giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 37 (2011-2014)
Đề tài:

GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA CÔNG CHỨNG TRONG
CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Giảng viên hướng dẫn:
CHÂU HOÀNG THÂN

Sinh viên thực hiện:
ĐÀO THỊ THÚY HUỲNH
MSSV: B110054
Lớp: Luật Hành chính K37, Bằng 2

Cần Thơ, tháng 05/ 2014


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất

LỜI MỞ ĐẦU
---------1. Lý do chọn đề tài :
Trong những năm vừa qua cùng với sự phát triển của nền kinh tế, tốc độ đô thị
hóa ở các thành phố lớn diễn ra rất nhanh chóng và cũng là cơ sở cho sự phát triển
mạnh mẽ của các giao dịch về quyền sử dụng đất. Sự hiểu biết pháp luật nói chung và
pháp luật về đất đai nói riêng của người dân còn rất hạn chế, thủ đoạn của các đối
tượng tội phạm trong lĩnh vực đất đai, nhà ở, ngân hàng ngày càng tinh vi, xảo quyệt
thì vấn đề bảo đảm an toàn pháp lý cho người dân trong giao dịch phải được đặt lên

hàng đầu. Việc công chứng các loại hợp đồng này sẽ ngăn chặn được các giao dịch bất
hợp pháp, ngăn ngừa được các hành vi vi phạm pháp luật, đồng thời giảm được gánh
nặng cho cơ quan xét xử. Qua việc công chứng hợp đồng, giao dịch, kiến thức pháp
luật về đất đai, nhà ở và ý thức tuân thủ pháp luật khi giao kết hợp đồng của người dân
được nâng lên một cách rõ rệt, điều đó rất có lợi cho công tác quản lý và cho chính các
bên tham gia giao dịch. Sau gần 07 năm thực hiện Luật Công Chứng thì công chứng đã
khẳng định rõ vị trí và vai trò của mình trong đời sống xã hội và đáp ứng nhu cầu ngày
càng tăng của nhân dân, bảo đảm tính an toàn và tạo môi trường pháp lý thuận lợi, tin
cậy cho hoạt động đầu tư kinh doanh, giảm thiểu tranh chấp dân sự, khiếu kiện; đồng
thời giúp người dân được hưởng dịch vụ công chứng thuận lợi, nhanh chóng. Theo
Điều 6 Luật Công Chứng năm 2006 có quy định : “Văn bản công chứng có giá trị
chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh,
trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu”. Do đó văn bản công chứng là văn bản
có giá trị hết sức to lớn trong đời sống thường ngày, vì nó là loại chứng cứ xác thực,
đáng tin cậy hơn hẳn các loại giấy tờ không có chứng nhận xác thực hoặc chỉ trình bày
bằng miệng. Khẳng định giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch đặc biệt là
giao dịch về quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong đời sống xã hội. Tại sao
các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất cần phải được công chứng? Hay các bên
trong hợp đồng, giao dịch có được lợi ích gì khi qua thủ tục công chứng? Chính vì vậy
mà người viết đã chọn đề tài “ Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch
về quyền sử dụng đất ” làm luận văn tốt nghiệp của mình.

GVHD : Châu Hoàng Thân

-1-

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất

2. Mục đích nghiên cứu của đề tài :
Mục đích của luận văn là phân tích những quy định về giá trị pháp lý của công
chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất cũng như là hiệu lực thi hành của văn
bản đã được công chứng, đánh giá thực trạng pháp luật về giá trị pháp lý của văn bản
công chứng, nhất là trong việc áp dụng pháp luật trên thực tế còn nhiều vướng mắc,
chưa phù hợp. Từ đó đề ra một số giải pháp cơ bản để hoàn thiện pháp luật về giá trị
pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất.
3. Phạm vi nghiên cứu của đề tài :
Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật hiện hành về công
chứng, các giao dịch về quyền sử dụng đất, giá trị pháp lý của công chứng trong các
giao dịch về quyền sử dụng đất. Trên cơ sở phân tích và đối chiếu với các quy định của
pháp luật từ đó sẽ đánh giá và đưa ra những kiến nghị, giải pháp cơ bản để hoàn thiện
pháp luật về giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài :
Trong quá trình viết luận văn, người viết đã vận dụng một số phương pháp
nghiên cứu :
- Nghiên cứu lý luận trên tài liệu, sưu tầm số liệu, ví dụ thực tế trong thực tiễn
và trên internet.
- Phương pháp phân tích luật viết để phân tích những quy định của pháp luật
hiện hành.
- Phương pháp đối chiếu, so sánh những quy định của pháp luật về cùng một
vấn đề.
5. Bố cục đề tài :
Luận văn được kết cấu bao gồm :
- Lời nói đầu
- Phần nội dung
Chương 1 : Những vấn đề chung về công chứng và các giao dịch về quyền sử
dụng đất
Chương 2 : Những quy định của pháp luật hiện hành về công chứng trong các
giao dịch về quyền sử dụng đất.

GVHD : Châu Hoàng Thân

-2-

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
Chương 3 : Thực trạng về giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về
quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện.
- Kết luận.

GVHD : Châu Hoàng Thân

-3-

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
CHƢƠNG 1

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÔNG CHỨNG
VÀ CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Khái niệm và đặc điểm của công chứng và giao dịch về quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của công chứng
1.1.1.1. Khái niệm công chứng:
Công chứng là một thuật ngữ được sử dụng nhiều vào những năm gần đây trong
các văn bản pháp luật và cả trong các giao dịch dân sự . Để nghiên cứu các quy định

của pháp luật trong lĩnh vực này, trước hết chúng ta phải làm rõ khái niệm công chứng
về mặt lý luận từ đó nghiên cứu các vấn đề khác liên quan đến công chứng. Theo các
thông tư, nghị định thì khái niệm công chứng được xác định như sau :
- Theo Thông tư số 574/ QLTPK ngày 10/ 10/ 1987 của Bộ Tư Pháp :
“ Công chứng nhà nước là một hoạt động của Nhà nước, nhằm giúp công dân, các
cơ quan, tổ chức lập và xác nhận các văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp pháp hóa
các văn bản, sự kiện đó, làm cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực hiện. Bằng
hoạt động trên, công chứng nhà nước tạo ra những bảo đảm pháp lý để bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp của công dân, các cơ quan, tổ chức phù hợp với Hiến pháp và pháp
luật của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, giúp
cho việc giải quyết các tranh chấp được thuận lợi, góp phần tăng cường pháp chế xã
hội chủ nghĩa ”.
Thông tư có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, đặt nền móng cho hệ thống công chứng ở
Việt Nam, đánh dấu sự đổi mới về tư duy pháp lý, bước đầu đáp ứng yêu cầu của nền
kinh tế ở giai đoạn đầu của thời kỳ chuyển đổi dù các quy định còn ở mức sơ khai và
chứa đựng nhiều hạn chế đó là: chưa xác định được chủ thể, đối tượng của hoạt động
công chứng, nội dung công chứng cũng như chưa phân biệt rõ hoạt động công chứng
với hoạt động của các cơ quan nhà nước khác.

GVHD : Châu Hoàng Thân

-4-

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
- Theo Điều 1 Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991 của Hội đồng Bộ Trưởng
(nay là Chính phủ) :
“ Công chứng nhà nước là việc chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng và giấy

tờ theo quy định của pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và
cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội (sau đây gọi chung là các tổ chức)
góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Các hợp đồng và giấy tờ đã được công chứng có giá trị chứng cứ ”.
- Sau hơn 05 năm thi hành thì Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991 được sửa đổi
bổ sung bằng Nghị định số 31/CP ngày 18/5/1996 của Chính phủ về tổ chức và hoạt
động công chứng nhà nước. Theo Điều 1 Nghị định số 31/CP :
“ Công chứng là việc chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng và giấy tờ theo
quy định của pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan
nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội (sau đây gọi chung là các tổ chức) góp phần
phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Các hợp đồng, giấy tờ đã được công chứng nhà nước chứng nhận hoặc ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền chứng thực có giá trị chứng cứ, trừ trường hợp bị tòa án nhân
dân tuyên bố là vô hiệu.”
Phân tích các quy định trên ta thấy khái niệm về công chứng đã từng bước phát
triển và được xác định cụ thể, rõ hơn qua từng giai đoạn. Nếu so sánh Nghị định số
45/HĐBT với Nghị định số 31/CP thì Nghị định số 31/CP có nhiều thay đổi hơn, bước
đầu có có sự phân biệt hành vi công chứng và hành vi chứng thực nhưng đây chỉ là sự
phân biệt dựa trên chủ thể thực hiện hoạt động công chứng, chứng thực. Cùng một loại
việc nếu được thực hiện bởi công chứng viên của các Phòng công chứng thì gọi là công
chứng nhưng nếu được thực hiện tại Ủy ban nhân dân thì gọi là chứng thực.
- Đến Nghị định số 75/2000/ NĐ-CP bước đầu đã có sự phân biệt giữa khái niệm
công chứng và chứng thực. Công chứng là việc Phòng công chứng chứng nhận tính xác
thực của hợp đồng được giao kết hoặc giao dịch khác được xác lập trong quan hệ dân

GVHD : Châu Hoàng Thân

-5-

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh

Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) và
thực hiện các việc khác theo quy định của Nghị định này1
Ngoài việc xác định khái niệm công chứng như trên thì khái niệm chứng thực cũng
được quy định:“ là việc Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã xác nhận sao y giấy tờ,
hợp đồng, giao dịch và chữ ký của cá nhân trong các giấy tờ phục vụ cho việc thực
hiện các giao dịch của họ theo quy định của Nghị định này ”2
Điểm mới quan trọng nữa của Nghị định số 75/2000/NĐ-CP là đã thay đổi tên gọi
từ "Phòng công chứng nhà nước" ở các văn bản pháp lý trước đó thành "Phòng công
chứng". Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, tạo tiền đề để tiến tới chuyên môn
hóa, chuyên nghiệp hóa và xã hội hóa nghề công chứng ở Việt Nam. Đi sâu vào phân
tích khái niệm này thấy rằng không có sự khác biệt nhiều so với Nghị định số 31/CP,
việc phân biệt công chứng và chứng thực vẫn chỉ dựa trên dấu hiệu duy nhất đó là chủ
thể của hai hoạt động này. Điểm mới nhất trong khái niệm này là nêu ra chủ thể của
hoạt động công chứng, đó là Phòng công chứng. Nhưng ở điểm này cũng chứa đựng
điểm bất hợp lý, vì chủ thể của hoạt động công chứng thực chất không phải là Phòng
công chứng mà là cá nhân Công chứng viên. Quy định như vậy, một mặt làm giảm đi
vai trò của Công chứng viên, đồng thời trách nhiệm cá nhân của Công chứng viên cũng
bị giảm đi, nó phản ánh không đúng bản chất của công chứng. Mặt khác, trong nội
dung của Nghị định này lại quy định người thực hiện công chứng là Công chứng viên,
như vậy dẫn đến sự mâu thuẫn ngay trong cùng một văn bản :
“ Người thực hiện công chứng, chứng thực bao gồm:
1.Công chứng viên của Phòng Công chứng;
2.Người được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xãgiao thực hiện việc chứng thực
theo quy định của Nghị định này;
3.Viên chức lãnh sự của Cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài.”

1

2

khoản 1 Điều 2 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP
tại khoản 2 Điều 2 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP

GVHD : Châu Hoàng Thân

-6-

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
Chính vì chưa làm rõ được bản chất, khái niệm công chứng lên nội dung của các
văn bản pháp luật quy định về công chứng nêu trên còn chứa đựng nhiều hạn chế và
bất cập. Để hoạt động công chứng phát triển theo đúng quy luật đáp ứng đòi hỏi của xã
hội trong giai đoạn mới của đất nước, nhất là khi nước ta trở thành thành viên của Tổ
chức Thương mại Thế giới ( WTO ) thì yêu cầu cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật
nói chung cũng như chế định công chứng nói riêng là một nhiệm vụ cấp thiết cần phải
được thực hiện. Việc cần phải có một văn bản pháp lý chuyên ngành cao hơn Nghị
định để điều chỉnh một cách toàn diện và đồng bộ lĩnh vực công chứng là một nhu cầu
cấp thiết. Do vậy, ngày 29 tháng 11 năm 2006 tại kỳ họp thứ 10, Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI đã thông qua Luật Công chứng và có hiệu lực
thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2007. Khái niệm công chứng được quy định như sau:
“Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp
đồng, giao dịch khác ( sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch ) bằng văn bản mà theo quy
định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công
chứng”. 3
Điểm nổi bật và tạo ra sự khác biệt lớn so với các văn bản pháp lý trước đó trong
quy định về khái niệm công chứng tại Luật Công chứng là việc đã chỉ ra chính xác chủ

thể của hoạt động công chứng đó là Công chứng viên. Có thể nói đây là bước đột phá
trong việc nhận thức bản chất của hoạt động công chứng của các nhà làm luật. Chính vì
nhận thức bản chất của chế định này nên trong nội dung của Luật Công chứng chứa
đựng nhiều quy định khác biệt, tiến bộ hơn so với những văn bản trước đây. Theo khái
niệm này, ngoài việc chứng nhận tính xác thực Công chứng viên còn phải chứng nhận
cả tính hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch. Tính xác thực thể hiện nội dung của hợp
đồng, giao dịch là có thật và đúng ý chí của các bên tham gia: Công chứng viên phải
khẳng định chính xác người yêu cầu công chứng, nội dung thỏa thuận giữa các bên là
hợp pháp và được xác lập dựa trên các giấy tờ, tài liệu đáng tin cậy, phù hợp với những

3

Điều 2 Luật Công chứng 2006

GVHD : Châu Hoàng Thân

-7-

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
gì xảy ra trên thực tế, ngoài ra còn phải xác định xem thỏa thuận của các bên có phản
ánh đúng với ý chí của họ hay không. Như vậy điều kiện cần và đủ để một hợp đồng,
giao dịch được công chứng đó là tính xác thực và tính hợp pháp. Việc quy định cụ thể
về tính hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch trong khái niệm công chứng là một điểm
mới so với các khái niệm công chứng trước đây.
1.1.1.2. Đặc điểm của công chứng:
Từ khái niệm nêu trên có thể thấy công chứng có những đặc điểm như sau :
Đặc điểm thứ nhất : chủ thể của hoạt động công chứng đó là Công chứng viên

Công chứng viên là người có đủ tiêu chuẩn theo quy định của Luật này, được bổ
nhiệm để hành nghề công chứng. 4 Khi thực hiện Luật Công chứng thì sẽ có hai loại
Công chứng viên: Công chứng viên làm việc trong các Phòng công chứng nhà nước thì
họ là viên chức nhà nước, vì Phòng công chứng sẽ chuyển sang chế độ đơn vị sự
nghiệp chứ không phải là cơ quan hành chính; Công chứng viên làm việc trong các văn
phòng công chứng thì họ không phải là công chức hay viên chức nhà nước. Mặc dù có
hai loại Công chứng viên làm việc ở hai loại tổ chức hành nghề công chứng khác nhau
nhưng về địa pháp lý của họ trong hành nghề công chứng hoàn toàn không khác nhau.
Đó là, được nhân danh Nhà nước thực hiện hành vi công chứng, được Bộ trưởng Bộ
Tư pháp bổ nhiệm chức danh công chứng viên để hành nghề công chứng. Họ có quyền
công chứng các loại hợp đồng giao dịch như nhau và giá trị pháp lý của văn bản công
chứng do họ lập ra là như nhau. Vai trò của Công chứng viên thể hiện ở việc tạo lập và
chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch. Công việc này
bao gồm hai hoạt động: tạo lập và chứng nhận. Nó thể hiện bởi chuỗi công việc nghiệp
vụ phức tạp theo trình tự , thủ tục chặt chẽ: xác định chủ thể, đối tượng, nội dung, hình
thức của hợp đồng, giao dịch, xác định các quan hệ pháp lý phát sinh, hậu quả pháp lý
có thể xảy ra, giúp các bên thể hiện ý chí, nguyện vọng, thỏa thuận bằng văn bản, đảm
bảo phù hợp với pháp luật, không trái đạo đức xã hội đối với những hợp đồng giao dịch

4

Điều 7 Luật Công chứng 2006

GVHD : Châu Hoàng Thân

-8-

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh

Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
mà Công chứng viên tự soạn thảo hay kiểm tra, tư vấn, góp ý để các bên thể hiện ý chí,
nguyện vọng, thỏa thuận của mình một cách rõ ràng , chính xác trong văn bản. Trên cơ
sở hợp đồng đã lập, Công chứng viên chứng kiến sự ký kết giữa các bên và chứng nhận
tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch và thể hiện bằng việc ghi lời
chứng theo hình thức và nội dung do Luật công chứng quy định và ký tên đóng dấu của
tổ chức công chứng nơi mình hành nghề vào văn bản.
Đặc điểm thứ hai : Tính xác thực của hợp đồng, giao dịch khác đƣợc Công
chứng viên xác nhận.
Tính xác thực của các tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch khác là vô cùng
quan trọng nhằm bảo đảm cho chúng có giá trị chứng cứ. Trong pháp luật về tố tụng,
khi nói đến chứng cứ thì bao giờ cũng đề cao tính xác thực của các sự kiện, tình tiết có
thực, khách quan được coi là chứng cứ. Sở dĩ pháp luật coi văn bản công chứng có giá
trị chứng cứ cũng là do tính xác thực của các tình tiết, sự kiện có trong văn bản đó là có
tính xác thực đã được Công chứng viên xác nhận. Tính xác thực này được Công chứng
viên kiểm chứng và xác nhận ngay khi nó xảy ra trong thực tế, trong số đó có những
tình tiết, sự kiện chỉ xảy ra một lần, không để lại hình dạng, dấu vết về sau và do đó,
nếu không có Công chứng viên xác nhận thì về sau rất dễ tranh chấp mà Toà án không
thể xác minh được.
- Xác định "đúng người" là yêu cầu quan trọng nhất đối với công chứng. Việc nhận
diện chính xác cá nhân người yêu cầu công chứng là đòi hỏi tiên quyết và đóng vai trò
cốt lõi khi thực hiện công chứng . Xác định chính xác người yêu cầu công chứng không
những tạo điều kiện cho công chứng viên khẳng định được chủ thể, khách thể của hợp
đồng, giao dịch mà còn ngăn ngừa những trường hợp mạo danh, lừa đảo. Công chứng
viên xác định đúng người thông qua việc kiểm tra, nhận dạng từ giấy tờ tùy thân hợp lệ
của các đương sự.
- Ngoài việc phải nhận dạng chính xác người yêu cầu công chứng, công chứng viên
phải kiểm tra khả năng nhận thức, trạng thái tâm lý của anh ta khi tham gia giao kết
hợp đồng, giao dịch. Tính xác thực có bao gồm cả tính xác thực của văn bản, tài liệu do

GVHD : Châu Hoàng Thân

-9-

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
người yêu cầu công chứng xuất trình, những thông tin do đương sự cung cấp mà căn cứ
vào đó công chứng viên tạo lập văn bản công chứng và đương sự tham gia giao kết hợp
đồng, giao dịch đã xuất hiện trước mặt công chứng viên, trong trạng thái tinh thần
minh mẫn, sáng suốt không chịu bất kỳ một sức ép nào đã ký vào văn bản công chứng
và chữ ký trên văn bản công chứng là của chính người đó.
Đặc điểm thứ ba: Tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác đƣợc Công
chứng viên xác nhận.
Trong hoạt động công chứng, công chứng viên không những phải chịu trách nhiệm
về tính xác thực của việc giao kết hợp đồng mà còn phải chịu trách nhiệm về tính hợp
pháp của các giấy tờ chứng minh về nhân thân, quyền sở hữu, sử dụng tài sản và các
điều khoản, thỏa thuận giao kết phải phù hợp với quy định của pháp luật. Trong công
chứng thì hợp đồng, giao dịch hợp pháp mới được Công chứng viên xác nhận, những
hợp đồng, giao địch bất hợp pháp thì bị từ chối công chứng. Đặc điểm này của công
chứng giúp phòng ngừa các tranh chấp về sau đối hợp đồng, giao dịch đã công chứng.
Tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch thể hiện ở giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài
sảnhợp pháp , chủ thể tham gia giao dịch có đủ tư cách chủ thể không.
1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của giao dịch quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm giao dịch quyền sử dụng đất:
Quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được
phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở
kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà
nước.Mặc dầu quyền sử dụng đất của người sử dụng đất có từ Luật đất đai năm 1993

nhưng rất hạn chế đến khi Luật đất đai năm 2003 ban hành thì quyền sử dụng đất mới
hoàn chỉnh và đầy đủ bao gồm 08 quyền như : chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho,
cho thuê/ cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Vì
vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất
không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà
nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một

GVHD : Châu Hoàng Thân

- 10 -

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia
quan hệ chuyển quyền.
Theo quy định tại điều 121 của Bộ luật dân sự năm 2005: “Giao dịch dân sự là
hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự”. Giao dịch về quyền sử dụng đất bản chất là một giao dịch dân
sự tuy nhiên do đối tượng của giao dịch là đối tượng đặc thù nên pháp luật có các quy
định riêng.
Từ đó, giao dịch quyền sử dụng đất có thể hiểu là sự chuyển dịch quyền sử dụng
đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của pháp luật bằng các phương
thức: chuyển nhượng, tặng cho, thuê, thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, thừa kế
quyền sử dụng đất.
1.1.2.2. Đặc điểm của giao dịch quyền sử dụng đất
Thứ nhất, khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, những người tham
gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục
chặt chẽ do pháp luật quy định. Vì người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt

tuyệt đối với đất như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu.
Thứ hai, việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến
hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do đất đai có vị trí cố định không di dời
bởi vậy đất cần được đo đạc, lập hồ sơ địa chính, đánh số thửa, tờ bản đồ và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
1.2 Lịch sử phát triển của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất.
1.2.1 Công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất trước năm 1991:
Việt Nam là một nước nằm trong hệ thống công chứng nhà nước bao cấp với
việc hình thành các chế định công chứng từ rất sớm. Ngày 01/10/1945 chính quyền
Cách mạng đã bổ nhiệm một Công chứng viên tại Hà Nội;
Ngày 15/11/1945 nhà nước ba hành sắc lệnh số 59/SL “ấn định thể lệ thị thực
các giấy tờ”;

GVHD : Châu Hoàng Thân

- 11 -

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
Ngày 29/02/1952 nhà nước ban hành sắc lệnh số 85/SL quy định “thể lệ trước
bạ về việc mua, bán, cho, đổi nhà cửa, ruộng đất”;
Sau mấy chục năm không tổ chức hoạt động công chứng, chứng thực, ngày
10/10/1987 Bộ Tư pháp đã ra Thông tư số 574/QLTPK về công chứng nhà nước, có ý
nghĩa đặc biệt quan trọng, khai sinh hệ thống công chứng nhà nước ở Việt Nam lần đầu
tiên kể từ khi thành lập Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà. Công chứng nhà nước
được xác định là một hoạt động của Nhà nước với mục đích giúp các công dân, cơ
quan, tổ chức lập và xác nhận các văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp pháp hóa
các văn bản, sự kiện đó, làm cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực hiện. Khái

niệm công chứng nhà nước đánh dấu sự đổi mới về tư duy pháp lý, bước đầu đáp ứng
yêu cầu của nền kinh tế ở giai đoạn đầu của thời kỳ chuyển đổi. Tuy nhiên, văn bản
này tất yếu còn một số hạn chế, đó là, chưa xác định được chủ thể, đối tượng của hoạt
động công chứng cũng như nội dung việc công chứng, chưa phân biệt rõ hoạt động
công chứng với hoạt động của các cơ quan nhà nước khác. Đồng thời trong giai đoạn
này, Luật đất đai đầu tiên năm 1987 được ban hành nhưng còn mang nặng tính hành
chính, bao cấp. Luật này quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống
nhất quản lý, vì vậy, Nhà nước là chủ sở hữu và giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng.
Người sử dụng đất không được thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử
dụng đất: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi
hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự
tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”5.
Việc chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này thông qua thủ tục thu hồi giao đất, hợp
thức hoá quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 1987 chưa thừa nhận các giao dịch về đất đai
và theo quy luật của phát triển kinh tế thì thị trường bất động sản ngầm vẫn phát sinh
và Nhà nước là người bị thiệt nhiều nhất vì không thu được bất kỳ một khoản thuế, lệ
phí nào. Việc mua bán nhà đất thực hiện theo hình thức “mua bán trao tay”, không có

5

Điều 5 Luật Đất đai năm 1987

GVHD : Châu Hoàng Thân

- 12 -

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất

bất kỳ cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào xác nhận. Người mua đất, người mua nhà
thì ở trong trạng thái lo sợ, thiếu sự an toàn vì việc mua bán nhà đất không thể chuyển
quyền sở hữu được. Lúc này vẫn chưa có văn bản chính điều chỉnh về công chứng các
giao dịch quyền sử dụng đất.
1.2.2 Công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất từ năm 1991 đến nay:
Ngày 27/02/1991, Hội đồng bộ trưởng (nay là Chính phủ) đã ban hành Nghị
định 45/HĐBT về tổ chức và hoạt động Công chứng nhà nước. Đây là văn bản đầu tiên
quy định toàn diện về tổ chức và hoạt động công chứng trong bối cảnh một số quy định
liên quan đến công chứng trong các văn bản quy phạm pháp luật có giá trị cao hơn đã
được ban hành, như: Pháp lệnh thừa kế (30/8/1990), Pháp lệnh nhà ở và Pháp lệnh hợp
đồng kinh tế được ban hành gần như cùng thời điểm (26/3/1991 và 29/4/1991). Nghị
định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991 định nghĩa: Công chứng Nhà nước là việc chứng
nhận tính xác thực các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật nhằm bảo vệ
quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế tổ chức xã
hội (sau đây gọi chung là các tồ chức), góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật tăng
cường pháp chế xã hội chủ nghĩa. Nghị định này cũng quy định: Công chứng viên
chứng nhận bản sao giấy tờ, tài liệu từ bản chính. Các huyện, thị xã nơi chưa có phòng
công chứng Nhà nước UBND huyện, thị xã được quyền thực hiện các việc công chứng,
cụ thể là: “ Công chứng viên chứng nhận nội dung các hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh
tế và các hợp đồng khác theo quy định của pháp luật. Việc công chứng hợp đồng
chuyển giao tài sản phải được thực hiện trước khi sang tên trước bạ tài sản. Các hợp
đồng chuyển giao bất động sản phải được chứng nhận tại phòng công chứng Nhà nước
nơi có bất động sản đó”6.
Tuy nhiên, tình hình phát triển kinh tế, xã hội của nước ta sau 05 năm đã có
những biến đổi lớn, những quy định của pháp luật nói chung và pháp luật về công

6

Điều 22 Nghị định số 45/HĐBT

GVHD : Châu Hoàng Thân

- 13 -

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
chứng nói riêng phải được hoàn thiện một bước cho phù hợp. Nhất là sau khi Luật đất
đai năm 1993 và Bộ luật dân sự năm 1995 có hiệu lực thi hành.
Bộ luật dân sự năm 1995 quy định : “ Quyền sử dụng đất có thể được dùng để
thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật này và pháp luật
về đất đai.”7 và “ Thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn
bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của Công chứng nhà
nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu có thoả thuận
hoặc pháp luật có quy định.”8 Đây là văn bản pháp quy đầu tiên quy định về công
chứng thế chấp quyền sử dụng đất và được áp dụng rộng rãi.
Ngày 18/5/1996 Chính phủ đã ban hành Nghị định 31/CP về tổ chức và hoạt
động công chứng thay thế cho Nghị đinh 45/HĐBT ngày 27/02/1991. Nghị định này đã
cụ thể hoá một phần các quy định của BLDS, đổi mới một bước và tạo cơ sở pháp lý
cho việc tiếp tục phát triển hoạt động công chứng ở nước ta. Nghị định số 31/CP ngày
18/5/1996 cũng định nghĩa về công chứng như Nghị định 45/HĐBT và quy định
UBND quận, huyện, thị xã thuộc tỉnh có thẩm quyền chứng thực một số việc và chứng
thực bản sao giấy tờ từ bản chính. UBND xã, phường, thị trấn chứng thực việc từ chối
nhận di sản, chứng thực di chúc và các việc khác do pháp luật quy định.
Sau hơn 04 năm triển khai thực hiện, nhiều quy định của Nghị định 31/CP đã tỏ
ra bất cập, không còn phù hợp với thực tế. Do vậy, ngày 08/12/2000 Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thực thay thế cho Nghị định
31/CP. Quy định của Nghị định 75/2000/NĐ-CP bước đầu có sự tách bạch giữa công
chứng và chứng thực, tức là đã có sự phân biệt giữa hoạt động của cơ quan chuyên

trách thực hiện công chứng là phòng công chứng và cơ quan kiêm nhiệm thực hiện
nhiệm vụ này là UBND cấp huyện, cấp xã. Theo đó: “Công chứng là việc Phòng Công
chứng chứng nhận tính xác thực của của hợp đồng được giao kết hoặc giao dịch được
xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác và thực hiện
7
8

Điều 328 Bộ luật dân sự năm 1995
Khoản 1 Điều 347 Bộ luật dân sự năm 1995

GVHD : Châu Hoàng Thân

- 14 -

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
các việc khác theo quy định của Nghị định; Còn chứng thực là việc UBND cấp huyện,
cấp xã xác nhận sao y giấy tờ, hợp đồng, giao dịch và chữ ký của cá nhân trong các
giấy tờ phục vụ cho việc thực hiện các giao dịch của họ”9. Tuy nhiên, sự phân biệt giữa
công chứng và chứng thực về cơ bản mới chỉ ở khía cạnh chủ thể thực hiện công
chứng, chứng thực, có nghĩa là cùng một việc, nếu do Phòng Công chứng thực hiện thì
được gọi là công chứng, còn nếu do UBND cấp huyện, cấp xã thực hiện thì được gọi là
chứng thực.
Luật đất đai năm 1993 và Bộ Luật dân sự năm 1995 đã đánh dấu một bước tiến
quan trọng của pháp luật Việt Nam trong quá trình thực hiện chính sách đổi mới của
Đảng Cộng sản Việt Nam. Tuy nhiên, sau hơn 10 năm thi hành, Luật đất đai năm 1993
và Bộ Luật dân sự năm 1995 đã bộc lộ một số hạn chế nhất định. Bên cạnh đó, hội
nhập kinh tế quốc tế cũng đặt ra những vấn đề cần sửa đổi bổ sung để pháp luật Việt

Nam tương thích với pháp luật của các nước khác trên thế giới. Trước những đòi hỏi
đó, Luật đất đai năm 2003 đã được Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004; Bộ luật dân sự năm 2005 đã được
Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14/6/2005, có hiệu lực thi hành từ
ngày 01/01/2006. Trong các Luật này có một số quy định liên quan đến công chứng,
chứng thực, đặc biệt là phần quy định về thẩm quyền công chứng như :
“ Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có
chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của
công chứng nhà nước.”10
“ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công
chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc
chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”11
Điều 2 Nghị định 75/2000/NĐ-CP
Điểm b Khoản 1 Điều 126 Luật đất đai năm 2003
11
Điểm b Khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2003
9

10

GVHD : Châu Hoàng Thân

- 15 -

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
“ Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà

nước; trường hợp hợp đồng thuộc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được
lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban
nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”12
“ Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có chứng thực của Ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà
nước.”13
“ Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của
công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà
nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”14
“Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công
chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc
chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”15
Ngày 29 tháng 11 năm 2006, tại kỳ họp thứ 10 Quốc hội thứ XI, Quốc hội đã
thông qua Luật công chứng (có hiệu lực từ ngày 01/7/2007). Luật Công chứng đã có sự
phân định rõ ràng giữa công chứng và chứng thực, “Công chứng là việc công chứng
viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây
gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công
chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”16. Như vậy, các phòng
công chứng chỉ tập trung chứng nhận các hợp đồng, giao dịch dân sự, mà không thực
hiện các việc chứng thực như: sao y, chứng nhận chữ ký,... Các việc này được chuyển
Điểm b Khoản 1 Điều 128 Luật đất đai năm 2003
Điểm b Khoản 1 Điều 129 Luật đất đai năm 2003
14
Điểm a Khoản 1 Điều 130 Luật đất đai năm 2003
15
Điểm a Khoản 1 Điều 131 Luật đất đai năm 2003
16

Điều 2 Luật Công chứng 2006
12
13

GVHD : Châu Hoàng Thân

- 16 -

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
giao về cho Phòng Tư pháp cấp huyện và UBND cấp xã theo quy định tại Nghị định số
79/2007/NĐ CP ngày 18/5/2007 của Chính phủ. Trong đó tại Điều 37 Luật công chứng
năm 2006 đã quy định cụ thể thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động
sản :
“ 1. Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công
chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp quy
định tại khoản 2 Điều này.
2. Công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công
chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản.”
1.3 Ý nghĩa của công chứng
1.3.1 Ý nghĩa của công chứng trong giao dịch dân sự:
Thứ nhất là, bảo đảm và tăng cường tính công khai, minh bạch trong các hợp
đồng, giao dịch: Những thỏa thuận của các bên trong các hợp đồng, giao dịch được cơ
quan chuyên môn có thẩm quyền, khách quan, công tâm đánh giá, xem xét chứng nhận,
giúp cho thỏa thuận của các bên được công khai, minh bạch hóa. Từ đó, các bên có căn
cứ, cở sở để tôn trọng thực hiện các cam kết, thỏa thuận đã ký, ngăn chặn được các
giao dịch bất hợp pháp.

Thứ hai là, việc công chứng sẽ nâng cao giá trị chứng minh của chứng cứ (hợp
đồng) khi có tranh chấp. Rõ ràng, khi xảy ra tranh chấp, các bên tham gia giao dịch
phải đưa ra chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tòa án sẽ dễ xem
xét và chấp nhận hơn nếu các giao dịch đó đã được công chứng.
1.3.2 Ý nghĩa của công chứng trong giao dịch về quyền sử dụng đất
Thứ nhất, theo quy định của pháp luật hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước thống nhất quản lý. Do vậy, việc có một trình tự ghi nhận tính hợp pháp
(công chứng) các giao dịch liên quan đến đất đai (ở đây là quyền sử dụng đất) nhằm
tăng cường công tác quản lý đất đai của cơ quan nhà nước là việc làm cần thiết.

GVHD : Châu Hoàng Thân

- 17 -

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
Thứ hai, công chứng sẽ giúp bảo đảm tính hợp pháp của nội dung các giao dịch.
Thực tiễn cho thấy, ít người dân Việt có sự hiểu biết rõ ràng các quy định của pháp luật
về quyền sử dụng đất. Việc công chứng sẽ giúp cho các bên hiểu rõ hơn về quyền và
nghĩa vụ của mình trong giao dịch về quyền sử dụng đất qua việc tư vấn, giải thích của
các công chứng viên. Công chứng có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm tính an
toàn cho các giao dịch về quyền sử dụng đất, cụ thể: Công chứng sẽ giúp bảo đảm tính
hợp pháp của nội dung các giao dịch; loại bỏ yếu tố hợp đồng vô hiệu; hạn chế các yếu
tố lừa đảo, lừa dối trong các giao dịch về quyền sử dụng đất; nâng cao giá trị chứng
minh của chứng cứ (hợp đồng) khi có tranh chấp.
Thứ ba, việc công chứng còn góp phần hạn chế các giao dịch không có thật,
góp phần hạn chế các yếu tố lừa đảo, lừa dối trong các giao dịch về quyền sử dụng đất,
nhất là trong các trường hợp thừa kế theo di chúc, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ví dụ: với sự tham gia của công chứng, các vấn đề như lừa dối khi lập di chúc, cưỡng
ép lập di chúc sẽ không xảy ra trừ phi có sự thông đồng giữa một bên với công chứng
viên.
Ông Tuấn Đạo Thanh - Trưởng phòng công chứng số 1 Hà Nội khẳng định:
“Nếu tranh chấp mà chỉ có giấy viết tay thì Tòa án sẽ mất rất nhiều thời gian để tiến
hành xác minh, khi ấy, chi phí bỏ ra giải quyết tranh chấp còn lớn hơn nhiều so với chi
phí phòng ngừa (lập văn bản công chứng)”. Và Bộ trưởng Hà Hùng Cường khẳng định:
“Nếu công chứng thì tăng chi phí cho xã hội, cho sản xuất, kinh doanh, nhưng đổi lại
nó được sự an toàn. Nếu không an toàn mà dẫn đến tranh chấp, dẫn đến rủi ro thì chắc
chi phí của nó còn lớn hơn rất nhiều”.17
Tóm lại, việc công chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất không chỉ có ý
nghĩa trong việc bảo vệ lợi ích của Nhà nước, tăng cường công tác quản lý đất đai mà
còn có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
tham gia giao dịch.

17

/>
GVHD : Châu Hoàng Thân

- 18 -

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
1.4.Phân biệt giữa công chứng và chứng thực
Đặc điểm
Khái niệm

Công chứng

Chứng thực

Là việc Công chứng viên chứng Là việc cơ quan Nhà nước có thẩm
nhận tính xác thực, tính hợp pháp quyền căn cứ vào bản chính để
của hợp đồng, giao dịch khác chứng thực bản sao đúng với bản
bằng văn bản mà theo quy định chính hoặc chứng thực chữ ký trong
của pháp luật phải công chứng các giấy tờ, văn bản là chữ ký của
hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện người đã yêu cầu chứng thực 19
yêu cầu công chứng18

Hành vi

Là hành vi Công chứng viên 20

hành vi của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền chứng thực bao gồm:
Trưởng, Phó Phòng Tư pháp; Chủ
tịch, Phó chủ tịch UBND cấp xã;
Viên chức lãnh sự, viên chức ngoại
giao của Cơ quan đại diện Việt nam
ở nước ngoài21

Tính chất

hoạt động mang tính chất dịch vụ là hành vi mang tính chất hành
chính của cơ quan công quyền như :

công

chứng thực sao y giấy tờ, văn bằng,
chứng chỉ.
Thẩm quyền Công chứng viên của tổ chức Trưởng phòng, Phó Trưởng phòng
hành nghề công chứng (bao gồm: Tư pháp cấp huyện (bao gồm:
Phòng Công chứng và Văn phòng huyện, quận, thị xã, thành phố
Công chứng) có thẩm quyền công thuộc tỉnh) có thẩm quyền chứng

Điều 2 Luật công chứng năm 2006
Điều 2 Nghị định số 79/2007/NĐ-CP
20
Điều 2 Luật công chứng năm 2006
21
Điều 5 Nghị định số 79/2007/NĐ-CP
18
19

GVHD : Châu Hoàng Thân

- 19 -

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
chứng các hợp đồng, giao dịch về thực bản sao từ bản chính các giấy
bất động sản trong phạm vi tỉnh, tờ, văn bản bằng tiếng nước ngoài;
thành phố trực thuộc Trung ương chứng thực chữ ký của người dịch
nơi tổ chức hành nghề công chứng trong các giấy tờ, văn bản từ tiếng
đặt trụ sở; công chứng di chúc, nước ngoài sang tiếng Việt hoặc từ

văn bản từ chối nhận di sản là bất tiếng Việt sang tiếng nước ngoài;
động sản; công chứng hợp đồng, chứng thực chữ ký trong các giấy
giao dịch khác bằng văn bản mà tờ, văn bản bằng tiếng nước ngoài.
theo quy định của pháp luật phải Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy ban
công chứng hoặc cá nhân, tổ chức nhân dân cấp xã (bao gồm: xã,
tự nguyện yêu cầu công chứng.22

phường, thị trấn) có thẩm quyền
chứng thực bản sao từ bản chính
các giấy tờ, văn bản bằng tiếng
Việt; chứng thực chữ ký trong các
giấy tờ, văn bản bằng tiếng Việt.23

22
23

Điều 37 Luật công chứng năm 2006
Điều 5 Nghị định số 79/2007/NĐ-CP

GVHD : Châu Hoàng Thân

- 20 -

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
CHƢƠNG 2

NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CÔNG

CHỨNG TRONG CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1 Nguyên tắc hành nghề công chứng
Nhằm xây dựng một đội ngũ công chứng viên khi hành nghề công chứng phải
luôn tuân thủ pháp luật, có đạo đức tốt, thành thạo về chuyên môn nghiệp vụ, tận tuỵ
với công việc, có đủ trình độ chuyên sâu và có đủ năng lực để thi hành tốt nhiệm vụ
được giao. Nguyên tắc hành nghề công chứng được quy định tại Điều 3, Luật Công
chứng như sau:
- Tuân thủ Hiến pháp và pháp luật.
- Khách quan, trung thực.
- Chịu trách nhiệm trước pháp luật về văn bản công chứng.
- Tuân theo quy tắc đạo đức hành nghề công chứng.
Có thể khẳng định rằng: chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng đang ngày
càng phát triển và mang lại nhiều kết quả trong quá trình thực hiện. Chính vì vậy, quy
định về Nguyên tắc hành nghề công chứng lại càng cần thiết trong hoạt động công
chứng. Bởi vì, hoạt động công chứng trong đó công chứng viên là người được Nhà
nước giao quyền, thay mặt Nhà nước chứng nhận tính xác thực và tính hợp pháp của
các hợp đồng, giao dịch bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng
hoặc tổ chức, cá nhân tự nguyện yêu cầu công chứng. Thông qua hoạt động nghề công
chứng, công chứng viên là người góp phần bảo vệ pháp luật, bảo vệ các quyền và lợi
ích hợp pháp của người yêu cầu công chứng khi tham gia giao kết các hợp đồng, giao
dịch tại tổ chức hành nghề công chứng. Do vậy, việc tuân thủ hiến pháp, pháp luật;
khách quan, trung thực; chịu trách nhiệm trước pháp luật về văn bản công chứng; tuân
theo đạo đức hành nghề công chứng là nguyên tắc không thể thiếu đối với hoạt động
hành nghề công chứng trong giai đoạn hiện nay.

GVHD : Châu Hoàng Thân

- 21 -

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh

Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
Qua hơn hai năm thực hiện Luật Công chứng cho thấy: hoạt động công chứng ở nước
ta đã có những đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế-xã hội của đất nước, đáp
ứng nhu cầu ngày càng tăng về công chứng của nhân dân trong nền kinh tế thị trường,
đồng thời là công cụ đắc lực phục vụ quản lý nhà nước có hiệu quả, bảo đảm an toàn
pháp lý cho các giao dịch, góp phần tích cực vào việc phòng ngừa tranh chấp, vi phạm
pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Xã hội hóa công chứng là một bước đột phá trong công tác quản lý hoạt động
công chứng, công chứng viên là điểm trọng tâm xuyên suốt toàn bộ các quy định của
Luật công chứng. Các quy định về công chứng viên trong Luật Công chứng càng
khẳng định rõ hơn vai trò, vị trí của công chứng viên khi hành nghề công chứng. Việc
xây dựng một đội ngũ công chứng viên vững mạnh có phẩm chất đạo đức tốt, có trình
độ năng lực chuyên môn và tận tâm phục vụ người dân là nhiệm vụ cần thiết được đặt
ra trong giai đoạn hiện nay. Nguyên tắc hành nghề công chứng được Luật công chứng
đưa vào vị trí thứ ba sau Điều 1 và Điều 2 để nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hành
nghề công chứng. Vì vậy, trong quá trình thực hiện các nguyên tắc này, cơ quan có
thẩm quyền, chức năng được giao nhiệm vụ quản lý về lĩnh vực công chứng cần phải
có cơ chế tổ chức, quản lý phù hợp, có kế hoạch đào tạo hợp lý để nâng cao chất lượng
đội ngũ công chứng viên. Ngoài việc đào tạo về chuyên môn, nghiệp vụ cần mở các
lớp hoặc xem kẽ vào chương trình đào tạo về đạo đức hành nghề công chứng, cách ứng
xử, giao tiếp khi tiếp xúc với cá nhân, tổ chức có yêu cầu về công chứng. Tiếp tục sửa
đổi, bổ sung một số điều Luật Công chứng nhằm nâng cao chất lượng công chứng viên
đáp ứng với nhu cầu phát triển của xã hội. Có như vậy, mới thực thi được quy định về
Nguyên tắc hành nghề công chứng tại Điều 3 Luật Công chứng có hiệu quả.
2.1.1 Tuân thủ Hiến pháp và pháp luật.
Đây là một trong những nguyên tắc cơ bản nhất của pháp luật xã hội chủ nghĩa.
Nguyên tắc này bảo đảm tính tối cao của hiến pháp và luật. Trong hoạt động công
chứng nguyên tắc này thể hiện qua việc các chủ thể phải tôn trọng và thi hành nghiêm

GVHD : Châu Hoàng Thân

- 22 -

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
chỉnh các quy định của pháp luật nói chung và Luật công chứng nói riêng nhằm đảm
bảo an toàn pháp lý và trật tự kỷ cương xã hội cho các giao dịch.
2.1.2 Khách quan, trung thực.
Hoạt động công chứng trong đó công chứng viên là người được nhà nước giao
quyền thay mặt nhà nước chứng nhận tính xác thực và tính hợp pháp của các hợp đồng,
giao dịch bằng văn bản mà theo quy định pháp luật. Nguyên tắc này yêu cầu công
chứng viên khi hành nghề, đó là: phải thật sự khách quan, trung thực, không thiên vị,
không vì lợi ích cá nhân, sự quen thân làm ảnh hưởng đến lợi ích người khác, không
công chứng hợp đồng, giao dịch có nội dung trái đạo đức xã hội. Công chứng viên phải
luôn coi trọng uy tín của mình đối với công việc chuyên môn, không thực hiện những
hành vi làm tổn hại đến danh dự cá nhân, thanh danh nghề nghiệp, không sử dụng trình
độ chuyên môn, hiểu biết của mình trong công việc để trục lợi, gây thiệt hại cho người
yêu cầu công chứng. Khi công chứng, công chứng viên phải thực hiện trình tự thủ tục
công chứng đúng quy định pháp luật và thực hiện việc công chứng căn cứ trên các
những thông tin tài liệu do đương sự cung cấp và giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của
các đương sự khi giao kết hợp đồng.
2.1.3 Chịu trách nhiệm trước pháp luật về văn bản công chứng.
Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng viên ký và đóng
dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Pháp luật quy định công chứng viên phải biết
việc yêu cầu, nội dung công chứng hợp đồng, giao dịch đó có trái pháp luật, đạo đức xã
hội hay không nên trách nhiệm của công chứng viên rất lớn. Vì vậy nếu để xảy ra sai

sót, vi phạm các quy định pháp luật do lỗi của công chứng viên thì công chứng viên
phải tự mình chịu trách nhiệm trước pháp luật về văn bản công chứng mà mình đã ký
xác nhận và trách nhiệm bồi thường thuộc về cá nhân công chứng viên. Nguyên tắc này
góp phần nâng cao trách nhiệm của công chứng viên trong khi xem xét và chứng nhận
văn bản.

GVHD : Châu Hoàng Thân

- 23 -

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh


Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
2.1.4 Tuân theo quy tắc đạo đức hành nghề công chứng.
Trong thời gian qua, Bộ Tư pháp đã có nhiều văn bản hướng dẫn nhằm hoàn
thiện việc thi hành Luật công chứng. Hiện tại, Bộ trưởng Bộ Tư pháp đã ban hành
Thông tư số 11/2012/TT-BTP ngày 30 tháng 10 năm 2012 về Quy tắc Đạo đức hành
nghề Công chứng quy định các chuẩn mực đạo đức, hành vi ứng xử của công chứng
viên trong hành nghề công chứng, là cơ sở để công chứng viên tự giác rèn luyện, tu
dưỡng đạo đức trong hành nghề và trong đời sống xã hội nhằm nâng cao trách nhiệm
nghề nghiệp của công chứng viên, nâng cao uy tín của công chứng viên, góp phần tôn
vinh nghề công chứng trong xã hội. Quy tắc Đạo đức hành nghề Công chứng cũng quy
định trách nhiệm của công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng, tổ chức xã hội
nghề nghiệp công chứng, Sở Tư pháp, Bộ Tư pháp trong việc thực hiện, kiểm tra, giám
sát việc tuân thủ Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng. Đồng thời, quy định việc ghi
nhận, vinh danh đối với công chứng viên gương mẫu trong thực hiện Quy tắc đạo đức
hành nghề công chứng và xử lý vi phạm đối với Công chứng viên thực hiện không
đúng Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng. Để hoàn thành công việc được Nhà nước
trao quyền, công chứng viên phải gương mẫu trong hành vi, lối sống, tôn trọng người

dân, thực hiện công việc tuân theo quy định pháp luật. Đạo đức hành nghề công chứng
là việc thường xuyên tu dưỡng, rèn luyện để giữ gìn uy tín, thanh danh nghề nghiệp,
xứng đáng với sự ủy thác của Nhà nước, sự tôn trọng và tin cậy của nhân dân. Đạo đức
hành nghề công chứng là sự chuẩn mực về phẩm chất, chuẩn mực về xử sự trong khi
hành nghề. Sự chuẩn mực đó được thể hiện trong quan hệ với đồng nghiệp của tổ chức
mà công chứng viên đang hành nghề công chứng và cũng là mối quan hệ với đồng
nghiệp của các tổ chức hành nghề công chứng khác. Đó là, sự thể hiện chân tình, thân
thiện, giúp đỡ nhau, chia sẻ khó khăn và thuận lợi trong công tác về chuyên môn,
nghiệp vụ, trong đời sống hàng ngày đối với đồng nghiệp. Sự chuẩn mực về đạo đức
hành nghề công chứng luôn là điều kiện cần khi quan hệ với cá nhân, tổ chức có yêu
cầu công chứng.

GVHD : Châu Hoàng Thân

- 24 -

SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh