đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
------

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
KHÓA 2010 - 2014
ĐỀ TÀI:

ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI VÀ
PHÁP LUẬT VỀ CHỐNG ĐẦU CƠ

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân

Nguyễn Thị Kim Tư

Bộ môn Luật Hành chính

MSSV: 5106022
Lớp Luật Thương Mại 1

Cần Thơ, 11/2013


Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG BẢO VỆ LUẬN VĂN

 ..............................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

2

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư

Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG BẢO VỆ LUẬN VĂN
 ..............................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

3

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư


Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................................. 7
1.
2.
3.
4.
5.

Lý do chọn đề tài ............................................................................................. 7
Mục đích nghiên cứu ....................................................................................... 7
Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 8
Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 8
Kết cấu đề tài ................................................................................................... 8

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI ........ 10
1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI ............ 10
1.1.1 Khái niệm về đầu cơ đất đai ....................................................................... 10
1.1.2 Đặc điểm của hoạt động đầu cơ đất đai ..................................................... 11
1.1.2.1 Hoạt động đầu cơ đất đai là hoạt động trái pháp luật ........................... 11

1.1.2.2 Hoạt động đầu cơ đất đai phụ thuộc rất lớn vào chính sách, pháp
luật và công tác quản lýđất đai của Nhà nước .................................................. 12
1.1.2.3 Hoạt động đầu cơ đất đai rất khó bị phát hiện ....................................... 12
1.1.2.4 Hoạt động đầu cơ đất đai thường sôi động khi có sốt đất ...................... 13
1.1.2.5 Hoạt động đầu cơ đất đai kéo theo sự hình thành của một thị trường
ngầm .................................................................................................................... 14
1.1.3 Các yếu tố góp phần tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai phát triển ........... 14
1.1.3.1 Sự thiếu minh bạch và khó tiếp cận các thông tin về đất đai ................. 14
1.1.3.2 Quản lý nhà nước về đất đai còn yếu kém .............................................. 16
1.1.3.3 Pháp luật về đất đai chưa hoàn thiện một cách thỏa đáng .................... 17
1.1.4 Hậu quả của việc đầu cơ đất đai................................................................. 20
1.1.4.1 Về phương diện kinh tế: .......................................................................... 20
1.1.4.2 Về phương diện xã hội ............................................................................ 22
1.2
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................... 22
1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất .......................... 22
1.2.1.1 Khái niệm ................................................................................................ 22
1.2.1.2 Những đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất ................................ 23
1.2.2 Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản ................................... 25
1.2.2.1 Khái niệm ................................................................................................ 25
1.2.2.2 Những đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản............................. 26
1.2.3 Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động
sản ở Việt Nam ...................................................................................................... 28

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHỐNG ĐẦU CƠ
TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ................. 30

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

4

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư


Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

2.1 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHỐNG ĐẦU CƠ TRONG THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN ...................................................................................................... 30
2.1.1 Pháp luật về chống đầu cơ thông qua sàn giao dịch bất động sản, hoạt
động môi giới bất động sản và định giá bất động sản trong luật kinh doanh
bất động sản ........................................................................................................... 31
2.1.1.1 Chống đầu cơ thông qua quy định về sàn giao dịch bất động sản ......... 32
2.1.1.2 Chống đầu cơ thông qua quy định về môi giới bất động sản ................ 35
2.1.2 Pháp luật về chống đầu cơ thông qua hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng đất ................................................................................................................. 38
2.1.3 Pháp luật về chống đầu cơ thông qua công cụ thuế ................................. 41
2.1.3.1 Pháp luật chống đầu cơ thông qua thuế sử dụng đất phi nông nghiệp .. 41
2.1.3.2 Pháp luật chống đầu cơ thông qua thuế thu nhập cá nhân từ chuyển
quyền sử dụng đất ............................................................................................... 44
2.2 THỰC TRẠNG VỀ ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA HIỆN NAY ............... 45
2.2.1 Tình trạng lấy đất nông nghiệp nhưng bỏ hoang ..................................... 45
2.2.2 Giá bất động sản tăng cao không phản ánh đúng giá trị thực ................ 47
2.2.3 Pháp luật trong kinh doanh bất động sản còn nhiều kẽ hở ..................... 49

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHỐNG ĐẦU CƠ
ĐẤT ĐAI VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT .......................................... 51
3.1. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN ............................................................................................................... 51
3.1.1 Thực trạng pháp luật về hoạt động chống đầu cơ thông qua sàn giao

dịch bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản ..................................... 51
3.1.1.1 Thực trạng pháp luật về hoạt động chống đầu cơ thông qua sàn giao
dịch bất động sản ................................................................................................ 51
3.1.1.2 Thực trạng pháp luật về hoạt động chống đầu cơ thông qua hoạt
động môi giới bất động sản ................................................................................. 53
3.1.2 Thực trạng pháp luật về hoạt động chống đầu cơ thông qua hạn mức
nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp .................................................... 54
3.1.3 Thực trạng pháp luật chống đầu cơ thông qua công cụ thuế .................. 55
3.1.3.1 Thực trạng pháp luật chống đầu cơ thông qua thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp ......................................................................................................... 55
3.1.3.2 Thực trạng pháp luật chống đầu cơ thông qua thuế thu nhập cá nhân
từ chuyển quyền sử dụng đất............................................................................... 57
3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỜI GIAN TỚI ........................................................ 58
3.2.1 Giải pháp về chống đầu cơ thông qua sàn giao dịch bất động sản và
hoạt động môi giới bất động sản .......................................................................... 58
3.2.1.1 Giải pháp thông qua sàn giao dịch bất động sản để chống đầu cơ........ 58
3.2.1.2 Giải pháp thông qua hoạt động môi giới bất động sản .......................... 60
3.2.2 Giải pháp về chống đầu cơ thông qua hạn mức nhận chuyển quyền
sử dụng đất ............................................................................................................ 61
3.2.3 Giải pháp chống đầu cơ thông qua công cụ thuế ...................................... 62

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

5

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư


Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

3.2.3.1 Giải pháp chống đầu cơ thông qua thuế sử dụng đất phi nông nghiệp .. 62
3.2.3.2 Giải pháp chống đầu cơ thông qua thuế thu nhập cá nhân từ chuyển
nhượng bất động sản ........................................................................................... 63
KẾT LUẬN ................................................................................................................... 65

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

6

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư


Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Ngày
nay, diện tích đất đang ngày càng bị thu hẹp trong khi dân số không ngừng tăng lên,
đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất đai phải thật sự hiệu quả. Một thực tế tại nước ta
là, đất đai đang trở thành một nguồn hàng đắt đỏ để giới đầu cơ thu gom kiếm lời,
tạo nên những cơn sốt nóng lạnh thất thường cho thị trường bất động sản trong thời
gian vừa qua. Gây bất ổn cho nền kinh tế cũng như xã hội của đất nước.
Thị trường đất đai ở nước ta vẫn không thoát khỏi tính chất của một thị trường
ngầm bởi luật và các văn bản pháp lý khác chưa đủ sức mạnh để điều tiết thị trường
đất đai vận động theo quy luật của cơ chế thị thường vừa theo định hướng của Nhà
nước. Những bất cập trong quản lý đất đai đã tạo ra miếng mồi béo bở cho những
kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai. Hiện nay hoạt động đầu cơ đất đai ở nước ta đến

ngưỡng báo động, nhất là ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Đây là một vấn đề
nóng bỏng hiện nay bởi Nhà nước đang cần vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
thực hiện đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hóa phấn đấu đến năm 2020 đưa
nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp thì một phần ngân sách không nhỏ
bị thất thu nằm ở lĩnh vực đất đai chủ yếu gây ra do đầu cơ đất đai và các tiêu cực
trong lĩnh vực này gây ra. Hơn nữa những tín hiệu thất thường của thị trường nhà
đất ở nước ta trong thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và đời
sống của dân cư. Chúng ta đã có rất nhiều văn bản hướng dẫn thị trường, văn bản
pháp lý nhằm khắc phục đầu cơ đất đai nhưng hoạt động này không những không
giảm mà còn gia tăng một cách đáng lo ngại. Chính vì vậy, người viết chọn đề tài
“đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ” nhằm tìm hiểu về đầu cơ đất đai,
nguyên nhân dẫn đến đầu cơ và từ đó đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm ngăn
chặn hành vi này.
2. Mục đích nghiên cứu
Với đề tài “đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ” tác giả mong
muốn tìm hiểu kỹ về các quy định pháp luật hiện hành. Để từ đó thấy được những
hạn chế trong việc ngăn chặn đầu cơ. Để làm được điều này, người viết đưa ra

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

7

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư


Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

những lý luận chung về đầu cơ đất đai, nguyên nhân dẫn đến đầu cơ, thực trạng và
từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ.
3. Phạm vi nghiên cứu

Với đề tài “đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ”, hiện nay nước ta
chưa có một văn bản nào điều chỉnh một cách trực tiếp hành vi đầu cơ đất đai. Để
quản lý, các nhà làm luật đã cho ra đời một số công cụ nhằm thông qua đó có thể
chống được đầu cơ như: quy định về chống đầu cơ thông qua sàn giao dịch bất động
sản và môi giới bất động sản, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với
mong muốn sẽ quản lý chặt chẽ việc chuyển quyền sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước
đánh vào thu nhập của các nhà đầu cơ qua đầu cơ đất đai thông qua công cụ thuế
như thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất, Luật thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp. Để từ đó, thấy rõ hơn việc áp dụng những công cụ này vào việc chống
đầu cơ.
4. Phương pháp nghiên cứu
Ở đề tài “đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ” người viết sử dụng
phương pháp phân tích luật viết và tổng hợp tài liệu từ đó đưa ra những nội dung
cần nghiên cứu để nhận thấy rõ về các công cụ có tác dụng chống đầu cơ đất đai và
đưa ra các giải pháp nhằm hạn chế đầu cơ đất đai tại Việt Nam.
5. Kết cấu đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của đề tài được nghiên cứu tổng thể
trong ba chương:
Chương 1 Một số vấn đề chung về thị trường quyền sử dụng đất và hoạt động
đầu cơ đất đai
Ở chương này, người viết chủ yếu nghiên cứu vấn đề về lý luận về thị trường
quyền sử dụng đất, tìm hiểu khái niệm về đầu cơ cũng như nguyên nhân, tác động
của đầu cơ đối với nước ta.
Chương 2 Quy định pháp luật về chống đầu cơ trong thị trường bất động sản
tại Việt Nam
Ở chương này, người viết tập trung đi sâu vào nghiên cứu pháp luật dùng để
chống đầu cơ và những hiệu quả của quy định pháp luật mang lại.

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

8

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư


Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

Chương 3 Thực trạng pháp luật về chống đầu cơ đất đai và một số giải pháp đề
xuất
Chương này, người viết đưa ra thực trạng của các quy định pháp luật hiện nay
trong việc chống đầu cơ, những mặc hạn chế sau đó đưa ra những giải pháp để hoàn
thiện.
Mặc dù trong quá trình nghiên cứu người viết đã có sự cố gắng, nổ lực của bản
thân và sự hướng dẫn tận tình của giảng viên nhưng do khả năng nghiên cứu còn
hạn chế nên không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được những ý kiến
nhận xét của quý thầy cô và các bạn để đề tài này được hoàn thiện hơn.

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

9

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư


Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI
1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI
1.1.1 Khái niệm về đầu cơ đất đai

Trước tiên, đầu cơ là hành vi phổ biến trong bất kì xã hội nào có nền sản xuất
hàng hóa. Tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội, đầu cơ được
hiểu, nhìn nhận và đánh giá khác nhau. Hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu cơ là hành
vi mua bán hàng hóa có giá trị (chẳng hạn đất đai) để kiếm lời cao bằng cách lợi
dụng những biến động bất thường của giá cả, thông qua việc tích lũy hàng hóa và
chờ cho thị trường khan hiếm (giả tạo) để bán với giá cao. Xét dưới góc độ tiêu
cực, đầu cơ là thủ đoạn xấu, vì mục đích sinh lợi được thực hiện không phải bằng
hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường để đáp ứng nhu cầu của xã hội, mà chỉ
vì lợi ích của bản thân người đầu cơ. Chính vì vậy, đầu cơ bị coi là hành vi phạm
pháp và thậm chí là tội phạm hình sự.1
Trong bối cảnh của nền kinh tế thị trường hiện nay, đầu cơ còn được quan
niệm gần như là đầu tư. Người đầu cơ mua hàng hóa và tin tưởng rằng, dựa trên cơ
sở đánh giá những thông tin có được, hàng hóa sẽ lên giá và sẽ bán ra để được lợi
lớn một cách nhanh chóng, dễ dàng. Điều này càng diễn ra phổ biến trong lĩnh vực
đất đai, bởi đây là loại tài nguyên hạn chế, cầu về đất đai càng ngày càng vượt xa
cung. Người đầu cơ đất đai tìm cách tích tụ nhiều đất đai nhưng không phải để dùng
cho bản thân mình, và tất nhiên là không vì lợi ích xã hội. Mục đích của họ là kiếm
lời nhanh chóng thông qua sự khan hiếm giả tạo được tạo ra bởi hành vi đầu cơ của
họ.
Vậy có thể rút ra được hoạt động đầu cơ đất đai là hoạt động trao đổi đất đai
nhằm mục đích kiếm lời bằng cách khai thác chênh lệch giá đất đai theo thời gian
hoặc theo đối tượng mua.
Giá chênh lệch ở đây là mức chênh lệch giữa giá thị trường với giá trị sử dụng
thực tế mà đất đai mang lại.
Như vậy, đất đai tham gia hoạt động đầu cơ là đất đai không được dùng vào
mục đích thoả mãn nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh của
1

Điều 160 Bộ Luật hình sự 1999 sửa đổi, bổ sung 2009

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

10

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư


Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

chính người mua mà nó bị nằm chờ khi lên giá thì bán để thu lời và đất đai bị mua
đi bán lại nhiều lần.
1.1.2 Đặc điểm của hoạt động đầu cơ đất đai
1.1.2.1 Hoạt động đầu cơ đất đai là hoạt động trái pháp luật
Ở nước ta, đầu cơ được xem là một hoạt động trái pháp luật, thậm chí là tội
phạm. Trước khi bộ luật hình sự 1985 ra đời, pháp lệnh 7-LCT-HĐNN7 của Hội
đồng nhà nước ngày 10/07/1982 quy định về trừng trị các tội đầu cơ, buôn lậu, làm
hàng giả, kinh doanh trái phép. Tội đầu cơ được quy định rõ tại điều 2 pháp lệnh
“Người nào lợi dụng những khó khăn về kinh tế hoặc tạo ra những khó khăn đó,
mua vét hàng hoá, lương thực, vật tư, các loại tem, phiếu, vé, giấy tờ có giá trị phân
phối hàng hoá, vật tư hoặc cung ứng dịch vụ, nhằm thu lợi bất chính, thì bị phạt tù
từ sáu tháng đến năm năm và bị phạt tiền gấp ba lần trị giá hàng phạm pháp”. Tội
đầu cơ được tiếp tục quy định tại Điều 165 Bộ luật hình sự 1985, và hiện nay Điều
160 Bộ luật hình sự 1999 sửa đổi, bổ sung 2009 quy định tội đầu cơ với khung hình
phạt lên tới mười lăm năm, ngoài ra còn bị phạt hành chính và cấm đảm nhiệm các
chức vụ, hành nghề từ một đến năm năm.2 Một lần nữa khẳng định sự tiêu cực và
cần loại bỏ khỏi xã hội của hoạt động đầu cơ.
Có thể nói, đây là một hoạt động gây ra nhiều tác hại cho nền kinh tế và đời
sống xã hội nên các nước trên thế giới luôn luôn tìm các biện pháp nhằm hạn chế
tình trạng này. Các biện pháp hạn chế tình trạng này đều được nhà nước ta thể chế
hoá bằng các văn bản luật, dưới luật. Hoạt động đầu cơ là hoạt động bị nghiêm cấm.

Theo ông Trần Du Lịch đại biểu Quốc hội đoàn thành phố Hồ Chí Minh cho
biết: “Hiện tượng giá nhà đất đang lên cao hiện nay ở thành phố Hồ Chí Minh là
hoàn toàn ảo, do sự yếu kém trong việc sử dụng các công cụ tài chính để điều tiết.
Bất hợp lý ở chỗ nước ta là nước thu nhập đầu người thuộc nhóm nước nghèo trên
thế giới nhưng giá đất đai lại thuộc loại cao nhất thế giới. Giá nhà đất tăng ảo đã tác
động rất tiêu cực đến sự phát triển kinh tế. Chính hiện tượng đầu cơ này đã phá hoại
toàn bộ chính sách công nghiệp hoá của chúng ta. Doanh nghiệp sẽ không thuê nổi
đất trong khu công nghiệp. Nhà nước thiếu đất để làm các công trình phục vụ du
lịch, thương mại, đường xá, chi phí đền bù làm đường, làm trường học, làm bệnh
viện tăng cao. Đặc biệt, hàng triệu người không có nhà, không có đất sẽ không mua

2

Xem thêm Điều 160, Bộ Luật hình sự 1999, sửa đổi, bổ sung 2009

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

11

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư


Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

được nhà đất.”3 Tính chất trái pháp luật còn thể hiện ở chỗ sử dụng đất đai không
đúng với mục đích sử dụng đất khi được giao mà chờ đất đai lên giá và bán. Việc
mua bán chuyển nhượng đất đai diễn ra dưới hình thức trao tay không qua sự tham
gia của Nhà nước và Nhà nước chẳng thu được gì từ đất đai do mình là chủ sở hữu,
hoặc là đất công biến thành đất riêng để chờ thời cơ bán thu lời. Hơn nữa những
người đầu cơ vì muốn thu lời cao nên luôn tìm cách tăng giá, phổ biến là việc đưa ra

các thông tin ảo.
1.1.2.2 Hoạt động đầu cơ đất đai phụ thuộc rất lớn vào chính sách, pháp luật
và công tác quản lý đất đai của Nhà nước
Do đầu cơ đất đai là một hoạt động phi pháp nên những người đầu cơ đất luôn
luôn rất nhạy bén với những thông tin thay đổi trong chính sách pháp luật và những
thông tin quản lý đất đai của Nhà nước. Sở dĩ như vậy là vì người đầu cơ đất lo sợ
đất đai mà mình đang nắm giữ sẽ bị thu hồi hoặc chịu những rủi ro khác. Khi chính
sách pháp luật của Nhà nước còn nhiều kẽ hở, công tác quản lý đất đai còn nhiều
bất cập thì hiện tượng này phát sinh mạnh mẽ và nhanh chóng lan rộng và ngược
lại. Như vị Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng từng cho rằng,
“do phân cấp quá lớn cho địa phương và việc thả nổi, thiếu kiểm tra thường xuyên
của Bộ Xây dựng nên các địa phương, nhất là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã
cấp phép tràn lan, nhiều dự án không phù hợp thị trường, gây cung vượt cầu về nhà
ở.”4 Vậy hoạt động đầu cơ đất đai có phát triển nhanh hay không là phụ thuộc một
phần rất lớn vào công tác quản lý ở các địa phương. Lợi dụng sự thiếu quản lý chặt
chẽ của các cấp chính quyền, các nhà đầu tư, hay nói đúng hơn là nhà đầu cơ thực
hiện hành vi của mình một cách nhanh chóng. Nếu Nhà nước thực hiện tốt chính
sách pháp luật đã có hiệu lực thì không có lý do gì hoạt động đầu cơ không bị đẩy
lùi, bởi lẽ nhiều khi luật đã đúng và luôn được sửa đổi, bổ sung nhưng hiện tượng
này không giảm vì thực hiện pháp luật không đến độ cần thiết, việc quản lý đất đai
cũng được quy định trong luật và các văn bản hướng dẫn nếu làm tốt thì hiện tượng
đầu cơ không thể có cơ hội phát sinh và phát triển.
1.1.2.3 Hoạt động đầu cơ đất đai rất khó bị phát hiện

3

Công cụ tài chính điều tiết yếu kém [Truy cập ngày 17-8-2013]
4
Thừa dự án nhà ở khiến bất động sản đóng băng [Truy cập ngày 17-8-2013]

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

12

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư


Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

Do hoạt động đầu cơ là hoạt động trái pháp luật nên những người đầu cơ luôn
luôn tìm cách che giấu, việc phát hiện ra hiện tượng này không phải là dễ nếu không
quản lý chặt chẽ đất đai. Người trùm đất không mấy khi lộ diện nên nhiều khi phát
hiện được đất đai có hiện tượng đầu cơ thì cũng khó mà tìm thấy chủ của mảnh đất
đó. Hơn thế, nhiều khi biết rõ đất có hoạt động đầu cơ mà không thể chứng minh
chủ đất đó đang tích trữ chờ lên giá bởi vì do những người đầu cơ đất đai luôn nhạy
bén với thông tin thay đổi, mà các chính sách pháp luật ban hành không phải lúc
nào cũng thực hiện được ngay nên người đầu cơ đất có thể tạm thời sử dụng đất
đúng mục đích theo kiểu chống đối và vẫn đảm bảo được mục đích riêng của mình;
Những biểu hiện của hành vi đầu cơ đất đai rất dễ nhận thấy qua những lô đất
không xây dựng, những biệt thự bỏ hoang… nhưng lại rất khó để chứng minh bởi
thị trường bất động sản hiện nay rất thiếu sự minh bạch. Khi có sốt đất có nhiều
mảnh đất được mua đi bán lại nhiều lần và sau mỗi lần giá đất lại tăng lên, khuyến
khích hiện tượng đầu cơ mở rộng và nhà đầu cơ đất đai tìm ra nhiều thủ đoạn tinh vi
khiến việc phát hiện là vô cùng khó khăn.
1.1.2.4 Hoạt động đầu cơ đất đai thường sôi động khi có sốt đất
Năm 2010, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến nhiều biến động,
những cơn sốt nóng bất thường, những giai đoạn trầm lắng của thị trường, nhất là
giá đất nhiều khu vực tăng đến chóng mặt. Điển hình hiện tượng sốt đất tại thị
trường bất động sản Hà Nội. Không chỉ bất động sản phía Tây Hà Nội mới gây sốt
mà hầu như nhà đất cả bốn phía đều nóng. Nhất là ở các dự án có vị trí thuận lợi về

hạ tầng giao thông, có các dự án đô thị xung quanh đã và đang triển khai mạnh đều
có tốc độ giá tăng nhanh đáng kể. Mức tăng nóng cao nhất từ 35% – 40% so với giá
trước đây. Cùng với giá cả tăng chóng mặt, lượng giao dịch cũng lên 25% - 30% so
với tháng trước. Mức tăng đa phần của các dự án dao động 20% - 40% so với giá
trước đây.5
Khi sốt đất là lúc cầu vượt quá cung rất nhiều, người có nhu cầu mua đất đai
nhưng thông tin thị trường rất thiếu hụt, họ không nắm được giá cả thị trường trong
khi đó khi có sốt đất giá cả biến động thất thường, họ không hề biết giá nào là giá
ảo, giá nào là giá thực. Lợi dụng vào đó giới đầu cơ thu lời lớn, siêu lợi nhuận thì
càng kích thích cho hoạt động này gia tăng mạnh mặc dù biết rằng việc làm này là

5

[Truy cập ngày 18-8-2013]

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

13

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư


Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

trái pháp luật cũng giống như buôn ma tuý vậy mặc dù biết rằng là vi phạm pháp
luật nhưng người ta vẫn làm vì lợi nhuận thu được là quá lớn.
1.1.2.5 Hoạt động đầu cơ đất đai kéo theo sự hình thành của một thị trường
ngầm
Ta đã biết rằng đầu cơ đất đai là hoạt động nhằm mục đích khai thác giá đất do
chênh lệch mà có và là hoạt động trái pháp luật. Do đó, người đầu cơ đất đai có thể

sẽ không cho đất đai của mình tham gia vào thị trường chính thức nếu anh ta không
hợp thức hoá được đất đai mình đang chiếm hữu. Khi giao dịch trên thị trường
chính thức anh ta sẽ bị phát hiện và công lao bấy lâu của anh ta trở thành công dã
tràng. Chính vì thế, mà người ta giao dịch dưới một thị trường ngầm không có sự
kiểm soát của Nhà nước. Nhà đầu cơ sẽ dễ dàng thuyết phục người mua trong điều
kiện thông tin thị trường là rất thiếu và tình trạng khan hiếm đất đai là phổ biến, lúc
đó người mua không cần quan tâm đến tính hợp pháp của giấy tờ nhà, đất hoặc là bị
những kẻ đầu cơ đất lừa gạt.
Ở nước ta, thị trường ngầm còn hình thành do sự quản lý thiếu khoa học trong
lĩnh vực đất đai và bất động sản bởi lẽ trong một thời gian dài chúng ta chưa chính
thức thừa nhận thị trường đất đai trong khi các quan hệ mua bán, chuyển nhượng
đất đai là một nhu cầu thực tế và ngày một tăng nên các quan hệ mua bán, chuyển
nhượng đất đai phải hoạt động dưới dòng chảy của một thị trường ngầm. Đó là
nguyên nhân khiến cho người có nhu cầu sử dụng đất đai muốn mua đất phải thực
hiện mua đất trong thị trường không chính thức này và đây là điều kiện cho giới đầu
cơ thực hiện việc trao đổi đất đai trong thị trường ngầm một cách dễ dàng.
1.1.3 Các yếu tố góp phần tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai phát triển
Như đã nói ở trên, dù đầu cơ nói chung và đầu cơ đất đai nói riêng có tác động
xấu đối với đời sống kinh tế, xã hội nhưng chúng ta vẫn phải chấp nhận sống chung
với đầu cơ, vì hành vi này khó có thể kiểm soát được trong điều kiện của nền kinh
tế thị trường. Vì vậy, vấn đề đặt ra là làm cách nào để hạn chế đầu cơ đất đai. Để có
thể giải quyết được vấn đề, việc làm tất yếu là phải tìm ra nguyên nhân dẫn đến tình
trạng đầu cơ đất đai ở nước ta. Theo tôi, những nguyên nhân cơ bản sau đây là cơ
hội cho đầu cơ đất đai phát triển:
1.1.3.1 Sự thiếu minh bạch và khó tiếp cận các thông tin về đất đai

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

14

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư


Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

Cho đến khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành, các thông tin về quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn chưa có cơ chế buộc phải công bố công khai một
cách thỏa đáng. Mãi cho đến khi Nghị định 68/2001/NĐ-CP về quy hoạch kế hoạch
sử dụng đất đai của Chính phủ được ban hành, tại Điều 16 của Nghị định mới quy
định “Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, cơ quan địa chính có trách nhiệm công
bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và việc sử dụng đất của các dự
án đầu tư tại cơ quan địa chính cấp tỉnh, cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Theo ông Nguyễn Mạnh Hiển Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho
biết hiện nay “luật cơ bản đã đạt được kết quả ở góc độ tạo sự minh bạch trong quản
lý, sử dụng đất nhằm phòng, chống tiêu cực, tham nhũng, lãng phí. Điều đó góp
phần làm giảm các khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai, góp phần nâng cao hiệu lực,
hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai thông qua việc bổ sung quy định về hệ thống
thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, quyền tiếp cận thông tin đất đai…”6 Tuy
nhiên, một thực tế đáng buồn, khi các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà
nước đã được công khai thì hiện tượng các quy hoạch treo hoặc quy hoạch chồng
quy hoạch lại đang làm khổ người dân. Một trong những trường hợp quy hoạch treo
kéo dài là dự án quy hoạch khu công viên cây xanh tại ấp Doi. Được biết, dự án này
bị treo từ năm 1997 mới được xóa vào đầu năm 2013, tuy nhiên trên địa bàn rộng
47 ha ấp Doi lại tiếp tục được quy hoạch thành khu đất hỗn hợp. Trước sự việc này,
dư luận lại lo không biết quy hoạch mới này có bị tiếp tục treo hơn chục năm trời
như dự án trước đây.
Trong vi phạm về xây nhà trái phép vừa qua ở Bình Chánh, Gò Vấp và nhiều
địa phương khác, có một lý do là quy hoạch 1/2000, 1/500 tại nhiều địa phương quá
chậm, nên nhiều hộ dân làm liều vì nhu cầu nhà ở bức bách.

Không chỉ khổ vì quy hoạch treo hàng chục năm trời, nhiều thế hệ của hàng
ngàn hộ dân ở Bán đảo Thanh Đa, quận Bình Thạnh còn chịu nỗi khổ quy hoạch
này vừa xóa lại tiếp tục bị quy hoạch khác.
Điều đáng buồn là những trường hợp khổ vì quy hoạch như Ấp Doi, Bán đảo
Thanh Đa không phải là ít ở thành phố Hồ Chí Minh. Và hành trình để hoàn thành
quy hoạch từ 1/2000 đến quy hoạch 1/500 cho toàn bộ thành phố Hồ Chí Minh hoàn
6

Đề cao quyền tiếp cận thông tin của người dân về đất đai
[Truy cập
ngày 19-8-2013]

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

15

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư


Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

toàn không đơn giản. Chính vì vậy, nỗi khổ của người dân tại các dự án treo, hẻm
treo vẫn còn tiếp tục kéo dài.7
1.1.3.2 Quản lý nhà nước về đất đai còn yếu kém
Sự yếu kém này thể hiện ở các điểm sau:
Thứ nhất là tính cục bộ trong quản lý đất đai còn quá lớn. Theo Thông tư số
09/2007/TT–BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn
lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, tại điểm 3 mục V quy định “Sở Tài nguyên và
Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban nhân dân cấp xã chịu trách
nhiệm bảo đảm các điều kiện cho việc bảo quản hồ sơ địa chính và các tài liệu có

liên quan đến hồ sơ địa chính.” việc lưu trữ thông tin về đất đai trong hồ sơ địa
chính cho đến thời điểm này vẫn còn được thực hiện thủ công trên giấy và theo từng
địa phương.
Việc sử dụng công nghệ thông tin cho hoạt động này vẫn còn manh mún,
thiếu tính hệ thống. Từ đây, sự kết nối giữa các nguồn thông tin về đất đai để đảm
bảo tính chính xác, cũng như để kiểm soát việc sử dụng đất của một người ở nhiều
địa phương khác nhau không thể thực hiện được. Vì vậy, việc kiểm soát hành vi đầu
cơ đất đai là điều không thể.
Thứ hai là sự trì trệ và thiếu thông thoáng trong quản lý đất đai. Pháp luật buộc
người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận) mới được thực hiện giao
dịch, nhưng hoạt động cấp giấy chứng nhận lại diễn ra quá chậm. Tính đến ngày
30/6/2013, cả nước đã cấp được 36,000 triệu Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất với tổng diện tích 20,12 triệu ha, đạt 83,2% diện tích cần cấp giấy chứng
nhận của cả nước, tăng 2,0% so với năm 2012. Để đạt mục tiêu hoàn thành cơ bản
việc cấp giấy chứng nhận lần đầu (đạt 95% số trường hợp đủ điều kiện hoặc
đạt 85% diện tích cần cấp trở lên đối với các loại đất chính) thì các địa
phương trong cả nước cần phải cấp 3.547.000 giấy chứng nhận với tổng diện tích
2.267.000 ha. Theo đó, đối với đất chuyên dùng cần cấp 74.000 giấy chứng nhận,
diện tích 189.000 ha; đất ở đô thị cần cấp 699.000 giấy chứng nhận, diện tích 6.800
ha; đất ở nông thôn cần cấp 695.000 giấy chứng nhận, diện tích 23.000 ha; đất sản
7 Dân khổ vì… quy hoạch chồng qui hoạch
[Truy cập ngày 19-82013]

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

16

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư

Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

xuất nông nghiệp cần cấp 1.544.000 giấy chứng nhận, diện tích 768.000 ha; đất lâm
nghiệp cần cấp 535.000 giấy chứng nhận, diện tích 1.279.000 ha.8 Hạn chế này
không chỉ xuất phát từ cơ quan hành chính cấp giấy chứng nhận mà còn có sự góp
phần của các cơ quan Nhà nước có liên quan, đặc biệt là cơ quan thuế khi thực hiện
các khoản thu từ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Thực tế
cho thấy, việc người sử dụng đất được cơ quan thuế cho thực hiện nghĩa vụ tài
chính (là điều kiện) để được cấp giấy chứng nhận không phải là chuyện dễ dàng.
Những trở ngại này cùng với thực tế thủ tục hành chính quá phiền hà khi thực hiện
quyền của người sử dụng đất đã làm làm cho các giao dịch ngầm về đất đai chiếm
phần lớn trong các giao dịch về nhà đất. Theo ông Võ Tá Đinh – Giám đốc Sở Tài
nguyên – Môi trường thì: “Một trong những nguyên nhân làm cho việc cấp giấy
chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức chưa thực sự đáp ứng yêu cầu, kế
hoạch là các địa phương chưa thể hiện tốt vai trò trách nhiệm, tập trung xử lý
nghiêm túc, kịp thời các vướng mắc ở cơ sở.” Đây chính là một trong những nguyên
nhân làm cho tình trạng đầu cơ đất đai bùng phát, vượt quá tầm kiểm soát của Nhà
nước.
Thứ ba là sự thiếu cương quyết trong xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai.9
Đây là nhân tố khuyến khích việc đầu cơ đất đai bằng mọi thủ đoạn, bao gồm cả
hành vi phạm pháp, kể cả của cán bộ, công chức nhà nước và các tổ chức, cá nhân
sử dụng đất. Biểu hiện của hạn chế này là việc xử lý vi phạm thường được làm qua
loa, chiếu lệ về hình thức.
Đối với người sử dụng đất vi phạm pháp luật thì việc bị xử lý dưới hình thức
xử phạt hành chính thường đồng nghĩa với khả năng được hợp thức hóa quyền sử
dụng đất. Đối với cán bộ, công chức có trách nhiệm, việc xử lý hành vi vi phạm
thường chỉ dừng lại ở mức độ kiểm điểm, rút kinh nghiệm sâu sắc, thậm chí có
trường hợp được đề bạt vào những chức vụ cao hơn, những vị trí có khả năng thuận
lợi hơn để thực hiện những hành vi vi phạm pháp luật đất đai tương tự.

1.1.3.3 Pháp luật về đất đai chưa hoàn thiện một cách thỏa đáng

8

[Truy cập ngày
19-8-2013]
9
Xử lý kiên quyết các trường hợp vi phạm Luật Ðất đai ở Tứ Kỳ
[Truy cập ngày
19-8-2013]

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

17

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư


Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, việc đầu cơ đất đai chỉ có thể
thực hiện thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thực tế cũng có trường hợp đầu cơ đất đai
thông qua việc được Nhà nước giao, cho thuê đất. Trường hợp này chỉ xảy ra đối
với các chủ thể có đặc quyền (doanh nghiệp nhà nước chẳng hạn), dưới dạng xí
phần dự án ở những vị trí thuận lợi cho kinh doanh, nhưng sau đó không làm gì cả,
mà chỉ chờ bán lại dự án để hưởng chệnh lệch. Dạng này về lý thuyết đã bị pháp
luật loại trừ và không phổ biến nên chúng ta không bàn ở đây. Như vậy, vấn đề cần
làm rõ là yếu tố nào trong pháp luật đất đai hiện hành còn sơ hở, tạo điều kiện cho
việc đầu cơ đất đai thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử đất được thực hiện. Có

thể nói, đó chính là do các công cụ quản lý hành chính và tài chính đất đai thể hiện
trong pháp luật đất đai hiện hành còn rất nhiều hạn chế.
Về mặt quản lý hành chính, dù có những tiến bộ so với trước đây, Luật Đất đai
2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành vẫn còn có những quy định thể hiện sự can
thiệp vào những quan hệ mang tính thị trường. Quy định tại Điều 101 Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai 2003 về việc nhà đầu
tư chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn
thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt. Trường hợp đầu tư xây
dựng nhà ở có dự án thành phần, thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
sau khi đã hoàn thành việc đầu tư được xét duyệt. Không cho phép chuyển nhượng
quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Nhưng sau đó,
nhằm tạo sự thông thoáng hơn về cơ chế chính sách cho thị trường bất động sản,
ngày 27/01/2006, Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/2006/NĐ-CP về sửa đổi, bổ
sung một số điều Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai và Nghị định
số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, nghị
định quy định lại việc chuyển nhượng các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán
hoặc cho thuê:
“a) Đối với các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã
hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã, không
cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình
thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây
dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của
dự án đầu tư đã được xét duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

18

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư

Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong
dự án đó;
b) Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các
dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định tại điểm a khoản này,
trường hợp có dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư
phải hoàn thành đúng với nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân.”
Với quy định này các chủ thể sử dụng đất để đầu tư kinh doanh nhà ở và
những người đầu cơ vẫn có thể lách luật bằng một hợp đồng góp vốn (mà pháp luật
không cấm) để thực hiện dự án với nhau. Như vậy, hoạt động đầu cơ vẫn được tiếp
diễn. Chỉ có một điểm khác là khó khăn bắt đầu đến với các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản kể từ khi có quy định này. Đó là việc các tổ chức tín dụng quay
lưng với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bởi rủi ro trong kinh doanh tiền
tệ cao hơn.
Rõ ràng pháp luật hiện hành chỉ cấm doanh nghiệp kinh doanh nhà ở phân lô
bán nền, chứ không cấm việc thế chấp quyền sử dụng đất và kết cấu hạ tầng cơ bản
đã xây dựng gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng để vay tiền cho việc thực hiện
dự án. Vấn đề ở chỗ, nếu nghĩa vụ được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất này
không thể thực hiện được thì tài sản đảm bảo cũng không thể xử lý, vì pháp luật
không cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi hoàn thành việc xây dựng
nhà ở.
Có thể thấy rằng, hiện tượng thị trường bất động sản đóng băng trong thời gian
qua không phải là do cung vượt quá cầu, mà là do giá cả bất động sản nói chung và
đất đai nói riêng đã vượt quá khả năng đáp ứng nhu cầu của những người có nhu
cầu thực sự và do hàng hóa của thị trường bất động sản càng ngày càng kém chất

lượng, vì không nhận được sự đầu tư thực sự của các chủ dự án. Rất tiếc thực trạng
này lại được một số người nhìn nhận theo một góc độ khác. Trong các đề xuất của
mình gửi Thủ tướng Chính phủ về vấn đề giải quyết khó khăn cho các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản và cũng nhằm phá băng thị trường bất động sản, Bộ Tài
nguyên và Môi trường lại có kiến nghị tạm thời giảm cung về nhà đất bằng cách

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

19

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư


Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

giảm số lượng và quy mô của các dự án nhà đất mới.10 Cách làm này có thể dẫn đến
sự đổ vỡ của thị trường bất động sản, bởi cung và cầu về đất đai nói riêng và bất
động sản nói chung (chủ yếu là nhà ở) đã bị hiểu sai lệch. Nhu cầu thực sự về nhà ở
hiện nay hiện vẫn còn rất lớn, nhưng khả năng tài chính để đáp ứng cho nhu cầu này
lại hạn chế và nguồn cung có chất lượng cũng không đầy đủ.11
Trái ngược với trường hợp trên, sự can thiệp về mặt hành chính của Nhà
nước trong một số trường hợp là cần thiết nhưng lại bị bỏ qua. Cụ thể là quy định về
các trường hợp thu hồi đất cho phát triển kinh tế tại Điều 36 Nghị định
181/2004/NĐ-CP và quy định bổ sung tại Điều 34, 35 của Nghị định 84/2007/NĐCP. Theo đó, Nhà nước chỉ thu hồi đối với trường hợp để đầu tư xây dựng khu công
nghiệp, khu công nghệ cao được quy định tại Luật Đất đai, thực hiện dự án quan
trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, dự án quan trọng do Thủ
tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, các dự án khu dân cư (bao gồm dự
án hạ tầng khu dân cư và dự án nhà ở), trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp để
chuyển giao cho nhà đầu tư; để xây dựng các khu kinh doanh tập trung; để thực
hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức; các dự án có 100%

vốn đầu tư nước ngoài. Các trường hợp còn lại nhà đầu tư phải tự thương lượng với
người đang sử dụng đất, chứ Nhà nước không can thiệp. Rõ ràng, đây là quy định
thể hiện sự lảng tránh của Nhà nước, bằng cách đẩy công việc rất khó khăn vốn
thuộc trách nhiệm của Nhà nước sang cho những nhà đầu tư. Điều này sẽ gây ra
nhiều hậu quả tiêu cực về kinh tế xã hội, cụ thể là trong trường hợp nhà đầu tư bị
người đang sử dụng đất làm khó, đòi giá. Dự án đầu tư có thể bị đứng lại, quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước không thể thực hiện được, Đồng thời, sự
khác biệt giữa giá thỏa thuận với giá bồi thường dẫn đến khó khăn cho công tác thu
hồi đất của các dự án khác nhau trên cùng địa bàn dẫn đến diện tích đất đã thỏa
thuận được sẽ bị lãng phí và dự án đầu tư cuối cùng sẽ phải dừng lại ở mức độ đầu
cơ.
1.1.4 Hậu quả của việc đầu cơ đất đai
1.1.4.1 Về phương diện kinh tế:
Hoạt động đầu cơ làm cho giá đất đai tăng lên thông qua những mánh lới của
nhà đầu cơ. Thông thường nhà đầu cơ có tâm lý muốn bán với giá cao để thu lời lớn
nên họ thường dùng những thủ đoạn để tăng giá đất lên. Biện pháp hay dùng nhất là
10

Điểm 2 công văn 3646/BTNMT-ĐĐ về việc xử lý khó khăn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
trong tình hình thị trường nhà đất hiện nay
11
Vấn đề về đầu cơ trong thị trường bất động sản ở nước ta
/>
GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

20

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư

Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

đưa ra thông tin giả nhằm che mắt những người mua thiếu thông tin về đất đai, từ
đó người mua tin rằng họ đã mua được mảnh đất với giá cả phải chăng và hợp pháp.
Những thông tin ảo này vô tình đã làm cho giá cả bị đội lên do thị trường bất động
sản là một dạng của thị trường không hoàn hảo và giá cả thay đổi thường xuyên do
phụ thuộc rất nhiều vào các thị trường khác và các điều kiện xung quanh nhất là cơ
sở hạ tầng nơi có bất động sản, đất đai; phụ thuộc vào chính sách pháp luật của Nhà
nước như ta đã nghiên cứu, vì thế không phải ai cũng nắm được những thông tin
thay đổi và việc giới đầu cơ đất đai giở trò là chuyện không thể tránh khỏi. Chẳng
hạn, giới đầu cơ tung tin đồn vùng một vùng đất nào đó sắp được quy hoạch thành
khu đô thị, người mua đất không biết rằng đó là thông tin ảo và họ tin rằng điều đó
là có thực vì những thông tin ảo đó rất gần với các điều kiện để xảy ra việc khu vực
đó được quy hoạch thành khu đô thị mới. Do vậy họ không ngần ngại bỏ ra một
khoản tiền lớn để mua một mảnh đất trong khu vực gần nơi được cho là sắp được
quy hoạch và đương nhiên là bạn bè họ cũng sẽ dễ dàng tin rằng đó là khu đất có
triển vọng. Một thủ đoạn khác của giới đầu cơ là đón trước thông tin về những văn
bản chính sách của Nhà nước, của thành phố có liên quan đến đất đai. Hoặc là móc
ngoặc với cán bộ dự án để đôi bên cùng có lợi.
Hoạt động đầu cơ làm ngân sách thất thu. Hoạt động đầu cơ đất đai làm thất
thoát loại bất động sản quan trọng nhất, có hạn nhất và quý hiếm nhất đối với đời
sống, kinh tế và xã hội. Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho đất đai được sang tay,
chuyển nhượng qua nhiều đối tượng khác nhau, trong đó có những đối tượng được
che chắn bởi những vỏ bọc khá vững chắc. Ngân sách Nhà nước phải chi ra những
khoản tiền lớn khi cần thu hồi đất đai cho nhu cầu chung của xã hội. Quá trình giải
phóng mặt bằng hiện đang là vấn đề gay cấn nhất vô cùng phức tạp, khó khăn và
tốn kém thời gian và tiền của trong khi cơ sở hạ tầng còn thấp kém. Hoạt động đầu
cơ đất đai đã tách một bộ phận đất đai giao dịch phi chính thức và Nhà nước hoàn
toàn không kiểm soát được do đó Nhà nước mất đi những khoản nghĩa vụ tài chính
của người sử dụng đất đối với Nhà nước, trong khi ngân sách Nhà nước có nguồn

thu chủ yếu là từ thuế và lệ phí.
Đất đai bị lãng phí thể hiện ở việc đất đai bị sử dụng không đúng mục đích.
Trong khi Nhà nước phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để khai hoang đất trống,
đất đồi... ở những vùng sâu, vùng xa, hoặc phải bỏ kinh phí để đền bù cao để xây
dựng trụ sở cho các cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp thì ngay trong lòng đô thị

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

21

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư


Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

hoặc ở đồng bằng lại tồn tại những khu đất bỏ hoang, không tạo ra sản phẩm cho xã
hội và cũng không tạo ra nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
1.1.4.2 Về phương diện xã hội
Hoạt động đầu cơ đất đai tạo ra sự khan hiếm nguồn cung giả tạo, trong khi đó
cầu vẫn tăng cao là một nguyên nhân đẩy giá đất lên cao hơn mức thông thường, tạo
ra các cơn sốt nhà, đất. Hoạt động đầu cơ gây ra tình trạng tích tụ đất gây khó khăn,
làm chậm trễ và phức tạp quá trình phát triển quỹ nhà ở đô thị. Điều này sẽ làm cho
quan hệ cung cầu về nhà ở của dân cư càng thêm căng thẳng. Sự căng thẳng này lại
thúc đẩy hoạt động đầu cơ gia tăng. Sự gia tăng trong hoạt động đầu cơ đất đai lại
làm trầm trọng thêm các vấn đề xã hội, khoảng cách giàu nghèo càng lớn và dẫn
đến mất ổn định xã hội. Thị trường bị rối loạn, đến một giới hạn nào đó sự tăng giá
của đất đai sẽ gây ra phản ứng mang tính chất dây chuyền làm tăng giá hầu hết các
sản phẩm vì đất đai là yếu tố đầu vào của hầu hết các ngành sản xuất, thương mại và
dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân. Khi đó giá vàng, giá ngoại tệ mạnh sẽ tăng lên.
Tuỳ theo mức độ tăng của giá đó mà phân phối giá trị tổng sản phẩm xã hội và các

quan hệ về lợi ích kinh tế sẽ bị rối loạn.
1.2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất
1.2.1.1 Khái niệm
Theo tác giả Lê Xuân Bá, “thị trường quyền sử dụng đất là thị trường trong đó
Nhà nước là người đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc cung
đất cho các nhu cầu của các tổ chức và cá nhân trong xã hội sử dụng; các tổ chức và
cá nhân sử dụng đất tiến hành các giao dịch dân sự với các tổ chức cá nhân khác để
thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, và cho
nhận thừa kế quyền sử dụng đất của mình”. Hiểu theo cách này, Nhà nước là một
thực thể tham gia vào hoạt động của thị trường với vai trò bên cung quyền sử dụng
đất lần đầu, còn sau đó các thực thể khác tiếp tục tiến hành các giao dịch sử dụng
đất với nhau.
Một quan điểm nữa, “thị trường quyền sử dụng đất là thị trường của hoạt động
mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng đất theo quy luật

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

22

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư


Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

của thị trường có sự quản lý của Nhà nước”. Quan niệm này nghiêng về khía cạnh
quản lý kinh tế nhiều hơn là kinh tế chính trị.
Tác giả Nguyễn Văn Đợi quan niệm: “Thị trường đất đai là nơi diễn ra các
giao dịch về đất đai (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh , góp vốn…).

Nếu hiểu theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối giao dịch về đất đai
diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Trao
đổi trên thị trường đất đai là trao đổi hàng hóa đất đai có điều kiện”
Trong Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng nêu rõ: “Phát
triển thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất” , theo đó, thị trường
quyền sử dụng đất mà chúng ta nghiên cứu là một trong những thị trường bộ phận
của thị trường bất động sản.
Nói tóm lại, thị trường quyền sử dụng đất được hiểu là tổng hòa các mối quan
hệ giao dịch có điều kiện về quyền sử dụng đất diễn trong một không gian nhất
định, tại một địa điểm nhất định, vào một khoảng thời gian nhất định. Tại thị trường
này, những thể chế đảm bảo cho việc mua bán quyền sử dụng đất hợp pháp đối với
diện tích đất xác định được thực hiện thuận lợi trên cơ sở lợi ích của các bên tham
gia.
Theo cách hiểu trên đây, các nghĩa khác nhau của thị trường đã bao hàm trong
đó. Các mối quan hệ giao dịch trong thị trường này là rất rộng và là các giao dịch
hàng hóa quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường quyền sử dụng đất bao hàm cả
các quy tắc, cơ chế thi hành và các tổ chức hỗ trợ giao dịch thị trường. Mặc dù các
thể chế này rất khác nhau giữa các cộng đồng, giữa các quốc gia, nhưng chúng đều
giúp cho việc truyền tải thông tin, bảo đảm thi hành các quyền đối với tài sản –
quyền sử dụng đất và các hợp đồng, cũng như quản lý cạnh tranh trên thị trường.
Tất cả các thể chế hỗ trợ thị trường đều thực hiện một hoặc một số chức năng như
vậy.12
1.2.1.2 Những đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất
Mục đích sử dụng đất do pháp luật quy định chi phối mọi hoạt động của thị
trường quyền sử dụng đất. Ở Việt Nam, đất được luật đất đai hiện hành phân định
thành 3 nhóm theo mục đích sử dụng đất. Từ quy định đó, thị trường quyền sử dụng
đất chỉ hoạt động bình thường trong từng loại đất (thị trường quyền sử dụng đất
12

Th.s Bùi Thị Tuyết Mai – Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, tr.41, 42, 43

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

23

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư


Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

nông nghiệp khác với thị trường quyền sử dụng đất phi nông nghiệp). Những giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không
thực hiện được nếu không có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của Nhà
nước.
Giao dịch về quyền sử dụng đất chủ yếu thông qua hệ thống hồ sơ địa chính.
Đất là một tài sản không di dời được, do đó, các giao dịch về quyền sử dụng đất
được tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống hồ sơ (trong đó xác định loại đất, giới
hạn, vị trí, diện tích, quá trình thay đổi chủ sử dụng, quá trình đầu tư để sử dụng đất,
diễn biến giá cả qua các thời kỳ giao dịch…). Hệ thống hồ sơ về đất đòi hỏi phải rõ
ràng, minh bạch, tạo căn cứ pháp lý cho quá trình giao dịch do vậy phải do các cơ
quan có thẩm quyền của Nhà nước xác lập, lưu giữ và cung cấp khi có nhu cầu giao
dịch. Hệ thống hồ sơ về đất nếu không được xác lập hoặc xác lập không đầy đủ thì
giao dịch về quyền sử dụng đất sẽ tự tiến hành bằng con đường phi chính quy cao.
Giá trị quyền sử dụng đất theo quan hệ cung cầu đối với từng thửa đất. Cho
nên thị trường quyền sử dụng đất là một thị trường không tập trung. Giá trị quyền
sử dụng đất là một đại lượng không thể xác lập được ở mức tổng thể như những
hàng hóa thông thường. Vấn đề có ý nghĩa thực tế là xác định giá trị quyền sử dụng
đất đối với từng thửa đất trong giao dịch (tức là đất được xác định về mục đích sử
dụng, giới hạn vị trí, diện tích, những tài sản trên đất hoặc gắn liền với đất…). Đối
với những thửa đất được giao dịch, giá trị quyền sử dụng đất sẽ hình thành chủ yếu

theo quan hệ cung cầu. Cũng là một thửa đất, nếu có nhiều người đến giao dịch (thị
trường của người bán) thì giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất này sẽ là giá của
người trả cao nhất. Nếu có nhiều thửa đất cùng loại nhưng chỉ có một người đến
giao dịch (thị trường của người mua) thì giá trị sử dụng đất của chúng sẽ là giá thấp
nhất do thỏa mãn được yêu cầu của người mua. Khi quan hệ cung cầu thay đổi thì
giá trị quyền sử dụng đất trong các giao dịch sẽ được xác lập lại. Sự nhạy cảm trong
xác lập giá ở đây là nhân tố thường bị lợi dụng, đặc biệt là tệ đầu cơ, theo đó làm
tăng cầu hoặc giảm cung ở mức không bình thường để đẩy giá lên nhằm kiếm lời
theo mục tiêu ngắn hạn, “chụp giật”.
Các yếu tố chính trị xã hội cũng chi phối mạnh đến thị trường quyền sử dụng
đất. Thị trường quyền sử dụng đất không chỉ bị chi phối mạnh bởi yếu tố kinh tế mà
còn bị chi phối từ nhiều yếu tố khác, đặc biệt là các yếu tố về công bằng xã hội, cư
trú, quốc tịch… Về công bằng xã hội, dễ thấy nhất là việc giao đất nông nghiệp đối

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

24

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư


Đầu cơ đất đai và pháp luật về chống đầu cơ

với nông dân; về quốc tịch, dễ thấy nhất có sự phân biệt giữa người Việt Nam với
người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài. Như vậy, thị trường
quyền sử dụng đất là thị trường không thể thực hiện nguyên tắc bình đẳng với mọi
chủ thể sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu lạm dụng sự phân biệt đối xử thì thị trường
quyền sử dụng đất sẽ bị biến dạng và sẽ gây ra những hậu quả khó kiểm soát được.
Thị trường quyền sử dụng đất vừa có tính độc lập vừa lệ thuộc vào thị trường
khác. Đất và quyền sử dụng đất gắn liền với sản xuất kinh doanh với nhà ở của

người sử dụng đất tạo thành một trong những loại tài sản có giá trị lớn. Bởi vì, một
phần rất lớn thu nhập của dân cư đã được dùng để đầu tư vào nhà ở, đất ở và bất cứ
một hoạt động sản xuất kinh doanh nào cũng phải sử dụng một diện tích đất xác
định. Thị trường quyền sử dụng đất hoạt động sẽ kéo theo sự hoạt động của nhiều
thị trường khác, đặc biệt là thị trường tài chính, tín dụng. Trên thực tế, thị trường
quyền sử dụng đất tạo ra những nhu cầu rất lớn về đầu tư, về tín dụng… Việc thỏa
mãn những nhu cầu này sẽ tạo cơ sở cho sự ra đời và hoạt động của nhiều ngành,
nhiều lĩnh vực sản xuất kinh doanh.
Nhiều tổ chức kinh doanh chuyên nghiệp trên thị trường quyền sử dụng đất.
Sự hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất từ chỗ manh nha đến chỗ hoàn thiện
sẽ tất yếu làm hình thành dần bộ phận kinh doanh chuyên nghiệp về hàng hóa –
quyền sử dụng đất. Đây là những tổ chức nằm trong khu vực kinh doanh có tên
chung là kinh doanh nhà đất. Trên thực tế, các tổ chức này tuy có hoạt động trong
phạm vi đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nhưng chủ yếu là kinh doanh từ việc chuyển
đất chưa có công trình xây dựng thành đất dùng để xây dựng các công trình nhà ở
hoặc các công trình có tính chất thương mại. Những tổ chức có thể là đơn vị trung
gian giữa bên cung với bên cầu về quyền sử dụng đất như các tổ chức đầu tư, tư
vấn, định giá…
Thị trường quyền sử dụng đất là thị trường không hoàn hảo, đòi hỏi phải có sự
điều tiết rất cao của Nhà nước. Bởi vì, quyền sử dụng đất có thể chuyển từ người
này sang người khác, nhưng quyền sở hữu đất không thay đổi, vẫn do Nhà nước
đảm nhiệm với vai trò đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai.13
1.2.2 Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản
1.2.2.1 Khái niệm

13

Th.s Bùi Thị Tuyết Mai – Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, 2005, tr.43, 44, 45, 46, 47

GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân

25

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư