Kỹ năng của luật sư trong tranh luận tại phiên tòa

Kỹ năng của luật sư trong hoạt động tranh tụng giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
PHẦN MỞ ĐẦU
Hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những giao dịch thường xuyên,
phổ biến trong quan hệ dân sự. Đối với loại giao dịch này, các quan hệ phát
sinh và dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp là tương đối phổ biến trong đời sống
xã hội. Có thế nói, việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà
ở đang là một trong những loại công việc mà người luật sư, với vai trò của
mình thường xuyên được tham gia với tư cách là trung gian tháo gỡ những
vướng mắc, mâu thuẫn, tranh chấp cùng đương sự và cơ quan tiến hành tố
tụng. Sự phức tạp trong việc giải quyết loại tranh chấp về hợp đồng mua bán
nhà ở cũng đặt ra cho các luật sư buộc phải rèn dũa kỹ năng hành nghề của
mình để giúp đỡ khách hàng trong việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của
khách hàng trong các vụ tranh chấp.
Ở đề tài tiểu luận này, người học muốn trình bày ý kiến của mình về
các nội dung liên quan tới kỹ năng của luật sư trong hoạt động tranh tụng
giải quyết các vụ án tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. Từ các kỹ năng
cơ bản đó, người học sẽ tìm kiếm cho bản thân những kinh nghiệm có ý
nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn để hành nghề.
Kỹ năng của luật sư trong hoạt động tranh tụng giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
PHẦN NỘI DUNG
Nói về tranh chấp trong hoạt động mua bán nhà hiện nay là rất đa
dạng. Các hợp đồng mua bán nhà ở từ trước hay mới phát sinh đều có những
vướng mắc, mà nhiều khi sự yêu cầu của khách hàng trở thành vấn đề nan
giải cho các luật sư tham gia tranh tụng trong các vụ án giải quyết tranh chấp
về hợp đồng mua bán nhà ở.
Có thể phác thảo tương đối các dạng tranh chấp về hợp đồng mua bán
nhà ở, gồm: tranh chấp giữa chủ sở hữu nhà ở thực tế với chủ sở hữu nhà ở
trên giấy tờ, trong trường hợp người đứng tên thực hiện hợp đồng mua bán
nhà ở; tranh chấp vì người được ở nhờ thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở;
tranh chấp vì sự chồng chéo trong việc mua bán nhà ở với chuyển quyền sử
dụng đất; tranh chấp về thời hạn bàn giao nhà, tiền trong hợp đồng mua bán

nhà; tranh chấp về việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, mua bán nhà
ở chung cư, biệt thự …
Nguyên nhân của những trường hợp phát sinh tranh chấp thì nhiều
nhưng nó dẫn tới trường hợp các bên không thể thống nhất quyền lợi với
nhau trong hợp đồng. Đặc biệt, hiện tượng các hợp đồng được ký kết trái
pháp luật khá phổ biến khiến việc giải quyết tranh chấp rất phức tạp. Rồi
hiện tượng các bên trong hợp đồng không xảy ra tranh chấp nhưng lại có
mâu thuẫn, tranh chấp với bên thứ ba, chủ thể không có mặt trong giao dịch
hợp đồng mua bán nhà ở. Cóa thể nhận diện nhiều hợp đồng mua bán nhà ở
được ký kết một cách trái pháp luật, thiếu thông tin hoặc được ký kết bởi
những người không có thẩm quyền. Bên cạnh đó, các văn bản pháp luật quy
định về việc giải quyết tranh chấp về nhà ở hiện nay rất phức tạp và khó nắm
bắt, điều này khiến các luật sư phải cẩn trọng trong việc xác định các mối
quan hệ pháp luật phát sinh trong một tranh chấp cụ thể.
Kỹ năng của luật sư trong hoạt động tranh tụng giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
Từ thực trạng và yêu cầu đối với luật sư trong việc chuẩn bị các kỹ
năng cần thiết trong tranh tụng giải quyết vụ án về tranh chấp hợp đồng mua
bán nhà ở, trước hết luật sư cần nắm vững tổng hợp những văn bản pháp luật
điều chỉnh quan hệ về hợp đồng mua bán nhà ở và giải quyết tranh chấp
trong mua bán nhà ở bao gồm:
- Bộ Luật Dân sự năm 1995; Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11
ngày 14 tháng 6 năm 2005; Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29
tháng 11 năm 2005; Luật Kinh doanh bất đống sản số 63/2006/QH11 ngày
9 tháng 6 năm 2006; Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH10 ngày 24
tháng 8 năm 1998 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1
tháng 7 năm 1991; Nghị định số 25/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 4 năm 1999;
Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06-9-2006 của Chính phủ.
Tuy nhiên, luật sư cũng cần nắm rõ các quy định trên vẫn có những
chồng chéo, vướng mắc, và phải sử dụng các quy định trên linh hoạt để bảo
vệ quyền lợi cho khách hàng của mình.

Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, đối với những
quy định cụ thể nêu trên lại có những vướng mắc nhất định luật sư cần phải
nắm rõ, vì hiệu lực của hợp đồng quyết định đến việc các bên tranh chấp sẽ
phải thực hiện hợp đồng, trên thực tế các vụ án về tranh chấp hợp đồng mua
bán nhà ở, quyết định của tòa án xem hợp đồng có hiệu lực hay không là vấn
đề mấu chốt của các loại tranh chấp xung quanh nội dung về hợp đồng.
Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “1. Giao dịch dân sự có hiệu
lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có năng lực
hành vi dân sự; b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều
cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch
hoàn toàn tự nguyện. 2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực
của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”. Điều 124 BLDS quy
Kỹ năng của luật sư trong hoạt động tranh tụng giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
định “Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể
hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc
xin phép thì phải tuân theo các quy định đó” Điều 127 BLDS quy định:
“Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều
122 của Bộ luật này thì vô hiệu”. Đồng thời quy định cụ thể về thời điểm có
hiệu lực của giao dịch dân sự mà đối tượng của giao dịch là nhà, đất, như :
Điều 63, Nghị định 90 ngày 06-9-2006 của Chính phủ quy định: “Thời điểm
chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi,
thuê mua, thừa kế nhà ở: “1. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với
trường hợp mua bán nhà ở tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công
chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức
có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là
thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thoả thuận trong hợp
đồng. 2. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp tặng cho
nhà ở tính từ ngày hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng hoặc chứng
thực. Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở
hữu nhà ở cho bên được tặng cho được tính từ ngày bên tặng cho ký văn bản

tặng cho. 3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp đổi
nhà ở được tính từ ngày hợp đồng đổi nhà ở được công chứng, chứng thực.
Trường hợp hai bên đổi nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động
sản nhà ở thỡ thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở nhận đổi là thời
điểm bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đổi nhà ở. 4. Thời điểm
chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thuê mua nhà ở tính từ thời
điểm kết thúc thời hạn thuê mua nhà ở và bên thuê mua đó thanh toỏn đủ
tiền thuê hàng tháng theo quy định tại khoản 2 Điều 58 Nghị định này. 5.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thừa kế nhà ở tính
Kỹ năng của luật sư trong hoạt động tranh tụng giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
từ thời điểm mở thừa kế. Việc xác định tổ chức, cá nhân thừa kế nhà ở được
thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự”.
Như vậy, các quy định về thời điểm có hiệu lực về giao dịch dân sự
mà đối tượng là nhà, đất trong nhiều các văn bản pháp luật dẫn đến có nhiều
cách hiểu khác nhau, thậm chí có quy định mâu thuẫn nhau. Các quy định
thể hiện đối với giao dịch dân sự mà đối tượng giao dịch là nhà ở thì thời
điểm có hiệu lực khi đã có công chứng, chứng thực; đối hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
nhưng Khoản 2 Điều 401 BLDS quy định ““Hợp đồng không bị vô hiệu
trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy
định khác” dẫn đến Tòa án các cấp lúng túng trong quá trình giải quyết vụ
án, đó cũng là điểm mà luật sư cần lưu ý để bảo vệ cho khách hàng trong
những trường hợp cụ thể.
Việc nắm vững các quy định của pháp luật nêu trên và các
văn bản hướng dẫn, các văn bản pháp luật liên quan khác sẽ
giúp luật sư hệ thống được các quy phạm pháp luật điều chỉnh
các quan hệ về hợp đồng mua bán nhà ở của các chủ thể khi
phát sinh tranh chấp và phải giải quyết tranh chấp bằng con
đường tòa án.
Đứng trước một vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

cụ thể, luật sư cần nắm vững những quy định liên quan đến hợp
đồng mua bán nhà ở, và từ những quy định đó, khả năng dẫn
đến tranh chấp là cách luật sư chuẩn bị “vốn liếng” cho mình
khi tham gia tranh tụng trước phiên tòa.
Về hợp đồng mua bán nhà ở, luật sư cần nắm vững các
điều kiện cần thiết để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực pháp
luật, đây được xem là điểm mấu chốt trong một vụ tranh chấp
về hợp đồng mua bán nhà. Theo đó, cần nắm vững các quy định
từ Điều 450 đến Điều 455 trong Bộ luật dân sự 2005; từ Điều
94 đến Điều 96 trong Luật Nhà ở năm 2005, các quy dịnh về
mua bán nhà trong Luật Kinh doanh bất động sản và các quy