Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại thành phố hồ chí minh

i

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

TRẦN THANH TÂM

CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN
MỨC ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA KẾT QUẢ
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI TP.HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá)
Mã số: 60 31 0105

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học
PGS.TS: Đinh Phi Hổ

TP.Hồ Chí Minh- Năm 2015


ii

LỜI CAM ĐOAN
“Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình do chính tôi nghiên cứu và
soạn thảo. Tôi không sao chép từ bất kỳ một bài viết nào đã được công bố mà
không trích dẫn nguồn gốc. Nếu có bất kỳ một sự vi phạm nào, tôi xin chịu
hoàn toàn trách nhiệm”.

TP.Hồ Chí Minh, ngày 26 tháng 06 năm 2015

Tác giả luận văn

Traàn Thanh Taâm


iii

MỤC LỤC
Trang phụ bìa ............................................................................................................. i
Lời cam đoan .............................................................................................................ii
Mục lục ..................................................................................................................... iii
Danh mục viết tắt ..................................................................................................... vi
Danh mục bảng ........................................................................................................vii
Danh mục hình vẽ, sơ đồ....................................................................................... viii

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ............................................................................ 1
1.1.

Xác định vấn đề nghiên cứu: .................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu: ................................................................................ 3

1.2.1.

Mục tiêu chung: ................................................................................. 3

1.2.2.

Mục tiêu cụ thể: .................................................................................. 3

1.3.

Câu hỏi nghiên cứu: ................................................................................. 3

1.4.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:........................................................... 3

1.4.1.

Đối tượng: ........................................................................................... 3

1.4.2.

Phạm vi: .............................................................................................. 3

1.5.

Phương pháp nghiên cứu: ........................................................................ 4

1.6.

Ý nghĩa và giới hạn của nghiên cứu: ....................................................... 4

1.6.1.

Ý nghĩa nghiên cứu: ........................................................................... 4

1.6.2.

Giới hạn nghiên cứu: ......................................................................... 5

1.7.

Cấu trúc của luận văn: ............................................................................ 5

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT........... 6
2.1.

Khái niệm: ................................................................................................. 6

2.1.1. Thẩm định giá: .......................................................................................... 6
2.1.2. Bất động sản: ............................................................................................. 7
2.1.2.1.

Khái niệm: ........................................................................................... 7

2.1.2.2.

Đặc điểm: ............................................................................................ 7


iv

2.1.3. Giá trị bất động sản trong thẩm định giá: ............................................... 9
2.1.3.1.

Khái niệm: ........................................................................................... 9

2.1.3.2.

Cơ sở giá trị của thẩm định giá: ....................................................... 10

2.1.3.3.

Cơ sở giá trị phi thị trường: .............................................................. 12

2.1.4. Mức độ chính xác của kết quả thẩm định: ............................................ 12
2.2.

Tổng quan các nghiên cứu trước đây có liên quan:.............................. 15

2.2.1. Đặc điểm của cá nhân và tổ chức cung cấp DV TĐG: ......................... 16
2.2.2. Áp lực khách hàng: ................................................................................. 22
2.2.3. Đặc điểm của môi trường thẩm định: .................................................... 24
2.2.4. Quy trình thẩm định giá: ........................................................................ 26

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................... 30
3.1.

Thiết kế nghiên cứu: .............................................................................. 30

3.2.

Khung phân tích đánh giá tác động: .................................................... 30

3.3.

Mô hình nghiên cứu định tính: ............................................................. 31

3.4.

Mô hình nghiên cứu định lượng: .......................................................... 32

3.5.

Các giả thuyết: ........................................................................................ 35

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................. 41
4.1.

Thực trạng công tác thẩm định giá: ....................................................... 41

4.1.1. Điểm mạnh: ............................................................................................. 41
4.1.2. Điểm yếu: ................................................................................................. 41
4.1.3. Cơ hội: ..................................................................................................... 46
4.1.4. Thách thức: ............................................................................................. 46
4.2.

Phân tích kết quả thống kê mô tả:.......................................................... 48

4.2.1. Thông tin về giới tính, độ tuổi, trình độ chuyên môn nghiệp vụ. ......... 48
4.2.2. Mức độ minh bạch thông tin: ................................................................. 50
4.2.3. Mức độ cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá: .................. 51
4.2.4. Quy mô Công ty thẩm định: .................................................................... 51


v

4.2.5. Mức độ quen thuộc thị trường của thẩm định viên: ............................. 52
4.2.6. Mức độ trung thực của thẩm định viên: ................................................ 52
4.2.7. Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên: ......................... 53
4.2.8. Áp lực khách hàng: ................................................................................. 54
4.3.

Phân tích các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ: .... 54

4.3.1.

Các yếu tố ảnh hưởng đến xác suất chính xác của KQTĐ: ........... 54

4.3.2.

Phân tích các kiểm định: ................................................................. 55

4.3.2.2. Kiểm định hệ số hồi quy: ............................................................... 55
4.3.2.3. Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình: ...................................... 57
4.3.2.4. Kiểm định mức độ giải thích của mô hình: .................................... 58
4.4.

Thảo luận kết quả hồi quy Binary logistic:.......................................... 58

4.5.

Mô hình dự báo thay đổi xác suất mức độ chính xác của KQTĐ...... 60

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................. 63
5.1.

Kết luận: .................................................................................................. 63

5.2.

Kiến nghị giải pháp: ............................................................................... 64

5.2.1. Nâng cao trình độ, phẩm chất đạo đức của thẩm định viên ................... 64
5.2.2. Nâng cao chất lượng thông tin: .............................................................. 66
5.2.2.1.

Về phía cơ quan quản lý:................................................................... 66

5.2.2.2.

Về phía các Công ty thẩm định giá: .................................................. 68

5.2.2.3.

Về phía các sàn giao dịch BĐS: ......................................................... 68

5.2.3. Đối với các phương tiện truyền thông đại chúng.................................. 68
Danh mục tài liệu tham khảo .................................................................................. ix
Phụ lục 01: Danh sách Công ty khảo sát ............................................................. xiii
Phụ lục 02: Bảng câu hỏi khảo sát ........................................................................ xiv
Phụ lục 03: Kết quả chạy hồi qui .........................................................................xvii


vi

DANH MỤC VIẾT TẮT
APLUC

: Áp lực khách hàng

BĐS

: Bất động sản

CTRANH

: Cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá

DVTĐG

: Dịch vụ thẩm định giá

DOCXAC

: Mức độ chính xác của kết quả thẩm định

KQTĐ

: Kết quả thẩm định

MBACH

: Minh bạch thông tin

TĐG

: Thẩm định giá

TĐV

: Thẩm định viên

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TRTHUC

: Mức độ trung thực của thẩm định viên

TRDO

: Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên

QMOCTY

: Quy mô công ty thẩm định

QTHUOCTT

: Mức độ quen thuộc thị trường của thẩm định viên


vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Khung lý thuyết các yếu tố tác động ......................................................... 28
Bảng 3.1. Định nghĩa các biến .................................................................................. 39
Bảng 4.1. Thông tin cơ bản của mẫu khảo sát .......................................................... 49
Bảng 4.2. Trình độ chuyên môn của thẩm định viên................................................. 50
Bảng 4.3. Trình độ nghiệp vụ của thẩm định viên .................................................... 50
Bảng 4.4. Quy mô Công ty hoạt động hiệu quả nhất ................................................ 52
Bảng 4.5. Dự báo kịch bản các yếu tố tác động ....................................................... 61


viii

DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ:
Hình 3.1.Khung tác động .......................................................................................... 31
Hình 3.2. Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định .......... 32
Hình 4.1.Minh bạch thông tin tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ.............. 50
Hình 4.2.Mức độ cạnh tranh của thị trường DVTĐG tác động đến KQTĐ ............. 51
Hình 4.3.Mức độ quen thuộc thị trường của TĐV tác động đến KQTĐ. .................. 52
Hình 4.4. Mức độ trung thực của thẩm định viên tác động đến KQTĐ.................... 53
Hình 4.5. Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của TĐV tác động đến KQTĐ .............. 53
Hình 4.6. Áp lực khách hàng tác động đến KQTĐ ................................................... 54
Hình 4.7.Các biến trong mô hình (Variables in the Equation) ................................. 54
Hình 4.8. Phân loại dự báo ....................................................................................... 57
Hình 4.9. Kiểm định Omnibus đối với các hệ số của mô hình .................................. 57
Hình 4.10. Tóm tắt mô hình ...................................................................................... 58
Hình 4.11. Mô phỏng xác suất mức độ chính xác thay đổi ....................................... 58
Hình 4.12. Kết quả hệ số hồi quy .............................................................................. 60


1

1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
1.1. Xác định vấn đề nghiên cứu:
Nghề thẩm định giá của Việt Nam mới xuất hiện từ những năm 1993-1994
của thế kỷ trước, còn khá non trẻ so với các nước trong khu vực và trên thế giới.
Dịch vụ thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng khi nền kinh tế đã chuyển một
cách cơ bản từ cơ chế giá hành chính sang cơ chế giá thị trường, cụ thể: qua thẩm
định giá góp phần tích cực trong việc tiết kiệm chi tiêu ngân sách Nhà nước trong
đầu tư, mua sắm tài sản; chống lãng phí, thất thoát, tiêu cực trong hoạt động sản
xuất, kinh doanh; đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ tài sản, của
các nhà đầu tư và các bên liên quan tham gia giao dịch.
Đến nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu về thẩm định giá tài
sản trong xã hội ngày càng lớn, đặt ra yêu cầu phải đưa thẩm định giá tài sản trở
thành một nghề - một loại hình dịch vụ tư vấn mang tính chuyên nghiệp, độc lập,
khách quan, đủ năng lực hoạt động nhằm góp phần bảo đảm lợi ích chính đáng của
các bên tham gia thị trường.
Không chỉ riêng ở Việt Nam mà trên thế giới, dường như luôn có sự đồng
thuận giữa giới học giả, chuyên viên thẩm định, và tòa án, về tính tất yếu của sai
số trong hoạt động thẩm định giá bất động sản. Chẳng hạn như, theo cơ quan quản
lý hàng đầu của Anh về định giá tài sản, the Royal Institution of Chartered
Surveyors (1995), từng nhận xét: "Hầu hết người sử dụng thông tin định giá đều
nhận thấy số liệu mà thẩm định viên cung cấp luôn gắn liền với một sai số nhất định
so với giá trị thị trường”. Hay “Thẩm định giá là một quy trình mang tính chủ quan,
phụ thuộc nhiều vào quan điểm đánh giá của thẩm định viên- có thể là quá bi quan
hoặc quá lạc quan đối với một tài sản cụ thể. Do đó, tất cả thẩm định viên đều có
khả năng mắc phải sai lầm và tất nhiên họ sẽ không bị buộc tội là cẩu thả đơn thuần
vì kết quả đưa ra khác so với thực tế”.
Sự không chính xác trong thẩm định thường được mọi người chấp nhận như
là một hiện tượng không thể tránh khỏi, nhưng các tác động tiềm ẩn của nó lại cực
kỳ nghiêm trọng đối với các thẩm định viên, nghề thẩm định giá, thị trường bất

2

động sản và cả nền kinh tế của đất nước nói chung. Ví dụ như sự sụp đổ thị trường
tài chính và thị trường bất động sản ở nước Anh vào thập niên 90 được quy kết phần
lớn là do kết quả thẩm định không chính xác (Hager và Lord, 1985). Sự không
chính xác trong thẩm định giá cũng từng là lý do hàng đầu dẫn đến sự sụp đổ của"
các khoản tiết kiệm và khoản vay", chính điều này đã làm rung chuyển thị trường
tài chính và bất động sản Mỹ vào những năm 1980 (Yovino-Young, 1997). Khủng
hoảng tài chính Châu Á gần đây cũng liên quan đến việc giá trị thẩm định không
chính xác, đây là lý do để Uỷ ban giao dịch chứng khoán Thái Lan ủy thác cho Tập
đoàn RICS tạo ra sách trắng về vấn đề phát triển nghiệp vụ thẩm định giá ở Thái
Lan.
Căn cứ vào vai trò chính yếu của thẩm định giá trong hoạt động và sự phát
triển lành mạnh của thị trường tài sản và thị trường tài chính, đề tài về độ chính xác
trong thẩm định giá, đặc biệt là xác định và lượng hóa các yếu tố tác động đến nó đã
thu hút sự chú ý của cả hai giới học thuật và các chuyên gia đầu ngành trong 30 năm
qua nhất là ở Anh, Mỹ và Úc (Parker, 1999; Blundell và Ward, 1993; Guilkey et al,
1986). Những nghiên cứu thực nghiệm tại các nước phát triển như Anh, Mỹ và Úc
đều cho thấy kết quả thẩm định đạt mức độ chính xác cao (Hager và Lord, 1985;
IPD/Drivers Jonas, 1988, 1990, 2003 và 2004; 2005; McAllister, 1995; Parker,
1999). Trái lại, kết quả thẩm định tại các nước đang phát triển thường chỉ đạt mức
độ chính xác rất thấp (Ogunba và Ajayi, 1998; Ajibola,2010). Gần đây, các nghiên
cứu đã có sự chú ý hơn đến khía cạnh hành vi liên quan đến quy trình định giá và
đặc biệt là các yếu tố làm giảm độ chính xác của định giá (Havard, 1995, 2001a,
2001b; Levy và Schuck, 1999). Tuy nhiên, vẫn có rất ít nghiên cứu tìm ra nguyên
nhân làm cho định giá không chính xác một cách đầy đủ, nhất là định lượng được
các tác động đó. Những nghiên cứu hầu hết chỉ nhấn mạnh vào kết quả định giá
cuối cùng hơn là quá trình định giá, do mối quan tâm chính của khách hàng là độ tin

cậy của kết quả định giá hơn là cách làm ra con số đó. Điều này có vẻ hợp lý, tuy
nhiên một sự hiểu biết hơn về các yếu tố làm cho định giá không chính xác sẽ giúp
xác định những cải tiến nào trong thẩm định là cần thiết và có hiệu quả, qua đó


3

nâng cao chất lượng thẩm định giá nói riêng và phát triển kinh tế đất nước nói
chung.
Điểm qua tình hình chung trên thế giới và xét thấy tại Việt Nam mức độ
chính xác của kết quả thẩm định là một vấn đề cấp thiết cần được quan tâm nghiên
cứu do đặc điểm nền kinh tế đang phát triển, ngành thẩm định giá còn non trẻ và
nhiều thách thức. Tác giả chọn luận văn là: “Các yếu tố tác động đến mức độ chính
xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh”- như một đóng
góp trong việc hoàn thiện và phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu:
1.2.1. Mục tiêu chung:
Xác định các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định
giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh; đề xuất giải pháp nhằm nâng cao mức độ
chính xác của kết quả thẩm định.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể:
(1). Xác định và định lượng tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ
chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh
(2). Đề xuất giải pháp hạn chế tác động của các yếu tố đó.
1.3. Câu hỏi nghiên cứu:
(1). Những yếu tố nào tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định
giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh?
(2). Mức độ tác động của các yếu tố đó như thế nào?
1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
1.4.1. Đối tượng:

Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất
động sản tại TP.Hồ Chí Minh.
1.4.2. Phạm vi:
Nội dung: xác định và định lượng tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến mức
độ chính xác của kết quả thẩm định giá Bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh; đề
xuất giải pháp hạn chế các tác động đó.


4

Không gian: các đơn vị có thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản tại
TP. Hồ Chí Minh
Thời gian: số liệu được thu thập trong năm 2015 thông qua việc phát bảng
câu hỏi khảo sát.
1.5. Phương pháp nghiên cứu:
-

Để đạt được các mục tiêu đề ra, tác giả vận dụng kết hợp phương pháp định

tính và định lượng cho quá trình nghiên cứu đề tài.
-

Số liệu: Đề tài sử dụng số liệu khảo sát 152 thẩm định viên đại diện cho 19

công ty thẩm định trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh trong năm 2015. Tác giả thu thập
số liệu bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp thông qua bảng câu hỏi, căn cứ vào
mục tiêu và tình hình hình thực tế, tác giả phát thảo bộ câu hỏi nghiên cứu, có tham
khảo ý kiến của chuyên gia, đưa ra điều tra sơ bộ. Thu hồi phiếu điều tra bổ sung
hiệu chỉnh phù hợp với yêu cầu nghiên cứu làm cơ sở cho việc hình thành các thang
đo thích hợp trước khi tiến hành điều tra chính thức.

+ Nguồn gốc thông tin thứ cấp: Số liệu thứ cấp được thu thập qua Internet,
báo, tạp chí, đề tài nghiên cứu khoa học…. liên quan đến đề tài nghiên cứu.
+ Nguồn gốc thông tin sơ cấp: Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua việc
phỏng vấn trực tiếp 152 nhân viên thẩm định giá đại diện cho 19 công ty thẩm
định trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh trong năm 2015 và được chọn theo phương
pháp chọn ngẫu nhiên.
+ Xử lý phân tích số liệu: Đề tài sử dụng mô hình hồi quy Binary logistic để
phân tích dữ liệu thu thập được, ngoài ra tác giả còn sử dụng phương pháp thống
kê suy diễn, trên cơ sở thống kê mô tả làm cơ sở cho thống kê suy diễn bằng các
kiểm định: kiểm định mối quan hệ giữa các yếu tố, kiểm định mức độ phù hợp của
mô hình, kiểm định mức độ liên hệ dựa trên các yếu tố.
1.6. Ý nghĩa và giới hạn của nghiên cứu:
1.6.1. Ý nghĩa nghiên cứu:
Đóng góp về lý thuyết: bổ sung thêm bằng chứng thực tiễn tại Việt Nam
về các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động
sản trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh.


5

Đóng góp về thực tiễn: Cung cấp luận cứ khoa học cho các giải pháp
nhằm hạn chế các tác động làm cho định giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh
không chính xác, tạo nền tảng cho việc hoàn thiện ngành thẩm định giá còn non trẻ
ở Việt Nam và phát triển kinh tế đất nước nói chung.
1.6.2. Giới hạn nghiên cứu:
Nội dung: Nghiên cứu chỉ tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến mức
độ chính xác của kết quả thẩm định giá Bất động sản trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh
mà không đề cập trên phạm vi toàn lãnh thổ Việt Nam.
Tính khái quát: Do điều kiện về thời gian và ngân sách thực hiện
nghiên cứu có hạn nên số mẫu nghiên cứu chưa đảm bảo đại diện cho tổng thể và

chưa so sánh được với các địa phương khác tại Việt Nam.
1.7. Cấu trúc của luận văn:
Chương 1: Giới thiệu về: tính cấp thiết, mục tiêu, đối tượng, phạm vi, phương pháp,
ý nghĩa của nghiên cứu.
Chương 2: Tổng quan tài liệu và cơ sở lý thuyết : nêu khái niệm về thẩm định giá;
Bất động sản; Giá trị bất động sản trong thẩm định giá; Mức độ chính xác của kết
quả thẩm định; Lý thuyết về thông tin bất cân xứng, Lý thuyết về năm lực cạnh
tranh; Sơ lược các nghiên cứu liên quan.
Chương 3: Phương pháp/thiết kế nghiên cứu: rút ra mô hình nghiên cứu định tính
và trình bày cách thực hiện phân tích định lượng các yếu tố tác động bằng phương
pháp hồi quy Binary Logistic.
Chương 4: Thực trạng chung của ngành thẩm định giá Việt Nam và kết quả nghiên
cứu
Chương 5: Kết luận và kiến nghị/ gợi ý chính sách.


6

2 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1. Khái niệm:
2.1.1. Thẩm định giá:
-

Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá (valuation) là sự ước tính giá trị bằng

tiền của một vật, một tài sản”.
-

Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh:

“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”.
-

Theo GS Lim Lan Yuan- Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay

khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một
thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất
cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
-

Theo Luật giá số 11/2012/QH13 của Việt Nam thì: “Thẩm định giá là việc

đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm,
thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.
-

Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song thẩm định giá có những nét

đặc trưng cơ bản cần thừa nhận là:
Thẩm định giá là công việc ước tính;
Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn;
Giá trị của tài sản được tính bằng tiền;
Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động
sản;
Xác định tại một thời điểm cụ thể;
Xác định cho một mục đích nhất định;
Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
-

Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng những đặc trưng nêu trên, có thể

định nghĩa như sau: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá
trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm


7

nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như
những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”.
-

Thẩm định giá bất động sản không chỉ liên quan đến một ý kiến về giá trị

mà hơn nữa là một ý kiến được chứng minh, ủng hộ bởi những bằng chứng, sự kiện,
con số và phân tích. Quy trình thẩm định giá là các bước thẩm định viên phải tuân
thủ nhằm đi đến một kết luận khách quan, chứ không phải chỉ để minh họa cho một
mức giá chủ ý đã được hình thành từ trước.
2.1.2. Bất động sản:
2.1.2.1.

Khái niệm:

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
2.1.2.2.

Đặc điểm:

Đặc điểm của bất động sản có nhiều tác động đến mức độ chính xác của kết
quả thẩm định. Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu
chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa khác
(các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đều
được đo lường một cách tương đối, khó chính xác). Bất động sản còn mang tính
vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được
bất động sản cùng loại để so sánh một cách đầy đủ. Cụ thể như sau:
Thứ nhất: bất động sản có đặc điểm cố định về vị trí địa lý, địa điểm và
không có khả năng di dời được.
Do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đặc điểm của đất đai là cố định
và giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động
sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu
thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách
đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như
thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi những


8

yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Do vậy một mặt, khi
định giá bất động sản phải dự tính trước các thay đổi này cũng như các chính sách
liên quan đến việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điện nước, điện
thoại, y tế, giáo dục nhằm tăng khả năng tiếp cận và giảm khoảng cách đến các
trung tâm.
Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí nên giá trị và lợi ích mang
lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu
tố đó là: tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường. Trong
những yếu tố trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có những yếu
tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến giá trị bất động sản cũng thay

đổi.
Thứ hai, tính dị biệt của bất động sản.
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất
đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan
hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực,
vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di
dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực
nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị
trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian
khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong
một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài
ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự
hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v.. Do đó, trong định
giá cần phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản,
đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng
phát triển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng. Khi đánh giá các bất động sản phải chú
ý đến tính dị biệt, không thể so sánh rập khuôn giữa các bất động sản với nhau.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm
lý xã hội.


9

Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa bất
động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản
ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập
quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn
giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ tư, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá

mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện
để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của
hàng hóa bất động sản kia. Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây
dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của
những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch
vụ…bám theo trục đường đó. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất
mạnh giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các
hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy khi định giá bất động sản phải tính
đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác sự ra đời.
2.1.3. Giá trị bất động sản trong thẩm định giá:
2.1.3.1.

Khái niệm:

Thuật ngữ “giá trị” đối với lĩnh vực bất động sản là giá trị thực, giá đúng
trong trao đổi của bất động sản được thể hiện dưới dạng tiền (VND, USD,
EURO…). Tiền là thước đo chung (vật ngang giá chung) dùng để đo lường giá trị
của bất động sản. Theo Boyce, Byrl N (1980) định nghĩa: “giá trị bất động sản là giá
trị thực, quy về hiện tại của những lợi ích trong tương lai từ quyền sở hữu của người
sử dụng bất động sản hoặc nhà đầu tư bất động sản”. Giá trị được phân thành 2 loại:
-

Giá trị chủ quan: liên quan đến tác động bên trong bản thân tài sản- nó

đáng giá bao nhiêu đối với cá nhân người sử dụng hoặc đang sở hữu, gọi là giá trị
đang sử dụng.


10

Giá trị khách quan: liên quan đến tác động bên ngoài đến tài sản- nó đáng

-

giá bao nhiêu đối với số đông mọi người
2.1.3.2.

Cơ sở giá trị của thẩm định giá:

Cơ sở giá trị thị trường:
Theo tòa án Tối cao bang California, Mỹ: “giá trị thị trường của tài sản là
mức giá ước tính lớn nhất, biểu hiện bằng tiền mà một bất động sản sẽ mang lại
khi được bán trên thị trường cạnh tranh, công khai, có đủ thời gian thích hợp để
tìm kiếm người mua có kiến thức đầy đủ về các mục đích sử dụng có thể thay thế
mà tài sản có thể đưa lại”.
Theo Boyce, Byrl N (1980): “Giá trị thị trường của tài sản là mức giá lớn
nhất, biểu hiện bằng tiền mà một bất động sản sẽ mang lại trên thị trường cạnh
tranh, công khai, đáp ứng những yêu cầu cho một cuộc giao dịch mua bán công
bằng, khách quan, theo đó người bán và người mua mỗi bên đều hành động một
cách đáng tin cậy, hiểu biết và giá cả không bị bóp méo bởi những động cơ phi lý,
vụ lợi”.
Có nhiều khái niệm khác nhau về giá trị thị trường, nhưng các khái niệm đều
dựa trên những giả thuyết chung sau đây:
Giá trị thị trường là số tiền ước tính lớn nhất mà một tài sản có khả năng
đem lại khi bán trên thị trường công khai, cạnh tranh.
Tài sản được bày bán trong một thời gian hợp lý, trên thị trường công
khai.
Các khoản thanh toán, chi trả thực hiện bằng tiền mặt hoặc vật ngang giá
tương đượng theo những điều kiện, phương thức thanh toán phổ biến trên thị

trường, tại thời điểm định giá.
Bên mua và bên bán đều hành động tự nguyện, nhiệt tình; giá cả không
bị bóp méo (quá cao hoặc quá thấp) bởi các hành động thái quá hoặc phi pháp.
Bên mua và bên bán hành động thành thật, đáng tin cậy, hiểu biết và đều
có những kiến thức cơ bản về tải sản.
Cụ thể như sau:


11

Mức giá có khả năng xảy ra cao nhất: hàm ý rằng phải chấp nhận một cách
tiếp cận đến một mức độ chính xác nào đó, mà không có sự chính xác tuyệt đối.
Thời gian tiếp thị trên thị trường: giả thiết rằng mức giá cuối cùng căn cứ
vào tài sản được trưng bày trong thời gian hợp lý trên thị trường để có được sự tìm
hiểu của số lượng người mua phù hợp. Bên mua, bên bán cần đủ thời gian kiểm
chứng của thị trường. Độ dài thời gian tùy thuộc vào loại hình tài sản và điều kiện
thị trường.
Tiền mặt hoặc phương thức thanh toán tương đương: ám chỉ rằng bên mua
sẵn sàng mua và có khả năng trả tiền ngay
Hành động mua, bán tự nguyện: giả thiết này loại bỏ bất cứ yếu tố phi pháp,
mua hoặc bán trong tình thế bị ép buộc hoặc bất cứ sức ép nào chi phối lên bên mua
hoặc bên bán.
Hành động một cách hiểu biết, đáng tin cậy: bên mua và bên bán đều thông
thạo, hiểu rõ về tài sản và loại hình thị trường tài sản, cả hai bên đều hành động
đáng tin cậy, đủ thông tin, hiểu biết và lý trí.
Một số thẩm định viên, chuyên gia về bất động sản và các nhà kinh tế có ý
phản biệt một vài giả định trên:
Thứ nhất: phần lớn mức giá cần ước lượng là giá tại thời điểm tiến hành,
nên tài sản không có khả năng “được bày bán trong một thời gian hợp lý” trên thị
trường.

Thứ hai: trong phần lớn giao dịch, bên mua hoặc bên bán hoặc thậm chí cả
hai bên chưa hiểu trọn vẹn về tài sản, thị trường tài sản mà họ giao dịch. Do đó, ít
có khả năng mỗi bên “hành động một cách hiểu biết” như giả định.
Thứ ba: thẩm định viên có thể căn cứ vào thực tế diễn ra trên thị trường để
đánh giá những hiểu biết của người mua, nhưng không có bằng chứng nào kiểm
chứng cho sự “hành động một cách đáng tin cậy” của họ.
Thứ tư: bên mua hoặc bên bán tài sản đều “chịu sức ép” nhất định (cần mua
hoặc cần bán) vì nếu không họ đã không thực hiện giao dịch. Hơn nữa, giá trị thị


12

trường là một khái niệm trong ngắn hạn, không thể kiểm chứng được có hay không
những “động cơ vụ lợi” từ phía người mua, người bán.
Căn cứ vào các giả định và tính hình thực tế, Hiệp Hội thẩm định giá bất
động sản Hoa kỳ đã thông qua khái niệm: “Giá trị thị trường của là mức giá cao
nhất mà một bất động sản có khả năng bán tại thời điểm thẩm định, sau khi đã có
thời gian thích hợp tiếp thị bên mua; Trong điều kiện thị trường cạnh tranh, công
khai, đáp ứng tất cả những yêu cầu của cuộc mua bán công bằng; Đồng thời bên
mua và bên bán đều hành động hiểu biết, tin cậy, giá cả không bị bóp méo bởi động
cơ vụ lợi, phi pháp”.
2.1.3.3.

Cơ sở giá trị phi thị trường:

Tại Việt Nam, theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của
Bộ Tài chính ban hành, định nghĩa:“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính
khi mà thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài
sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm
định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường.

2.1.4. Mức độ chính xác của kết quả thẩm định:
Theo Hager và Lord (1985); Guilkey et al. (1986); Matysiak và Wang
(1995); McAllister (1995) định nghĩa " Thẩm định giá là việc ước tính giá giao dịch
tiếp theo của một tài sản. Do đó, mức độ chính xác của thẩm định được mô tả như là
khả năng dự báo đúng nhất giá trị thị trường của tài sản tại một thời điểm nhất
định”. Nói cách khác, mức độ chính xác là thước đo khoảng cách giữa giá trị thẩm
định và giá mua/bán tiếp theo sẽ được giao dịch trên thị trường.
Mức độ chính xác tuyệt đối:
Theo cơ quan quản lý hàng đầu của Anh về định giá tài sản the Royal
Institution of Chartered Surveyors (1995), từng nhận xét: “Hầu hết người sử dụng
thông tin định giá đều nhận thấy số liệu mà thẩm định viên cung cấp luôn gắn liền
với một sai số nhất định so với giá trị thị trường”. Theo Gabriel Babawale (2013):
“Thẩm định giá là một quy trình mang tính chủ quan, phụ thuộc nhiều vào quan
điểm đánh giá của thẩm định viên- có thể là quá bi quan hoặc quá lạc quan đối với


13

một tài sản cụ thể. Do đó, tất cả thẩm định viên đều có khả năng mắc phải sai lầm,
và tất nhiên họ sẽ không bị buộc tội là cẩu thả đơn thuần vì kết quả đưa ra khác so
với thực tế”. Khi xem xét vụ kiện của Singer and Fried lander Ltd và
JohnD.Wood&Co. (1977) một thẩm phán gia đã đưa ra lời biện hộ: “thẩm định giá
là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị tài sản, do đó không thể yêu cầu
kết quả luôn đạt độ chính xác tuyệt đối”. Theo Millington (1985) mức độ chính xác
của thẩm định giá phụ thuộc phần lớn vào kinh nghiệm, trình độ chuyên môn, “độ
nhạy” đối với thị trường và mức độ am hiểu nhiều lĩnh vực liên quan và của thẩm
định viên. Hay nói cách khác, đặc điểm của thẩm định viên quyết định mức độ
chính xác của kết quả thẩm định. Nghiên cứu của Hager và Lord (1985) đã tìm ra
các yếu tố làm mất đi tính chính xác của định giá, bao gồm: sự không hoàn hảo của
thị trường bất động sản, thiếu trung tâm đăng ký giao dịch, tính dị biệt của bất động

sản và độ bảo mật của thông tin.
Biên độ sai số cho phép:
Theo Crosby et al (1998) và Wyatt (2003) tòa án không hề mong đợi các
thẩm định viên có thể đưa ra con số định giá hoàn toàn chính xác. Tuy bản chất
“nghệ thuật” của hoạt động thẩm định giá được chấp nhận rộng rãi nhưng tòa án lại
không được quyền buông lỏng phán xét về vấn đề này. Giải pháp đặt ra là phải tìm
ra một phạm vi sai số thích hợp để hạn chế tình trạng thẩm định viên đưa ra những
giá trị quá rủi ro. Theo John Murdoch (2002), phán quyết của tòa án và các thẩm
phán gia liên quan đến những tranh chấp, kiện tụng về kết quả thẩm định như sau:
“ngay cả khi bên nguyên đơn có đầy đủ bằng chứng chứng minh thẩm định viên
không đủ năng lực và có nhiều sai sót, bất cẩn trong quá trình thẩm định, tuy nhiên
nếu kết quả định giá nằm trong “biên độ cho phép” thì thẩm định viên vẫn có thể
thoát khỏi mọi trách nhiệm liên quan đến cáo buộc.”
Biên độ này được xác định tùy theo quan điểm đánh giá của tòa án tại thời
điểm định giá, căn cứ vào: mức độ khó khăn, phức tạp khi thực hiện công tác thẩm
định; các yếu tố liên quan khác như: Loại hình tài sản cần thẩm định; Mức độ đầy
đủ của thông tin và bằng chứng có thể sử dụng để so sánh, phân tích; Tình trạng thị


14

trường (ổn định hay bất ổn; tăng trưởng hay suy thoái). Theo nghiên cứu của John
Murdoch (2002) có thể đơn cử một số vụ kiện nổi tiếng trên thế giới nhằm xác định
“biên độ sai lệch” so với giá trị thực đã được các tòa án thông qua:
Trường hợp của Singer & Friedlander Ltd và John D Wood & Co. (1977).
Thông thường, Tòa án chấp nhận “biên độ sai số” là ±10% so với giá trị thực,
trường hợp ngoại lệ, biên độ có thể lên đến ±15%.
Vụ kiện của Corisand Investments Ltd và Druce & Co. (1978). Các bên liên
quan chấp nhận “biên độ sai số” là ±15% khi thẩm định giá loại hình tài sản khách
sạn.

Trường hợp của Mount Banking Corporation Ltd và Brian Cooper & Co.
(1992). Các bên liên quan chấp nhận biên độ sai số là ±17,5% đối với loại hình
thẩm định giá trị còn lại của cao ốc văn phòng cho mục đích sửa chữa lại.
Vụ kiện của Private Bank & Trust Co. Ltd và S (UK) Ltd (1993). Đối với
trường hợp thẩm định giá trị còn lại mang tính phức tạp cao, đặc biệt trong điều
kiện thị trường đang suy thoái mạnh. Các bên liên quan chấp nhận giá trị thẩm định
được phép sai lệch ±15% so với giá trị thực.
Trường hợp của Nykredit Mortage Bank plc và Edward Erdman Group Ltd
(1993). Khi thẩm định giá trị còn lại mang tính phức tạp cao, thẩm định viên đề
nghị cho phép biên độ sai lệch là ±18,7%. Tuy nhiên, thẩm phán chỉ cho phép biên
độ dao động không vượt quá ±15%.
Vụ kiện của Nyckeln Finance Co.Ltd và Stumpbrook Continuation Ltd (1994).
Các bên liên quan cho rằng khi thẩm định giá trị còn lại, ngay cả đối với những
trường hợp phức tạp, dao động ±10% so với giá trị thực được xem là biện độ sai
lệch thích hợp nhất.
Trường hợp của Arab Bank plc và John D Wood (Commercial) Ltd (2000).
Trường hợp thẩm định tài sản công nghiệp có giá trị lớn và phức tạp, nếu yêu cầu
thẩm định một phần giá trị tài sản biên độ sai lệch cho phép là ±20%, trường hợp
thẩm định toàn phần giá trị tài sản biên độ cho phép được xác định nhỏ hơn.


15

Vụ kiện của BNP Mortage Ltd và Barton Cook & Sams (1996). Các bên liên
quan cho rằng biên độ ±5% là phù hợp với loại hình thẩm định nhà ở thông thường.
Trường hợp của Axa Equity & Law Home Loana Ltd và Goldsack & Freeman
(1994). Thẩm phán yêu cầu biên độ khoảng ±5,1% đối với thẩm định căn hộ cho
thuê, ngay cả khi tòa án biết rằng thông tin và bằng chứng có thể so sánh đối với
loại tài sản này rất ít.
Vụ kiện của Credit Agricole Personal Finace plc và Murray (1995). Thẩm

phán chấp nhận biên độ là ±15% đối với loại hình thẩm định tài sản nhà ở dân cưmục đích cho vay thế chấp..
Trường hợp của Legal & General Mortage Services Ltd và HPC Professional
Services Ltd (1997). Khi tài sản được thẩm định nhằm mục đích cho vay thế chấp,
trường hợp giá trị căn nhà và mảnh đất có diện tích quá lớn không thường gặp, biện
độ cho phép là ±14,3%.
Vụ kiện của The Mortage Corporation và Halifax (SW) Ltd (1999). Đối với
những căn nhà giá trị cao nằm trên những đại lộ lớn thuộc khu vực trung tâm, thẩm
phán chấp nhận biên độ sai lệch khoảng ±15,5% so với giá trị thực.
2.2. Tổng quan các nghiên cứu trước đây có liên quan:
Căn cứ các báo cáo thống kê, đa số nghiên cứu tập trung vào sự khác biệt giữa
giá giao dịch thực tế và giá trị thẩm định trong một khoảng thời gian nhất định,
nhằm xác định xem yêu cầu về độ chính xác có tồn tại không và mức độ cần đạt
được đối với từng loại hình thẩm định là bao nhiêu. Có thể kể đến một vài nghiên
cứu nổi bật như: nghiên cứu về khả năng của thẩm định giá trong việc dự đoán giá
bán các tài sản thương mại ở Anh (Hager và Lord, 1985; và Guilkey, Cole & Miles,
1986); hay tập trung vào sự khác biệt về quan điểm định giá giữa các nhân chứng
chuyên môn - thẩm định viên của bên nguyên đơn và bị đơn (Crosby et al,1998).
Tuy nhiên, mãi đến khi các nghiên cứu về hành vi, và quy trình định giá được thực
hiện, câu trả lời cho vấn đề tại sao thẩm định giá lại không chính xác mới thật sự chỉ
ra được những lý lẽ thỏa đáng, chẳng hạn như: nghiên cứu của Harvard (2001a,
2001b) chỉ ra nguyên nhân khiến thẩm định viên mắc sai lầm dẫn đến sai lệch kết


16

quả thẩm định; Levy và Schuck (1999) nghiên cứu về áp lực khách hàng; trong khi
Adegoke (2008) lại quan tâm đến vấn đề ảnh hưởng của kinh nghiệm và mức độ
quen thuộc với thị trường của thẩm định viên.
Các yếu tố có tác động làm giảm mức độ chính xác của kết quả thẩm định
được phân loại như sau:

2.2.1 Đặc điểm của cá nhân và tổ chức cung cấp DV TĐG:
Sự trung thực của thẩm định viên và công ty định giá:
Theo Poneman (1992) cho rằng trong mỗi công ty thường tồn tại nhiều chuẩn
mực văn hóa khác nhau. Do đó, mỗi cá nhân kiểm toán viên cũng có “mức độ trung
thực” và hành vi ứng xử khác nhau tùy thuộc vào môi trường văn hóa mà họ đã
được tiếp xúc và giáo dục. Điều này có ảnh hưởng rất lớn đến mức độ dễ sai phạm
hay mức độ trung thực của kiểm toán viên trước nhiều áp lực từ phía công ty, khách
hàng và mức độ cạnh tranh.
Đối với những trường hợp thẩm định phức tạp, Harvard (2001a, 2001b) chỉ
ra rằng thẩm định viên thường sẽ “đánh giá dựa theo giá trị được thẩm định trước
đó” và hiếm khi muốn đặt mình vào vị trí buộc họ phải giải thích hay biện minh cho
một thay đổi lớn về giá trị, đặc biệt là khi thay đổi đó mang tính tiêu cực. Vì vậy
trong nhiều trường hợp áp lực không diễn ra trực tiếp mà thay vào đó thẩm định
viên sẽ tự thay đổi kết quả định giá dựa theo phán đoán về các phản ứng có thể xảy
ra của đối tượng khi nhận được kết quả. Theo nghiên cứu của Church và Schneider
(l993), nếu trước đây thẩm định viên đã đề nghị thực hiện giao dịch tại một mức giá
cụ thể; thì sau này họ có thể vẫn tuân thủ các khuyến nghị đó để giữ vững niềm tin
từ khách hàng.
Theo nghiên cứu của Harvard (1995) khẳng định đặc điểm cá nhân của thẩm
định viên bao gồm: giới tính, mức độ trung thực, trình độ chuyên môn, và mức độ
quen thuộc với thị trường- như là các yếu tố làm cho kết quả thẩm định không chính
xác. Ông đã tiến hành khảo sát trên nhiều quốc gia thậm chí ở Anh nơi mà nghề
thẩm định giá luôn được thực thi theo những tiêu chuẩn hành nghề bắt buộc rất khắt


17

khe và những ghi chú hướng dẫn chi tiết. Tuy nhiên, một số giá trị thẩm định vẫn
đạt dưới chuẩn yêu cầu do bị các yếu tố trên tác động.
Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên:

Thẩm định viên về giá chuyên nghiệp là một chuyên gia có khả năng nhận
thức đầy đủ các lực về chính trị, kinh tế và xã hội tác động đến giá trị bất động sản.
Nắm vững những nguyên lý căn bản về lý thuyết và thực tế chi phối các phương
pháp thẩm định giá là một yêu cầu trong hành nghề của thẩm định viên. Thẩm định
viên chuyên nghiệp được đào tạo để điều tra, khảo sát sự việc theo đúng thực tế diễn
ra, đánh giá và kết nối những sự việc đó và trình bày kết quả với khách hàng theo
một trật tự logic, dưới hình thức một báo cáo định giá tài sản.
Thẩm định viên có nhiệm vụ cung cấp cho khách hàng sự ước tính một cách
chặt chẽ, không thiên chệch về mức giá của bất động sản, dựa vào đó khách hàng và
bên thứ ba liên quan tiến hành các giao dịch dân sự bình đẳng, tin cậy lẫn nhau. Các
giao dịch phổ biến bao gồm: trao đổi, mua bán, bồi thường, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp, bảo hiểm… Trong mỗi hoạt động đó, đều giả định rằng thẩm định
viên đã được trang bị kiến thức, kinh nghiệm đủ để đánh giá chặt chẽ các mục đích
sử dụng có thể thay thế cho nhau của bất động sản và giá trị thực của bất động sản
thể hiện bằng tiền. Không đòi hỏi thẩm định viên phải ước tính chính xác tuyệt đối
giá trị của một bất động sản đã cho, tại một ngày cụ thể, vì các yếu tố tác động đến
giá trị không ổn định mà thay đổi hàng ngày. Tuy nhiên, kết luận về giá trị cụ thể do
thẩm định viên đưa ra được dự kiến là phù hợp với giá trị thị trường, có khả năng
xảy ra lớn nhất, được minh chứng bằng các bằng chứng, sự kiện đã và đang diễn ra
trên thị trường, thông qua những phân tích lập luận chặt chẽ với các thông tin, số
liệu minh họa cụ thể.
Theo Millington (1985) và Havard (2001) trình độ chuyên môn nghiệp vụ
của thẩm định viên quyết định mức độ chính xác của kết quả thẩm định. Nghiên cứu
chỉ ra trình độ của thẩm định viên thể hiện ở sự nhạy bén trong việc lựa chọn mô
hình, phương pháp định giá phù hợp; tuân thủ quy trình định giá một cách khoa học;
hiểu đúng thông tin từ những tín hiệu thị trường.