đánh giá phương pháp thẩm định giá bằng phương pháp so sánh tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền nam chi nhánh khánh hòa

LỜI CAM ĐOAN



Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng bản thân tôi,
các nguồn tài liệu trích dẫn, số liệu sử dụng và nội dung chuyên đề tốt nghiệp trung
thực. Đồng thời cam kết rằng kết quả quá trình nghiên cứu của chuyên đề tốt nghiệp
chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào.



Sinh viên thực hiện


Nguyễn Thị Hằng



LỜI CẢM ƠN



Qua 4 năm học tập và rèn luyện dưới giảng đường Đại học, kết hợp với thời
gian thực tập tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam chi nhánh
Khánh Hòa, em đã học và tích lũy được nhiều kiến thức quý báu cho mình. Chuyên
đề tốt nghiệp này được hoàn thành là sự kết hợp giữa lý thuyết đã học và thực tế
trong thời gian thực tập.
Để có kiến thức hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp là nhờ sự giảng dạy tận tình
của Quý Thầy Cô Trường Đại học Nha Trang, sự hướng dẫn của cô Phan Thị Lệ

Thúy và sự giúp đỡ nhiệt tình của các anh (chị) tại chi nhánh công ty Cổ phần thông
tin và thẩm định giá miền Nam tại Khánh Hòa.
Xin chân thành cảm ơn:
- Quý Thầy Cô Khoa Kế Toán Tài Chính ngành Tài chính, Trường Đại học Nha
Trang.
- Cô Phan Thị Lệ Thúy.
- Ban lãnh đạo và các anh chị tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá
miền Nam chi nhánh Khánh Hòa
Sau cùng Em kính chúc Quý Thầy Cô Trường Đại học Nha Trang cùng toàn
thể các Anh (chị) trong công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam chi
nhánh Khánh Hòa dồi dào sức khỏe và luôn thành công trong công tác.


Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Hằng




NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP
o0o

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
o0o

i
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC BẢNG v
DANH MỤC SƠ ĐỒ vi
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4
1.1. Tổng quan về bất động sản 4
1.1.1 Khái niệm về bất động sản 4
1.1.2. Thuộc tính của bất động sản 4
1.1.3. Đặc trưng của bất động sản 4
1.1.4 Phân loại bất động sản 5
1.2.Tổng quan về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản 6
1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản 6
1.2.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá 6
1.2.3. Mục tiêu của thẩm định giá bất động sản 9
1.2.4. Sự cần thiết của thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế thị
trường 11
1.2.5. Các nguyên tắc định giá bất động sản 12
1.3 Tổng quan về các phương pháp thẩm định giá 15
1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 16
1.3.1.1. Cơ sở thẩm định giá 16
1.3.1.2 Các trường hợp áp dụng 16
1.3.1.3. Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp:
17

1.3.1.4 Các bước tiến hành 17
1.3.1.5. Các điều kiện cần thiết 20
1.3.2 Phương pháp chi phí giảm giá 21

ii
1.3.2.1. Cơ sở thẩm định giá 21
1.3.2.2 Các nguyên tắc khi áp dụng phương pháp chi phí 21
1.3.2.3 Các bước thực hiện 21
1.3.2.4 Cách xác định chi phí 22
1.3.2.5 Khấu hao tích tụ 24
1.3.3 Phương pháp thặng dư 25
1.3.3.1 Cơ sở thẩm định giá 25
1.3.3.2 Các trường hợp áp dụng 26
1.3.3.3 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thẩm định giá 26
1.3.3.4 Các bước tiến hành 26
1.3.4 Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) 27
1.3.4.1 Cơ sở lý luận 27
1.3.4.2 Công thức 27
1.3.4.3 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thu nhập 27
1.3.4.4 Các bước tiến hành 27
1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 28
1.4.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên 28
1.4.2. Nhóm các yếu tố kinh tế 29
1.4.3. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường 29
1.4.4 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản 29
1.4.5. Các yếu tố chung bên ngoài 30
CHƯƠNG 2
ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ
THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA 32

2.1 Tổng quan về công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền
Nam – Chi nhánh Khánh Hòa 32
2.1.1. Khái quát về công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền
Nam 32

iii
2.1.1.1. Quá trình thành lập và phát triển của công ty 32
2.1.1.2. Lĩnh vực hoạt động 33
2.1.1.3. Những thành tựu đạt được 34
2.1.2. Khái quát về công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền
Nam – chi nhánh Khánh Hòa 34
2.1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ của công ty 35
2.1.2.2. Cơ cấu, tổ chức quản lý của công ty 35
2.1.3. Đánh giá khái quát tình hình hoat động thẩm định giá của công
ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh
Hòa trong 3 năm qua 38
2.1.3.1 Các hoạt động kinh doanh chính của đơn vị 38
2.1.3.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty 38
2.2. Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương
pháp so sánh tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam
– Chi nhánh Khánh Hòa 45
2.2.1. Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty Cổ phần thông
tin và thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa 45
2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh
tại công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam – chi nhánh
Khánh Hòa 49
2.2.2.1 Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
49
2.2.2.2 Quy trình thẩm định 50
2.2.3 Ví dụ thưc tiễn 53

2.2.3.1 Thông tin chung về Hồ sơ yêu cầu thẩm định 54
2.2.3.2. Lập kế hoạch thẩm định 56
2.2.3.3 Tiến hành thẩm định giá 56
2.2.3.5 Kết quả thẩm định giá 73

iv
2.2.4. Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so
sánh tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh
Khánh Hòa 86
2.2.4.1 Ưu điểm 86
2.2.4.2 Nhược điểm 86
CHƯƠNG 3
KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ
THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA 89
3.1 Kiến nghị đối với Nhà nước,các cơ quan có thẩm quyền liên quan
tới công tác thẩm định giá 89
3.2 Kiến nghị đối với Công ty và Chi nhánh 89
KẾT LUẬN 93
TÀI LIỆU THAM KHẢO 94

v
DANH MỤC BẢNG

Bảng 1: Bảng cơ cấu biến động tài sản của công ty trong 3 năm 40
Bảng 2: Bảng cơ cấu biến động nguồn vốn của chi nhánh trong 3 năm 42
Bảng 3: Bảng tổng hợp tình hình hoạt động thẩm định giá của Chi nhánh 43
Bảng 4: Bảng phân tích báo cáo kết quả hoạt đông kinh doanh của Chi nhánh trong
3 năm 44

vi
DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 2.1 Quy trình thẩm định giá Bất động sản tại công ty Cổ phần 46
Sơ đồ 2.2: Quy trình thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh tại công ty Cổ
phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa 50

1
LỜI MỞ ĐẦU


 Sự cần thiết của đề tài:
Trong nền kinh tế thị trường, giá trị có tầm quan trọng như một thước đo kinh tế.
Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản của tài sản
trên thị trường. Việc định giá bất động sản được thực hiện nhằm mục đích xác định
giá trị bất động sản, cung cấp thông tin cho các mục đích mua- bán, bảo hiểm, thiết
lập giá trị cho sự hợp nhất và mua lại, thiết lập giá trị cho vay mượn, thế chấp
Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trường nên các đặc tính
kinh tế, kỹ thuật của bất động sản còn hạn chế. Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh
chóng của thị trường tài chính, xu hướng toàn cầu hóa đang diễn ra sôi động, cùng
trào lưu hợp nhất, sáp nhập, thôn tính….thì thẩm định giá bất động sản ngày càng
quan trọng trong nền kinh tế.
Có thể nói thị trường bất động sản nước ta đang trong giai đoạn hình thành và
phát triển. Định giá bất động sản là một lĩnh vực còn nhiều mới mẻ với các doanh
nghiệp, tổ chức, cá nhân. Trong năm vừa qua, thị trường bất động sản nước ta có thể
coi là “đóng băng” mà một trong những nguyên nhân khiến cho số lượng các giao
dịch thành công ít là do giá của bất động sản quá cao, không phù hợp với nhu cầu
thực tế của thị trường. Vấn đề khiến cho nhiều chuyên gia bất động sản quan tâm đó
là giá cả bất động sản trên thị trường liệu có phản ánh đúng giá trị thực chất của nó
hay không và những căn cứ để định giá, các phương pháp định giá được sử dụng

như thế nào trong hoạt động của các tổ chức, doanh nghiệp.
- Việc định giá là công việc vừa mang tính khoa học lại vừa mang tính nghệ thuật
đòi hỏi người định giá phải đầy đủ hiểu biết và có kiến thức chuyên môn vững vàng
cộng với khả năng nhạy cảm đối với thị trường. Do tính đa dạng và phức tạp của đối
tượng định giá và mục tiêu định giá cần phải có nhiều phương pháp xác định. Các
phương pháp thì phong phú, đa dạng nhưng có phương pháp sử dụng tốt cho trường
hợp này chưa chắc đã phù hợp cho trường hợp khác. Vì vậy tuỳ theo mục đích của

2
mỗi lần định giá mà người định giá quyết định lựa chọn phương pháp thích hợp.
Trong đó phương pháp so sánh thị trường gần như phổ biến rộng rãi và được áp
dụng để định giá cho tất cả các loại tài sản. Đây là phương pháp sử dụng giá bán
của những bất động sản đã được giao dịch trên thị trường làm căn cứ để xác định
giá của bất động sản mục tiêu thông qua việc so sánh giữa các bất động sản với
nhau. Phương pháp này gần như được sử dụng nhiều nhất trong thực tế, nó được áp
dụng để định giá cho tất cả các trường hợp đất, nhà cửa và cho các định giá thuê
trong các thoả thuận thuê mướn phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp
thường dùng nhất để xác định giá tài sản.
Tuy nhiên, phương pháp này vẫn còn chứa đựng những hạn chế trong việc đưa
ra mức giá của bất động sản.
Từ thực tế đó, sau một thời gian thực tập tại công ty, em đã lựa chon đề tài :
“ Đánh giá phương pháp thẩm định giá bằng phương pháp so sánh tại công ty
Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa”.
 Mục tiêu nghiên cứu:
Tìm hiểu phương pháp thẩm định giá bằng phương pháp so sánh để đánh giá
ưu nhược điểm một cách khách quan, từ đó đề xuất ý kiến để hoàn thiện tốt hơn
trong việc sử dụng phương pháp so sánh.
 Đối tượng nghiên cứu:
Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so
sánh tại công ty .

 Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài được nghiên cứu trong phạm vi thẩm định giá bất động sản tại Công ty
Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa
 Kết cấu đề tài:
Chuyên đề gồm 3 phần: ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung đề tài gồm 3
chương:
 Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản

3
 Chương 2 : Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương
pháp so sánh tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh
Khánh Hòa
 Chương 3 : Một số kiến nghị, đề xuất trong công tác thẩm định giá tại Công ty
cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa
 Ý nghĩa thực tiễn đề tài:
Phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh làm căn cứ
xác định giá của bất động sản mục tiêu thông qua việc so sánh các bất động sản với
nhau, từ đó giúp cho thẩm định viên định giá tài sản chính xác hơn, khách quan hơn.

4
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Tổng quan về bất động sản
1.1.1 Khái niệm về bất động sản
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định (Điều
181 bộ luật dân sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995).
Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai

và tài sản gắn liền với đất đai.
1.1.2. Thuộc tính của bất động sản
 Tính bất động: người ta không thể di chuyển bất động sản hay nói một
cách chính xác hơn là không thể di chuyển một mảnh đất từ vị trí này sang vị trí
khác. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm
nơi nó tọa lạc và mang tính chất địa phương.
 Tính không đồng nhất: thông thường ít có hai bất động sản nào có đặc
điểm giống hệt nhau (vị trí, hình dáng). Do vậy mỗi bất động sản đều gắn liền với
các đặc điểm cụ thể, vì vậy việc đánh giá bất động sản là công việc làm tương đối
phức tạp.
 Tính khan hiếm : diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số vì
vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.
 Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: bất động sản đặc biệt là đất đai
có tính bền vững cao, đời sống kinh tế lâu dài.
1.1.3. Đặc trưng của bất động sản
 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém.
Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những
thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các
mặt sau:

5
 Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định.
 Do đất đai có tính biến động.
 Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất
động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua bán bất động sản
phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao.
 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: thông thường giá trị
của bất động sản khá lớn và thời gian mua bán, giao dịch dài như đã nêu ở trên dẫn
đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.

 Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ: do tính chất quan trọng
của bất động sản trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội nên
nhà nước thường có những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng
và chuyển dịch bất động sản.
1.1.4 Phân loại bất động sản
Từ thực tế nghiên cứu ở nước ta và phạm trù nghiên cứu của môn học, bất động
sản có rất nhiều loại nhưng căn cứ vào mục đích sử dụng có thể phân thành ba loại:
bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động
sản đặc biệt.
 Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản
nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc….trong bất động sản có đầu tư
xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với
đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất
cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác
động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát
triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt
đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước
trên thế giới.

6
 Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu
là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp,
đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa từng sử dụng….
 Bất động sản đặc biệt : là những bất động sản như các công trình bảo tồn
quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang…
đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia bất động sản theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho
việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản
phù hợp với điều kiện – xã hội ở nước ta.

1.2.Tổng quan về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản
1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản
Theo giáo sư W.seabrooke, Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“ Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo giáo sư Lim Lan Yuan, trường Xây dựng và bất động sản, Đại học
quốc gia Singapore: “ Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính
giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc
đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế
căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Theo pháp lệnh giá Việt Nam công bố ngày 8/5/2002 định nghĩa: “ Thẩm
định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại
một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
 Như vậy, “ Thẩm định giá bất động sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại
giá trị của bất động sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm, thời điểm
nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
1.2.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá
 Giá trị thị trường:
 Giá trị thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào
thời điểm thẩm định giá giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là

7
người mua sẵn sàng mua tài sản, mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một
cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trong một điều kiện thương mại
bình thường.
Cụ thể:
 “Giá trị thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường”: là số tiền ước tính mà tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong
điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiện của
thị trường tại thời điểm thẩm định giá.

 “ Vào thời điểm thẩm định giá”: là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến
hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua
trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá tài sản.
 “ Giữa một bên là người bán sẵn sàng bán”: là người đang có quyền
sở hữu tài sản ( trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức
giá tốt nhất có thể được trên thị trường.
 “Với một bên là người mua sẵn sàng mua”: là người đang có khả năng
thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường.
 “ bên bán và bên mua hành động một cách tự nguyện, thiện chí và
hiểu biết lẫn nhau” : là việc mua bán được hành động bằng sự thiện chí, tự nguyện
của cả hai bên.
 “ Điều kiện thương mại bình thường”: là việc mua bán được tiến hành
khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động
của thiên tai, dịch họa, nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…thông
tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thực hiện công khai trên thị trường.
 Giá trị thị trường thường được ước tính trong các phương pháp và tiến
hành thẩm định giá, phản ánh bản chất của tài sản và những hoàn cảnh mà tài sản đó
được mua bán trên thị trường.
 Giá trị thị trường của tài sản được dựa trên giá trị sử dụng cao nhất và tốt
nhất của tài sản đó.
 Đặc điểm của giá trị thị trường:

8
 Là giá bán có thể được thực hiện tốt nhất của một tài sản.
 Là mức giá thịnh hành dưới những điều kiện thị trường xác định.
 Có sự nhất trí của người mua và người bán và cả hai bên đều không giành
lợi thế của nhau.
 Nhận biết được sử dụng hiện tại và tương lai của tài sản.
 Các trường hợp không được coi là giá trị thị trường:
 Bên mua hoặc bên bán, hoặc cả hai bên đều bị bắt buộc.

 Bên mua đồng thời là một bên sở hữu chung của tài sản bán.
 Các bên mua và bên bán là thành viên trong một gia đình.
 Các giao dịch mua bán trong cùng một công ty.
 Các cuộc mua bán mang tính chất đầu cơ.
 Các cuộc mua bán diễn ra khi tài sản đang do người thuê chiếm giữ.
 Giá trị phi thị trường:
Mặc dù chủ yếu các thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường nhưng
trên thực tế, có một tài sản cần được thẩm định nhưng chúng lại rất ít khi mua bán
trên thị trường, thậm chí không có thị trường đối với chúng. Chẳng hạn như nhà ga,
nhà thờ, bệnh viện , trường học…để đánh giá giá trị đối với những tài sản này, đòi
hỏi phải dựa vào giá trị phi thị trường.
Một số khái niệm về giá trị phi thị trường:
 Giá trị sử dụng (value in use): là giá trị một tài sản khi nó được một người cụ
thể sử dụng vào một mục đích nhất định nên tài sản này không liên quan tới thị trường.
 Giá trị tài sản có thị trường hạn chế (limited market property): là giá trị của
tài sản do tính đơn chiếc hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân
tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua tại một thời điểm nào
đó. Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là không có khả
năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị
lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác.
 Giá trị tài sản chuyên dụng (specialised property): là giá trị tài sản do có
tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho mục đích hoặc cho một đối tượng
sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường.

9
 Giá trị đầu tư (investment value): nhà đầu tư nhận thấy trong tương lai tài
sản có thể sinh lời và trả giá cao hơn giá trị thị trường, nên đây là giá phi thị trường.
 Giá trị đặc biệt (special value): là tài sản được hình thành khi một tài sản
này có thể gắn liền với một tài sản khác thu hút sự quan tâm của một số ít khách
hàng, làm tăng giá trị tài sản vượt qua giá trị thị trường.

 Giá trị doanh nghiệp (going concern): vì trong doanh nghiệp có tài sản
chuyên dụng và phụ thuộc vào tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp nên toàn bộ giá trị doanh nghiệp là giá trị phi thị trường.
 Giá trị bảo hiểm (insurable value): phí bảo hiểm quyết định mức độ đền
bù nên nó không phải là giá trị thị trường.
 Giá trị tính thuế (taxable value): đơn giá đất để tính thuế do nhà nước quy
định nhưng theo thời gian giá trị thị trường biến động trong khi nhà nước vẫn giữ
mức đơn giá cũ thì khi đó giá tính thuế không phải là giá thị trường.
1.2.3. Mục tiêu của thẩm định giá bất động sản
Mục tiêu của thẩm định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc
nhất định. Nó phản ánh mặt lợi ích mà tài sản tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc
hay giao dịch đã được xác định. Chính vì vậy, mục tiêu của thẩm định giá là một yếu tố
rất quan trọng, ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá.
Khi thay đổi mục đích thẩm định giá thì cơ sở lý luận sẽ khác và phương
pháp thẩm định cũng khác đi.
Ví dụ: khi thẩm định giá một lô đất trống để bán thì ta chọn cơ sở giá trị thị
trường và phương pháp thẩm định giá là phương pháp so sánh. Nhưng cũng với lô
đất đó, ta thẩm định cho mục đích góp vốn thì cơ sở giá trị của nó là giá trị đầu tư
và phương pháp ta chọn là phương pháp thặng dư.
Mục tiêu của thẩm định giá bất động sản bao gồm 7 mục tiêu như sau:
 Thẩm định giá cho mục đích của chính quyền:
 Báo cáo tài chính:
Chính quyền đang chịu áp lực ngày càng tăng để đảm bảo tất cả các tài sản
đều được sử dụng một cách có hiệu quả. Việc thực hiện phương pháp kế toán tài sản

10
đòi hỏi phải có sổ ghi tài sản một cách chính xác, phương pháp định giá thích hợp
và theo đúng các yêu cầu của việc kiểm toán.
 Thu mua cưỡng bức.
 Các mục đích đánh thuế.

Để xác định giá trị cho mục đích đánh thuế, điều quan trọng là báo cáo phải
được soạn thảo đúng luật lệ quy định, để đạt được hiệu quả tính thuế công bằng và
hợp lý. Việc xây dựng hệ thống định giá làm cơ sở tính thuế là việc làm cần thiết và
hữa ích. Phạm vi định giá tính thuế gồm: định giá để tính thuế tài sản, tính thuế thu
nhập, tính thuế tài nguyên, để ước tính giá trị định mức thuế.
 Thẩm định giá để cho thuê: thẩm định giá của tài sản với mục đích cho thuê.
 Thẩm định giá để bảo hiểm:
Việc quản lý rủi ro ngày càng trở nên quan trọng vì các tổ chức kinh
doanh nói chung đều muốn chắc chắn rằng số vốn đầu tư của họ được bảo vệ trong
trường hợp bị mất mát, do vậy tài sản cần được định giá cho mục đích bảo hiểm
 Thẩm định giá cho báo cáo tài chính:
Hiện nay, nhu cầu ngày càng tăng đòi hỏi các tổ chức phải cung cấp các báo
cáo đầy đủ hơn về kết quả hoạt động, tình hình tài chính cho chính quyền, hoặc cho
các cổ đông. Trong đó, bất động sản cũng là một tài sản có trong báo cáo tài chính.
Vì vậy, việc đánh giá chính xác giá trị của bất động sản cũng giúp cho Báo cáo tài
chính hoàn thiện hơn. Bao gồm:
 Bảng cân đối tài sản của công ty.
 Chức năng kế toán và kiểm toán(cả bên trong lẫn ngoài).
 Sát nhập – chia tách.
 Thế chấp, đi vay.
 Phục vụ cho việc đánh thuế, giảm thuế.
 Quản lý, thanh lý tài sản.
 Góp vốn của mỗi bên trong kinh doanh.
 Cổ phần hóa các doanh nghiệp.
 Thẩm định giá cho mục đích đầu tư bất động sản:

11
Sự tăng trưởng lợi nhuận và cạnh tranh của một doanh nghiệp tùy thuộc phần
lớn vào sự lựa chọn có hiệu quả các phương án đầu tư. Lựa chọn các phương án đầu
tư có một vị trí quan trọng trong công tác tài chính, vì nó là một nhân tố chủ yếu

trong quá trình sinh lợi lâu dài của doanh nghiệp. Quá trình lựa chọn này rất phức
tạp bởi vì đa số các cơ hội đầu tư đều có bản chất dài hạn, còn kết quả của nó nằm
trong tương lai xa và khó dự đoán.
Vì vậy, để có một quyết định đầu tư khôn ngoan, cần phải nhờ đến nhà thẩm
định giá. Họ có đầy đủ khả năng chuyên môn, có đầy đủ thông tin và tính trung thực
để có thể giúp bạn có được một quyết định đúng đắn về đầu tư bất động sản.
 Thẩm định giá cho mục đích cầm cố:
Cầm cố là một loại đầu tư có sự đảm bảo hợp lý và một tỷ lệ lãi đúng mức,
trong trường hợp người phải cầm cố không trả được lãi hoặc không còn khả năng để
trả lại món vay nợ, người nhận cầm cố phải tiến hành các bước cần thiết để đảm bảo
an toàn cho mình.
1.2.4. Sự cần thiết của thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường
 Thẩm định giá có vai trò quan trọng đặc biệt trong nền kinh tế thị trường
được biểu hiện như sau:
 Chức năng và tầm quan trọng của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường.
 Tư vấn về giá trị, giá cả bất động sản giúp các chủ thể tài sản và các bên
có liên quan, công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán
đầu tư cho vay tài sản.
 Định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị
trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả cao.
 Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường tài
chính trong nước cũng như trên toàn thế giới, tạo điều kiện cho toàn cầu hóa và hội
nhập kinh tế thế giới.
 Áp dụng và sử dụng kết quả thẩm định giá để ra quyết định trong nhiều
tình huống:

12
Tương ứng với từng mục đích kinh tế, với cùng một tài sản, cùng một thời
điểm thẩm định sẽ cho kết quả giá trị tài sản thẩm định là khác nhau. Do vậy kết quả
thẩm định giá sẽ được sử dụng để ra quyết định trong nhiều tình huống khác nhau.

Ví dụ như:
 Mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp, vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù,
cho thuê tài sản
 Làm căn cứ phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư
công trình sử dụng vốn Nhà nước, đề án cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, dự
toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách Nhà nước, vay nợ của
chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của chính phủ…
 Làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thề doanh nghiệp.
 Để thực hiện án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến các
tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên, để tư vấn đầu tư và ra quyết định:
nghiên cứu thị trường, xác định giá trị chứng khoán, yêu cầu giảm thuế, lập kế
hoạch làm việc…

1.2.5. Các nguyên tắc định giá bất động sản
Các nguyên tắc thẩm định giá hầu hết đều xuất phát từ các nguyên tắc kinh
tế. Phương pháp thẩm định giá nào cũng dựa trên một số nguyên tắc nhất định.
Trong từng trường hợp cụ thể không nhất thiết phải áp dụng toàn bộ nguyên tắc.
Chẳng hạn :
 Phương pháp so sánh: ứng dụng nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cân
bằng, nguyên tắc thay thế
 Phương pháp chi phí: ứng dụng các nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt
nhất, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc đóng góp
 Phương pháp vốn hoá thu nhập: ứng dụng các nguyên tắc dự đoán lợi ích
tương lai, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc
cân bằng…
 Phương pháp thặng dư: ứng dụng nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt
nhất, nguyên tắc cân bằng và phát triển đất, nguyên tắc đóng góp…

13
Các nguyên tắc thẩm định giá:

 Thứ nhất: nguyên tắc “sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất”:
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh tự nhiên, kinh tế - xã hội phù hợp, theo đúng
pháp luật có thể mang lại giá trị lớn nhất cho tài sản. “ Sử dụng tốt nhất và có hiệu
quả nhất” là khái niệm cơ bản và là một phần hoàn chỉnh trong công việc xác định
giá trị thị trường.
 Thứ hai: nguyên tắc “ thay thế”:
Hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào được chào bán ở mức giá
thấp nhất thì sẽ được bán trước. Một người mua cẩn trọng sẽ không trả nhiều tiền
hơn để mua một tài sản tương đồng trong thị trường mở.
Hệ quả: giá trị một tài sản có thể đo bằng chi phí tạo ra hoặc mua một tài
sản tương tự.
 Thứ ba: nguyên tắc “ cung – cầu”:
Giá trị tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại của lượng cung và cầu
trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và ngược lại, lượng cung cầu trên thị
trường cũng ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Trên thị trường giá cả có xu hướng thay
đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Khi thẩm định giá thì thẩm định viên phải phân tích và đánh giá cẩn thận về
sự tác động của cung – cầu của thị trường đến giá trị bất động sản.
 Thứ tư: nguyên tắc “ sự đóng góp”:
Giá trị một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó
sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ bất động sản, có nghĩa là lượng giá trị
mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của bất động sản là bao nhiêu.
 Thứ năm: nguyên tắc “ sự phù hợp”:
Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá phải xem xét tính phù hợp của bất
động sản.
 Trước hết là sự phù hợp giữa lô đất với công trình xây dựng trên đất.
 Tiếp đến là sự phù hợp giữa bất động sản với môi trường chung quanh (phù
hợp với quy hoạch, phù hợp về mục đích sử dụng, phù hợp với khu vực chung quanh.)

14
 Thứ sáu: nguyên tắc “ sự thay đổi ”:
Giá trị tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá
trị của nó. Theo thời gian thì bất động sản là các công trình xây dựng trên đất như
tường rào, cột trụ có thể bị hao mòn làm giảm giá trị toàn bộ bất động sản. Nhiệm
vụ của thẩm định viên phải đánh giá đúng chất lượng còn lại của công trình để xác
định chính xác giá trị toàn bộ bất động sản.
 Thứ bảy: nguyên tắc “ tập quán mua, bán bất động sản của nhân dân
địa phương “ .
Do đặc trưng của bất động sản có tính bất động mà giá bất động sản mang
đậm tính chất địa phương. Vì vậy, thẩm định viên bất động sản phải nắm bắt được
tập quán của nhân dân địa phương trong việc mua bán bất động sản mới có thể thẩm
định giá chính xác được.
 Thứ tám: nguyên tắc “ dự tính lợi ích tương lai”:
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển
vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
 Thứ chín: nguyên tắc “cân bằng”:
Các yếu tố cấu thành nên tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng
sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất (tỷ lệ kết cấu trong công trình xây dựng, chất
lượng công trình tốt hay không sẽ ảnh hưởng đến thời gian sử dụng công trình).
 Thứ mười: nguyên tắc “ cạnh tranh”:
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, nhưng cạnh tranh cao quá
mức có thể làm giảm lợi nhuận và có thể không còn lợi nhuận.
 Thứ mười một: nguyên tắc “ phân phối thu nhập”:
Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng: thu nhập thuộc về đất đai là
phần thu nhập sau khi trừ đi các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý.
 Thứ mười hai: nguyên tắc “ thẩm định giá phải gắn với mục tiêu thẩm
định giá”:
Thẩm định giá là định giá cho mục đích nhất định không thể có một bất động

sản chung chung, tùy theo mục đích của việc định gía giá trị cuả bất động sản có thể
khác nhau, và phương pháp xác định giá cũng có thể khác nhau.

15
Thông thường việc thẩm định giá bất động sản sản nhằm đáp ứng một mục
tiêu cụ thể nào đó như:
 Chuyển giao quyền sở hữu.
 Tài chính và tín dụng.
 Cho thuê theo hợp đồng.
 Định giá tài sản công ty.
 Phát triển tài sản và đầu tư.
 Các thẩm định giá theo pháp luật.
1.3 Tổng quan về các phương pháp thẩm định giá
Căn cứ theo Quyết định số 129/2008/QĐ – BTC, ngày 32/12/2008 về việc
ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3), những phương pháp chủ yếu để tiến
hành thẩm định giá bất động sản bao gồm:
 Phương pháp so sánh trực tiếp
 Phương pháp chi phí giảm giá
 Phương pháp thặng dư
 Phương pháp đầu tư ( thu nhập)
Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá không có
phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất.
Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau đây:
 Thuộc tính của bất động sản
 Khả năng thu nhập thông tin và sự tin cậy của các tài liệu thị trường.
 Mục tiêu của việc thẩm định giá.
Mặc dù có nhiều phương pháp thẩm định giá và chúng khác nhau một cách
đáng kể, nhưng mỗi phương pháp đều cần thiết tiến hành cho sự so sánh vì đây là cơ
sở cho ra giá trị tốt nhất gần với giá thị trường.
Thẩm định viên phải xác định phương pháp nào là tối ưu cho bất động sản và

nó sẽ trở thành phương pháp chủ yếu trong quá trình thẩm định. Phương pháp khác
có thể được sử dụng như một biện pháp kiểm tra hoặc hỗ trợ. Nếu có sự khác biệt lớn
giữa kết quả của các phương pháp thẩm định đó thì cần phải tiến hành điều tra thêm.