BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ tài sản và GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP

BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
CHƯƠNG 2: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Phương pháp so sánh
Bài số 1:
Ước tính giá trị lô đất A và B với các dữ liệu sau đây:
- Diện tích hai lô đất đều bằng 375 m
2
. Lô đất A có chiều rộng mặt tiền là 5 m, chiều sâu
75 m. Các chiều tương ứng của lô đất B là 25 m và 15 m.
- Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt đường tại khu vực này với những lô đất có diện
tích khoảng 75 m
2
(5mx15m)

là 1.tr đ/m
2
, không mặt đường là 0.6 tr.đ/m
2
.
75 m
15 m
25 m
5 m
B
A
Bài số 2:
Lô đất cần thẩm định giá là đất ở không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất
nhưng được chính quyền địa phương xác nhận sử dụng phù hợp với quy hoạch, không có
tranh chấp, có diện tích là 100 m
2
. Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp

pháp ở vị trí tương tự là 3.000.000đ/m
2
. Giá theo quy định của UBND địa phương là
2.000.000 đ/m
2
. Hạn mức đất ở trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy
định tối đa là 150 m
2
.
Theo qui định hiện hành người sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất phải nộp 50 % tiền sử dụng đất tính theo giá địa phương quy định.
Bài số 3:
Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m
2
không có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, sử dụng ổn định,
hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở.
Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự lô đất
trên là 1.500.000 đ/m
2
.
Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 1.000.000 đ/m
2
. Hạn mức đất ở khu
vực trong khu vực này là 150m
2
.
Khi xin giấy chứng nhận QSD đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất
đối với diện tích trong hạn mức và phải nộp 100% tính theo giá đất do Nhà nước quy
định đối với diện tích vượt hạn mức.

Bài số 4: Uớc tính giá thị trường của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau:
- Biệt thự Sao Mai được xây dựng trên diện tích đất 400 m
2
, hợp pháp về các quyền
đối với BĐS.
- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai về nhiều mặt, vừa
bị toà án phát mãi với số tiền là 400.000.000 đ.
- Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự Sao Mai nhưng có thêm phần sân
vườn trị giá 40.000.000 đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với điều kiện:
trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu 300.000.000đ, đợt hai
265.000.000đ, đợt ba 228.000.000đ, đợt bốn 188.956.800đ, đợt cuối 169.389.793đ.
- Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự biệt thự Sao Mai, nhưng nội thất kém
hơn 20.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp,
sử dụng ổn định trước năm 1985, vừa được bán với giá 560.000.000 đ.
- Theo quy định hiện hành:
+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.000.000 đ/m
2
.
+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m
2
.
+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong
hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức.
+ Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm
8%/năm; 4 năm 9%/năm.
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng.
Bài số 5:
Một mảnh đất 400 m2 cần định giá để xây dựng nhà tại một xã ven đô. Mảnh đất hình
chữ nhật, bằng phẳng, cao bằng mức mặt đường. Tỷ lệ cho phép xây dựng trên tổng diện

tích là 0,9. Ngày định giá 15/6/2011
Có những giao dịch mua bán đất để xây dựng nhà ở tương tự thu thập được như sau:
TT Diện tích (m2) Ngày bán Giá bán (tr đồng) Tỷ lệ xây dựng cho phép
1 500 2/2011 3750 0.9
2 550 3/2011 3900 0.85
3 300 4/2011 3400 0.95
Bài số 6:
Sử dụng thông tin từ các cuộc mua bán có thể so sánh được để định giá của BĐS mục
tiêu:
Các đặc điểm so sánh BĐS MT SS1 SS2 SS3 SS4
Giá bán 560 600 650 630
Ngày bán 5/2013 5/2013 5/2013 5/2013 5/2013
Diện tích xây dựng 170 160 180 180 180
Mặt tường Bả matit Quét vôi Quét vôi Bả matit Bả matit
Diện tích sử dụng 50 50 50 50 50
Phòng bếp 1 1 1 1 1
Số phòng vệ sinh 3 3 3 3 3
Tuổi công trình ( năm ) 19 20 20 21 20
Bài số 7
Định giá một ngôi nhà 3 tầng có tổng diện tích xây dựng là 150 m2 với 4 phòng ngủ, 1
phòng bếp, 1 phòng khách, 3 nhà vệ sinh ở 3 tầng. Diện tích đất sử dụng là 45 m2. Người
định giá tìm được 5 ngôi nhà tương tự có thể so sánh với ngôi nhà cần định giá với các
thông tin như sau:
TT Các yếu tố so sánh SS1 SS2 SS3 SS4 SS5
1 Giá bán ( tr.đ) 2450 2300 2700 2950 2600
2 Diện tích xây dựng (m2) 140 140 165 170 155
3 Diện tích đất sử dụng ( m2) 42 40 45 47 43
4 Số lượng phòng ngủ 4 4 5 5 4
5 Số lượng phòng vệ sinh 2 2 3 4 3
6 Thời gian bán 4 tháng

trước
3 tháng
trước
3 tháng
trước
1 tháng
trước
2 tháng
trước
7 Điều kiện thanh toán TT
ngay
Trả
trước 1
tháng
Trả
chậm 1
tháng
TT
ngay
Trả
chận 2
tháng
8 Các yếu tố khác Tương tự nhau
Biết rằng: Điều tra trên thị trường có kết quả thông tin như sau:
- Đơn giá xây dựng cho mỗi m2 của mỗi BĐS này là 5tr/m2
- Giá xây dựng trung bình 1 nhà vệ sinh loại nhà này là 12tr, 1 phòng ngủ là 25 tr
- Mức điều chỉnh thanh toán chậm hoặc thanh toán trước được điều chỉnh tính theo
lãi suất tiền gửi ngân hàng 1%/tháng
- Chỉ số giá của cac lại BĐS này như sau: Nếu lấy 4 tháng trước là giá gốc, Po = 1,
thì 3 tháng trước P1=1.08, 2 tháng trước P2 = 1.15, 1 tháng trước P3= 1.22 và P4

= 1.28
Bài số 8:
Cần định giá BĐS là một căn hộcó diện tích 60m2 nằm ở tầng 2 của một chung cư 7
tầng. Chung cư này được xây dựng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm. Qua thu thập
thông tin trong vòng 1 tháng có 5 giao dịch thành công về các căn hộ chung cư có thể
so sánh được với tài sản cần thẩm định giá như sau:
• BĐS 1 nằm ở tầng trệt của chung cư này có diện tích 80m2 và trang trí nội thất tốt
hơn BĐS cần định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 676 triệu đồng.
• BĐS 2 nằm ở lô chung cư cách đó 20m và cùng nằm trong cụm chung cư này, cũng
là chung cư 7 tầng và được đưa vào sử dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí thuận lợi
hơn, có diện tích 70m2 nằm ở tầng 2, trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá
20 triệu đồng, được bán với giá 376,3 triệu đồng.
• BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2, có diện tích 84m2 và trang trí
nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 10 trđ, được bán với giá 717,2 triệu đồng.
• BĐS 4 nằm ở lô chung cư cách đó 100m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung
cư 7 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 50m2 nằm ở tầng 3, trang
trí nội thất tương tự BĐS cần định giá, được bán với giá 281 triệu đồng.
• BĐS 5 nằm ở tầng trệt cùng BĐS 4, có diện tích 70m2 và trang trí nội thất tương tự
BĐS 4, được bán với giá 560 triệu đồng.
Định giá căn hộ trên?