CÁC yếu tố ẢNH HƯỞNG tới QUYẾT ĐỊNH CHO VAY MUA NHÀ đối với NGƯỜI có THU NHẬP THẤP tại các NGÂN HÀNG THƯƠNG mại cổ PHẦN NHÀ nước TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.61 MB, 107 trang )
BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH-MARKETING
---------------
HOÀNG XUÂN LÂM
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI QUYẾT ĐỊNH CHO VAY MUA NHÀ
ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NHÀ NƯỚC
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
MÃ SỐ: 60.34.02.01
TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014
BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH-MARKETING
---------------
HOÀNG XUÂN LÂM
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI QUYẾT ĐỊNH CHO VAY MUA NHÀ
ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NHÀ NƯỚC
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Tài Chính – Ngân Hàng
Mã số: 60.34.02.01
Hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN XUÂN TRƯỜNG
TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014
NHẬN XÉT CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
Tp. HCM, ngày …… tháng …… năm 2014
Người hướng dẫn khoa học
MỤC LỤC
CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU .................................................................. 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................. 2
1.3 Câu hỏi nghiên cứu ............................................................................................... 3
1.4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu............................................................................. 3
1.5 Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................... 4
1.6 Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................. 5
1.7 Bố cục nghiên cứu ................................................................................................. 5
CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ................................. 7
2.1 Tổng quan về người có thu nhập thấp, nhà ở của người có thu nhập thấp.............. 7
2.1.1
Khái niệm về thu nhập .................................................................................. 7
2.1.2
Người có thu nhập thấp................................................................................. 8
2.1.3
Nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp ......................................... 10
2.1.4
Đặc điểm nhà ở cho người có thu nhập thấp ............................................... 12
2.2 Cho vay mua nhà thu nhập thấp .......................................................................... 13
2.2.1
Khái niệm cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp ....................... 14
2.2.2
Đặc điểm cho vay mua nhà thu nhập thấp ................................................... 14
2.2.3
Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước ................................................... 15
2.3 Các mô hình lý thuyết liên quan đến quyết định cho vay tại ngân hàng. .............. 16
2.3.1
Mô hình 5C ................................................................................................ 16
2.3.2
Mô hình CAMPARI................................................................................... 19
2.3.3
Mô hình quyết định tín dụng ..................................................................... 20
2.4 Tình hình, các nghiên cứu trước đây về vấn đề cho vay đối với người có thu nhập
thấp…………. ............................................................................................................ 21
2.5 Tổng hợp và phân nhóm các yếu tố ảnh hưởng tới việc cho vay mua nhà đối với
người có thu nhập vừa và thấp tại các ngân hàng thương mại. ..................................... 26
i
2.6 Thực trạng cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các ngân hàng
trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh .......................................................................... 27
2.6.1 Mục tiêu, định hướng phát triển nhà ở, cho vay mua nhà đối với người
có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020. .................... 27
2.6.2 Thực trạng cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các ngân
hàng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh .............................................................. 29
CHƯƠNG 3 THIẾT KẾ , QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU ........................................... 35
3.1 Thiết kế nghiên cứu. ........................................................................................... 35
3.2 Quy trình nghiên cứu .......................................................................................... 36
3.3 Nghiên cứu sơ bộ ................................................................................................ 37
3.3.1
Thiết kế nghiên cứu định tính ..................................................................... 37
3.3.2
Kết quả nghiên cứu định tính. ..................................................................... 38
3.3.3
Mô hình nghiên cứu đề xuất và các giả thuyết nghiên cứu .......................... 39
3.3.4
Xây dựng thang đo ..................................................................................... 42
3.3.5
Thiết kế nghiên cứu sơ bộ định lượng ......................................................... 44
3.3.6
Kiểm định thang đo trong nghiên cứu sơ bộ................................................ 46
3.3.7
Phân tích nhân tố EFA trong nghiên cưu sơ bộ ........................................... 46
3.4 Thiết kế nghiên cứu chính thức ........................................................................... 49
3.4.1
Chọn mẫu và thu thập số liệu ...................................................................... 50
3.4.2
Phương pháp phân tích dữ liệu.................................................................... 51
CHƯƠNG 4 KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH ĐỀ XUẤT ...................................................... 54
4.1
Thống kê mô tả mẫu khảo sát ............................................................................. 54
4.2
Thống kê mô tả các dự liệu định lượng…………………………………………..55
4.3 Kết quả phân tích nhân tố ................................................................................... 55
4.4 Kết quả kiểm định thang đo ................................................................................ 58
4.5 Phân tích tương quan. ......................................................................................... 59
4.6 Điều chỉnh mô hình nghiên cứu đã đề xuất ......................................................... 60
4.7 Kiểm định các giả thiết nghiên cứu ..................................................................... 63
ii
4.7.1
Xây dựng phương trình của mô hình hồi quy bội và các giả định ................ 63
4.7.2
Kiểm dịnh dộ phù hợp của mô hình hồi quy bội.......................................... 64
4.7.3
Kiểm dịnh các giả thuyết nghiên cứu .......................................................... 66
CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................ 71
5.1 Kết luận .............................................................................................................. 71
5.2 Kiến nghị ............................................................................................................ 71
5.2.1
Đối với người có thu nhập thấp................................................................... 72
5.2.2
Đối với ngân hàng ..................................................................................... 73
5.2.3
Đối với cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, chủ đầu tư ................................. 76
5.3 Các điểm mới và giới hạn của đề tài ................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................ 79
iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ANOVA
: Analysis of Variance – Phân tích phương sai
BĐS
: Bất động sản
EFA
: Exloratory Factor Analysis – Phân tích nhân tố khám phá
KMO
: Kaiser – Myer – Olkin – Hệ số dùng xem xét sự thích hợp
NHNN
: Ngân hàng Nhà nước
NHTM
: Ngân hàng thương mại
NHTMNN
: Ngân hàng thương mại nhà nước
NOTM
: Nhà ở thương mại
NOXH
: Nhà ở xã hội
Sig.
: Significance Level – Mức ý nghĩa
SPSS
: Statistical Package for Social Sciences – Phần mềm xử lý thống
kê dùng trong các ngành xã hội
TMCP
: Thương mại cổ phần
TNT
: Thu nhập thấp
TP HCM
: Thành phố Hồ Chí Minh
TSĐB
: Tài sản đảm bảo
VIF
: Variance Inflation Factor – Hệ số phóng đại phương sai
UBND
: Uỷ Ban Nhân Dân
β
: Hệ số Beta chuẩn hoá
iv
DANH MỤC BẢNG - HÌNH
Trang
BẢNG
Bảng 2.1 Kết quả triển khai chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở trên địa bàn TP HCM
tới ngày 30/06/2014 .................................................................................................. 33
Bảng 3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp
tại các NHTMNN ...................................................................................................... 42
Bảng 3.2 Kết quả phân tích nhân trong nghiên cứu sơ bộ ......................................... 48
Bảng 3.3 Các biến quan sát của nhóm yếu tố thuộc về năng lực khách hàng và nhóm
yếu tố thuộc về phương án cho vay sau khi điều chỉnh .............................................. 49
Bảng 4.1 Đặc điểm của mẫu nghiên cứu .................................................................... 54
Bảng 4.2 Kết quả phân tích nhân tố ........................................................................... 57
Bảng 4.3 Hệ số Cronbach’s Alpha của các khái niệm nghiên cứu .............................. 58
Bảng 4.4 Sự tương quan giữa các khái niệm nghiên cứu trong mô hình quyết định cho
vay của các NHTM NN đối với người có thu nhập thấp tại địa bàn TP HCM ............ 60
Bảng 4.5 Thang đo các biến trong mô hình hồi quy bội ............................................. 62
Bảng 4.6 Bảng tóm tắt mô hình ................................................................................. 65
Bảng 4.7 Bảng ANOVA trong kiểm định F ............................................................... 65
Bảng 4.8 Hiện tuợng đa cộng tuyến: Ðánh giá giá trị dung sai và VIF ....................... 66
Bảng 4.9 Bảng kiểm định giả thuyết .......................................................................... 67
HÌNH
Hình 2.1 Mô hình 5C................................................................................................ 18
Hình 2.2 Mô hình quyết định tín dụng ...................................................................... 21
Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu ................................................................................. 36
Hình 3.2 Mô hình nghiên cứu đề xuất....................................................................... 40
Hình 4.1 Mô hình nghiên cứu sau khi điều chỉnh ....................................................... 60
v
CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của mỗi con người. Đó là nơi mà
con người cư trú với nhiều thời gian nhất, nơi tái tạo sức lao động, là tổ ấm của
mỗi gia đình. Vì vậy vấn đề nhà ở là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu
đối với tất cả các quốc gia trên toàn thế giới. Tuy nhiên, để mua được một căn nhà
đòi hỏi con người cần có những điều kiện nhất định, đặc biệt là về nguồn vốn.
Theo ông Michael Fratantoni, Phó chủ tịch nghiên cứu kinh tế của Hiệp hội ngân
hàng cho vay thế chấp tại Mỹ thì có đến 64% những người mua nhà cần sự hỗ trợ
vốn từ các tổ chức tín dụng.
Ở Việt Nam hiện nay, khi thu nhập bình quân của người dân chưa cao, thì
việc sở hữu một căn nhà dù to dù nhỏ ở những thành phố lớn luôn là mơ ước của
một bộ phận lớn cán bộ công nhân viên chức và nhân dân lao động. Nước ta đang
trong tiến trình hội nhập và phát triển, đô thị hoá tăng nhanh dẫn tới sự phân hoá
giữa người nghèo và người giàu lại càng trở nên khá rõ rệt. Những người có thu
nhập thấp đang phải đương đầu với vấn đề thiếu nhà ở hoặc cư trú trong các khu
nhà tồi tàn, chật chội, hệ thống hạ tầng quá tải do họ không có khả năng về kinh tế
để tự cải thiện chỗ ở của mình.
Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, du lịch, văn hoá, giáo dục lớn
nhất nước, quá trình đô thị hoá mạnh mẽ và tốc độ phát triển kinh tế cao đã tạo ra
sự bùng nổ dân số của Thành phố. Dân số gia tăng đã, đang và sẽ tạo ra những
thách thức lớn về nhà ở, đặc biệt là nhu cầu nhà ở của những đối tượng có thu
nhập thấp. Cũng giống như các thành phố lớn khác, giải quyết vấn đề nhà ở không
chỉ nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân Thành phố mà còn là yếu tố liên quan
mật thiết đến các vấn đề chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội, môi trường sống và mỹ
quan đô thị.
1
Bài toán nhà ở cho người có thu nhập thấp luôn được Chính phủ đặt ra và
cố gắng tìm những lời giải đúng nhất, hiệu quả cho từng giai đoạn phát triển. Một
trong những giải pháp được đưa ra nhằm hỗ trợ cả nước nói chung và Thành phố
Hồ Chí Minh nói riêng đó là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà dành cho
người có thu nhập thấp.
Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được bắt đầu triển khai từ ngày 1 tháng 6 năm
2013 nhưng cho tới nay đối tượng tiếp cận được vốn vay ( kể cả đối tượng người
mua nhà thu nhập thấp và các doanh nghiệp) theo như công bố của Bộ Xây Dựng
thì tính đến đầu tháng 6/2014, tổng số tiền năm Ngân hàng đã cam kết cho vay là
3.954,4 tỷ đồng, đạt 13,2% so với tổng nguồn vốn,và tổng số tiền đã giải ngân là
2.156,3 tỷ đồng, mới chỉ đạt 7.2% tổng giá trị của gói hỗ trợ này. Sở dỹ việc triển
khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng vẫn còn nhỏ giọt bởi không chỉ người dân mà bản
thân các ngân hàng còn nhiều lúng túng trong việc xác định khái niệm đối tượng
được tham gia gói vay này và các thủ tục, hồ sơ cần chứng minh, cung cấp còn rất
nhiều khó khăn.
Do vậy tìm ra một giải pháp đồng bộ về chính sách, đặc biệt là vấn đề hỗ
trợ vốn vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp hiện đang là một trong
những vấn đề cấp thiết. Xuất phát từ các vấn đề thực tiễn đó, tác giả đã quyết định
chọn đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng tới quyết định cho vay mua nhà đối với người
có thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP
HCM” làm luận văn nghiên cứu.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Để khám phá được những yếu tố ảnh hưởng tới quyết định cho vay mua nhà
đối với người có thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước
trên địa bàn TP HCM, đề tài sẽ tập trung nghiên cứu ba mục tiêu chính, cụ thể như
sau:
2
Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới quyết định cho vay mua nhà đối với
người có thu nhập thấp của các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa
bàn TP HCM.
Mô hình hoá, đo lường các yếu tố ảnh hưởng tới quyết định cho vay mua
nhà đối với người có thu nhập thấp của các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà
nước trên địa bàn TP HCM.
Đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm phát triển đi đôi với kiểm soát, đảm bảo
an toàn tín dụng khi cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp trên địa bàn
TP HCM.
1.3 Câu hỏi nghiên cứu
Để giải quyết mục tiêu đặt ra, đề tài sẽ tập trung trả lời cho các câu hỏi sau:
(1) Những yếu tố nào ảnh hưởng tới quyết định cho vay mua nhà đối với người
có thu nhập thấp của các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP
HCM ?
(2) Mô hình nào thể hiện, đo lường được các yếu tố ảnh hưởng tới quyết định
cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp của các Ngân hàng thương mại cổ
phần nhà nước trên địa bàn TP HCM?
(3) Để phát triển đi đôi với kiểm soát được rủi ro cho vay mua nhà đối với
người có thấp tại các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP
HCM thì cần những giải pháp nào?
1.4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng tới quyết định cho vay mua
nhà đối với người có thu nhập thấp của các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà
nước trên địa bàn TP HCM.
Đối tượng khảo sát: tác giả tiến hành khảo sát 300 cán bộ, chuyên viên,
nhân viên đang công tác tại 5 ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn
TP.HCM là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam; Ngân
3
hàng Công thương Việt Nam; Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam; Ngân
hàng Ngoại thương Việt Nam; Ngân hàng Phát triển Nhà Đồng Bằng Sông Cửu
Long.
Phạm vi nghiên cứu:
Không gian nghiên cứu: tập trung vào các chi nhánh, phòng giao dịch của
các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước hoạt động trên địa bàn TP HCM.
Thời gian nghiên cứu: tiến hành khảo sát từ tháng 5/2014 đến hết tháng
8/2014; dữ liệu thứ cấp được thu thập trong giai đoạn từ năm 2008 đến hết tháng
8/2014
1.5. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng:
Phương pháp định tính: xây dựng và hoàn thiện bảng câu hỏi, khám phá các
yếu tố ảnh hưởng tới quyết định cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp
của các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP HCM. Nghiên
cứu được thực hiện thông qua phỏng vấn sâu các cán bộ quản lý tín dụng và các
giám đốc đang công tác tại các chi nhánh của 5 Ngân hàng thương mại cổ phần
nhà nước trên địa bàn TP.HCM.
Phương pháp định lượng: điều tra trực tiếp bằng bảng câu hỏi khảo sát các
cán bộ, chuyên viên, nhân viên đang công tác tại các Ngân hàng thương mại cổ
phần nhà nước trên địa bàn TP HCM (bảng câu hỏi được phát đến 300 cán bộ,
chuyên viên, nhân viên, trong đó có 276 phiếu trả lời hợp lệ). Kết quả thu về được
đưa vào phần mềm SPSS 22.0 để xử lý (phân tích nhân tố, phân tích Cronbach’s
alpha và phân tích hồi quy) để tìm những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết
định cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp của các Ngân hàng thương
mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP HCM.
4
Ngoài ra, đề tài cũng kết hợp các phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp,
suy diễn, quy nạp cùng với các phương pháp chuyên gia để có thể đạt được các kết
quả tốt nhất trong quá trình nghiên cứu.
1.6 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Kết quả nghiên cứu xác định được các yếu tố ảnh hưởng tới quyết định cho
vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp của các Ngân hàng thương mại cổ
phần nhà nước trên địa bàn TP HCM, trên cơ sở đó đề tài sẽ đóng góp vào thực
tiễn phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn TP.HCM
thông qua đề xuất một số giải pháp hỗ trợ từ phía Chính phủ, Ngân hàng, chủ đầu
tư và các ban ngành có liên quan tạo điều kiện tài chính cho người dân có khả năng
sở hữu một căn nhà phù hợp, góp phần to lớn vào quá trình phát triển đô thị, nâng
cao giá trị đời sống vật chất và tinh thần cho người dân. Bên cạnh đó, kết quả
nghiên cứu có thể làm cơ sở nghiên cứu cho những đề tài liên quan đến phát triển
nhà ở nói chung và phát triển nhà ở thu nhập thấp nói riêng trong thời gian tới.
1.7 Bố cục nghiên cứu
Đề tài được bố cục theo 5 chương như sau:
Chương 1: Giới thiệu nghiên cứu
Cung cấp những thông tin tổng quan về đề tài, những lý do tác giả chọn đề
tài, các vấn đề, mục tiêu cần nghiên cứu cũng như ý nghĩa của đề tài.
Chương 2: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu.
Trình bày về cơ sở lý thuyết , mô hình nghiên cứu về các yếu tố quyết định
cho vay, thực trạng cho vay đối với người có thu nhập thấp của các Ngân hàng
thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP HCM, từ đó tác giả đề xuất mô hình
nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu.
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu
Chương này trình bày những phương pháp nghiên cứu và cách thức đề tài
kiểm định mô hình và các giả thiết nghiên cứu.
5
Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Trình bày kết quả, thảo luận và đưa ra lời giải thích, cách thức xử lý số liệu
cho các phương pháp nghiên cứu, phân tích dữ liệu được sử dụng trong bài nghiên
cứu này.
Chương 5: Kết luận và kiến nghị
Chương này trình bày những đề xuất, kiến nghị một số giải pháp nhằm phát
triển cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại TP HCM. Nêu lên những
hạn chế của đề tài và đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo.
6
CHƯƠNG 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.1 Tổng quan về người có thu nhập thấp, nhà ở của người có thu nhập thấp
2.1.1 Khái niệm về thu nhập
Thu nhập là tiền bạc, của cải vật chất mà một người thu được, kiếm được
từ một công việc nào đó trong một khoảng thời gian nhất định (thường được tính
theo giờ, tháng hoặc năm) để tích lũy,chi dùng cho cuộc sống.
Theo các nhà kinh tế, thu nhập được chia thành thu nhập thường xuyên và
thu nhập không thường xuyên.
Thu nhập thường xuyên: được hiểu là các khoản thu nhập phát sinh
thường xuyên, có tính chất đều đặn và ổn định trong năm và có thể dự tính được,
gao gồm: Các khoản thu nhập dưới các hình thức: tiền lương, tiền công, tiền thù
lao; Các khoản thu nhập dưới hình thức là các khoản thưởng mang tính chất tiền
lương, tiền công bằng tiền, bằng hiện vật từ các nguồn khác nhau của người lao
động làm việc tại các cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc các thành phần kinh tế, các
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, các tổ chức quốc tế tại Việt Nam; Các
khoản thu nhập của các cá nhân do tham gia hiệp hội kinh doanh, hội đồng quản
trị; Các khoản thu nhập của các cá nhân do tham gia hoạt động sản xuất kinh
doanh, dịch vụ không thuộc đối tượng nộp thuế thu nhập doanh nghiệp;
Thu nhập không thường xuyên: là các khoản thu nhập phát sinh theo từng
lần, từng đợt riêng lẻ, không có tính chất đều đặn, bao gồm:
Thu nhập về chuyển giao công nghệ theo từng hợp đồng như: Chuyển giao
quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng các đối tượng sở hữu công nghiệp; chuyển giao
thông qua việc mua, bán, cung cấp bí quyết kỹ thuật, phương án công nghệ, nhãn
hiệu hàng hóa, thực hiện các dịch vụ hỗ trợ và tư vấn công nghệ, chuyển giao việc
sử dụng hoặc quyền sử dụng các thiết bị công nghiệp, thương nghiệp hoặc khoa
học.
7
Thu nhập về quà biếu, qùa tặng bằng hiện vật do các tổ chức, cá nhân từ
nước ngoài gửi về cho cá nhân Việt Nam dưới mọi hình thức.
Thu nhập về tiền bản quyền các tác phẩm văn học nghệ thuật; thu nhập về
thiết kế kỹ thuật xây dựng, thiết kế kỹ thuật công nghiệp và dịch vụ khác…
2.1.2 Người có thu nhập thấp
Định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp không phải là một việc dễ
dàng. Bởi lẽ, việc xác định thu nhập của một người thuộc nhóm nào không hẳn
dựa vào thu nhập mà phải đặt mức thu nhập đó trong từng điều kiện sống, từng hộ
gia đình, từng địa phương… và tùy thuộc đối tượng hàng hóa mà họ tiêu dùng.
Trong quan hệ mua bán hàng hóa thông thường có thể họ là người có thu nhập
khá, thậm chí là cao, nhưng trong quan hệ mua bán trao đổi hàng hóa đặc biệt –
nhà đất – thì họ là nhóm có thu nhập thấp. Chính vì vậy, có nhiều quan điểm khác
nhau về mức thu nhập thấp, dưới đây là một số khái niệm cơ bản về người có thu
nhập thấp.
Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và Chương trình Phát triển
Liên Hiệp quốc (UNDP), người có thu nhập thấp là có thu nhập trên ngưỡng nghèo
và thuộc mức thu nhập trung bình trở xuống. Ngoài ra, hai tổ chức trên có một
cách định nghĩa khác về người có thu nhập thấp là những người chi tiêu ít nhất
66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thu nhập còn lại dành cho nhà ở, văn
hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng…
Là những người có mức thu nhập tương đối ổn định và có khả năng
tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở nhưng cần sự hỗ trợ, tạo điều kiện của nhà
nước về vay vốn, về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng. Những người có thu nhập
thấp thường chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích chật hẹp, diện tích dưới 4
m2/ đầu người ( Viện nghiên cứu kiến trúc – Bộ Xây dựng, 2012)
Thực tế tại Việt Nam, cụm từ thu nhập thấp là một khái niệm để hình dung
một cách tương đối về đối tượng có thu nhập chưa cao trong xã hội. Không có văn
8
bản nào định nghĩa cụ thể thế nào là thu nhập thấp, mức chuẩn của thu nhập thấp
là bao nhiêu. Khái niệm này được hiểu một cách chung chung trong phát biểu định
tính, không cần định lượng. Nhưng khi đưa vào áp dụng một quy chuẩn để cho vay
theo Thông tư 07/2013/TT-BXD và Thông tư 11/2013/TT-NHNN thì gặp rất nhiều
lúng túng, mặc dù đã có thông tư quy định cụ thể về đối tượng và điều kiện cho
vay vốn.
Theo tổng hợp của tác giả có hai phương án xác định mức thu nhập thấp
thuộc diện được mua nhà ở xã hội:
Theo khoản 2 điều 38 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày
23/06/2010 quy định: đối tượng được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư
xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách nhà nước là những người có mức thu
nhập bình quân hàng tháng dưới mức thu nhập bình quân của địa phương theo quy
định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố.
Theo quy định của UBND TP.HCM thì hộ nghèo là những hộ dân có hộ
khẩu thường trú hoặc tạm trú KT3 tại Thành phố, có mức thu nhập bình quân từ 1
triệu đồng/người/tháng (từ 12 triệu đồng/người/năm) trở xuống, áp dụng cho giai
đoạn 2011 – 2015 .
Năm 2013, thu nhập bình quân của người dân sống tại khu vực TP.HCM
đạt mức 4.500 USD/người/năm, tương đương 7,8 triệu đồng/người/tháng.
Vì vậy, nếu căn cứ theo quan điểm của UNDP, người có thu nhập thấp sống
tại khu vực TP.HCM là người có thu nhập từ 1 – 7,8 triệu đồng/người/tháng.
Theo quy định tại khoản 4 điều 14 Thông tư số 16/2010/TT-BXD
ngày 01/09/2010: các đối tượng thuộc diện được mua, được thuê mua nhà ở xã hội
có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá
nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá
nhân.
9
Hiện tại mức nộp thuế thu nhập cá nhân ở Việt Nam là thu nhập từ trên 9
triệu đồng/ tháng.
Do vậy theo thông tư này thì người có thu nhập thấp là những người có thu
nhập từ 9 triệu đồng/ tháng trở xuống.
Theo các nguồn số liệu tổng hợp, tại các đô thị lớn như TP HCM, người dân
có mức thu nhập từ 1 – 6 triệu đồng, thậm chí không đủ chi tiêu cho nhu cầu ăn
uống để tồn tại, việc tích lũy, để mua nhà là quá tầm. Người muốn tích lũy để mua
nhà ít nhất phải có thu nhập đạt từ 6 – 9 triệu đồng thì mới đủ trang trải chi phí
sinh hoạt và một phần thu nhập còn lại để tích lũy.
Tuy nhiên, theo quan điểm của đề tài, người có thu nhập thấp là những
người có thu nhập ổn định, có khả năng tích luỹ vốn để tự cải thiện điều kiện sống
nhưng vẫn cần sự hỗ trợ từ nhiều phía như Chính phủ, NHTM và các tổ chức có
liên quan, đặc biệt là nguồn vốn vay dài hạn với mức lãi suất, phương thức trả nợ
linh hoạt (người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay).
2.1.3 Nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp
Khái niệm nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở thu nhập thấp bắt đầu xuất hiện từ
các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước
khác như Nhật Bản, Hàn Quốc…
NOXH là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần
kinh tế đầu tư xây dựng theo cơ chế, chính sách phát triển nhà ở, cho các đối tượng
như cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công
chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng
lương từ ngân sách nhà nước, các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ, công nhân
làm việc tại các doanh nghiệp không thuộc các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao được thuê, thuê mua, nhằm giải quyết khó khăn về
nhà ở, ổn định cuộc sống, yên tâm công tác.
10
NOXH là thuật ngữ chỉ về những căn nhà, tòa nhà những dự án xây dựng
nhà ở được chính quyền cùng với sự ủng hộ của những nhà hảo tâm nhằm xây
dựng để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người thu nhập thấp thông qua
hình thức Nhà nước xây dựng rồi cho thuê hoặc bán cho những đối tượng này với
giá ưu đãi.
Tại Việt Nam, khái niệm NOXH lần đầu tiên được đề cập tại Luật Nhà ở
năm 2005, là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng cho các
đối tượng như cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp
thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy
định của Chính phủ chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích dưới 8m2
sàn/người hoặc có nhà ở nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát, thuê hoặc thuê
mua.
Tại một số văn bản pháp lý quy định về nhà ở và Quyết định số 67/2009 của
Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách phát triển NOXH tại khu vực
đô thị thì tên gọi “nhà ở xã hội” không được đề cập đến nữa, thay vào đó là tên gọi
“nhà ở cho người thu nhập thấp” nhưng nội dung quy định mang tính tương đồng
giữa hai tên gọi này.
Ngoài NOXH, nhà ở thương mại giá rẻ cũng được Nhà nước, các nhà đầu
tư quan tâm, hỗ trợ và phát triển để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người có thu
nhập thấp. Nhà ở thương mại giá rẻ là một loại hình nhà ở được lưu thông tự do
trên thị trường nhà ở, việc mua bán hay cho thuê không phải chịu những ràng buộc
đặc thù nào của Nhà nước. Người mua, kể cả người có thu nhập thấp, nếu có đủ
tiền thì có thể chọn mua căn hộ thích hợp tại khu vực họ muốn. Để có được giá rẻ
thì những căn nhà này thường có diện tích tương đối nhỏ (thường từ 40 đến 60
m2).
Theo Thông tư 07/2013/TT-BXD ngày 15/05/2013 của Bộ Xây Dựng và
Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 của Ngân hàng Nhà nước đối với
11
những người có thu nhập thấp nếu mua, thuê nhà ở thương mại có diện tích nhỏ
hơn 70 m2/căn và có giá bán từ dưới 15 triệu đồng/m2 cũng sẽ được hỗ trợ vay vốn
từ gói 30.000 tỷ đồng.
Vì vậy, trong bài nghiên này, nhà ở thu nhập thấp sẽ bao gồm nhà ở xã hội
và nhà ở thương mại giá rẻ có diện tích nhỏ hơn 70 m2/căn và có giá bán từ dưới
15 triệu đồng/m2. Đối tượng mua là người có thu nhập ổn định ở mức trung bình
và thấp, có khả năng tích luỹ vốn để tự cải thiện điều kiện sống nhưng không có
khả năng mua được nhà cần sự hỗ trợ từ nhiều phía đặc biệt là Nhà nước.
2.1.4 Đặc điểm nhà ở cho người có thu nhập thấp
Phân khúc thị trường này chủ yếu cung cấp nhà ở cho người có thu nhập ở
mức trung bình và thấp. Vì vậy, vấn đề họ quan tâm chủ yếu là nhà có giá rẻ, hợp
lý thường có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, hình thức, kiến trúc, nội thất khá đơn giản, không quá phức tạp,
không sử dụng các thiết bị đắt tiền như thang máy, các thiết bị vệ sinh cao cấp, các
dịch vụ tiện ích xa xỉ (hồ bơi, sân tennis…) nhưng vẫn đảm bảo những tiêu chuẩn
xây dựng cơ bản, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cần thiết.
Thứ hai, diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp. Theo Tổng hiệp hội
Xây dựng Việt Nam, diện tích sàn xây dựng phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của
người có thu nhập thấp từ 30 – 45 m2/căn.
Thứ ba, được giảm hoặc miễn một số các loại thuế (cho chủ đầu tư) như
thuế đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, được hỗ trợ vốn xây dựng, một phần tiền
đền bù giải tỏa (nếu có)... Ngoài ra, Chính phủ ban hành một số chính sách hỗ trợ
người mua như giảm thuế giá trị gia tăng, khống chế giá bán của chủ đầu tư… Vì
vậy, giá nhà ở cho người có thu nhập thấp thường rẻ hơn so với NOTM và được hỗ
trợ vay vốn trả chậm từ 10 – 15 năm với lãi suất thấp.
Thứ tư, người mua có thể có quyền sở hữu theo luật định. Nhà nước quy
định về thời gian chuyển nhượng và đối tượng được sang nhượng là Chủ đầu tư
12
hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ở một số nước như Hàn Quốc, do được
nhiều ưu đãi nên không được tự do mua bán, sang nhượng.
2.2 Cho vay mua nhà thu nhập thấp
2.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp
Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, tín dụng được định nghĩa là quan
hệ chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ ngân hàng cho khách hàng trong một
khoảng thời hạn nhất định cùng với một khoản phí nhất định.
Hoạt động tín dụng được xem là hoạt động kinh doanh mang lại lợi nhuận
chủ yếu cho ngân hàng, thường đối với hầu hết các ngân hàng, dư nợ tín dụng
chiếm đến hơn ½ tổng tài sản và thu nhập từ hoạt động tín dụng chiếm khoảng từ
50% đến hơn 70% tổng thu nhập của ngân hàng. Vì tín dụng là khoản mục sinh lợi
chủ yếu trong hoạt động ngân hàng nên đây cũng chính là khoản mục rủi ro chủ
yếu của các NHTM.
Ngân hàng cung cấp nhiều loại tín dụng cho nhiều đối tượng khác hàng với
những mục đích sử dụng khác nhau. Nhiều tài liệu phân loại tín dụng ngân hàng
dựa vào một số các tiêu chí khác nhau, tổng qua, tín dụng ngân hàng có thể chia
thành các loại sau:
Dựa vào mục đích cho vay: cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh; cho vay
tiêu dùng cá nhân, cho vay bất động sản, cho vay nông nghiệp, cho vay kinh doanh
xuất nhập khẩu.
Dựa vào thời hạn tín dụng: cho vay ngắn hạn (dưới 1 năm); cho vay trung
hạn (từ 1 đến 5 năm); cho vay dài hạn (trên 5 năm);
Dựa vào phương thức cho vay: cho vay theo món, cho vay theo hạn mức
Dựa vào phương thức hoàn trả nợ vay: Cho vay trả nợ một lần khi đáo hạn;
Cho vay nhiều kỳ hạn trả nợ - trả góp; Cho vay trả nợ nhiều lần nhưng không có
kỳ hạn nợ cụ thể;
13
Trong đó, cho vay bất động sản được định nghĩa là những khoản cho vay
được đảm bảo bằng bất động sản, bao gồm tín dụng ngắn hạn với các hoạt động
cho vay sửa chữa, xây dựng nhà và cho vay dài hạn với hoạt động cho vay để mua
đất đai, nhà cửa, căn hộ, trang trại.
Cho vay mua nhà ở là khoản cho vay bất động sản được cung cấp cho
khách hàng cá nhân nhằm mục đích mua nhà cửa, căn hộ, được xác định là khoản
vay trả góp trong thời gian dài và là khoản vay theo món có tài sản đảm bảo.
Với những định nghĩa như trên,có thể thấy cho vay mua nhà đối với người
có thu nhập thấp là khoản cho vay bất động sản nhằm hỗ trợ vốn cho người có thu
nhập thấp mua nhà để ở với thời hạn vay vốn tương đối dài.
2.2.2
Đặc điểm cho vay mua nhà thu nhập thấp
Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì cho vay
mua nhà đối với người có thu nhập thấp có những đặc điểm, đặc trưng, do tính
chất đặc biệt của người đi vay và hàng hoá bất động sản mang lại như:
Quy mô của từng hợp đồng vay thường nhỏ, lượng khách hàng là rất
lớn nên chi phí tổ chức, quản lý cho vay cao, lợi nhuận thấp. Đây là sản phẩm chịu
sự giám sát cũng như hỗ trợ của chính phủ. Vì vậy, lãi suất cho vay đối với sản
phẩm này thường thấp hơn và biên lợi nhuận cũng thấp hơn so với cho vay tiêu
dùng và cho vay trong lĩnh vực thương mại, công nghiệp.
Khách hàng vay là những người có thu nhập thấp nên việc chứng
minh tài chính thường rất khó. Nếu như các doang nghiệp có bảng cân đối kế toán,
báo cáo kết quả kinh doanh để chứng minh nguồn thu nhập và chi tiêu của mình,
những cá nhân có thu nhập cao có tài sản tích luỹ thì người có thu nhập thấp muốn
chứng minh tài chính của mình thường phải dựa vào tiền lương và cả sự suy đoán
chứ không có bằng chứng rõ ràng.
Đây là loại hình cho vay thường có rủi ro cao hơn so với các sản
phẩm cho vay khác. Như ta đã biết,người có thu nhập thấp thường không có tài sản
14
tích luỹ và nguồn trả nợ chủ yếu từ lương, điều này phụ rất nhiều vào cá nhân
người vay, xuất phát từ rủi ro chủ quan từ phía người đi vay chịu ảnh hưởng trực
tiếp hay gián tiếp của các yếu tố khách quan như rủi ro về mất việc làm, bệnh tật,
tai nạn, chết, các sự cố xảy ra trong gia đình... tuy nhiên vì số lượng khách hàng rất
nhiều nên những rủi ro này được phân tán, không tập trung vào một đầu mối, do
đó giảm được những tổn thất lớn cho ngân hàng.
Tư cách, phẩm chất của khách hàng vay thường rất khó xác định,
chủ yếu dựa vào cách đánh giá, cảm nhận và kinh nghiệm của cán bộ ngân hàng và
nơi làm việc của người có thu nhập thấp.
2.2.3 Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước
Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước là ngân hàng thương mại có vốn
của Nhà nước chiếm đa số. Việc tổ chức hoạt động, kinh doanh, bên cạnh mục tiêu
lợi nhuận còn tham gia thực hiện mục tiêu kinh tế của Nhà nước. Quản trị Ngân
hàng thương mại cổ phần nhà nước là Hội đồng quản trị do Thống đốc Ngân hàng
Nhà nước bổ nhiệm, miễn nhiệm sau khi có thoả thuận với Ban Tổ Chức – Cán bộ
của Chính phủ. Điều hành hoạt động của Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước
là Tổng giám đốc. Giúp việc cho Tổng giám đốc có các Phó Tổng giám đốc, Kế
toán trưởng và bộ máy chuyên môn nghiệp vụ.
Trong hệ thống Ngân hàng ở Việt Nam hiện nay có sáu ngân hàng được xếp
vào loại Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước, bao gồm: Ngân hàng Nông
nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank); Ngân hàng Công thương
Việt Nam (Vietinbank); Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV); Ngân
hàng Ngoại thương Việt Nam ( Vietcombank); Ngân hàng Phát triển Nhà Đồng
Bằng Sông Cửu Long (MHB); Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam.
Tuy nhiên theo quy định của thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng
05 năm 2013 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thì gói hỗ trợ 30,000 tỷ đồng sẽ
được triển khai tại các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trong đó không
bao gồm Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam. Vì vậy trong phạm vi nghiên
15
cứu đề tài này Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước chỉ bao gồm năm ngân
hàng là: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank),
Ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank), Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
Việt Nam (BIDV), Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng
Phát triển Nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long (MHB).
2.3
Các mô hình lý thuyết liên quan đến quyết định cho vay tại ngân hàng.
2.3.1 Mô hình 5C
Theo Peavlere Rosmary (2013), 5C- là viết tắt của Capacity, Capital,
Collateral, Character, Conditions. Đây là một trong những nhóm chỉ số quan trọng
khi tiến hành thẩm định tín dụng một hợp đồng vay vốn.
Capacity-Cash flow (Năng lực của khách hàng. Xem xét nghề nghiệp, mức
thu nhập của khách hàng để phán quyết xem khách hàng có khả năng trả nợ cho
ngân hàng hay không). Năng lực được coi là yếu tố quan trọng nhất trong 5C.
Năng lực là khả năng hoàn trả khoản vay cùng với lãi suất theo một lịch trình cụ
thể. Nó phụ thuộc vào hai yếu tố : năng lực tài chính của khách hàng và khả năng
tạo ra lợi nhuận ròng phục vụ cho việc hoàn trả tín dụng. Để đánh giá khả năng tài
chính của khách hàng, tổ chức tín dụng thường tìm kiếm các dữ liệu tài chính từ
khách hàng, trong trường hợp cho vay cá nhân, ngân hàng thường yêu cầu khách
hàng phải trình bày chi tiết về thu nhập, chi phí và giá trị tích luỹ để phục vụ cho
việc hoàn trả nợ vay. Tổ chức tín dụng cũng tìm kiếm chi tiết thông tin về tài sản
“Có” và tài sản “Nợ” hiện tại của khách hàng. Tài sản có bao gồm: tài sản, lượng
tiền đầu tư vào cổ phiếu, các quỹ và những khoản tiền gửi có kỳ hạn. Tài sản nợ
bao gồm các khoản vay chưa trả và thẻ tín dụng.
Capital (Vốn tự có của khách hàng. Xem xét khách hàng hiện tại có những
khoản thu tích luỹ để tham gia phương án hay không, tỷ lệ tham gia như thế
nào…). Đây chính là số vốn khách hàng tham gia vào phương án. Ngân hàng cũng
nhìn nhận vốn tự có như là chỉ báo của mức độ cam kết cũng như mức rủi ro của
khách hàng đối với phương án đầu tư của mình, Ngân hàng sẽ yên tâm hơn nếu
16
khách hàng có vốn tham gia vào dự án đủ lớn, điều này cho thấy sự tự tin và cam
kết của người đi vay đối với phương án triển khai, càng nhiều vốn tự có thì người
đi vay càng ít khả năng từ bỏ phương án nếu gặp phải tình trạng khó khăn. Các tổ
chức tín dụng thường xác lập một mức đóng góp tối thiểu vào dự án.Thậm chí
trong những khoản vay cá nhân để mua nhà, ngân hàng cũng thường đòi hỏi ít nhất
20% tiến đóng góp của khách hàng trong tổng số tiền mua nhà. Vốn này có thể
được tích luỹ trong quá trình làm việc trước đây của khách hàng.
Collateral (Tài sản đảm bảo nợ vay. Xem xét khách hàng có tài sản đảm
bảo hay không và khả năng thanh lý tài sản mà khách hàng dùng để thế chấp hay
cầm cố như thế nào). Tài sản đảm bảo được biết đến như là nguồn trả nợ thứ hai.
Khi mà khoản vay không được hoàn trả bởi nguồn trả nợ thứ nhất, các tổ chức tín
dụng sẽ lấy quyền sở hữu của các khoản thế chấp, chuyển nhượng nó và sử dụng
phần tiền thu được để trừ vào khoản nợ chưa trả. Theo nghĩa đen của từ colatteral
là “ đi kèm theo”, tức nói đến tính an toàn kèm theo khoản vay nợ. Việc xử lý tài
sản thế chấp của khách hàng khi khách hàng bị phá sản hoặc mất khả năng chi trả
nợ. Ngân hàng được đảm bảo quyền ưu tiên xử lý tài sản thế chấp của khách hàng
trước các chủ nợ khác. Ngân hàng cũng có thể yêu cầu khách hàng sử dụng các tài
sản cá nhân khác ngoài tài sản hình thành từ phương án vay làm tài sản thế chấp.
Một số ngân hàng có thể yêu cầu có bảo lãnh cùng với tài sản đảm bảo. Bảo lãnh
là hình thức bên thứ ba ký bảo lãnh cam kết thanh toán nếu người vay không trả
được nợ.
Character (Tư cách của khách hàng vay vốn. Xem xét sự trung thực, ý
thức trách nhiệm và sự sẵn lòng trả nợ của khách hàng). Là ấn tượng chung khách
hàng để lại đối với ngân hàng. Ấn tượng này có thể là khá chủ quan. Tuy nhiên,
trong nhiều trường hợp, đối với nhiều ngân hàng, thái độ của khách hàng quyết
định liệu một khoản vay nhỏ có được phê duyệt hay không. Những người có tư
cách tốt, sẽ nỗ lực đến cùng để hoàn trả nợ vay, đồng thời sẵn lòng hợp tác cũng
như công khai với ngân hàng nếu cá nhân đang gặp khó khăn về tài chính. Không
giống như những chỉ báo về năng lực tài chính được thể hiện qua nguồn thu nhập,
17
