giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại agribank chi nhánh cần thơ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH
-----  -----

TRẦN THANH LONG

GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO
VAY MUA NHÀ TẠI AGRIBANK
CHI NHÁNH CẦN THƠ

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Ngành: Tài chính – ngân hàng
Mã ngành: 52340201

12 – 2013


TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH
-----  -----

TRẦN THANH LONG
MSSV: LT11050

GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO
VAY MUA NHÀ TẠI AGRIBANK
CHI NHÁNH CẦN THƠ

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Ngành: Tài chính – ngân hàng
Mã ngành: 52340201

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
NGUYỄN THỊ LƯƠNG

12 – 2013


LỜI CẢM TẠ

Lời đầu tiên em xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô trường Đại học
Cần Thơ đã tận tình giảng dạy, cung cấp rất nhiều kiến thức quý báu cho em
trong thời gian em được đào tạo tại trường.
Em xin chân thành cảm ơn cô Nguyễn Thị Lương, giảng viên Khoa Kinh
tế & Quản trị kinh doanh trường Đại học Cần Thơ đã tận tình hướng dẫn em
thực hiện và hoàn thành đề tài luận văn tốt nghiệp này.
Em chân thành cảm ơn các Cô, Chú, Anh, Chị đang làm việc tại Ngân
hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam chi nhánh Cần Thơ đã
tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong thời gian thực tập tại Ngân hàng. Giúp
em có thể tiếp cận với kiến thức thực tế, nhìn nhận vấn đề cụ thể hơn, chi tiết
hơn và giúp em khái quát được kiến thức đã học tập tại nhà trường.
Do giới hạn về kiến thức tiếp thu được nên đề tài của em không tránh
khỏi những sai sót và hạn chế, kính mong sự đóng góp ý kiến của quý Thầy,
Cô khoa Kinh tế & Quản trị kinh doanh trường Đại học Cần Thơ, các Cô,
Chú, Anh, Chị làm việc tại Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn
Việt Nam chi nhánh Cần Thơ để luận văn của em được hoàn thiện hơn.
Cuối cùng, xin chúc quý Thầy, Cô trường Đại học Cần Thơ, cô Nguyễn
Thị Lương cùng các Cô, Chú, Anh, Chị trong Ngân hàng Nông Nghiệp và
Phát Triển Nông Thôn Việt Nam chi nhánh Cần Thơ thật nhiều sức khỏe và
thành công trong sự nghiệp.

Cần Thơ, Ngày..…tháng…..năm 2013
Sinh viên thực hiện

Trần Thanh Long

i


TRANG CAM KẾT

Tôi cam đoan rằng đề tài này do chính tôi thực hiện, số liệu thu thập và
kết quả phân tích trong đề tài là trung thực, đề tài không trùng với bất kỳ đề tài
nghiên cứu khoa học nào.

Cần Thơ, Ngày..…tháng…..năm 2013
Sinh viên thực hiện

Trần Thanh Long

ii


NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP

……………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
………………………………………………

Cần Thơ, Ngày.….tháng…..năm 2013
Thủ trưởng đơn vị
(Ký tên và đóng dấu)

iii


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

……………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
………………………………………………

Cần Thơ, Ngày.….tháng…..năm 2013
Giảng viên hướng dẫn
(Ký và ghi rõ họ tên)

iv


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN

……………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
………………………………………………

Cần Thơ, Ngày.….tháng…..năm 2013
Giảng viên hướng dẫn
(Ký và ghi rõ họ tên)

v


MỤC LỤC
Trang
Chương 1: GIỚI THIỆU .................................................................................... 1
1.1 Đặt vấn đề nghiên cứu ................................................................................. 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................... 2
1.2.1 Mục tiêu chung ......................................................................................... 2
1.2.2 Mục tiêu cụ thể ......................................................................................... 2
1.3 Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 2
1.3.1 Giới hạn không gian.................................................................................. 2
1.3.2 Giới hạn thời gian ..................................................................................... 2
1.3.3 Đối tượng nghiên cứu ............................................................................... 2

1.4 Lược khảo tài liệu ........................................................................................ 2
Chương 2: PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 4
2.1 Phương pháp luận ........................................................................................ 4
2.1.1 Hoạt động cho vay của NHTM ................................................................. 4
2.1.1.1 Hoạt động cơ bản của NHTM................................................................ 4
2.1.1.2 Hoạt động cho vay của NHTM .............................................................. 6
2.1.2 Những đặc điểm cơ bản trong cho vay mua nhà tại NHTM Việt Nam .... 8
2.1.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà .................................................................. 8
2.1.2.2 Vai trò và ý nghĩa của cho vay mua nhà ................................................ 9
2.1.2.3 Đối tượng cho vay ............................................................................... 10
2.1.2.4 Khoản vay ............................................................................................ 12
2.1.2.5 Lãi suất ................................................................................................. 12
2.1.2.6 Phương thức cho vay ........................................................................... 12

vi


2.1.3 Đặc điểm về rủi ro trong cho vay mua nhà ............................................. 15
2.1.4 Mở rộng cho vay mua nhà tại NHTM .................................................... 16
2.1.4.1 Khái niệm ............................................................................................. 16
2.1.4.2 Các chỉ tiêu phản ánh ........................................................................... 16
2.2 Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 18
2.2.1 Phương pháp thu thập thông tin – số liệu ............................................... 18
2.2.2 Phương pháp phân tích số liệu ................................................................ 19
Chương 3: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ AGRIBANK CHI NHÁNH CẦN
THƠ ................................................................................................................. 20
3.1 Lịch sử hình thành và phát triển ................................................................ 20
3.1.1 Vài nét về Agribank ................................................................................ 20
3.1.2 Vài nét về Agribank chi nhánh Cần Thơ ................................................ 21
3.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của các phòng ban ...................... 22

3.2.1 Cơ cấu tổ chức ........................................................................................ 22
3.2.1.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức ............................................................................ 22
3.2.1.2 Bộ máy tổ chức nhân sự ...................................................................... 23
3.2.2 Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban ................................................ 24
3.2.2.1 Phòng kế hoạch tổng hợp..................................................................... 24
3.2.2.2 Phòng kế toán ngân quỹ ....................................................................... 24
3.2.2.3 Phòng tín dụng ..................................................................................... 25
3.2.2.4 Phòng hành chính nhân sự ................................................................... 25
3.2.2.5 Phong kiểm tra kiểm soát nội bộ ......................................................... 26
3.2.2.6 Phòng kinh doanh ngoại hối ................................................................ 26
3.2.2.7 Phòng dịch vụ Marketing..................................................................... 27
3.2.2.8 Phòng điện toán ................................................................................... 27

vii


3.3 Sơ lược về kết quả hoạt động kinh doanh của Agribank chi nhánh Cần Thơ27
3.3.1 Sơ lược về kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng từ năm 2010
đến năm 2012 ................................................................................................... 28
3.3.2 Sơ lược về kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng 6 tháng đầu năm
2012 – 2013 ..................................................................................................... 30
3.4 Khái quát tình hình huy động vốn của Agribank chi nhánh Cần Thơ ....... 31
3.4.1 Khái quát tình hình huy động vốn của Agribank chi nhánh Cần Thơ qua
3 năm từ 2010 – 2012 ...................................................................................... 31
3.4.2 Khái quát tình hình huy động vốn của Agribank chi nhánh Cần Thơ 6
tháng đầu năm 2012 – 2013 ............................................................................. 33
3.5 Phương hướng, mục tiêu, nhiệm vụ 6 tháng cuối năm 2013 ..................... 35
Chương 4: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
NHÀ TẠI AGRIBANK CHI NHÁNH CẦN THƠ ......................................... 36
4.1 Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Agribank chi nhánh Cần Thơ

theo thời hạn .................................................................................................... 36
4.1.1 Doanh số cho vay.................................................................................... 38
4.1.2 Doanh số thu nợ ...................................................................................... 39
4.1.3 Dư nợ cho vay ......................................................................................... 41
4.2 Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Agribank Cần Thơ theo đối
tượng vay ......................................................................................................... 42
4.2.1 Doanh số cho vay.................................................................................... 44
4.2.2 Doanh số thu nợ ...................................................................................... 46
4.2.3 Dư nợ cho vay ......................................................................................... 47
4.3 Đánh giá kết quả hoạt động cho vay mua nhà của Agribank chi nhánh Cần
Thơ ................................................................................................................... 49
4.3.1 Vòng quay vốn tín dụng ......................................................................... 51
4.3.2 Dư nợ CVMN/Vốn huy động ................................................................. 51

viii


4.3.3 Hệ số thu nợ ............................................................................................ 52
4.3.4 Doanh số CVMN/Tổng doanh số cho vay KHCN ................................. 53
Chương 5: MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY
MUA NHÀ TẠI AGRIBANK CHI NHÁNH CẦN THƠ .............................. 55
5.1 Hạn chế ...................................................................................................... 55
5.2 Giải pháp phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại Agribank chi nhánh
Cần Thơ ........................................................................................................... 55
5.2.1 Giải pháp phòng ngừa rủi ro ................................................................... 56
5.2.2 Giải pháp phát triển sản phẩm ................................................................ 59
5.2.3 Xây dựng chính sách cho vay phù hợp ................................................... 61
5.2.4 Hiện đại hóa công nghệ ngân hàng ......................................................... 63
5.2.5 Xem xét lại cách tính thu nhập của người vay ....................................... 64
Chương 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................... 65

6.1 Kết luận ...................................................................................................... 65
6.2 Kiến nghị.................................................................................................... 65
6.2.1 Kiến nghị đối với chính quyền thành phố Cần Thơ ............................... 65
6.2.2 Kiến nghị đối với Agribank Hội sở ........................................................ 66
6.2.3 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam ............................... 66

ix


DANH SÁCH BẢNG
Trang
Bảng 3.1 Kết quả hoạt động kinh doanh từ năm 2010 – 2012 ........................ 28
Bảng 3.2 Kết quả hoạt động kinh doanh 6 tháng đầu năm 2012 – 2013 ......... 30
Bảng 3.3 Tình hình huy động vốn qua 3 năm 2010 – 2012 ............................ 32
Bảng 3.4 Tình hình huy động vốn qua 6 tháng đầu năm 2012 – 2013 ............ 33
Bảng 4.1 Tình hình cho vay mua nhà theo thời hạn từ 2010 – 2012, 6 tháng
đầu năm 2012 – 2013 ....................................................................................... 37
Bảng 4.2 Tình hình cho vay mua nhà theo đối tượng vay từ 2010 – 2012, 6
tháng đầu năm 2012 – 2013 ............................................................................. 43
Bảng 4.3 Một số chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay mua nhà từ 2010 – 2012,
6 tháng đầu năm 2012 – 2013 .......................................................................... 50

x


DANH SÁCH HÌNH
Trang
Hình 2.1 Sơ đồ cho vay trả góp qua trung gian ............................................... 14
Hình 3.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy nhà nước ngân hàng Nông nghiệp và
phát triển nông thôn thành phố Cần Thơ ......................................................... 22

Hình 3.2 Kết quả hoạt động kinh doanh tại Agribank 2010 – 2012 ................ 28
Hình 3.3 Kết quả hoạt động kinh doanh tại Agribank 6 tháng đầu năm 2012 –
2013 ................................................................................................................. 31
Hình 3.4 Cơ cấu huy động nguồn vốn huy động qua 3 năm 2010 – 2012 ...... 32
Hình 4.1 Doanh số cho vay mua nhà theo thời hạn 2010 – 2012, 6 tháng đầu
năm 2012 – 2013.............................................................................................. 38
Hình 4.2 Doanh số thu nợ cho vay mua nhà theo thời hạn 2010 – 2012, 6
tháng đầu năm 2012 – 2013 ............................................................................. 39
Hình 4.3 Dư nợ cho vay mua nhà theo thời hạn 2010 – 2012, 6 tháng đầu năm
2012 – 2013 ..................................................................................................... 41
Hình 4.4 Doanh số cho vay mua nhà theo đối tượng từ 2010 – 2012, 6 tháng
đầu năm 2012 – 2013 ....................................................................................... 44
Hình 4.5 Doanh số thu nợ cho vay mua nhà theo đối tượng từ 2010 – 2012, 6
tháng đầu năm 2012 – 2013 ............................................................................. 46
Hình 4.6 Dư nợ cho vay mua nhà theo đối tượng từ 2010 – 2012, 6 tháng đầu
năm 2012 – 2013.............................................................................................. 47

xi


xii


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS: Bất động sản
CVMN: Cho vay mua nhà
CNVC: Công nhân viên chức
DSCV: Doanh số cho vay
DPRR: Dự phòng rủi ro
HC&NS: Hành chính và nhân sự

KH: Khách hàng
KHCN: Khách hàng cá nhân
KT&KSNB: Kiểm tra và kiểm soát nội bộ
KH&TH: Kế hoạch và tổng hợp
NHNN: Ngân hàng Nhà Nước
NH NNo&PTNT: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn
NHTM: Ngân hàng thương mại
TD: Tín dụng
TDH: Trung dài hạn
UBND: Ủy ban nhân dân
VND: Việt Nam đồng
XLRR: Xử lý rủi ro

xiii


CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU
1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Hội nhập kinh tế quốc tế là một yêu cầu khách quan đối với các quốc
gia hiện nay. Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó. Kể từ khi gia
nhập WTO đến nay, nền kinh tế Việt Nam có những bước chuyển biến sâu sắc
trên tất cả các lĩnh vực, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và liên tục qua các năm,
tình hình chính trị ổn định, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư nước ngoài mạnh
dạn đầu tư vào nước ta. Từ đó, góp phần tạo công ăn việc làm cho người dân,
tăng thu nhập và nâng cao chất lượng cuộc sống. Khi thu nhập tăng cao kéo
theo nhu cầu cải thiện đời sống, nhu cầu tiêu dùng cũng tăng cao, và một nhu
cầu nữa không thể thiếu đó là nhu cầu về nhà ở.
Hiện nay, việc có một ngôi nhà riêng mua bằng vốn góp hiện là một
giấc mơ khá xa với các gia đình công nhân viên chức, công nhân lao động…

Theo khảo sát của Bộ Xây Dựng đến năm 2015 có khoảng 1,75 triệu người có
nhu cầu mua nhà ở xã hội. Riêng tại thành phố Cần Thơ hiện có khoảng
17.000 người chưa có nhà ở. Nhu cầu ngày một nhiều, tình trạng đầu cơ khiến
cho thị trường nhiều lúc bị lũng đoạn, giá bị đẩy lên cao nhanh chóng. Do đó
nhà ở cho người dân tại các đô thị hiện nay là một toán rất nan giải. Đặc biệt là
trong thời gian qua khi mà thị trường BĐS bị “đóng băng” kéo dài, giao dịch
BĐS dường như chững lại. Đã có nhiều giải pháp nhằm “phá băng”, tìm ra lối
thoát cho thị trường BĐS ổn định trở lại nhằm giải quyết nhanh chóng những
nhu cầu thiết yếu đó cho người dân. Nắm bắt được nhu cầu cấp bách trên, các
ngân hàng đã đưa ra gói sản phẩm cho vay mua nhà, là giải pháp tối ưu nhất
giúp cho người dân có thể mua được nhà cho bản thân và gia đình mình. Hoạt
động cho vay mua nhà tuy còn khá mới mẻ ở Việt Nam nhưng lại là lĩnh vực
có nhiều tiềm năng phát triển lớn, là hoạt động mang lại mức lợi nhuận cao
cho các NHTM nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, xuất phát từ nhu cầu nhà ở
của người dân Việt Nam và cũng từ chính nhu cầu phát triển của mỗi ngân
hàng trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. Để hạn chế được những rủi ro
nhưng vẫn không ngừng phát triển nghiệp vụ cho vay mua nhà, đáp ứng triệt
để nhu cầu của người dân chính là bài toán khó mà tất cả các NHTM đều
muốn tìm ra đáp án tối ưu nhất.
Trong quá trình thực tập tại Agribank – chi nhánh Cần Thơ hoạt động
cho vay mua nhà của ngân hàng đã thu hút sự chú ý và quan tâm của em, cùng

1


với tính “nóng hổi” của thị trường nhà đất trong thời gian gần đây nên em đã
quyết định chọn đề tài: “Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại
ngân hàng Agribank chi nhánh Cần Thơ” làm đề tài cho luận văn tốt
nghiệp của mình.
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

1.2.1 Mục tiêu chung
Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng Agribank
chi nhánh Cần Thơ.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
Để đạt được các mục tiêu chung trên cần có các mục tiêu cụ thể như sau
- Phân tích thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng
Agribank chi nhánh Cần Thơ qua 3 năm 2010 – 2012 và 6 tháng đầu năm
2013.
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà.
- Đề xuất các giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân
hàng Agribank chi nhánh Cần Thơ.
1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1 Giới hạn không gian
Đề tài nghiên cứu về sản phẩm cho vay mua nhà được thực hiện tại ngân
hàng Agribank chi nhánh Cần Thơ.
1.3.2 Giới hạn thời gian
Đề tài được thực hiện trong vòng 3 tháng từ ngày 12/08/2013 đến ngày
18/11/2013 với số liệu được thu thập tại ngân hàng từ năm 2010 đến năm 2012
và 6 tháng đầu năm 2013.
1.3.3 Đối tượng nghiên cứu
Tình hình hoạt động kinh doanh, doanh số cho vay, doanh số thu nợ, dư
nợ, nợ quá hạn và các vấn đề liên quan đến cho vay mua nhà tại ngân hàng.
1.4 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU
Đề tài có sự tham khảo của các tài liệu sau:
- Nguyễn Đỗ Thùy Uyên, 2008. Giải pháp phát triển sản phẩm cho vay
tiêu dùng tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu chi nhánh Cần Thơ.

2

Luận văn tốt nghiệp đại học. Đại học Cần Thơ. Đề tài tập chung phân tích về
hoạt động tín dụng nói chung và đặc biệt tập trung phân tích về thực trạng tín
dụng cho vay tiêu dùng để từ đó tìm ra các điểm mạnh của Ngân hàng cũng
như đưa ra các giải pháp để hạn chế rủi ro thấp nhất.
- Tác giả Thảo Linh, 2010. Những chặn đường vẻ vang của Agribank.
Bản tin Tạp chí ngân hàng, tháng 04. Bài viết là diễn văn của Tổng giám đốc
Nguyễn Thế Bình về quá trình hình thành và phát triển của Agribank tại lễ kỷ
niệm 20 năm thành lập Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt
Nam (Agribank). Những thành tựu đạt được cũng như những khó khăn đã trãi
qua, định hướng phát triển trong những năm sắp tới. Qua bài viết tác giả giúp
người đọc hiểu được: bằng cách nào Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
nông thôn Việt Nam trở thành NHTM số một Việt Nam về tổng tài sản và lợi
nhuận. Đâu là yếu tố tạo nên sự thành công của Ngân hàng Nông nghiệp và
Phát triển nông thôn Việt Nam trong 20 năm qua và cho chặn đường phía
trước… Câu trả lời chính là sự lãnh đạo tài tình của Hội đồng quản trị, nguyên
tắc điều hành và quản trị tốt, hoạch định chiến lược kinh doanh cho ngân hàng
phù hợp và có hiệu quả, sự liên kết đồng tâm của nhân viên, có chính sách để
khuyến khích nhân viên, nắm bắt nhu cầu để phục vụ tốt khách hàng… Qua
bài viết tác giả cũng nhận thấy được Agribank có một chiến lược thận trọng –
luôn duy trì tình trạng tài chính ở mức độ an toàn cao.

3


CHƯƠNG 2
PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1 PHƯƠNG PHÁP LUẬN
2.1.1 Hoạt động cho vay của NHTM
2.1.1.1 Hoạt động cơ bản của NHTM
- Khái niệm

Ngân hàng là một loại hình tổ chức quan trọng đối với nền kinh tế. Các
ngân hàng có thể được định nghĩa qua chức năng, các dịch vụ và vai trò mà
chúng thực hiện trong nền kinh tế. Vấn đề là ở chỗ các yếu tố trên đang không
ngừng thay đổi. Thực tế, rất nhiều tổ chức tài chính – bao gồm cả công ty kinh
doanh chứng khoán, công ty môi giới chứng khoán, công ty bảo hiểm và các
quỹ tương hỗ đều đang cố găng cung cấp các dịch vụ của ngân hàng. Ngược
lại, các ngân hàng đang cạnh tranh với các đối thủ cạnh tranh ( các tổ chức tài
chính phi ngân hàng ) bằng cách mở rộng phạm vi cung cấp dịch vụ về bất
động sản và môi giới chứng khoán, tham gia hoạt động bảo hiểm, đầu tư vào
các quỹ tương hỗ và thực hiện nhiều dịch vụ mới khác.
Chính vì vậy, cách tiếp cận thận trọng nhất là xem xét ngân hàng trên
phương diện những loại hình dịch vụ mà chúng cung cấp, khi đó “Ngân hàng
là các tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa dạng
nhất - đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm, dịch vụ thanh toán và thực hiện nhiều
chức năng tài chính nhất so với bất kỳ tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh
tế”.
Theo điều 20 Luật các Tổ chức tín dụng Việt Nam (2010a), dưạ vào
tính chất và mục tiêu hoạt động các loại hình ngân hàng bao gồm ngân hàng
thương mại, ngân hàng phát triển, ngân hàng đầu tư, ngân hàng chính sách,
ngân hàng hợp tác và các loại hình ngân hàng khác”.
Theo Nghị định của Chính Phủ về tổ chức và hoạt động của ngân hàng
thương mại, ngân hàng thương mại khác với các loại hình ngân hàng khác ở
chỗ “ Ngân hàng thương mại là ngân hàng được thực hiện toàn bộ hoạt động
ngân hàng và hoạt động kinh doanh khác có liên quan vì mục tiêu lợi nhuận,
góp phần thực hiện các mục tiêu kinh tế của đất nước”.
- Hoạt động cơ bản của NHTM
Ngân hàng là một tổ chức trung gian tài chính với hoạt động chủ yếu
4

gồm: huy động vốn, cho vay và đầu tư.
♦ Huy động vốn
Huy động vốn là một trong những hoạt động đóng vai trò rất quan trọng
trong hoạt động kinh doanh của NHTM .
NHTM huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau. NHTM được nhận
tiền gửi của các tổ chức, cá nhân khác dưới các hình thức tiền gửi không kỳ
hạn, tiền gửi có kỳ hạn và các loại tiền gửi khác. Khi được Thống đốc ngân
hàng nhà nước chấp thuận, NHTM được phát hành chứng chỉ tiền gửi, trái
phiếu và các giấy tờ có giá để huy động vốn. Hoặc, các NHTM có thể vay vốn
của nhau và của tổ chức tín dụng nước ngoài. Trong ngắn hạn, các NHTM có
thể vay vốn của Ngân hàng Nhà nước dưới hình thức tái cấp vốn theo quy
định tại Điều 30 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Các NHTM phải dự trữ
với một tỷ lệ thích hợp trên tổng vốn huy động được để đảm bảo khả năng
thanh toán.
Bản chất của nguồn vốn mà ngân hàng huy động được là vốn đó thuộc
các chủ sở hữu khác nhau. Ngân hàng chỉ có quyền sử dụng mà không có
quyền sở hữu và ngân hàng phải có trách nhiệm hoàn trả đúng hạn cả gốc và
lãi khi đến kỳ hạn.
♦ Cho vay
Cho vay là hoạt động tài trợ của ngân hàng cho khách hàng trên nguyên
tắc khách hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi vay trong một thời hạn nhất định.
Hoạt động cho vay của NHTM nhằm đáp ứng đầy đủ vốn để đầu tư cho quá
trình mở rộng sản xuất, tăng trưởng kinh tế, thúc đẩy lưu thông hàng hoá, tăng
tốc độ chu chuyển vốn cho xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình phát
triển bền vững.
Để có đủ vốn cung cấp cho nền kinh tế, NHTM huy động vốn tạm thời
nhàn rỗi trong dân chúng để cấp tín dụng cho người có nhu cầu. Do ngân hàng
có trách nhiệm phải trả cả gốc và lãi của vốn huy động đúng hạn nên các ngân
hàng yêu cầu khách hàng của mình phải trả đúng hạn các khoản tín dụng để
đảm bảo an toàn trong hoạt động ngân hàng.

♦ Đầu tư
Các ngân hàng đầu tư vào chứng khoán vì mục tiêu thanh khoản và đa
dạng hoá tài sản để tránh rủi ro. Các chứng khoán ngân hàng thường nắm giữ
thường là chứng khoán ngắn hạn, trung và dài hạn của chính phủ. Đó là các
5


chứng khoán có tính thanh khoản cao được giữ như một tài sản đệm cho ngân
quỹ. Ngoài ra ngân hàng cũng nắm giữ các chứng khoán kém thanh khoản
song thường có tỷ lệ sinh lời cao. Các chứng khoán này được ngân hàng nắm
giữ đến ngày đáo hạn để thu lợi hoặc để thực hiện quyền kiểm soát hoạt động
công ty.
 Các hoạt động khác
Ngoài ba hoạt động chính trên, ngân hàng còn thực hiện nhiều hoạt
động khác, như hoạt động bảo lãnh, hoạt động thanh toán quốc tế, hoạt động
cho thuê tài chính, cung cấp dịch vụ đại lý, dịch vụ uỷ thác và tư vấn, dịch vụ
bảo hiểm, thực hiện bảo quản vật có giá và quản lý ngân quỹ…
2.1.1.2 Hoạt động cho vay của NHTM
- Khái niệm
Như đã trình bày ở trên, “Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó
tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào
mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả
gốc và lãi”. Ngân hàng cho các tổ chức, cá nhân vay nhằm đáp ứng nhu cầu
cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống. Hoạt động cho vay của ngân hàng
phải dựa trên một số nguyên tắc nhất định nhằm đảm bảo tính an toàn và khả
năng sinh lời cho ngân hàng. Các nguyên tắc đó gồm: Khách hàng phải cam
kết hoàn trả vốn và lãi với thời gian xác định; Khách hàng phải cam kết sử
dụng khoản vay theo đúng mục đích được thoả thuận với ngân hàng, không
trái với các quy định khác của pháp luật và các quy định khác của ngân hàng
cấp trên; Ngân hàng tài trợ dựa phương án vay có hiệu quả.

- Phân loại cho vay
Có nhiều cách phân loại cho vay, để phục vụ cho đề tài nghiên cứu em
xin đưa ra cách phân loại cho vay theo đối tượng khách hàng, theo thời hạn và
theo phương thức cho vay.
Theo đối tượng khách hàng, phân loại cho vay được chia làm: khách
hàng cá nhân và khách hàng doanh nghiệp.
Khách hàng cá nhân là tất cả cá nhân có năng lực pháp luật, năng lực
hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật. Nhu
cầu vay vốn của khách hàng cá nhân rất phong phú và đa dạng, như cho vay
sửa chữa, mua nhà, cho vay mua ôtô, cho vay mua các thiết bị gia dụng có giá
trị hoặc các nhu cầu tiêu dùng hay đầu tư khác. Phương thức cho vay có thể là
6


cho vay từng lần, cho vay trả góp hay cho vay qua nghiệp vụ phát hành thẻ tín
dụng. Thời hạn cho vay linh hoạt tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng, khả năng tài
chính của khách hàng và kết quả thẩm định của cán bộ tín dụng. Lãi suất cho
vay thường xác định theo biểu lãi suất của ngân hàng và thỏa thuận giữa ngân
hàng và khách hàng. Tài sản đảm bảo cho khoản vay thông thường chính là tài
sản hình thành từ vốn vay hoặc các bất động sản, động sản, sổ tiết kiệm, các
giấy tờ và các tài sản có giá khác phù hợp với tiêu chí của ngân hàng.
Khách hàng doanh nghiệp bao gồm các doanh nghiệp có tư cách pháp
nhân. Một doanh nghiệp có tư cách pháp nhân khi doanh nghiệp đó thỏa mãn
các điều kiện sau: doanh nghiệp được thành lập hợp pháp; có cơ cấu tổ chức
chặt chẽ; có tài sản độc lập, tự chịu trách nhiệm với mọi hoạt động của mình
và nhân danh mình tham gia vào các quan hệ pháp luật độc lập. Các pháp nhân
là: doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty
cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các tổ chức khác. Hình
thức vay vốn đối với khách hàng doanh nghiệp rất phong phú như cho vay
từng lần, cho vay theo hạn mức tín dụng hoặc cho vay theo dự án đầu tư. Ngân

hàng có thể đáp ứng nhu cầu vốn ngắn hạn, trung và dài hạn bằng VNĐ hoặc
ngoại tệ cho các doanh nghiệp có nhu cầu.
Theo thời hạn cho vay, khoản vay của khách hàng được chia làm cho
vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn.
Cho vay ngắn hạn là các khoản cho vay có thời hạn dưới 1 năm. Các
khoản cho vay này thường được sử dụng để bổ sung thiếu hụt vốn tạm thời
của các doanh nghiệp và phục vụ nhu cầu tiêu dùng của cá nhân.
Cho vay trung hạn gồm các khoản vay có thời hạn từ trên một năm đến
năm năm. Cho vay trung hạn nhằm phục vụ nhu cầu mua tài sản cố định, cải
tiến và đổi mới kỹ thuật, mở rộng và xây dựng các công trình nhỏ có thời gian
thu hồi vốn nhanh.
Cho vay dài hạn là các khoản cho vay có thời hạn trên năm năm, nhằm
tài trợ vốn cho mua tài sản cố định có giá trị lớn, xây dựng cơ bản, cải tiến và
mở rộng sản xuất với quy mô lớn, thời gian thu hồi vốn chậm.
Theo phương thức cho vay, theo Nghị định số 1627/2001/QĐ-NHNN về
quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng có các phương thức
cho vay sau:
Cho vay từng lần là hình thức cho vay tương đối phổ biến của ngân hàng
7


đối với khách hàng. Mỗi lần vay vốn, khách hàng và ngân hàng thực hiện thủ
tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng.
Cho vay theo hạn mức tín dụng là nghiệp vụ cho vay theo đó ngân hàng
và khách hàng xác định và thoả thuận một hạn mức tín dụng duy trì trong một
khoảng thời gian nhất định.
Cho vay theo dự án đầu tư là phương án tài trợ vốn của ngân hàng cho
khách hàng để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch
vụ và các dự án đầu tư phục vụ đời sống.
Cho vay hợp vốn là hình thức một nhóm tổ chức tín dụng cùng cho vay

đối với một dự án hoặc phương án vay vốn của khách hàng; trong đó một tổ
chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác.
Cho vay trả góp là hình thức cho vay, theo đó ngân hàng và khách hàng
xác định và thoả thuận số lãi vốn vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra
để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời hạn cho vay. Cho vay trả góp thường
được áp dụng đối với các khoản cho vay trung và dài hạn, tài trợ cho tài sản cố
định hoặc hàng lâu bền.
Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng là nghiệp vụ cho vay qua đó
ngân hàng cam kết đảm bảo sẵn sàng cho khách hàng vay vốn trong phạm vi
hạn mức cho vay nhất định.
Cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ tín dụng là
nghiệp vụ mà ngân hàng chấp thuận cho khách hàng được sử dụng số vốn vay
trong phạm vi hạn mức tín dụng để thanh toán tiền mua hàng hoá, dịch vụ và
rút tiền mặt tại máy rút tiền tự động hoặc điểm ứng tiền mặt là đại lý của tổ
chức tín dụng.
Cho vay theo hạn mức thấu chi là nghiệp vụ cho vay mà ngân hàng thoả
thuận bằng văn bản chấp thuận cho khách hàng chi vượt số tiền có trên tài
khoản thanh toán của khách hàng đến một giới hạn nhất định và trong một
khoảng thời gian xác định. Giới hạn này được gọi là hạn mức thấu chi.
2.1.2 Những đặc điểm cơ bản trong cho vay mua nhà tại NHTM Việt
Nam
2.1.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà
Như đã trình bày ở trên ta có “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó
tổ chức tín dụng cấp cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích
8


nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lãi ”.
Như vậy, cho vay mua nhà là một thoả thuận giữa ngân hàng và khách
hàng trên cơ sở hợp đồng tín dụng xác định quyền và nghĩa vụ của các bên,

theo đó ngân hàng sẽ cung cấp tín dụng để đáp ứng nhu cầu mua nhà của
khách hàng, khách hàng cam kết sẽ hoàn trả cả gốc và lãi theo phương thức trả
góp. Khách hàng không phải trả một số tiền quá lớn trong một thời gian ngắn
mà chỉ phải trả góp hàng tháng với một phần gốc và lãi. Do đó, cho vay mua
nhà giúp cho những người có thu nhập ổn định có thêm cơ hội để mua cho
mình một ngôi nhà. Ngoài ra, hoạt động cho vay mua nhà mang lại thu nhập
lớn cho các ngân hàng do mức lãi suất áp các ngân hàng áp dụng với hình thức
này thường cao.
2.1.2.2 Vai trò và ý nghĩa của cho vay mua nhà
 Đối với khách hàng
Với mức thu nhập thông thường từ lương tháng, để có đủ tiền mua nhà,
không ít gia đình sẽ mất một khoản thời gian dài. Vậy, phải làm sao để có thể
mua được một căn hộ chỉ với 20 -30% số tiền? Đó là vấn đề đặt ra đối với
những người muốn mua nhà
Nhờ có dịch vụ cho vay mua nhà trả góp mà những gia đình trẻ, những
đối tượng có thu nhập ổn định nhưng chưa có đủ tiền mua nhà vẫn có thể đạt
được ước mơ của mình. Như vậy, thay vì phải tiết kiệm trong một thời gian
dài, mỗi tháng họ chỉ cần trích một phần số tiền thu nhập của gia đình để tích
lũy trả góp cho ngân hàng.
Có được ngôi nhà ước mơ, ổn định nơi ăn ở, sinh hoạt, khách hàng mới
yên tâm lao động và làm việc, có động lực để tiếp tục sản xuất ra của cải xã
hội, để nâng cao chất lượng cuộc sống bản thân và gia đình.
 Đối với nền kinh tế
Trong khi thị trường BĐS đóng băng thì việc các ngân hàng tung ra các
sản phẩm cho vay mua nhà trả góp là một yếu tố quan trọng để kích cầu thị
trường BĐS, đẩy mạnh giao dịch.
Hiện nay các ngân hàng còn liên kết với các Công ty kinh doanh nhà và
Công ty bảo hiểm để cung cấp cho khách hàng các dịch vụ tiện ích nhất, tạo
thêm công ăn việc làm cho người lao động. Từ đó, giúp Nhà nước đạt được
những mục tiêu kinh tế - xã hội: giảm thất nghiệp, nâng cao chất lượng cuộc

sống cho người dân, xóa đói giảm nghèo, …
9


Hoạt động cho vay mua nhà trả góp giúp khách hàng thỏa mãn tối đa nhu
cầu của mình, hăng hái lao động sáng tạo, tạo ra của cải vật chất, làm tăng
phúc lợi xã hội, phát triển nền kinh tế.

 Đối với NHTM
Hiện nay, cho vay BĐS thường chiếm tỷ trọng lớn trong khoản mục cho
vay của các NHTM. Loại cho vay BĐS lớn nhất mà ngân hàng thực hiện đó là
cho vay xây dựng nhà ở, thường chiếm khoản 60% các khoản cho vay BĐS.
Do đó, cho vay mua nhà có vai trò và ý nghĩa quan trọng đối với các NHTM.
Thông qua hoạt động cho vay mua nhà, ngân hàng gián tiếp thực hiện
quan hệ hợp tác với các Công ty kinh doanh nhà, bất động sản. Đây là cơ hội
tốt để ngân hàng có được một hệ thống thông tin phong phú và đa dạng về
khách hàng đồng thời tạo thêm cơ hội thu hút thêm khách hàng là chính các
công ty này.
Thêm vào đó, cho vay mua nhà tạo thói quen cho người dân khi tiếp cận
các dịch vụ của ngân hàng. Đây là cơ hội giúp ngân hàng mở rộng mối quan
hệ, tăng thêm nguồn thu từ các hoạt động giao dịch, nâng cao uy tính, tạo
dựng hình ảnh của mình trong mắt khách hàng.
2.1.2.3 Đối tượng cho vay
Đối tượng của cho vay mua nhà là các cá nhân và hộ gia đình có nhu cầu
mua nhà, đất để ở thực sự.
Như đã trình bày ở trên, khách hàng cá nhân là những người đủ năng lực
pháp lý, năng lực hành vi dân sự. Khách hàng cá nhân được phân loại theo
nhiều tiêu chí khác nhau, để phục vụ cho chuyên đề nghiên cứu của mình, em
xin phân loại nhóm khách hàng cá nhân theo hai tiêu chí chính: theo tiêu chí
thu nhập và theo tiêu chí nghề nghiệp.

- Phân loại khách hàng theo tiêu chí thu nhập
Nhóm khách hàng có thu nhập thấp: Đây là nhóm khách hàng có điều
kiện sống khó khăn, khả năng tiết kiệm từ thu nhập hàng tháng là không có
hoặc có ít. Do vậy, mong muốn sở hữu một căn hộ, cải thiện cuộc sống của họ
rất khó thành hiện thực. Nhóm khách hàng này không phải là đối tượng khách
hàng mà các ngân hàng hướng tới vì thu nhập của họ thấp và không ổn định để
đảm bảo khả năng chi trả cho khoản vay mua nhà. Đảng và Nhà nước ta có
chính sách nhằm đẩy mạnh việc xây dựng và cho thuê nhà với đối tượng có
10