Dự án đầu tư xây dựng toà nhà văn phòng làm việc

MỤC LỤC
Lời nói đầu.................................................................................................. 1
Chương I
Những căn cứ pháp lý và sự cần thiết phải đầu tư ..................................3
I.1.Những căn cứ pháp lý................................................................................3
I.2. Sự cần thiết phải đầu tư :.........................................................................4
CHƯƠNG II
Hình thức đầu tư và giới thiệu chủ đầu tư................................................5
II.1. Phân tích hiện trạng và địa điểm xây dựng :........................................5
II.2 Vị trí hành chính khu đất:.......................................................................5
II.3 Hiện trạng khu đất:..................................................................................5
II.4 Điều kiện tự nhiên - môi trường:............................................................6
II.4.1 Khái quát chung khu vực:....................................................................6
II.4.2 Địa hình:..............................................................................................6
II.4.3 Địa chất:...............................................................................................6
II.4.4 Khí hậu:...............................................................................................6
II.5 Hình thức đầu tư:.....................................................................................7
II.6 Giới thiệu chủ đầu tư: .............................................................................8
Chương III
Quy mô dự án.............................................................................................9
III.1. Căn cứ xác định quy mô........................................................................9
III.2 Cấp công trình: ..................................................................................9
III.2.1 Cấp công trình theo chất lượng sử dụng:...........................................9
III.2.2 Cấp theo độ bền của công trình:.........................................................9
III.2.3 Phân cấp theo độ chịu lửa của công trình:........................................10
III.3 Quy mô xây dựng công trình:..............................................................10
III.4 Quy mô đầu tư công trình:...................................................................10
III.4.1 Xây lắp các cấu kiện và hạ tầng kỹ thuật.........................................10
III.4.2 Phần thiết bị:.....................................................................................10
III.4.3 Chi phí kiến thiết cơ bản khác:.........................................................11
CHƯƠNG IV

Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng
và kiến trúc của dự án..............................................................................12
IV.1 Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng...................................................12
IV.2 Giải pháp bố cục mặt bằng và kiến trúc – kết cấu sơ bộ...................12
Chương V
Giải pháp hệ thống kỹ thuật....................................................................14
I. Hệ thống giao thông, cơ sở hạ tầng và cảnh quan môi trường :............14
II. Giải pháp tạo mặt bằng nền cho công trình :........................................14
III. Phần kết cấu :..........................................................................................14
1. Quy mô công trình và cơ sở thiết kế :.....................................................14
2. Giải pháp kết cấu :...................................................................................15
IV. Hệ thống cấp điện :.................................................................................18
1 - Mục đích và yêu cầu thiết kế :...............................................................18
2 - Cơ sở số liệu thiết kế :............................................................................19
3 – Công thức tính toán:..............................................................................19
4 - Kết quả tính toán và phương án cấp điện:..............................................22
V - Thiết kế chống sét...................................................................................24
VI - Hệ thống thông tin liên lạc - Viễn thông :...........................................29
VII. Hệ thống cấp - thoát nước:..................................................................30
1.Phần cấp thoát nước.................................................................................30
VIII.Phần hệ thống phòng cháy chữa cháy:...............................................36
1. Cơ sở thiết kế:..........................................................................................36
2. Các giải pháp kỹ thuật thiết kế hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC:)
.....................................................................................................................37
3. Hệ thống chữa cháy:................................................................................39
Chương VI
Tổ chức thi công và kế hoạch thực hiện..................................................40
VI.1 Phương án đảm bảo tổ chức thi công..................................................40
VI.2 Hình thức thi công :..............................................................................40
VI.3 Biện pháp thi công và kế hoạch thực hiện:........................................41

VI.3.1 Biện pháp thi công :........................................................................41
VI.3.2 Kế hoạch thực hiện :........................................................................41
Chương VII
Tính toán kinh tế-Hiệu quả đầu tư kinh tế-xã hội..................................43
VII.1 Xác định các thông số tính toán:........................................................43
VII.1.1 Tổng mức vốn đầu tư của dự án bao gồm:.....................................43
VII.2 Khái toán kinh phí đầu tư xây dựng - Nhu cầu vốn:.....................44
VII.1.2 Đánh giá hiệu quả đầu tư Kinh tế - Xã hội:....................................46
Chương VIII
Đánh giá tác động môi trường.................................................................48
VIII-1. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG ĐẾN MÔI TRƯỜNG KHI THỰC
HIỆN DỰ ÁN.................................................................................................48
1.1.TÁC ĐỘNG ĐẾN CÔNG NHÂN LAO ĐỘNG TRỰC TIẾP:............48
1.2.TÁC ĐỘNG ĐẾN MÔI TRƯỜNG XUNG QUANH...........................49
1.3. TAI NẠN LAO ĐỘNG........................................................................49
1.4. KHI DỰ ÁN ĐI VÀO HOẠT ĐỘNG..................................................49
VIII-2. ĐỀ XUẤT CÁC BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU CÁC TÁC ĐỘNG
TIÊU CỰC.....................................................................................................50
2.1.QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG...................................................................50
2.2. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..............................................................51
Chương IX
Kết luận và kiến nghị...............................................................................52
IX.1 Kết luận:................................................................................................52
IX.2 Kiến nghị :.............................................................................................52
Lời nói đầu
Sau những năm chiến tranh, đất nước ta đang bước trên con đường xây
dựng lại và đã có những chính sách phù hợp với từng giai đoạn phát triển. Bước
đột phá của nó bắt đầu từ công cuộc đổi mới đất nước, xoá bỏ bao cấp, tiến hành
thực thi phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần. Cơ chế kế hoạch hoá
tập trung bao cấp dần được thay thế bởi sự phát triển của nền kinh tế thị trường

có sự điều tiết của Nhà nước và theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Sự thay đổi
mạnh mẽ đó đã lan theo diện rộng đến mọi miền của Đất nước, thực sự toàn diện
và sâu sắc trong tất cả mọi lĩnh vực của đời sống xã hội.
Bộ mặt các đô thị lớn đang dần thay đổi theo hướng tích cực, từ không
gian quy hoạch chung và quy hoạch khu vực, cảnh quan mỹ thuật và mỹ quan
kiến trúc. Cùng với những điều đó, sự cải thiện cũng nhìn thấy rõ rệt trong kết
cấu xã hội của các tầng lớp dân cư cũng như môi trường làm việc, thu nhập,
mức sống…Điều đó thể hiện hiệu quả đúng đắn của chính sách thu hút đầu tư
nước ngoài và khuyến khích đầu tư phát triển trong nước. Các Doanh nghiệp
càng ngày càng cần những nơi chốn ổn định và đàng hoàng để tạo dựng môi
trường làm việc, giao tiếp kinh doanh và điều hành công việc của mình. Sự ra
đời của các cao ốc văn phòng, trụ sở làm việc chính là để đáp ứng yêu cầu của
môi trường thu hút đầu tư và mong muốn của các Doanh nghiệp, đồng thời đây
cũng là yếu tố đánh dấu sự thay đổi đi lên của bộ mặt đô thị về mặt quy hoạch
và mỹ quan kiến trúc. Sự thay đổi của đô thị là hệ quả của những đường lối và
chính sách đổi mới mang tầm vĩ mô, và ngày càng được chứng minh qua thực
tiễn. Sự phát triển có định hướng và toàn diện của các đô thị lớn càng cao, thì
điều tất yếu là càng phản triến rõ sự phát triển của Quốc gia đó. Trong giai đoạn
hiện nay, khi mà sức chuyển đổi kinh tế - xã hội đang diễn ra ngày một mạnh mẽ
và tỏ ra có hiệu quả ngày một rõ nét, thì càng minh chứng một cách rõ rệt tính
đúng đắn của những đường lối và chính sách mở cửa đang được thực thi tại các
đô thị lớn của đất nước, trở thành những giá trị vô cùng to lớn của đời sống vật
chất và tinh thần.
1
Một điều dễ dàng nhận thấy rằng sức thu hút đầu tư tại các đô thị và thành
phố lớn là rất cao. Điều này đem lại rất nhiều lợi nhuận cho xã hội và thúc đẩy
phát triển kinh tế. Nhưng đi kèm với nó là sự xuống cấp của các cơ sở vật chất
kiến trúc cũ có từ thời Pháp thuộc, đã không còn là nơi có thể đáp ứng cho
những tập đoàn nước ngoài, các Doanh nghiệp kinh tế muốn đầu tư, làm việc,
nghiên cứu thị trường về mua bán, giao dịch và không gian làm việc. Sự ra đời

của các Trụ sở Tài chính và Văn phòng làm việc là hệ quả tất yếu. Nó không
những đóng góp về việc giải quyết mặt bằng làm việc, nơi mà các Công ty, Tập
đoàn, Doanh nghiệp có thể được hưởng thụ những dịch vụ tiện ích công cộng
chung và hiện đại, mà còn góp phần rất lớn trong chỉnh trang diện mạo đô thị, cả
về cảnh quan quy hoạch lẫn hình thức kiến trúc đường phố.
Với mục tiêu đầu tư xây dựng để đạt hiệu quả cao về kinh tế, đồng thời
nâng cao hiệu quả sử dụng đất và góp phần chỉnh trang diện mạo đô thị, đưa Hà
Nội ngày một hiện đại hơn. Công ty cổ phần thương mại SOFIA đã mạnh dạn
tiến hành nghiên cứu lập dự án đầu tư xây dựng toà nhà văn phòng làm việc tại
số 6 Hàng Bài - Hoàn Kiếm - Hà Nội nhằm mục đích phát huy nội lực và hoàn
thành tốt vai trò, nhiệm vụ của một doanh nghiệp kinh doanh thực hành cơ chế
thị trường, đồng thời góp phần đảm bảo công tác phát triển xây dựng trên địa
bàn thủ đô


2
Chương I
Những căn cứ pháp lý và sự cần thiết phải đầu tư
I.1.Những căn cứ pháp lý.
- Căn cứ Nghị định số 16/2005/NĐ - CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về
việc quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Căn cứ Nghị định số 07/2003/NĐ - CP ngày 30/1/2003 của Chính phủ
về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng
ban hành theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP và Nghị định số 12/2000/NĐ – CP.
- Căn cứ luật Doanh nghiệp - Luật số 13/1999/QH - 10 của Quốc Hội
nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam về ban hành Luật Doanh nghiệp.
- Căn cứ Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/200 do Công ty Khảo sát đo đạc - Sở
Quy hoạch – kiến trúc Thành phố Hà Nội lập thỏng 11/2005 có ý kiến xác nhận
không tranh chấp của UBND phường Tràng Tiền.
- Căn cứ điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch khu vực Hồ Gươm và phụ

cận ban hành theo quyết định số 45/QĐ-UB ngày 06- 01-1997 của UBND thành phố
Hà Nội về việc quy định chiều cao và mật độ các công trình phụ cận Hồ Gươm.
- Căn cứ hợp đồng thuê đất số 127-2004/STNMTNĐ-HĐTĐTN giữa
Công ty cổ phần thương mại SOFIA và Sở tài nguyên môi trường và nhà đất Hà
Nội ngày 08/11/2004.
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Công ty cổ phần thương mại SOFIA
số 055189 ngày 25/01/2005 của Sở kế hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội.
- Căn cứ Công văn số 4372/UB-XDĐT ngày 05/10/2005 của UBND
Thành phố Hà Nội chấp thuận về nguyên tắc chủ trương của công ty về việc đầu
tư xây dựng cải tạo lại khu đất số 06 Hàng Bài.
- Biên bản họp HĐQT công ty cổ phần thương mại SOFIA ngày
10/05/2005 đi đến thống nhất phương án xây dựng toà nhà văn phòng SOFIA tại
số 06 Hàng Bài – Hoàn Kiếm – Hà Nội.
- Căn cứ công văn số 547/QHKT – P2 của Sở Quy hoạch kiến trúc thành
phố Hà Nội về việc thoả thuận QHKT XD toà nhà văn phòng ( SOFIA
BUILDING ) tại số 06 Hàng Bài – Hoàn Kiếm – Hà Nội.
3
- Căn cứ công văn số 1616/QHKT-P2 ngày 26/09/2006 về việc chấp
thuận QHTMB & PAKT xây dựng Toà nhà văn phòng ( SOFIA BUILDING )
tại số 06 Hàng Bài – quận Hoàn Kiếm – Hà Nội.
I.2. Sự cần thiết phải đầu tư :
Sau hơn 20 năm bước vào công cuộc đổi mới đất nước, Hà Nội đã và đang
ngày một đổi thay toàn diện và sâu sắc, sự thay đổi tác động tích cực đến các mặt
của đời sống xã hội. Diện mạo đô thị đang thay đổi song cùng với sự tăng trưởng
kinh tế. Các trụ sở, cao ốc, văn phòng làm việc xuất hiện góp phần không nhỏ vào
việc hiện đại hoá diện mạo Thủ đô, đáp ứng nhu cầu làm việc cũng như mua bán
thương mại của các tầng lớp cư dân và các tập đoàn, Doanh nghiệp kinh tế trong
nước và ngoài nước. Với chiến lược phát triển kinh doanh của mình nhằm từng
bước thâm nhập thị trường quốc tế, Công ty cổ phần thương mại SOFIA đã và
đang triển khai chiến lược phát triển theo định hướng mới với tầm nhìn sâu rộng,

nhằm củng cố và phát huy nội lực, tạo sức mạnh tài chính và phát triển nguồn
nhân lực vững vàng.
Hướng đi này của Công ty đã được sự chấp thuận về mặt chủ trương của
Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội, cho phép Công ty được chuyển đổi mục đích
sử dụng từ nhà xưởng sản xuất sang văn phòng làm việc. Dự án này ra đời sẽ thực
sự có những đóng góp tích cực, cả về mặt nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo sức
mạnh tài chính vững vàng qua sự đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh, lẫn sự thiết
thực trong việc đóng góp cải thiện cảnh quan diện mạo kiến trúc đô thị, phù hợp
với các tiêu chuẩn Quy hoạch - Kiến trúc, quy chuẩn xây dựng. Đồng thời, Dự án
Văn phòng làm tại số 6 Hàng Bài cũng sẽ là một minh chứng hết sức thuyết phục
trong giai đoạn chuyển đổi kinh tế - xã hội hiện nay, vì sự đúng đắn trong chủ
trương, sách lược, phù hợp các chính sách mang tính đổi mới và khuyến khích
đầu tư đang được thực nghiệm tại các đô thị lớn.
4
CHƯƠNG II
Hình thức đầu tư và giới thiệu chủ đầu tư
II.1. Phân tích hiện trạng và địa điểm xây dựng :
Toàn bộ công trình trong nội dung dự án đầu tư xây dựng nằm trên trục phố
Hàng Bài đã được Quy Hoạch từ lâu. Khu đất dự kiến đầu tư xây dựng công
trình trong QH của khu vực đường Hàng Bài - Quận Hoàn Kiếm - HN, bản vẽ
QH tổng MB đã được Giám đốc Sở QH - KT TpHN chấp thuận tại công văn số
1616/QHKT-P2 ngày 26/09/2006 với các thông số chính thức sau :
+ Diện tích đất nghiên cứu : 345,94m2
+ Diện tích đất xây dựng công trình : 246m2
+ Mật độ xây dựng : 71%
+ Hệ số sử dụng đất : 3,58 lần
+ Diện tích sân hè : 99,94m2
II.2 Vị trí hành chính khu đất:
+ Hướng B¾c : Giáp với d©n c sè nhµ 4
+ Hướng Đông : Tiếp giáp với đường Hàng Bài

+ Hướng Nam : Giáp với d©n c sè nhµ12
+ Hướng T©y : Tiếp giáp với c¸c khu d©n c
II.3 Hiện trạng khu đất:
Khu đất nghiên cứu có địa hình tương đối bằng phẳng thuận tiện cho giao
thông đi lại và các xe cơ giới loại nhỏ có thể vào tận chân công trình thuận lợi.
Hệ thống tuyến điện sẽ cung cấp cho dự án cũng thuận lợi bởi khu vực dự án
nằm trong phạm vi mà Sở Điện Lực HN đã nâng cấp lưới điện để đảm bảo cung
cấp điện ổn định và lâu dài cho toàn khu vực. Hệ thống thoát nước của khu vực
dự án sẽ thoát ra hệ thống thoát nước chung của thành phố phía đường Hàng Bài
( thoát nước ra sông Kim Ngưu ) với đường kính ống Ф=1.500 đã được Thành
phố đầu tư lắp đặt và đang vận hành sử dụng. Hệ thống cấp nước phía đường
Hàng Bài đã có đường ống phân phối, cấp nước sạch và xung quanh đã có
5
đường ống dịch vụ cấp nước sạch cho khu vực dân cư xung quanh dự án như ở
vị trí hành chính.
Vị trí phần đất với mặt tiếp giáp chính là đường Hàng Bài, trục giao thông
chính trong hệ thống giao thông của thành phố, đã được đầu tư xây dựng hoàn
chỉnh, kết hợp với mạng giao thông khu vực như đường Hai Bà Trưng, đường
Tràng Thi, đường Đinh Tiên Hoàng tạo thành các lối mở cho giao thông đi lại
thuận tiện tăng tính khả thi của dự án.
II.4 Điều kiện tự nhiên - môi trường:
II.4.1 Khái quát chung khu vực:
Thủ đô Hà Nội là trung tâm đầu não chính trị, kinh tế, văn hoá xã hội,
khoa học kỹ thuật của cả nước. Với diện tích tự nhiên là 902,970km
2
, dân số tính
theo khảo sát điều tra Xã Hội (XH) học đến năm 2000 là 2.750.000 người, mật
độ dân số bình quân là 2.933người /km
2
. Trong đó nội thành chiếm 17.489

người /km
2
, ngoại thành chiếm 1.533 người /km
2
. Công trình xây dựng được đề
cập trong dự án này nằm trong khu đất số 6 trên đường Hàng Bài, một đường
phố huyết mạch của Hà Nội.
II.4.2 Địa hình:
Như đã nói, vị trí Dự án đầu tư xây dựng công trình cuối đường Hàng Bài.
Đặc điểm địa hình bằng phẳng, giao thông thuận tiện, hướng cấp điện cấp nước
và thoát nước đã được đầu tư sẵn sàng, thuận lợi cho công tác đầu tư xây dựng
cũng như sau khi đưa công trình vào sử dụng .
II.4.3 Địa chất:
Căn cứ vào các số liệu và tài liệu địa chất khu vực cho thấy: Không có sự
xuất hiện của dải nước ngầm, không có công trình ngầm, tính chất đất hiện tại là
ổn định.
II.4.4 Khí hậu:
Nhiệt độ không khí:
- Nhiệt độ trung bình hàng năm : 24
0
C
- Tháng có nhiệt độ trung bình cao nhất là tháng 7 với trị số 29
0
C
6
- Tháng có nhiệt độ trung bình thấp nhất là tháng 1 với trị số 16
0
C.
Độ ẩm không khí:
- Độ ẩm tương đối trung bình trong năm là 82-84%

- Độ ẩm các tháng mùa đông thường thấp khoảng 50-55%.
Chế độ nhiệt (bức xạ và nắng)
- Lượng bức xạ tổng cộng tại Hà Nội là 123,7kcal/cm
2
năm.
- Tổng số thời gian chiếu sáng trung bình năm ở Hà Nội -khoảng 4350 giờ.
- Thời gian chiếu sáng khoảng 12,5 – 13,5 giờ/ngày vào các tháng 5, 6, 7, 8 và
khoảng 10,5 – 11,5 giờ/ngày vào các tháng 11, 12, 1, 2.
Chế độ gió :
- Hướng gió: Hướng gió ở khu vực Hà Nội là gió Đông Bắc và Đông Nam.
- Tốc độ gió trung bình là 1,5 – 2,5 m/s.
- Mùa đông có gió mùa Đông Bắc, Bắc vận tốc trung bình là 1,4 – 2,0 m/s.
- Mùa hè có gió mùa Đông Nam, Nam vận tốc trung bình là 1,3 – 1,8 m/s.
Lượng mưa :
- Lượng mưa ở Hà Nội khá lớn với tổng lượng mưa trung bình năm là : 1628,8
mm.
- Lượng mưa trong năm phân bố không đều, biến đổi theo mùa mưa và mùa khô.
Lượng mưa vào mùa mưa chiếm tới 87,9% tổng lượng mưa hàng năm
- Lượng mưa lớn nhất trong 24 giờ là : 200 – 400 mm.
- Lượng mưa lớn nhất trong 1 giờ là : 93,5 mm.
- Bão xuất hiện nhiều nhất vào khoảng tháng 7 – 8, gió từ cấp 8 đến cấp 10, có
khi lên cấp 12.
II.5 Hình thức đầu tư:
- Tên công trình: Công trình Văn phòng làm việc
- Địa điểm xây dựng công trình: số 6 Hàng Bài- Hoàn Kiếm - Hà Nội
- Hình thức đầu tư: Xây mới toàn bộ.
7
- Nguồn vốn đầu tư: Vốn tự có, vốn huy động, vốn vay ngân hàng và các tổ chức
tín dụng ưu đãi đầu tư.
II.6 Giới thiệu chủ đầu tư:

Đồng chủ đầu tư:
* Tên công ty: Công ty cổ phần thương mại SOFIA
* Trụ sở làm việc: số 6 Hàng Bài – Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội.
* Điện thoại: 04 8255069 Fax: 04 8225420
+ Mã số thuế :
+ Tài khoản :
+ Đại diện công ty : Ông Nguyễn Văn Hiện - Chức vụ Giám đốc
+ Lĩnh vực kinh doanh gồm :Kinh doanh khách sạn nhà hàng ăn uống, du lịch lữ
hành, kinh doanh vận tải, quảng cáo thương mại, đại lý bán vé máy bay, đại lý
mua bán ký gửi hàng hoá, dịch vụ xúc tiến thương mại, tư vấn đầu tư và chuyển
giao công nghệ, cho thuê văn phòng, phòng trưng bày, kinh doanh bất động sản,
mua bán, kinh doanh rượu thuốc lá.
8
Chương III
Quy mô dự án
III.1. Căn cứ xác định quy mô
Công trình nghiên cứu lập dự án được thể hiện theo nhiệm vụ thiết kế là
một toà nhà làm việc bậc 2, là loại công trình có yêu cầu cao về sử dụng. Các
phần diện tích khác của khu đất như giếng trời, giao thông đi lại được xắp xếp
bố cục hợp lý tăng cường vi khí hậu môi sinh cho công trình. Mật độ xây dựng
chiếm 71% với hệ số sử dụng đất khoảng 3,85 lần. Toàn bộ công trình dự kiến
theo nhiệm vụ thiết kế, dựa theo các chỉ tiêu số liệu quy hoạch đề xuất trên (4
tầng mặt ngoài và 6 tầng bên trong), có 1 tầng trệt dành để xe và 4 tầng nổi mặt
ngoài và 6 tầng nổi mặt trong. Trong đó tầng 1 dành làm sảnh văn phòng, khu
vực lễ tân, tiểu cảnh và văn phòng. Tầng 4÷6 là tầng làm việc, văn phòng. Tầng
kỹ thuật là tầng trên cùng.
Trong quá trình lập dự án đầu tư xây dựng, phải đảm bảo độ bền vững,
chịu tải của công trình, đồng thời phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu ngày càng
cao của không gian làm việc.
III.2 Cấp công trình:

Cấp công trình là cấp I về sử dụng và thuộc dự án nhóm C.
III.2.1 Cấp công trình theo chất lượng sử dụng:
Chất lượng sử dụng của công trình thuộc loại : Bậc 2. Đây là loại công
trình có yêu cầu cao về chất lượng sử dụng.
III.2.2 Cấp theo độ bền của công trình:
Công trình được lựa chọn chọn các nguyên, vật liệu và giải pháp kết cấu
(cấu kiện bê tông, sàn, trần, dầm bê tông cốt thép, tường gạch…) có khả năng
chống lại sự phá hoại và xâm thực của môi trường bên ngoài. Độ bền lâu của
công trình thuộc loại bậc 2, là loại công trình đảm bảo niên hạn sử dụng từ
25÷50 năm.
9
III.2.3 Phân cấp theo độ chịu lửa của công trình:
Cấp chịu lửa của công trình thuộc loại bậc 2, với các cấu kiện chính cũng
như vật liệu để làm các cấu kiện đó đều nằm trong giới hạn chịu lửa tối thiểu
theo quy định tại TCVN 6160:1996. Kết cấu thép cho trệt mái và sàn phải được
bảo vệ bằng vật liệu không cháy, kết cấu phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ
hơn 60 phút.
III.3 Quy mô xây dựng công trình:
Các số liệu chỉ tiêu quy hoạch cơ bản chung cho toàn bộ khu đất: mật độ
xây dựng là 71%, diện tích xây dựng là 246m
2
. Hệ số sử dụng đất khoảng 3,85
lần. Công trình có hệ thống văn phòng khu kỹ thuật, buồng thang máy và bể
nước, bố trí đi kèm là khu vực sân trong cây xanh, chiếu sáng ngoài nhà và sân
trong, với mục đích cải tạo vi khí hậu cho công trình.
III.4 Quy mô đầu tư công trình:
III.4.1 Xây lắp các cấu kiện và hạ tầng kỹ thuật.
+ Phá dỡ các công trình kiến trúc hiện có.
+ San lấp, tôn nền, tạo mặt bằng xây dựng.
+ Xây dựng các hạng mục thoát nước, đấu nối nguồn cấp nước, điện.

+ Bể ngầm sinh hoạt và PCCC.
+ Các khối lượng đào, đắp cho phần móng và chuyên chở.
+ Thi công phần móng và cọc ép.
+ Xây dựng 4 tầng mặt ngoài và 6 tầng mặt trong.
+ Lắp đặt nội thất bên trong nhà.
+ Hệ thống chiếu sáng , trụ cứu hỏa ngoài nhà.
III.4.2 Phần thiết bị:
+ Thiết bị báo cháy, hệ thống phòng cháy chữa cháy trong nhà.
+ Điều hòa trung tâm cho khối văn phòng.
+ Thang máy văn phòng
10
III.4.3 Chi phí kiến thiết cơ bản khác:
+ Chi phí lập báo cáo đầu tư, dự án đầu tư, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án
thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật thi công, tổng dự toán. Chi phí các thỏa thuận
liên ngành và chi phí thiết kế hạ tầng và khảo sát địa chất.
+ Chi phí quản lý dự án, bảo hiểm thiết kế và bảo hiểm công trình.
+ Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu xây lắp.
+ Chi phí thẩm định và xét duyệt dự án.
+ Kinh phí dự phòng cho công tác thi công xây lắp.
11
CHƯƠNG IV
Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng
và kiến trúc của dự án
IV.1 Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng.
Khu đất thuộc phường Hàng Bài - Quận Hoàn Kiếm, là trục đường quy
hoạch chính của Thành phố; nằm trong chỉ giới đường đỏ A-B được giới hạn bởi
các điểm 1…12 có diện tích là 345,94 m2. Hiện trạng, đặc điểm và vị trí Hành
chính đã được giới thiệu ở Chương II. Mật độ chiếm đất xây dựng là 71%, hệ số
sử dụng là 3,85 lần, và theo các tính toán, số tầng cao của công trình là 6 tầng
( không kể tầng trệt và tầng kỹ thuật).

Khu đất nghiên cứu đầu tư xây dựng dự án thuộc khu vực đã được đầu tư
tốt về xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, các hướng giao thông khu vực và lân
cận cũng rất thuận lợi và hoàn chỉnh. Với hiện trạng khu đất như vậy, phương án
thiết kế chọn hướng chính tiếp giáp với đường Hàng Bài. Công trình được đặt
với độ lùi hợp lý giữa hai mặt của công trình. Cụ thể mặt trong công trình cách
mặt ngoài công trình gần 6 m. Độ lùi này làm cảnh quan kiến trúc sinh động
đồng thời đảm bảo yêu cầu về độ cao công trình tuyến phố Hàng Bài.
Quy hoạch tổng mặt bằng cũng tính đến các giải pháp giao thông nội bộ
cũng như hệ thống sân trong để làm tăng yếu tố môi sinh. Sân trong của công
trình với diện tích gần 54 m2 thực sự là lá phổi của công trình.
IV.2 Giải pháp bố cục mặt bằng và kiến trúc – kết cấu sơ bộ.
a. Giải pháp bố cục mặt bằng:
Giải pháp bố cục mặt bằng đưa ra hệ kết cấu chính có kích thước là 6m ×
8m đáp ứng các yêu cầu cao về tiêu chuẩn làm việc. Tuân thủ theo mật độ xây
dựng là 71%, một mặt nhà của công trình được tiếp xúc tự nhiên bên ngoài, cho
phép các không gian bên trong của tòa nhà được thỏa mãn và không gò bó về
ánh sáng và thông gió tự nhiên. Tuy vậy, phương án bố cục mặt bằng vẫn lựa
12
chọn giải pháp mặt bằng có sử dụng sân trong để tăng diện tiếp xúc của công
trình với thiên nhiên.
Phương án kiến trúc:
Theo yêu cầu và nhiệm vụ đặt ra, công trình có 1 tầng trệt làm garage ô tô,
xe máy với chiều cao 2,7m/tầng. Lối ô tô lên xuống của phương tiện với chiều
rộng là 6m với các điểm quay xe hợp lý, thuận tiện cho giao thông. Tầng 4÷6
của tòa nhà dành cho không gian với chức năng văn phòng làm việc và giao
dịch. Tại các tầng này chia làm hai không gian làm việc liên hệ với nhau qua
không gian sảnh thang. Các không gian này không định hình trước các tường
ngăn chia, mà dựa vào hệ lưới kết cấu để tạo sự linh hoạt trong phân chia không
gian sử dụng cụ thể, tùy vào từng yêu cầu mà phân chia không gian bằng vật
liệu nhẹ cách âm. Tầng trên cùng của toà nhà là tầng kỹ thuật mái.

Các vật liệu hoàn thiện bề mặt tòa nhà phải thể hiện tính hiện đại của tòa nhà
văn phòng làm việc, đồng thời phải dễ dàng trong việc tu tạo và bảo dưỡng. Các
vật liệu sử dụng ở đây như: kính, sơn và 1 phần đá granit dùng cho tầng 1đều
được nghiên cứu sản xuất, khai thác và chế tạo tại Việt Nam.
Giải pháp mặt cắt chiều cao cho từng bộ phận tính năng sử dụng cũng
tuân thủ theo các quy định của tiêu chuẩn thiết kế Việt Nam. Khối văn phòng
cho thuê là 3,4m/tầng. Giao thông của toà nhà theo chiều đứng với 1 thang máy
kết hợp với 1 thang bộ được thông gió chiếu sáng bằng hệ thống giếng trời.
13
Chng V
Gii phỏp h thng k thut
I. H thng giao thụng, c s h tng v cnh quan mụi trng :
Cỏc h thng h tng cng c xõy dng v lp t nh ng cp, thoỏt
nc, cỏp in v cỏp thụng tin liờn lc cng c t di nn ng, va hố.
Nc ma c thoỏt vo tuyn cng hin cú trờn ph Hng Bi . Hng thoỏt
nc bn phi c x lý m bo tiờu chun v sinh mụi trng ri cho thoỏt
vo h thng thoỏt nc chung ca khu vc. Hng cp in c cp t trm
bin ỏp Hng Bi. Hng cp nc c ly t mng li cp nc phõn phi
ca Thnh ph. Li i b, ch yu l giao thụng xe xung tng trt v li lờn
snh vn phũng c t chc rng rói v phõn lung xe hp lý.
II. Gii phỏp to mt bng nn cho cụng trỡnh :
Thit k to mt bng nn cho cụng trỡnh da trờn c s phn nn hin
trng v s liu k thut m Vin Vin Quy Hoch Xõy dng HN ó cung cp
v cn c vo cao mt ng hin trng ph ph Hng Bi hin cú phớa
ụng ụ t. Khi to mt bng nn cụng trỡnh phi tớnh n vic thoỏt nc bn
ca khu vc trỏnh ng.
III. Phn kt cu :
1. Quy mụ cụng trỡnh v c s thit k :
a. Quy mụ cụng trỡnh:
Cụng trỡnh tũa nh SOFIA ca Cụng ty c phn thng mi SOFIA ti s

06 Hng Bi Hon Kim H Ni l 1 tũa nh vi quy mụ 6 tng ni v 01
tng trt õm xung 1,2m so vi cos 0,00. Bc ct chớnh ca nh l <9m. Chiu
cao ti nh cụng trỡnh l 24m.
b. C s thit k:
* Hồ sơ thiết kế kiến trúc công trình.
* Báo cáo khảo sát địa chất công trình.
* Các tiêu chuẩn thiết kế:
- Quy chuẩn Xây dựng Việt nam tập I, II, III.
14
- Tải trọng và tác động TCVN 2737 - 1995.
- Tiêu chuẩn thiết kế móng cọc TCXD 205-1998.
- Tiêu chuẩn TCVN 356 : 2005 Kết cấu bê tông cốt thép. Tiêu chuẩn thiết
kế.
- Nhà cao tầng thiết kế cấu tạo bê tông cốt thép toàn khối TCXD 198-
1997.
- Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình TCXD - 45 - 78.
- Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu bê tông cốt thép TCVN 5574-91.
- Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu thép TCVN 5575 - 1991.
- Quy phạm thi công và nghiệm thu kết cấu BTCT TCVN 5578-1991.
- Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu gạch đá TCVN 5573 - 1991.
- Các tài liệu chỉ dẫn thiết kế khác do NXB Xây dựng phát hành.
- Chơng trình phân tích hệ kết cấu SAP2000, ETABS.
2. Gii phỏp kt cu :
a. Tải trọng tác động lên công trình:
Tải trọng tác động lên công trình gồm tải trọng thẳng đứng và tải trọng ngang.
* Tải trọng thẳng đứng gồm trọng lợng của các lớp sàn, trọng lợng bản thân của
các kết cấu chịu lực và kết cấu bao che, của các vách ngăn, của kính và hoạt tải
sử dụng.
* Tải trọng ngang gồm tải trọng gió và tải trọng động đất.
Công trình cao <40m, theo TCVN 2737-1995 khong phải kể đến thành phần tĩnh

và thành phần động của tải trọng gió.
* Tải trọng động đất tính toán cho công trình là cấp 7 (căn cứ bản đồ kháng chấn
trong Quy chuẩn xây dựng Việt nam). Tải trọng động đất đợc đa vào tính toán
theo phơng pháp lực ngang thay thế. Việc tính toán tuân thủ TCXD 198:1997 và
TCVN 2737:1995.
b. Giải pháp kết cấu:
+ Hệ móng cọc BTCT tiết diện 300x300 kết hợp với giằng móng.
+ Dùng hệ kết cấu chịu lực chính của công trình là hệ khung bê tông cốt
thép kết hợp với sàn, dầm phụ tạo thành một hệ kết cấu không gian.
15
+ Tải trọng tính toán:
Tĩnh tải : Tĩnh tải sàn dày 120:
Tĩnh tải sàn mái 120 :
Chiều dày Tr.l.riêng Tải t.chuẩn Hệ số Tải t.toán
mm kG/m3 kG/m2 vượt tải kG/m2
- Lớp tạo dốc 20 2000 40.0 1.30 52.0
- Lớp sàn BTCT 0 2500 0.0 1.10 0.0
- Vữa trát 15 1800 27.0 1.30 35.1
- Trần nhẹ 30.0 1.10 33.0
Tổng tải trọng 97.0 120.1
Các lớp sàn
Tĩnh tải cầu thang :
Chiều dày Tr.l.riêng Tải t.chuẩn Hệ số Tải t.toán
mm kG/m3 kG/m2 vượt tải kG/m2
- Gạch lát 20 2000 40.0 1.10 44.0
- Vữa lát 20 1800 36.0 1.30 46.8
- Bậc xây (qđổi) 150 1800 270.0 1.10 297.0
- Lớp bản BTCT 120 2500 300.0 1.10 330.0
- Vữa trát 15 1800 27.0 1.30 35.1
Tổng tải trọng 673.0 752.9

Các lớp sàn
Tnh ti cu kin:
16
Chiều dày Tr.l.riêng Tải t.chuẩn Hệ số Tải t.toán
mm kG/m3 kG/m2 vượt tải kG/m2
- Gạch lát 20 2000 40.0 1.1 44.0
- Vữa lát 20 1800 36.0 1.3 46.8
- Lớp sàn BTCT 120 2500 300.0 1.1 330.0
- Vữa trát 20 1800 36.0 1.3 46.8
- Trần nhẹ 30.0 1.1 33.0
Tổng tải trọng
442.0 500.6
Các lớp sàn
Chiều cao tờng H = 3.4 - 0.55 = 2.85m
Chiều dày Tr.l.riêng Tải t.chuẩn Hệ số Tải t.toán
mm kG/m3 kG/m vượt tải kG/m
* Tường gạch 110 :
- Lớp gạch xây 110 1500 470.3 1.10 517.3
- Vữa trát 2 bên 30 1800 153.9 1.30 200.1
Tổng tải trọng 624.2 717.3
* Tường gạch 220 :
- Lớp gạch xây 220 1500 940.5 1.10 1034.6
- Vữa trát 2 bên 30 1800 153.9 1.30 200.1
Tổng tải trọng 1094.4 1234.6
Các lớp tường
Hoạt tải :
Khu vực Tải t.chuẩn Hệ số Tải t.toán
kG/m
2
vượt tải

kG/m
2
- Văn phòng 200.0 1.20 240.0
- Sảnh tầng 300.0 1.20 360.0
- Cầu thang 300.0 1.20 360.0
- Kho 500.0 1.20 600.0
- Mái tum 75.0 1.30 97.5
17
Tải trọng gió :
Thành phần tĩnh của tải trọng gió xác định theo công thức sau :
W = Wo * K * C * n
Trong đó: - Wo: giá trị áp lực gió.
- K: hệ số tính đến sự thay đổi độ cao.
- n : hệ số vợt tải : n = 1.2; C: hệ số khí động
IV. H thng cp in :
1 - Mc ớch v yờu cu thit k :
- m bo cung cp in cho ton b din tớch s dng ca nh liờn tc vi
yờu cu cp in cho h ph ti loi III.
- Vn hnh an ton, thun tin. Sa cha d dng v khi sa cha ti mt
im no ú thỡ h thng in ton nh vn phi hot ng bỡnh thng.
- Trong ỏn ny thit k cp in,chng sột v chn thit b in cho cỏc
i tng thuc nh bao gm : cỏc phũng t tng mt cho n tng mỏi,bm
nc sinh hot,iu ho. Khụng cp ti cỏc phn khỏc.
18
2 - Cơ sở số liệu thiết kế :
- Căn cứ vào dự án đã phê duyệt về thiết kế cấp điện cho công trình và yêu
cầu của các hộ tiêu thụ điện.
- Nguồn điện là mạng lưới điện khu vực cấp tới trạm biến áp quy hoạch trong
khu và cấp điện cho toàn khu theo quy phạm trang thiết bị điện 11 TCN 18-1984
do bộ điện lực ban hành năm 1984.

- Tài liệu quy hoạch đã được duyệt.
- Tài liệu đề án kiến trúc.
- Cơ sở hạ tầng : Điện nước , đường nội bộ ...
- Hệ thống chiếu sáng toàn khu theo tiêu chuẩn 20 TCN - 29 - 91
- Thiết kế và đường điện dẫn trong khu theo tiêu chuẩn 20 TCN - 25 - 91
- Thiết kế chiếu sáng nhân tạo trong công trình dân dụng TCXD 16-1986
- Tiêu chuẩn thiết kế- chiếu sáng nhân tạo ngoài bên ngoài công trình xây
dựng dân dụng TCXD - 95 - 83.
- Tính suất phụ tải tính toán theo TCXD 27-1991.
- Thiết kế chống sét cho các khối nhà tiêu chuẩn 20 TCVN - 16 - 84.
3 – Công thức tính toán:
a - Tính toán công suất tiêu thụ cho công trình.
)cos(**3
ϕ
IUP
=
Trong đó :
+ P : Công suất tiêu thụ (W)
+ U : Hiệu điện thế (V)
+ I : Cường độ dòng điện (A)
+ cosφ : Hệ số công suất )
b- Công thức tính toán chiếu sáng.

Φ
=
AxkaveE
n
)(

Trong đó :

+ n : Số lượng đèn dự đoán
19
+ E(ave) : Độ rọi trung bình(lux). Chọn theo tiêu chuẩn TCN,CIE,IES…
+ A : Diện tích bề mặt cần được chiếu sáng(m2)
+ K : Hiệu suất sử dụng,phụ thuộc hiệu suất quang của bộ đèn và phương án bố
trí thường lấy từ 2-3.
+ φ : Quang thông của bóng đèn (lumen).
Với độ rọi trung bình trên mặt phẳng làm việc từ 75-250 (lux).
c - Công thức tính chọn MCCB, MCB.
- Aptomát được lựa chọn theo ba điều kiện:

dmLDdmA
UU
≥

ttdmA
II
≥

ncdmA
II
≥
- Với lưới hạ áp vì ngắn mạch xa nguồn:
''
IIII
ckN
=∞==
và
Nxk
Ii 28,1

=
Để tính ngắn mạch hạ áp,cho phép lấy kết quả gần đúng bằng cách cho trạm
biến áp phân phối là nguồn, trong đó tổng trở ngắn mạch chỉ cần kể từ tổng trở
biến áp tới điểm cần tính ngắn mạch.
Tổng trở biến áp quy về hạ áp xác định theo công thức sau :

Ω+
∆
mx
S
UU
jx
S
xUP
dmBA
dmBAN
dmBA
dmBA
N
,1010
4
2%
6
2
2
trong đó:
N
UP
%
,

∆
do nhà chế tạo cung cấp.
Tổng trở cáp :

Ω+=+=
mljx
F
l
ljxrZ
c
,
000
ρ
Với cáp lõi đồng
kmmm /.8,18
2
Ω=
ρ
Với cáp lõi nhôm
kmmm /.5,31
2
Ω=
ρ
Khi không có bảng tra x
0
, có thể lấy gần đúng:
X
0
=(0,08÷0,1) (Ω/km).
Tổng trở của aptomat, thanh góp tra bảng.

20
d- Công thức tính chọn dây dẫn hạ áp:
* Công thức tính chọn tiết diện dây theo dòng phát nóng phát nóng cho phép.
* Phương pháp này dùng chọn tiết diện dây dẫn lưới hạ áp công nghiệp
và sinh hoạt đô thị.
* Trình tự xác định tiết diện dây như sau:
+ Xác định dòng điện tính toán của đối tượng mà đường dây cần
cấp điện I tt(A).
Ψ
=
cos*U3
P
I
tt
tt
(W)
Trong đó : Ptt : Công suất tiêu thụ (W).
U : Hiệu điện thế (V).
I tt : Cường độ dòng điện (A).
cosφ : Hệ số công suất .
+ Lựa chọn loại dây,tiết diện dây dẫn theo biểu thức:

Icpkk *2*1
≥ I
tt
Trong đó:
k
1
: Hệ số điều chỉnh nhiệt độ,ứng với môi trường đặt dây,cáp.
k

2
: Hệ số điều chỉnh nhiệt độ,kể đến số lượng dây hoặc cáp đi
chung trong một rãnh.
I
TT
: Cường độ dòng điện tính toán.
I
cp
: Dòng điện lâu dài cho phép ứng với tiết diện dây hoặc cáp
định lựa chọn,tra theo cẩm nang
+ Thử lại theo điều kiện kết hợp bảo vệ bằng áp tô mát.

5,4
*2*1
kddtA
I
Icpkk
≥

5,1
5,12
5,1
21
dmAkdnhA
cp
II
IKK
=≥
+ Trong đó

kddtA
I
-Dòng điện khởi động điện từ của áptômát(chính là dòng
chỉnh định để áptômát cắt ngắn mạch)
21