bài giảng định giá tài sản

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Th.S Hứa Thanh Xuân

Phần dành cho đơn vị

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
• Tài liệu tham khảo:
- Investment valuation- Tools and Techniques
for Dertermining the Value of any Asset; Aswath
Damodaran.
- Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị
doanh nghiệp; TS Nguyễn Minh Hoàng; NXB
Thống kê, 2006.
- Bất cứ tài liệu nào liên quan đến công tác định
giá.
• Hình thức đánh giá: 30% điểm bài tập hoặc báo
cáo nhóm, 70% điểm thi kết thúc môn.

1


NỘI DUNG MÔN HỌC
• Chương 1: Triết lý cơ bản của việc định giá.
• Chương 2: Tổng quát về các phương pháp
định giá cơ bản.
• Chương 3: Các khái niệm cơ bản trong thẩm
định giá
• Chương 4: Các nguyên tắc thẩm định giá trong
nền kinh tế thị trường.
• Chương 5: Các phương pháp định giá bất
động sản.

• Chương 6: Cơ sở lý thuyết của các phương
pháp xác định giá trị doanh nghiệp.

Chương 1: GIỚI THIỆU CÔNG TÁC
ĐỊNH GIÁ

• Bất kỳ tài sản nào đều có giá trị của nó.
Nguyên tắc đầu tư: hiểu rõ giá trị và
nguồn hình thành giá trị của tài sản.
• Nội dung chương: trình bày triết lý cơ
bản và tổng quát về công tác định giá

2


TRIẾT LÝ CƠ BẢN CỦA VIỆC ĐỊNH
GIÁ
• Quan điểm cũ: định giá dựa vào việc một
nhà đầu tư nào đó đồng ý mua tài sản ở
một mức giá xác định.
• Quan điểm mới: hầu hết các loại tài sản
tài chính đều mang lại dòng tiền ròng.
=> định giá phải phản ánh được dòng tiền
do tài sản đó tạo ra.

NHỮNG VẤN ĐỀ TỔNG QUÁT VỀ
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
• Vấn đề 1: Định giá là công việc vừa mang tính
khoa học, vừa mang tính nghệ thuật.
Định giá vừa mang tính định lượng, vừa mang tính

định tính.
• Vấn đề 2: Định giá sẽ mang tính khách quan nếu
mô hình định giá mang tính định lượng.
Kết quả cuối cùng của định giá là xác định chính xác
giá trị tài sản, nên việc đưa các số liệu vào mô hình
phải đảm bảo chính xác, khách quan, ít sai lệch.

3


NHỮNG VẤN ĐỀ TỔNG QUÁT VỀ
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ (tt)
• Vấn đề 3: Nếu muốn quá trình định giá được chuẩn bị
thật hoàn thiện và khoa học thì sẽ tốn rất nhiều thời
gian và chi phí, hoặc thậm chí sẽ không thể thực hiện
được.
Vì bất kỳ mô hình nào cũng cần phải có các dữ kiện,
thông tin cần thiết (thông tin về chính loại tài sản đó nói
riêng và thị trường nói chung), mà nội dung các thông tin
này thì có thể thay đổi liên tục.
• Vấn đề 4: Giá trị tài sản được ước tính sẽ chính xác
nếu mô hình định giá là phù hợp?
Bất kỳ kết quả định giá nào đều đi kèm với khả năng sai
số. Mức độ sai số phụ thuộc vào chính loại tài sản cần
được định giá.

NHỮNG VẤN ĐỀ TỔNG QUÁT VỀ
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ (tt)
• Vấn đề 5: Mô hình định giá càng mang tính định
lượng thì càng tốt?

Mô hình càng phức tạp, kết quả càng chính xác, tuy
nhiên cần lưu ý đến các nguyên tắc sau khi lựa chọn mô
hình:
- Không nên sử dụng quá nhiều dữ liệu trong mô hình
nếu không thực sự cần thiết.
- Cần có sự cân bằng giữa mức độ chi tiết của mô hình
với chi phí cho việc định giá.
- Mô hình không làm công việc định giá, mà chính các
TĐV làm điều này.

4


NHỮNG VẤN ĐỀ TỔNG QUÁT VỀ
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ (tt)
• Vấn đề 6: Sự cần thiết của định giá phải đi kèm giả
thuyết là thị trường không hiệu quả.
Nếu thị trường hiệu quả, giá cả chính là giá trị tốt nhất
của tài sản => không cần phải thực hiện công việc định
giá
• Vấn đề 7: Kết quả cuối cùng của định giá là điều
quan trọng; qui trình định giá thì không quan trọng.
=> Việc thực hiện qui trình định giá cũng là nhằm mục
tiêu tìm ra kết quả ước lượng chính xác.
=> Việc thực hiện qui trình định giá cũng là nhằm mục
tiêu giúp TĐV xác định các yếu tố này thực sự ảnh
hưởng đến giá trị TS.

Câu hỏi ôn tập
1. Giá trị của 1 tài sản dựa trên:

a. Giá trị hiện tại của các dòng tiền tạo ra bởi tài sản đó.
b. Là giá trị được gán ghép bởi các nhà đầu tư.
c. Xác định bởi cung và cầu.
d. Thường dựa trên sự ước lượng của 1 chủ thể nào
đó,chịu ảnh hưởng bởi cảm tính của các chuyên gia.
e. Tất cả các câu trên đều đúng
2. Giá trị của 1 cổ phiếu được định giá là $15. Giá thị
trường là $25. Sự khác biệt này được giải thích bởi:
a. Thị trường không hiệu quả, nên cổ phiếu này được
bán quá cao.
b. Là do sự lựa chọn mô hình không phù hợp.
c. Sai số khi thu thập dữ liệu tính toán.
d. Cả a, b, c đều đúng.

5


Câu hỏi ôn tập
3. Giá trị của một tài sản:
a. Giá trị hiện tại của các dòng tiền mà tài sản
đó mang lại trong tương lai.
b. Chịu ảnh hưởng bởi ý kiến của các nhà đầu
tư.
c. Chịu ảnh hưởng cung và cầu trên thị trường.
d. Chỉ là giá trị ước tính, có thể có sự khác biệt
về kết quả giữa các TĐV.
e. Các câu trên đều đúng.

CHƯƠNG 2: CÁC PHƯƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ CƠ BẢN

1. Định giá theo phương pháp chiết khấu
dòng tiền
2. Phương pháp so sánh.
3. Phương pháp định giá theo quyền chọn

6


Phương pháp chiết khấu dòng tiền
1. Nguyên lý của phương pháp chiết khấu
dòng tiền:
Giá trị của bất kỳ tài sản nào cũng sẽ là giá
trị hiện tại của dòng tiền mà tài sản đó tạo ra
trong tương lai.
2. Công thức cơ bản của phương pháp CKDT
n

Giaù

trò 



t 1

CF t
(1  r ) t

Phương pháp chiết khấu dòng tiền
3. Phân loại phương pháp CKDT:

a. Định giá trị vốn cổ phần.
b. Định giá doanh nghiệp
c. Giá trị hiện tại điều chỉnh
=>Dòng tiền dùng để chiết khấu và mức
chiết khấu cũng sẽ khác nhau đối
với mỗi mô hình

7


a. Định giá trị vốn cổ phần
n

Giá trò của vốn chủ sởõ hữu  
t 1

CF của CSH
(1  k e ) t

• CF của CSHt: dòng tiền của chủ sở hữu ở
giai đoạn t
• ke : chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu.

b. Định giá trị cho tồn doanh nghiệp
n

Giá trò của DN 


t 1

CF đối với DN
(1  WACC ) t

t

c. Phương pháp APV
Giá trị của DN = Giá trị của DN 100%
vốn CSH + PV của lợi ích của thuế + CP
phá sản (nếu có).

8


Ví dụ minh hoạ
Năm

CF cho vốn
CSH

Lãi sau thuế

CF cho DN

1

50

40

90

2

60

40

100

3

68

40

108

4

76,2

40

116,2

5

83,49

800

883,49

Giá trị các năm sau đó

1.603,008

1.603,008

Yêu cầu: Xác định giá trị vốn chủ sở hữu và tính giá trị
doanh nghiệp biết rằng chi phí sử dụng vốn CSH là
13.625% và chi phí sử dụng nợ là 10%, thuế suất thuế
TNDN là 50%.

Mô hình tổng dòng tiền và dòng tiền
thặng dư.
Mô hình chiết khấu dòng tiền thông thường định
giá của một tài sản bằng cách ước lượng giá trị
hiện tại của tất cả dòng tiền được tạo ra bởi tài
sản đó bằng hệ số chiết khấu hợp lý
Mô hình thu nhập thặng dư (dòng tiền thặng dư):
chỉ có những dòng tiền vượt mức sinh lợi tối
thiểu mới đựơc xem như tạo ra giá trị, và giá trị
hiện tại của những dòng tiền này sẽ được cộng
vào tài sản được đầu tư để ước tính giá trị

9

Ví dụ
• Giả sử 1 tài sản trị giá 100 triệu USD và được mong đợi
tạo ra dòng tiền sau thuế là vĩnh viễn mỗi năm 12 triệu
USD. Giả đinh rằng chi phí sử dụng vốn đối với tài sản
này là 10%.
• Theo phương pháp tổng dòng tiền:
Giá trị của TS = $12 triệu / 0.1 = $120 triệu
• Theo mô hình thu nhập thặng dư:
TN thặng dư = Dòng tiền tạo ra – CP sử dụng vốn x Vốn đầu
tư
= $12 – 0.10 x $100 = $2 triệu
Giá trị của tài sản = PV của TN thặng dư + Vốn đầu tư
= $2 / 0.10 + $100 triệu = $120 triệu
=> Giá trị của cả 02 phương pháp là như nhau.

Hạn chế của phương pháp CKDT
a. Công ty đang trong giai đoạn lỗ: thu nhập và dòng tiền có thể là số
âm => giá trị âm.
b. Doanh nghiệp có hoạt động mang tính chu kỳ: thu nhập và dòng tiền
không ổn định, sẽ tăng trong giai đoạn phát triển và giảm trong giai
đoạn khủng hoảng
Giải pháp: làm phẳng dòng tiền trước khi thực hiện định giá.
c. Doanh nghiệp có những tài sản dôi dư hoặc tài sản sử dụng chưa tối
ưu => làm giảm giá trị ước tính.
Giải pháp: định giá tài sản này một cách riêng biệt.
d. Các bằng sáng chế, quyền sở hữu trí tuệ.
Giải pháp: định giá các loại tài sản này theo giá thị trường hoặc theo
mô hình định giá quyền chọn.
e. Có sự thay đổi trong cấu trúc các DN: các DN này thường bán một
số tài sản, mua một số tài sản, thay đổi cấu trúc vốn và chính sách

cổ tức => ước tính lại dòng tiền, hệ số chiết khấu sau mỗi lần thay
đổi.
f. DN tư nhân: vấn đề lớn nhất là xác định hệ số chiết khấu tương ứng
với rủi ro DN gánh chịu.

10


PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TƯƠNG ĐỐI
1.
2.
3.
4.

Khái niệm.
Giả thuyết
Phân loại mô hình so sánh tương đối.
Ưu điểm và hạn chế của phương pháp
so sánh tương đối

Phương pháp so sánh tương đương
• Là phương pháp được sử dụng nhiều nhất trong thực
tế.
1. Khái niệm:
Giá trị của 1 tài sản được rút ra từ mức giá của 1 hoặc
1 vài tài sản được so sánh với điều kiện các tài sản
này phải có những nét tương đồng với nhau như thu
nhập, dòng tiền, giá trị sổ sách hay doanh thu.
Ví dụ: Định giá dựa trên việc so sánh PE (giá/thu
nhập), giá/ giá sổ sách và giá/doanh thu. Ngoài ra,

giá/dòng tiền, giá/ cổ tức.

11


Phương pháp so sánh tương đương
2. Giả thuyết:
a. Giá thị trường là mức giá hợp lý
nhất về mặt tổng quát.
b. Nếu hiện tại giá thị trường là không
hợp lý, sẽ có điều chỉnh về mức giá hợp
lý.

Phân loại mô hình so sánh tương đối
1.

So sánh dựa trên các chỉ số cơ bản hay so sánh giá
trị tổng quát:
a. So sánh dựa trên các chỉ số căn bản: theo phương
pháp chiết khấu dòng tiền, giá trị của TS phụ thuộc vào
tốc độ tăng trưởng của thu nhập, của dòng tiền, tỷ lệ chi
trả cổ tức và rủi ro. Thực hiện phương pháp này, TĐV
sẽ tiến hành so sánh các chỉ tiêu này giữa các tài sản
với nhau, sau đó, áp dụng phương pháp chiết khấu
dòng tiền sẽ xác định giá trị tài sản cần định giá.
Ưu điểm: cho thấy mối quan hệ giữa các giá trị và các
đặc điểm của doanh nghiệp, và cho phép chúng ta tra
cứu giá trị thay đổi như thế nào khi các đặc điểm này
thay đổi.

12


Phân loại mô hình so sánh tương đối
b. So sánh giá trị tổng quát:
Thực hiện theo phương pháp này, TĐV sẽ xác
định các điểm tương đồng và khác biệt giữa tài
sản cần định giá với các tài sản khác (so sánh
theo chiều ngang), hoặc với chính loại tài sản
đó trong quá khứ (so sánh theo chiều dọc).
Tuy nhiên, việc xác định điểm khác biệt và
tương đồng giữa các loại tài sản ảnh hưởng
bởi chủ quan của TĐV, vì vậy đòi hỏi TĐV phải
có nhiều kinh nghiệm.

Phân loại mô hình so sánh tương đối
2. So sánh theo chiều ngang và so sánh theo chiều
dọc:
So sánh theo chiều ngang: so sánh đặc điểm của
doanh nghiệp cần định giá với các doanh nghiệp khác
cùng nhóm ngành. Ví dụ: so sánh tỷ số giá trên thu
nhập của một công ty phần mềm với tỷ số giá trên thu
nhập của các công ty phần mềm khác.
So sánh theo chiều dọc: so sánh đặc điểm của
doanh nghiệp đó ở các mốc thời gian khác nhau.
Ví dụ: năm 2006, tốc độ phát triển dòng tiền là 106%,
giá trị của doanh nghiệp lúc đó là 1.1 tỷ. Năm 2009,
nếu tốc độ phát triển của dòng tiền là 110%, thì giá trị
doanh nghiệp sẽ là bao nhiêu?

13


Ưu điểm và hạn chế của PP so sánh
tương đối
• Ưu điểm: đơn giản, dễ tiến hành, đặc biệt trong
trường hợp có nhiều tài sản tương đồng được tham
gia mua bán, trao đổi trên thị trường.
• Nhược điểm:
1. Trong trường hợp đặc biệt, không xác định được
các doanh nghiệp so sánh, hoặc doanh nghiệp cần
định giá tạo ra doanh thu thấp, không có doanh thu,
hay thu nhập âm chẳng hạn, áp dụng phương pháp
này là điều không dễ.
2. Việc lựa chọn các tài sản so sánh, xác định điểm
tương đồng và khác biệt tuỳ vào chủ quan của người
định giá.
3. Giá thị trường của các doanh nghiệp so sánh cũng
có khi có sự sai sót.

Ưu điểm và hạn chế của PP so sánh
tương đối
• Ví dụ 2.2:
Doanh nghiệp

P/E

Adobe systems

23.2

Autodesk

20.4

Broderbund

32.8

Computer Associaté

18

Lotus Development

24.1

Microsoft

27.4

Novell

30

Oracle

37.8

Software Publishing

10.6

System Software

15.7

Tỷ số PE trung bình

24

Nếu loại 2 DN có PE thấp nhất ra khỏi nhóm so sánh => PE trung bình 27.
Nếu loại 2 DN có PE cao nhất ra khỏi nhóm so sánh => PE trung bình là 21

14


Phương pháp định giá quyền chọn
• Phương pháp định giá quyền chọn áp dung
trong trường hợp dòng tiền là kết quả của các
sự kiện không chắc chắn sẽ xảy ra, tương tự
như các quyền chọn.
• Chẳng hạn, giá trị của tài sản vượt quá giá trị
ban đầu trong quyền chọn mua, hoặc ít hơn
giá trị ban đầu đối với quyền chọn bán. Vì vậy,
mô hình định giá này được áp dụng đối với các
loại tài sản có tính chất tương tự như quyền
chọn.

Mô hình định giá quyền chọn

Điểm hoà vốn
Giá thực hiện

Quyền chọn bán
Quyền chọn mua
Điểm hoà vốn

15


Mô hình định giá quyền chọn
• Phân loại mô hình định giá quyền chọn:
- Tài sản được định giá là tài sản thực hay là tài sản tài chính.
- Tài sản được định giá có được mua bán trên thị trường hay
không?
• Ứng dụng và hạn chế:
Ứng dụng:
- Đựơc sử dụng đối với tài sản tài chính, các loại chứng khoán.
- Hoặc đối với các loại tài sản có những điểm tương đồng với
quyền chọn
Hạn chế:
- Khó thực hiện đối với các loại tài sản không được mua bán
trên thị trường.
- Các yếu tố trong mô hình định giá quyền chọn phải được giả
định là không thay đổi => đây là điều không thực tế.

Phần tham khảo
• Dòng tiền ròng vs thu nhập ròng ?
• Hệ số chiết khấu r ?

• Mối quan hệ giữa giá trị hiện tại (PV) và
giá trị tương lai (FV)?
• Công thức định giá cổ phiếu?
• Công thức định giá trái phiếu?

16


Phần tham khảo
Công thức tính giá trị hiện tại (PV), giá trị tương lai (FV):
- Lãi được tính mỗi năm 1 lần:
FV =PV * (1+r)t =>
PV =FV * (1+r)-t
- Lãi được tính mỗi năm m lần:
FV = PV * (1+r/m)mt
=>
- Lãi được tính liên tục:
FV = PV*ert

=>

PV = FV * (1+r/m)-mt

PV = FV*e-rt

Phần tham khảo
Định giá trái phiếu:
- Trái phiếu vĩnh cửu:
V = I / kd
- Trái phiếu có kỳ hạn được hưởng lãi định kỳ:

V

I/m
I/m
I/ m
MV

 ... 

2
mn
(1  k d / m) (1  k d / m)
(1  k d / m)
(1  k d / m)mn

- Trái phiếu có kỳ hạn không hưởng lãi định kỳ:

V

MV
(1  k d )n

17


Phần tham khảo
1.

2.

Một nhà đầu tư dự định đầu tư vào trái phiếu vĩnh cửu. Với
trái phiếu này, mỗi năm người này sẽ tiền lãi là $50, với tỷ
suất lợi nhuận mà người này kỳ vọng là 12%, hãy xác định
giá trị trái phiếu?
Anh Thành dự định đầu tư vào trái phiếu chính phủ với thông
tin sau:
- Mệnh giá: 500.000 đồng.
- Lãi suất: 9%/năm
- Thời hạn: 5 năm.
- Ngày phát hành: 21/10/2007
- Ngày đến hạn: 21/10/ 2012
Giá trái phiếu sẽ là bao nhiêu nếu:
a. Được định giá vào ngày 21/10/2008
b. Được định giá vào ngày 12/05/2011
Biết rằng lãi được tính mỗi năm 1 lần và tỷ suất lợi nhuận nhà
đầu tư yêu cầu là 12%

Phần tham khảo
3. Giả sử, NH Đầu tư và phát triển Việt Nam phát hành
trái phiếu không trả lãi định kỳ, có thời hạn là 10 năm
và mệnh giá là $1000. Nếu tỷ suất lợi nhuận mà nhà
đầu tư kỳ vọng là 10%, vậy trái phiếu này nên được
bán với giá bao nhiêu?
4. Trái phiếu do tập đoàn dầu khí phát hành có mệnh giá
$1000, kỳ hạn 12 năm, trả lãi bán niên với lãi suất
10%. Vậy trái phiếu này được bán với giá bao nhiêu
nếu nhà đầu tư kỳ vọng mức tỷ suất lợi nhuận là 14%
khi đầu tư vào trái phiếu này?

18

Phần tham khảo
Định giá cổ phiếu:
• Mô hình chiết khấu cổ tức:
+ Cổ tức cố định:
D
V 0
ke
+ Tốc độ tăng trưởng của cổ tức là g: V 

D0 (1  g)
D1

ke g
ke g

• Định giá cổ phiếu theo tỷ số PE:
V = (Lợi nhuận kỳ vọng) x PE bình quân của ngành

Phần tham khảo
1.

2.

3.

Năm trước công ty A trả cổ tức là 30.000. Cổ tức
công ty này được kỳ vọng có tốc độ tăng trưởng 6%
mãi mãi trong tương lai. Vậy giá cổ phiếu là bao

nhiêu nếu tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của nhà đầu tư là
14%?
Năm trước công ty A trả cổ tức là 30.000. Cổ tức
công ty này được kỳ vọng có tốc độ tăng trưởng 6%
trong 5 năm đầu, sau đó tốc độ tăng trưởng của cổ
tức chỉ còn 5% mãi mãi. Vậy giá cổ phiếu là bao
nhiêu nếu tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của nhà đầu tư là
14%?
Công ty A kỳ vọng lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu là $3
trong năm tới và tỷ số PE bình quân ngành là 15.
Vậy giá cổ phiếu sẽ là bao nhiêu?

19


CHƯƠNG 3: KHÁI NIỆM CƠ BẢN
TRONG ĐỊNH GIÁ
•
NỘI DUNG CHƯƠNG:
I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm
định giá.
•
Ý nghĩa và đặc tính của giá trị
•
Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí.
•
Giá trị thị trường và phi thị trường.
•
Các yếu tố ảnh hưởng giá trị TS.

I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
1. Tài sản:
• Theo từ điển Tiếng Việt:
Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có
giá trị đối với chủ sở hữu.
• Theo chuẩn mực kế toán quốc tế:
Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm
soát, là kết quả của những hoạt động trong
quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế
trong tương lai có thể được dự kiến trước
một cách hợp lý

20


I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
• Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam: Tài
sản là một nguồn lực:
(a) Doanh nghiệp kiểm soát được; và
(b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong
tương lai cho doanh nghiệp.

I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
• Phân loại tài sản:
- Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố
định và tài sản lưu động.
- Theo hình thái biểu hiện: tài sản vô hình

và tài sản hữu hình.
- Theo khả năng di dời: động sản và bất
động sản.
- Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng
và tài sản cá nhân.

21


I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
1.1 Tài sản cố định (TSCĐ) và tài sản lưu động (TSLĐ):
- TSLĐ: là loại tài sản không sử dụng lâu dài trong doanh
nghiệp hoặc được luân chuyển thường xuyên: hàng tồn
kho, nợ phải trả, tiền mặt tại quỹ, tiền gởi ngân hàng, đầu tư
ngắn hạn.
- TSCĐ: là TS được sử dụng với thời gian dài hơn, như:
+ Bất động sản, nhà xưởng, trang thiết bị.
+ Đầu tư dài hạn, bằng phát minh, sáng chế, tác quyền …
Câu hỏi: Có trường hợp nào BĐS được xem như TSLĐ
không?

I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
1.2 Động sản và bất động sản (BĐS):
Theo điều 182, Bộ luật dân sự Việt Nam, năm 95:
1. Bất động sản: là các tài sản không di dời được:
a. Đất đai.
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây

dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
d. Các tài sản khác do pháp luật qui định.
2. Động sản là những tài sản không phải BĐS.

22


I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
2. Quyền sở hữu: Bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt.
• Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ,
quản lý tài sản.
• Quyền sử dụng: quyền khai thác những công
dụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởng
lợi ích mà tài sản mang lại.
• Quyền định đoạt: quyền được chuyển giao sự
sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay…

I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
3. Giá trị:
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
(IVSC): giá trị (value) được định nghĩa là số
tiền ước tính của hàng hóa và dịch vụ tại một
thời điểm nhất định.
Giá trị sử dụng: mỗi một tài sản có một giá trị
chủ quan đối với một người nào đó đang nắm
quyền sở hữu và sử dụng tài sản.

Giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những
lợi ích mà tài sản mang lại cho một chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định.

23


I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
4. Thẩm định giá:
Theo điều 4, Pháp lệnh giá Việt Nam ngày
08/05/2002: “Thẩm định giá là việc đánh giá
hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định
theo tiêu chuẩn của Việt Nam hay thông lệ
quốc tế
Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ
tin cậy cao nhất về lợi ích tài sản có thể mang
lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất
định

II. Ý nghĩa và đặc tính của giá trị
1. Ý nghĩa của giá trị:
Tính chủ quan: cùng một tài sản, nhưng
với các cá nhân khác nhau sẽ có mục
đích sử dụng khác nhau => lợi ích tài
sản mang lại sẽ khác nhau => giá trị tài
sản mang lại cũng sẽ khác nhau.
• Tính khách quan: khi giao dịch mua
bán, trao đổi tài sản được thực hiện,

giá trị tài sản trở nên khách quan.

24


II. Ý nghĩa và đặc tính của giá trị
Tóm lại, quan điểm về ý nghĩa giá trị tài sản có
thể được xem xét từ 02 góc độ:
• Ý nghĩa chủ quan: là sự đánh giá chủ quan
của mỗi người về giá trị tài sản. Phương pháp
định giá điển hình là: chiết khấu dòng tiền, định
giá quyền chọn, chi phí thay thế…
• Ý nghĩa khách quan: sự công nhận của thị
trường về giá trị tài sản. Phương pháp điển
điển hình là: phương pháp so sánh, phương
pháp PE…

II. Ý nghĩa và đặc tính của giá trị
2. Đặc tính của giá trị: bất kỳ hàng hóa, dịch vụ nào
để có giá trị cần thiết phải có đủ 4 đặc tính:
• Hữu ích: thể hiện ở khả năng cung cấp dịch vụ
hoặc làm thỏa mãn nhu cầu của con người. Mức
độ hữu ích càng cao, giá trị tài sản càng lớn.
• Khan hiếm: mức độ khan hiếm của hàng hóa càng
cao, giá trị TS càng lớn.
• Có nhu cầu: nhu cầu về mặt kinh tế, có nghĩa là
người có nhu cầu phải có khả năng về mặt tài
chính để thỏa mãn nhu cầu đó.
• Có thể chuyển giao được: có thể chuyển quyền sở
hữu và kiểm soát tài sản từ chủ thể này sang chủ

thể khác.

25