thuê mua nhà ở xã hội lý luận và thực tiễn

Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
NIÊN KHÓA: 2010 – 2014
ĐỀ TÀI:

THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI
LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Thân Văn Nhường

Bộ môn: Luật hành chính

MSSV: 5105986
MS Lớp: LK1064A1
Cần Thơ, tháng 11/2013

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang

1

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

NHẬN XÉT CỦA QUÝ THẦY, CÔ
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
2

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU ........................................................................................ 1
1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................ 7
2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 8
3. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 8
4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 8

5. Kết cấu của đề tài ............................................................................................... 9
CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI .......... 11
1.1. Tổng quan về nhà ở xã hội và hình thức thuê mua nhà ở xã hội ................ 11
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở xã hội ................................................. 11
1.1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội ...................................................................... 11
1.1.1.2. Đặc điểm của nhà ở xã hội ................................................................. 14
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hình thức thuê mua nhà ở xã hội ................ 16
1.2. Phát triển nhà ở xã hội .................................................................................. 17
1.2.1. Các loại nhà ở xã hội ............................................................................... 17
1.2.2. Trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội
........................................................................................................................... 18
1.2.3. Yêu cầu phát triển nhà ở xã hội............................................................... 19
1.2.4. Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội ............................................... 19
1.2.5. Vốn để phát triển nhà ở xã hội ................................................................ 21
1.3. Giá cho thuê mua nhà ở xã hội ..................................................................... 21
1.3.1. Giá thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước................................ 21
1.3.2. Giá thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ
ngân sách nhà nước .......................................................................................... 22
Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
3

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

1.4. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội .................................................................. 24
1.4.1. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội đối với các đối tượng được thuê mua nhà
ở xã hội .............................................................................................................. 24
1.4.2. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội đối với chủ đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã
hội ...................................................................................................................... 24
1.4.3. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội đối với Nhà nước................................ 25
1.5. Quản lý sử dụng nhà ở xã hội ....................................................................... 25
CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI31
2.1 Điều kiện để nhà ở xã hội được phép thuê mua ............................................ 31
2.2. Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội ............................ 33
2.2.1. Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn
vốn từ ngân sách nhà nước ............................................................................... 33
2.2.1.1. Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân
sách nhà nước: ............................................................................................... 34
2.2.1.2. Điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân
sách nhà nước: ............................................................................................... 35
2.2.2. Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn
vốn không phải từ ngân sách nhà nước ............................................................ 35
2.2.2.1. Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không phải
từ ngân sách nhà nước .................................................................................... 35
2.2.2.2. Điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không từ
ngân sách nhà nước ........................................................................................ 36
2.3. Các nguyên tắc trong thuê mua nhà ở xã hội ............................................... 38
2.3.1. Các quy định về thuê mua nhà ở xã hội có vốn đầu tư từ ngân sách nhà
nước ................................................................................................................... 38
2.3.1.1. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước ................... 38

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
4

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

2.3.1.2. Mẫu hợp đồng và thời hạn thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước
....................................................................................................................... 39
2.3.1.3. Chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước .... 40
2.3.1.4. Các trường hợp thu hồi nhà ở trong thuê thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở
hữu nhà nước .................................................................................................. 40
2.3.1.5. Thang điểm làm cơ sở xét duyệt đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội
thuộc sở hữu nhà nước .................................................................................... 41
2.3.2. Các quy định về thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không từ
ngân sách nhà nước .......................................................................................... 44
2.3.2.1. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không từ ngân
sách nhà nước ................................................................................................. 44
2.3.2.2. Mẫu hợp đồng và thời hạn thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn
không phải từ ngân sách nhà nước.................................................................. 45
2.3.2.3. Chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở trong hợp đồng thuê mua
nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước
....................................................................................................................... 45
2.3.2.4. Thang điểm làm cơ sở xét duyệt đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội
đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước.............. 46
2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong thuê mua nhà ở xã hội ...................... 48
2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà ở xã hội ......................... 48
2.4.1.1. Quyền của bên cho thuê mua nhà ở xã hội ......................................... 48

2.4.1.2. Nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà ở xã hội ..................................... 53
2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội ................................ 58
2.4.2.1. Quyền của bên thuê mua nhà ở xã hội ................................................ 58
2.4.2.2. Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội ............................................ 60
2.5. Xác lập quyền sở hữu nhà ở trong thuê mua nhà ở xã hội .......................... 63
2.6. Trình tự thủ tục thuê mua nhà ở xã hội ....................................................... 65
Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
5

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

2.6.1. Trình tự thủ tục thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước............ 65
2.6.2. Trình tự thủ tục thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn
không phải từ ngân sách nhà nước................................................................... 69
CHƯƠNG 3. THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG THUÊ MUA NHÀ Ở
XÃ HỘI ............................................................................................... 73
3.1. Thực tiễn về giao dịch thuê mua nhà ở xã hội ............................................. 73
3.1.1. Thực tiễn về phát triển nhà ở xã hội....................................................... 73
3.1.2. Thực tiễn việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội ............ 76
3.1.3. Thực tiễn về giá nhà ở xã hội .................................................................. 70
3.1.4. Thực tiễn về chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở xã hội trong giao dịch thuê
mua .................................................................................................................... 82
3.1.5. Thực tiễn về xét duyệt đối tượng được vay vốn hỗ trợ thuê mua nhà ở xã

hội ...................................................................................................................... 83
3.2. Các giải pháp nhằm góp phần phát triển nhà ở xã hội và hỗ trợ các đối tượng
thu nhập thấp, các đối tượng chính sách được thuê mua nhà ở xã hội ............. 84
3.2.1. Các giải pháp nhằm phát triển nhà ở xã hội ........................................... 84
3.2.2. Các giải pháp nhằm hỗ trợ các đối tượng thu nhập thấp, các đối tượng
chính sách được thuê mua nhà ở xã hội ........................................................... 87
KẾT LUẬN........................................................................................... 89

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
6

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

LỜI NÓI ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Trong tình hình phát triển kinh tế hiện nay, Việt Nam là một nước đông dân, tốc
độ gia tăng dân số cao, do đó nhu cầu về nhà ở của người dân tăng mạnh. Trong khi diện
tích đất đai thì hạn chế và đang dần bị thu hẹp để thực hiện các hoạt động kinh tế. Bên
cạnh đó, nền kinh tế của nước ta đang trên đà phát triển, đời sống của người dân vẫn còn
gặp nhiều khó khăn, khả năng tự tạo lập nhà ở của mỗi người dân vẫn còn là vấn đề nan
giải mà giá nhà ở thì ngày một lên cao. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nước đã ban hành
nhiều chính sách, văn bản pháp luật góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu

tư tạo lập nhà ở cũng như hoạt động kinh doanh nhà ở. Trong đó, phải kể đến như Luật
Đất đai năm 2003, Luật Xây dựng năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2006... và các văn bản hướng dẫn thi hành khác.
Tuy nhiên, thực tế cho ta thấy các văn bản pháp luật trên chưa thực sự phát huy
được hiệu quả. Nhà nước đã có nhiều chính sách để phát triển nhà ở, thế nhưng tình trạng
thiếu nhà ở vẫn đang diễn ra, nhà ở không đảm bảo an toàn vẫn còn đang được sử dụng,
trong khi thị trường bất động sản nhà ở lại đóng băng. Các đối tượng đầu tư tạo lập nhà
để kinh doanh thì không tìm được đầu ra còn đối tượng cần chỗ ở thì lại không có nhà để
ở do giá nhà ở quá cao.
Nhà ở chưa được khai thác sử dụng một cách có hiệu quả, còn lãng phí, thị trường
nhà ở còn phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn còn chiếm tỉ trọng lớn, vấn đề
cung cầu nhà ở bị mất cân đối. Đặc biệt nhu cầu về nhà ở xã hội cho người có thu nhập
thấp, người thuộc diện chính sách được thuê mua nhà ở xã hội đang tăng cao, còn quỹ
nhà ở xã hội thì chưa đáp ứng được nhu cầu trên thực tế. Các giao dịch về nhà ở nói
chung vẫn đang có nhiều bất cập, khiến cho việc kinh doanh nhà ở gặp nhiều khó khăn.
Các đối tượng có thu nhập thấp không có khả năng đầu tư tạo lập nhà để ở thì được Nhà
nước xem xét cho thuê mua nhà ở xã hội. Vấn đề là các đối tượng này có được xem xét
một cách khách quan, minh bạch để được ưu tiên thuê mua nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu
thiết yếu của họ hay không?

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
7

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường

Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

Để góp phần khắc phục những khó khăn trên, góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở
phát triển lành mạnh và bền vững, giải quyết khó khăn về nhu cầu nhà ở xã hội cho người
có thu nhập thấp, cũng như góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh
doanh nhà ở nói chung và thuê mua nhà ở xã hội của các đối tượng chính sách nói riêng,
cùng với sự quan tâm của bản thân đối với lĩnh vực kinh doanh nhà ở thông qua hình
thức thuê mua nhà ở xã hội, người viết đã chọn đề tài “Thuê mua nhà ở xã hội, lý luận
và thực tiễn” để làm đề tài nghiên cứu cho mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Khi tiến hành nghiên cứu đề tài này, người viết với mục tiêu thông qua quá trình
thực hiện đề tài sẽ tìm hiểu, phân tích các quy định của pháp luật về thuê mua nhà ở xã
hội được thấu đáo, cặn kẽ. Qua đó, đưa ra những điểm đạt được và những mặt tồn tại
cũng như những điểm hợp lý hay chưa hợp lý trong các quy định của pháp luật có liên
quan và trong phạm vi khả năng của bản thân, người viết đưa ra những đề xuất, kiến giải
nhằm khắc phục và thúc đẩy phát triển hoạt động thuê mua nhà ở xã hội một cách hoàn
thiện và phổ biến hơn.
3. Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về kinh doanh nhà ở nói chung và thuê mua nhà ở xã hội nói riêng có
liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Đề tài nghiên cứu này chỉ đi sâu và tập
trung tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành quy định về giao dịch thuê mua nhà
ở xã hội nằm trong các văn bản pháp luật như: Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi bổ sung
năm 2009, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ
sung năm 2009... và các văn bản hướng dẫn thi hành. Đồng thời, có sự phân tích các quy
định của pháp luật có liên quan và những yếu tố ảnh hưởng đến giao dịch thuê mua nhà ở
xã hội trên cả hai phương diện lý luận và thực tiễn.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, người viết đã vận dụng kết hợp các phương
pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp...
và đặc biệt là phương pháp phân tích luật viết để tiến hành đánh giá, phân tích, bình luận

những quy định của pháp luật về giao dịch thuê mua nhà ở xã hội.

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
8

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

5. Kết cấu của đề tài
Ngoài Lời nói đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục, đề tài được
chia làm 3 chương và được trình bày theo trình tự từ cơ sở lý luận đến các quy định của
pháp luật có liên quan và sau cùng là thực tiễn và hướng hoàn thiện. Cụ thể:
- Chương 1: Khái quát chung về thuê mua nhà ở xã hội
Chương này giới thiệu về các cơ sở lý luận chung nhất, từ khái niệm cơ bản về nhà
ở xã hội cũng như hình thức thuê mua nhà ở xã hội đến quá trình phát triển nhà ở xã hội.
Kế đến, là trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc phát triển quỹ nhà ở xã hội,
đồng thời phân tích vai trò và ý nghĩa của nhà ở xã hội đối với các đối tượng thuê mua,
đối với nhà đầu tư và đối với Nhà nước cũng như trách nhiệm của Nhà nước trong việc
quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội. Sau cùng, trên cơ sở các quy định có liên quan và
kiến thức thực tiễn, người viết tóm lược các quy định về thuê mua nhà ở xã hội. Qua đó,
làm nền tảng lý luận để thực hiện chương 2.
- Chương 2: Quy định của pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội
Trọng tâm của chương 2 phân tích các quy định của pháp luật có liên quan đến
giao dịch thuê mua nhà ở xã hội. Song song đó, có sự phân tích đánh giá những điểm hợp

lý và chưa hợp lý trong các quy định của pháp luật và được thể hiện trong các mục điều
kiện nhà ở xã hội được phép thuê mua, các nguyên tắc trong thuê mua nhà ở xã hội, đối
tượng được thuê mua cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong thuê mua nhà ở xã
hội...Từ đó, làm cơ sở để chương 3 so sánh, đối chiếu giữa lý luận và thực tiễn để tìm ra
hướng hoàn thiện cho vấn đề nghiên cứu.
- Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật trong thuê mua nhà ở xã hội
Chương 3 tập trung phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật trong giao dịch thuê mua
nhà ở xã hội để phân tích những thuận lợi và khó khăn khi áp dụng pháp luật trong thuê
mua nhà ở xã hội. Song song, đề xuất một số giải pháp để áp dụng trong giao dịch thuê
mua nhà ở xã hội nhằm giúp cho các đối tượng chính sách, đối tượng có thu nhập thấp
tham gia vào giao dịch thuê mua cải thiện nhu cầu về chổ ở, ổn định cuộc sống.
Do thời gian nghiên cứu có hạn và có phần hạn chế về kiến thức chuyên môn và
thực tiễn, nên trong quá trình nghiên cứu đề tài sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong nhận được những ý kiến nhận xét, đóng góp tận tình, quý báu từ quý Thầy, Cô và
Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
9

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

các bạn để người viết củng cố, bổ sung thêm kiến thức và điều chỉnh đề tài nghiên cứu
được hoàn thiện hơn.

Giảng viên hướng dẫn:

ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
10

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

CHƯƠNG 1

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

Với tốc độ đô thị hóa ngày một nhanh chóng cùng với tốc độ gia tăng dân số cao
như hiện nay, vấn đề phát triển – xây dựng nhà ở càng trở nên bức thiết. Nhu cầu nhà ở
luôn là vấn đề bức xúc của các tầng lớp dân cư từ đô thị đến nông thôn, đặc biệt là nhu
cầu về nhà ở xã hội để cho những đối tượng có thu nhập thấp, những người thuộc diện
chính sách xã hội thuê mua thì càng được Nhà nước quan tâm đáng kể. Vậy nhà ở xã hội
là gì? Những người có thu nhập thấp và thuộc diện chính sách xã hội là ai? Nhà nước có
những chính sách gì để giúp những người này có nhà để ở, nâng cao mức sống của họ,
tạo điều kiện để Nhà nước thực hiện công cuộc xóa đói giảm nghèo, từng bước ổn định
đời sống xã hội? Để giải đáp những vấn đề cơ bản trên, trong chương này lần lược trình
bày các vấn đề: Khái niệm và đặc điểm của nhà ở xã hội và hình thức thuê mua nhà ở xã
hội; trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội; vai trò, ý
nghĩa của nhà ở xã hội đối với các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội, đối với chủ
đầu tư phát triển nhà ở xã hội và đối với Nhà nước...
1.1. Tổng quan về nhà ở xã hội và hình thức thuê mua nhà ở xã hội
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở xã hội

1.1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt
của hộ gia đình, cá nhân.1 Nhà ở là tài sản có giá trị lớn thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân, không chỉ là tài sản có giá trị kinh tế đơn thuần mà còn có nhiều ý nghĩa
về mặt xã hội, là nơi con người trú ngụ, nơi diễn ra những sinh hoạt chủ yếu của con
người, chổ nghỉ ngơi để tái tạo sức lao động, nơi đoàn tụ gia đình. Nhà ở còn là điều kiện
quan trọng đầu tiên để phát triển nguồn lực con người, là một yếu tố hết sức quan trọng
để phát triển sản xuất, bảo đảm tốt vấn để về nhà ở sẽ giúp người lao động ổn định sức
khỏe, tái sản xuất lao động có chất lượng cho xã hội, giúp phát triển nền kinh tế.

1

Xem them Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005.

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
11

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

Trong quá trình đô thị hóa phát triển nền kinh tế thị trường nhu cầu về nhà ở ngày
càng lớn nhưng giá nhà ở thì ngày càng tăng cao dẫn đến tình trạng đời sống một số hộ
gia đình, cá nhân càng khó khăn hơn.
* Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu, nhà ở được đưa ra các khái niệm sau:

- Đối với xây dựng: nhà ở là sản phẩm được hình thành từ hoạt động xây dựng
bằng sức lao động của con người, từ vật liệu xây dựng thiết kế lắp đặt liên kết định vị với
đất và được dùng để phục vụ nhu cầu ở.
- Đối với kinh doanh thương mại: nhà ở là tài sản có giá trị, là một hàng hóa của
hoạt động kinh doanh bất động sản.
* Phân loại nhà ở: Có nhiều tiêu chí để phân loại nhà ở và nhà ở được phân loại
hết sức đa dạng và phong phú:
- Căn cứ vào khu vực xã hội nhà ở có thể phân thành:
+ Nhà ở nông thôn: ở khu vực này thường là loại nhà ở gia đình dành cho các đối
tượng lao động ở nông thôn thường là những người dân làm nông nghiệp.
+ Nhà ở đô thị: được xây dựng theo dạng tập trung dân cư thành các khu nhà ở, có
hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị hoàn chỉnh như: cấp thoát nước, cấp điện, cấp năng
lượng, thông tin liên lạc, truyền thanh, truyền hình, hệ thống giao thông, dịch vụ môi
trường và các hệ thống công trình phục vụ các nhu cầu về cuộc sống vật chất và văn hóa
tinh thần của mỗi người dân trong xã hội.
- Căn cứ vào đặc trưng nhà ở có thể phân chia thành:
+ Nhà ở biệt thự: là nhà ở riêng biệt có sân vườn, hàng rào và lối đi ra vào riêng
biệt, có số tầng chính không quá 3 tầng, có ít nhất 3 mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có
diện tích xây dựng không quá 50% diện tích khuôn viên đất.
+ Nhà ở liền kề: đây là nhà ở mà các căn nhà được xây dựng cạnh nhau, xếp thành
từng dãy có thể xây dựng hàng loạt để tiết kiệm đất xây dựng. Loại nhà khối ghép này,
mỗi căn nhà thường chỉ có hai hướng, có thể có lối vào phía trước và phía sau, có hai mặt
thường xuyên tiếp xúc hoặc chung với hai căn bên cạnh.
+ Nhà ở chung cư: nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần
Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
12

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện
tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung cư.
+ Nhà ở ký túc xá: là nhà ở có các buồng tập thể cho cá nhân, thường chỉ bố trí
giường ngủ là chủ yếu.
- Căn cứ vào đối tượng sử dụng có thể phân chia nhà ở thành:
+ Nhà ở dành cho người có thu nhập thấp: chung cư giá rẻ.
+ Nhà ở dành cho người có thu nhập khá, trung bình: nhà ở riêng lẻ, nhà ở liền kề,
chung cư.
+ Nhà ở dành cho người có thu nhập cao: thường là biệt thự, chung cư cao cấp.
- Căn cứ vào chủ thể xây dựng và mục đích sử dụng nhà ở của người dân có thể
phân loại nhà ở thành:
+ Nhà ở thương mại: là nhà ở do tổ chức cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu
tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế của thị trường.
+ Nhà ở công vụ: là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng theo
quy định của pháp luật nhà ở thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ.
+ Nhà ở xã hội: là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần
kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng xã hội (quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật
Nhà ở năm 2005) mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định.2 Cụ thể
như sau:
● Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan quân
nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu
kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo
quy định của chính phủ.

→ Những đối tượng được quy định trên có thu nhập thấp và thuộc một trong các
trường họp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội:
• Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước.
2

Xem thêm Khoản 2 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
13

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

• Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình
dưới 5 m2 sàn/người.
• Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát.
● Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp được
quy định như đối tượng được thuê nhà ở xã hội. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải
thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua.
Phân loại nhà ở xã hội:
Căn cứ vào nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được phân chia thành:
+ Nhà ở xã hội có vốn đầu tư xây dựng từ ngân sách nhà nước.
+ Nhà ở xã hội có vốn đầu tư xây dựng không từ ngân sách nhà nước.

Căn cứ vào việc đưa vào sử dụng phân loại nhà ở xã hội như sau:
+ Nhà ở xã hội được đầu tư tạo lập mới.
+ Nhà ở xã hội đã qua sử dụng.
Căn cứ vào mục đích xây dựng ta có:
+ Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng để bán.
+ Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng để cho thuê.
+ Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng để cho thuê mua.
1.1.1.2. Đặc điểm của nhà ở xã hội
Trong giai đoạn vừa qua, quỹ nhà ở xã hội ở nước ta chưa phát triển mạnh và chủ
yếu là do Nhà nước đầu tư xây dựng. Do đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã
hội được pháp luật quy định giới hạn nên các nhà đầu tư không chủ động xây dựng và
phát triển quỹ nhà ở xã hội. Khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư sẽ gặp khó
khăn ở đầu ra, chậm thu hồi vốn và đặc biệt là lợi nhuận thu được từ việc kinh doanh nhà
ở xã hội không cao.
Chính vì lẽ đó, Nhà nước đã không ngừng ban hành các chính sách khuyến khích
các nhà đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội, khuyến khích các tổ chức cá nhân thuộc mọi

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
14

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

thành phần kinh tế trong và ngoài nước phát triển nhà ở xã hội bằng các biện pháp như

miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn giảm các khoản thuế liên quan...
Nhà ở xã hội phải đảm bảo chất lượng trung bình theo quy định của pháp luật về
xây dựng3, giá cả thấp để phù hợp với khả năng tài chính của người có thu nhập thấp và
các đối tượng xã hội khác.
Nhà ở xã hội phải được thiết kế theo tiêu chuẩn chung về xây dựng và có các tiêu
chuẩn đặc thù sau đây:4
- Đối với nhà ở xã hội tại khu vực đô thị được xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân
sách nhà nước thì tiêu chuẩn thiết kế nhà ở được thực hiện theo quy định tại Khoản 1 và
Khoản 2 Điều 47 Luật Nhà ở năm 2005, cụ thể như sau:
+ Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư: tại đô thị đặc biệt phải là nhà năm
hoặc sáu tầng; tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá
sáu tầng. Nhà nước quy định nhà nhiều tầng để tiết kiệm diện tích đất nhưng không quá
sáu tầng để không cần phải đầu tư xây dựng thang máy.
+ Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà
ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn. Diện tích không quá lớn phù hợp với khả năng tài
chính của đối tượng mua, thuê, thuê mua; không quá nhỏ để đảm bảo các tiêu chuẩn ở tối
thiểu.
+ Tại khu vực có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư
thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẽ nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với
nhà cấp 3 trở lên và các điều kiện nêu trên.
- Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách
nhà nước để phục vụ cho các đối tượng là công nhân, người lao động trong khu công
nghiệp, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì tiêu chuẩn thiết kế diện tích sàn mỗi
căn hộ chung cư không quá 70 m2, không khống chế số tầng, chủ đầu tư được điều chỉnh
tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1.5 lần so với quy chuẩn hiện hành, phù
hợp với quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
3

Xem thêm Quyết định 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chuẩn kỹ thuật
Quốc gia về Quy hoạch xây dựng.

4
Xem thêm Khoản 1 Điều 36 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
15

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở mới được Nhà nước chú trọng đầu tư, phát
triển và nhà ở xã hội đã góp phần giải quyết nhu cầu về chổ ở cho các đối tượng xã hội và
các đối tượng có thu nhập thấp.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hình thức thuê mua nhà ở xã hội
* Khái niệm thuê mua nhà ở xã hội
Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước một khoản
tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê
nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ. Sau khi hết hạn thuê
mua và người thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.5
Theo đó người thuê mua phải thanh toán lần đầu khoản tiền là 20% giá trị nhà ở
thuê mua, số tiền còn lại được trả theo thỏa thuận và thời hạn tối thiểu là 10 năm. Sau khi
thanh thoán hết số thiền thuê nhà và kết thúc thời hạn 10 năm thì bên thuê mua được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở xã hội mà
mình đã thuê mua.

* Đặc điểm của hình thức thuê mua nhà ở xã hội
Thuê mua nhà ở xã hội là một hình thức có tính ưu việt nhằm thực hiện chính sách
về nhà ở đối với người có thu nhập thấp. Theo đó, những người có thu nhập thấp sẽ được
tạo điều kiện để sở hữu một tài sản lớn là căn nhà mà mình đã hoàn thành nghĩa vụ trong
thời gian thuê. Đặc điểm của hình thức thuê mua nhà ở xã hội cụ thể như sau:
- Khác với hình thức thuê nhà, người thuê mua nhà ở xã hội sau khi hoàn thành
nghĩa vụ tài chính và kết thúc thời hạn thuê mua thì được bên cho thuê mua làm thủ tục
để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở).
- Khác với hình thức mua bán nhà, người thuê mua nhà ở xã hội thanh toán lần
đầu số tiền 20% giá trị nhà ở thuê mua, sau đó trả số tiền còn lại trong thời hạn thỏa thuận
tối thiểu 10 năm, có thể trả tiền hàng tháng, hàng quý hoặc theo định kỳ thỏa thuận.
5

Xem thêm Khoản 6 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
16

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

- Trong thời hạn thuê mua nhà, nhà ở xã hội vẫn thuộc quyền sở hữu của bên cho

thuê mua, bên thuê mua chỉ có quyền sử dụng nhà ở và quyền sở hữu nhà ở chỉ được
chuyển giao cho bên thuê mua khi bên thuê mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở.
- Hình thức thuê mua nhà ở sẽ nâng cao trách nhiệm của người thuê mua trong
việc giữ gìn, bảo quản nhà ở; đồng thời việc thu tiền thuê nhà trong một thời gian dài
cũng đảm bảo người thuê mua có đủ khả năng thanh toán và nhà đầu tư cũng có thể thu
hồi được vốn đã tạo lập ra nhà ở.
Chính vì lẽ đó, hình thức thuê mua nhà ở xã hội được Nhà nước quan tâm và kiểm
soát trong suốt quá trình thuê mua, đảm bảo thu hồi vốn cho nhà đầu tư và chuyển quyền
sở hữu nhà ở cho bên thuê mua khi đã hoàn thành việc thuê mua nhà.
1.2. Phát triển nhà ở xã hội
1.2.1. Các loại nhà ở xã hội
* Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn từ Ngân sách Nhà nước
Nhà ở xã hội là nhà ở được Nhà nước khuyến đầu tư phát triển để phục vụ nhu cầu
ở của các đối tượng có thu nhập thấp để ổn định cuộc sống xã hội, thực hiện công cuộc
xóa đói giảm nghèo. Thế nhưng rất ít nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vì mục đích kinh
doanh vì khó khăn cho đầu ra và thời gian thu hồi vốn kéo dài.
Chính vì vậy, Nhà nước đã có các dự án phát triển quỹ nhà ở xã hội bằng Ngân
sách Nhà nước để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 Luật Nhà ở thuê theo hướng
dẫn tại Điểm a Khoản 1 Điều 31 Nghị đinh 71/2010/NĐ-CP.
Theo hướng dẫn tại Nghị đinh 34/2013/NĐ-CP về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước thì nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng một phần hoặc toàn bộ nguồn
vốn từ ngân sách nhà nước gọi chung là nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì được cho
thuê và cho thuê mua.
* Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ Ngân sách
Nhà nước

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
17

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

Chính vì nhu cầu về nhà ở đang ngày một bức thiết và đặc biệt là nhu cầu ở của
các đối tượng có thu nhập thấp lại là vấn đề cần đặc biệt quan tâm nên Nhà nước khuyến
khích các nhà đầu tư xây dựng phát triển nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua.
Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế phát
triển nhà ở xã hội bằng các biện pháp như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn giảm
thuế có liên quan...
1.2.2. Trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội
* Trách nhiệm của Bộ Xây dựng trong phát triển nhà ở xã hội
- Căn cứ vào định hướng, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và tình hình thực tế,
xây dựng và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt các chương trình mục tiêu quốc gia về
hỗ trợ nhà ở và phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng xã hội có nhu cầu cần sự hỗ trợ
của Nhà nước về nhà ở.
- Tổ chức chỉ đạo thực hiện các chương trình mục tiêu quốc gia về hỗ trợ nhà ở và
phát triển nhà ở xã hội.
- Hướng dẫn tiêu chuẩn thiết kế; đối tượng, điều kiện, quy trình lựa chọn đối
tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở; phương thức xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho
thuê mua nhà ở và việc quản lý nhà ở xã hội quy định của pháp luật.
* Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong phát triển nhà ở xã hội6
- Phê duyệt và công bố công khai quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phát
triển nhà ở, quỹ đất và địa điểm cụ thể dành để phát triển nhà ở xã hội bảo đảm sự gắn
kết với dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới hoặc khu kinh tế, khu công

nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
- Lập kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở xã hội năm năm và hàng năm, trong
đó xác định cụ thể loại nhà ở; nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để bán, cho
thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể các nguồn vốn đầu tư phù hợp với các quy định tại
Điều 52 của Luật Nhà ở; cơ chế khuyến khích để kêu gọi các tổ chức, cá nhân thuộc các
thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

6

Xem thêm Khoản 4 Điều 31 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
18

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

- Phê duyệt theo thẩm quyền hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện phê
duyệt các dự án phát triển nhà ở xã hội được xây dựng bằng vốn ngân sách địa phương;
chấp thuận đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở được xây dựng bằng các nguồn vốn
không phải từ ngân sách nhà nước và chỉ đạo, kiểm tra việc triển khai thực hiện.
1.2.3. Yêu cầu phát triển nhà ở xã hội
Nhà ở là một nhu cầu rất quan trọng và gắng bó mật thiết với tất cả mọi người, nó
phục vụ cho nhu cầu ở, sinh hoạt, nghĩ ngơi, vui chơi, cũng như tất cả cả hoạt động liên

quan đến đời sống của con người. Nhà ở xã hội cũng vậy, nó còn quan trọng hơn vì đối
tượng được sử dụng là những người thuộc diện chính sách và người có thu nhập thấp.
Chính vì vậy, yêu cầu về nhà ở xã hội cần được đặc biệt quan tâm hơn nữa, theo
đó nhà ở xã hội phải đảm bảo các yêu cầu sau:
- Bảo đảm về chất lượng xây dựng theo tiêu chuẩn của pháp luật về xây dựng, phải
bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để nhà ở xã hội được
vận hành, sử dụng bình thường theo đúng công năng, theo đúng thiết kế đã được phê
duyệt.
- Phù hợp với khả năng thanh toán tiền thuê, thuê mua của người có mức thu nhập
thấp. Do nhà ở xã hội được đầu tư chủ yếu để cho các đối tượng có thu nhập thấp thuê,
thuê mua theo quy định của pháp luật nên cần đảm bảo chất lượng an toàn nhưng cũng
cân xứng với khả năng chi trả của các đối tượng đó, để đảm bảo họ đủ khả năng để thuê,
thuê mua nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu cần thiết là nhu cầu ở của các đối tượng này.
- Nhà nước quản lý chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, phát triển quỹ nhà ở xã
hội, đặc biệt quan tâm đến quá trình xét duyệt cho các đối tượng thuê, thuê mua và sử
dụng quỹ nhà ở xã hội để sao cho quỹ nhà ở này được sử dụng để cải thiện chổ ở của các
đối tượng có thu nhập thấp.
1.2.4. Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội7
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xác
định và bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất,

7

Xem thêm Điều 32 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
19

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao trên địa bàn.
- Đối với những địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội thì căn cứ vào điều kiện cụ
thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển
nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên có
trách nhiệm dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng
kỹ thuật của các dự án này để xây dựng nhà ở xã hội.
Trường hợp chủ đầu tư bàn giao diện tích đất quy định như trên cho chính quyền địa
phương để xây dựng nhà ở xã hội thì được hoàn trả hoặc được trừ vào các nghĩa vụ tài
chính mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà nước các khoản chi phí bồi thường giải
phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của diện tích đất dành để xây
dựng nhà ở xã hội.
- Đối với quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp, khu
chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp) thì thực
hiện theo quy định sau đây:
+ Trường hợp khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành thì Ban quản lý khu
công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có
trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở
công nhân phục vụ cho khu công nghiệp đó và chuyển giao cho chủ đầu tư dự án để xây
dựng nhà ở công nhân. Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng
khu nhà ở công nhân được phân bổ vào tiền thuê đất tại khu công nghiệp.
+ Trường hợp khu công nghiệp đã hình thành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách
nhiệm rà soát, bổ sung quy hoạch, tổ chức thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng

để giao cho doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có
chức năng kinh doanh bất động sản để xây dựng nhà ở cho công nhân thuê. Chi phí giải
phóng mặt bằng được trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa
phương.

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
20

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

1.2.5. Vốn để phát triển nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội cũng như các loại nhà ở khác, muốn xây dựng và phát triển quỹ nhà
ở xã hội cần có nguồn vốn nhất định. Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình
thành từ nhiều nguồn khác nhau chủ yếu là:
- Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước.
- Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa
bàn.
- Ngân sách Nhà nước đầu tư.
- Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.
- Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật
1.3. Giá cho thuê mua nhà ở xã hội
1.3.1. Giá thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước

Nội dung chi phí cấu thành giá thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước8:
Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì giá thuê mua được
tính đủ chi phí bảo đảm thu hồi vốn trong thời hạn tối thiểu là 10 (mười) năm, chi phí bảo
trì và không tính tiền sử dụng đất. Trong đó gồm có:
- Chi phí đầu tư xây dựng nhà ở: là toàn bộ chi phí hợp pháp để thực hiện đầu tư
xây dựng công trình nhà ở đưa vào khai thác sử dụng theo quy định hiện hành về quản lý
dự án đầu tư xây dựng công trình đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quyết toán vốn
đầu tư. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền chưa phê duyệt quyết toán vốn đầu tư thì sử
dụng chi phí đầu tư xây dựng công trình trong tổng mức đầu tư xây dựng được cơ quan
có thẩm quyền phê duyệt để xác định; sau khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quyết
toán vốn đầu tư xây dựng công trình thì cơ quan quản lý nhà ở báo cáo cơ quan đại diện
chủ sở hữu xác định lại giá thuê, thuê mua nhà ở.
- Chi phí bảo trì nhà ở: là toàn bộ chi phí cho việc duy tu, bảo dưỡng thường
xuyên, sửa chữa định kỳ và sửa chữa đột xuất nhằm duy trì chất lượng của nhà ở.
8

Xem thêm Điều 12 Thông tư 14/2013/TT-BXD.

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
21

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

Căn cứ vào hướng dẫn về nội dung chi phí cấu thành giá thuê mua nhà ở xã hội
nêu trên và phương pháp xác định giá thuê mua nhà ở xã hội9, cơ quan quản lý nhà ở phối
hợp với cơ quan tài chính cùng cấp lập và trình cơ quan đại diện chủ sở hữu ban hành giá
thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để áp dụng đối với nhà ở đang được giao
quản lý.
1.3.2. Giá thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ
ngân sách nhà nước
Theo Khoản 2 Điều 39 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định Giá cho thuê mua nhà
ở xã hội đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách nhà nước được xác định theo
nguyên tắc:
Giá cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xây dựng bảo đảm tính đủ các
chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có), chi phí bảo trì, quản lý, vận
hành và lợi nhuận định mức theo quy định; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước
vào giá thuê mua.
Theo Khoản 3 Điều 11 Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định phương pháp xác
định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo hướng dẫn
tại Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2009 của Bộ Xây dựng về
phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, giá bán, giá cho
thuê nhà ở cho người thu nhập thấp.
Nội dung chi phí cấu thành giá thuê mua nhà ở xã hội có vốn đầu tư không phải
từ ngân sách nhà nước10
- Chi phí đầu tư xây dựng: là toàn bộ chi phí hợp pháp thực hiện đầu tư xây dựng
công trình và đưa công trình vào khai thác sử dụng theo quy định hiện hành về quản lý dự
án đầu tư xây dựng công trình (đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quyết toán vốn đầu
tư tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng).
- Chi phí quản lý, vận hành bao gồm:

9

Xem thêm Điều 14 Thông tư 14/2013/TT-BXD.

Xem thêm Điều 3 Thông tư số 15/2009/TT-BXD.

10

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
22

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

+ Chi phí tiền lương và các khoản phụ cấp lương, chi phí Bảo hiểm xã hội, Bảo
hiểm y tế và các khoản trích nộp khác từ quỹ lương cho bộ máy thuộc đơn vị quản lý vận
hành quỹ nhà ở;
Chi phí tiền lương được xác định trên cơ sở định biên cán bộ công nhân viên và
mức lương, phụ cấp lương, các khoản trích nộp khác từ quỹ lương theo qui định hiện
hành của nhà nước;
+ Chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà ở như: bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải,
chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) được xác định
trên cơ sở khối lượng công việc cần thực hiện và mức giao khoán thỏa thuận trong hợp
đồng dịch vụ;
+ Chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế văn phòng làm việc, dụng cụ, vật rẻ tiền mau
hỏng của đơn vị quản lý vận hành;
+ Chi phí điện, nước sinh hoạt cho bộ máy văn phòng làm việc của đơn vị quản lý
vận hành; điện chiếu sáng công cộng trong khu nhà ở; vận hành thang máy (nếu có);

+ Chi phí khấu hao tài sản cố định (TSCĐ) của đơn vị quản lý vận hành như: ô tô,
máy tính, máy pho to và các tài sản khác;
Việc quản lý, sử dụng khấu hao TSCĐ theo quy định của Bộ Tài chính.11
- Chi phí bảo trì: là toàn bộ chi phí cho việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa
chữa vừa, sửa chữa lớn và sửa chữa đột xuất nhằm duy trì chất lượng của nhà ở;
Chi phí cho công tác bảo trì công trình do chủ đầu tư tính toán, xác định trên cơ sở
quy trình bảo trì công trình xây dựng do nhà thầu thiết kế lập và trình Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh phê duyệt.
Kinh phí bảo trì được gửi vào ngân hàng thương mại và do đơn vị quản lý vận hành
nhà ở quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì theo quy định hiện hành về công tác bảo trì
công trình xây dựng.
- Lợi nhuận định mức của dự án: Lợi nhuận định mức được tính tối đa là 10% giá trị
đầu tư xây dựng công trình.
11

Xem thêm Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn chế độ quản lý, sử
dụng và trích khấu hao tài sản cố định.

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
23

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

Chủ đầu tư, đơn vị vận hành các dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng
phương án giá thuê mua nhà ở trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, tổ chức thu, chi
tiền cho thuê mua nhà ở và các nguồn thu khác theo đúng quy định của pháp luật và
hướng dẫn của Nhà nước.12
1.4. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội
1.4.1. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội đối với các đối tượng được thuê mua nhà ở xã
hội
Vấn đề nhà ở là một trong những vấn đề quan trong đối với con người, là nơi mà
con người cư trú, sinh hoạt thường xuyên nhất. Đối với các đối tượng chính sách và các
đối tượng có thu nhập thấp thì nhà ở xã hội có một vai trò và ý nghĩa hết sức to lớn.
Giá thành trong thuê mua nhà ở xã hội tương đối phù hợp cho các đối tượng được
thuê mua mang một ý nghĩa kinh tế hết sức quan trọng cho họ. Thời hạn thuê mua kéo
dài 10 năm, là một thuận lợi cho họ trong việc thanh toán tiền thuê nhà và khi kết thúc
thời hạn trả tiền thuê, họ được nhà đầu tư chuyển quyền sở hữu nhà ở. Đây là một đặc
điểm quan trọng của loại hình kinh doanh nhà ở xã hội, hình thức thuê mua tạo được một
niềm tin vững vàng cho người thuê mua, vì sau khi hết thời hạn và đã hoàn thành nghĩa
vụ tài chính thì người thuê mua nhà được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở mà họ thuê
mua.
Nhà ở xã hội cung cấp cho người thuê mua có được chổ ở, nơi sinh hoạt, sinh sống
và làm việc. Tạo cho họ tâm lý ổn định cuộc sống, tập trung vào công việc, làm ăn. Có
nhà để ở và được xây dựng đúng chuẩn và yêu cầu về chất lượng thì đối tượng thuê mua
nhà ở an tâm sinh sống và làm việc, nhà ở xã hội mang một ý nghĩa “an cư lạc nghiệp”
cho các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội.
1.4.2. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội đối với chủ đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ Ngân sách Nhà nước
do chủ đầu tư tạo lập xây dựng thì được dùng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy
định của pháp luật.
12

Theo Điểm c Khoản 2 Điều 39 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm

tổ chức thẩm định giá cho thuê mua đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách
nhà nước trên phạm vi địa bàn”.

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
24

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường


Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn

Khi đó, nhà đầu tư được Nhà nước khuyến khích phát triển nhà ở xã hội qua việc
miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được
phê duyệt; miễn giảm hoặc ưu đãi các khoản thuế có liên quan; được hỗ trợ tín dụng đầu
tư, được xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật
trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội; được Bộ Xây dựng cấp miễn phí các thiết kế
mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở, các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm
giảm giá thành xây dựng; Đối với doanh nghiệp tự đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân
khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không
vượt quá mức giá cho thuê nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và các
doanh nghiệp thuê nhà để bố trí cho công nhân ở thì chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí
tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập
doanh nghiệp...
Với những hỗ trợ trên, giá thành của nhà ở xã hội tương đối thấp, giúp cho nhà
đầu tư dễ dàng bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội.
1.4.3. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội đối với Nhà nước

Trong điều kiện nước ta, với dân số khoảng 90 triệu người, diện tích đất đai hạn
chế, nền kinh tế đang phát triển, thu nhập của người dân còn thấp thì việc giải quyết tốt
vấn đề nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội là tiền đề quan trọng góp phần trực tiếp nâng cao
mức sống của nhân dân.
Bên cạnh đó, phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng còn mang một ý
nghĩ lớn là tạo điều kiện để Nhà nước thực hiện công cuộc xóa đói giảm nghèo, từng
bước ổn định xã hội, tiến tới phát triển bền vững cả hai khu vực đô thị và nông thôn theo
hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
1.5. Quản lý sử dụng nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội sau khi đã được đầu tư xây dựng xong thì việc đưa vào sử dụng còn
phải đi đôi với việc tổ chức quản lý quỹ nhà ở này.
* Đối với nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì việc quản lý vận hành đưa
vào sử dụng được thực hiện như sau:13
13

Xem thêm Điều 15 Thông tư 14/2013/TT-BXD.

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang
25

Sinh viên thực hiện:
Thân Văn Nhường