Nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả công chức, chứng thực các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình

VIỆN KHOA HỌC PHÁP LÝ







BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI

NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG CHỨC,
CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH

CNĐT: ĐỖ HOÀNG YẾN














8982

HÀ NỘI – 2011





1
MỤC LỤC
PHẦN THỨ NHẤT: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG, TRỰC TIẾP LIÊN
QUAN ĐẾN ĐỀ ÁN……………………………………………………………3
I. Tính cấp thiết của đề án……………………………………………………….3
II. Mục tiêu, phạm vi nghiên cứu của Đề án…………………………………….5
III. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Đề án………………………… 6
IV. Quá trình nghiên cứu Đề án…………………………………………………7
V. Đóng góp của Đề án………………………………………………………….8
PHẦN THỨ HAI: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN LIÊN
QUAN ĐẾN VIỆC NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆ
U QUẢ
CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH…………………………. 9
I. Một số vấn đề lý luận………………………………………………………… 9
II. Thực trạng hoạt động công chứng, chứng thực các giao dịch về quyền sử
dụng đất……………………………………………………………………… 13
PHẦN THỨ BA: NHỮNG ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CƠ BẢN
NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC
GIAO DỊ
CH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN, HỘ
GIA ĐÌNH…………………………………………………………………… 25
I. Những định hướng lớn……………………………………………………….25
II. Các giải pháp……………………………………………………………… 29

CÁC CHUYÊN ĐỀ
Chuyên đề 1: Yêu cầu khách quan nâng cao hiệu quả công chứng, chứng thực
các giao dịch về quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình (Ths. Nguyễn Thị
Phương Hoa, Trưởng phòng xây dựng và kiểm VBQPPL, Sở Tư pháp tỉnh Vĩnh
Phúc)………………………………………………………………………… 36
Chuyên đề 2: Thực trạng chung về
công chứng các giao dịch về quyền sử dụng
đất của cá nhân, hộ gia đình (Ths.Trần Ngọc Nga, công chứng viên, Trưởng
phòng công chứng số 1 thành phố Hà Nội) 43
Chuyên đề 3: Một số vấn đề về công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch
thực hiện quyền của người sử dụng đất (Nguyễn Xuân Trọng, Vụ Chính sách và
Pháp chế Tổng cục Quản lý đất đ
ai, Bộ Tài nguyên và Môi trường) 50
Chuyên đề 4: Những thuận lợi, khó khăn và bất cập trong hoạt động công
chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình (Chu Văn
Khanh, Công chứng viên, Trưởng Văn phòng Công chứng A1, thành phố Hà
Nội) 69
Chuyên đề 5: Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc chuyển giao cho cơ quan, tổ
chức có thẩm quyền chứng nhậ
n các giao dịch về quyền sử dụng đất của cá

2
nhân, hộ gia đình (TS. Tuấn Đạo Thanh, công chứng viên, Trưởng phòng công
chứng số 3 thành phố Hà Nội)………………………………………………….76
Chuyên đề 6: Các giải pháp nâng cao hiệu quả công chứng, chứng thực các giao
dịch về quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình (TS. Nguyễn Văn Hoạt,
Trưởng phòng Tổng hợp, UBND thành phố Hà Nội) 83
PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Kết quả điều tra về nhu cầu công chứng các giao d
ịch chuyển quyền

sử dụng đất của xã hội………………………………………………………….91



























3
BÁO CÁO PHÚC TRÌNH ĐỀ ÁN

“NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG
CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH”
Đề án khoa học cấp Bộ

PHẦN THỨ NHẤT
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG, TRỰC TIẾP LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ ÁN
I. Tính cấp thiết của Đề án
1. Trong những năm qua, hoạt động công chứng, chứng thực ở nước ta
đã có những bước phát triển, đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế-xã
hội của đất nước, khẳng định ngày càng rõ hơn vị trí, vai trò của hoạ
t động
công chứng, chứng thực trong đời sống xã hội, đáp ứng nhu cầu ngày càng
tăng của nhân dân trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, đồng thời
là công cụ đắc lực phục vụ quản lý nhà nước có hiệu quả. Với mục đích tạo
điều kiện cho công tác công chứng, chứng thực ở Việt Nam phát triển cả về
chiều rộng và chiều sâu, phục v
ụ tốt hơn nhu cầu công chứng, chứng thực của
cá nhân, tổ chức, ngày 29/11/2006, Quốc hội đã thông qua Luật công chứng
và ngày 18/5/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 79/2007/NĐ-CP về
cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký
(sau đây gọi là Nghị định số 79/2007/NĐ-CP). Việc ban hành Luật công chứng
và Nghị định số 79/2007/NĐ-CP là m
ột bước tiến quan trọng trong việc hoàn
thiện pháp luật về công chứng, chứng thực, đưa hoạt động này đi vào nền
nếp, đáp ứng tốt hơn nhu cầu công chứng, chứng thực của cá nhân, tổ chức.
Luật công chứng năm 2006 đánh dấu bước đổi mới căn bản về tổ chức và hoạt
động công chứng, sau hơn hai năm triển khai thực hiện, nh
ững kết quả bước đầu
đạt được rất khích lệ tạo tiền đề quan trọng để cơ quan có thẩm quyền tiếp tục

nghiên cứu phát triển tổ chức và hoạt động công chứng theo định hướng tầm
nhìn đến năm 2020, hoàn thiện chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng.
2. Từ ngày 01/7/2007 Luật công chứng có hiệu lực thi hành tiếp tục hoàn
thiện chế định công ch
ứng đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính, cải cách tư
pháp và hội nhập kinh tế quốc tế. Thời gian triển khai thực hiện Luật công
chứng chưa nhiều, nhưng bước đầu đã làm thay đổi rõ nét quan niệm về vai trò
của công chứng trước đây dưới nhiều góc độ, trong đó, có việc trả về đúng bản
chất, chức năng của công chứng trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho các h
ợp
đồng, giao dịch nói chung, đặc biệt là đối với các loại hợp đồng, giao dịch có
tính chất quan trọng đặc biệt trong đời sống xã hội như các hợp đồng, giao dịch
về quyền sử dụng đất (với quan điểm đất đai là một loại tài sản đặc biệt), góp
phần phòng ngừa tranh chấp, vi phạm pháp luật được xã hội công nhận nâng lên
ở mức cao. Sự đổi m
ới trong việc xác định đúng chức năng, nhiệm vụ của từng
cơ quan, tổ chức theo hướng tách bạch dần công chứng với chứng thực đã góp
phần rất lớn chấm dứt dần thời kỳ quá độ “Công chứng-Chứng thực” đã kéo dài

4
nhiều năm, đặt công chứng viên đúng nghĩa là hành nghề công chứng (theo quy
định của Luật công chứng, thì công chứng viên có thẩm quyền công chứng,
không có thẩm quyền thực hiện chứng thực). Việc công chứng viên chứng nhận
tính xác thực, hợp pháp các hợp đồng, giao dịch trong đó có các giao dịch về
quyền sử dụng đất đã góp phần không nhỏ bảo vệ quyền và nghĩa vụ theo quy
định của pháp luậ
t của cá nhân, tổ chức, góp phần công khai, minh bạch hóa các
giao dịch, giúp Nhà nước quản lý các giao dịch trong điều kiện phát triển nền
kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
3. Công chứng, chứng thực nói chung và công chứng, chứng thực các

giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình có vai trò rất quan
trọng không chỉ để bảo đảm an toàn về mặt pháp lý trong giao dịch chuyển
quy
ền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình mà còn hỗ trợ đắc lực cho công tác
quản lý các giao dịch của Nhà nước ta được chặt chẽ, hiệu quả phục vụ quản lý
nhà nước, quản lý xã hội trong thời kỳ phát triển nền kinh tế thị trường theo định
hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của nhà nước và đẩy mạnh công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nướ
c. Thực trạng hoạt động công chứng, chứng thực các
giao dịch về quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình hiện nay và định hướng
của Đảng, Nhà nước về đổi mới hoạt động công chứng, chứng thực trong đó có
vấn đề xã hội hóa, chuyên nghiệp hóa hoạt động công chứng, tách bạch công
chứng với chứng thực, nâng cao chất lượng hoạt động công chứng và ch
ứng
chứng cũng như tăng cường quản lý nhà nước về đất đai, tăng cường vai trò của
Nhà nước trong việc định hướng bảo hộ sự an toàn của các hợp đồng, giao dịch
đặc biệt là các hợp đồng về nhà đất đang đặt ra yêu cầu cấp thiết phải nâng cao
hiệu quả công chứng, chứng thực các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung,
trong đ
ó có các giao dịch về quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình.
4. Chưa có cơ sở pháp lý thống nhất cho việc công chứng, chứng thực các
giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình. Bộ Luật dân sự,
Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật khác quy định các giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình phải có ch
ứng nhận của công
chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, trong khi đó
Luật công chứng năm 2006 và Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18 tháng 5
năm 2007 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản
chính, chứng thực chữ ký đã tách bạch công chứng với chứng thực. Để giải
quyết vấn đề này, vi

ệc sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật như Bộ luật Dân
sự, Luật đất đai theo hướng từng bước chuyển giao việc chứng thực các giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình từ Ủy ban nhân dân cấp
xã, cấp huyện sang cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện là rất cần
thiết. Việc tổ chức thực hiệ
n các quy định của pháp luật liên quan đến công
chứng, chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của
cá nhân, hộ gia đình trong thực tế còn nhiều bất cập. Trong bối cảnh đó, để tạo
tiền đề cho việc nghiên cứu đề xuất sửa đổi Bộ luật dân sự, Luật đất đai và các
văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, trong đó có nội dung liên quan
đến
công chứng, chứng thực giao dịch quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình
và nâng cao hiệu quả công chứng, chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan

5
đến quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình thì việc nghiên cứu các giải
pháp nâng cao nhằm hiệu quả công chứng, chứng thực các giao dịch chuyển
quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình" là vấn đề cấp bách.
Xuất phát từ những lý do nêu trên, việc tiến hành triển khai nghiên cứu
Đề án “Nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả công chứng, chứng thực các
giao dịch chuyển quyề
n sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình” với quy mô là
một Đề án nghiên cứu khoa học cấp Bộ là có cơ sở lý luận và thực tiễn bởi vấn
đề mà Đề án đặt ra nghiên cứu là hết sức thiết thực và có tính thực tiễn cao, góp
phần quan trọng vào việc nâng cao hiệu quả công chứng, chứng thực đối với các
loại giao dịch này trước những yêu cầu mới.
Ban Chủ nhi
ệm Đề án xin trân trọng cảm ơn Viện Khoa học pháp lý, Bộ
Tư pháp và các cơ quan, đơn vị, các cộng tác viên và cá nhân có liên quan đã hỗ
trợ, tham gia, tạo điều kiện để Ban Chủ nhiệm hoàn thành Đề án này.

II. Mục tiêu, phạm vi nghiên cứu của Đề án
1. Mục tiêu nghiên cứu của đề án
Xác định các căn cứ lý luận và thực tiễn của sự cần thiết nâng cao hiệu
quả công chứng, chứng thự
c các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá
nhân, hộ gia đình và các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động này
phục vụ đắc lực cho việc quản lý giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất của cá
nhân, hộ gia đình trước yêu cầu ngày càng cao của quản lý nhà nước và yêu cầu
thực tiễn. Cụ thể như sau:
- Thứ nhất: làm rõ về lý lu
ận đối với các vấn đề chủ yếu như: cơ quan, tổ
chức có thẩm quyền chứng nhận các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá
nhân, hộ gia đình; đổi mới trình tự thủ tục chứng nhận các giao dịch chuyển
quyền quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình, trách nhiệm của cơ quan, tổ
chức có thẩm quyền trong vi
ệc cung cấp thông tin cho cơ quan, tổ chức chứng
nhận các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình; cơ chế
phối hợp giữa các cơ quan, tổ chức có liên quan trong việc chứng nhận các giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình.
- Thứ hai: làm rõ thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về
công chứng, chứng thực các giao d
ịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân,
hộ gia đình.
- Thứ ba: đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công chứng,
chứng thực các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình
nhằm tăng cường sự an toàn cho các hợp đồng, giao dịch, đặc biệt là trong điều
kiện xã hội hóa hoạt động công chứng và tách bạch công chứng với ch
ứng thực.
2. Phạm vi nghiên cứu của Đề án
a) Đề án tập trung nghiên cứu, đánh giá thực trạng hoạt động công chứng,

chứng thực các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình
bao gồm các quy định pháp luật hiện hành về công chứng, chứng thực các giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình, những thuận lợi, khó

6
khăn, bất cập của các quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật, thực tiễn
hoạt động công chứng, chứng thực các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của
cá nhân, hộ gia đình, những mặt được, chưa được và các khó khăn, vướng mắc.
b) Đề án sẽ nghiên cứu, làm rõ cơ sở và tính phù hợp trong việc giao cho
cơ quan, tổ chức nào có thẩm quyền công chứng, chứng thực các giao d
ịch
chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình là phù hợp.
c) Nghiên cứu và đề xuất các giải pháp mang tính khả thi cao để không
ngừng nâng cao hiệu quả công tác chứng nhận các giao dịch chuyển quyền sử
dụng đất của cá nhân, hộ gia đình trong điều kiện xã hội hóa hoạt động công
chứng và tách bạch công chứng với chứng thực.
III. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Đề
án
1. Cơ sở lý luận
Đề án được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lê nin và
tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật; các quan điểm của Đảng Cộng
sản Việt Nam về xây dựng và hoàn thiện nhà nước pháp quyền Việt Nam
XHCN của dân, do dân, vì dân, đặc biệt là Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày
02/6/2005 về “Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020” c
ủa Bộ Chính trị
Ban Chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam là văn kiện quan trọng
trong việc định hướng về mặt lý luận đối với việc cải cách tổ chức và hoạt động
công chứng ở Việt Nam nói chung và công tác công chứng, chứng thực các giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình nói riêng trong giai
đoạn hiện nay và trong thời gian tới.

Nghị quyết s
ố 49-NQ/TW của Bộ Chính trị ngày 02.6.2005 về Chiến lược
cải cách tư pháp đến năm 2020 đã chỉ rõ “xây dựng và hoàn thiện pháp luật về
bổ trợ tư pháp (luật sư, công chứng ) theo hướng đáp ứng ngày càng đầy đủ,
thuận lợi các nhu cầu đa dạng về hỗ trợ pháp lý của nhân dân, doanh nghiệp;
thực hiện xã hội hóa mạnh mẽ các hoạt động bổ trợ tư pháp ”;
“hoàn thiện chế
định công chứng. Xác định rõ phạm vi của công chứng và chứng thực, giá trị
pháp lý của văn bản công chứng. Xây dựng mô hình quản lý nhà nước về công
chứng theo hướng Nhà nước chỉ tổ chức cơ quan công chứng thích hợp; có
bước đi phù hợp để từng bước xã hội hóa công việc này”.
Luật Công chứng năm 2006 đã đặt ra chủ trương và định hướng đột phá
về
xã hội hóa công chứng, tạo cơ sở pháp lý cho việc phát triển các Văn phòng
công chứng, hình thành mạng lưới tổ chức hành nghề công chứng để đáp ứng
đầy đủ nhu cầu công chứng của nhân dân, tách bạch hoạt động công chứng với
chứng thực, từng bước chuyên nghiệp hóa hoạt động công chứng, tăng cường sự
bảo hộ của Nhà nước đối với các hợp đồng, giao dịch củ
a tổ chức, cá nhân;
Ngày 19/10/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, tại điểm b khoản 4 Điều 26 Nghị định quy định
«
Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh có trách nhiệm : Thực hiện các biện pháp phát triển tổ chức hành nghề
công chứng ở địa phương để đáp ứng yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch

7
về quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xem
xét, quyết định chuyển giao việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch mà Ủy ban

nhân dân cấp huyện, cấp xã đang thực hiện sang tổ chức hành nghề công chứng
ở địa bàn cấp huyện mà tổ chức hành nghề công chứng đáp ứng được yêu cầu
công chứng;…
Gầ
n đây nhất, ngày 10/02/2010 và ngày 17/02/2011 Thủ tướng Chính phủ
đã ban hành Quyết định số 250/QĐ-TTg phê duyệt Đề án ‘‘Xây dựng Quy
hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng ở Việt Nam đến năm
2020 ’' và Quyết định số 240/QĐ-TTg ban hành Tiêu chí quy hoạch phát triển tổ
chức hành nghề công chứng ở Việt Nam đến năm 2020 nhằm xây dựng được
Quy hoạch tổng thể mạng lưới tổ chức hành nghề công chứng phân bố rộng
khắp trên phạm vi toàn quốc để bảo đảm công chứng các hợp đồng, giao dịch.
Đây là những minh chứng rõ ràng nhất về cơ sở lý luận, định hướng chính
trị, pháp lý về phát triển hoạt động công chứng của Đảng và Nhà nước ta trong
giai đoạn hiện nay và sắp tới trong mối tương quan với việc nâng cao hiệu quả
việc công chứng, chứng thự
c các giao dịch, hợp đồng, trong đó có các giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình.
2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp lịch sử;
- Phương pháp tổng hợp, so sánh; phân tích; quy nạp…
- Phương pháp lôgic, phương pháp thống kê…
IV. Quá trình nghiên cứu Đề án
1. Tình hình nghiên cứu Đề án
Liên quan đến tổ chức và hoạt động công chứng nói chung và công chứng,
chứng thực về chuyển quyền sử dụng đấ
t của cá nhân, hộ gia đình nói riêng, ở
trong nước đã có một số công trình nghiên cứu đã được công bố như:
- Đề án cấp bộ: “Những vấn đề lý luận và thực tiễn của việc xã hội hóa một
số hoạt động bổ trợ tư pháp, hành chính tư pháp” (2005) của Bộ Tư pháp - Chủ
nhiệm Đề án: Trần Thất;

- Đề án cấp Bộ: “Triển khai thí điể
m mô hình phân cấp trong lĩnh vực công
chứng” (2006) của Bộ Tư pháp - Chủ nhiệm Đề án: Trần Thất;
- Đề tài khoa học R.KHXH.98.137 “Nghiên cứu đề xuất mô hình tổ chức
và hoạt động công chứng nhà nước tại thành phố Hải Phòng thời kỳ công nghiệp
hóa, hiện đại hóa” năm 2008 - Chủ nhiệm đề tài: cử nhân Nguyễn Năng Thính;
- Một số bài viết, nghiên cứu trên các Tạp chí khoa học như: Cần phân biệ
t
công chứng và chứng thực - Nguyễn Thị Thu Hương (Tạp chí dân chủ và pháp
luật số chuyên đề tháng 8 năm 2006); Một số vấn đề đặt ra trong lĩnh vực công
chứng nhà nước hiện nay - Nguyễn Văn Vẻ (Tạp chí Luật học số 5/1995); So
sánh một số khía cạnh của thể chế công chứng ở một số nước và Việt Nam -
Nguyễn Văn Vẻ (Tạp chí Luật học số
1/1997) v.v…

8
Các công trình, bài viết này đã khái quát quá trình phát triển của hoạt động
công chứng và tổ chức công chứng của Việt Nam từ năm 1998 gắn với chức
năng nhiệm vụ của công chứng đồng thời là tiền đề cho việc quy định công
chứng, chứng thực về chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình.
Một số công trình đã đưa ra được những bất cập c
ủa hoạt động công chứng
có tác động và ảnh hưởng đến công tác công chứng, chứng thực về chuyển quyền
sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và bước đầu đưa ra những kiến nghị để khắc
phục như đổi mới tổ chức, hoạt động công chứng (2004) Nxb. Tư pháp; Đề án
khoa học cấp Bộ: "Xã hội hoá hoạt động công chứng" do Viện Khoa họ
c pháp lý -
Bộ Tư pháp chủ trì; Báo cáo sơ kết 2 năm thực hiện Luật Công chứng năm 2008,
do Vụ Bổ trợ tư pháp phối hợp với Vụ hành chính tư pháp, Bộ Tư pháp xây
dựng.

Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu, Ban Chủ nhiệm Đề án cũng tham
khảo các công trình nghiên cứu khác (cả ngoài nước và trong nước) có liên quan
đến công tác công chứng, chứng thực về chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân,
hộ gia đình đ
ã và đang được thực hiện.
Các công trình nghiên cứu trên đây đều là những công trình có giá trị khoa
học và thực tiễn cao. Tuy nhiên, do mục tiêu đặt ra cũng như do bị chi phối bởi các
điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể nên mỗi công trình thường chỉ khai thác sâu về một
khía cạnh nhất định của vấn đề công chứng, chứng thực mà chưa có công trình nào
đề cập một cách chuyên sâu về vấn đề nâng cao hiệu quả
công chứng, chứng thực
các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình như Đề án này.
2. Quá trình thực hiện Đề án
Sau khi nhận nhiệm vụ của Đề án, đã thành lập Ban Chủ nhiệm Đề án,
Thư ký Đề án, mời các Cộng tác viên của Đề án; hoàn chỉnh Đề cương, tổ chức
bảo vệ Đề án trước Hội đồng Tư vấn xét duyệt
Đề cương nghiên cứu của Đề án
và tổ chức nghiên cứu, tiếp thu kiến nghị của Hội đồng về những nội dung cần
bổ sung, sửa đổi trong thuyết minh Đề án; thực hiện ký hợp đồng với Viện Khoa
học pháp lý; phân công chuyên đề nghiên cứu khoa học phục vụ Đề án; tổ chức
Tọa đàm khoa học theo chuyên đề; Ban Chủ nhiệm nghiên cứu, yêu cầu Cộng
tác viên tiếp t
ục nghiên cứu, chỉnh sửa nội dung các chuyên đề; tổ chức nghiệm
thu chuyên đề; chuẩn bị Báo cáo phúc trình về Đề án; họp Hội nghị Cộng tác
viên đóng góp xây dựng và hoàn thiện Báo cáo phúc trình; tiếp tục nghiên cứu,
chỉnh sửa để hoàn thiện Đề án trên cơ sở các ý kiến tham gia của Hội đồng
nghiệm thu Đề án và các chuyên gia phản biện độc lập.
V. Đóng góp của Đề án
1. Về mặt lý luận
Yêu cầu đầu tiên và trực tiếp về kết quả của Đề án nghiên cứu là phải có

giá trị áp dụng thiết thực trong việc nâng cao hiệu quả công chứng, chứng thực
các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình ở nước ta trước
yêu cầu của sự phát triển hoạt động công chứng, chứng thực trong tình hình mới,
chủ trương cải cách tư pháp và cải cách th
ủ tục hành chính. Đồng thời, dưới giác

9
độ lý luận chung thì kết quả nghiên cứu của Đề án còn là nguồn tham khảo thật
sự hữu ích cho việc nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện về đổi mới tổ chức và
hoạt động công chứng, chứng thực nói chung, xây dựng và hoàn thiện pháp luật
về công chứng, chứng thực, pháp luật về đất đai v.v…
Kết quả nghiên cứu của Đề án còn góp phần thúc đẩy cho các hoạt động
nghiên cứu có tính định h
ướng phát triển và hoàn thiện công tác công chứng,
chứng thực ở Việt Nam ở thời điểm hiện tại và trong tương lai.
Kết quả nghiên cứu của Đề án còn là nguồn tài liệu hữu ích phục vụ cho
việc đào tạo, giảng dạy và tham khảo về chuyên môn sâu trong việc nghiên cứu
lý luận về công chứng với tư cách là một hoạt động bổ trợ tư pháp trong hoạt
động tư pháp ở
Việt Nam và phân định rõ công tác công chứng, chứng thực.
2. Về mặt thực tiễn
Dự kiến kết quả nghiên cứu của Đề án sẽ góp phần hữu ích cho việc tiếp
tục hoàn thiện pháp luật về công chứng nói chung và nâng cao hiệu quả công
chứng, chứng thực các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia
đình trước những yêu cầu và bối cảnh mới mà mục tiêu hướng t
ới là tăng cường
sự an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất của
cá nhân, hộ gia đình, góp phần minh bạch hóa các giao dịch này và tăng cường
quản lý nhà nước trong hoạt động công chứng, chứng thực, đất đai v.v…

PHẦN THỨ HAI
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC
NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG CHỨNG,
CHỨ
NG THỰC CÁC GIAO DỊCH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH

I. Một số vấn đề lý luận
1. Khái niệm công chứng, chứng thực
Theo Từ điển Luật học của Mỹ, công chứng (Notarial) là hoạt động của
công chứng viên… Công chứng viên, theo tiếng Latinh là “Notarius“.
“Notarius” trong luật Anh cổ là một người sao chép hay trích lục các loại văn
bản, giấy tờ khác, ng
ười làm chứng.
So sánh các hệ thống công chứng cho thấy, mặc dù giữa hệ thống công
chứng La tinh và hệ thống công chứng Anglo Saxon có sự khác biệt nhau về
cách thức tổ chức, hoạt động, trình tự, thủ tục công chứng, song cả hai hệ thống
này đều coi công chứng là một nghề, công chứng viên hoạt động độc lập, tự chịu
trách nhiệm cá nhân về hoạt động của mình. Tuy nhiên, đó là một nghề
đặc biệt,
đòi hỏi công chứng viên phải có trình độ chuyên môn (luật) và kỹ năng nghiệp
vụ được nhà nước công nhận để có thể đảm bảo tính xác thực cho các hợp đồng
vốn rất phức tạp, đa dạng, công chứng viên do nhà nước bổ nhiệm hoặc công

10
nhận theo các điều kiện, tiêu chuẩn do luật định và hoạt động theo chế độ chứng
chỉ hành nghề. Có thể thấy rõ điều đó qua pháp luật thực định về công chứng
của một số nước.
Ở Cộng hòa Pháp (một điển hình của trường phái công chứng La tinh),
Điều 1 Pháp lệnh số 452500 ngày 02/11/1945 về Điều lệ công chứng của Cộng

hòa Pháp quy đị
nh: “Công chứng viên là viên chức công, được bổ nhiệm để lập
các hợp đồng và văn bản mà theo đó, các bên phải hoặc muốn đem lại tính xác
thực giống như các văn bản của các cơ quan công quyền và để đảm bảo ngày,
tháng chắc chắn, lưu giữ và cấp các bản sao văn bản công chứng” .
Ở Vương quốc Anh (một trong các điển hình của trường phái công chứng
Anglo Saxon), quy ch
ế công chứng năm 1801, 1833, 1834 quy định: “Công
chứng viên là viên chức được bổ nhiệm để thực hiện các hành vi công chứng
sau: Soạn thảo, chứng nhận hoặc xác lập chứng thư và các giấy tờ khác có liên
quan đến việc: chuyển nhượng hoặc xác lập giấy tờ khác có liên quan đến việc
chuyển nhượng bất động sản và tài sản cá nhân, giấy ủy quyền liên quan đến
bất động sản và tài sản cá nhân ở
Anh, xứ Wales, các nước khác thuộc khối
cộng đồng Anh hoặc ở nước ngoài; chứng nhận hoặc xác nhận các giấy tờ liên
quan đến di chúc, lập kháng nghị hàng hải về sự cố xảy ra đối với tàu và hàng
hóa trên tàu trong thời gian tàu đi trên biển
”.

Tại Việt Nam, thể chế công chứng đã có một quá trình phát triển nhất
định, theo đó, khái niệm công chứng dần có sự thay đổi, tiệm cận dần với khái
niệm công chứng của thế giới, đặc biệt là chế định công chứng Latinh.
Theo Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 của Bộ Tư pháp một
thông tư có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, khai sinh hệ thống công chứng nhà
nước ở Việt Nam – công chứng nhà n
ước được xác định là một hoạt động của
Nhà nước với mục đích giúp các công dân, cơ quan, tổ chức lập và xác nhận các
văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp pháp hóa các văn bản, sự kiện đó, làm
cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực hiện. Tuy nhiên, là văn bản pháp lý
đầu tiên về công chứng trong giai đoạn đầu của thời kỳ đổi m

ới nên văn bản này
không thể tránh được các hạn chế, đó là: chưa xác định được chủ thể, đối tượng
của hoạt động công chứng cũng như nội dung việc công chứng, chưa phân biệt
rõ hoạt động công chứng với hoạt động của các cơ quan nhà nước khác. Quá
trình xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã làm tăng
nhanh cả v
ề số lượng và quy mô các giao lưu dân sự, kinh tế, thương mại, đặt ra
những yêu cầu ngày càng cao đối với hoạt động công chứng. Do đó, trong vòng
10 năm (1991 – 2000), Chính phủ đã ban hành ba nghị định về tổ chức và hoạt
động công chứng nhà nước, đó là: Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991 của
Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về tổ chức và hoạt động công chứng nhà
nước (sau đây gọ
i tắt là Nghị định số 45/HĐBT); Nghị định số 31/CP ngày
18/5/1996 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước (sau
đây gọi tắt là Nghị định số 31/CP) và Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày
08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực (sau đây gọi tắt là Nghị
định số 75/2000/NĐ-CP).

11
Theo Nghị định số 45/HĐBT, công chứng nhà nước được xác định như
sau: “Công chứng nhà nước là việc chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng
và giấy tờ theo quy định của pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp
của công dân và cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội (sau đây gọi
chung là các tổ chức) góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cườ
ng
pháp chế xã hội chủ nghĩa. Các hợp đồng và giấy tờ đã được công chứng có giá
trị chứng cứ” (Điều 1).
Đến Nghị định số 31/CP, công chứng nhà nước được xác định: “Công
chứng là việc chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng và giấy tờ theo quy
định của pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ

quan nhà nước, tổ ch
ức kinh tế, tổ chức xã hội (sau đây gọi chung là các tổ
chức) góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ
nghĩa. Các hợp đồng, giấy tờ đã được công chứng nhà nước chứng nhận hoặc y
ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực có giá trị chứng cứ, trừ trường
hợp bị tòa án nhân dân tuyên bố là vô hiệu” (Điều 1).
So với Thông tư
số 574/QLTPK, khái niệm công chứng ở hai Nghị định
này đã được xác định cụ thể, rõ ràng hơn. Và nếu so sánh Nghị định số
45/HĐBT với Nghị định số 31/CP thì Nghị định số 31/CP đã bước đầu có sự
phân biệt hành vi công chứng với hành vi chứng thực. Tuy nhiên, ý nghĩa pháp
lý của hành vi công chứng với hành vi chứng thực chưa được phân biệt. Quy
định “chứng nhận tính xác thực của các hợ
p đồng, giấy tờ” ở cả hai nghị định
này còn quá chung chung, khó hiểu, dễ gây nên sự tùy tiện và các hệ quả khác
nhau trong thực tiễn hoạt động công chứng.
Chỉ đến Nghị định số 75/2000/NĐ-CP, khái niệm công chứng mới được
dần tách bạch khỏi khái niệm chứng thực. Khái niệm công chứng ở Nghị định
này đã được xác định khoa học hơn, tiệm cận gần h
ơn với quan niệm chung của
thế giới về công chứng. Theo Nghị định này, “công chứng là việc phòng công
chứng chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết hoặc giao dịch
khác được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội
khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) và thực hiện các việc khác theo quy
định của Nghị định này” (khoản 1 Điều 2). Cùng vớ
i việc xác định khái niệm
công chứng như trên, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP đã xác định khái niệm
chứng thực “là việc ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã xác nhận sao y giấy tờ,
hợp đồng, giao dịch và chữ ký của cá nhân trong các giấy tờ phục vụ cho việc
thực hiện các giao dịch của họ theo quy định của Nghị định này” (khoản 2 Điều

2).
Luật Công chứng 2006 và Ngh
ị định 79/2007/NĐ-CP là hai thể chế quan
trọng định nghĩa và phân biệt rõ khái niệm công chứng, chứng thực. Theo đó,
công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp
của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản
mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự
nguyện yêu cầu công chứng (Điều 2 Luậ
t Công chứng). Nghị định 79/2007/NĐ-
CP quy định “Chứng thực bản sao từ bản chính” là việc cơ quan nhà nước có

12
thẩm quyền theo quy định tại Điều 5 của Nghị định này căn cứ vào bản chính để
chứng thực bản sao là đúng với bản chính."Chứng thực chữ ký" là việc cơ quan
nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 5 của Nghị đinh này chứng thực
chữ ký trong giấy tờ, văn bản là chữ ký của người đã yêu cầu chứng thực.
2. Vai trò của công chứng, chứng thực các giao dịch chuyển quyền sử
dụng đất của cá nhân, hộ gia đình
Công chứng, chứng thực nói chung và công chứng, chứng thực các giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình có vai trò rất quan trọng
không chỉ để bảo đảm an toàn về mặt pháp lý trong giao dịch chuyển quyền sử
dụng đất của cá nhân, hộ gia đình mà còn hỗ trợ
đắc lực cho công tác quản lý
các giao dịch của Nhà nước ta được chặt chẽ, hiệu quả, phục vụ quản lý nhà
nước, quản lý xã hội trong thời kỳ phát triển nền kinh tế thị trường theo định
hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của nhà nước và đẩy mạnh công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước.
Công chứng là việc công chứng viên xác nhận tính hợp pháp, tính xác
thực của các hợ
p đồng, giao dịch. Khi các bên giao kết hợp đồng, giao dịch nếu

giao dịch đó được công chứng, chứng thực thì công chứng, chứng thực bảo đảm
an toàn pháp lý cho các bên, việc đảm bảo tính an toàn pháp lý được thể hiện ở
chỗ: người thực hiện việc công chứng, chứng thực chứng nhận tính xác thực,
tính hợp pháp của những tình tiết trong nội dung hợp đồng, giao dịch, bảo đảm
cân bằng quyề
n và lợi ích hợp pháp của các bên ngay từ khi giao kết, kiểm tra
năng lực hành vi, tính tự nguyện, chữ ký của các chủ thể tham gia hợp đồng,
giao dịch, nội dung và mục đích của hợp đồng, giao dịch có vi phạm điều cấm
của pháp luật, có trái đạo đức hay không, đối tượng hợp đồng, giao dịch là có
thật, kiểm tra hình thức của hợp đồng, giao dịch có phù hợp với quy định của
pháp luật không. Trong trường hợp nếu có tranh chấp xảy ra thì văn bản công
chứng là chứng cứ tin cậy nhất để các chủ thể tham gia hợp đồng, giao dịch tự
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình; đồng thời đây cũng là chứng cứ để
Tòa án, các cơ quan có thẩm quyền nhanh chóng giải quyết tranh chấp.
Theo quy định của Luật đất đai 2003, thì các giao dịch chuyÓn quyÒn sö
dông ®Êt bao gồ
m chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, thõa kÕ, tÆng cho quyÒn sö dông
®Êt hoÆc gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt mµ h×nh thµnh ph¸p nh©n míi. Đây là
các hợp đồng, giao dịch diễn ra thường xuyên hàng ngày trong cuộc sống xã hội
có nguy cơ rủi ro và hay xảy ra tranh chấp. Việc công chứng đối với các hợp
đồng, giao dịch này là rất cần thiết, là những bảo đảm pháp lý để bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, là giá trị
chứng cứ lý tin cậy để các cơ quan nhà nướ
c có thẩm quyền xem xét, giải quyết
khi có tranh chấp xảy ra (công chứng viên kiểm tra và chịu trách nhiệm về tính
xác thực, tính hợp pháp đối với nhiều yếu tố như thời điểm giao kết hợp đồng,
giao dịch; tư cách, năng lực chủ thể tham gia hợp đồng, giao dịch; sự tự nguyện
của các bên, tài sản và nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng ).
Pháp luật của
đa số các nước trên thế giới đều quy định công chứng các

hợp đồng, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất theo đó sự chứng nhận của cơ

13
quan công chứng trong giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo
công bằng xã hội, bảo đảm tính công bằng ngay từ các quan hệ hợp đồng, đặc
biệt là các hợp đồng, giao dịch về bất động sản, tăng cường sự an toàn pháp lý
cho các hợp đồng, giao dịch.
II. Thực trạng hoạt động công chứng, chứng thực các giao dịch về
quyền sử dụng đấ
t
1. Thực trạng hoạt động công chứng nói chung
Trước đây, khi Quốc hội chưa ban hành Luật Công chứng, mô hình công
chứng của nước ta được tổ chức theo hình thức Phòng công chứng là cơ quan
hành chính Nhà nước, công chứng viên là công chức Nhà nước nên công chứng
rơi vào tình trạng độc quyền, việc giải quyết yêu cầu công chứng của cá nhân, tổ
chức luôn rơi vào tình trạng ùn tắc, quá tải. Một bộ phận công chứng viên và
nhân viên củ
a Phòng công chứng có hiện tượng gây phiền hà, kéo dài thời gian
giải quyết yêu cầu công chứng của cá nhân, tổ chức khi thực thi nhiệm vụ công
chứng. Trước tình hình đó, Quốc hội đã ban hành Luật Công chứng với chủ
trương xã hội hóa nên hoạt động công chứng ở nước ta đã thay đổi căn bản, hoạt
động công chứng được phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa, bản chất, chức
năng, nhiệ
m vụ, đối tượng và nguyên tắc hoạt động của công chứng đã được trả
về đúng bản chất của công chứng. Giá trị của hoạt động công chứng trong xã hội
được nâng cao, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo niềm tin cho các
nhà đầu tư trong nước và ngoài nước, là bước đi quan trọng trong việc đưa hoạt
động công chứng phát triển theo xu hướng hội nhập với khu vực và th
ế giới.
Có thể nói, Luật Công chứng 2006 và Nghị định số 79/2007/NĐ-CP được

ban hành và tổ chức thực hiện đã tạo ra sự đổi mới có tính bước ngoặt trong hoạt
động công chứng và chứng thực ở nước ta. Tách bạch và phân biệt rõ về bản chất,
chức năng, nhiệm vụ, đối tượng và nguyên tắc hoạt động của công chứng và chứng
thực. Qua kết quả gầ
n 4 năm thực hiện đã khẳng định chủ trương xã hội hóa hoạt
động công chứng và định hướng tách bạch công chứng, chứng thực là hết sức đúng
đắn, tạo điều kiện cho việc phát triển tổ chức và hoạt động công chứng của Việt
Nam theo hướng chuyên nghiệp hóa, phù hợp với chuẩn mực và thông lệ của hoạt
động công chứng khu vực và thế giới, góp phầ
n quan trọng thúc đẩy sự phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước, thu hút đầu tư nước ngoài. Hoạt động chứng thực có
điều kiện củng cố và đi vào chiều sâu, tạo thuận tiện cho nhân dân và nâng cao
năng lực cán bộ tư pháp cấp huyện, cấp xã. Mặc dù còn những hạn chế, bất cập cần
được tiếp tục khắc phục nhưng những kết quả
đạt được sau hơn gần 4 năm thực
hiện Luật Công chứng và Nghị định số 79/2007/NĐ-CP chính là thước đo chủ
trương xã hội hóa công chứng, tách bạch công chứng và chứng thực. Kết quả đạt
được trong việc thực hiện xã hội hóa hoạt động công chứng được biểu hiện chủ yếu
trên các mặt sau đây:
Theo kết quả sơ kết 2 năm thi hành Luật công chứng, chỉ
tính trong 2 năm
gần đây, các tổ chức hành nghề công chứng trên cả nước đã công chứng được
1.485.550 việc, trong đó, hợp đồng chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản
là 428.760 việc; hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là 677.049 việc; di

14
chúc và các việc thừa kế khác 71.107 việc; hợp đồng, giao dịch khác 325.792
việc; tổng số phí công chứng thu được là 549.456.407.359 đồng (năm trăm bốn
mươi chín tỷ, bốn trăm năm mươi sáu triệu, bốn trăm linh bảy nghìn, ba trăm
năm mươi chín đồng); tổng số thù lao công chứng thu được là 39.456.878.465

đồng (ba mươi chín tỷ, bốn trăm năm mươi sáu triệu, tám trăm bảy mươi tám
nghìn, bốn tră
m sáu mươi lăm đồng); tổng số tiền nôp thuế và nộp ngân sách
nhà nước là 256.658.098.145 đồng (hai trăm năm mươi sáu tỷ, sáu trăm năm
mươi tám triệu, không trăm chín mươi tám nghìn, một trăm bốn mươi lăm
đồng)
1
.
Số lượng các hợp đồng, giao dịch được thực hiện tại các tổ chức hành
nghề công chứng tăng cao hơn so với trước khi thực hiện Luật, các hợp đồng,
giao dịch tăng không chỉ về số lượng mà cả tính phức tạp, với giá trị hợp đồng
lớn, nhiều hợp đồng có yếu tố nước ngoài. Ngoài các giao dịch mà pháp luật quy
định bắt buộc phả
i công chứng thì số lượng các giao dịch mà cá nhân, tổ chức tự
nguyện yêu cầu công chứng như các giao dịch về uỷ quyền, về mua bán tài sản,
thừa kế… cũng tăng và trở nên phổ biến. Điều này chứng tỏ nhận thức của nhân
dân về tầm quan trọng của công chứng đối với hợp đồng, giao dịch đã tăng lên.
Tuy nhiên, số lượng việc công chứng hợp
đồng, giao dịch sau 2 năm triển
khai thực hiện Luật công chứng không đồng đều giữa các địa phương. Ở một số
tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng
thì số lượng yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch là tương đối lớn. Trong khi
đó, ở một số địa phương khác, yêu cầu công chứng các hợp đồng, giao dịch lại
không nhiề
u, chưa tạo được động lực xã hội hóa hoạt động công chứng.
Với sự ra đời của Luật Công chứng 2006, hoạt động công chứng có cơ sở
phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa. Công chứng từ chỗ bị hiểu như là một
hoạt động mang tính chất thủ tục hành chính đơn thuần thì nay được coi là một
nghề, một ngành chuyên môn sâu có chức năng bảo đảm sự an toàn pháp lý cho
các hợp đồ

ng, giao dịch, đặc biệt là các hợp đồng, giao dịch về bất động sản,
chuyển quyền sử dụng đất. Các tổ chức hành nghề công chứng không còn chứng
nhận bản sao mà tập trung thực hiện đúng chức năng công chứng của mình theo
hướng chuyên nghiệp hóa. Bên cạnh đó, hoạt động công chứng được phát triển
theo hướng xã hội hóa. Việc phát triển các Văn phòng công chứng trong thời
gian qua tại mộ
t số địa phương đã góp phần phục vụ kịp thời nhu cầu công
chứng của nhân dân trong khi không đòi hỏi sự đầu tư về nhân lực và tài lực của
nhà nước. Các Văn phòng công chứng được thành lập, tạo sự “cạnh tranh lành
mạnh” trong hoạt động công chứng. Các Phòng công chứng cũng được đổi mới,
tăng cường theo hướng hiện đại, chuyên nghiệp hơn. Người dân được có cơ h
ội
lựa chọn khi có nhu cầu dịch vụ công. Trên cơ sở chuyên nghiệp hoá và xã hội
hoá hoạt động công chứng thì đồng thời hoạt động công chứng cũng được
chuyển sang chế độ dịch vụ công thay thế cho chế độ hành chính công trước đây
trong lĩnh vực này.

1
Báo cáo sơ kết 2 năm thực hiện Luật công chứng và Nghị định 79/2007/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực
bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký.

15
Kết quả hoạt động công chứng trong thời gian vừa qua đã khẳng định rõ rệt
vai trò của công chứng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp công dân, cơ
quan tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng
cường pháp chế xã hội chủ nghĩa. Bằng việc chứng nhận tính xác thực, tính hợp
pháp của hợp đồng, giao dịch, công chứng đã góp ph
ần tích cực vào việc quản lý
các hợp đồng, giao dịch, phòng ngừa, hạn chế các tranh chấp, vi phạm pháp luật,
tạo sự ổn định cho các hoạt động giao dịch, hạn chế tối đa hậu quả đáng tiếc và

không đáng có xảy ra trong các quan hệ dân sự, làm lành mạnh các quan hệ xã hội,
bảo đảm dân chủ, công bằng, giữ vững ổn định trong giao lưu dân sự, đồng thời
bảo
đảm cho các tranh chấp phát sinh một cơ sở pháp lý đáng tin cậy để giải quyết
theo hướng tích cực, tạo lối ra an toàn cho các tranh chấp đó. Các cơ quan xét xử
lấy đó làm cơ sở pháp lý để giải quyết vụ tranh chấp được an toàn, nhanh chóng.
Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là khi Việt Nam đã gia nhập Tổ chức
thương mại thế giới WTO và trở thành thành viên đầy đủ của ASEAN, tă
ng cường
tham gia các khu vực mậu dịch tự do trên thế giới thì hoạt động công chứng càng
trở nên cần thiết đối với người dân và doanh nghiệp. Xét trên góc độ xây dựng Nhà
nước pháp quyền, xã hội công dân và nền kinh tế thị trường định hướng XHCN thì
công chứng vừa là công cụ hữu hiệu bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân,
vừa là công cụ quản lý, vừa là công cụ hỗ trợ quan trọng cho các hoạ
t động tư pháp
và là một trong những điều kiện cơ bản góp phần đẩy nhanh việc phát triển kinh tế
thị trường ở Việt Nam.
Bên cạnh những kết quả đã đạt được nêu trên, trong quá trình triển khai Luật
công chứng cũng còn một số khó khăn, hạn chế, bất cập như sự phát triển tổ chức
hành nghề công chứng chưa có hợp lý trên cả nước và trên từ
ng địa phương, còn
thiếu quy hoạch tổng thể tổ chức hành nghề công chứng, chất lượng và số lượng
đội ngũ công chứng viên còn bất cập, công chứng còn nhiều sai sót, hoạt động
quản lý Nhà nước về công chứng còn nhiều hạn chế. Nhận thức về chủ trương xã
hội hóa hoạt động công chứng; về bản chất của hoạt động công chứng; về chủ
tr
ương tách bạch giữa công chứng và chứng thực của một bộ phận cơ quan, cán bộ
quản lý Nhà nước về công chứng còn chưa đầy đủ, ví dụ: một số Ngân hàng không
chấp nhận các văn bản đã công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất từ chối đăng ký hợp đồng đã công chứng tại Văn phòng

công chứng hoặc t
ừ chối cung cấp thông tin địa chính mà Văn phòng công chứng
cần cung cấp thông tin; hoặc UBND cấp xã không phối hợp với Văn phòng công
chứng trong việc niêm yết văn bản liên quan đến việc công chứng các giao dịch về
thừa kế; cá biệt có địa phương cho việc “từng bước chuyển giao việc chứng thực
các hợp đồng, giao dịch sang cho các tổ chức hành nghề công chứng ” là trái với
Luật Đất đai, Luật Nhà
ở hoặc không cần thiết quy hoạch tổ chức hành nghề công
chứng khi tiến hành xã hội hóa hoạt động công chứng Công tác tuyên truyền, phổ
biến quán triệt pháp luật về công chứng ở nhiều nơi còn hình thức, chưa đi vào
chiều sâu, hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động công chứng còn bất cập,
chưa đồng bộ. Các quy định liên quan đến công chứng trong Luật đất đai, Luật
nhà
ở và các văn bản hướng dẫn thi hành có điểm chưa đồng bộ với Luật công
chứng như: Chưa được sửa đổi, bổ sung như các quy định liên quan đến cụm từ

16
“công chứng nhà nước”; thẩm quyền chứng nhận các hợp đồng, giao dịch về đất
đai, nhà ở của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã; thẩm quyền xác nhận hợp đồng,
giao dịch của Ban Quản lý khu công nghiệp, chưa tạo được cơ chế liên thông giữa
tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan thuế, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
khi thực hiện các thủ tục hành chính đố
i với các giao dịch về bất động sản. Một số
quy định của Luật công chứng vẫn còn chung chung, chưa có văn bản hướng dẫn
thực hiện kịp thời hoặc Luật công chứng còn chưa dự liệu hết một số vấn đề hiện
đang phát sinh trong thực tiễn thi hành như việc chuyển đổi Văn phòng công chứng
một công chứng viên sang loại hình Văn phòng công chứng từ
hai công chứng viên
trở lên hoặc ngược lại tiếng nói và chữ viết trong công chứng nếu người yêu cầu
công chứng là người nước ngoài; về khiếu nại, tố cáo trong hoạt động công chứng;

thiếu các quy định về thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch như công chứng các
giao dịch về ủy quyền, thừa kế, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai; quy
định về nơi hành nghề công chứng và b
ảo hiểm trách nhiệm nghề công chứng còn
chung chung; quy định về tiêu chuẩn bổ nhiệm công chứng viên trong Luật công
chứng còn đơn giản, dễ dãi. Một số quy định pháp luật nội dung trong Bộ luật
dân sự và các văn bản có liên quan chưa cụ thể cũng dẫn đến khó khăn trong
hoạt động chuyên môn, nghiệp vụ công chứng ví dụ như: quy định về hộ gia
đình và cách xác định các thành viên của hộ gia đình. Mộ
t số văn bản liên quan
như Thông tư về phí công chứng, chứng thực chậm được sửa đổi. Chưa ban hành
kịp thời bộ quy tắc đạo
2
đức hành nghề công chứng để áp dụng cho các công chứng
viên của tất cả các tổ chức hành nghề công chứng.
Công tác chứng thực theo quy định của Nghị định số 79/2007/NĐ-CP cũng
đạt nhiều kết quả. Theo báo cáo sơ kết 2 năm thi hành Luật công chứng và Nghị
định 79, trong thời gian 2 năm qua, Ủy ban nhân dân cấp huyện (Phòng Tư pháp)
và Uỷ ban nhân dân cấp xã đã thực hiện được như sau:
Phòng Tư pháp ch
ứng thực:
- Bản sao: 3.423.464 bản;
- Hợp đồng, giao dịch: 183.704 hợp đồng;
- Chữ ký cá nhân: 998.625 bản;
- Số lệ phí chứng thực thu được: 36.017.646.000 đồng.
Uỷ ban nhân dân cấp xã chứng thực:
- Bản sao: 229.640.956 bản;
- Hợp đồng, giao dịch: 20.656.104 hợp đồng;
- Chữ ký cá nhân: 5.185.173 bản;
- Lệ phí chứng thực: 278.066.203.000 đồng

2
.

2
Báo cáo sơ kết 2 năm thực hiện Luật công chứng và Nghị định 79/2007/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực
bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký.


17
Qua đánh giá của các địa phương và qua dư luận báo chí, truyền thông
cho thấy Nghị định số 79 thể hiện tinh thần cải cách hành chính một cách mạnh
mẽ trong lĩnh vực chứng thực, đáp ứng được những mong mỏi của người dân
thể hiện như: Nghị định số 79 đã tách hoạt động chứng thực khỏi hoạt động
công chứng và phân cấp mạnh mẽ thẩm quy
ền chứng thực cho Phòng Tư pháp
(cấp huyện) và UBND cấp xã nên đã giải quyết một cách cơ bản tình trạng bức
xúc trong lĩnh vực công chứng, chứng thực mà nhiều năm trước đó chưa giải
quyết được. Chúng ta biết rằng, trước khi có Luật công chứng và Nghị định 79
thì thẩm quyền chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký cá nhân
cũng đã được Ngh
ị định số 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thực giao
cho UBND cấp huyện và Phòng công chứng thực hiện. Tuy nhiên, trên thực tế
do tâm lý “sính công chứng” nên hầu hết các cơ quan, tổ chức tiếp nhận hồ sơ
do vô tình hay cố ý đều đặt ra yêu cầu bản sao do các Phòng công chứng chứng
nhận. Thực tế này đã là nguyên nhân làm cho các Phòng công chứng trên cả
nước bị quá tải về bản sao. Sau khi có Luật công chứng và Nghị định số 79 thì
các tổ chức hành nghề công chứng (bao gồm các Phòng công chứng và Văn
phòng công chứng) không còn thẩm quyền chứng thực bản sao, chứng thực chữ
ký nên tình hình đã thay đổi hẳn: không còn cảnh xếp hàng chen chúc tại các
Phòng công chứng, không còn đất cho “cò công chứng” hoạt động, các Phòng

công chứng do đó cũng có điều kiện tập trung vào chuyên môn chính của mình
là chứng nhận các hợp đồng, giao dịch. Trong khi đó việc chứng thực các bản
sao, chữ ký do các UBND cấp xã và Phòng T
ư pháp thực hiện nên rất thuận tiện
cho người dân. Nhu cầu chứng thực bản sao và chứng thực chữ ký cá nhân như
đã nêu trên là rất lớn (như số liệu đã nêu trên). Nếu con số bản sao và chữ ký
khổng lồ này không được phân cấp cho cấp xã mà chỉ giao cho cấp huyện hoặc
các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện thì liệu có giải toả được sự ách tắc
trướ
c đây. Nghị định số 79 đã góp phần không nhỏ trong việc làm thông thoáng
và lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đem lại lợi ích thiết thực cho người dân,
đồng thời tạo sự chuyển biến tích cực trong quản lý nhà nước trong lĩnh vực
chứng thực.
Tuy nhiên, việc thực hiện Nghị định 79 cũng còn nhiều bất cập như việc
phân cấp trong chứng thực bản sao giấy tờ, văn b
ản các loại giữa cấp huyện
(Phòng Tư pháp) và cấp xã căn cứ vào tiêu chí tiếng Việt và tiếng nước ngoài
còn chưa thật hợp lý và mang tính hình thức, ít có ý nghĩa thực tế nhưng lại gây
ra sự lúng túng trong thực hiện thẩm quyền chứng thực; bộ máy nhân lực làm
công tác này ở cấp xã còn bất cập, hạn chế, việc thực hiện chứng thực còn nhiều
sai sót, công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này có n
ơi có lúc còn lỏng lẻo
2. Thực trạng về công tác công chứng, chứng thực các giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình
Công chứng, chứng thực các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá
nhân, hộ gia đình không chỉ để bảo đảm an toàn về mặt pháp lý trong giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình mà còn hỗ trợ
đắc lực cho
công tác quản lý các giao dịch của Nhà nước ta được chặt chẽ, hiệu quả phục vụ
quản lý nhà nước, quản lý xã hội trong thời kỳ phát triển nền kinh tế thị trường

18
theo nh hng xó hi ch ngha cú s qun lý ca nh nc v y mnh cụng
nghip húa, hin i húa t nc. Bng vic cụng chng, chng thc cỏc giao
dch chuyn quyn s dng t ca cỏ nhõn, h gia ỡnh, cỏc cụng chng viờn v
ngi thc hin chng thc ó giỳp nh nc kim soỏt cht ch cỏc giao dch
liờn quan n chuyn quyn s dng t khi cỏc cỏ nhõn, t
chc thc hin cỏc
quyn nhm hn ch nhng giao dch ngm v quyn s dng t, phũng nga
ri ro, tranh chp cú th xy ra giỳp Nh nc qun lý tt cỏc giao dch núi
chung v cỏc giao dch v quyn s dng t núi riờng, gúp phn duy trỡ trt t
kinh t-xó hi. Vic cụng chng, chng thc cỏc giao dch chuyn quyn s
dng t l hot ng mang tớnh dich v
cụng ca Nh nc (thụng qua t chc
hnh ngh cụng chng v y ban nhõn dõn cú thm quyn chng thc).
Xut phỏt t quan im: t ai l ti sn c bit cú giỏ tr ln, giao dch
v chuyn quyn s dng t l cỏc giao dch din ra thng xuyờn hng ngy
trong cuc sng xó hi cú nguy c xy ra tranh chp cao. Vic cụng chng,
chng thc cỏc hp ng, giao dch v chuyn quy
n s dng t l rt cn
thit, bo m phỏp lý bo v quyn v li ớch hp phỏp ca cỏ nhõn, t chc,
ngn nga vi phm phỏp lut, l giỏ tr chng c lý tin cy cỏc c quan nh
nc cú thm quyn xem xột, gii quyt khi cú tranh chp xy ra (cụng chng
viờn, ngi thc hin chng thc kim tra v chu trỏch nhim v tớnh xỏc thc,
tớnh hp phỏp i v
i nhiu yu t nh thi im giao kt hp ng, giao dch;
t cỏch, nng lc ch th tham gia hp ng, giao dch; s t nguyn ca cỏc
bờn, ti sn v ni dung tha thun ca cỏc bờn trong hp ng ). Vi ni dung
cụng chng, chng thc nờu trờn, thi gian qua, vic cụng chng, chng thc
cỏc hp ng, giao dch v chuyn quyn s d

ng t ó hn ch c nhiu
giao dch gi gúp phn lnh mnh húa th trng bt ng sn.
Theo quy nh ca Lut t ai 2003, thỡ cỏc giao dch chuyển quyền sử
dụng đất bao gm chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới. Lut
t ai 2003 quy nh th tc hnh chớnh v qun lý v s dng t ai nh sau:
- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải
có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phờng, thị trấn nơi có đất hoặc chứng
nhận của công chứng nhà nớc.
- Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của
công chứng nhà nớc; trờng hợp hợp đồng chuyển nh
ợng quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân thì đợc lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng
nhà nớc hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phờng, thị trấn nơi có đất.
- Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài phải có chứng
thực của Uỷ ban nhân dân xã, phờng, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của
công chứng nhà nớc.
- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công
chứng nhà nớc; trờng hợp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ

19
gia đình, cá nhân thì đợc lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà
nớc hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phờng, thị trấn nơi có đất.
Nh vy, k t khi Lut t ai 2003 cú hiu lc thỡ cỏ nhõn, h gia ỡnh
thc hin quyn ca ngi s dng t trong giao dch chuyn quyn s dng
t nờu trờn, thỡ cú quyn la chn cụng chng hoc chng thc ti y ban nhõn
dõn cp xó. V mt c thỡ quy nh ny ó to iu ki
n thun li cho cỏ
nhõn, h gia ỡnh khi thc hin chuyn quyn s dng t, h cú th n yờu cu

cụng chng ti t chc hnh ngh cụng chng (thi im ny l Phũng cụng
chng) hoc chng thc ti y ban nhõn dõn cp xó. Cựng l giao dch chuyn
quyn s dng t ca cỏ nhõn, h gia ỡnh, nu c thc hin ti t chc hnh
ngh
cụng chng thỡ gi l cụng chng, cũn nu c thc hin ti y ban ban
nhõn dõn cp xó thỡ gi l chng thc. Trỡnh t, th tc, trỏch nhim ca cụng
chng viờn v ngi thc hin chng thc, giỏ tr ca vn bn, giy t v giao
dch chuyn quyn s dng t ó c cụng chng, chng thc l ging nhau.
Lut t ai 2003 quy nh m
t s hp ng, giao dch v quyn s dng
t, phi cú cụng chng hoc chng thc. Trong thm quyn cụng chng cỏc
hp ng, giao dch ca cụng chng viờn, thỡ s lng nhúm vic cụng chng
cỏc giao dch chuyn quyn s dng t chim t l ỏng k, iu ny ó chng
minh nhu cu bo m tớnh an ton phỏp lý trong giao dch chuyn quyn s
d
ng t ngy cng tng xut phỏt t tớnh cht quan trng ca loi giao dch ny
cng nh giỏ tr ln ca t ai.
Trong s 1.485.550 cỏc hp ng, giao dch ó c cụng chng trong thi
gian 2 nm trờn c nc, thỡ hp ng, giao dch chuyn quyn s dng t l
428.760; cũn cỏc loi hp ng, giao dch khỏc nh sau: hp ng bo m thc
hin ngha v
dõn s (677.049); di chỳc v cỏc vic tha k khỏc (71.107); hp
ng, giao dch khỏc (325.792)
3
.
Qua thng kờ cho thy, s lng cỏc hp ng, giao dch núi chung v giao
dch chuyn quyn s dng t c thc hin ti cỏc t chc hnh ngh cụng
chng tng cao hn so vi trc khi thc hin Lut cụng chng, cỏc hp ng, giao
dch tng khụng ch v s lng m c tớnh phc tp, vi giỏ tr hp ng ln,
nhiu hp

ng cú yu t nc ngoi.
Tuy nhiờn, s lng vic cụng chng, chng thc hp ng, giao dch
chuyn quyn s dng t khụng ng u gia cỏc a phng. mt s tnh,
thnh ph ln nh H Ni, thnh ph H Chớ Minh, Hi Phũngthỡ s lng yờu
cu cụng chng hp ng, giao dch, trong ú cú giao dch chuyn quyn s dng
t ca cỏ nhõn, h
gia ỡnh l tng i ln. Trong khi ú, mt s a phng
khỏc, yờu cu cụng chng cỏc hp ng, giao dch li khụng nhiu, cha to c
ng lc xó hi húa hot ng cụng chng, vỡ tỡnh trng y ban nhõn dõn xó chng
thc cỏc hp ng ny cũn ph bin, trong khi ngi lm chng thc li khụng
c o to c bn v khụng cú chuyờn mụn nghip v v chng nhn cỏc h
p

3
Bỏo cỏo s kt 2 nm thc hin Lut cụng chng v Ngh nh 79/2007/N-CP v cp bn sao t bn gc, chng
thc bn sao t bn chớnh, chng thc ch ký.

20
đồng. Đây là bài toán cần có lời giải mang tính lộ trình để nâng cao hiệu quả công
chứng, chứng thực các hợp đồng, giao dịch.
Trình tự, thủ tục giải quyết các việc công chứng, chứng thực về cơ bản được
thực hiện đúng pháp luật, bảo đảm thời hạn công chứng và ngày càng được cải
cách, đổi mới để đáp ứng yêu cầu của người yêu cầu công chứ
ng, chứng thực.
Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền chứng thực các giao dịch chuyển
quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình theo quy định tại Luật đất đai 2003,
thời gian qua đã cùng với các tổ chức hành nghề công chứng góp phần bảo đảm
an toàn pháp lý trong các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, bảo về quyền lợi
hợp pháp của cá nhân, tổ chức khi thực hiện quy
ền sử dụng đất.

Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký
với việc tách bạch hoạt động công chứng với chứng thực theo tinh thần công
chứng chỉ tập trung vào việc chứng nhận hợp đồng, giao dịch nhằm đưa hoạt
động công chứ
ng đúng với mục tiêu, mục đích và ý nghĩa của nó bằng chủ
trương từng bước chuyển giao việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch từ Uỷ
ban nhân dân cấp xã, cấp huyện sang cho các tổ chức hành nghề công chứng,
góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư
trong nước và ngoài nước.
Thực hiện chủ trương tách bạch công chứng với chứng thự
c theo tinh thần
của Luật Công chứng, trong thời gian qua, cơ quan có thẩm quyền đã chỉ đạo quyết
liệt việc chuyển giao việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch, trong đó có giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất từ Uỷ ban nhân dân cấp xã, cấp huyện sang cho các
tổ chức hành nghề công chứng để tăng cường bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp
đồng, giao dịch của cá nhân, hộ gia đ
ình. Nhiều địa phương đã tích cực triển khai,
đặc biệt là sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày
19/10/2009, trong đó quy định rõ trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong
việc xem xét, quyết định chuyển giao việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch mà
Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện, đang thực hiện sang cho tổ chức hành nghề
công chứng, thì việc chuyển giao đã diễn ra nhanh và thuận lợi hơn. Có thể
nói các
tỉnh, thành phố trên cả nước đã thực hiện tốt chủ trương này, mặc dù trong quá
trình chuyển giao cũng gặp một số khó khăn nhất định như tại một số nơi, nhận
thức về việc chuyển giao chưa thống nhất, nhân dân chưa được tuyên truyền, quán
triệt đầy đủ về lợi ích của hoạt động công chứng và chủ trương chuyển giao dẫn
đến những phản ứng nhất định, cá biệt có nơi thực hiện chuyển giao cả ở những địa
bàn cấp huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng. Mặc dù vậy, những khó

khăn này đã được khắc phục kịp thời nhờ có sự củng cố về mặt thể chế, sự chỉ đạo
sát sao từ trung ương và sự tích cực phối hợp t
ừ các địa phương.
b) Một số tồn tại, bất cập
Bên cạnh những kết quả đã đạt được, hoạt động công chứng, chứng thực
nói chung và công chứng, chứng thực các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
nói riêng còn bộc lộ một số tồn tại, bất cập:

21
- Công chứng, chứng thực các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất được
quy định dưới nhiều hình thức văn bản quy phạm pháp luật, cả trong luật nội
dung và luật thủ tục, do vậy không trách khỏi sự không thống nhất, không đồng
bộ cũng như khó khăn tiếp cận cho đội ngũ công chứng viên, người thực hiện
chứng thực và người yêu cầu công chứng, chứng th
ực. Luật đất đai 2003 và một
số văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến công chứng, chứng thực chuyển
quyền sử dụng đất được ban hành tại nhiều thời điểm khác nhau nên việc áp
dụng các quy định về công chứng, chứng thực của đội ngũ công chứng viên gặp
khó khăn, ví dụ: Luật đất đai 2003 (từ Điều 126 đến Điều 131) quy đị
nh về việc
hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế
quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có
chứng nhận của "công chứng nhà nước" hoặc lựa chọn "công chứng nhà nước",
vì vậy, trong quá trình triển khai thực hiện Luật công chứng, một số cá nhân, tổ
chức cho rằng: chỉ
có Phòng công chứng mới có thẩm quyền chứng nhận các
hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, còn Văn phòng công chứng thì không
có thẩm quyền này, do đó một số cơ quan, tổ chức đã không công nhận hợp
đồng, giao dịch do công chứng viên của Văn phòng công chứng chứng nhận.
Tuy nhiên, căn cứ quy định, thì Phòng công chứng và Văn phòng công chứng

đều có thẩm quyền chứng nhận các hợp đồng, giao dị
ch về quyền sử dụng đất
theo quy định. Các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất do công chứng
viên của Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng nhận đều có giá trị
pháp lý như nhau theo quy định của Luật công chứng.
- Nhận thức của các cơ quan, ban, ngành, địa phương và xã hội về tính chất,
tầm quan trọng của hoạt động công chứng, chứng thực nói chung và công
chứng, chứng th
ực các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói riêng trong bảo
đảm an toàn giao dịch nói riêng và phát triển kinh tế - xã hội còn chưa đầy đủ.
Một số bộ phận nhân dân chưa phân biệt được tính chất của hoạt động công
chứng và hoạt động chứng thực, chưa nhận thức rõ tầm quan trọng và lợi ích của
công chứng, chứng thực các hợp đồng giao dịch nói chung và công chứng,
chứng thực các giao dị
ch chuyển quyền sử dụng đất, chưa lựa chọn công chứng
thay cho chứng thực các giao dịch chuyển quyền nên nếu có tranh chấp xảy ra,
các hợp đồng do Ủy ban nhân dân cấp xã chứng nhận dễ bị tuyên vô hiệu do
không được kiểm tra về hình thức và nội dung hợp đồng.
- Do công chứng chưa phát triển, chưa phủ khắp các địa bàn nên tình trạng
UBND cấp xã và cấp huyện chứng thực hợp đồ
ng, giao dịch khác còn phổ biến.
Pháp luật hiện hành quy định quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực khi
cá nhân, hộ gia đình chuyển quyền sử dụng đất dẫn đến việc văn bản do cơ quan
hành chính thực hiện đều có giá trị như văn bản do tổ chức thực hiện dịch vụ
công thực hiện gây nên sự hiểu lầm về vị trí vai trò của từng c
ơ quan tổ chức đã
được pháp luật quy định.
- Chức năng, nhiệm vụ của Ủy ban nhân dân cấp xã là quản lý hành chính,
công việc chứng thực các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất chỉ là kiêm
nhiệm, người thực hiện chứng thực không được đào tạo, bồi dưỡng về chuyên

môn nghiệp vụ, kỹ năng thực hiện, trong khi đó việc chứng thực các giao dị
ch

22
về chuyển quyền sử dụng đất cần phải có kiến thức và cập nhật thường xuyên về
pháp lý, pháp luật và phải có kỹ năng nghề nghiệp để thực hiện, do vậy thời gian
qua một số giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình đã
có rủi ro, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi hợp pháp của cá nhân, hộ gia đ
ình khi
thực hiện quyền sử dụng đất của mình.
- Việc quy định cá nhân, hộ gia đình thực hiện quyền của người sử dụng đất
trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có quyền lựa chọn công chứng hoặc
chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã gây khó khăn cho việc xây dựng thể chế
nói chung về công chứng và thiết chế về công chứng giao dịch chuyể
n quyền sử
dụng đất nói riêng.
- Sự phát triển tổ chức hành nghề công chứng chưa đáp ứng nhu cầu giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình ảnh hưởng đến công
chứng các giao dịch nói chung và giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân,
hộ gia đình:
Chủ trương xã hội hoá công chứng được triển khai chưa đồng bộ và hợp lý
tại các địa phương trong cả nước. Mới chỉ có 42/63 địa phương trên cả nước có
Văn phòng công chứng theo mô hình xã hội hóa. Hiện có tình trạng trái ngược
trong phát triển các tổ chức hành nghề công chứng, có địa phương cho phép thành
lập các Văn phòng công chứng một cách tràn lan; cá biệt có những tỉnh, thành phố
trên địa bàn một quận, huyện có tới 9-10 tổ chức hành nghề công chứng, nhưng
nhiều huyện khác lại chưa có tổ ch
ức hành nghề công chứng. Có địa phương lại
không phát triển Văn phòng công chứng. Nhìn chung, nhận thức về xã hội hóa
công chứng gắn với quản lý việc thành lập, phát triển tổ chức hành nghề công

chứng theo quy hoạch ở nhiều địa phương còn rất bất cập.
Chủ trương xã hội hóa chưa có một lộ trình tổng thể phù hợp, việc phát triển
tổ chức hành nghề công chứng, đặc bi
ệt là các Văn phòng công chứng chưa đi đôi
với việc tăng cường kiểm tra, hướng dẫn hoạt động dẫn đến tình trạng cạnh tranh
không lành mạnh giữa các tổ chức hành nghề công chứng.
- Chất lượng, số lượng đội ngũ công chứng viên; người thực hiện chứng thực
và cơ chế thực hiện chứng thực còn bất cập. Chất lượng một bộ
phận công chứng
viên và người thực hiện chứng thực tại một số nơi và tại một số thời điểm còn
nhiều hạn chế, bất cập, chưa đáp ứng được yêu cầu nâng cao chất lượng của việc
công chứng, chứng thực các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trong bối cảnh
cải cách tư pháp và hội nhập quốc tế. Vi
ệc đào tạo, bổ nhiệm công chứng viên còn
mang tính tự phát, căn cứ vào nhu cầu vụ việc của từng địa phương. Trình độ công
chứng viên tại các tổ chức hành nghề công chứng chưa đồng đều. Đội ngũ công
chứng viên mới được bổ nhiệm cho các Văn phòng công chứng trong thời gian qua
đa phần là những người thuộc đối tượng được miễn đào tạo nghề và miễn t
ập sự
hành nghề công chứng, nhiểu trường hợp năng lực chuyên môn trong hoạt động
công chứng của đội ngũ này còn rất hạn chế do chưa qua đào tạo chuyên sâu về
nghiệp vụ công chứng dẫn đến sai sót trong hoạt động công chứng. Việc bồi
dưỡng đối với công chứng viên đã được bổ nhiệm cũng chưa được thực hiện
thường xuyên.

23
Đối với người thực hiện chứng thực các giao dịch chuyển quyền sử dụng
đất không được đào tạo về chuyên môn, do kiêm nhiệm nên tính chuyên nghiệp
hóa chưa cao, chức năng, nhiệm vụ chính của Ủy ban nhân dân cấp xã đã nặng
nề nay lại kiêm nhiệm thêm công tác chứng thực các giao dịch chuyển quyền sử

dụng đất đã dẫn đến tình trạng quá tải dẫn đến chất lượng c
ủa việc chứng thực
chưa đảm bảo, thậm chí đã có những rủi ro đáng tiếc xảy ra.
Tại nhiều địa phương, đặc biệt là các địa phương thuộc vùng sâu, vùng xa,
vẫn còn một số xã cán bộ trực tiếp thực hiện công tác chứng thực chưa có trình độ
chuyên môn về luật (có địa phương chỉ có khoảng 40% cán bộ Tư pháp hộ tịch
được đào tạo Trung cấ
p luật, số còn lại là chưa qua đào tạo).
- Hiện nay tại hầu hết các địa phương (cấp xã), việc tiếp nhận, xử lý và thực
hiện chứng thực các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đều được áp dụng theo cơ
chế hành chính một cửa, do vậy người yêu cầu chứng thực chỉ được nộp yêu cầu
của mình tại bộ phận hành chính một c
ửa, sau đó cán bộ hành chính một cửa
chuyển yêu cầu này cho người thực hiện công việc chứng thực, sau đó lại chuyển
kết quả cho bộ phận hành chính một cửa để trả lại cho người yêu cầu chứng thực.
Quy trình này đã làm phức tạp hoá một cách không cần thiết đối với thủ tục chứng
thực các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ
gia đình, mặt khác đã
kéo dài thời gian thực hiện chứng thực, không bảo đảm thời hạn đã được quy định.
Thực tế hiện nay công việc tư pháp ở cấp xã đang trong tình trạng quá tải,
trong khi đại đa số các địa phương chỉ bố trí một cán bộ Tư pháp hộ tịch. Ngoài ra,
lãnh đạo UBND cấp xã do bận nhiều việc nên việc phân công trực lãnh đạo để ký
các giao dịch về
chuyển quyền sử dụng đất gặp khó khăn.
- Hoạt động quản lý Nhà nước về công chứng, chứng thực còn hạn chế:
Thời gian đầu khi thực hiện Luật Công chứng với tinh thần tách bạch công
chứng với chứng thực tại một số địa phương còn thụ động, lúng túng. Hoạt động
quản lý Nhà nước đối với công tác công chứng, chứng thực ở nhiều
địa phương còn
mờ nhạt. Tình trạng chỉ coi công tác chứng thực các giao dịch chuyển quyền sử

dụng đất của cá nhân, hộ gia đình là kiêm nhiệm đã dẫn đến việc một số Ủy ban
nhân dân cấp xã ít quan tâm đến công việc này, không đầu tư về nhân lực, trang
thiết bị, một số nơi việc lưu giữ hồ sơ giấy tờ các giao dịch chuyển quyền sử dụ
ng
đất của cá nhân, hộ gia đình đã được chứng thực chưa được coi trọng. Hiện tượng
buông lỏng quản lý nhà nước hoặc quản lý nhà nước chưa theo kịp tình hình đã dẫn
đến việc phát sinh những hiện tượng tiêu cực, sự cạnh tranh không lành mạnh giữa
các tổ chức hành nghề công chứng không được chỉnh đốn kịp thời; cơ sở dữ liệu
thông tin chung về công chứng chư
a được triển khai xây dựng ở hầu hết các địa
phương; công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm chưa được đẩy mạnh ngang
tầm nhiệm vụ.
Nhận thức về chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng; về bản chất của
hoạt động công chứng; về chủ trương tách bạch giữa công chứng với chứng thực
của một bộ phận cơ
quan, cán bộ quản lý Nhà nước về công chứng còn chưa đầy
đủ, ví dụ: cá biệt có địa phương cho việc “từng bước chuyển giao việc chứng thực
các hợp đồng, giao dịch từ UBND cấp xã, cấp huyện cho các tổ chức hành nghề

24
công chứng ” là trái với Luật Đất đai, Luật Nhà ở hoặc không cần thiết quy hoạch
tổ chức hành nghề công chứng khi tiến hành xã hội hóa hoạt động công chứng.
v.v… Công tác tuyên truyền, phổ biến quán triệt pháp luật về công chứng, chứng
thực ở nhiều nơi còn hình thức, chưa đi vào chiều sâu.
- Hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động công chứng, chứng thực còn
bất cập, chư
a đồng bộ:
Các quy định liên quan đến công chứng, chứng thực trong Luật Đất đai, Luật
Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành có điểm chưa đồng bộ với Luật Công
chứng nhưng chưa được sửa đổi, bổ sung như các quy định liên quan đến cụm từ

“công chứng nhà nước”; thẩm quyền chứng nhận các hợp đồng, giao dịch về đất
đai, nhà ở c
ủa Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã; thẩm quyền xác nhận hợp đồng,
giao dịch của Ban Quản lý khu công nghiệp
Một số quy định của về công chứng, chứng thực vẫn còn chung chung, chưa
có văn bản hướng dẫn thực hiện kịp thời. Các văn bản quy phạm pháp luật liên
quan đến công chứng, chứng thực chưa dự liệu hết một số vấn đề hiệ
n đang phát
sinh trong thực tiễn thi hành
Một số quy định pháp luật nội dung trong Bộ luật dân sự và các văn bản có
liên quan chưa cụ thể cũng dẫn đến khó khăn trong hoạt động chuyên môn, nghiệp
vụ công chứng, chứng thực.
c. Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng yếu kém, hạn chế
- Nhận thức, kinh nghiệm trong công tác công chứng, chứng thực các giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất còn ch
ưa đầy đủ. Đây là nguyên nhân cơ bản
dẫn đến sự lúng túng trong xây dựng thể chế và triển khai thực hiện các hoạt
động công chứng, chứng thực trong thời gian qua.
- Do nhu cầu công chứng luôn phụ thuộc và phát triển tương ứng với sự
phát triển kinh tế nên hoạt động công chứng, chứng thực diễn ra không đồng đều
và thiếu sự ổn định giữa các địa phương trong cả nướ
c. Bên cạnh đó, việc một
số địa phương còn chưa thực sự quan tâm đến công tác tổ chức quản lý công
chứng, chứng thực. Lãnh đạo một số ban ngành chưa có quan niệm đúng về
trách nhiệm quản lý công chứng, chứng thực hoặc can thiệp không đúng thẩm
quyền tới tổ chức và hoạt động công chứng, chứng thực. Thậm chí ở một số địa
phươ
ng còn tồn tại tâm lý e ngại về tính khả thi trong việc đổi mới cơ chế quản
lý công chứng trong điều kiện nhiều nơi vẫn phải phụ thuộc vào sự hỗ trợ của
nhà nước.

- Sự phối hợp giữa các cơ quan có thẩm quyền còn hạn chế, thiếu đồng
đồng bộ. Chưa có sự liên thông giữa các cơ quan có liên quan, cơ chế cung cấp,
trao đổi thông tin còn nhiều b
ất cập. Bên cạnh đó, đội ngũ cán bộ làm công tác
quản lý công chứng, chứng thực còn thiếu, chủ yếu chỉ tập trung vào một số nội
dung quản lý vĩ mô, trong khi những vấn đề nghiệp vụ công chứng phát sinh
ngày một nhiều và phức tạp đòi hỏi phải có sự nghiên cứu sâu và tổng kết thực
tiễn một cách thường xuyên.