Thẩm định giá tại công ty TNHH kiểm toán và định giá việt nam luận văn ths
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.44 MB, 97 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------
PHAN TUẤN NAM
THẨM ĐỊNH GIÁ
TẠI CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN
VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH
Hà Nội – 2015
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------
PHAN TUẤN NAM
THẨM ĐỊNH GIÁ
TẠI CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN
VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã số: 60 34 01 02
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. LÊ XUÂN SANG
Hà Nội – 2015
LỜI CAM KẾT
Tôi xin cam kết rằng, nội dung của bản luận văn này chƣa đƣợc nộp cho bất
kỳ một chƣơng trình cấp bằng cao học nào, cũng nhƣ bất kỳ một chƣơng trình đào
tạo cấp bằng nào khác.
Tôi cũng xin cam kết chắc chắn rằng, bản luận văn tốt nghiệp này là nỗ lực cá
nhân của bản thân tôi. Các kết quả, phân tích, kết luận trong luận văn này là kết quả
làm việc của cá nhân tôi.
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn TS. Lê Xuân Sang đã nhiệt tình, đầy tinh thần trách
nhiệm hƣớng dẫn, giúp đỡ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình
chuẩn bị đề cƣơng, nghiên cứu, khảo sát điều tra, lập báo cáo và hoàn thiện bản luận
văn này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới toàn thể các thầy cô giáo, giảng viên,
cán bộ quản lý, trợ giảng, cán bộ của Khoa Quản trị Kinh doanh - Trƣờng Đại học
Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi về
mọi mặt trong suốt quá trình học tập cũng nhƣ nghiên cứu tại Khoa.
Tôi xin trân trọng cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo điều kiện, góp
ý, giúp đỡ tôi hoàn thành bản luận văn này.
Trân trọng cảm ơn!
MỤC LỤC
Danh mục từ viết tắt .................................................................................................... i
Danh mục bảng .......................................................................................................... ii
Danh mục hình, sơ đồ ............................................................................................... iii
MỞ ĐẨU .....................................................................................................................1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN
TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ...................................4
1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu .....................................................................4
1.2 Tổng quan về thẩm định giá trên thế giới .......................................................5
1.3 Tổng quan về Bất động sản ............................................................................9
1.3.1 Khái quát Bất động sản: .........................................................................9
1.3.2 Các yếu tố tác động đến giá trị Bất động sản: ......................................11
1.4 Thẩm định giá Bất động sản .........................................................................14
1.4.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS ...............................................................14
1.4.2 Vai trò và mục đích của Thẩm định giá BĐS trong nền kinh tế ...........15
1.4.3 Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS ......................................................18
1.4.4 Các phương pháp thẩm định giá BĐS ..................................................21
CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP VÀ THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU ............................33
2.1. Phƣơng pháp tiếp cận ..................................................................................33
2.2. Phƣơng pháp nghiên cứu tài liệu .................................................................33
2.3. Thiết kế nghiên cứu .....................................................................................34
2.4. Địa điểm và thời gian thực hiện nghiên cứu................................................35
2.5. Mô tả các chỉ tiêu nghiên cứu và phƣơng pháp xử lí dữ liệu ......................35
2.5.1. Mô tả các chỉ tiêu nghiên cứu ..............................................................35
2.5.2. Phương pháp xử lí dữ liệu ....................................................................35
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG
TY TNHH KIỂM TOÁN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM............................................36
3.1. Giới thiệu chung về Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam .....36
3.1.1. Sơ lược về quá trình hình thành và phát triển .....................................36
3.1.2. Thông tin cơ bản về công ty .................................................................37
3.1.3. Các lĩnh vực hoạt động của Công ty VAE............................................38
3.1.4. Bộ máy tổ chức của Công ty VAE ........................................................41
3.2. Hoạt động thẩm định giá BĐS tại Công ty VAE ........................................43
3.2.1. Quy trình thẩm định giá BĐS tại Công ty VAE ....................................43
3.2.2. Các cơ sở pháp lý của hoạt động định giá BĐS tại Công ty VAE .......46
3.3. Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS tại Công ty VAE .........................49
3.3.1. Kết quả thẩm định giá BĐS tại Công ty VAE ......................................49
3.3.2. Đánh giá chất lượng thầm định giá tại Công ty VAE ..........................50
3.4. Đánh giá công tác thẩm định giá tại Công ty VAE .....................................63
3.4. 1. Đánh giá chung ...................................................................................63
3.4.2 Những vấn đề còn tồn tại ......................................................................64
3.4.3 Nguyên nhân của những hạn chế ..........................................................66
CHƢƠNG 4: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS
TẠI CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM .......................70
4.1. Hoàn thiện quy trình trong công tác thẩm định giá BĐS ............................70
4.1.1. Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin ...............................71
4.1.2. Hoàn thiện công tác xử lý thông tin .....................................................74
4.1.3. Hoàn thiện kỹ thuật nghiệp vụ thẩm định giá BĐS ..............................76
4.1.4. Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên..........................................79
4.1.5. Một số giải pháp hoàn thiện khác ........................................................81
4.2. Một số kiến nghị ..........................................................................................82
4.2.1. Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá ...............83
4.2.2. Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực về giá ..........................83
4.2.3. Tăng cường cơ sở vật chất, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ
hoạt động thẩm định giá.................................................................................84
4.2.4. Mở rộng hợp tác quốc tế về thẩm định giá ..........................................85
KẾT LUẬN ...............................................................................................................86
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................87
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT
Ký hiệu
1
BĐS
2
VAE
Nguyên nghĩa
Bất động sản
Công ty TNHH Kiểm toán và Định
giá Việt Nam
i
DANH MỤC BẢNG
Stt
Bảng
Nội dung
1
Bảng 3.1
Kết quả thẩm định giá BĐS qua các năm
50
2
Bảng 3.2
Phân tích thông tin thị trƣờng của các lô đất 1
52
3
Bảng 3.3
4
Bảng 3.4
Phân tích thông tin thị trƣờng của các lô đất 2
56
5
Bảng 3.5
Kết quả thẩm định
58
6
Bảng 3.6
Gía bán đất tham khảo
60
7
Bảng 3.7
Chi phí xây dựng hạ tầng
61
8
Bảng 3.8
Bảng so sánh và điều chỉnh số liệu lô giáp mặt đƣờng
TL 283
Tổng hợp Doanh thu, chi phí và giá trị quyền sử dụng
đất của dự án
ii
Trang
55
63
DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ
Stt
Hình, sơ đồ
Nội dung
1
Hình 2.1
Mô hình nghiên cứu
35
2
Sơ đồ 3.1
Sơ đồ tổ chức của VAE
42
3
Hình 3.1
Quy trình thẩm định giá BĐS tại Công ty VAE
44
4
Hình 3.2
Mô hình tổ chức thực hiện công tác thẩm định
45
iii
Trang
MỞ ĐẨU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thẩm định giá có mặt ở Việt Nam từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, khi mà
nền kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế
thị trƣờng. Trong thời kỳ đầu đổi mới, công tác thẩm định giá ở nƣớc ta chủ yếu
phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách nhà nƣớc, mua sắm và đặc biệt là
phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nƣớc.
Ngành thẩm định giá tại Việt Nam tuy xuất phát muộn hơn so với nhiều nƣớc
trên thế giới và khu vực nhƣng đã có những bƣớc phát triển rất rõ rệt và đang hình
thành rộng khắp tại tất cả các tỉnh, thành trong cả nƣớc. Thực tế nhu cầu về nghề
thẩm định giá bất động sản (BĐS) chuyên nghiệp ngày càng thiết yếu tới sự phát
triển kinh tế Việt Nam.
Thẩm định giá BĐS đang trở thành một công cụ hỗ trợ đắc lực cho các cơ quan
ban ngành, các đơn vị kinh tế thuộc mọi thành phần xác định giá trị cũng nhƣ các
vấn đề về quản lý giá. Thẩm định giá đƣa ra thƣớc đo biểu hiện đúng giá trị của tài
sản trên thị trƣờng, tránh tình trạng giá cả của hàng hóa quá thấp hay quá cao so với
giá trị thật của hàng hóa.
Tại Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam (Vietnam Auditing and
Evaluation Company Limited - VAE), hoạt động này đƣợc hình thành và định
hƣớng ngay từ khi Công ty đƣợc thành lập, trên tinh thần là một trong những hoạt
động mũi nhọn, then chốt. Hoạt động thẩm định giá của Công ty trong chừng mực
nhất định có vai trò quan trọng trong việc nâng cao uy tín, vị thế của VAE. Tuy
nhiên, VAE cũng sử dụng các yếu tố có sự khác biệt trong nƣớc và quốc tế nhƣ
trong việc đảm bảo chất lƣợng, sự độc lập, khách quan trong các giao dịch mua
bán…và rộng hơn là góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế. Hiện nay,
công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam là một doanh nghiệp có chức năng
thực hiện các dịch vụ về tài chính, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, máy móc
thiết bị, xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa, thoái vốn… Tuy nhiên, trong
1
quá trình thẩm định giá Bất động sản tại Công ty vẫn còn tồn tại những vấn đề nhƣ:
Quy trình thẩm định giá đầy đủ nhƣng chƣa thật khoa học, việc áp dụng các phƣơng
pháp vẫn còn một số bất cập về kỹ thuật và các bƣớc tiến hành, chƣa tính đến yếu tố
tƣơng lai của thẩm định giá bất động sản…
Bên cạnh đó chất lƣợng của công tác thẩm định giá lại phụ thuộc rất nhiều vào
một loạt các yếu tố khách quan cũng nhƣ chủ quan. Do vậy, bên cạnh những mặt
tích cực, những kết quả đã đƣợc ghi nhận thì hoạt động thẩm định giá tại VAE cũng
không tránh khỏi còn tồn tại một số những hạn chế nhất định. Đây là lý do tôi qu
yết định chọn đề tài “Thẩm định giá tại Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt
Nam” làm đề tài cho luận văn thạc sĩ của mình.
Luận văn đi sâu làm rõ các câu hỏi nhƣ: Thẩm định giá và thẩm định giá bất
động sản là gì? Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại VAE nhƣ thế nào? Từ đó
đánh giá, nhận xét và đƣa ra các giải pháp phù hợp với mục đích đề xuất nhằm nâng
cao công tác thẩm định giá bất động sản tại VAE nói riêng và các công ty hoạt động
trong lĩnh vực định giá nói chung.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu:
Mục tiêu của đề tài này là đƣa ra đƣợc những giải pháp cụ thể, có tính thực tế
nhằm góp phần nâng cao chất lƣợng công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty
TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam.
Để đạt đƣợc mục tiêu này thì nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn là phải giải
quyết đƣợc các vấn đề nhƣ: Hệ thống các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS theo tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam và Quốc tế, các văn bản pháp luật có liên quan đến
thẩm định giá BĐS; Rà soát lại quy trình thẩm định giá BĐS tại Công ty TNHH
Kiểm toán và Định giá Việt Nam thông qua hồ sơ thẩm định giá giai đoạn 20092014 để tìm ra các hạn chế còn tồn tại, nguyên nhân khách quan, nguyên nhân chủ
quan và cách khắc phục; Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm
định giá BĐS tại Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam.
2
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu: Quy trình và các biện pháp nghiệp vụ thẩm định giá của
doanh nghiệp hoạt động thẩm định giá có dịch vụ thẩm định giá BĐS.
Phạm vi nghiên cứu: Số liệu nghiên cứu thông qua hồ sơ thẩm định giá Bất động
sản giai đoạn 2009-2014 tại Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam.
4. Đóng góp của luận văn
Điểm mới và đóng góp khoa học của luận văn là lần đầu tiên tác giả nghiên cứu
một cách chi tiết những vấn đề cơ bản về thẩm định giá bất động sản tại Công ty
TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam và đặt vấn đề nghiên cứu vào giai đoạn
phát triển của thị trƣờng Bất động sản, sau gần 2 năm thị trƣờng BĐS đóng băng,
giá cả và tính thanh khoản giảm mạnh).
Từ những tổng quan lý thuyết về thẩm định giá bất động sản, tác giả đã tiến
hành phân tích làm rõ từng nội dung căn bản trong công tác thẩm định giá bất động
sản để vận dụng vào tình hình thực tế tại Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá
Việt Nam. Từ đó đƣa ra những phƣơng hƣớng cụ thể nhằm hoàn thiện những mặt
còn yếu kém trong công tác thẩm định giá bất định sản tại Công ty trong giai đoạn
2014-2020.
Những kết quả nghiên cứu là nguồn tài liệu tham khảo có giá trị phục vụ cho
hoạt động thẩm định giá bất động sản tại các doanh nghiệp Việt Nam.
5. Kết cấu của Luận văn gồm các phần sau:
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu của luận
văn đƣợc chia thành 4 chƣơng :
Chƣơng 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận trong công tác thẩm định
giá BĐS.
Chƣơng 2: Phƣơng pháp và thiết kế nghiên cứu
Chƣơng 3: Thực trạng thẩm định giá BĐS tại Công ty TNHH Kiểm toán và Định
giá Việt Nam.
Chƣơng 4: Giải pháp nâng cao chất lƣợng thẩm định giá BĐS tại Công ty TNHH
Kiểm toán và Định giá Việt Nam.
3
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN TRONG
CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu
Tính đến thời điểm hiện tại, trên thế giới và tại Việt Nam đã có rất nhiều công
trình nghiên cứu về thẩm định giá bất động sản, một số công trình tiêu biểu có thể
kể đến nhƣ sau:
-
Luận án tiến sĩ “Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương
mại Việt Nam hiện nay” (2011), của tác giả Ngô Thị Phƣơng Thảo, nghiên
cứu cơ sở lý luận về vấn đề thẩm định giá bất động sản thế chấp trong hoạt
động cho vay của các Ngân hàng thƣơng mại. Phân tích đánh giá thực trạng
định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng
thƣơng mại Việt Nam. Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài là hoạt động định giá
bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thƣơng
mại. Nhìn chung, đề tài mang tính chuyên sâu về nghiệp vụ thẩm định giá,
tuy nhiên mới chỉ dừng lại ở phƣơng pháp và quy trình tổ chức thẩm định giá
bất động sản thế chấp, chứ chƣa nhắc đến thẩm định giá nhƣ một loại hình
dịch vụ.
-
Đề án “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá giai đoạn 2008
– 2020” của Bộ Tài chính. Nghiên cứu này thông qua việc nêu lên sự cần
thiết của nghề thẩm định giá, đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá ở
Việt Nam, từ đó đề ra mục tiêu và giải pháp nâng cao năng lực và phát triển
nghề thẩm định giá ở Việt Nam. Nghiên cứu này trình bày khá cơ bản những
vấn đề cần thiết cho sự phát triển thẩm định giá nhƣ là một dịch vụ. Dựa trên
nghiên cứu này, luận án rút ra những bài học kinh nghiệm trong quá trình
phát triển dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam.
-
Bài báo Phân tích cạnh tranh trong dịch vụ thẩm định giá bất động sản ( A
Competitive Analysis of Business Valuation Services) của Michael A.Crain.
4
Nội dung chính là xác định đƣợc những “lực lƣợng” ảnh hƣởng đến sự phát
triển của dịch vụ thẩm định giá bất động sản trong thời buổi kinh tế hiện đại.
Ngoài những công trình tiêu biểu đó thì cũng có nhiều công trình khác nghiên
cứu về thẩm định giá bất động sản nhƣ đề tài “Nâng cao năng lực và phát triển nghề
Thẩm định giá ở Việt Nam” theo “Chuyên san Thẩm định giá và Thị trƣờng 5” của
Nguyễn Văn Thọ; đề tài “Thẩm định giá bất động sản trong thời buổi kinh tế hiện
đại” của Th.S Hoàng Minh Huy (2010), và nhiều công trình khác ….
Đánh giá chung về tình hình nghiên cứu và những vấn đề đặt ra cho đề tài Luận văn:
Những nghiên cứu kể trên đã khái quát tình hình, đƣa ra mô hình tổng quan về thẩm
định giá bất động sản ở nhiều khía cạnh nhƣ bất động sản thế chấp, dịch vụ thẩm định
giá bất động sản; từ đó cũng đƣa ra một số giải pháp có giá trị nhằm nâng cao dịch vụ
thẩm định giá bất động sản cho ngành thẩm định định giá tại Việt Nam.
1.2 Tổng quan về thẩm định giá trên thế giới
Thẩm định giá có lịch sử hình thành và phát triển từ khá lâu ở nhiều nƣớc trên thế
giới. Thẩm định giá là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của
mọi nền kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ
chế thị trƣờng.Đây cũng là một nghề chuyên nghiệp, với nhiều đòi hỏi khắt khe cả về
kiến thức chuyên môn cũng nhƣ kinh nghiệm thực tiễn. Kinh nghiệm qua khảo sát thực
tế ở một số nƣớc trên thế giới (Hoa Kỳ, Úc, Trung Quốc, Anh, Canada….) và trong khu
vực (Thái Lan, Singapore, Indonexia, Malaysia, Philipin…) cho thấy tại các nƣớc này,
hoạt động thẩm định giá đƣợc hình thành từ lâu và hiện đóng vai trò quan trọng góp phần
thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của mỗi nƣớc.
Trên thế giới, ngƣời ta thƣờng sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation để
nói đến thẩm định giá. Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp.
Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal là từ năm 1817. Hai thuật ngữ trên đều
có chung ý nghĩa, đó là sự ƣớc tính, đánh giá và với hàm ý là cho ý kiến của một nhà
chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định.
Về dịch vụ thẩm định giá, tại nhiều nƣớc trên thế giới, thẩm định giá đƣợc chia làm
hai lĩnh vực, thẩm định giá công và thẩm định giá tƣ căn cứ vào mục đích và đối tƣợng
5
khách hàng của dịch vụ thẩm định giá. Tại Hàn Quốc, dịch vụ thẩm định giá đƣợc phân
chia thành 9 nhóm, cụ thể: (i) điều tra phục vụ công bố giá đất của Chính phủ, (ii) thẩm
định giá phục vụ mục đích bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, (iii) thẩm định giá để phục
vụ cho việc thực thi các quyết định của tòa án, (iv) thẩm định giá tài sản của chính phủ,
(v) thẩm định giá BĐS, (vi) thẩm định giá cho mục đích thế chấp, (vii) thẩm định giá tƣ
vấn, (viii) thẩm định giá lại, và (ix) thẩm định giá phục vụ các giao dịch tài sản nói
chung. Trong đó, 4 nhóm đầu có thể đƣợc phân loại là thẩm định giá công, 5 nhóm sau
đại diện cho thẩm định giá tƣ. Kể từ năm 1992 đến nay, thẩm định giá công chiếm
khoảng 45-50% tổng giá trị của thị trƣờng dịch vụ thẩm định giá tại Hàn Quốc. Nhƣ vậy,
thẩm định giá công là hoạt động thẩm định giá nhằm thực thi các chức năng của chính
phủ nhƣ đánh thuế, quản lý đất đai, tài sản của nhà nƣớc.
Tại một số nƣớc nhƣ Anh, Singapore, Thái Lan, Úc, New Zealand, thẩm định giá
công đƣợc thực hiện bởi thẩm định giá viên công, nhiệm vụ của họ bao gồm: (i) thẩm
định giá trị BĐS nhằm mục đích đánh thuế hoặc thu phí; (ii) tính thuế BĐS tƣ khi
chuyển nhƣợng; (iii) thu phí BĐS tƣ khi cho phép xây dựng; (iv) đánh giá mức đền bù
phải trả cho ngƣời sở hữu đất bị chính phủ thu hồi đất; (v) đánh giá tiền thuê đất nhà
nƣớc ngắn hạn hoặc dài hạn; (vi) đánh giá mức giá tối thiểu để bán đất của nhà nƣớc; và
(vii) tƣ vấn cho chính phủ về những vấn đề liên quan đến thẩm định giá.
Trong khi đó, thẩm định giá tƣ là hoạt động thẩm định giá phục vụ nhu cầu của khu
vực tƣ nhân, ví dụ: nhƣ ngân hàng và các tổ chức tài chính, các công ty phát triển BĐS,
các công ty đầu tƣ, các cá nhân có nhu cầu buôn bán, thế chấp tài sản... Hoạt động này
đƣợc thực hiện bởi các “thẩm định viên tƣ” hay thẩm định viên độc lập, phục vụ các mục
đích: mua bán, thế chấp, cho vay, xây dựng hoặc đầu tƣ; phục vụ cho việc xây dựng
Bảng cân đối kế toán hoặc mục đích phát hành cổ phiếu lần đầu; Tƣ vấn cho ngƣời sở
hữu đất bị nhà nƣớc thu hồi hoặc đánh thuê, và ngƣời không đồng tình với những đánh
giá của các thẩm định viên công trong các vụ kiện.
Về quản lý nhà nước về thẩm định giá và thẩm định giá nhà nước, bộ máy tổ chức
của các cơ quan nhà nƣớc chịu trách nhiệm về lĩnh vực thẩm định giá và đơn vị thực hiện
thẩm định giá cho mục đích công là tƣơng đối khác nhau giữa các quốc gia.
6
Tại Vƣơng quốc Anh, cơ quan chức năng Thẩm định giá (VOA) là đơn vị thực
thi của Cơ quan về thuế và hải quan (HMRC) của Vƣơng quốc Anh với 85 văn
phòng tại Anh, xứ Wales và Scotland và 4300 nhân viên. Cơ quan này có nhiệm vụ
lên danh sách và duy trì danh sách các thẩm định viên về giá cho mục đích tính
thuế; thực hiện thẩm định giá BĐS cho mục đích thuế do Cơ quan Thuế và Hải
quan phụ trách và cho các mục đích các mục đích khác theo quy định của pháp luật;
tƣ vấn chính sách cho Bộ trƣởng về các vấn đề thẩm định giá BĐS. Ngoài ra, VOA
còn chịu trách nhiệm thực hiện việc đánh giá giá trị để tính thuế của các BĐS kinh
doanh hoặc phi nội địa tại Anh và xứ Wales.
Tại Úc, mỗi một bang có một Văn phòng Tổng Thẩm định viên. Chẳng hạn nhƣ ở
bang New South Wales, Tổng Thẩm định viên là tƣ vấn chủ chốt của Chính quyền bang
về các vấn đề liên quan tới thẩm định giá đất. Tổng Thẩm định viên có trách nhiệm pháp
lý về việc cung cấp thẩm định giá đất công bằng và chính xác nhằm mục đích đánh thuế
hoặc thu phí, nhằm xác định mức đền bù đất bị thu hồi, nhằm cung cấp thẩm định giá đặc
biệt và tƣ vấn về đất đai cho chính phủ. Theo Luật Thẩm định giá đất năm 1916, Tổng
Thẩm định viên đƣợc yêu cầu thẩm định tất cả đất đai và quản lý giá đất đăng ký nhằm
mục đích đánh thuế.
Tại Malaysia, cơ quan thực hiện chức năng quản lý Nhà nƣớc về định giá BĐS có
tên gọi là “Cục thẩm định giá và dịch vụ BĐS” (viết tắt theo tiếng Malaysia là JPPH).
JPPH trực thuộc Bộ Tài chính Malaysia. Tổng Giám đốc do JPPH do Bộ trƣởng Bộ Tài
chính bổ nhiệm. Malaysia có 13 bang, mỗi bang có một chi nhánh của JPPH gọi là Cơ
quan định giá cấp bang. Giám đốc cơ quan định giá cấp bang do Tổng Giám đốc JPPH
bổ nhiệm. Các cơ quan này chịu trách nhiệm định giá BĐS ban đầu, điều chỉnh tăng
giảm hàng năm, định giá BĐS định kỳ (5 năm một lần) nhằm mục đích thu hồi đất, tín
dụng nhà ở, bảo hiểm BĐS, hỗ trợ Bộ Tài chính thực hiện chính sách thuế quốc gia…
Tƣơng tự, tại Thái Lan, cơ quan có chức năng quản lý Nhà nƣớc về thẩm định giá
BĐS là Văn phòng thẩm định giá BĐS (viết tắt là PVB) thuộc Cục Kho bạc – Bộ Tài
chính. PVB có 2 chức năng chính là quản lý nhà nƣớc về công tác thẩm định giá BĐS
trên phạm vi cả nƣớc; và xây dựng văn bản, chế độ về thẩm định giá BĐS. PVB có các
7
nhiệm vụ chính nhƣ định giá BĐS, tạo cơ sở để tính thuế, để tính giá đền bù thu hồi đất,
hoàn thiện các tiêu chuẩn về thẩm định giá BĐS; xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất, giá nhà
và bản đồ giá trị BĐS phục vụ công tác quản lý Nhà nƣớc về thẩm định giá BĐS.
Về tổ chức nghề nghiệp thẩm định giá, tất cả các nƣớc đều có tổ chức nghề nghiệp
thẩm định giá dƣới nhiều hình thức và tên gọi khác nhau.
Tại Singapore, tổ chức nghề nghiệp thẩm định giá có tên là Viện các nhà thẩm định
giá và khảo sát Singapore (SISV). Viện gồm 3 chi hội: Chi hội khảo sát đất đai; chi hội
khảo sát, thiết kế, và chi hội thực hành thẩm định giá chung, với các nhiệm vụ chính là
quản lý hoạt động của các thẩm định viên trên cơ sở các tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp
đối với các hội viên; tổ chức các chƣơng trình nâng cao nghiệp vụ cho các hội viên; và
xây dựng tiêu chuẩn thẩm định giá. Về hội viên, Viện có hai cấp hội viên chính là: Hội
viên và Hội viên danh dự, căn cứ theo kinh nghiêm chuyên môn. Ngoài ra còn có hội
viên sinh viên, hội viên cao đẳng và tập sự viên. Mọi hội viên mới đều phải trải qua giai
đoạn tập sự, sau khi đạt ít nhất 2 năm thực hành mới đƣợc coi là hội viên chính thức. Hội
viên chính thức sau khi có nhiều kinh nghiệm sẽ có quyền đăng ký để trở thành Hội viên
danh dự.
Malaysia có Viện các nhà giám định Malaysia (ISM) và Hiệp hội các nhà thẩm định
giá khu vực tƣ nhân (PEPS). Viện các nhà giám định Malaysia có chức năng cơ bản là
tham gia ý kiến với các cơ quan hoạch định chính sách; xây dựng các tiêu chuẩn hành
nghề; tổ chức các kỳ thi thẩm định viên; đại diện cho các thẩm định viên Malaysia tham
gia các Hiệp hội quốc tế. Hội viên của Viện gồm các công ty thẩm định giá và các thẩm
định viên khu vực tƣ nhân. Trong khi đó, Hiệp hội các nhà thẩm định giá khu vực tƣ
nhân đƣợc thành lập nhằm bảo vệ lợi ích kinh doanh của các thẩm định viên khu vực tƣ
nhân; tất cả các các thẩm định viên đều có quyền tham gia Hiệp hội.
Thái Lan có Hiệp hội các nhà thẩm định giá Thái Lan (VAT) do Tổng cục trƣởng
Tổng Cục địa chính làm Chủ tịch với 11 phó chủ tịch. Chức năng của Hiệp hội là xây
dựng các tiêu chuẩn thẩm định giá; hợp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá; tổ chức
hội thảo, tập huấn về thẩm định giá. Ngoài ra, Thái Lan còn có Hiệp hội các công ty
thẩm định giá Thái Lan (TVA), có chức năng cơ bản là cập nhật giá thành xây dựng
8
phục vụ cho việc thẩm định giá theo phƣơng pháp chi phí; đƣa ra Báo cáo chuẩn thẩm
định giá và Mức phí chuẩn.
Tại Úc, Viện BĐS Úc (API) là tổ chức nghề nghiệp thẩm định giá. Viện có chức
năng xây dựng những tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá; đào tạo về chuyên môn và
cấp chứng chỉ CPV cho các thẩm định viên thỏa mãn các yêu cầu về bằng cấp và năm
kinh nghiệm. Hiện nay, Viện có hơn 7.500 thành viên là các nhà thẩm định giá BĐS,
máy móc, nhà xƣởng.
Về tiêu chuẩn thẩm định giá, hiện nay trên thế giới đã có tiêu chuẩn thẩm định giá
quốc tế (IVS) do Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế (IVSC) xây dựng. Ủy ban này
đƣợc thành lập từ năm 1981, đƣợc hai cơ quan về thẩm định giá uy tín sang lập; đó là
Hội thẩm định giá Hoàng gia Anh và đại diện tổ chức thẩm định giá Hoa Kỳ. IVS cung
cấp một hệ thống các nguyên tắc, phƣơng pháp thẩm định giá tài sản và đƣợc công nhận
rộng rãi tại nhiều nƣớc. Việt Nam hiện đã là thành viên chính thức của IVSC.
Bên cạnh tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế nói trên, hầu hết các nƣớc đều có tiêu
chuẩn thẩm định giá của riêng nƣớc mình, nhƣ Pháp, Ý, Singapore, Malaysia, Thái Lan,
Úc và New Zealand. Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá của Úc và New Zealand đƣợc
xây dựng dựa trên IVS, trong khi đó, IVS cũng đƣợc quy định nhƣ một phần của hệ
thống tiêu chuẩn thẩm định giá áp dụng tại Anh và Ireland. Tuy nhiên, hệ thống tiêu
chuẩn thẩm định giá tại Pháp và Ý chƣa công nhận việc áp dụng IVS mặc dù có những
điểm tƣơng đồng nhất định. Các nƣớc thuộc khối Cộng đồng chung Châu Âu (EU) công
nhận và áp dụng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Châu Âu, và hệ thống này có nhiều
điểm tƣơng đồng với hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá của Anh.
1.3 Tổng quan về Bất động sản
1.3.1 Khái quát Bất động sản:
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005, BĐS bao gồm đất đai và
những vật tự nhiên khác gắn liền với đất nhƣ cây cối, khoáng sản, công trình trên
đất nhƣ các tòa nhà, công trình xây dựng. Do đó, BĐS là một phần chủ yếu của của
cải vật chất trên thế giới, và các hoạt động của thị trƣờng BĐS là dựa trên việc thẩm
định giá đáng tin cậy.
9
Để hiểu rõ hơn nữa, theo Điều 181 Bộ Luật dân sự nƣớc CHXHCN Việt Nam
ban hành năm 2005, quy định “BĐS là các tài sản không thể di dời”, bao gồm:
+ Đất đai không thể di dời hoặc di dời không đáng kể, phải là đất đai đã xác
định, có chủ sở hữu và phải đo lƣờng đƣợc bằng giá trị.
+ Nhà cửa không thể di dời hoặc di dời không đáng kể; các công trình xây
dựng gắn liền với đất đai nhƣ cơ sở hạ tầng công nghiệp, đƣờng giao thông, bến
cảng, sân bay, bãi đỗ; các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng và không thể
tách rời công trình đó mà khi tách rời sẽ dẫn đến thay đổi cơ bản kiến trúc và kết
cấu công trình đó, các công trình và tài sản này phải đo lƣờng, lƣợng hóa đƣợc
thành giá trị.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai nhƣ vƣờn cây, rừng cây lâu năm gắn
với đất đai; các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng muối, công trình thủy lợi;
các công trình du lịch, vui chơi thể thao và một số công trình khai thác hầm mỏ.
+ Các tài sản khác theo quy định Pháp luật.
Khi nghiên cứu về BĐS không thể không nói đến các loại quyền liên quan đến
BĐS, cụ thể là:
Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết có 3 hình thức chiếm hữu đất đai:
+ Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai đƣợc công nhận bằng giấy chứng nhận
quyền sở hữu do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nƣớc cấp. Đây là hình thức sở
hữu đất cao nhất.
+ Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của
Nhà nƣớc có thể đƣợc đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn. Những
hợp đồng cho thuê đất cũng thƣờng đƣợc lƣu hồ sơ bằng các chứng thƣ, và cũng có thể
kéo dài thời hạn.
+ Quyền sử dụng đất: tƣơng tự nhƣ cho thuê theo hợp đồng nhƣng thƣờng gắn
liền với một hoạt động nhất định trên vùng đất cho thuê nhƣ: du lịch, trồng rừng,…
Trong hoàn cảnh của nƣớc ta, Hiến pháp nƣớc CHXHCN Việt Nam năm
1992 đã quy định đất đai là thuộc sở hữu của toàn dân, không thừa nhận quyền sở hữu tƣ
nhân về đất đai.
10
Đối với công trình: Các hình thức sở hữu công trình như sau:
+ Sở hữu vĩnh viễn: khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công trình ở trên khu
đất ấy.
+ Thuê theo hợp đồng: các công trình nằm trên khu đất đƣợc đem cho thuê theo
hợp đồng.
+ Quyền sở hữu tƣ nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, kiểm soát,
thƣởng thức, sử dụng, bán, vứt bỏ.
Theo Bộ luật dân sự năm 2005 quyền về BĐS gồm có:
Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ BĐS
mang lại. Trong trƣờng hợp đƣợc chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do
Pháp luật quy định thì cũng có quyền sử dụng.
Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu BĐS của mình cho
ngƣời khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi,
tặng, cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt
khác đối với BĐS.
Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý BĐS thuộc sở hữu của mình.
Ngƣời không phải chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trƣờng hợp
đƣợc chủ sở hữu chuyển giao do Pháp luật quy định.
Quyền sở hữu bao gồm quyền sử dụng, quyền định đoạt và quyền chiếm hữu
BĐS. Đây chính là quyền lợi tuyệt đối của một ngƣời sở hữu cụ thể.
Việc nắm đƣợc khái niệm về BĐS và những quyền liên quan đến BĐS sẽ
giúp cho ngƣời định giá có thể hiểu rõ về loại tài sản thẩm định cũng nhƣ tính pháp
lý của nó để định giá một cách chính xác nhất.
1.3.2 Các yếu tố tác động đến giá trị Bất động sản:
Theo tài liệu của Viện thẩm định giá Mỹ, giá trị của BĐS chịu tác động bởi 5
nhóm yếu tố: Vị trí (location), nhóm yếu tố vật chất (physical characteristics), nhóm
yếu tố kinh tế (economic characteristics), tình trạng khai thác, sử dụng (use) và các
yếu tố phi BĐS (non - realty components), cụ thể nhƣ sau:
11
1.3.2.1 Vị trí
Vị trí bao gồm các yếu tố là hạ tầng, an ninh, môi trƣờng, giao thông, cảnh quan
và phong thủy. Nội dung đánh giá của từng yếu tố là:
- Yếu tố hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật (điện, cấp thoát nƣớc, cáp quang,
truyền hình cáp, điện thoại, trạm biến điện, loại đƣờng xá giao thông…) và hạ tầng
xã hội (công viên, trƣờng học, bệnh viện, trạm xá, chợ, bƣu điện, nhà văn hóa, sân
vận động, nhà thi đấu, công trình văn hóa, tín ngƣỡng…)
- Yếu tố an ninh đƣợc đánh giá qua: Mức độ phòng thủ của cƣ dân xung quanh;
Sự hiện diện của chốt dân phòng; Có hay không hệ thống chiếu sáng vỉa hè? Địa
hình hẻm cụt hay thông…
- Yếu tố môi trƣờng đƣợc xem xét qua các chỉ tiêu về mức độ ô nhiễm tiếng ồn,
bụi, khói, ánh sáng từ các phƣơng tiện quảng cáo đối diện, khoảng cách đến trạm
thu và phát sóng điện thoại, radio, truyền hình, ô nhiễm từ rác thải, tình trạng ngập
nƣớc…
-Yếu tố giao thông đƣợc quan sát trên các chỉ tiêu về loại hình giao thông (2
chiều hay 1 chiều), có dãy phân cách hay không? Khoảng cách từ BĐS đến trục
giao thông chính, lộ giới của hẻm,…
- Yếu tố cảnh quan: Hƣớng sông, hƣớng hồ, hƣớng biển, hƣớng rừng, hƣớng
công viên, hƣớng núi, hƣớng đồi hay hƣớng phố; Khả năng quan sát rộng hay hẹp
(dành cho nhà cao tầng).
- Yếu tố phong thủy, tập quán: Yếu tố này rất phong phú và đa dạng phụ thuộc
vào thị trƣờng khu vực nhƣ lô đất có tóp hậu không? BĐS có nằm trên vị trí “xuyên
tâm” không?
- Yếu tố tâm linh: Yếu tố này liên quan nhiều đến việc phong thủy có phù hợp
hay không? Ngƣời ở có tuổi tác hợp mệnh với bất động sản? Trƣớc đây, bất động
sản này có sự việc gì đặc biệt liên quan đến tâm linh? …
Vì vậy, BĐS có vị trí tốt có nghĩa rằng hạ tầng tốt, an ninh tốt, giao thông tốt,
môi trƣờng và cảnh quan đều tốt. Yếu tố vị trí thông thƣờng có tác động mạnh nhất
lên giá trị của BĐS so với các nhóm yếu tố còn lại.
12
1.3.2.2 Nhóm yếu tố vật chất
Nhóm yếu tố vật chất bao gồm hình dáng, kích thƣớc, kiến trúc và xây dựng,
với các nội dung đánh giá sau:
- Yếu tố hình dáng: Có vuông vức không? Có cân đối không? Có chuẩn hay gần
với chuẩn không?
- Yếu tố kích thƣớc: Diện tích đất; Diện tích sàn xây dựng; Diện tích sân, diện
tích vƣờn hay đất canh tác.
- Yếu tố kiến trúc, xây dựng: Kiến trúc theo dạng nào? (Số lƣợng hầm, trệt, lầu,
mái; mái bằng hay mái ngói); Phong cách nào? có thông dụng không?; Xây dựng
theo kết cấu nào? (bê tông cốt thép, bằng sắt, bằng gỗ hay bằng gạch); Thời gian đã
khai thác sử dụng (tuổi đời công trình).
1.3.2.3 Nhóm yếu tố kinh tế
Nhóm yếu tố kinh tế bao gồm các lợi ích tiềm năng, lợi thế kinh doanh và các quyền
tài sản.
+ Yếu tố lợi ích tiềm năng: Các lợi ích sẽ mang lại cho ngƣời chủ sở hữu trong
tƣơng lai, nhƣ đƣờng xá giao thông đƣợc kết nối, hạ tầng hoàn chỉnh hơn hay có
điều kiện kinh doanh tốt hơn…; Sẽ đƣợc chuyển đổi mục đích sử dụng đất…
+ Yếu tố lợi thế kinh doanh: Khoảng cách đến trung tâm thƣơng mại, chợ, khu
vực dịch vụ…; Chiều rộng lộ giới; Chiều rộng tiếp giáp mặt tiền đƣờng; Mật độ khu
dân cƣ; Chiều rộng vỉa hè…
+ Yếu tố quyền tài sản: Tình trạng pháp lý (chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, quyết định giao đất, hồ sơ thiết kế, bản vẽ …); Hệ số sử dụng
đất; Độ cao công trình cho phép; Thời hạn giao đất; Có đƣợc chuyển đổi mục đích
sử dụng đất không?
1.3.2.4 Nhóm yếu tố liên quan đến tình trạng khai thác, sử dụng
Nhóm yếu tố này bao gồm các nội dung: Các chức năng sử dụng của BĐS (để
ở, văn phòng, cửa hàng, nhà kho…); Các tiện ích hiện hữu (thang máy, sân vƣờn,
hồ bơi, thƣ viện, phòng tập...); Mức độ trang trí nội thất (chất liệu vật tƣ, thiết bị vệ
sinh, điện, bếp, đèn…); Chiều rộng vỉa hè.
13
1.3.2.5 Nhóm các yếu tố phi BĐS
Nhóm các yếu tố phi BĐS bao gồm giá trị của các động sản đính kèm, chính
sách và giá trị vô hình (nếu có)
+ Yếu tố giá trị của các động sản đính kèm nhƣ ti vi, tủ lạnh, điều hòa, giƣờng,
tủ, sopha, kệ bếp, bàn ghế…
+ Chính sách (thuế, tiền sử dụng đất, quy hoạch, tín dụng, thủ tục hành chính)
+ Yếu tố giá trị vô hình có thể là lô đất có vị trí tốt nhất trong dự án, hay gắn
liền với sự kiện nhất định hoặc nhà đã từng là nơi lƣu trú của nhân vật nổi tiếng…
1.4 Thẩm định giá Bất động sản
1.4.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS
a. Khái niệm Thẩm định giá
Theo Luật Giá số 11/2012/QH13 quy định: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ
chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo
quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm
nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”
Theo giáo sƣ W.Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vƣơng Quốc Anh: “
Thẩm định giá là sự ƣớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định rõ, trong điều kiện của một thị
trƣờng nhất định và những phƣơng pháp phù hợp‟‟.
Theo giáo sƣ Lim Lan Yuan – Trƣờng Xây dựng và Bất động sản, Đại học
Quốc gia Singapore: “ Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ƣớc tính
giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc
đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng nhƣ xem xét tất cả các yếu tốt kinh tế
căn bản của thị trƣờng bao gồm các loại đầu tƣ lựa chọn.”
Theo từ điển Oxford: “ Thẩm định giá là sự ƣớc ính giá trị bằng tiền của một
vật, của một tài sản”; “là sự ƣớc tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
b. Thẩm định giá trị Bất động sản:
Thẩm định giá Bất động sản là sự ƣớc tính về giá trị của các quyền tài sản bất
động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định rõ, trong
14
những điều kiện của một thị trƣờng nhất định và những phƣơng pháp phù hợp.
Thông thƣờng, trƣớc khi BĐS đƣợc sử dụng vào một mục đích nhất định nhƣ
chuyển nhƣợng, thế chấp, cầm cố, bảo hiểm, cho thuê, góp vốn đều phải đƣợc định
giá. Việc định giá BĐS thƣờng do những ngƣời có chuyên môn đảm nhận và đó
chính là ngƣời định giá BĐS. Nếu BĐS đƣợc đƣa ra mua bán thì ngƣời định giá sẽ
phải đánh giá tài sản đó và tƣ vấn cho khách hàng nên bán, nên mua ở mức bao
nhiêubởi vì nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của họ. Việc định giá BĐS phải dựa
trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS và thị
trƣờng tại thời điểm định giá.
Nhƣ vậy việc định giá BĐS là hoạt động tƣ vấn, xác định giá của một BĐS cụ
thể tại một thời điểm nhất định đƣợc tiến hành bởi tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh
doanh. Khi thực hiện công việc này, ngƣời định giá sẽ phải xem xét những ngƣời có
khả năng mua bán, chuyển nhƣợng trên thị trƣờng tại thời điểm định giá và các loại
tài sản có thể thay thế cho tài sản này. Dựa trên sự cạnh tranh của những ngƣời mua,
ngƣời chuyển nhƣợng, ngƣòi bán, ngƣời nhận chuyển nhƣợng tiềm năng, ngƣời
định giá sẽ ƣớc lƣợng đƣợc mức giá tài sản đó.
Trong trƣờng hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng
không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì BĐS là một đơn vị thống
nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng. Hơn
nữa do BĐS là một tài sản không di dời đƣợc nên giá trị BĐS luôn luôn chịu sự tác
động bởi nhiều yếu tố. Số lƣợng các yếu tố và mức độ ảnh hƣởng của mỗi yếu tố
đến giá trị của BĐS là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại BĐS, từng
vị trí của BĐS. Vì vậy, việc xác định các quyền đối với BĐS, những yếu tố và mức
độ ảnh hƣởng chúng đến giá trị của BĐS là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính
là công việc của ngƣời định giá cần giải quyết.
1.4.2 Vai trò và mục đích của Thẩm định giá BĐS trong nền kinh tế
1.4.2.1 Vai trò của thẩm định giá BĐS
Thị trƣờng BĐS là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trƣờng. Thị trƣờng
BĐS phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại thị trƣờng, điều
15
này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ chế thị trƣờng, phát
triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trƣờng có sự quản lý
của nhà nƣớc định hƣớng xã hội chủ nghĩa là một định hƣớng lớn của Đảng và Nhà
nƣớc ta. Mà thị trƣờng BĐS chỉ phát triển đƣợc khi các giao dịch này trở nên phổ
biến và dễ dàng. Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng hoá trong thị trƣờng BĐS
phải đƣợc xác định một cách chuẩn xác, phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại
tài sản, do vậy phải tiến hành công việc thẩm định giá BĐS.
Thẩm định giá BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng
nhƣ trong đời sống kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, ba vai trò quan trọng của định giá
BĐS đã đƣợc các nhà nghiên cứu đúc kết là:
- Làm tăng số lƣợng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị trƣờng.
Từ hoạt động thẩm định giá, việc tƣ vấn, đặc biệt là tƣ vấn về giá đất sẽ diễn ra
thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ đảm
bảo lợi ích của các bên tham gia thị trƣờng. Tƣ vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ
trƣơng, chính sách của Nhà nƣớc nhƣ: Cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh
nghiệp Nhà nƣớc đƣợc thuận lợi trung thực hơn.
- Định giá và tƣ vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá
đất, đáp ứng các nhu cầu của ngƣời chủ sở hữu BĐS, những ngƣời có quyền và lợi
ích liên quan cần biết giá trị thực tế của BĐS trong việc thực hiện các chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất, đền
bù giải phóng mặt bằng, giải quyết các tranh chấp về giá trị BĐS,…Cơ quan thẩm
định và tƣ vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối tƣợng.
- Giúp Nhà nƣớc hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nƣớc nói chung và quản
lý thị trƣờng BĐS nói riêng: làm căn cứ để thu thuế và các khoản lệ phí, điều chỉnh
thu nhập của các tầng lớp dân cƣ và của ngƣời lao động trong xã hội thông qua các
chính sách tài chính.
1.4.2.2. Mục đích thẩm định giá BĐS
Khi bắt đầu một quy trình định giá, định giá viên phải xác định và nhận thức
đƣợc mục đích định giá của khách hàng để có phƣơng pháp định giá chính xác nhất.
16
