dung quy
định trong Hoàng Việt Luật Lệ còn hạn chế, quy định về hình phạt còn rườm rà, khó
hiểu, không quy định trực tiếp ở điều khoản nào cả mà quy định rải rác trong một số
điều luật. Nội dung của những điều luật này nhìn chung thể hiện rõ chính sách hình sự
là rất hà khắc của triều đình nhà Nguyễn.
Cũng Quốc Triều Hình Luật, Hoàng Việt Luật Lệ không sử dụng khái niệm khế
ước mà thường dùng các khái niệm cụ thể như: Mua, bán, vay, nợ, thuê… Về chủ thể
giao kết khế ước trong Hoàng Việt Luật Lệ phụ thuộc vào lứa tuổi, quan hệ tài sản và
quan hệ trong gia đình, trong xã hội thời này xem trọng quyền của người gia trưởng,
những giao kết khế ước liên quan đến tài sản của gia đình, nhằm đáp ứng nhu cầu vật
chất, tinh thần của gia đình đều do người chồng đứng tên giao kết. Tuy nhiên, nếu xét
từ gốc độ khác nhau điều này cũng cho thấy khả năng con cháu có những quyền năng
nhất định, dù là rất hạn chế đối với tài sản của gia đình, là họ vẫn được bán tài sản nếu
có sự cho phép của bậc gia trưởng. Tài sản mua bán chủ yếu trong thời gian này là
mua bán điền thổ và trâu bò, việc mua bán được thực hiện theo hai hình thức phổ biến
là đoạn mại và điển mại. Cả hai hình thức đó khi áp dụng cho việc mua bán đều phải
lập thành văn khế. Mua bán theo hình thức đoạn mại có nghĩa là mua bán đức đoạn,
2

Ý nói đến hai Bộ luật Hồng Đức và Gia Long.

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

7

SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ


Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

khi người mua trả đủ tiền thì người mua trở thành chủ sở hữu đối với tài sản đó, người
bán không còn quyền lợi gì đối với tài sản bán đó và mọi tranh chấp đối với tài sản đã
bán đều bị pháp luật nghiêm cấm. Mua bán theo hình thức điển mại có nghĩa là bán
đợ, tức là bán rồi một thời gian sau sẽ chuộc lại tài sản đã bán. Để việc mua bán này
có hiệu lực thì trong văn khế mua bán hai bên thỏa thuận và ghi rõ thời hạn chuộc lại,
hình thức bán này theo quy định của pháp luật hiện hành gọi là chuộc lại tài sản đã
bán được quy định tại Điều 462 Bộ luật dân sự năm 2005.
Tóm lại, Hoàng Việt Luật Lệ được soạn thảo theo chủ ý của vua Gia Long, là
một bộ tổng hợp vừa luật vừa lệ tham khảo theo Luật Hồng Đức và Luật nhà Thanh.
Nó là công cụ trị nước của triều sơ Nguyễn vào thời điểm nước Việt Nam mới thống
nhất. Ngoài ra, Hoàng Việt Luật Lệ ra đời đã đáp ứng được nhu cầu luật pháp của xã
hội Việt Nam lúc bấy giờ.
1.2.2 Thời kỳ cận đại
Thời kỳ này có nhiều Bộ luật và Nghị định do Pháp ban hành ở nước ta. Tuy
nhiên, Bộ luật dân sự Bắc kỳ được cho thi hành trên toàn Bắc kỳ từ ngày 1/7/1931 là
được nhiều người chú ý vì đây là Bộ luật tiến bộ nhất trong những Bộ luật mà Pháp đã
ban hành. Bộ luật này đã phản ánh một phần các phong tục, tập quán đời sống xã hội
của nhân dân Việt Nam, kỹ thuật lập pháp khá tinh vi, với cách thể hiện nôm na dễ

hiểu.
Chế định về khế ước dưới thời Pháp thuộc là một trong những căn cứ làm phát
sinh nghĩa vụ đối với các bên tham gia giao kết, cho nên những vấn đề chung về khế
ước được Dân luật Bắc kỳ quy định và đưa ra khái niệm như sau: khế ước là một hiệp
ước của một hay nhiều người cam đoan với một hay nhiều người khác để chuyển
giao, để làm hay không làm một cái gì. Thông qua khái niệm này thì khế ước thực
chất là sự thỏa thuận giữa ít nhất hai người với nhau để xác lập quyền nghĩa vụ của
người này đối với người khác và ngược lại.
Thời Pháp thuộc có quy định nhiều loại khế ước nhưng nổi bật đó là khế ước mãi
mại hay còn gọi là khế ước mua bán, là một khế ước trong đó người bán giao cho
hoặc cam đoan giao cho người mua quyền sở hữu một tài sản hay một quyền lợi theo
giá tiền đã định trước mà người mua cam đoan trả cho người bán. Một khi khế ước đã
giao kết thì các bên phải thực hiện đúng như đã cam kết và thực hiện một cách trung
thực.
Tóm lại, khế ước mãi mại thời Pháp thuộc sẽ được hình thành khi nó hội tụ các
điều kiện về nội dung, đối tượng của khế ước phải có sự thỏa thuận thống nhất giữa
GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

8

SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ


Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

các bên thì khế ước đó mới ràng buộc các bên về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ và
sẽ được pháp luật tôn trọng và bảo vệ, nếu trái với những điều trên thì khế ước đó sẽ
bị vô hiệu và nó không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.
1.2.3 Thời kỳ hiện đại
Thời kỳ hiện đại là thời kỳ mà xã hội Việt Nam tiến bộ và phát triển hơn hai thời

kỳ trước. Để bảo đảm cho các quan hệ kinh tế được thiết lập và thực hiện trên cơ sở
tôn trọng quyền tự chủ sản xuất kinh doanh của các đơn vị kinh tế, nằm đẩy mạnh sản
xuất lưu thông hàng hóa nên giai đoạn đó pháp lệnh hợp đồng kinh tế được ban hành
và có hiệu lực từ ngày 25/09/1989. Theo đó thì hợp đồng kinh tế là sự thỏa thuận bằng
văn bản, tài liệu giao dịch giữa các bên ký kết về việc thực hiện công việc sản xuất,
trao đổi hàng hóa, dịch vụ nghiên cứu, ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và các thỏa
thuận khác có mục đích kinh doanh với quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của
mỗi bên để xây dựng và thực hiện công việc của mình.
Pháp lệnh chỉ điều chỉnh hợp đồng kinh tế được ký kết giữa pháp nhân với pháp
nhân hoặc giữa pháp nhân với cá nhân có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp
luật. Về mặt chủ thể thì pháp lệnh này còn quy định khá hạn chế so với luật hiện hành.
Do thiếu hỏng các quy định pháp luật dân sự nên trong thực tế đã xảy ra không ít
những trường hợp xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tập thể,
Nhà nước.
Do đó để đảm bảo an toàn pháp lý cho các quan hệ hợp đồng dân sự trong điều
kiện phát triển nền kinh tế nhiều thành phần, bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp, đề
cao tinh thần trách nhiệm của các bên tham gia hợp đồng, góp phần đẩy mạnh sản
xuất, kinh doanh, lưu thông hàng hóa, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của người
dân nên pháp lệnh hợp đồng dân sự đã được ban hành và có hiệu lực từ ngày
29/04/1991. Pháp lệnh hợp đồng dân sự đã mở rộng quy định về chủ thể, hình thức
giao kết hợp đồng. Tuy nhiên Hợp đồng dân sự chưa có khái niệm nào quy định về tài
sản, hợp đồng mua bán tài sản cũng như đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là gì,
nên gây khó khăn cho các bên trong việc thực hiện giao kết hợp đồng có đối tượng là
tài sản.
Trước tình hình trên ngày 28/10/1995 Quốc hội khóa IX kỳ họp thứ 8 đã thông
qua Bộ luật dân sự năm 1995 của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam và có
hiệu lực thi hành từ ngày 1/07/1996. Sự ra đời của Bộ luật dân sự là một bước tiến
quan trọng trong việc khẳng định và cụ thể hóa Hiến pháp năm 1992 về các quyền cơ
bản của con người trong lĩnh vực dân sự, tạo cơ sở pháp lý quan trọng và niềm tin để
GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

9

SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ


Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

cá nhân, tổ chức phát huy quyền dân chủ trong đời sống dân sự. Bộ luật này có bước
tiến bộ hơn Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991 có quy định về tài sản và một số
quy định riêng về mua bán tài sản như bán đấu giá, thông báo bán đấu giá, thực hiện
bán đấu giá. Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện nhất là trước sự ngày càng đổi mới
của đất nước trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế
và khu vực, Bộ luật dân sự năm 1995 đã bộc lộ những hạn chế, một số quy định
không còn phù hợp với thực tế nữa, đã lạc hậu hơn so với sự phát triển kinh tế, xã hội
hiện nay. Do đó, việc sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự năm 1995 là điều cần thiết và
cấp bách nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển mọi mặt của đất nước ta hiện nay và trong
tương lai.
Vì vậy, ngày 14/06/2005 đã được Quốc hội khóa 11 thông qua kỳ hợp thứ 7 đã
sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự năm 1995 thành Bộ luật dân sự năm 2005. Đây là Bộ
luật chung để điều chỉnh các quan hệ xã hội được xác lập trên nguyên tắc bình đẳng,
tự nguyện thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm khi tham gia vào quan hệ dân sự.
Bộ luật dân sự năm 2005 đã bao quát được tương đối đầy đủ tất cả các vấn đề
thuộc lĩnh vực tư. Bên cạnh đó Bộ luật còn khắc phục được những mâu thuẫn, chồng
chéo của pháp luật về tài sản, nghĩa vụ và hợp đồng góp phần bảo đảm tính thống
nhất, đồng bộ của toàn bộ hệ thống văn bản pháp luật.
Tuy nhiên trước yêu cầu thể chế hóa Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời
kỳ quá độ lên Chủ nghĩa xã hội và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn
2011 – 2020 đã được thông qua tại Đại hội lần thứ XI của Đảng và đặc biệt là yêu cầu
về cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 2013 liên quan đến việc bảo vệ con người,

quyền công dân và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa
và hội nhập quốc tế, Bộ luật dân sự hiện hành đã bộc lộ một số hạn chế chẳng hạn
như: Quy định về giao dịch, đại diện…Do đó, thực hiện theo sự phân công của Thủ
tướng Chính phủ tại Quyết định số 1441/QĐ – TTg ngày 16/8/2013 về phân công cơ
quan chủ trì soạn thảo các dự án luật, pháp lệnh thuộc chương trình năm 2014, Bộ tư
pháp đã chủ trì, phối hợp với Bộ, ngành, tổ chức có liên quan xây dựng dự thảo Bộ
luật dân sự (sửa đổi) với một số nội dung cần sửa đổi trong Bộ luật hiện hành (ví dụ:
Sửa đổi bổ sung quy định về giao dịch dân sự (hành vi pháp lý), sửa đổi bổ sung quy
định về đại diện. Sửa đổi, bổ sung quy định về hợp đồng thông dụng, theo hướng Bộ
luật dân sự chỉ quy định về những hợp đồng mang tính đặc trưng và đại diện. Do đó, Bộ
luật dân sự không quy định về hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở, hợp
đồng bảo hiểm. Bên cạnh đó, dự thảo Luật cũng bổ sung một loại hợp đồng mới là hợp
đồng hợp tác để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn về hợp tác trong sản xuất, kinh doanh.
GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

10

SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ


Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

Đối với một số hợp đồng cơ bản như hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng vay tài sản,
hợp đồng thuê tài sản... đã được bổ sung nhiều quy định để bảo đảm các quy định này
có thể áp dụng cho các hợp đồng có liên quan và cũng bao quát được những dạng thức
hợp đồng phái sinh, đặc thù có thể phát sinh trong thời gian tới. Qua đó có thể thấy
pháp luật nước ta đang dần hoàn thiện, góp phần thể chế hóa đường lối của Đảng,
nâng cao hiệu quả quản lý điều hành của Nhà nước, đẩy mạnh phát triển kinh tế, giữ
vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước.
1.3 Vai trò của pháp luật đối với hợp đồng mua bán tài sản

Trong công cuộc đổi mới đất nước như hiện nay việc tăng cường vai trò của pháp
luật đặt ra như một yếu tố khách quan. Điều đó không chỉ nhằm mục đích xây dựng
một xã hội có trật tự kỷ cương, văn minh mà còn hướng đến bảo vệ quyền và lợi ích
của cá nhân, cơ quan, tổ chức và Nhà nước. Pháp luật là công cụ quản lý rất hiệu quả
trong mọi lĩnh vực nhất là trong lĩnh vực mua bán tài sản.
Pháp luật là công cụ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp
đồng mua bán tài sản. Chẳng hạn như hợp đồng mua bán nhà ở, để bảo vệ quyền và
lợi ích của bên mua thì pháp luật có quy định bên bán có nghĩa vụ “thực hiện đúng
các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật”3 và “Được nhận nhà kèm
theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận”.4 Để bảo vệ quyền và lợi ích
của bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở thì pháp luật quy định rằng bên mua “Trả
đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; nếu không có thỏa
thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời đểm bên bán giao
nhà và tại nơi có nhà”5 và có quyền “Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã
thỏa thuận”.6
Pháp luật là phương tiện để quản lý mọi mặt trong đời sống xã hội thông qua
những quy định được ghi nhận trong các văn bản quy phạm pháp luật. Từ đó cho thấy
được vai trò của pháp luật là rất quan trọng đối với một quốc gia đang phát triển như
Việt Nam hiện nay. Đối với hợp đồng mua bán tài sản thì pháp luật nước ta luôn
khuyến khích các bên chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản có giá
trị lớn thì nên lập thành văn bản phải có công chứng hoặc chứng thực, đăng ký hoặc
phải xin phép , nhằm dễ dàng trong việc quản lý, giải quyết tranh chấp.

3

Khoản 4 Điều 451 Bộ luật dân sự năm 2005.
Khoản 1 Điều 454 Bộ luật dân sự năm 2005.
5
Khoản 1 Điều 453 Bộ luật dân sự năm 2005.
6

Khoản 1 Điều 452 Bộ luật dân sự năm 2005.
4

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

11

SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ


Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

Ví dụ: Khi mua xe gắn máy thì các chủ thể phải đến cơ quan có thẩm quyền làm
thủ tục đăng ký xe. Góp phần phục vụ công tác quản lý trật tự an ninh xã hội và phòng
ngừa, hạn chế tai nạn giao thông.
Pháp luật cũng là căn cứ để giải quyết các tranh chấp giữa các bên trong hợp
đồng mua bán tài sản. Trong trường hợp hai bên giao kết hợp đồng mua bán tài sản
mà không có thỏa thuận và pháp luật không quy định về chất lượng của vật mua bán
thì chất lượng của tài sản sẽ được giải quyết theo Khoản 3 Điều 430 Bộ luật dân sự
năm 2005 “Khi các bên không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định về chất
lượng của vật mua bán được xác định theo mục đích sử dụng và chất lượng trung
bình của vật cùng loại”.7

7

Khoản 3 Điều 430 Bộ luật dân sự năm 2005.

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

12

SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ


Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

CHƢƠNG 2
CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TRONG PHÁP
LUẬT DÂN SỰ
Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản, hai bên trong hợp đồng đều mong muốn
đạt được những lợi ích như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Do đó trong chương này
người viết đi vào phân tích các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng và một
số quy định có liên quan. Thiết nghĩ khi bỏ ra một khoản tiền, dù ít hay nhiều để mua
một tài sản tâm lý của người mua ai cũng muốn tài sản đó phải được bảo đảm về chất
lượng cũng như phải đứng tên sở hữu của chính mình. Để được như vậy, trước tiên
các bên phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật đối với hợp đồng mua bán tài sản.
Ở những thời kỳ khác nhau, đối với các loại tài sản khác nhau và tùy đặc điểm của
chủ thể hợp đồng, các bên có thể giao kết hợp đồng mua bán tài sản theo nhiều cách
khác nhau nhưng chung quy lại phải đảm bảo được những điều kiện cơ bản sau:
2.1 Giao kết hợp đồng mua bán tài sản
2.1.1 Hình thức giao kết hợp đồng mua bán tài sản
Theo Bộ luật dân sự năm 2005 hình thức hợp đồng dân sự rất phong phú và đa
dạng: có thể bằng lời nói, bằng văn bản, bằng hành vi cụ thể. Trong đó thì hình thức
hợp đồng văn bản chia thành nhiều loại: văn bản thông thường, văn bản có công
chứng hoặc chứng thực, văn bản phải xin phép đăng ký với cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền. Bộ luật dân sự hiện hành có quy định “Giao dịch dân sự được thể hiện
bằng lời nói, bằng văn bản, hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự thông qua
phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn
bản. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng
văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải

tuân thủ theo quy định đó”.8 Và “hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói,
bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng
đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Trong trường hợp pháp luật có
quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực,
phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”.9 Những điều khoản
mà các bên đã cam kết thỏa thuận phải được thể hiện ra bên ngoài bằng một hình thức
nhất định. Hay nói cách khác hình thức của hợp đồng là phương tiện ghi nhận nội
dung mà các bên chủ thể đã xác định. Tùy thuộc vào nội dung, tính chất của từng loại
hợp đồng cũng như tùy thuộc vào độ tin tưởng lẫn nhau mà các bên có thể lựa chọn
8
9

Điều 124 Bộ luật dân sự năm 2005.
Điều 401 Bộ luật dân sự năm 2005.

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

13

SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ


Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

một hình thức nhất định trong việc giao kết hợp đồng phù hợp với từng trường hợp cụ
thể.

 Hình thức hợp đồng bằng lời nói là những hợp đồng được giao kết dưới hình
thức ngôn ngữ nói, bằng lời hay còn gọi là hợp đồng miệng. Theo đó, các bên giao kết
hợp đồng trao đổi với nhau bằng lời nói trực tiếp, hoặc thông qua điện thoại, điện

đàm…Để diễn đạt tư tưởng và ý muốn của mình trong việc xác lập, giao kết hợp
đồng.
Thông qua hình thức này các bên giao kết chỉ cần thỏa thuận miệng với nhau về
nội dung cơ bản của hình thức. Trừ những loại hợp đồng pháp luật quy định hình thức
bắt buộc, các hợp đồng đều có thể được lập bằng lời nói. Tuy vậy, trong giao kết hợp
đồng mua bán tài sản để tránh trường hợp các bên liên quan phủ nhận sự tồn tại của
hợp đồng, chỉ nên sử dụng hình thức hợp đồng bằng lời nói để giao kết các hợp đồng
có trị giá nhỏ với những người thân quen có sự tin cậy lẫn nhau. Thực tiễn pháp lý
cho thấy, do việc giao kết hợp đồng bằng lời nói có ưu điểm là cách thức giao kết đơn
giản, nhanh chóng ít tốn kém nên được sử dụng rất phổ biến trong giao dịch dân sự,
nhưng ít được sử dụng hơn trong giao dịch thương mại vì trong giao dịch thương mại
thường giá trị tài sản lớn, mang tính chất phức tạp.
 Hình thức hợp đồng bằng hành vi cụ thể
Với ý nghĩa là phương tiện công bố ý chí của các bên trong hợp đồng, hình thức
của hợp đồng còn bao gồm cả việc biểu hiện ý chí của chủ thể ra bên ngoài bằng một
hành vi cụ thể - đó là hành động, là xử sự có ý thức của các bên.
Hành vi cụ thể là một hình thức thể hiện của hợp đồng, hiểu theo nghĩa hẹp. Bởi
lẽ, việc tuyên bố ý chí bằng lời nói hay bằng chữ viết, suy cho cùng, cũng đều bằng
hành vi của con người. Tuy vậy, hình thức hợp đồng bằng hành vi cụ thể được nói đến
trong trường hợp này không phải diễn đạt bằng lời nói mà chỉ được thể hiện bằng một
hành động thuần túy.
Thông thường, hình thức hợp đồng bằng hành vi cụ thể được sử dụng khi bên
thực hiện hành vi giao kết hợp đồng đã biết rõ nội dung của hợp đồng và chấp nhận
tất cả các điều kiện mà bên kia đưa ra, và bên kia không loại trừ việc trả lời bằng hành
vi, hoặc không đưa ra một yêu cầu rõ ràng về hình thức của sự trả lời chấp nhận
(Hành vi đến siêu thị mua sắm, hành vi mua hàng trong quán ăn tự phục vụ).

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

14

SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ


Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

 Hình thức hợp đồng bằng văn bản
Hình thức của hợp đồng được thể hiện bằng văn bản là hình thức các bên tham
gia giao kết hợp đồng dân sự lập văn bản thỏa thuận các điều khoản của hợp đồng và
cùng ký tên vào văn bản đó. Khác với hợp đồng bằng lời nói vốn không để lại bằng
chứng rõ ràng, thì hợp đồng văn bản đảm bảo sự thể hiện rõ ràng ý chí các bên cũng
như nội dung của từng điều khoản hợp đồng mà các bên muốn cam kết.
Ngoài ra, hợp đồng bằng văn bản cũng có thể trở thành bằng chứng hữu hiệu khi
các bên xảy ra tranh chấp, vì đây là hình thức có khả năng lưu giữ được gần như ở
trạng thái nguyên vẹn, trong một thời gian dài. Bởi vậy, các hợp đồng quan trọng,
hoặc có giá trị lớn hoặc có nội dung phức tạp…thì thường được các bên chọn cách thể
hiện bằng văn bản
Văn bản hợp đồng là văn bản ghi nhận lại toàn bộ nội dung mà các bên thỏa
thuận và đi đến thống nhất. Hợp đồng được ký kết theo nguyên tắc tự do thỏa thuận
bình đẳng nên nội dung của mỗi hợp đồng cụ thể có sự khác nhau, vì chúng phụ thuộc
vào ý chí của các bên, điều kiện, hoàn cảnh, thời điểm… Theo Bộ luật dân sự hiện
hành thì có các dạng hợp đồng văn bản sau:
 Hình thức văn bản thông thường có chữ ký của các bên
Hình thức văn bản thông thường có chữ ký của các bên là trường hợp các bên
tham gia giao kết hợp đồng thỏa thuận với nhau lập văn bản các nội dung chủ yếu của
hợp đồng và cùng ký tên xác nhận vào văn bản đó. Các cam kết của các bên trong hợp
đồng sẽ được ghi nhận lại bằng một văn bản. Trong văn bản đó các bên phải ghi đầy
đủ những nội dung cơ bản của hợp đồng và cùng ký tên xác nhận vào văn bản, thông
thường hợp đồng được lập thành hai bản và mỗi bên giữ một bản. Căn cứ vào văn bản
hợp đồng các bên dễ dàng thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.

Cho đến nay về chữ ký vẫn chưa thấy quy định của pháp luật định nghĩa. Để hợp
đồng có giá trị pháp lý thì các bên phải cùng ký vào văn bản hợp đồng, chữ ký trong
văn bản hợp đồng chính là bằng chứng để các bên bảo vệ quyền lợi của mình.
Ví dụ: Ngày 14/2/2014 anh Long bán chiếc máy cày cho anh Nhân, hai người cùng đi
đến thống nhất và lập thành văn bản có chữ ký của cả hai bên. Tuy nhiên, để có những
bằng chứng xác thực thì các bên trong hợp đồng có thể yêu cầu điểm chỉ, lăn tay.
 Hình thức bằng văn bản có công chứng, chứng thực
Hình thức văn bản có công chứng, chứng thực là hình thức hợp đồng được thể
hiện bằng văn bản thông thường nhưng có sự xác nhận theo thủ tục chứng nhận hợp
GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

15

SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ


Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

đồng tại cơ quan công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tại cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền.
Hình thức bằng văn bản có công chứng, chứng thực có giá trị pháp lý vững chắc
hơn nhiều so với các văn bản thông thường, vì nó có độ tin cậy cao hơn so với văn
bản thông thường. Do vậy, trong thực tiễn đối với những hợp đồng có giá trị tài sản
lớn thì người ta thường lập bằng hình thức văn bản có công chứng, chứng thực để
đảm bảo an toàn, hạn chế phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp. Theo quy định tại điểm b,
khoản 1 Điều 80 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 thì “những tình tiết, sự kiện được
ghi trong văn bản và được công chứng, chứng thực hợp pháp thì không cần phải
chứng minh”.
Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thì hình
thức của hợp đồng mua bán tài sản phải bằng văn bản có công chứng hoặc chứng

thực: Ví dụ: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực của Uỷ
ban nhân dân xã, phường, thị trấn (Điều 450 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 93 Luật
nhà ở năm 2005), mua bán xe cơ giới…
 Hình thức hợp đồng bằng văn bản có đăng ký hoặc xin phép
Hình thức hợp đồng bằng văn bản có đăng ký hoặc xin phép cơ quan có thẩm
quyền là thủ tục pháp lý nhằm bảo vệ lợi ích cho các chủ thể khi tham gia giao kết
hợp đồng, được áp dụng trong một số hợp đồng có tính chất quan trọng. Nhìn chung,
các hợp chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc thế chấp, mua bán có đối
tượng là tài sản, sử dụng của nó có liên quan đến an ninh quốc gia cần phải có sự
kiểm soát của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc công bố hoặc ghi chép trong sổ
bộ của cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực có liên quan.
 Các hợp đồng cần phải đăng ký: Ví dụ như, hợp đồng mua bán xe gắn máy thì
bên mua cần phải đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký (Khoản 1 Điều 6
Thông tư 15/2014/TT – BCA quy định về đăng ký xe do Bộ trưởng Bộ Công an ban
hành).
 Các hợp đồng cần phải xin phép như: Hợp đồng chuyển nhượng cổ phiếu trên
thị trường chứng khoán thì phải xin phép Uỷ ban Chứng khoán theo khoản 2 Điều 30,
Điều 32 Luật Chứng khoán, Thông tư số 38/2007/TT – BTC của Bộ Tài chính ngày
18/4/2007 và Thông tư số 18/2007/TT – BTC của Bộ Tài chính ngày 13/3/2007.

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

16

SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ


Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

 Hình thức hợp đồng thông qua phương tiện điện tử

Hình thức hợp đồng thông qua phương tiện điện tử là hợp đồng được thiết lập
dưới dạng thông điệp dữ liệu hay nói cách khác là hợp đồng có sử dụng thông điệp
dữ liệu. Các hợp đồng, giao dịch bằng hình thức thông điệp dữ liệu được ghi nhận
trong Bộ luật dân sự năm 2005 (khoản 1 Điều 124), Luật Thương Mại năm 2005
(khoản 15 Điều 3 và Điều 15).
Theo quy định tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự năm 2005 thì “giao dịch dân
sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao
dịch bằng văn bản”.
Theo quy định tại khoản 15 Điều 3 Luật Thương Mại năm 2005 thì “các hình
thức có giá trị tương đương văn bản bao gồm điện báo, telex, fax, thông điệp dữ liệu
và các hình thức khác theo quy định của pháp luật”.
Theo quy định của Luật Giao dịch điện tử năm 2005, thông điệp dữ liệu “là thông
tin được tạo ra, được giử đi, được nhận và lưu trữ bằng phương tiện điện tử”. Theo
Luật Giao dịch điện tử năm 2005 thì “Hợp đồng điện tử là hợp đồng được thiết lập
dưới dạng thông điệp dữ liệu theo quy định của Luật này”.10 Và “giá trị pháp lý của
hợp đồng điện tử không thể phủ nhận chỉ vì hợp đồng đó được thể hiện dưới dạng
thông điệp dữ liệu”.11 Như vậy, cũng giống như văn bản truyền thống, thông điệp dữ
liệu muốn được công nhận phải đáp ứng được những yêu cầu kỹ thuật và pháp lý nhất
định, sao cho đảm bảo tính nguyên gốc và sự toàn vẹn về nội dung thông tin, có thể
lưu trữ và truy cập để tham chiếu khi cần thiết.
2.1.2 Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản
Chủ thể của một quan hệ pháp luật nói chung hay chủ thể của một hợp đồng mua
bán tài sản nói riêng là những người tham gia vào hợp đồng đó. Chủ thể của hợp đồng
mua bán tài sản gồm có bên bán và bên mua, chủ thể này có thể là cá nhân, pháp
nhân, tổ hợp tác, hộ gia đình.

 Điều kiện riêng về chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản
Bên bán: Là chủ sở hữu tài sản bán, có quyền định đoạt tài sản bán, là người
được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán tài sản hoặc bên bán có thể là người đại diện
hợp pháp theo quy định của pháp luật.

10
11

Điều 33 Luật Giao dịch điện tử năm 2005.
Điều 34 Luật Giao dịch điện tử năm 2005.

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

17

SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ


Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

Bên mua: Đối với một số chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà thì chủ thể bên
mua ngoài việc tuân thủ đầy đủ các điều kiện chung còn phải đáp ứng một số điều
kiện riêng. Chẳng hạn như, đối với “cá nhân người nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại
Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt
động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh
nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh
quản lý trong doanh nghiệp đó”12 thì được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

 Điều kiện chung về chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản
+ Cá nhân: Người tham gia giao dịch phải có năng lực hành vi dân sự để có thể
thông qua hành vi của mình tự xác lập các quyền và nghĩa vụ dân sự của mình. Trong
trường hợp người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì có thể tự mình thực hiện các
giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày (khoản 2 Điều 23 Bộ luật dân sự
năm 2005); trường hợp giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự phải

do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện (khoản 2, Điều 22 Bộ luật dân sự
năm 2005); trường hợp người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi khi xác lập, thực hiện
giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm
phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định
(khoản 1 Điều 20 Bộ luật dân sự năm 2005); trường hợp người từ đủ 15 tuổi đến chưa
đủ 18 có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện
giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật,
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (khoản 2 Điều 20 Bộ luật dân sự); Giao
dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi phải do người đại diện theo pháp luật xác lập,
thực hiện (Đoạn 2 Điều 21 Bộ luật dân sự năm 2005).
+ Pháp nhân: Bên tham gia giao dịch là pháp nhân thì phải đảm bảo tư cách
pháp nhân theo đúng quy định tại Điều 84 Bộ luật dân sự năm 2005 “Được thành lập
hợp pháp; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và
tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật
một cách độc lập”13 và có năng lực pháp luật dân sự để thực hiện các quyền và nghĩa
vụ dân sự phù hợp với mục đích hoạt động của mình. Pháp nhân xác lập các hợp đồng
với bên ngoài thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền.
Người đại diện theo pháp luật của pháp nhân được xác định như sau: “Đại diện
theo pháp luật của pháp nhân được quy định trong điều lệ của pháp nhân hoặc trong
12

Khoản 1 Điều 2 Nghị Quyết số 19/2008/QH12 Về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu
nhà ở tại Việt Nam.
13
Điều 84 Bộ luật dân sự năm 2005.

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

18

SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ


Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

quyết định thành lập pháp nhân”.14 Họ có toàn quyền nhân danh pháp nhân thực hiện
các hành vi nhằm duy trì sự hoạt động của pháp nhân trong khuôn khổ pháp luật và
điều lệ quy định.
Đại diện theo ủy quyền là đại diện được xác lập theo sự ủy quyền giữa người
được đại diện và người đại diện. Người được ủy quyền thực hiện các giao dịch trong
phạm vi thẩm quyền được xác lập theo văn bản ủy quyền và chỉ được ủy quyền lại
nếu người ủy quyền đồng ý. Văn bản ủy quyền phải xác định rõ thẩm quyền của
người được ủy qyền, nội dung và thời hạn ủy quyền.
+ Hộ gia đình: Xem Điều 106 Bộ luật dân sự năm 2005 ta có thể thấy các hợp
đồng mà hộ gia đình tham gia phải là những hợp đồng được phép theo quy định của
pháp luật như sau: Sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất,
kinh doanh khác do pháp luật quy định. Hộ gia đình hoạt động với tư cách chủ thể
trong quan hệ dân sự thông qua đại diện của hộ gia đình mà pháp luật gọi là chủ hộ.
Khi tham gia giao kết hợp đồng chủ hộ có thể trực tiếp tham gia hoặc có thể ủy quyền
cho thành viên khác đã thành niên làm đại diện cho hộ gia đình giao kết hợp đồng.
Tuy nhiên, đối với việc định đoạt tư liệu sản xuất hoặc tài sản chung của hộ gia đình
mà có giá trị lớn thì buộc phải có sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình từ đủ
15 tuổi trở lên, đối với các loại tài sản chung khác phải được sự đồng ý của đa số
thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên (xem Điều 109 Khoản 2 Bộ luật dân sự năm 2005)
+ Tổ hợp tác: Hợp đồng dân sự mà tổ hợp tác tham gia cũng là những hợp đồng
bị hạn chế theo quy định của pháp luật. Khi tham gia giao kết hợp đồng thì tổ trưởng
tổ hợp tác là người đại diện theo pháp luật của tổ hợp tác. Tổ trưởng tổ hợp tác do các
tổ viên cử ra. Người đại diện tổ hợp tác nhân danh tổ hợp tác xác lập, thực hiện các
hợp đồng dân sự phù hợp với mục đích hoạt động của tổ hợp tác. Tổ trưởng tổ hợp tác
không có những quyền rộng rãi trong việc đại diện như chủ hộ gia đình; các giao dịch

do tổ trưởng xác lập phải được sự đồng ý của đa số tổ viên; riêng việc định đoạt tài
sản là tư liệu sản xuất của tổ phải được sự đồng ý của tất cả các tổ viên
Mỗi bên chủ thể tham gia trong hợp đồng mua bán tài sản đều có quyền yêu cầu
bên kia thực hiện những hành vi nhất định nhằm đem lại lợi ích cho mình và ngược lại
họ cũng phải thực hiện những nghĩa vụ nhất định nhằm đáp ứng lợi ích cho bên kia.
Nghĩa là, trong hợp đồng mua bán tài sản thì mỗi bên chủ thể vừa là người có quyền,
vừa là người có nghĩa vụ đối với nhau. Chẳng hạn như trong hợp đồng mua bán
laptop thì bên bán laptop là người có nghĩa vụ đối với hành vi giao laptop, giấy bảo
14

Khoản 2 Điều 91 Bộ luật dân sự năm 2005.

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

19

SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ


Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự

hành và một số giấy tờ liên quan khác cho bên mua, bên mua sẽ trở thành chủ sở hữu
đối với laptop đó, ngược lại bên mua phải có nghĩa vụ trả tiền mua laptop cho bên bán
đúng với những gì hai bên thỏa thuận.
Do đó chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản gồm có hai bên là bên bán và bên
mua. Hai chủ thể này mang tính tương ứng và đối lập với nhau về quyền và nghĩa vụ.
Cho nên, quyền lợi của bên này chỉ đạt được khi bên kia thực hiện các hành vi mang
tính nghĩa vụ đã được hai bên xác định rõ trong nội dung của hợp đồng này sẽ là
quyền của bên kia và ngược lại.
Bên bán có quyền yêu cầu bên mua phải trả tiền theo như thỏa thuận khi giao kết

hợp đồng. Chủ thể bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua đúng kỳ hạn, đúng
phương thức, đúng địa điểm, đúng số lượng, chất lượng như đã thỏa thuận. Ngoài ra
bên bán còn phải bảo đảm chất lượng tài sản bán đó trong một thời hạn nhất định, nếu
tài sản mua bán không đúng chất lượng như lúc giao kết hợp đồng thì bên bán phải
đổi tài sản khác cùng loại cho bên mua hoặc phải sửa chữa miễn phí người bán có thể
giảm giá tài sản theo đúng chất lượng của tài sản.
Chủ thể của bên mua trong hợp đồng mua bán tài sản là người đi mua tài sản và
có nghĩa vụ trả tiền khi mua tài sản đó cho bên bán đúng như giá cả mà hai bên đã
thỏa thuận. Bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao đúng vật, đúng chất lượng, đúng
số lượng, đúng chủng loại, đúng thời hạn, đúng địa điểm…như đã thỏa thuận trong
hợp đồng mà hai bên đã ký với nhau. Sau khi nhận tài sản thì bên mua có quyền sở
hữu đối với tài sản mua, nếu tài sản bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở,
tàu thuyền, đất đai…thì bên mua được quyền sở hữu đối với tài sản khi đã hoàn thành
việc đăng ký quyền sở hữu đó.
2.1.3 Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản
Đối tượng của hợp đồng là sự đáp ứng giữa người giao kết với người cùng giao
kết trong khuôn khổ thực hiện hợp đồng.15 Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản
cũng phải thỏa mãn những quy định của pháp luật về chế độ pháp lý của đối tượng
trong giao dịch dân sự đó là:
 Đối tƣợng của hợp đồng mua bán là tài sản phải chuyển giao cho người có
quyền. Theo chương XI của Bộ luật dân sự năm 2005, thì tài sản được phân loại
thành: động sản, bất động sản, hoa lợi, lợi tức, vật chính, vật phụ, vật chia được, vật
không chia được, vật tiêu hao, vật không tiêu hao, vật cùng loại, vật đặc định, vật
15

TS. Nguyễn Ngọc Điện – Giáo trình luật dân sự Việt nam (tập1 quyễn 2) – Khoa luật Trường Đại Học Cần Thơ –
Tr 25.

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

20

SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ