Phương hướng hoạt động của chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (367.15 KB, 79 trang )
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU......................................................................................... 1
CHƯƠNG
1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
................................................................................................................. 4
1.1. Thế chấp bất động sản ........................................................................4
1.1.1. Khái niệm bất động sản ..................................................................4
1.1.2. Khái niệm thế chấp bất động sản ...................................................4
1.1.3. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp.............................................5
1.1.4. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân...............6
1.2. Định giá thế chấp bất động sản ..........................................................6
1.2.4. Khái quát chung về định giá bất động sản .....................................6
1.2.1.1 .Khái niệm định giá bất động sản............................................6
1.2.1.2. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản .........................7
1.2.1.3. Quy trình định giá bất động sản...........................................12
1.2.1.4. Các phương pháp định giá bất động sản..............................14
1.2.5. Định giá thế chấp bất động sản.....................................................29
1.2.2.1. Khái niệm định giá thế chấp bất động sản............................29
1.2.2.2. Đặc điểm của định giá thế chấp bất động sản......................30
1.2.2.3. Vai trò của định giá thế chấp bất động sản...........................31
1.2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới định giá thế chấp bất động sản..31
1.3. Kinh nghiệm định giá thế chấp của một số ngân hàng trong cả
nước ...........................................................................................................32
1.3.1. Kinh nghiệm định giá thế chấp tại ngân hàng VP Bank Hà Nội ..32
1.3.2. Kinh nghiệm định giá thế chấp tại ngân hàng Ngoại thương Hải
Phòng ......................................................................................................33
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
CHƯƠNG
2
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN
HÀNG CƠNG THƯƠNG THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG....................35
2.1. Tổng quan về Chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải
Phịng .........................................................................................................35
2.1.1. Q trình hình thành và phát triển Chi nhánh ngân hàng cơng
thương thành phố Hải Phịng ..................................................................35
2.1.2. Tình hình và kết quả hoạt động của chi nhánh giai đoạn 20052008 ........................................................................................................36
2.1.3. Phương hướng, nhiệm vụ thời gian tới :.......................................40
2.1.4. Hệ thống tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của chi nhánh ngân hàng
cơng thương thành phố Hải Phịng :........................................................42
2.2. Thực trạng cơng tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng cơng
thương thành phố Hải Phịng ..................................................................45
2.2.1. Cơ sở pháp lý cơ bản của công tác định giá thế chấp trong hoạt
động tín dụng tại Chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải
Phịng.......................................................................................................45
2.2.2. Quy định của Ngân hàng cơng thương Việt Nam về bất động sản
thế chấp ..................................................................................................47
2.2.3. Thực tế định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương
thành phố Hải Phòng ..............................................................................48
2.2.3.1. Bất động sản là đất thuộc quyền sở hữu và tài sản gắn kiền
với đất................................................................................................48
2.2.3.2. Bất động sản là đất thuê và vật kiến trúc trên đất.................53
2.3. Đánh giá công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng cơng
thương thành phố Hải Phịng ..................................................................66
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
2.3.1. Những kết quả đạt được trong công tác định giá thế chấp tại Chi
nhánh ......................................................................................................66
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân trong công tác định giá thế chấp tại chi
nhánh ......................................................................................................67
CHƯƠNG
3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH
GIÁ THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG
THƯƠNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG.............................................69
3.1. Phương hướng hoạt động của chi nhánh ngân hàng cơng thương
thành phố Hải Phịng trong thời gian tới................................................69
3.2. Quan điểm định giá thế chấp của chi nhánh ngân hàng cơng
thương thành phố Hải Phịng trong thời gian tới...................................72
3.3. Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản
thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phịng
.....................................................................................................................73
3.4. Kiến nghị.............................................................................................74
KẾT LUẬN........................................................................................... 76
CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................77
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài :
Năm 2008 là năm có nhiều biến động đối với nền kinh tế nói chung và hoạt
động ngân hàng nói riêng. Kinh tế khủng hoảng, các doanh nghiệp thiếu vốn... đây là
những nỗi lo không phải của riêng ai. Khi kinh tế khó khăn hay khơng ngừng phát
triển thì hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng đóng vai trị rất quan trọng. Hoạt
động này đóng vai trị trung gian dẫn vốn đến cho các nhà đầu tư kinh doanh, góp
phần khơng nhỏ thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
Trong bối cảnh nhiều bất lợi cho hoạt động kinh doanh diễn ra suốt năm 2008,
Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phịng ln phát huy tích cực vai
trị ngân hàng thương mại lớn của Nhà nước, thực thi gương mẫu các giải pháp, chính
sách tiền tệ quốc gia, góp phần đạt mục tiêu điều hành của Chính phủ và ngân hàng
Nhà Nước về kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và an ninh xã hội.
Nhiệm vụ kinh doanh của Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải
Phịng tuy có những thuận lợi chung cùng với sự phát triển của thành phố nhưng vẫn
cịn nhiều khó khăn.
Vấn đề an tồn trong hoạt động tín dụng là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực
tiếp và mạnh mẽ đến sự an toàn của hệ thống Ngân hàng. Khi tiến hành cho khách
hàng vay vốn thì khách hàng cần phải có tài sản thế chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro
có thể cho Ngân hàng. Các tài sản thế chấp rất đa dạng về chủng loại nhưng chủ yếu
vẫn là bất động sản. Đây là tài sản có giá trị cao thường được sử dụng trong thế chấp
vay vốn.
Tuy nhiên việc định giá, xác định giá trị của tài sản bảo đảm mà ở đây là bất động
sản còn nhiều vướng mắc và hạn chế, thiếu đồng bộ.
Xuất phát từ những lý do trên em đã chọn đề tài : ‘ Hồn thiện cơng tác định
giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phịng’ làm
chun đề thực tập tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
2
- Thứ nhất, hệ thống hoá cơ sở khoa học về định giá thế chấp bất động sản.
- Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại Chi
nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phịng. Từ đó đánh giá những kết quả
đã đạt được của công tác định giá thế chấp bất động sản, những hạn chế và nguyên
nhân của những hạn chế đó.
- Thứ ba, đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá thế chấp
bất động sản tại Chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phịng.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu :
- Đối tượng nghiên cứu : Công tác định giá thế chấp bất động sản.
- Phạm vi nghiên cứu : Đề tài được nghiên cứu tại Chi nhánh ngân hàng cơng
thương thành phố Hải Phịng, các phương pháp định giá và các số liệu được thu thập
từ năm 2005 đến năm 2008.
4. Phương pháp nghiên cứu :
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là : phương
pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp duy vật biện chứng,
duy vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh...
5. Kết cấu đề tài :
Ngồi lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham thảo, nội dung của chuyên
đề được chia thành 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá thế chấp bất động sản.
Chương 2: Thực trạng định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng cơng
thương thành phố Hải Phịng.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động
sản thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phịng.
Vũ Thị Th Hằng
KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
3
Do trình độ và thời gian có hạn, chun đề cịn nhiều thiếu sót. Em rất mong được
sự đóng góp ý kiến của các thầy cơ trong bộ mơn để có một bài viết hồn chỉnh.
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phịng Khách hàng doanh nghiệp
- Chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phòng đã tạo điều kiện giúp đỡ để
em hồn thành chun đề tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn : Thạc sỹ Nguyễn
Thị Hải Yến đã góp ý, sửa chữa để chuyên đề của em hoàn thiện hơn.
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1. Thế chấp bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: Bất động sản là các tài sản không di
dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở,cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các
tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất
đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2. Khái niệm thế chấp bất động sản
Cho vay thế chấp bằng bất động sản của Ngân hàng là việc cho vay vốn của
Ngân hàng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm
thực hiện bằng thu nhập và bất động sản của chính khách hàng vay. Trong quan hệ
tiền tệ này thì bên Ngân hàng đóng vai trị là bên nhận thế chấp, cịn các cá nhân, tổ
chức đến vay vốn đóng vai trò là bên thế chấp.
Bất động sản được thế chấp bao gồm:
+ Nhà ở, cơng trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất ( kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở)
+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp để vay
vốn phục vụ sản xuất kinh doanh bao gồm:
• Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã
nộp/ tiền chuyển nhượng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước.
• Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất là : tổ chức kinh tế trong nước có quyền sử dụng đất nêu
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
5
trên, doanh nghiệp nhà nước được nhà nước cho thuê đất trước ngày
1/7/2004, được sử dụng tiền thuê đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh
nghiệp mà không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo
quy định của pháp luật về đất đai.
• Quyền sử dụng đất ( khơng phải là đất thuê ) của hộ gia đình, cá nhân.
• Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại
Việt Nam, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế và đã trả tiền
thuê đất cho cả thời gian thuê.
• Quyền sử dụng đất thuê của tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình được nhà
nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 và đã trả tiền thuê đất cho cả thời
gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã
được trả tiền cịn lại ít nhất là 5 năm.
1.1.3. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp
Bất động sản được dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn được
quy định trong văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành cũng như những quy định
riêng của từng Ngân hàng:
+ Bất động sản phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền
sử dụng, quản lý của khách hàng vay. Đối đất đai khách hàng phải có đầy đủ các giấy
tờ chứng nhận quyền sở hữu đất đúng theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Các bất động sản thế chấp phải là các bất động sản được phép giao dịch, tức
là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi,
chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
+ Bất động sản phải khơng có tranh chấp, tức là bất động sản khơng có tranh
chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh
tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế
chấp, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc bất
động sản thế chấp, khơng có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của
mình.
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
6
+ Đối với bất động sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách
hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
1.1.4. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân
Dịch vụ cho vay thế chấp của các Ngân hàng và các tổ chức tín dụng đóng vai
trị là cầu nối giữa cung và cầu vốn vay. Việc thế chấp bất động sản để vay vốn tại
các ngân hàng giúp cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn
cần thiết để đầu tư vào sản xuất – kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất – dịch vụ
phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của người
đầu tư, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liên quan phát triển và đồng thời cũng
đóng góp vào sự phát triển nền kinh tế chung của đất nước.
Đối với ngành ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng,
thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận ngân hàng, tạo điều kiện để hệ
thống ngân hàng phát triển, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông trong
chính sách tiền tệ của ngân hàng Trung ương.
Từ những điều trên có thể thấy rằng cho vay thế chấp là một hoạt động quan
trọng không chỉ đối bản thân các ngân hàng thương mại mà còn là yếu tố quan trọng
thúc đẩy nền kinh tế đất nước phát triển. Hoàn thiện và nâng cao chất lượng hoạt
động cho vay thế chấp là xu hướng tất yếu của nền kinh tế.
1.2. Định giá thế chấp bất động sản
1.2.4. Khái quát chung về định giá bất động sản
1.2.1.1 .Khái niệm định giá bất động sản
+ Khái niệm định giá : Định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của
tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam
hoặc thông lệ quốc tế.
+ Khái niệm định giá bất động sản : Định giá bất động sản là một nghệ thuật
hay khoa học xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời
điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế
tiềm ẩn trong thị trường bất động sản bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế.
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
7
1.2.1.2. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản
* Các căn cứ định giá bất động sản:
- Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản. Giá trị nhà và giá trị đất tạo
nên bất động sản, nó bao gồm quy mơ, vị trí, các quyền lợi pháp lý của bất động sản,
các yếu tố về vật liệu, lao động…các chi phí tạo ra bất động sản.
- Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản: Chi phí cơ hội của việc sử dụng
bất động sản chính là việc sử dụng cao nhất, tốt nhất bất động sản, nó phản ảnh giá trị
thị trường của bất động sản. Nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lý cả về mặt
kinh tế, kỹ thuật và pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu. Việc
sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lực lượng cạnh
tranh trong thị trường, đất được coi như mảnh đất trống và sẵn sàng cho bất cứ sử
dụng hợp pháp nào và cơng trình trên đất được xem như đã được cải thiện.
- Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Bất động sản là một nhân tố
quan trọng trong nền kinh tế, là một hàng hóa đặc biệt trên thị trường chính vì vậy mà
những sự biến động trong nền kinh tế cũng ảnh hưởng đền giá trị của bất động sản.
Có bốn nhóm yếu tố là : xã hội, kinh tế, chính phủ, mơi trường. Những biến đổi này
thường xuất phát từ nhiều khía cạnh khác nhau, đầu tiên phải kể đến là sự biến động
của thị trường bất động sản, đây chính là thị trường trực tiếp trao đổi loại hàng hóa
đặc biệt này. Lượng cung, cầu bất động sản hay những giai đoạn đóng băng, nóng
sốt…của thị trường đều ảnh hưởng tới giá cả bất động sản vì vậy người định giá khi
tiến hành quá trình định giá cần phải nghiên cứu kỹ tình hình thị trường tại thời điểm
đó để có thể đưa ra được những quyết định chính xác.
- Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản: Căn cứ này thể hiện ở
sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư. Cần rất nhiều vốn đấu tư
để tạo lập nên một bất động sản, trong khi đó lại có rất nhiều mục đích sử dụng khác
nhau đối với bất động sản đó. Chính vì vậy nếu mục đích sử dụng và mục đích đầu tư
khơng thống nhất thì sẽ dẫn đến lãng phí và tốn kém.
Sự phù hợp cịn thể hiện trong sự đóng góp của từng bộ phận đến giá trị toàn
bộ của bất động sản. Sự bất hợp lý trong bố trí khơng gian hay sự sai lệch trong tỷ lệ
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
8
nào đó cũng có thể phá hỏng kiến trúc bất động sản. Những tác động ngoại ứng của
bất động sản xung quanh trong cùng một quần thể cũng ảnh hưởng tới giá trị của bất
động sản và ngược lại.
- Căn cứ vào yếu tố cấu thành của bất động sản: Đất( quy mô đất), công trình
( chất lượng của cơng trình )…Quan sát tỷ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành bất
động sản với nhau như thế nào. Dựa vào tiêu chuẩn Việt Nam về xây dựng để xem
việc bố trí cơng trình có phù hợp khơng…
- Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của bất động sản: Phân tích cạnh tranh trong
cung, cầu của bất động sản: kiểm kê bất động sản đã xây dựng, đang xây dựng,
những dự án đã phê duyệt nhưng chưa xây dựng, giá hiện hành của bất động sản…,
cạnh tranh nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thời điểm
định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng…
- Căn cứ vào lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại: giá trị thị trường của bất
động sản là giá trị hiện tại cần được tính đến trong định giá. Giá trị này phụ thuộc vào
từng loại bất động sản, trong đầu tư kinh doanh bất động sản giá trị đất ngày hơm này
mua có thể thấp hơn trong tương lai.
* Nguyên tắc định giá BĐS
1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng đạt mức tối đa của bất
động sản cho phép về mặt kỹ thuật phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và
các quy định của pháp luật. Nó bảo đảm cho bất động sản có giá trị cao nhất. Phương
thức kinh tế dựa trên bằng chứng thị trường, phân tích các lực lượng tham gia thị
trường để thấy được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Đối với đất: coi đất như một
mặt đất trống và sẵn sàng cho sử dụng nào có hiệu quả nhất.
Đây có thể được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định
giá bất động sản.
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
9
2. Nguyên tắc cung - cầu:
Nguyên tắc cung- cầu cho rằng: Giá trị của bất động sản được xác định bởi
quan hệ cung - cầu trên thị trường. Mỗi một sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều
ảnh hưởng đến yếu tố còn lại và tới giá cả của bất động sản. Vì vậy khi định giá bất
động sản phải đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời
điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của cung - cầu bất động sản.
3. Nguyên tắc thay thế:
Nguyên tắc này cho rằng: Bất động sản có sử dụng tương tự nhau thì có thể
thay thế cho nhau. Những bất động sản có giá thấp sẽ hấp dẫn nhiều hơn. Giá thị
trường của một loại bất động sản cụ thể khơng bao giờ giữ ngun vì các yếu tố: tự
nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay
đổi giá trị, môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại
bất động sản đó.
4. Nguyên tắc đóng góp:
Giá trị của 1 bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lường bằng sự đóng
góp của nó đó tới giá trị của bất động sản.
5. Nguyên tắc thay đổi :
Giá trị bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi các yếu tố trong thị trường,
theo thời gian sử dụng. Có 4 nhóm yếu tố thay đổi tác động đến giá bất động sản là :
xã hội, kinh tế, chính phủ, mơi trường.
Qua q trình sử dụng, bất động sản có thể bị hao mòn, lỗi thời làm cho giá của
bất động sản thay đổi.
6. Nguyên tắc phù hợp :
Giá trị của bất động sản được tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó để phù hợp
với:
- Cầu thị trường
- Quần thể bất động sản xung quanh, thể hiện sự tuân thủ về pháp luật trong sử
dụng và trong xây dựng
- Môi trường ( làm cho bất động sản đạt mức hữu dụng lớn nhất)
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
10
7. Nguyên tắc cạnh tranh :
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều
người tham gia thị trường, do đó làm giảm lợi nhuận. Nghiên cứu các bất động sản
cạnh tranh sẽ giúp người định giá xác định được điểm mạnh, điểm yếu của bất động
sản. Đánh giá cạnh tranh trong:
- Cung: so sánh các bất động sản trong mời chào trên thị trường
- Cầu: sức mua trong mỗi khu vực
- Cung – cầu: mối quan hệ cung – cầu
Ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất
động sản. Các thửa đất có thể khơng giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được
cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc
một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại
nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn và phù hợp với mình…
8. Nguyên tắc dự báo :
Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh
lời trong tương lai của nó. Nguyên tắc này dựa trên các dự kiến về: thị phần của
người tham gia thị trường, các yếu tố liên quan ảnh hưởng tới giá như là khả năng
tiêu thụ sản phẩm thông qua tỷ lệ hấp thụ thị trường bất động sản, thu nhập dể dự báo
giá cho thuê…
9. Nguyên tắc ngoại ứng :
Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngồi và ngược lại. Có
nhiều yếu tố làm tăng chi phí bất động sản, kéo theo giá bất động sản tăng. Do đó
trong q trình định giá cần quan tâm đến các ngoại ứng.
10. Nguyên tắc cân bằng:
Giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động đến bất
động sản ở trạng thái cân bằng. Sự kết hợp giữa đất và cơng trình tạo nên hiệu quả tối
ưu, do đó tạo ra sự cân bằng kinh tế, kết quả là đạt giá trị lớn nhất. Khi đã đạt hiệu
quả tối ưu nếu đầu tư thêm thì giá trị của bất động sản cũng không thay đổi.
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
11
* Áp dụng trong định giá thế chấp
Muốn xác định giá trị bất động sản đạt kết quả tốt nhất thì việc tuân thủ theo
các nguyên tắc trên là thực sự cần thiết đối với mỗi định giá viên. Giá trị của bất
động sản chỉ thực sự chính xác khi nó được xem xét, đánh giá trên mọi khía cạnh.
Song định giá viên cũng cần chú ý tới những nguyên tắc sau trong quá trình định giá
thế chấp tại ngân hàng:
- Thứ nhất là nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: Việc bất động sản thế chấp
đạt yêu cầu về sử dụng cao nhất, tốt nhất sẽ giúp giảm thiểu tối đa rủi ro cho ngân
hàng. Những bất động sản này thuộc quyền sở hữu hợp pháp, lợi ích đem lại là ổn
định và khả năng chuyển nhượng bất động sản trên thị trường là khơng khó. Nếu
người thế chấp khơng đủ khả năng trả khoản nợ vay thì việc xử lý bất động sản để
thu hồi nợ là dễ dàng hơn so với các bất động sản khác không đạt yêu cầu về sử dụng
cao nhất, tốt nhất.
- Nguyên tắc thứ hai là nguyên tắc thay đổi: Trong điều kiện thị trường bất động
sản luôn luôn biến động, giá cả thị trường của bất động sản thế chấp cũng thay đổi
theo thời gian do sự biến động của các yếu tố cấu thành nên bất động sản (giá đất và
giá trị tài sản trên đất). Nhưng thường thì giá trị của bất động sản không giảm mà chỉ
tăng theo thời gian do giá đất ngày càng tăng cao và giá trị tăng thêm lớn hơn sự
giảm giá tích lũy của cơng trình do yếu tố lỗi hao mòn và lỗi thời theo thời gian. Vì
vậy người định giá bất động sản thế chấp cần phải tính tốn được những thay đổi của
bất động sản cũng như của thị trường bất động sản để có thể ước tính được giá trị của
bất động sản phù hợp với cả hiện tại và tương lai.
- Nguyên tắc thứ ba là nguyên tắc phù hợp: Khi định giá thế chấp, định giá viên
cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản. Mỗi một bất động sản
đều có mục đích sử dụng khác nhau, bị chi phối và ảnh hưởng của nhiều yếu tố xung
quanh nó, vì vậy cần đặc biệt chú ý tới các bất động sản xung quanh và môi trường
quanh bất động sản. Có như vậy thì kết quả đạt được mới thực sự chính xác và phù
hợp với giá trị thực tế của bất động sản.
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
12
- Nguyên tắc thứ tư là nguyên tắc dự báo: Để giảm thiểu các rủi ro trong quá
trình định giá thế chấp bất động sản thì người định giá cần am hiểu thị trường và có
đầu óc phán đốn chính xác thị trường. Nếu giá cả thị trường trong tương lai có biến
động thì những rủi ro trong vay vốn cũng phần nào ít hơn vì đã nằm trong dự báo…
1.2.1.3. Quy trình định giá bất động sản
* Xác định bất động sản cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá:
- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bất động sản cần
định giá:
+ Pháp lý: Địa chỉ, vị trí, sở hữu về mặt pháp lý…
+ Kinh tế: Quy mơ, diện tích đất, cơng trình xây dựng, tuổi cơng trình, bảo
dưỡng, sửa chữa cơng trình…
+ Kỹ thuật: Kiến trúc, trang thiết bị tòa nhà, cấu trúc cơng trình…
- Mục đích định giá: Định giá viên phải cùng với khách hàng xác định rõ mục đích
định giá bất động sản.
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quả định
giá bất động sản…
- Những ràng buộc, hạn chế trong định giá bất động sản: Định giá viên phải đưa ra
các giả thuyết đối với bất động sản định giá, không được kiểm tra đánh giá chất
lượng trang thiết bị của bất động sản, không nghiên cứu, đánh đánh giá trong lịng
đất, trên khơng phận của bất động sản.
Chú ý: trong quá trình định giá nếu định giá viên thấy các điều kiện hạn chế và
ràng buộc đưa ra không chặt chẽ và thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và phải báo ngay
cho lãnh đạo tổ chức ddanhss giá và báo ngay cho khách hàng.
- Xác định thời điểm định giá: Giá trị pháp luật của bất động sản gắn với một thời
điểm cụ thể, khác với thời điểm gửi báo cáo, ký kết hợp đồng. Thời điểm định giá có
thể là hiện tại nhưng cũng có thể là một ngày nào đó trong quá khứ.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết trong định giá: Nguồn tự có, từ đồng nghiệp, cơ
quan quản lý Nhà nước, thông tin đại chúng…
- Xác định giá trị cơ sở của bất động sản: Giá trị thị trường, giá trị phi thị trường.
* Lập kế hoạch định giá:
- Căn cứ vào quy mô, phạm vi để lập kế hoạch về thời gian, công việc, nguồn lực,
tiền, lao động…
- Xây dựng biểu mẫu: Cung, cầu, bất động sản có thể so sánh…
- Nguồn thơng tin có thể khai thác: Dự thảo đề cương của báo cáo định giá.
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
13
* Khảo sát thị trường và thu thập thông tin:
- Khảo sát thị trường:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so với vị trí trên bản đồ và các mơ tả pháp lý
liên quan đến bất động sản.
+ Thu thập chi tiết thông tin bên trong và bên ngoài bất động sản.
Lưu ý: Khi khảo sát thực địa để có đủ bằng chứng để định giá thì định giá viên
phải chụp ảnh bất động sản. Đối với cơng trình dang xây dựng dở dang thì phải kết
hợp khapr sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư.
- Thu thập thông tin:
+ Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập cảu các bất động
sản có thể so sánh được.
+ Thông tin về cung, cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái của người
mua, người bán tiềm năng.
+ Các thơng tin về tính pháp lý của bất động sản.
+ Các thông tin khác: Số liệu kinh tế, xã hội, môi trường tác động đến giá trị
của bất động sản. Các thông tin vê đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá
và các khu vực lân cận. Các yếu tố tự nhiên, kinh tê, xã hội ảnh hưởng đến mục đích
sử dụng bất động sản…
Để có được thông tin cần dựa vào: Nguồn khảo sát thực địa, thông qua giao
dịch mua bán bất động sản bằng việc phỏng vấn các công ty kinh doanh, nhà thầu,
ngân hàng, công ty xây dựng, thu thập trên phương tiện thông tin đại chúng, cơ quan
quản lý nhà nước…
Chú ý: Phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và thơng tin đó phải
được kiểm chứng đảm bảo độ chính xác.
* Phân tích thơng tin:
- Đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất động sản cần định giá.
- Phân tích thơng tin khảo sát hiện trường bất động sản từ đó chọn ra bất động sản có
thể so sánh để định giá.
- Phân tích thơng tin thị trường:
+ Phân tích hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.
+ Xu hướng cung, cầu trên thị trường, đánh giá sự ảnh hưởng của xu hướng
đó đến bất động sản cần định giá.
- Phân tích khách hàng tiềm năng của bất động sản: Sở thích của khách hàng về vị trí,
quy mơ, chức năng của bất động sản, nhu cầu và khả năng thanh tốn…
- Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản:
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
14
+ Xem xét khả năng sử dụng tốt nhất của bất động sản trong bối cảnh tự
nhiên, pháp luật à tài chính cho phép, nó mang lại giá trị cao nhất cho chủ sở hữu.
+ Đánh giá cụ thể việc sử dụng bất động sản trên các khía cạnh: Tính hợp lý
và khả thi trong sử dụng, xem xét sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc
sử dụng bất động sản, xem xét khía cạnh hợp pháp của bất động sản trong việc sử
dụng, tính khả thi về mặt tài chính…
* Xác định giá trị bất động sản cần định giá:
- Chỉ rõ sử dụng phương pháp nào để đưa ra giá trị của bất động sản.
- Cần phân tích mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp định giá được sử
dụng.
- Giá bất động sản có thể là một con số cụ thể hoặc một khoảng.
* Lập báo cáo và chứng thư định giá:
- Tùy yêu cầu khách hàng: Báo cáo chi tiết, vắn tắt, báo cáo có giới hạn…
- Chứng thư định giá gần như văn bản pháp lý về kết quả định giá.
1.2.1.4. Các phương pháp định giá bất động sản
Có 5 phương pháp định giá bất động sản đó là:
1. Phương pháp định giá so sánh
2. Phương pháp định giá chi phí
3. Phương pháp vốn hóa
4. Phương pháp thặng dư
5. Phương pháp lợi nhuận
Trong đó các phương pháp sau hay được áp dụng trong định giá thế chấp bất
động sản:
1. Phương pháp định giá so sánh
Phương pháp định giá so sánh là việc xác định giá trị bất động sản mục tiêu
bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịch
trên thị trường nhằm tìm ra giá trị bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó.
Theo phương pháp này thì việc định giá bất động sản phải dựa trên giá trị thị
trường của bất động sản nên kết quả dễ được khách hàng chấp nhận, được các cơ
quan công quyền công nhận.
* Cơ sở của phương pháp định giá so sánh
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
15
- Nguyên tắc cung-cầu: Trong thị trường bất động sản, thường thì người mua
bất động sản tạo ra cầu bất động sản và những người đưa bất động sản ra bán sẽ tạo
nên cung bất động sản. Cung bất động sản có sự dịch chuyển chậm hơn so với cầu
của nó. Trong mối quan hệ cung - cầu, cầu thường thay đổi nhanh chóng hơn, chính
vì vậy khi đi vào phân tích thị trường bất động sản thường đi vào phân tích cầu của
bất động sản, từ đó xem xét mức giá bao nhiêu là đủ. Giá bất động sản ln ln có
xu hướng tăng. Khi phân tích cung bất động sản cần chú ý tìm hiểu danh mục các bất
động sản có khả năng cạnh tranh với bất động sản mục tiêu cần định giá trên thị
trường.
- Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc này gợi ý rằng giá trị tối đa của bất động sản
thường khơng thể vượt q chi phí để có một bất động sản tương tự như vậy cả về
công năng, kiến trúc cũng như vị trí… Vì vậy khi áp dụng phương pháp định giá so
sánh cần phải tìm những thông tin về giá cả giao dịch, nội thất, kiến trúc…của những
bất động sản tương tự có thể thay thế bất động sản mục tiêu trong một thời gian nhất
định và độ tin cậy của thơng tin đó.
- Ngun tắc cân bằng: Nguyên tắc này được biểu hiện trên 2 khía cạnh trên thị
trường và trong những cấu thành của bất động sản.Các lực lượng tham gia trên thị
trường, giá cả thị trường ln có xu hướng vận động về gần điểm cân bằng. Sự thay
đổi của bất cứ yếu tố nào của cung, cầu đều ảnh hưởng tới giá bất động sản. Để giảm
những ảnh hưởng manh tính vỹ mô cần khoanh vùng lân cận. Giá trị được tạo ra và
cân bằng nếu cấu thành bất động sản ổn định.
Hơn nữa mối quan hệ giữa đất và cơng trình trên đất phải đảm bảo quan hệ cân
đối nhất định thì giá bất động sản mới là tối ưu. Chính vì vậy khi định giá bất động
sản, định giá viên cần phải cân nhắc, quan sát, đánh giá những bộ phận cấu thành nên
bất động sản, đánh giá được quan hệ giữa đất và cơng trình trên đất. Định giá viên
cần phải chú ý đến sự mất cân bằng trên thị trường, trong bất động sản và tìm ra hệ
số điều chỉnh khác biệt.
- Nguyên tắc ngoại ứng: Các yếu tố bên ngồi của khu vực có bất động sản như
mơi trường, cơ sở hạ tầng… có thể tạo ra sự khác biệt giữa các bất động sản. Trong
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
Chun đề thực tập tốt nghiệp
16
trường hợp khơng có thị trường cụ thể ở bất động sản thì cần xem xét những điều
kiện ngoại ứng để so sánh.
* Yêu cầu của phương pháp định giá so sánh
- Chỉ thực hiện so sánh bất động sản với những bất động sản tương tự trong
cùng một vùng. Đó là những bất động sản có tính chất đồng nhất với bất động sản
mục tiêu về thiết kế, sử dụng…
- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong thời
gian gần đây.
- Định giá viên phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức về thị trường.
- Phương pháp này khơng có cơng thức hay mơ hình cố định mà phải dựa vào sự
hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
- Chất lượng thơng tin phải cao và có thể so sánh được.
- Thị trường cần ổn định. Khi thị trường khơng ổn định thì định giá viên phải
tính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc áp dụng phương pháp này.
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
17
* Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh
- Trước hết người định giá phải tiến hành thu thập các thông tin của các bất
động sản được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục
tiêu. Các bất động sản so sánh này phải có nhiều điểm tương đồng với bất động sản
mục tiêu: kiểu cách, vị trí, mục đích sử dụng, kiến trúc… và được xét trong cùng thị
trường, khu vực.
- Tiến hành kiểm tra các bất động sản so sánh để xác định giá trị của chúng và
đảm bảo rằng các bất động sản này là có thể so sánh được. Ngồi việc khẳng định
những thơng tin nào có thì định giá viên có thể tìm kiếm các thơng tin bổ sung để
nâng cao tính chính xác của kết quả định giá, đảm bảo có điều chỉnh hợp lý.
- Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được, thích hợp nhất để phân
tích, thơng thường sẽ chọn ra từ 3-6 bất động sản so sánh. Những bất động sản này
thường có cùng khu vực hoặc ở những khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu. Sử
dụng các phương pháp phân tích xác suất, thống kê để phân tích. Định giá viên cần
lượng hóa các bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh, lựa chọn đơn vị so
sánh phù hợp.
- Tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xác định sự khác
biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh. Phân tích các yếu tố
khác biệt dẫn đến sự chênh lệch về giá cả giữa các bất động sản so sánh với nhau (sự
khác biệt về kiến trúc, quyền sở hữu, thời gian xây dựng, yếu tố khác biệt về khơng
gian, sự bố trí…).
- So sánh với bất động sản mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu tố so sánh và
điều chỉnh giá trị của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu.
- Bước cuối cùng người định giá tiến hành hịa hợp các chỉ số giá trị từ phân
tích bất động sản so sánh bằng 1 chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị với bất động sản
mục tiêu.
Các yếu tố so sánh được áp dụng trong quá trình điều chỉnh là các đặc tính của
bất động sản và của các giao dịch làm cho giá của bất động sản khác nhau. Thơng
thường có mười nhóm các yếu tố dẫn đến sự khác nhau là: Các quyền đối với bất
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
18
động sản, phương thức và phương tiện thanh tốn, động cơ bán, các chi phí phải thực
hiện ngay sau khi mua, các điều kiện thị trường, vị trí, đặc điểm vật lý, đặc điểm
kinh tế của bất động sản, phân vùng, cấu thành giá trị không phải là bất động sản.
Phương pháp điều chỉnh là lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất
động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản so sánh xuống và ngược
lại.
Chú ý: Các điều chỉnh này không nên làm quá chi tiết, mỗi điều chỉnh cần có
những bằng chứng thị trường để chứng minh.
Có hai loại điều chỉnh là điều chỉnh số tiền tính gộp và điều chỉnh theo tỷ lệ %
Ta có cơng thức tổng qt tính giá trị của BĐS khi dùng phương pháp định giá
so sánh như sau:
PBĐS mục tiêu = PBĐS so sánh + Pđiều chỉnh
Trong đó:
PBĐS mục tiêu : là giá sau khi đã điều chỉnh của BĐS mục tiêu
PBĐS so sánh : là giá bán của các BĐS so sánh
Pđiều chỉnh
: lượng điều chỉnh của các yếu tố khác biệt giữa các bất động
sản so sánh và bất động sản mục tiêu
Trong đó những yếu tố khác biệt cần điều chỉnh gồm: lượng điều chỉnh sự khác
biệt về vị trí đất đai, quy mơ kích thước, quyền sử dụng đất, thời gian, các tiện ích
của BĐS… ngồi những yếu tố có thể định lượng được cịn những yếu tố định tính
mà người định giá viên cũng cần phải chú ý khi tiến hành định giá.
* Những hạn chế khi sử dụng phương pháp định giá so sánh
- Những người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào các bằng chứng thị trường
và đã quên mất rằng những bằng chứng đó đã phản ảnh điều gì đã xảy ra trong quá
khứ, dễ dẫn tới sai lầm.
- Nhiệm vụ định giá: xác định giá trị thị trường hiện tại của bất động sản nhưng
phải dựa vào các giao dịch trong quá khứ. Do đó giá trị thị trường hiện tại có thể bị
ảnh hưởng bởi những giao dịch trước đó.
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
19
- Trong trường hợp thị trường yếu, số lượng các giao dịch trong thị trường
không đủ thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế, khó khăn.
- Đối với bất động sản tạo thu thập thì người mua quan tâm tới đặc tính kinh tế
của nó đặc biệt là tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư. Việc phân tích so sánh bán các bất
động sản lớn tạo thu nhập là rất khó khăn .
- Trong điều kiện kinh tế và pháp lý có những thay đổi nhanh chóng cũng làm
hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này.
- Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong 1 khu vực hoặc đang xuống
cấp thì cũng rất ít thơng tin, số liệu có thể so sánh được.
Từ những hạn chế trên của phương pháp định giá so sánh, ta có thể thấy thơng
tin so sánh có ý nghĩa quyết định cho sự chính xác của kết quả. Do đó cần phải có
chất lượng thơng tin phải cao, thơng tin phải phù hợp, chính xác, đáng tin cậy và có
thể kiểm tra được.
Nếu thị trường có nhiều biến động, phương pháp định giá so sánh khó đạt được
mức độ chính xác.
* Áp dụng phương pháp định giá so sánh vào định giá thế chấp
Định giá bất động sản thế chấp là một công việc rất quan trọng đối với nghiệp
vụ tín dụng trong ngân hàng, nó ảnh hưởng đến độ an tồn của các khoản nợ vay.
Mức cho vay, thời hạn vay sẽ được xem xét thông qua kết quả định giá. Những tài
sản dùng để thế chấp đa số là những bất động sản dễ mua bán trao đổi như: nhà ở,
cửa hàng, nhà cho thuê, đất đai bến bãi … nên có thể sử dụng nhiều phương pháp
linh hoạt trong quá trình định giá.
Những bất động sản thường được sử dụng để thế chấp hầu như đều có đặc điểm
chung là khả năng chuyển nhượng trên thị trường là khá cao (thường là nhà ở dân cư
hoặc cửa hàng), chỉ có một số ít là các bất động sản đặc biệt. Chính vì vậy mà việc
tìm kiếm thơng tin giao dịch về những bất động sản tương tự như vậy trên thị trường
khơng mấy khó khăn. Do đó việc áp dụng phuơng pháp so sánh để định giá sẽ dễ
dàng thực hiện và kết quả đạt được có độ chính xác khá cao.
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
20
Hiện nay pháp luật nước ta qui định: Các cơ quan nhà nước khi xác định giá
trị nhà đất thì phải xem xét đến các yếu tố thị trường. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam số 01 cũng quy định giá trị thị trường là cơ sở cho việc thẩm định giá, vì vậy
phương pháp định giá so sánh là phương pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của
BĐS thế chấp trong điều kiện thị trường ở nước ta hiện nay.
2. Phương pháp chi phí ( hay cịn gọi là phương pháp giá thành, phương
pháp thầu khoán)
Đây là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng chi phí để làm ra
một bất động sản tương tự.
Phương pháp định giá chi phí thường được sử dụng trong những trường hợp
sau:
- Định giá bất động sản ít có cầu trên thị trường và hiếm khi được mua bán
trên thị trường.
- Định giá bất động sản đặc biệt, phục vụ cho lợi ích công cộng: nhà thờ, bệnh
viện, thư viện, trường học, …
- Định giá cho mục đích đánh thuế.
- Định giá cho đền bù giải phòng mặt bằng.
- Định giá bất động sản đối với những người muốn thay đổi chỗ ở.
- Định giá cho mục đích bảo hiểm.
* Cơ sở của phương pháp định giá chi phí
Nguyên lý chung của phương pháp định giá chi phí là:
Giá trị của BĐS = Giá trị đất + Chi phí thay thế cơng trình/ hoặc chi phí
tái tạo cơng trình – Phần giảm giá cơng trình.
Các ngun tắc áp dụng:
- Ngun tắc thay thế: Phân tích sự khác biệt cơng trình cần định giá với cơng
trình mới. Định giá viên cần tìm ra chi phí tạo ra cơng trình mới tương tự với bất
động sản mục tiêu. Trên cơ sở giá bất động sản = giá trị của đất + chi phí xây dựng.
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
21
- Nguyên tắc cung cầu: Nguyên tắc này cho rằng sự chuyển dịch trong cung, cầu
làm cho giá bất động sản thay đổ. Tỷ lệ thay đổi của giá trị, chi phí khác nhau trong
những hoàn cánh thị trường cụ thể.
- Nguyên tác cân bằng: Các chi phí vật liệu sản xuất, các cấu thành bất động sản
phải đạt được ở cùng một tỷ lệ hợp lý thì giá trị của bất động sản sẽ đạt được ở mức
tối ưu.
- Nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị của bất động sản ảnh hưởng rất nhiều từ các
nhân tố bên ngồi. Những thay đổi của tình hình kinh tế, thị trường…sẽ tác động đến
giá cả vật liệu cấu thành nên bất động sản cũng như giá của bất động sản giao dịch
trên thị trường.
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: Theo nguyên tắc này thì định giá viên
cần xem địa điểm, cơng trình như đã hồn thiện có nên để hay phá bỏ, cải tạo, sửa
chữa hay không?
* Các bước thực hiện phương pháp định giá chi phí
- Ước lượng giá trị mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi mảnh đất đó là
mảnh đất trống. Việc sử dụng cơng trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất ( nếu không
cao nhất và tốt nhất thì cơng trình khơng được coi là có ý nghĩa kinh tế ).
- Ước tính chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện có
trên mảnh đất.
+ Xác định ước lượng các chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp của cơng trình cần
định giá vào ngày định giá có hiệu lực. Ước lượng nhận định của nhà đầu tư từ phân
tích thị trường.
+ Ước lượng các chi phí hiện hành để xác định các chi phí tái tạo cơng trình.
+ Lợi nhuận của nhà thầu từ thị trường.
- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các cơng trình xây dựng hiện có
trên miếng đất xét trên mọi nguyên nhân để giảm giá.
- Trừ số tiền giảm giá tích lũy của chi phí hiện tại để xây dựng lại cơng trình
hoặc thay thế cơng trình hiện có trên mảnh đất để có giá trị hiện tại của cơng trình.
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
22
- Ước tính phần giảm giá của các cơng trình xây dựng phụ và các cơng trình cải
tạo khác nằm trên địa điểm ( hàng rào, phong cảnh, đường đi lối lại…)
- Cộng giá trị mảnh đất với chi phí cơng trình đã giảm giá và chi phí cơng trình
phụ đã được giảm giá để ước tính giá trị cơng trình phụ đã giảm giá.
- Điều chỉnh giá trị đã ước tính của bất động sản mục tiêu đối với giá trị của bất
cứ tài sản cá nhân nào có thể đưa vào tính chi phí ( nếu cần thiết )
* Các phương pháp xác định chi phí
a) Các loại chi phí và lợi nhuận:
- Chi phí trực tiếp: là các chi phí về lao động và vật liệu được sử dụng trong
xây dựng công trình, các chi phí quản lý, lãi của nhà thầu chính, nhà thầu phụ. Cụ thể
là:
+ Phí cấp phép xây dựng
+ Vật liệu và thiết bị sử dụng trong xây dựng
+ Lao động sử dụng trong xây dựng cơng trình
+ Thiết bị máy móc dùng trong xây dựng
+ Chi phí bảo đảm an toàn trong xây dựng
+ Lán trại và hàng rào tạm thời của nhà thầu
+ Các phương tiện dự trữ vật liệu xây dựng
+ Chi phí thiết bị đường điện và chi phí sử dụng trong thời gian xây dựng
+ Chi phí thiết bị đường nước và chi phí sử dụng nước
+ Chi phí quản lý và lợi nhuận của nhà thầu.
- Chi phí gián tiếp: Là các chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng khơng phải là
phần phổ biến trong các hợp đồng xây dựng. Cụ thể là:
+ Phí dịch vụ chun mơn
+ Phí thẩm định, tư vấn, dự toán và pháp lý
+ Lãi tiền vay
+ Phí bảo hiểm rủi ro, thuế, phí xây dựng
+ Phí đầu tư vào bất động sản trong giai đoạn từ khi cơng trình đã hồn thành
đến khi đạt mức chiếm hữu ổn định
Vũ Thị Thuý Hằng
KD Bất động sản 47
