Phân tích tính khả thi tài chính của dự án đầu tư xây dựng khu nhà để kinh doanh tại phường Dịch Vọng - Cầu Giấy của VINACONEX

Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
Lời nói đầu
Phân tích tài chính là một nội dung quan trọng trong lập dự án đầu t, đặc
biệt là các dự án sử dụng nguồn vốn Nhà nớc. Nó ảnh hởng trực tiếp đến hiệu quả
sử dụng vốn đầu t, kế hoạch sử dụng vốn đầu t nh: xác định tổng mức đầu t, khả
năng huy động nguồn vốn và trả nợ (cả vốn vay và lãi vay) Vì vậy em đã chọn
đề tài: Phân tích tính khả thi tài chính của Dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để
kinh doanh tại phờng Dịch Vọng Cầu Giấy của VINACONEX 3 . Dự án này
là một trong những dự án đầu tiên của Công ty về kinh doanh BĐS nên nó có mặt
thuận lợi về kinh doanh nh: giành đợc u thế trong kinh doanh, đáp ứng phần nào
nhu cầu cấp bách về nhà ở tại thời điểm đó (2001) . Bên cạnh đó nó cũng có những
mặt hạn chế nh: văn bản pháp luật về lập dự án cha hoàn thiện, là lĩnh vực kinh
doanh mới của Công ty; nên không tránh khỏi thiếu sót trong việc lập dự án, đặc
biệt là phân tích khả thi tài chính. Do hạn chế về thời gian và tài liệu nên ở báo cáo
chuyên đề này chỉ đề cập đến một số nội dung cơ bản của phân tích tài chính.
Trong quá trình thực tập và tham khảo bài giảng, các giáo trình lập dự án và
đầu t em đã viết nên nội dung chuyên đề này.
Kết cấu chuyên đề gồm ba chơng:
Chơng I: Cơ sở lý luận về phân tích tính khả thi tài chính của dự án đầu t
xây dựng khu nhà ở để kinh doanh.
Chơng II: Thực trạng của phân tích tính khả thi tài chính của Dự án đầu t
xây dựng khu nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịch Vọng Cầu Giấy.
Chơng III: Giải pháp và kiến nghị hoàn thiện phân tích tính khả thi tài chính
của Dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịch Vọng Cầu
Giấy.
Trong quá trình thực hiện viết chuyên đề em đã đợc sự giúp đỡ tận tình của
cơ sở thực tập và cô giáo hớng dẫn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Chơng I
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
1

Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
Cơ sở lý luận về phân tích tính khả thi tài chính
của dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh
1. Khái niệm về phân tích tính khả thi tài chính của dự án đầu t xây dựng
khu nhà ở để kinh doanh.
Việc đầu t BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp trong quá trình thực hiện. Vì
vậy cần phải chuẩn bị nghiêm túc, kĩ càng và có cơ sở khoa học. Về hình thức dự
án đầu t BĐS là một tập hợp hồ sơ, tài liệu trình bày một cách chi tiết và hệ thống.
Các hoạt động sẽ đợc thực hiện với các nguồn lực và chi phí đợc bố trí theo một kế
hoạch chặt chẽ nhằm đạt đợc kết quả cụ thể để htực hiện những mục tiêu kinh tế
xã hội nhất định. Nh vậy: Dự án đầu t BĐS là tổng thể các hoạt động dự kiến với
các nguồn lực và chi phí cần thiết đợc bố trí theo kế hoạch chặt chẽ với thời gian
và địa điểm xác định nhằm tạo ra nhũng kết quả cụ thể để thực hiện những mục
tiêu kinh tế xã hội nhất định.
Còn phân tích tính khả thi tài chính của dự án đầu t BĐS có thể hiểu là quá
trình tổng hợp các số liệu của dự án và sử dụng các chỉ tiêu tài chính để đánh giá
một dự án xem dự án đó có hiieụ quả tài chính hay không tức là xem dự án đó lỗ
hay lãi, sử dụng vốn ở đâu, kế hoạch sử dụng vốn nh thế nào ...Từ đó để xem dự án
đó có thể thực hiện đợc hay không.
2. Sự cần thiết của phân tích khả thi tài chính của dự án đầu t xây dựng khu
nhà ở để kinh doanh.
- Phân tích tài chính là nội dung quan trọng của quá trình soạn thảo dự án
đầu t BĐS. Vì thông qua phân tích tài chính mới có khả năng đánh giá tính khả thi
của dự án về mặt tài chính.
- Trong dự án đầu t xây dựng thờng huy động một lợng vốn lớn, liên quan
đến nhiều lĩnh vực. Vì vậy, cần phải phân tích khả thi tài chính để xác định tổng
nguồn vốn cần sử dụng trong dự án đợc chính xác. Bên cạnh đó cần phải có kế
hoạch huy động nguồn vốn để đảm bảo vốn đầu t (đối với những dự án không sử
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
2

Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
dụng vốn Nhà nớc 100%), có kế hoạch trả nợ (vốn vay và lãi vay), tính toán các
chi phí để đảm bảo nguồn vốn đ ợc sử dụng có hiệu quả bao gồm cả hiệu quả
kinh tế và hiệu quả xã hội; tránh lãng phí, gây thất thoát vốn đặc biệt đối với các
dự án sử dụng ngân sách Nhà nớc.
3. Nội dung của phân tích khả thi tài chính của dự án đầu t bất động sản
trong doanh nghiệp.
3.1. Xác định tổng mức vốn đầu t và cơ cấu nguồn vốn.
* Xác định tổng mức vốn đầu t.
Đây là nội dung quan trọng đầu tiên cần xem xét khi tiến hành phân tích tài
chính dự án. Việc tính toán chính xác tổng mức vốn đầu t có ý nghĩa rất quan
trọng đối với tính khả thi của dự án. Vì nếu vốn đầu t quá thấp thì dự án không có
tính khả thi, còn nếu vốn đầu t quá cao sẽ không phản ánh chính xác hiệu quả tài
chính của dự án.
Qua đó phải xem xét toàn bộ số vốn cần thiết cho việc đầu t, bao gồm cả
thiết lập và đa dự án vào hoạt động. Tổng mức vốn đầu t bao gồm:
- Chi phí xây lắp: Là bao gồm chi phí xây lắp hạ tầng và xây lắp các công
trình kiến trúc.
+ Chi phí xây lắp hạ tầng gồm:
. San nền.
. Đờng giao thông vỉa hè.
. Hào kỹ thuật.
. Thoát nớc ma.
. Cấp nớc bên ngoài công trình.
. Hệ thống cấp điện và chiếu sáng.
. Vờn hoa, cây xanh.
. Hạ tầng ngoài nhà.
+ Chi phí xây lắp các công trình kiến trúc gồm: Chi phí cho từng hạng mục
công trình của dự án.
- Chi phí thiết bị: Bao gồm

Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
3
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
+ Chi phí thiết bị hạ tầng.
+ Chi phí thiết bị trong xây dựng kiến trúc.
Trong đó chi phí thiết bị hạ tầng và chi phí thiết bị bao gồm cho cả chi phí
lắp đặt chạy thử.
- Chi phí khác:
+ Chi phí bồi thờng giải phóng mặt bằng:
. Chi phí đất, bồi thờng quyền sử dụng đất.
. Bồi thờng hoa mầu vật nuôi.
. Bồi thờng nhà.
. Thực hiện chế độ chính sách.
. Chi phí bồi thờng khác.
. Chi phí công tác giải phóng mặt bằng.
+ Chi phí xây dựng cơ bản khác:
. Chi phí chuẩn bị đầu t:
./ Xin cấp, cung cấp số liệu về kỹ thuật.
./ Lập đồ án quy hoạch chi tiết.
./ Chi phí xác định chỉ giới đờng đỏ.
./ Chi phí khác: Khoan, khảo sát, lập báo cáo kinh tế kỹ thuật.
./ Chi phí thoả thuận với các dự án bên cạnh.
./ Lệ phí thẩm định báo cáo kỹ thuật.
./ Khảo sát các BĐS tơng tự trong và ngoài nớc.
. / Chi phí lập mô hình dự án.
./ Chi phí tuyên truyền, quảng cáo.
./ Chi phí ban quản lý dự án.
. Chi phí thực hiện đầu t:
./ Chi phí ban đầu cho ban quản lý dự án.
./ Chi phí khoan, khảo sát thực hiện thiết kế công trình.

./ Thiết kế phí (Cả bảo hiểm).
./ Chi phí thẩm định tổng dự toán.
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
4
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
./ Lệ phí thẩm định thiết kế.
./ Lệ phí thẩm định tổng dự toán.
./ Giám sát thi công xây lắp.
./ Lệ phí xây dựng công trình.
./ Bảo hiểm công trình.
./ Chi phí ban quản lý dự án.
./ Chi phí an ninh công trờng.
./ Kiểm định chất lợng công trình.
./ Các chi phí nhỏ lẻ khác.
. Chi phí kết thúc đầu t
./ Thẩm tra, phê duyệt quyết toán.
./ Tháo dỡ công trình tạm.
./ Vận hành thử, bàn giao.
./ Khánh thành.
./ Đào tạo ban đầu quản lý khu đô thị mới.
- Lãi tiền vay: đây là lãi vay của vốn vay trong quá trình thực hiện dự án đ-
ợc tính theo kỳ vay nợ cho đến khi trả nợ xong.
- Chi phí dự phòng: thờng đợc tính bằng một tỷ lệ % nhất định của tổng
mức đầu t (thờng là 5%).
* Xác định nguồn tài trợ, khả năng đảm bảo nguồn vốn về số lợng và cơ
cấu, tiến độ cung cấp vốn.
Các nguồn vốn có thể huy động:
- Nguồn vốn do ngân sách cấp phát.
- Nguồn vốn do ngân hàng cho vay.
- Nguồn vốn do góp cổ phần, do các bên liên doanh.

- Nguồn vốn tự có.
- Nguồn vốn huy động bằng vốn ứng trớc của các cơ quan đơn vị, cá nhân
có nhu cầu mua nhà ở, văn phòng làm vịêc; vốn ứng trớc của các đơn vị thi công.
Các nguồn vốn này phải đảm bảo các yêu cầu sau:
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
5
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
- Các nguồn vốn phải đảm bảo chắc chắn.
- Phải có sự cam kết của các cơ quan bằng văn bản sau khi ký vào hồ sơ
thẩm định dự án nếu sử dụng vốn ngân sách Nhà nớc hoặc nguồn vốn ngân hàng
cho vay.
- Góp vốn, liên doanh: Phải cam kết về tiến độ và số lợng của các cổ đông,
bên liên doanh và ghi vào điều lệ Công ty.
- Nguồn vốn tự có: Phải có giải trình về hoạt động của cơ sở 3 năm trớc và
hiện tại để chứng tỏ cơ sở đã và đang hoạt động có hiệu quả, có tích luỹ và có vốn
để thực hiện dự án.
Xác định cơ cấu vốn:
- Tính toán từng nguồn vốn chiếm bao nhiêu trong tổng mức đầu t. Từ đó
lập kế hoạch xác định tiến độ thực hiện các công việc đầu t và lập tiến độ huy
động vốn hàng năm đối với từng nguồn cụ thể.
- Việc huy động này phải tính đến tỷ lệ lạm phát hoặc biến động giá cả.
* Giá trị thời gian của tiền:
Tiền có giá trị thời gian do ảnh hởng của các yếu tố sau:
- Lạm phát: Thể hiện là cùng một lợng tiền để mua một loại hàng hoá nh
nhau trong các khoảng thời gian khác nhau thì hàng hoá đó sẽ khác nhau về số l-
ợng, chất lợng...
- Do yếu tố ngẫu nhiên: Rủi ro, may mắn.
- Do xu hớng vận động của tiền tệ trong điều kiện kinh tế thị trờng. Tức là
do thuộc tính vận động và khả năng sinh lợi của tiền.
Hoạt động đầu t kinh doanh BĐS nói riêng gắn liền với tiền mặt biểu hiện ở

nhiều mặt trong đó là việc đầu t hoạt động kinh doanh và những lợi ích thu đợc từ
kinh doanh. Từ đó phải tính chuyển các khoản tiền phát sinh trong các thời đoạn
của qúa trình phân tích về một mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tơng lai. Trong đó
thời đoạn có thể là: tháng, quý, năm.
Từ đó có công thức tổng quát:
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
6
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
- Cách tính chuyển giá trị tiền phát sinh trongcác thời đoạn của quá trình
phân tích về một mặt bằng (hiện tại hoặc tơng lai).
( )
n
on
rVV
+=
1
(1)
n
n
o
r
V
V
)1( +
=
(2)
Trong đó:
+ (1+r)
n
:là hệ số kép (hệ số tơng lai hoá giá trị tiền tệ dùng để chuyển về

cùng một mặt bằng hiện tại hoặc tơng lai).
+
n
r)1(
1
+
: là hệ số chiết khấu giá trị.
+ n : là số thời đoạn (tháng, quí, năm) phải tính chuyển.
+ r : là tỉ suất tính kép trong công thức (1), tỉ suất chiết khấu trong công
thức (2). Hoặc r cũng có thể là lãi suất ngân hàng hoặc lãi suất kinh doanh (tỉ suất
lợi nhuận).
+ V
n
: là số tiền nhà đầu t thu đợc năm thứ n bao gồm cả vốn và lãi.
+ V
o
: là số tiền ban đầu nhà đầu t bỏ ra kinh doanh.
3.2. Lập các báo cáo dự kiến tài chính cho từng năm và từng giai đoạn
của dự án đầu t.
Việc tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án đợc thực hiện thông qua việc
lập các báo cáo tài chính dự tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn của đời dự án.
Các báo cáo tài chính giúp cho chủ đầu t thấy đợc tình hình hoạt động tài chính
của dự án và nó là nguồn số liệu giúp cho việc tính toán phân tích các chỉ tiêu
phản ánh mặt tài chính của dự án.
* Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án.
Bao gồm:
- Doanh thu do bán sản phẩm của dự án, từ dịch vụ cung cấp cho bên ngoài.
Doanh thu của dự án đợc tính theo từng năm hoạt động và dựa vào kế hoạch sản
xuất và tiêu thụ hàng năm của dự án để xác định.
- Đợc tính theo mẫu sau:

Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
7
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
Bảng doanh thu
Đơn vị tính:
Chỉ tiêu
Năm hoạt động
1 2 ... N
1. Doanh thu từ bán sản phẩm của dự án.
2. Doanh thu từ cho thuê sản phẩm của dự
án.
3. Doanh thu từ việc cung cấp dịch vụ.
(bán hàng siêu thị, trông xe...)
4.Tổng doanh thu cha có VAT.
5.Thuế VAT`
6.Tổng doanh thu có VAT
* Dự tính chi phí sản xuất.
- Đợc thực hiện theo bảng sau:

Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
8
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
Bảng chi phí
Đơn vị tính:
STT
Chỉ tiêu
Năm đầu t
1 2 ... N
1. Chi phí chuẩn bị đầu t.
- Chi phí đo đạc, khảo sát hiện trạng.

- Xác định chỉ giới, thông số kỹ thuật quy hoạch.
- Khoan khảo sát phục vụ dự án.
. . .
2. Chi phí thực hiện đầu t.
- Chi phí thiết kế.
- Thẩm định thiết kế.
- Chi phí giải phóng mặt bằng.
. . .
3. Chi phí kết thúc đầu t và đa dự án vào hoạt động.
- Chi phí tổ chức bàn giao công trình.
- Chi phí duy tu công trình.
. . .
Tổng chi phí.
* Bảng dự tính lãi lỗ của dự án.
Đây là những chỉ tiêu quan trọng nó phản ánh kết quả hoạt động hàng năm
của đời dự án. Việc tính toán cụ thể thể hiện ở bảng sau:
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
9
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
Bảng dự trù lãi lỗ của dự án.
Đơn vị tính:
Chỉ tiêu
Năm hoạt động
1 2 ... N
1. Tổng doanh thu cha có VAT.
2. Các khoản làm giảm doanh thu.
- Thất thu từ tiền thuê(bỏ trống
hoặc không thu đợc tiền thuê).
- VAT đợc khấu trừ.
3. Doanh thu thuần (1)(2).

4. Tổng chi phí sản xuất.
5. Tổng lợi nhuận thuần trớc thuế
(3)(4).
6. Thuế thu nhập doanh nghiệp.
7. Lợi nhuận thuần sau thuế (5)-(6).
3.3. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án.
* Đánh giá khả năng tài chính của chủ đầu t.
- Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay: hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1.
Đối với dự án có triển vọng mà hiệu quả thu đợc là rõ ràng thì hệ số này có thể
nhỏ hơn 1(vào khoảng 2/3) là dự án thuận lợi.
- Tỉ trọng vốn tự có trong tổng mức vốn đầu t phải lớn hơn hoặc bằng 50%.
Đối với các dự án có triển vọng mà hiệu quả thấy rõ ràng thì tỉ trọng này có thể là
40%. Đáp ứng đợc nh vậy thì đự án mới thuận lợi.
* Hiệu quả tài chính của dự án.
áp dụng các chỉ tiêu sau:
- Giá trị hiện tại thuần.(NPV)
. Khái niệm: Giá trị hiện tại thuần là tổng lãi ròng của các đời dự án đợc
chiết khấu về năm hiện tại theo tỷ lệ chiết khấu nhất định.
Công thức tính:

=
+

+=
n
i
i
ii
o
r

CB
IvNPV
1
)1(
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
10
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
Trong đó:
Iv
o
: là vốn đầu t tại thời điểm dự án đi vầo hoạt động.
B
i
: Là lợi ích hàng năm i của dự án. Bao gồm tất cả những gì mà dự án thu
đợc. Nó có thể là doanh thu thuần năm i, giá trị thanh lý tài sản cố định ở các thời
điểm trung gian và ở cuối đời của dự án hoặc là vốn lu động bỏ ra ban đầu đợc thu
về ở cuối đời dự án.
C
i
: Là chi phí của dự án năm i. Bao gồm tất cả những gì mà dự án bỏ ra. Nó
có thể là chi phí vốn đầu t ban đầu để tạo ra tài sản cố định à tài sản lu động ở thời
điểm ban đầu và tạo ra tài sản cố định ở các thời điểm trung gian, chi phí hàng
năm của dự án (không bao gồm khấu hao).
r: Là tỷ lệ chiết khấu.
n: Là năm hoạt động của dự án (tuổi thọ kinh tế của dự án).
i: Là thời gian (i=1,2...n).
. Đánh giá chỉ tiêu NPV.
./ Nếu dự án có NPV > 0 thì dự án đợc lựa chọn. Nhng nhiều dự án có nhiều
phơng án thì phơng án có NPV lớn nhất là phơng án đợc lựa chọn về mặt tài chính.
./ Nếu các phơng án có lợi ích nh nhau thì phơng án có giá trị hiện tại của

chi phí nhỏ nhất thì phơng án đó đợc lựa chọn.
./ Nếu NPV = 0 thì tuỳ từng trờng hợp chọn lựa. Nếu ngời có thẩm quyền
quyết định đầu t xác định dự án có hiệu quả xã hội và chủ đầu t đồng ý đầu t thì dự
án đợc chấp nhận lựa chọn đầu t.
./ Nếu NPV < 0 thì từ chối.
. Ưu, nhợc điểm của chỉ tiêu.
./ Ưu điểm: Cho biết quy mô tiền lãi thu đợc của cả đời dự án.
./ Nhợc điểm:
Phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ chiết khấu r dùng để tính toán mà việc xác định r
là rất khó khăn trong thị trờng đầy biến động.
Xác đinh cụ thể dòng thu và dòng chi của cả đời dự án nên khó khăn không
phải lúc nào cũng xác định đợc.
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
11
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
Cha nói lên hiệu quả sử dụng của một đồng vốn.
Chỉ sử dụng để lựa chọn các phơng án loại trừ lẫn nhau trong trờng hợp tuổi
thọ của đối tợng các phơng án là nh nhau. Vì nếu tuổi thọ khác nhau thì dùng chỉ
tiêu NPV lựa chọn phơng án không có ý nghĩa.
. Cần chú ý khi sử dụng NPV: Trong trờng hợp tuổi thọ của phơng án khác
nhau thì sử dụng chỉ tiêu NPV để lựa chọn phơng án thì phải giả định rằng phơng
án có tuổi thọ ngắn hơn phải đợc tiến hành đầu t bổ sung (đầu t gối đầu để các ph-
ơng án của tuổi thọ bằng nhau).
- Giá trị hàng năm (AV).
Sử dụng trong trờng hợp NPV để lựa chọn không sử dụng đợc do thời gian
của phơng án khác nhau hoặc đầu t bổ sung không lặp lại nh cũ.
. Khái niệm: Giá trị hàng năm là giá trị hịên tại thuần đợc phân phối đầu kỳ
phân tích từ 1 -> n năm và đợc thể hiện bằng công thức:
( )
11

)1(
+
+
=
n
n
r
rr
NPVAV
. Đánh giá:
./ Phơng án nào có AV lớn hơn thì đợc lựa chọn.
./ Trong trờng hợp lựa chọn các phơng án thì chọn AV có giá trị lớn nhất.
./ Nếu các phơng án có thu nhập nh nhau thì phơng án nào có chi phí hiện
tại hàng năm nhỏ nhất là phơng án tốt nhất về tài chính.
. Ưu, nhợc điểm.
./ Ưu điểm: Chỉ tiêu này có thể so sánh giữa các phơng án có tuổi thọ khác
nhau có nhiều lần bổ sung không giống nhau.
./ Nhợc điểm: Kết quả tính toán phụ thuộc nhiều vào r đợc lựa chọn để tính
toán và không thấy đợc hiệu quả sử dụng của một đồng vốn.
- Tỷ lệ lợi ích trên chi phí (BCR).
. Khái niệm: Tỷ lệ lợi ích trên chi phí là tỷ số giữa giá trị hiện tại của lợi ích
thu đợc với giá trị hiện tại của chi phí bỏ ra.
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
12
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội


=
=
+

+
=
n
i
i
i
n
i
i
i
r
C
r
B
BCR
0
0
)1(
)1(
.
./ Nếu BCR

1 thì dự án có hiệu quả về mặt tài chính.
./ Trong truờng hợp có nhiều phơng án để lựa chọn thì BCR là một tiêu
chuẩn để xếp hạng phơng án theo nguyên tắc xếp vị trí cao hơn cho phơng án có
BCR lớn hơn.
. Ưu, nhợc điểm:
./ Ưu điểm: Cho biết hiệu quả của một đồng vốn bỏ ra.
./ Nhợc điểm: Phụ thuộc vào r đợc lựa chọn để tính toán. Hơn nữa đây là chi
tiêu đánh giá tơng đối nên dẫn đến sai lầm lựa chọn các phơng án loại trừ lẫn

nhau, có thể bỏ qua phơng án có NPV lớn hơn.
Có thể có nhiều phơng án có NPV lớn nhng có BCR nhỏ nên phải kết hợp
chỉ tiêu BCR với các chỉ tiêu khác.
. BCR lớn hay nhỏ phụ thuộc vào mối quan hệ lợi ích và chi phí của ngời
đánh giá. Do vậy khi sử dụng chỉ tiêu này để lựa chọn phơng án phải biết nhận
biết quan hệ của ngời đánh gía về lợi ích và chi phí tài chính.
- Tỷ lệ lợi nhuận của vốn đầu t (NPVR).
. Khái niệm: NPVR là tỷ lệ giữa NPV và giá trị hịên tại của chi phí đầu t.
PVC
NPV
NPVR =
.
PVC: là giá trị hiện tại của chi phí đầu t.
./ Nếu PVCR > 0 thì dự án có hiệu quả về mặt tài chính.
./ Nếu có nhiều phơng án, phơng án nào có NPVR lớn hơn thì phơng án đó
là tốt nhất.
- Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
. Khái niệm: Là mức lãi suất mà nếu dùng nó để chiết khấu luồng tiền của
dự án về mặt hiện tại thì giá trị hiện tại của lợi ích bằng cho chí hiện tại của chi
phí.
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
13
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
Công thức:

==
+
=
+
n

i
i
i
n
i
i
i
IRR
C
IRR
B
00
)1()1(
hoặc:
0
)1(
0
==
+


=
NPV
IRR
CB
n
i
i
ii
.

./ IRR cho biết tỷ lệ lãi vay tối đa mà dự án có thể chịu đựng đợc. Nếu phải
vay với lãi suất > IRR thì dự án có NPV < 0 (dự án bị lỗ).
./ IRR không có một công thức toán học nào cho phép tính trực tiếp. Trong
thực tế IRR đợc tính thông qua phơng pháp nội suy có nghĩa là phơng pháp xác
định gía trị gần đúng giữa hai giá trị lựa chọn.
Cần lựa chọn tỷ suất chiết khấu r
1
sao cho NPV > 0 và NPV

0.
Cần lựa chọn tỷ suất chiết khấu r
2
sao cho NPV < 0 và NPV

0.
r
1

và r
2

sát nhau và cách nhau không quá 0,05%.
IRR ứng với NPV = 0 nằm giữa khoảng cách (r
1
, r
2
).
Việc nội suy IRR thực hiện theo công thức sau:
).(
12

21
1
1
rr
NPVNPV
NPV
rIRR

+=
r
1
: Tỷ suất chiết khấu nhỏ hơn.
r
2
: Tỷ suất chiết khấu lớn hơn.
NPV
1
: Giá trị hiện tại thuần, là số dơng gần 0, đợc tính theo r
1
.
NPV
1
: Giá trị hiện tại thuần, là số dơng gần 0, đợc tính theo r
1
.
NPV
2
: Giá trị hiện tại thuần, là số dơng gần 0, đợc tính theo r
2
.

. Đánh giá:
./ Nếu IRR lớn hơn tỷ lệ lãi giới hạn mức đã quy định thì dự án sẽ khả thi về
mặt tài chính.
./ Trong trờng hợp có nhiều phơng án loại trừ lẫn nhau thì phơng án nào có
IRR cao nhất sẽ đợc lựa chọn vì cho thu nhập và sinh lợi lớn hơn.
. Ưu, nhợc điểm:
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
14
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
./ Ưu điểm: Cho biết lãi suất tối đa mà dự án có thể chấp nhận đợc. Nhờ vậy
có thể xác định vừa lựa chọn lãi suất tính toán cho dự án.
./ Nhợc điểm:
Trờng hợp có nhiều phơng án, việc sử dụng IRR để chọn phơng án sẽ dễ
dàng đa -> bỏ qua phơng án có quy mô lãi ròng lớn. Vì thờng dự án có IRR nhỏ thì
NPV lớn.
Dự án có đầu t bổ sung lớn sẽ làm cho NPV thay đổi nhiều lần khi đó khó
xác định IRR.
- Thời gian thu hồi vốn đầu t (T).
. Khái niệm: Thời gian thu hồi vốn đầu t là số năm cần hoạt động của dự án
để lợi nhuận và khấu hao thu đợc vừa đủ hoàn trả vốn đầu t ban đầu.
Trong xây dựng dự án sử dụng hai khái niệm về thời gian thu hồi vốn.
./ Thời gian thu hồi vốn giản đơn (t).
(t) là thời gian thu hồi vốn không tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian. Tính
toán theo công thức:
DF
K
t
+
=
.

Trong đó:
K: Vốn đầu t cho dự án.
F: Lợi nhuận hàng năm.
D: Giá trị khấu hao hàng năm.
./ Thời gian thu hồi vốn đầu t (T).
(T) là thời gian thu hồi vốn có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian có nghĩa
là phải tính chuyển các dòng lợi nhuận và vốn đầu t về một thời điểm nào đó. Sau
đó lấy vốn đầu t trừ dần cho lợi nhuận và khấu hao cho đến khi nào hết vốn đầu t
chính là thời điểm thu hồi vốn đầu t .
. Đánh giá:
./ Dự án có T càng nhỏ càng tốt.
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
15
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
./ Nếu dự án có những phơng án loại trừ lẫn nhau thì phơng án có T nhỏ hơn
thì phơng án đó đợc xếp cao hơn.
. Ưu, nhợc điểm:
./ Ưu điểm: Thấy rõ thời gian thu hồi vốn. Từ đó có biến pháp rút ngắn thời
gian.
./ Nhợc điểm:
Dễ ngộ nhận phải chọn phơng án có T nhỏ nhất.
Có thể bỏ qua phơng án có NPV có giá trị lớn.
Phụ thuộc nhiều vào lãi suất tính toán r.
* Trong truờng hợp dự án hoạt động trong điều kiện không an toàn.
- Các chỉ tiêu trên chỉ sử dụng khi khá rõ độ chắc chắn của dự án.
Trong thực tế các kết quả dự tính thu đợc trong tơng lai là không chắc chắn
vì có thể xảy ra nhiều bất thờng mà không lờng trớc đợc nên phải sử dụng các chỉ
tiêu tài chính phù hợp hơn. Thờng dùng: Điểm hoà vốn, Phân tích độ nhạy cảm
của dự án.
+ Điểm hoà vốn:

. Khái niệm: Điểm hoà vốn là điểm mà tại đó tổng doanh thu bán hàng từ
đầu đời dự án bằng tổng chi phí khả biến từ đầu đời dự án đến điểm đó và tông
định phí cả đời dự án. Điểm hoà vốn đợc biểu hiện bằng sản lợng tại điểm hoà vốn
và doanh thu tại điểm hoà vốn. Nếu sản lợng hoặc doanh thu của cả đời dự án lớn
hơn sản lợng hoặc doanh thu tại điểm hoà vốn thì dự án có lãi và ngợc lại nếu đạt
thấp hơn thì dự án bị lỗ. Do đó, chỉ tiêu điểm hoà vốn càng nhỏ càng tốt, mức độ
an toàn của dự án càng cao, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn.
./ Tính bằng sản lợng.
f: Tổng chi phí cố định (định phí) của dự án.
v: Chi phí biến đổi (biến phí) tính ch một đơn vị của sản phẩm.
p: Đơn giá sản phẩm (giá trị của một đơn vị sản phẩm).
q
o
: Sản lợng hoà vốn.
Ta có:
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
16
Trêng §¹i häc Kinh TÕ Quèc D©n Hµ Néi–
p.q
0

= v.q
0
+ f
p.q
0
– v.q
o
= f
q

0
(p - v) = f
vf
f
q
−
=
0
.
./ TÝnh b»ng møc doanh thu.
S¶n xuÊt ra mét lo¹i s¶n phÈm:
p
v
f
R
vp
fp
pqR
−
=⇒
−
==
1
.
.
000
.
S¶n xuÊt ra nhiÒu lo¹i s¶n phÈm:
∑∑
==

−
=
n
i
ii
ii
n
i
i
pq
vq
p
v
f
R
11
0
)
.
.
()1(
.
NguyÔn Tè Hoa Kinh Doanh B§S 44– –
17
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
Biểu đồ biểu diễn điểm hoà vốn
Nếu sản lợng nhỏ hơn q
0
thì TC > TR thì lỗ.
Nếu sản lợng bằng q

0
thì TC = TR thì hoà vốn.
Nếu sản lợng lớn hơn q
0
thì TC < TR thì lãi.
. Đánh giá:
./ Dự án có điểm hoà vốn càng nhỏ càng tốt.
./ Nếu có nhiều phơng án, phơng án nào có điểm hoà vốn nhỏ đợc đánh giá
cao hơn.
./ Dự án thuộc các nghành khác nhau, cơ cấu đầu t khác nhau thì có điểm
hoà vốn khác nhau.
. Ưu, nhợc điểm:
./ Ưu điểm: Cho biết sản lợng hoà vốn. Từ đó có biện pháp ngắn thời để đạt
sản lợng hoà vốn, có ý nghĩa khi thị trờng có nhiều biến động.
Mặt khác khi doanh nghiệp sản xuất ra nhiều loại sản phẩm thì việc tính chi
phí, doanh thu và điểm hoà vốn đối với từng loại sản phẩm sẽ là cơ sở xác định
nên phát triển loại sản phẩm nào có lợi nhất.
Giúp nhà quản lý có biện pháp nâng cao hiệu quả và giảm tính rủi ro của dự án.
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
q
0
TR,TCC
Định phí
Biến phí
Tổng chi
Tổng doanh thu
q
18
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
./ Nhợc điểm: Không nói lên đợc quy mô của lợi nhuận cũng nh hiệu quả

của một đồng vốn bỏ ra. Chỉ nói lên đợc mối quan hệ giữa khối lợng tiêu thụ và lợi
nhuận cần đạt đợc từ sản phẩm dự kiến tiêu thụ ở mức giá nhất định.
- Phân tích độ nhạy cảm và rủi ro của dự án.
+Phân tích độ nhạy cảm: Một dự án đầu t có tuổi thọ 10 năm -> 15 năm.
Cách tính toán phải đa về giả định giai đoạn sản lợng tiêu thụ đợc, giai
đoạn giá bán, giai đoạn vốn đầu t. Từ đó cần phân tích xem dự án có chắc chắn
không khi có sự thay đổi so với giả định không có lợi gọi là phân tích độ nhạy.
Phân tích độ nhạy là phân tích mối quan hệ giữa các đại lợng đầu vào không
an toàn và đại lợng đầu ra.
Các đại lợng không an toàn thờng là: Mức lãi suất thanh toán trong dự án, l-
ợng sản phẩm tiêu thụ, giá cả đơn vị sản phẩm, chi phis khả biến, thời kỳ hoạt
động của dự án ... Đây là những đại lợng đầu vào.
Các đại lợng đầu ra bị ảnh hởng: Giá trị hiện tại thuần, tỷ lệ hoàn vốn nộ bộ,
thời hạn thu hồi vốn, điểm hoà vốn...
Nếu kết quả phân tích cho thấy sự thay đổi bất lợi của các đại lợng đầu vào
mà dự án vẫn có hiệu quả thì dự án có thể triển khai đợc và ngợc lại nếu kết quả
phân tích cho thấy sự thay đổi bất lợi của các đại lợng đầu vào làm cho dự án
không có hiệu quả thì dự án đó không thể triển khai đợc.
Các bớc phân tích độ nhạy cảm
./ Xác định các đầu vào không an toàn chủ yếu của dự án.
./ Những thay đổi dễ xảy ra nhất trong quy trình của dự án này.
./ Xác định sự ảnh hởng của môĩ sự thay đổi đến chi phí và lợi ích tính toán
chỉ tiêu hiệu quả tơng ứng của đại lợng đó.
./ Giải thích kết quả thu đợc và ý nghĩa của chúng.
+ Chỉ số an toàn: là (%) an toàn tính từ điểm an toàn mà an toàn là điểm tại
đó dự án hoạt động có thể chấp nhận đợc. Chỉ số an toàn nói lên dự án có an toàn
chắc chắn không khi có sự thay đổi của các đại lợng đầu vào. Chỉ số đầu vào th-
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
19
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội

ờng mang dấu (-), trị tuyệt đối của trị số này càng lớn thì dự án càng an toàn
(không chắc chắn).
4. Mối quan hệ giữa phân tích tính khả thi tài chính với phân tích thị trờng
và phân tích kinh tế - xã hội.
- Phân tích thị trờng là nội dung quan trọng đầu tiên và có ý nghĩa sống còn
của dự án.Một dự án cần sản xuất sản phẩm gì với số lợng và giá cả là bao nhiêu
không thể xuất phát từ suy nghĩ chủ quan của chủ đầu t mà phải xuất phát từ thị tr-
ờng. Thị trờng là nơi phát ra những tín hiệu cần thiết đối với chủ đầu t, là nhân tố
quyết định việc lựa chọn mục tiêu và quy mô của dự án. Nh vậy việc phân tích thị
trờng sẽ cung cấp thông tin cho việc phân tích tài chính, đó là:
+Nhu cầu của thị trờng: loại sản phẩm gì, số lợng bao nhiêu, chất lợng ra
sao Từ đó giúp cho việc xác định quy mô đầu t của dự án hay chính là tổng mức
đầu t của dự án, chọn lựa sản phẩm của dự án là gì, số lợng và chất lợng ra sao.
+ Nhóm đối tợng mà dự án đáp ứng nhu cầu: quy mô, cơ cấu, thu nhập .
Hay nói cách khác là xác định thị trờng tiềm năng của dự án.
+ Cung cấp số liệu về mức tiêu thụ hiện tại của sản phẩm nh thế nào.
- Phân tích kinh tế- xã hội của một dự án xem xét các lợi ích mà toàn thể
nền kinh tế quốc dân và xã hội thu đợc so với các đóng góp mà xã hội đã bỏ ra khi
thực hiện dự án. Còn việc phân tích tài chính sẽ giúp xác định đựơc dự án mang
lại lợi ích gì cho kinh tế- xã hội, là cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế- xã hội.
Qua đó thấy đợc mối quan hệ mật thiết giữa việc phân tích kinh tế- xã hội và phân
tích khả thi tài chính đó là:
+ Việc phân tích kinh tế- xã hội là căn cứ chủ yếu để chủ đầu t thuyết
phục các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án và thuyết phục các tổ chức
tín dụng, ngân hàng cho vay vốn. Qua đó việc phân tích tài chính mới xác định
đợc nguồn vốn, lập đợc kế hoạch huy động nguồn vốn, kế hoạch trả nợ vốn vay
và lãi vay.
+ Đối với Nhà nớc phân tích kinh tế -xã hội là căn cứ chủ yếu để các tổ
chức tài chính, các cơ quan viện trợ song phơng, đa phơng quyết định tài trợ
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44

20
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
vốn cho dự án. Qua đó giúp cho việc lập kế hoạch huy động nguồn vốn trong
phân tích khả thi tài chính.
Đầu t là hoạt động sử dụng vốn nên quyết định đầu t trớc hết và thờng là
quyết định tài chính. Trên thực tế hoạt động đầu t, các quyết định nh chọn địa
điểm xây dựng, mua máy móc thiết bị, xây dựng công trình, sản xuất cái gì, sẽ thu
đợc lợi nhuận là bao nhiêu... luôn luôn đợc cân nhắc, xem xét từ khía cạnh tài
chính. Vì nếu các phơng diện khác khả thi trong khi phơng diện tài chính không
khả thi thì dự án đầu t sẽ không hiệu quả trên thực tế.
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
21
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
Chơng 2
Thực trạng của phân tích tính khả thi tài chính của
Dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh tại
phờng Dịch Vọng Cầu Giấy.
1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần VINACONEX 3.
1.1. Quá trình hình thành.
* Những căn cứ thành lập.
- Căn cứ Nghị định số 15/CP ngày 4/3/1994 của Chính phủ quy định chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng.
- Căn cứ Nghị định số 44/1998/NĐ - CP ngày 29/06/1998 của Chính phủ về
chuyển doanh nghiệp Nhà nớc thành Công ty cổ phần.
- Căn cứ Nghị định số 64/2002/NĐ - CP ngày 19/06/2002 của Chính phủ về
chuyển doanh nghiệp Nhà nớc thành Công ty cổ phần.
- Căn cứ Quyết định số 986/QĐ - BXD ngày 23/7/2002 của Bộ Xây dựng
phê duyệt phơng án cổ phần hóa Công ty Xây dựng số 3 thuộc Tổng công ty Xuất
nhập khẩu xây dựng Việt Nam
- Theo đề nghị của ông Chủ tịch Hội đồng quản trị Tổng công ty Xuất nhập

khẩu xây dựng Việt Nam ( văn bản số 1783 VC/CPH ngày 26/07/2002) và đề nghị
của Ban đổi mới và phát triển doanh nghiệp của Bộ Xây dựng.
* Các quyết định khi thành lập doanh nghiệp.
Khi thành lập doanh nghiệp bao gồm những điều sau:
Điều 1: Chuyển Công ty Xây dựng số 3 thuộc Tổng công ty Xuất nhập khẩu
xây dựng Việt Nam thành Công ty cổ phần Xây dựng số 3.
Điều 2: Công ty Cổ phần Xây dựng số 3:
2.1 Tên tiếng Việt: Công ty Cố phần Xây dựng số 3.
2.2 Tên giao dịch quốc tế: VIET NAM CONSTRUCTION JOINT
STOCK COMPANY No 3.
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
22
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
2.3 Tên viết tắt: VINACONEX 3.
2.4 Tên trụ sở chính: số 249 Hoàng Quốc Việt phờng Nghĩa Tân
Quận Cầu Giấy Hà Nội.
2.5 T cách pháp nhân theo luật pháp Việt Nam, thực hiện chế độ hoạch
toán độc lập.
2.6 Có con dấu riêng, đợc mở tài khoản tại các Ngân hàng theo quy định
của pháp luật.
Công ty cổ phần Xây dựng số 3 là doanh nghiệp thành viên Tổng công
ty Xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam, đợc tổ chức và hoạt động theo Luật
Doanh nghiệp và theo Điều lệ của Công ty cổ phần đợc Đại hội đồng cổ đông
thông qua.
2.7 Vốn, cổ phần:
- Vốn diều lệ: 6.200.000.000 đồng.
- Cổ phần phát hành: 62.000 cổ phần; mệnh giá cổ phần 100.000 đồng;
giá trị cổ phần phát hành 6.200.000.000 đồng.
1.2. Chức năng nhiệm vụ.
Công ty cổ phần Xây dựng số 3 có ngành nghề kinh doanh:

- Nhận thầu xây lắp các công trình dân dụng, công nghiệp, bu điện, các
công trình thủy lợi, giao thông đờng bộ các cấp, sân bay, bến cảng, cầu cống, các
công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và khu công nghiệp, các công trình đờng dây và
trạm biến thế 110KV, thi công san lấp nền móng, xử lý nền đất yếu; các công
trình xây dựng cấp thoát nớc; lắp đặt đờng ống công nghệ và áp lực, điện lạnh;
trang trí nội ngoại thất, gia công, khung nhôm kính các loại;
- Xây dựng và kinh doanh nhà, cho thuê văn phòng, kinh doanh bất động
sản, khách sạn, du lịch.
- Lắp đặt các loại cấu kiện bê tông, kết cấu thép, các hệ thống kỹ thuật công
trình, các loại máy móc, thiết bị (thang máy, điều hòa, thông gió, phòng cháy,
chữa cháy, cấp thoát nớc).
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
23
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
- Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng: gạch, ngói, đá, cát, sỏi, xi măng,
tấm lợp, gỗ ... dùng trong xây dựng, sản xuất kinh doanh đồ gỗ hàng tiêu dùng.
- T vấn đầu t xây dựng, thực hiện các dự án đầu t.
- Dịch vụ cho thuê, sửa chữa bảo dỡng xe máy, kinh doanh thiết bị xây
dựng.
- Xuất khẩu lao động, xuất khẩu xây dựng.
- Kinh doanh xuất nhập khẩu thủ công mỹ nghệ, hàng nông lâm thủy sản,
hàng tiêu dùng.
- Kinh doanh các nghành nghề khác trong phạm vi đăng ký và phù hợp với
quy định của pháp luật.
1.3. Bộ máy tổ chức.
Sơ đồ bộ máy tổ chức tại doanh nghiệp
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
HĐQT
P. Tổ chức
Hành chính

GĐ
P.GĐ
P. Tổ chức
Kỹ thuật
P. Kế hoạch
ký thuật
P. Đầu tư
Kinh doanh
P.GĐ
24
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
2. Giới thiệu về dự án.
2.1. Tên dự án chủ đầu t .
- Tên dự án là: Đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịnh
Vọng Cầu Giấy.
- Chủ đầu t:
+ Chủ đầu t: Công ty Xây dựng 3 (Vinaconco 3) thuộc Tổng Công ty
xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam (VINACONEX).
+ Chủ đầu t thứ phát: Bao gồm
. Công ty Hà Đô - Bộ Quốc Phòng.
. Công ty xây lắp thơng mại I Bộ thơng mại.
2.2. Cơ sở pháp lý.
- Định hớng phát triển không gian thành phố Hà Nội đến năm 2020 đã đợc
chính phủ phê duyệt tại quyết định số 108/1998/QĐ- TTg ngày 20/6/1998.
- Quy hoạch chung khu vực phía nam sông Hồng do Viện qui hoạch Hà Nội
lập năm1998.
- Công văn thoả thuận số 947/KTST- QH ngày 3/10/2000 của Kiến trúc s tr-
ởng thành phố giới thiệu địa điểm để công ty xây dựng số 3 (Vinaconco3)- Tổng
công ty xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam nghiên cứu lập dự án đầu t xây dựng
nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịnh Vọng Cầu Giấy.

- Công văn thoả thuận số 948/KTST- QH ngày 3/10/2000 của Kiến trúc s tr-
ởng thành phố giới thiệu địa điểm để công ty Hà Đô - Bộ quốc phòng nghiên cứu
lập dự án đầu t xây dựng nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịnh Vọng Cầu Giấy.
- Công văn thoả thuận số 975/KTST- QH ngày 9/10/2000 của Kiến trúc s tr-
ởng thành phố giới thiệu địa điểm để công ty Xây lắp thong mại I Bộ thơng mại
nghiên cứu lập dự án đầu t xây dựng nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịnh Vọng
Cầu Giấy.
- Công văn số 422/CVCT ngày 13/11/2000 của công ty Hà Đô - Bộ quốc
phòng và công văn số 318/CVCT ngày 6/11/2000 của công ty Xây lắp thơng mại I
Bộ thơng mại; uỷ nhiệm để công ty xây dựng số 3 (Vinaconco 3) Tổng công
Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44
25