Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quy hoạch dùng đất huyện phú xuyên, thành phố hà nội giai đoạn 2011-2020

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

---------------------

Tô Thị Huệ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN PHÚ XUYÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2011-2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

---------------------

Tô Thị Huệ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN PHÚ XUYÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2011-2020

Chuyên ngành: Quản lý đất đai 2012-2014
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG
PHÓ GIÁO SƢ.TIẾN SĨ

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
PHÓ GIÁO SƢ.TIẾN SĨ

Trần Văn Tuấn

Phạm Trọng Mạnh

Hà Nội – Năm 2015


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Đề tài “Đánh giá thực trạng và giải pháp quy hoạch sử
dụng đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2020” là công
trình nghiên cứu của cá nhân tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn này là
hoàn toàn trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên
cứu nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều có xuất xứ,
nguồn gốc cụ thể. Việc sử dụng các thông tin này trong quá trình nghiên cứu là
hoàn toàn hợp lệ.
Hà Nội, ngày ...... tháng ...... năm 2015
Tác giả luận văn

Tô Thị Huệ

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành tốt luận văn thạc sĩ ngoài sự nỗ lực của bản thân, em đã nhận
được sự giúp đỡ tận tình của PGS.TS Phạm Trọng Mạnh trong suốt thời gian thực
hiện đề tài. Qua đây em xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất tới thầy. Em chúc thầy
luôn luôn mạnh khỏe, đạt được nhiều thành công trong công tác giảng dạy và trong
cuộc sống.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đối với các thầy cô
của trường Đại học Khoa học Tự nhiên – ĐHQGHN, đặc biệt là các thầy cô khoa
Địa lý của trường, những người đã truyền đạt cho chúng em những kiến thức bổ ích
trong suốt khóa học vừa qua.
Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến các chú, anh chị cán bộ Phòng tài
nguyên và Môi trường huyện Phú Xuyên, gia đình và những người bạn đã giúp đỡ
em trong suốt thời gian học tập và thực hiện luận văn.
Trong quá thực hiện luận văn, khó tránh khỏi sai sót, rất mong các Thầy, Cô
bỏ qua. Đồng thời do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế
nên bài luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được ý
kiến đóng góp Thầy, Cô để em học thêm được nhiều kinh nghiệm.
Em Xin Chân Thành Cảm Ơn !
Hà Nội, ngày

tháng
Học viên

Tô Thị Huệ

năm 2015


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ....................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP
HUYỆN ......................................................................................................................... 5
1.1. Vai trò và ý nghĩa của việc sử dụng đất .............................................................. 5
1.2. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất .................................................................. 7
1.3. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất .................................................................. 9
1.3.1. Tính lịch sử - xã hội .................................................................................. 9
1.3.2. Tính tổng hợp ............................................................................................ 9
1.3.3. Tính dài hạn ............................................................................................ 10
1.3.4. Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô............................................................ 10
1.3.5. Tính chính sách ....................................................................................... 10
1.3.6. Tính khả biến .......................................................................................... 11
1.4. Những căn cứ pháp lý của quy hoạch sử dụng đất .......................................... 11
1.4.1. Sự cần thiết về mặt pháp lý phải lập quy hoạch sử dụng đất .................. 12
1.4.2. Trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ........................... 12
1.4.3. Thẩm quyền xét duyệt quy hoạch ........................................................... 12
1.5. Nội dung của quy hoạch sử dụng đất ................................................................ 13
1.6. Những phƣơng pháp xây dựng quy hoạch ....................................................... 15
1.6.1. Phương pháp cân đối ............................................................................... 15
1.6.2. Các phương pháp toán kinh tế và ứng dụng công nghệ tin học trong
quy hoạch sử dụng đất .................................................................................................. 16
1.7. Các loại hình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................... 17
1.7.1. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất đai ................................................ 17
1.7.2. Các loại hình kế hoạch sử dụng đất đai .................................................. 19
1.8. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch khác ....................... 20
1.8.1. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế-xã hội................................................................................................................ 20


1.8.2. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển nông

nghiệp ........................................................................................................................... 21
1.8.3. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị .................... 21
1.8.4. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất cả nước với quy hoạch sử dụng
đất của địa phương ....................................................................................................... 21
1.8.5. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch các ngành ............. 22
CHƢƠNG 2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN PHÚ XUYÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2011-2020 ........... 23
2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................................... 23
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ............................................. 23
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ........................................................................ 27
2.1.3. Đánh giá chung về tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Phú
Xuyên gây áp lực đối với đất đai ................................................................................. 38
2.2. Hiện trạng quỹ đất và sử dụng quỹ đất huyện Phú Xuyên ............................. 39
2.2.1. Hiện trạng quỹ đất và sử dụng quỹ đất năm 2010 .................................. 39
2.2.2. Hiện trạng quỹ đất và sử dụng quỹ đất năm 2014 .................................. 41
2.3. Phƣơng án quy hoạch sử dụng đất huyện Phú Xuyên giai đoạn 2011-2020,
kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu 2011-2015 ....................................................... 44
2.3.1. Phương án quy hoạch từng loại đất nông nghiệp .................................... 46
2.3.2. Phương án quy hoạch từng loại đất phi nông nghiệp ............................. 47
2.3.3. Phương án quy hoạch sử dụng đất chưa sử dụng .................................... 53
2.3.4. Phương án quy hoạch đất đô thị .............................................................. 53
2.3.5. Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất .............................................................. 55
2.4. Phân tích, đánh giá biến động các loại đất trƣớc và sau kỳ quy hoạch so
với giai đoạn thực hiện quy hoạch 4 năm đầu kỳ .................................................... 63
2.4.1. Biến động đất nông nghiệp ..................................................................... 66
2.4.2. Biến động sử dụng đất phi nông nghiệp ................................................. 70
2.4.3. Biến động sử dụng đất chưa sử dụng ...................................................... 75


2.5. Đánh giá việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất............................................... 77

2.5.1. Đất nông nghiệp ...................................................................................... 80
2.5.2. Đất phi nông nghiệp ................................................................................ 81
2.5.3. Đất chưa sử dụng .................................................................................... 86
2.6. Phân tích những vấn đề tồn tại trong việc lập quy hoạch sử dụng đất giai
đoạn 2011-2020; việc thực hiện quy hoạch 4 năm đầu kỳ ...................................... 87
CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT HUYỆN PHÚ XUYÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ........................................... 91
3.1. Định hƣớng phát triển kinh tế - xã hội của huyện Phú Xuyên đến năm
2020 .............................................................................................................................. 91
3.1.1. Mục tiêu phát triển về kinh tế. ................................................................ 92
3.1.2. Mục tiêu phát triển về xã hội. ................................................................. 92
3.1.3. Mục tiêu bảo vệ môi trường. ................................................................... 92
3.2. Một số giải pháp quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên ..... 93
3.2.1. Giải pháp về nguồn vốn .......................................................................... 93
3.2.2. Giải pháp về chính sách .......................................................................... 95
3.2.3. Giải pháp về quản lý, hành chính ............................................................ 96
3.2.4. Giải pháp nâng cao chất lượng công tác lập quy hoạch sử dụng đất ...... 98
3.2.5. Các giải pháp khác .................................................................................. 98
3.3. Giải pháp chi tiết cho từng vùng ........................................................................ 99
3.3.1. Giải pháp đối với những xã có làng nghề ............................................... 99
3.3.2. Giải pháp đối với những xã có dự án xây dựng khu công nghiệp ........ 103
3.3.3. Giải pháp đối với những xã làm nông nghiệp ....................................... 105
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................. 109


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Kết quả sản xuất công nghiệp, TTCN và xây dựng (giá CĐ 94) ................ 28
Bảng 2.2: Một số chỉ tiêu kinh tế ngành nông nghiệp ................................................. 30
Bảng 2.3. Diện tích, năng suất, sản lượng một số loại cây trồng chính huyện Phú
Xuyên giai đoạn 2000- 2010 ........................................................................................ 31

Bảng 2.4. Diễn biến ngành chăn nuôi huyện Phú Xuyên giai đoạn 2000 – 2010........ 32
Bảng 2.5. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 huyện Phú Xuyên .................................. 40
Bảng 2.6: Cơ cấu diện tích đất chưa sử dụng năm 2010 .............................................. 41
Bảng 2.7. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 huyện Phú Xuyên .................................. 43
Bảng 2.8. Biến động đất phi nông nghiệp trước và sau kỳ quy hoạch ........................ 49
Bảng 2.9. So sánh quỹ đất chưa sử dụng trước và sau quy hoạch ............................... 53
Bảng 2.10. Phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 trên địa bàn huyện Phú
Xuyên ........................................................................................................................... 54
Bảng 2.11. Phân kỳ các chỉ tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch ............................... 60
Bảng 2.12. Danh mục các công trình, dự án trong kỳ kế hoạch 2011-2015 ................ 61
Bảng 2.13: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng huyện Phú Xuyên .................... 63
Bảng 2.14: Biến động diện tích đất nông nghiệp năm 2010 - 2014............................. 68
Bảng 2.15: Biến động diện tích đất phi nông nghiệp năm 2010 - 2014 ...................... 73
Bảng 2.16: Biến động diện tích đất chưa sử dụng năm 2010 - 2014 ........................... 76
Bảng 2.17. Kết quả thực hiện chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2014 so với
quy hoạch (2011-2015) ................................................................................................ 78
Bảng 2.18. Kết quả thực hiện chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2014 so với
quy hoạch (2011-2020) ................................................................................................ 79
Bảng 2.19. Kết quả thực hiện chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp đến
năm 2014 so với quy hoạch (2011-2015) .................................................................... 84
Bảng 2.20. Kết quả thực hiện chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp đến
năm 2014 so với quy hoạch (2011-2020) .................................................................... 85


DANH MỤC VIẾT TẮT
GIS

: Hệ thống thông tin địa lý

CN-TTCN

: Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp

XDCB

: Xây dựng – cơ bản

UBND

: Ủy ban nhân dân

GTSX

: Giá trị sản xuất

THPT

: Trung học phổ thông

VLXD

: Vật liệu xây dựng

DTTN

: Diện tích tự nhiên


MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh; là
nguồn vốn, nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” (chương II, điều
17), “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo
việc sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả” (chương II. điều 18).
Luật đất đai năm 2013 quy định "Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là một
trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai" (Chương II, điều 22).
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng khu vực có ý nghĩa hết sức quan
trọng, tạo ra một tầm nhìn chiến lược trong quản lý và sử dụng hợp lý nguồn tài
nguyên đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho việc thu hút các dự án đầu tư, các khu trung
tâm văn hóa-xã hội và dịch vụ....
Như vậy, để quản lý và sử dụng có hiệu quả cao nguồn tài nguyên đất đai,
cần phải được quy hoạch và có kế hoạch việc sử dụng đất hợp lý.
Phú Xuyên là một huyện đồng bằng nằm trên vĩ tuyến 20040’ - 20049’ Bắc
và kinh tuyến 105048’ - 106001’ Đông, là một huyện nằm ở phía Nam thành phố Hà
Nội, có tổng diện tích tự nhiên theo thống kê năm 2010 là 17110,46 ha; có mật độ
dân số cao (năm 2010 là 1066 người/ km2), có vị trí tương đối thuận lợi để trao đổi,
mở rộng giao lưu, quan hệ thị trường trên địa bàn thủ đô cũng như các tỉnh khác, cụ
thể:
- Phía Bắc giáp 2 huyện là Thanh Oai và Thường Tín;
- Phía Nam giáp huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam;
- Phía Đông giáp huyện Khoái Châu - tỉnh Hưng Yên.
- Phía Tây giáp huyện Ứng Hoà.
- Huyện Phú Xuyên có 28 xã, thị trấn. Có thị trấn Phú Xuyên là trung tâm
kinh tế-chính trị của huyện, nằm cách trung tâm thủ đô Hà Nội khoảng 35 km theo
quốc lộ 1A và tuyến đường cao tốc Cầu Giẽ - Pháp Vân mở năm 2001. Cách thành
phố Hà Đông 40 km về phía Bắc, cách khu du lịch Chùa Hương 27 km về phía Tây

1


Nam, phía Nam giáp khu công nghiệp Đồng Văn (thuộc tỉnh Hà Nam), huyện còn
có đường Tỉnh lộ 428, 429 đi qua và có các đường liên huyện, liên xã. Đặc biệt là
sau khi được sác nhập với thủ đô Hà Nội, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá
của cả nước.
Huyện Phú Xuyên đã hoàn thành công tác lập quy hoạch sử dụng đất cấp
huyện giai đoạn 2011-2020 vào năm 2013, và đã được các cấp có thẩm quyền phê
duyệt vào đầu năm 2014. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, các chỉ tiêu quy
hoạch sử dụng đất đến năm 2020 không tránh khỏi phải thay đổi, điều chỉnh.
Vì vậy, nghiên cứu đánh giá hiện trạng quy hoạch sử dụng đất huyện Phú
Xuyên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2020 sẽ góp phần làm rõ thực trạng và
hiệu quả của công tác quy hoạch sử dụng đất trong thời gian tới của huyện. Quy
hoạch sử dụng đất này có đưa nền kinh tế của huyện phát triển bền vững, ngang
bằng với các vùng kinh tế phát triển lân cận không; và có đáp ứng để đến năm 2030
trở thành khu đô thị vệ tinh của thành phố hay không. Từ đó sẽ đóng góp ý kiến cho
việc khắc phục một số vấn đề liên quan đến quy hoạch sử dụng đất. Xuất phát từ
những vấn đề nêu trên, việc thực hiện đề tài ‘‘Đánh giá thực trạng và giải pháp
Quy hoạch sử dụng đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội giai đoạn 20112020’’ là rất cần thiết.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá thực trạng và giải pháp Quy hoạch sử dụng đất huyện Phú Xuyên,
thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2020 để xem xét phương án quy hoạch sử dụng
đất hiện tại có tính khả thi cao không?, có đưa huyện Phú Xuyên trở thành một
trong năm khu đô thị vệ tinh của thành phố vào năm 2030 với mục tiêu là khu đô thị
nông nghiệp, dịch vụ và công nghệ chế biến hay không? Từ đó đề xuất, bổ sung
thêm một số giải pháp nhằm nâng cao tính hợp lý, khả năng thực hiện phương án
quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của huyện.
3. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU

- Nghiên cứu tổng quan về công tác Quy hoạch sử dụng đất đai huyện Phú
Xuyên

2


- Thu thập tài liệu, số liệu về công tác Quy hoạch sử dụng đất huyện Phú
Xuyên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2020.
- Đánh giá, phân tích thực trạng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện Phú
Xuyên giai đoạn 2011-2020, từ đó phân tích làm rõ những vấn đề tích cực và hạn
chế.
- Đề xuất một số giải pháp khắc phục hạn chế.
4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi nghiên cứu: trên địa bàn huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội
- Nội dung nghiên cứu: Chú trọng vào việc đánh giá thực trạng Quy hoạch sử
dụng đất huyện Phú Xuyên giai đoạn 2011-2020.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quy hoạch sử dụng đất huyện
Phú Xuyên giai đoạn 2011-2020
5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Phương pháp tiếp cận hệ thống: Vấn đề nghiên cứu được đặt trong mối
quan hệ tổng quan, được tiếp cận từ nhiều phía; cụ thể là tiếp cận từ tổng thể đến
chi tiết; Từ lý luận, phương pháp luận tới thực tiễn; từ chính sách, pháp luật tới thực
tế triển khai thực hiện chính sách và thi hành pháp luật.
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: sử dụng để thu thập thông tin
tư liệu về công tác quy hoạch sử dụng đất huyện Phú Xuyên giai đoạn 2011-2020
phục vụ cho mục đích đánh giá.
- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về kinh tế-xã hội
huyện Phú Xuyên, phân bổ các loại đất phục vụ cho mục đích nghiên cứu.
- Phương pháp kế thừa: Thu thập tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước có
liên quan; khảo cứu tài liệu và kế hoạch có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các

chương trình, công trình, đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu.
- Phương pháp tổng hợp và phân tích: đánh giá làm rõ thực trạng công tác
Quy hoạch sử dụng đất, đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực
tiễn cao, góp phần hoàn thiện công tác quy hoạch phù hợp với tình hình phát triển
của địa phương.

3


6. CẤU TRÚC LUẬN VĂN
Ngoài phần Mở đầu và Kết luận, cấu trúc Luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
Chương 2: Đánh giá thực trạng quy hoạch sử dụng đất huyện Phú Xuyên,
thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2020
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả quy hoạch sử dụng đất huyện Phú
Xuyên, thành phố Hà Nội

4


CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP HUYỆN
1.1. VAI TRÒ VÀ Ý NGHĨA CỦA VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: "đất
đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng,
dáng địa hình, mặt nước (như: hồ, sông, suối, đầm lầy,...), các lớp trầm tích sát bề
mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động
vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ
và hiện tại để lại (như: san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường

xá, nhà cửa. ..)" [3].
Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng
(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện
tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm
ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật
cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt
động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình
lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò
quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai
thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn
tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con
người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất
đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp,
giao thông, thuỷ lợi và các công trình thuỷ lợi khác. Đất đai cung cấp nguyên liệu
cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi măng, gốm sứ,...
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước
đo sự giàu có của một quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo
hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một
nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.

5


Theo Đào Châu Thu và Nguyễn Khang [10]: Đất đai là tài nguyên cơ bản
cho kiểu sử dụng như: sử dụng trên sơ sở sản xuất trực tiếp và gián tiếp; sử dụng vì
mục đích bảo vệ và sử dụng theo các chức năng đặc biệt (đường sá, dân cư, công
nghiệp, an dưỡng, du lịch sinh thái, đa dạng sinh học...). Như vậy, sử dụng đất đai là
những hoạt động sản xuất nông, lâm nghiệp hoặc các hoạt động khác tạo ra các loại

hình sử dụng đất trên mỗi đơn vị bản đồ đất đai
Thực vậy, trong các điều kiện vật chất cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý nghĩa
đặc biệt quan trọng, là điều kiện đầu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mọi quá trình sản
xuất, là nơi tìm được công cụ lao động, nguyên liệu lao dộng và nơi sinh tồn của xã
hội loài người.
Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng ngành là rất khác nhau:
Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng
là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng dự trữ
trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình sản xuất và sản phẩm
được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng thảm
thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.
Trong các ngành nông-lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá trình
sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao động
(luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo....) và công cụ
hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi...). Quá trình sản xuất
nông-lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu và quá trình sinh học tự
nhiên của đất.
Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội loài người, sự hình thành
và phát triển của mọi nền văn minh vật chất-văn minh tinh thần, các thành tựu kỹ
thuật vật chất-văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản - sử dụng
đất.
Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của con người
còn thấp, công năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt
trong sản xuất nông nghiệp. Thời kì cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, công
năng của đất đai từng bước được mở rộng, sử dụng đất đai cũng phức tạp hơn là căn
cứ của khu vực 1, vừa là không gian và địa bàn của khu vực 2. Điều này có nghĩa

6

đất đai đã cung cấp cho con người tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển, cũng
như cung cấp điều kiện cần thiết về hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống
của nhân loại. Mục đích sử dụng đất nêu trên được biểu lộ càng rõ nét trong các khu
vực kinh tế phát triển. Kinh tế xã hội phát triển mạnh, cùng với sự tăng dân số
nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng, những sai
lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại môi
trường đất, một số công năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai
càng trở nên quan trọng và mang tính toàn cầu.
1.2. KHÁI NIỆM VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
Về mặt thuật ngữ khoa học, “Quy hoạch” là việc xác định một trật tự nhất
định bằng những hoạt động như: Phân bố, bố trí, sắp xếp, tổ chức... đất đai là một
thành phần lãnh thổ nhất định (vùng đất, khoanh đất, vạt đất, mảnh đất, miếng
đất...) có vị trí, hình thể, diện tích với những tính chất tự nhiên hoặc mới tạo thành
(đặc tính thổ nhưỡng, địa hình, địa chất, thủy văn, chế độ nước, nhiệt độ, ánh sáng,
thảm thực vật, các tính chất lý hóa tính...) tạo ra những điều kiện nhất định cho việc
sử dụng theo các mục đích khác nhau. Vì vậy, để sử dụng đất cần phải làm quy
hoạch, đây là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm xác định ý nghĩa mục
đích của từng thành phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất định [3].
Quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình đánh giá tiềm năng đất và nước một
cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội, nhằm lựa chọn ra
phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là lựa chọn và
đưa phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của con người một
cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương lai. Yêu cầu cấp
thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu của con người và điều kiện thực tế sử dụng
đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng quản lý sử dụng đất [17].
Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp quản lý, kĩ thuật và
pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả cao
thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất như
một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng
cao hiệu quả kinh tế - xã hội và môi trường [13].

Bản chất của quy hoạch sử dụng đất là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể

7


hiện đồng thời 3 tính chất: kinh tế, kĩ thuật, pháp chế. Trong đó cần hiểu:
- Kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai.
- Kĩ thuật: Gồm điều tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý dữ
liệu, bố trí sử dụng đất.
- Pháp chế: Là việc xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất
theo quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai đúng pháp luật.
Công tác quy hoạch sử dụng đất đai cần phải nắm vững hệ thống các biện
pháp kinh tế, kĩ thuật, pháp chế của Nhà nước và tổ chức quản lý sử dụng đất đai
một cách đầy đủ, hợp lý, khoa học, có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ
quỹ đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất... Quy hoạch sử dụng đất
đảm bảo các mục tiêu sau:
Tính đầy đủ: Mọi loại đất đều được đưa vào sử dụng theo các mục đích nhất
định.
Tính hợp lý: Đặc điểm tính chất tự nhiên, vị trí, diện tích phù hợp với yêu
cầu và mục đích sử dụng.
Tính khoa học: Áp dụng thành tựu khoa học kỹ thuật tiên tiến.
Tính hiệu quả: Đáp ứng đồng bộ cả 3 lợi ích kinh tế - xã hội - môi trường.
Như vậy, về thực chất “Quy hoạch sử dụng đất đai” là quá trình hình thành
các quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi
ích cao nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất đai
và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt nhằm nâng cao hiệu quả sản
xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường [8].
Quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của nhà nước nhằm tổ
chức lại việc sử dụng đất theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí
đất đai, tránh tình trạng sử dụng tùy tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông,

lâm nghiệp; ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, lấn chiếm, hủy hoại đất, phá vỡ cân
bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường, dẫn đến những tổn thất về kinh tế, bất ổn
về chính trị, quốc phòng an ninh ở từng địa phương [3].
Quy hoạch sử dụng đất đai theo hướng bền vững là một hệ thống các công
nghệ, chính sách và hoạt động nhằm liên hợp các nguyên lý kinh tế, xã hội với sự
quan tâm về môi trường để đồng thời duy trì nâng cao sức sản xuất của đất, giảm rủi

8


ro trong sản xuất, bảo vệ tiềm năng nguồn lực tự nhiên và ngăn ngừa quá trình thoái
hóa môi trường đất, có hiệu quả lâu dài và được xã hội chấp nhận [13].
1.3. ĐẶC ĐIỂM CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
Quy hoạch sử dụng đất đai thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử xã hội, tính
khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp thành
quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân. Các đặc
điểm quy hoạch sử dụng đất đai được cụ thể như sau:
1.3.1. Tính lịch sử - xã hội
Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử
dụng đất. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản xuất của xã hội
thể hiện theo 2 mặt: Lực lượng sản xuất (là mối quan hệ giữa người với sức hoặc
vật tự nhiên trong quá trình sản xuất và quan hệ sản xuất (là quan hệ giữa người với
người trong quá trình sản xuất). Trong quy hoạch sử dụng đất luôn nảy sinh quan hệ
giữa người với đất đai – là sức tự nhiên (như điều tra, đo đạc, khoanh định, thiết
kế…) cũng như quan hệ giữa người với người (xác nhận bằng văn bản về sở hữu và
quyền sử dụng đất giữa những người chủ đất – GCNQSDĐ). Quy hoạch sử dụng
đất thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố
thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, nên nó luôn là một bộ phận của phương thức sản
xuất xã hội. Tuy nhiên, trong xã hội có phân chia giai cấp, quy hoạch sử dụng đất
mang tính tự phát, hướng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng nề về mặt pháp lý

(là phương tiện mở rộng, củng cố, bảo vệ quyền tư hữu đất đai: Phân chia tập trung
đất đai để mua, bán, phát canh thu tô…).
Ở nước ta, quy hoạch sử dụng đất phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất và
quyền lợi của toàn xã hội, góp phần tích cực phát triển quan hệ sản xuất ở nông
thôn, nhằm sử dụng bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Trong nền
kinh tế thị trường hiện nay, quy hoạch sử dụng đất góp phần giải quyết các mâu
thuẫn của từng lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường nảy sinh trong quá trình sử
dụng đất.
1.3.2. Tính tổng hợp
Trong quy hoạch sử dụng đất đai thường liên quan đến việc sử dụng đất của
cả 3 loại đất chính - theo Luật Đất đai năm 2013 [7]: Đất nông nghiệp, đất phi nông

9


nghiệp và đất chưa sử dụng. Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện chủ
yếu ở 2 mặt: Đối tượng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ... toàn
bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Do đó quy
hoạch chịu trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất đai, điều hòa các mâu
thuẫn về đất đai giữa các ngành, các lĩnh vực, xác định và điều phối các phương
hướng, phân bố sử dụng đất phù hợp đảm bảo nền kinh tế quốc dân phát triển bền
vững.
1.3.3. Tính dài hạn
Căn cứ vào dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế, xã hội
quan trọng (sự thay đổi về nhân khẩu, khoa học kỹ thuật, công nghiệp hóa, hiện đại
hóa nông nghiệp...) từ đó xác định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai,
đề ra những phương hướng, chính sách chiến lược làm căn cứ cho việc xây dựng kế
hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm. Quy hoạch sử dụng đất đai dài hạn cần phải
điều chỉnh từng bước song song với quá trình phát triển dài hạn kinh tế - xã hội.
Thời hạn của quy hoạch sử dụng đất thường từ 10 năm đến 20 năm và có thể lâu

hơn.
1.3.4. Tính chiến lƣợc và chỉ đạo vĩ mô
Quy hoạch sử dụng đất với đặc tính trung bình và dài hạn chỉ dự kiến trước
được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu phân bố sử dụng đất. Do
đó quy hoạch sử dụng đất mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang
tính chỉ đạo vĩ mô. Với khoảng thời gian dự báo tương đối dài, chịu ảnh hưởng của
nhiều nhân tố kinh tế - xã hội biến đổi, nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái lược hóa,
quy hoạch càng ổn định.
Đối với các ngành, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất thể hiện
như sau: mục tiêu, phương hướng và trọng điểm chiến lược của việc sử dụng đất
trong vùng; cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của các ngành; điều chỉnh cơ cấu
sử dụng đất và phân bố đất đai trong vùng; phân định ranh giới và các hình thức
quản lý việc sử dụng đất đai trong vùng; đề xuất các biện pháp, các chính sách để
đạt được mục tiêu của phương hướng sử dụng đất.
1.3.5. Tính chính sách
Xây dựng phương án quy hoạch phải quán triệt các chính sách và quy định

10


có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo mục tiêu phát triển nền
kinh tế quốc dân, an toàn lương thực, tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế
về dân số, đất đai và môi trường. Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất rõ đặc tính
chính trị và chính sách xã hội.
1.3.6. Tính khả biến
Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước, theo nhiều phương
diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất chỉ là một trong những giải pháp biến đổi
hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế
trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến
bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy hoạch sử dụng đất

không còn phù hợp, việc chỉnh sửa bổ sung, hoàn thiện quy hoạch là rất cần thiết,
điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất luôn ở trạng
thái động, một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc “quy hoạch - thực hiện - quy
hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp tục thực hiện...” với chất lượng và mức độ phù hợp
ngày càng cao.
1.4. NHỮNG CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, sự chuyển dịch cơ
cấu kinh tế từ Nông nghiệp – Công nghiệp – Dịch vụ sang Công nghiệp – Dịch vụ –
Nông nghiệp đã và đang gây áp lực ngày càng lớn đối với đất đai.
Việc sử dụng hợp lý đất đai liên quan chặt chẽ đến mọi hoạt động của từng
ngành và từng lĩnh vực, quyết định đến hiệu quả sản xuất và sự sống còn của từng
người dân cũng như vận mệnh của cả Quốc gia. Do đó, Đảng và Nhà nước ta luôn
coi đây là vấn đề rất bức xúc, cần được quan tâm hàng đầu.
Ý chí của toàn Đảng, toàn dân về vấn đề đất đai đã được thể hiện trong hệ
thống các văn bản pháp luật như: Hiến pháp, Luật và các văn bản dưới luật. Những
văn bản này tạo cơ sở vững chắc cho công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
giúp giải quyết về mặt nguyên tắc những vấn đề đặt ra:
- Sự cần thiết về mặt pháp lý phải lập quy hoạch sử dụng đất ?
- Trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất ?
- Thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ?

11


1.4.1. Sự cần thiết về mặt pháp lý phải lập quy hoạch sử dụng đất
Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 [5] đã nêu:
“Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử
dụng đúng mục đích và có hiệu quả” (chương II, điều 18).
- Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 [7] nêu rõ:
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

+ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai.
+ Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các
chính sách tài chính về đất đai.
+ Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình
thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử
dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Điều 22 Luật Đất đai năm 2013, xác định một trong 15 nội dung quản lý
Nhà nước về đất đai là quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Như vậy, để sử dụng và quản lý đất đai một cách tiết kiệm, hợp lý và có hiệu
quả nhất thiết phải làm quy hoạch.
1.4.2. Trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
Điều 42 Luật Đất đai năm 2013 [7] quy định rõ trách nhiệm lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất theo các cấp lãnh thổ hành chính:
- Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
cả nước.
- Ủy ban nhân dân các cấp (tỉnh, huyện) tổ chức thực hiện việc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương mình trình (quy hoạch theo lãnh thổ
hành chính – trừ trường hợp các đơn vị hành chính cấp dưới thuộc khu vực quy
hoạch phát triển đô thị). Trình Hội đồng nhân dân thông qua và xin ý kiến nhân dân
trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được trình đồng thời với kế hoạch
phát triển kinh tế – xã hội.
1.4.3. Thẩm quyền xét duyệt quy hoạch
Điều 45 Luật Đất đai năm 2013 [7] quy định thẩm quyền xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai:

12


- Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cả nước.

- Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của các Bộ, cơ
quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương.
- Uỷ ban nhân dân cấp trên xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
của Uỷ ban nhân dân cấp dưới trực tiếp.
1.5. NỘI DUNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
Đối với mỗi quốc gia, cũng như từng vùng trong cả nước (khác nhau về
không gian), nhiệm vụ và nội dung quy hoạch sử dụng đất ở các giai đoạn lịch sử
khác nhau (về thời gian) là rất khác nhau. Giai đoạn hiện nay, nội dung của quy
hoạch sử dụng đất bao gồm:
1. Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai;
2. Đề xuất phương hướng, mục tiêu, trọng điểm và các nhiệm vụ cơ bản về
sử dụng đất trong kỳ quy hoạch (dựa trên cơ sở dự báo biến động sử dụng đất đai,
nhu cầu đất của các ngành kinh tế quốc dân, khả năng đáp ứng về số lượng, chất
lượng đất đai);
3. Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế – xã
hội, quốc phòng an ninh (điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất, phân phối hợp lý nguồn tài
nguyên đất đai, xử lý, điều hoà nhu cầu sử dụng đất giữa các ngành, đưa ra các chỉ
tiêu khống chế – chỉ tiêu khung để quản lý vĩ mô đối với từng loại sử dụng đất - 3
loại đất chính theo quy định của Luật Đất đai năm 2013);
4. Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình dự án;
5. Xác định các biện pháp khai thác, sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ
môi trường;
6. Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất;
Như vậy, nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng đất đai là: Phân phối
hợp lý đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội; hình thành hệ thống cơ cấu sử
dụng đất phù hợp với cơ cấu kinh tế; khai thác tiềm năng đất đai và sử dụng đất
đúng mục đích; hình thành, phân bổ hợp lý các tổ hợp không gian sử dụng đất nhằm
đạt hiệu quả tổng hoà giữa 3 lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường cao nhất.

13


Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống quy hoạch nhiều cấp, ngoài lợi ích chung
của cả nước, mỗi vùng, mỗi địa phương tự quyết định những lợi ích của mình. Vì
vậy, để đảm bảo sự thống nhất khi xây dựng, triển khai quy hoạch sử dụng đất phải
tuân thủ các thể chế hành chính hiện hành của Nhà nước.
Hệ thống quản lý hành chính của nước ta được phân chia thành 4 cấp: toàn
quốc (bao gồm cả cấp vùng), cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Tuỳ thuộc vào chức
năng nhiệm vụ của mỗi cấp, quy hoạch sử dụng đất có nội dung và ý nghĩa khác
nhau. Quy hoạch của cấp trên là chỗ dựa cho quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới;
quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới là phần tiếp theo, cụ thể hoá quy hoạch của cấp
trên và là căn cứ điều chỉnh các quy hoạch vĩ mô.
Theo Nguyễn Thị Vòng (2002) [12]: Đối với quy hoạch sử dụng đất cấp
huyện được xây dựng trên cơ sở định hướng của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh,
nội dung cụ thể là xác định phương hướng, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp cơ bản
sử dụng đất đai; xác định quy mô, cơ cấu và phân bổ sử dụng đất đai các ngành; xác
định cơ cấu, phạm vi và phân bổ đất sử dụng cho các công trình hạ tầng kỹ thuật,
đất dùng cho nông lâm nghiệp, đất khu đô thị, khu dân cư nông thôn và nhu cầu đất
đai cho các nhiệm vụ đặc biệt.
Quy hoạch sử dụng đất cả nước

Quy hoạch tổng thể vùng
Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh

Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện

Quy hoạch sử dụng đất cấp xã

Sơ đồ: Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện trong hệ thống
quy hoạch sử dụng đất đai ở Việt Nam

14


1.6. NHỮNG PHƢƠNG PHÁP XÂY DỰNG QUY HOẠCH
1.6.1. Phƣơng pháp cân đối
Quá trình xây dựng và thực thi quy hoạch tổng thể sử dụng đất là quá trình
diễn thể của hệ thống sử dụng đất dưới sự điều khiển của con người, trong đó đề
cập đến sự không cân bằng của hệ thống cũ và xây dựng hệ thống mới. Thông qua
điều tiết khống chế vĩ mô, thực hiện sự cân bằng tương đối về tình trạng sử dụng đất
ở một thời điểm nào đó.
Mục đích của việc áp dụng phương pháp cân đối:
- Điều hòa mối quan hệ giữa các ngành: nông nghiệp – lâm nghiệp – ngư
nghiệp.
- Điều hòa mối quan hệ giữa đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.
- Điều hòa mối quan hệ giữa các ngành sử dụng đất phi nông nghiệp.
Nhiệm vụ chủ yếu của việc áp dụng phương pháp cân đối là xác định các
phương pháp cân đối và lựa chọn phương án cân đối cho việc sử dụng các loại đất,
lập các chỉ tiêu khống chế các loại đất phi nông nghiệp, hướng dẫn phương án phân
phối và điều chỉnh sử dụng đất cấp dưới.
Nội dung của phương pháp cân đối:
- Phương pháp cân bằng chỉ tiêu sử dụng đất. Việc thực hiện phương pháp
này nhằm thống nhất được các chỉ tiêu khung và các chỉ tiêu sử dụng các loại đất
của các ngành. Phương pháp này dựa trên cơ sở mục tiêu, nhiệm vụ, khả năng phát
triển của mỗi ngành, nhu cầu về diện tích và đặc điểm của loại đất sử dụng cũng
như vị trí phân bổ các ngành để đưa ra dự thảo các chỉ tiêu sử dụng đất. Thông qua
hội nghị hoặc hội thảo giữa các ngành, tiến hành điều chỉnh các chỉ tiêu phân bổ và
sử dụng các loại đất.

- Phương pháp cân đối tổng hợp: phương pháp này được thể hiện qua việc
xác định một cơ cấu tối ưu các loại đất trên cơ sở cân đối diện tích hiện có cũng như
tổng diện tích thời kỳ quy hoạch. Khi áp dụng phương pháp này cần lưu ý:
+ Trên cơ sở xem xét tầm quan trọng, xác định thứ tự ưu tiên về phân bổ và
sử dụng đất giữa các ngành cũng như trong nội bộ từng ngành. Điều này có nghĩa
xác định phân bổ và điều chỉnh quy mô sử dụng đất cho các ngành, trong từng
ngành phải đảm bảo yêu cầu có trọng điểm, toàn diện.

15


+ Ưu tiên dành đất sản xuất nông nghiệp.
+ Xem xét đẩy đủ khả năng cung cấp quỹ đất về số lượng, chất lượng, vị
trí,...cũng như các tiềm lực về vốn, lao động, công nghệ để điều hòa tối đa yêu cầu
sử dụng đất theo dự báo cho các ngành.
Trong quá trình sử dụng phương pháp cân đối phải quán triệt hai vấn đề sau:
- Một là, kết hợp phân tích định tính và định lượng. Phân tích định tính là sự
phán đoán các mối quan hệ tương hỗ giữa phát triển kinh tế, xã hội với sử dụng đất,
giữa các ngành và các bộ phận với sử dụng đất trên cơ sở điều tra và xử lý. Đây là
công cụ để giúp nhận thức được các số liệu có tính quy luật trong sử dụng đất. Phân
tích định lượng là dựa trên phương pháp số hóa đê lượng hóa mối tương quan giữa
sử dụng đất với phát triển kinh tế - xã hội và với sự phát triển các ngành, các bộ
phận.
Quy hoạch sử dụng đất là công việc phức tạp và khó khăn. Nhiều vấn đề sử
dụng đất có tính quy luật, phương pháp định tính là công cụ đắc lực giúp nhận thức
đúng và làm rõ những quy luật đó. Trong trường hợp thông tin tư liệu chưa hoàn
thiện, việc phối hợp thống nhất giữa tri thức khoa học và phán đoán kinh nghiệm có
tác dụng vô cùng quan trọng. Phương pháp kết hợp đó được thể hiện theo trình tự từ
phân tích định tính, nghiên cứu đánh giá hiện trạng sử dụng đất, phát hiện những
vấn đề tồn tại và xu thế phát triển. Sau đó trên cơ sở những thông tin, căn cứ thu

thập được sẽ lượng hóa bằng phương pháp số học. Như vậy, kết quả quy hoạch sẽ
phù hợp với thực tế hơn.
- Hai là, kết hợp phân tích vĩ mô và vi mô. Phân tích vĩ mô là nghiên cứu
phân bố và sử dụng đất trên bình diện rộng: tổng thể nền kinh tế quốc dân. Phân tích
vi mô là nghiên cứu phân bổ và sử dụng đất mang tính cục bộ từng ngành, từng bộ
phận.
Quy hoạch tổng thể sử dụng đất bắt đầu từ vĩ mô để xác định tư tưởng chỉ
đạo, mục tiêu chiến lược của quy hoạch tổng thể, đồng thời căn cứ tình hình thực tế
của các đối tượng sử dụng đất, cụ thể hóa, hoàn thiện và tối ưu hóa quy hoạch.
1.6.2. Các phƣơng pháp toán kinh tế và ứng dụng công nghệ tin học
trong quy hoạch sử dụng đất

16