Đánh giá thực trạng công tác đấu thầu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố hà tĩnh, tỉnh hà tĩnh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN TRỌNG DŨNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng vào công trình khoa học nào.
Tác giả luận văn

Trần Trọng Dũng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đƣợc bản luận văn này, trƣớc hết tôi xin chân thành
cảm ơn thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn đã trực tiếp hƣớng dẫn

tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự
góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Khoa sau
Đại học - Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi
cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của Sở Tài
nguyên và Môi trƣờng tỉnh Hà Tỉnh, sự quan tâm tạo điều kiện của Phòng Tài
nguyên - Môi trƣờng, Phòng quản lý đô thị; Phòng Thống kê thành phố Hà
Tỉnh đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Từ đáy lòng mình, tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình và
quý báu đó./.
Tác giả luận văn

Trần Trọng Dũng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ................................................................ 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 3
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI............................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 3
CHƢƠNG I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................ 4
1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN . 4
1.1.1. Bất động sản ............................................................................................ 4
1.1.2. Thị trƣờng bất động sản .......................................................................... 4

1.1.3. Một số khái niệm khác ............................................................................ 5
1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT ............................... 5
1.2.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................... 5
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ............................................................ 6
1.3. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI ............................................................. 11
1.4. TÌNH HÌNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ
NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI................................................................................ 11
1.4.1. Trung Quốc. ......................................................................................... 11
1.4.2. Đài Loan ................................................................................................ 12
1.4.3 Nhật Bản. ............................................................................................... 13
1.5. THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM . 13
1.5.1. Thị trƣờng đất đai ở Việt Nam trong những năm qua ......................... 13
1.5.2. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. ............ 18
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

1.5.3. Quá trình hình thành chủ trƣơng đấu giá ở Việt Nam ......................... 21
1.6. CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ ĐỊA
PHƢƠNG ........................................................................................................ 30
1.6.1. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội .................................. 30
1.6.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng ............................... 32
1.6.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh ...... 32
1.6.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Hà Tĩnh .......................... 33
CHƢƠNG 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 35
2.1. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ......................................... 35
2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu............................................................................ 35
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 35
2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..................................................................... 36

2.3. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................ 38
2.3.1. Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 38
2.3.2. Phƣơng pháp thu thập số liệu ................................................................ 38
2.3.3. Phƣơng pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu ................................... 38
2.3.4. Phƣơng pháp chuyên gia ....................................................................... 39
2.3.5. Phƣơng pháp biểu đạt kết quả nghiên cứu ............................................ 39
CHƢƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 40
3.1. KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ TĨNH,
TỈNH HÀ TĨNH .............................................................................................. 40
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 40
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội................................................... 43
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh năm 2013 .......................... 49
3.1.4. Sơ lƣợc tình hình quản lí đất đai tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh 51
3.2. THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH ............................................................... 52
3.2.1. Qui trình, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở Thành phố Hà Tĩnh ... 52
3.2.2. So sánh quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố
Hà Tĩnh với quy trình theo pháp luật đất đai quy định. ................................. 62
3.2.3 . Kết quả đấu giá đất tại một số dự án điều tra trên địa bàn Thành phố
Hà Tĩnh ............................................................................................................ 62
3.2.4. So sánh kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 4 dự án trên địa bàn
thành phố Hà Tĩnh. .......................................................................................... 81
3.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA VIỆC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH ............................................................... 85
3.3.1. Hiệu quả kinh tế ................................................................................... 85
3.3.2. Hiệu quả xã hội .................................................................................... 86

3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý đất đai............................................ 87
3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH ............................. 88
3.4.1. Về chính sách của Nhà nƣớc ................................................................ 88
3.4.2. Giải pháp về Kỹ thuật .......................................................................... 88
3.4.3. Giải pháp về cơ chế tài chính. .............................................................. 89
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................. 91
1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 91
2. ĐỀ NGHỊ..................................................................................................... 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 93

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

UBND

Ủy ban nhân dân

BĐS

Bất động sản

T.W

Trung ƣơng

NN

Nông nghiệp

SDĐ

Sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

TNMT

Tài nguyên môi trƣờng

CN – XD

Công nghiệp – Xây dựng

TM – DV

Thƣơng mại – dịch vụ

LN

Lâm nghiệp

TS

Thủy sản

TDTT

Thể dục thể thao

GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng
HĐND

Hội đồng nhân dân

MCL

Mức chênh lệch

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 thành phố Hà Tĩnh ................... 50
Bảng 3.2: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 tại dự án khu dân cƣ
vùng Đội Thao - Vƣờn Cộ thuộc xã Thạch Trung ............................................ 65
Bảng 3.3: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 tại dự án khu dân cƣ
vùng Đội Thao - Vƣờn Cộ thuộc xã Thạch Trung ............................................ 66
Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 và 2013
tại dự án khu dân cƣ vùng Đội Thao - Vƣờn Cộ thuộc xã Thạch Trung............ 66

Bảng 3.5: Kết quả đấu giá QSD đất năm 2012 tại khu dân cƣ Đồng Trọt ..... 70
Bảng 3.6: Kết quả đấu giá QSD đất năm 2013 tại khu dân cƣ Đồng Trọt ..... 71
Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 và 2013
tại dự án khu dân cƣ Đồng trọt - Thạch Quý..................................................... 71
Bảng 3.8: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ngày 06/7/2008 tại Khu
đô thị Bắc Thành phố thuộc phƣờng Nguyễn Du Thành phố Hà Tĩnh........... 75
Bảng 3.9: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ngày 15/8/2008 tại Khu
đô thị Bắc Thành phố thuộc phƣờng Nguyễn Du Thành phố Hà Tĩnh........... 76
Bảng 3.10: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phiên ngày 06/7 và
ngày 15/8/2008 Khu đô thị Bắc Thành phố thuộc phƣờng Nguyễn Du
Thành phố Hà Tĩnh ......................................................................................... 77
Bảng 3.11: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án Khu đô thị hai bên
đƣờng bao phía Tây thuộc phƣờng Trần Phú Thành phố Hà Tĩnh ................. 80
3.12: Tổng hợp kết quả chênh lệch giữa giá quy định và giá trúng
đấu giá của 4 dự án. ......................................................................................... 81
Bảng 3.13: Sự hiểu biết của cán bộ tổ chức đấu giá về đấu giá QSD đất ....... 82
Bảng 3.14: Sự hiểu biết của ngƣời tham gia đấu giá QSD đất ....................... 83
Bảng 3.15: Sự hiểu biết của ngƣời dân không tham gia đấu giá QSD đất ..... 84
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai - ngắn hạn............................................. 15
Hình 1.2: Đồ thị cung và cầu đất đai đối với một thị trƣờng đặc thù ............. 16
Hình 2.1: Vị trí các khu đất thực hiện đấu giá ................................................ 36
Hình 3.1: Vị trí thành phố Hà Tĩnh ................................................................. 41
Hình 3.2. Cơ cấu diện tích các loại đất thành phố Hà Tĩnh ............................ 51
Hình 3.3: Quy hoạch phân lô đất đấu giá QSD đất vùng Đội Thao Vƣờn Cộ .......................................................................................................... 64
Hình 3.4: Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất ở khu dân cƣ Đồng Trọt ....... 69

Hình 3.5: Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất khu đô thị Bắc thành phố ..... 73
Hình 3.6: Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất đƣờng bao phía Tây ............. 78

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

1

MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt
không thay thế đƣợc, là điều kiện đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã
hội tồn tại và phát triển. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nƣớc
ta, cơ chế kinh tế thị trƣờng đã làm cho các thành phần kinh tế phát triển
mạnh và hình thành xu hƣớng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và
sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai.
Điều 1, Luật Đất đai 1993 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nƣớc thống nhất quản lý. Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn
vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nƣớc, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là
tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài dƣới hình thức giao
đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nhà nƣớc
còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất[12].
Điều 12, Luật Đất đai 1993 cũng đã quy định “Nhà nƣớc xác định giá
các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc
cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi
thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và
theo từng thời gian[12].
Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công

nghiệp hóa hiện đại hóa đất nƣớc, từ năm 1993 Thủ tƣớng Chính phủ đã cho
phép thực hiện chủ trƣơng sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hình thức này trong thực tế đã đạt đƣợc một số thành quả làm thay đổi bộ mặt
của một số địa phƣơng, nhƣng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó
khăn tồn tại nhƣ việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chƣa có cơ
sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ… Để khắc phục những
tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nƣớc đã thay đổi cơ chế đối với việc
dùng qũy đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hƣớng đấu thầu dự án hoặc
đấu giá quyền sử dụng đất. Qua thực tế cho thấy công tác đấu giá quyền sử
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

2

dụng đất đã thực sự là một hƣớng đi mới cho thị trƣờng bất động sản ở nƣớc
ta. Giá đất quy định và giá đất theo thị trƣờng đã xích lại gần nhau hơn thông
qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Từ đó, Nhà nƣớc có cơ sở để điều chỉnh
những quy định hiện hành.
Thành phố Hà Tĩnh thuộc vùng Bắc Trung bộ, có 16 Phƣờng, xã với
tổng diện tích tự nhiên là 5662.92 ha. Trong đó có 2909,48 ha đất nông
nghiệp; 2413,95 ha đất phi nông nghiệp; 339,49 ha đất chƣa sử dụng [25].
Năm 2006, Hà Tĩnh đƣợc công nhận là đô thị loại III, để đáp ứng đƣợc
quá trình chuyển hóa mạnh mẽ trên đà phát triển của thành phố theo hƣớng
CNH-HĐH nhƣng phải đảm bảo đúng mục tiêu, chiến lƣợc đúng với quy
hoạch đã đƣợc phê duyệt, thì việc xây dựng cơ sở hạ tầng là một yếu tố quyết
định cơ bản đến sự thành công của mục tiêu đã đề ra.
Để giải quyết kinh phí phục vụ cho công tác xây dựng cơ sở hạ tầng
(giao thông, điện, nƣớc, trƣờng học, trạm y tế...), cũng nhƣ hạn chế tối đa sự
thiếu lành mạnh của thị trƣờng BĐS. Đƣợc sự nhất trí của UBND tỉnh,

UBND thành phố đã tiến hành thực hiện công tác đấu giá QSD đất ở để tạo
nguồn kinh phí, đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản
lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn.
Xuất phát từ những ý nghĩa đó, đƣợc sự phân công của Nhà trƣờng, và sự
hƣớng dẫn giúp đỡ của PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, chúng tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài:
"Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh"
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh để thấy đƣợc kết quả đã đạt đƣợc, những
khó khăn, tồn tại và đề xuất các giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại
đó sao cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong giai đoạn tới đạt hiệu
quả cao hơn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

3

2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá đƣợc thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự
án điển hình trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh.
- Đánh giá đƣợc hiệu quả của việc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một
số dự án điển hình trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh.
- Đề xuất đƣợc một số giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại sao
cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh
Hà Tĩnh trong giai đoạn tới đạt hiệu quả cao hơn.
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

3.1. Ý nghĩa khoa học
Từ kết quả nghiên cứu để có thể đề xuất, rút ra những quy định chung
nhất xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thiện, đem lại hiệu
quả cao cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của Nhà nƣớc quy
định về quyền sử dụng đất để đƣa ra giá đất của Nhà nƣớc sát với giá thị
trƣờng, các giao dịch thành công sẽ là kinh nghiệm, những bài học cho sự
thành công trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ góp phần làm cho thị trƣờng bất động sản
ở từng địa phƣơng nói riêng và cả nƣớc nói chung đảm bảo đƣợc tính minh
bạch, dân chủ và tăng nguồn thu nhập cho ngân sách Nhà nƣớc.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

4

CHƢƠNG I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN
1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản đƣợc chia thành 2 loại BĐS
và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nƣớc có khác nhau,
nhƣng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “BĐS là các tài sản
không thể di dời đƣợc bao gồm: Đất đai, nhà ở; công trình xây dựng gắn liền

với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài
sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”[15].
Đất đai là BĐS nhƣng pháp luật mỗi nƣớc cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trƣờng BĐS. Các nƣớc theo
kinh tế thị trƣờng nhƣ Mỹ, các nƣớc EU, Nhật, Australia, một số nƣớc
ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS
(Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá đƣợc giao dịch trên thị trƣờng BĐS;
Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) đƣợc phép giao dịch trên thị
trƣờng BĐS, nhƣng đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc không đƣợc mua bán mà
chỉ đƣợc chuyển quyền sử dụng đất[14], [17].
Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trƣờng BĐS ở Việt Nam là trao đổi
giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với
đất ”[14].
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trƣờng BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Thị trƣờng BĐS có thể đƣợc hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị
trƣờng hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tƣợng kinh tế đƣợc phản ánh
thông qua trao đổi và lƣu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

5

kết kinh tế giữa ngƣời với ngƣời để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trƣờng
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch BĐS [28], [14].
Thị trƣờng BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá;
Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trƣờng
hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lƣợng và giá cả [30]

Chức năng của thị trƣờng BĐS là đƣa ngƣời mua và ngƣời bán BĐS
đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo
quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trƣờng. [29]
1.1.3. Một số khái niệm khác
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho ngƣời mua lần lƣợt trả giá và
ngƣời trả giá cao nhất thì đƣợc mua.
- Đấu thầu: Là đấu giá trƣớc công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán
với giá rẻ nhất thì đƣợc giao cho làm hoặc đƣợc bán hàng.
- Định giá: Là sự ƣớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định, tại một thời điểm
xác định.
- Định giá đất: Đƣợc hiểu là sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đƣợc xác định, tại một
thời điểm xác định.
Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa ngƣời mua và ngƣời bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trƣờng của tài sản. [4], [8], [9].
1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT
1.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tƣ bản hóa
địa tô. Xét về phƣơng diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

6

là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.

Ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nƣớc ta không giống các quốc
gia thông thƣờng có chế độ tƣ hữu đất đai: Thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có
quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất;
thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tƣơng đối dài, nói chung đều trên dƣới 20
năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho
thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tƣơng tự nhƣ quyền sở hữu.
Nếu nhƣ trƣớc đây Nhà nƣớc chỉ quy định một loại giá đất áp dụng
cho mọi quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để
xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất đƣợc hình thành trong
các trƣờng hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003)[13].
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất, do đấu thầu dự án
có sử dụng đất hoặc do sự thỏa thuận giữa ngƣời bán và ngƣời mua thuần
túy, nó phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất
đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Xét về
phƣơng diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá
của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định[4]
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

7

nông nghiệp tạo ra và nộp cho ngƣời chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền
với sự ra đời và tồn tại của chế độ tƣ hữu về ruộng đất đã từng tồn tại trong
các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tƣ bản chủ nghĩa và cả trong thời kì
đầu của chủ nghĩa xã hội. Về thực chất, địa tô tƣ bản chủ nghĩa chính là phần
giá trị thặng dƣ thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tƣ bản kinh doanh
nông nghiệp trả cho địa chủ. Trong chủ nghĩa tƣ bản, có các loại địa tô: địa tô
chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi
ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tƣ hữu của địa chủ hay nhà tƣ
bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xóa bỏ,
nhƣng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nƣớc và
khác về bản chất với địa tô chênh lệch dƣới Chủ nghĩa Tƣ bản[21].
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn nhƣ ruộng đất có độ màu mỡ
cao hơn, có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ hơn, hoặc tƣ bản đầu tƣ thêm có
hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô
chênh lệch II. Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu đƣợc trên những
ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trƣờng
tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu đƣợc do thâm
canh[21].
Ðịa tô tuyệt đối, ngƣời sở hữu đất đai nhờ mƣợn quyền sở hữu đất
mà thu đƣợc địa tô là số dƣ của giá trị hàng nông sản vƣợt quá giá cả sản
xuất mà ngƣời làm nông nghiệp tạo ra. Giá trị thặng dƣ do công nhân nông
nghiệp làm ra là nguồn gốc của địa tô tuyệt đối. Sự độc quyền tƣ hữu đất
đai là nguyên nhân căn bản hình thành địa tô tuyệt đối. Cấu thành hữu cơ
của tƣ bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu thành hữu cơ của tƣ bản bình
quân xã hội là điều kiện hình thành địa tô tuyệt đối[21].

Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tƣ bản chủ nghĩa. Địa
tô độc quyền có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các
khu đất trong thành thị. Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có ở các khu đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

8

có tính chất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản
phẩm đặc biệt. Trong thành thị, địa tô độc quyền có ở các khu đất có vị trí
thuận lợi cho phép xây dựng các trung tâm công nghiệp, thƣơng mại, dịch
vụ, nhà cho thuê có khả năng thu lợi nhuận cao.
Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả
độc quyền của sản phẩm thu đƣợc trên đất đai ấy, mà nhà tƣ bản phải nộp cho
địa chủ.
Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp
có thể căn cứ vào mức độ của 5 yếu tố cơ bản sau đây: độ phì nhiêu của
đất; điều kiện tƣới tiêu nƣớc; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị
trí của thửa đất. Đối với mỗi yếu tố lại chia thành nhiều mức khác nhau.
Tổng hợp lại của cả 5 yếu tố đó sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các
thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể
giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác
biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí. Sự
khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử
dụng). Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hƣởng lớn đến
địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện
tƣới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu đƣợc đề cập khi xem xét địa tô đất
nông nghiệp[9].

1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng.
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho
giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá
đất cho nên có thể tách sự ảnh hƣởng của địa tô với giá đất để xem giá đất
còn chịu ảnh hƣởng bởi yếu tố nào[21]. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân
hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi
vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân
hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do ngƣời bán
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

9

không muốn bán với giá thấp. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể
nói lãi suất ngân hàng là nhƣ nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị,
nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể. Nhƣ vậy, lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao
hơn giá đất nông nghiệp.
Giả sử chúng ta đã có thị trƣờng vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính
rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hƣớng kinh doanh mà
không bị pháp luật ngăn cản, ngƣời kinh doanh đất đai không có những lo
ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến
các điều luật không nhất quán thì ngƣời kinh doanh đất đai cũng sẽ hành
động nhƣ các nhà kinh doanh bình thƣờng khác tức là so sánh thu nhập do sử
dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do
đất mang lại. Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi
suất - chi phí sử dụng đất.
Hay có thể viết dƣới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất

mang lại - chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công
thức này đƣợc giải thích nhƣ sau: Nhà kinh doanh đất đai coi tiền thuê đất là
một khoản chi phí. Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất
nào đó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải đƣợc xem nhƣ một
khoản chi phí. Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tƣ
thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này
cũng phải đƣợc xem nhƣ một khoản chi nữa. Nếu Et càng lớn thì ngƣời
kinh doanh đất đai sãn sàng trả tiền thuê cao hơn [9].
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trƣờng tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thƣờng
đƣợc quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vƣợt cung
thì giá cả tăng cao, ngƣợc lại, cung vƣợt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

10

là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Ngƣời cung
cấp và ngƣời tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2)
Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lƣợng cung theo biến
động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ
cung cầu quyết định. Nhƣng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thƣờng
là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo
nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [21].
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhƣng lƣợng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên
hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Sự
tăng số lƣợng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của

khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trƣởng liên tục về kinh tế
của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn
cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn[21].
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hƣởng đến quan hệ cung cầu về
đất, đó là đất đai chƣa đƣợc sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất
đai cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền:
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn. Nhƣng
việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết
để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi ngƣời đều có đất để canh tác và
có nhà để ở [21].
1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác
nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các
yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất :
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

11

1.3. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI
- Luật tổ chức HĐND, UBND các cấp năm 1994 và năm 2003;
- Luật đất đai năm 2003;
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán
đấu giá tài sản.
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tƣớng

Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 của Thủ tƣớng Chính phủ
về việc tăng cƣờng thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005
của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
- Thông tƣ số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chính
hƣớng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá.
- Nghị định 69/2009/NĐ- CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thƣờng và hỗ trợ tái định
cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất;
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về
Về bán đấu giá tài sản.
- Các Quyết định của UBND tỉnh về việc thu hồi đất, giao đất cho các
Ban Quản lý dự án thực hiện việc khai thác quỹ đất đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ
tầng trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh.
- Qui chế bán đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân làm nhà ở.
1.4. TÌNH HÌNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ
NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI
1.4.1. Trung Quốc.
Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành
phố trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Công). Luật
quản lý BĐS của Trung Quốc (đƣợc Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

12

thông qua. Chủ tịch nƣớc công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệu lực thi
hành từ 01/01/1995) quy định Nhà nƣớc giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu

nhà nƣớc (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định
và việc nộp tiền cho nhà nƣớc về quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất
đƣợc gọi là Xuất nhƣợng quyền sử dụng đất.
Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phƣơng thức đấu
giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phƣơng. Chính phủ quy định cụ thể việc
nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Đối với quyền sử dụng đất có đƣợc theo phƣơng thức xuất nhƣợng, khi
chuyển nhƣợng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhƣợng quyền sử dụng đất theo đúng
hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trong trƣờng hợp xuất nhƣợng quyền sử dụng đất để phát triển đất
đai, đối với công trình xấy dựng nhà ở thì đã đầu tƣ trên 25% tổng ngạch, đối
với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất
xây dựng khác.
Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất bằng phƣơng thức đấu giá, đấu
thầu hoặc thoả thuận song phƣơng hiện nay chủ yếu đƣợc giao cho Trung tâm
Tƣ vấn và Định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu
tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn
hoá thị trƣờng BĐS ở Trung Quốc. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch
vụ nhƣ: Định giá BĐS, Định giá tài sản, Tƣ vấn về đất xây dựng, Văn phòng
thƣơng mại về BĐS, Lập kế hoạch đầu tƣ cho các dự án BĐS,[6], [17], [29], [19].
1.4.2. Đài Loan
Theo T.S Tôn Dật Tiên, công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa
đƣợc tiến hành trên hai phƣơng diện: phân bổ đất đai và sử dụng đất đai.
Áp dụng các giáo huấn đó, Đài Loan đã tiến hành song song hai
chƣơng trình là “ngƣời cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

13

nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối
ƣu. Chƣơng trình “bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về
đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu đƣợc từ đất đô thị cho mục đích
công cộng. Mục tiêu cao nhất của chƣơng trình là đƣa tất cả giá trị gia tăng
của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển
cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân[29].
1.4.3 Nhật Bản.
Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS chủ yếu đƣợc thực hiện đối với các tài
sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án.
Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trƣờng
BĐS cũng bị ảnh hƣởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh
doanh BĐS cũng nhƣ các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những
BĐS đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa
phƣơng tịch thu BĐS của những cá nhân không thanh toán đƣợc nợ và rao
bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽ đƣợc tiến hành thanh toán cho những
khoản nợ[16].
Có thể thấy rõ trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao
động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai đƣợc coi là nguồn lực quan trọng
hàng đầu và không thể thiếu đƣợc. Trong những năm qua, các nƣớc đều có
các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã
hội để đất đai đƣợc khai thác ngày càng có hiệu quả hơn mà điển hình là Đài
Loan và Trung Quốc[30], [29].
1.5. THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.5.1. Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm qua
1.5.1.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta
Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trƣờng BĐS ở
nƣớc ta thành 4 giai đoạn sau đây:
a. Giai đoạn trước năm 1946.

Trƣớc năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhƣợng đất đai trong giai
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

14

đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là ngƣời bị áp bức, bóc lột với bên kia
là kẻ áp bức, bọc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng
và trái với nguyên tắc cơ bản của thị trƣờng. Tuy nhiên, về giá đất đã đƣợc
hình thành trong giai đoạn này.
b. Từ năm 1946 đến trước 1980.
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình
thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nƣớc, tập thể và cá nhân[10]; Trong đó sở
hữu Nhà nƣớc và tập thể là cơ bản và đƣợc ƣu tiên. Luật pháp không hoàn
toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhƣng những loại đất đƣợc phép mua
bán bị hạn chế theo quá trình “Công hữu hoá đất đai”. thị trƣờng đất đai hầu
nhƣ không đƣợc pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những
giao dịch về nhà, đất nhƣng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển
nhƣợng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc theo phƣơng thức hoa hồng (Chuyển
quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự
kiểm soát của pháp luật.
c. Từ năm 1980 đến trước 1993.
Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến
pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật đất đai năm 1988 đã quy định: Nghiêm cấm
việc mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì ngƣời nhận
chuyển nhƣợng nhà có quyền đƣợc sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Nhƣ
vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nƣớc Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam
có thị trƣờng đất đai mà chỉ có thị trƣờng bất động sản là nhà để ở [20] (mặc

dù trên thực tế thị trƣờng ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở
hầu hết các đô thị).
d. Giai đoạn từ 1993 đến nay:
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nƣớc thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát
triển của nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ
đất đai đã đƣợc chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nƣớc
xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

15

đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất
khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất đƣợc pháp luật
ghi nhận là một chế định pháp luật và đƣợc đƣa thành một nội dung quản lý Nhà
nƣớc về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều 13 Luật đất đai năm 1993)[12].
1.5.1.2. Đánh giá nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam
a. Thực trạng của thị trường bất động sản trên địa bàn cả nước
Cung và cầu. Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết định giá. Sức mạnh
của tƣơng tác cung và cầu quyết định tới giá trị thị trƣờng của BĐS, đƣợc
phản ảnh qua những giá bán.
Cung và cầu có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất
về cơ bản là cố định (bất biến). Điều này có nghĩa là giá của đất trong một
khu vực nhất định sẽ đƣợc xác định bằng yếu tố cầu nhƣ mật độ dân cƣ, tỉ lệ
tăng trƣởng, mức độ thu nhập và việc làm tại địa phƣơng, khả năng của hệ
thống giao thông vận tải, tỉ lệ lãi suất thế chấp.
Việc phân vùng và những kiểm soát sử dụng đất khác đã có ảnh hƣởng
trái ngƣợc, bởi vì chúng giới hạn lƣợng cung sẵn có về đất đai cho một sử

dụng nhất định. Điều này thƣờng dẫn đến giá cả nói chung cao hơn, nhƣng giá
đất có tính sử dụng hạn chế sẽ thấp hơn.
Các nguyên tắc cung và cầu giải thích những khác biệt lớn trong giá trị
đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm
chí giữa những vùng kế cận khác nhau trong cùng một vùng đô thị.
Giá
P’
p
s

d d'
Số lƣợng

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai - ngắn hạn
Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên lớn về giá
nhƣ vậy (kể cả các mặt hàng xa xỉ hay thiết yếu). Nói chung, một mặt hàng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

16

càng có khả năng bất biến, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng.
giá

p'
p

d’

s
d

số lượng
Q Q'
Hình 1.2: Đồ thị cung và cầu đất đai đối với một thị trường đặc thù
b. Các nhu cầu về đất đai
Từ năm 2000 đến nay, công tác quản lý và sử dụng đất đai ở nƣớc ta đã
có nhiều chuyển biến tích cực, các loại đất đƣợc khai thác sử dụng triệt để, tiết
kiệm. Theo Cục Thống kê Báo cáo tổng điều tra đất đai năm 2010, tổng diện
tích các loại đất kiểm kê của cả nƣớc là 33.093.857 ha. Trong đó diện tích các
loại đất: Sản xuất NN, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, và đất ở qua các kỳ
biến động nhƣ sau:
Bảng 1.1. Bảng so sánh diện tích các loại đất
Đơn vị tính : ha
LOẠI ĐẤT

1. Diện tích đất sản
xuất nông nghiệp
2. Đất lâm nghiệp
3. Đất chuyên dùng
4. Đất ở (ĐT và NT)

Diện tích
năm 2000

Diện tích
năm 2005

Diện tích

năm 2010

So sánh năm
năm 2000
với 2005

So sánh năm
năm 2005 với
2010

8.977.500

9.415.568

10.117.893

438.068

702.325

11.575.027
1.072.202
443.178

14.677.409
1.383.766
598.428

15.249.025
1.794.479

680.477

3.102.382
311.564
155.250

571.616
410.713
82.049

Nguồn: Cục Thống kê (tổng điều tra đất đai năm 2000, năm 2005
và năm 2010).
Phục vụ cho các mục tiêu trên, từ 2000 đến nay cả nƣớc đã thực hiện
việc giao đất đối với các loại đất nhƣ sau:
- Đất nông nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>