Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng TMCP kỹ thương Việt Nam

MỤC LỤC


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

CVMN

: Cho vay mua nhà

CVTD

: Cho vay tiêu dùng

CVKH

: Chuyên viên khách hàng

DN

: Doanh nghiệp

DVCVMN

: Dịch vụ cho vay mua nhà

HĐTĐ

: Hội đồng thẩm định

NHNN

: Ngân hàng nhà nước

NHTM

: Ngân hàng thương mại

NH

: Ngân hàng

TCTD

: Tổ chức tín dụng

TD

: Tín dụng

TD & QTRR

: Tín dụng và quản trị rủi ro

TMCP

: Thương mại cổ phần

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

Techcomban

: Ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam

k

: Uỷ ban nhân dân

UBND


DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU


Chuyên đề tốt nghiệp

4

LỜI MỞ ĐẦU
Sau hơn 20 năm đổi mới, Việt Nam đã có những chuyển biến sâu sắc
trên tất cả các lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội. Nền kinh tế đang trên đà
tăng trưởng nhanh và ổn định, với tốc độ tăng trưởng GDP bình quân hàng
năm 8%, mức sống của nhân dân không ngừng được nâng cao (thu nhập bình
quân đầu người tăng xấp xỉ 5 lần so với năm 1985) kéo theo đời sống của
nhân dân ngày càng được cải thiện, nhu cầu tiêu dùng đặc biệt nhu cầu nhà ở
ngày càng lớn, tuy nhiên hiện nay nhà ở đang là vấn đề hết sức phức tạp ở
nước ta và đòi hỏi phải có giải pháp toàn diện. Nhiều gia đình có nhu cầu

thực sự về nhà ở đang phải sống trong những khu nhà tạm, nhà xuống cấp…
trong nhiều năm vì không đủ khả năng tài chính. Một trong những giải pháp
quan trọng để giải quyết vấn đề này là nguồn vốn tài trợ cho người dân mua
nhà từ phía các NHTM. Hình thức cho vay mua nhà của các ngân hàng được
coi là giải pháp tối ưu có ý nghĩa hết sức quan trọng nhằm giúp cho người
dân có điều kiện thoả mãn nhu cầu nhà ở.
Về phía các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay, mặc dù lĩnh vực
hoạt động cho vay mua nhà này còn nhiều mới mẻ so với các ngân hàng khác
trên thế giới đồng thời có những tồn tại nhất định khiến các ngân hàng gặp
không ít khó khăn tuy nhiên lĩnh vực cho vay này đã giúp cho các ngân hàng
thu được lợi nhuận cao, đa dạng hoá danh mục sản phẩm đặc biệt đáp ứng
lượng lớn nhu cầu nhà ở của người dân.
Đối với ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam thì hoạt động cho vay
mua nhà trả góp có ý nghĩa hết sức quan trọng đó là một trong những hoạt
động chiếm tỷ trọng cao và thu lợi nhuận lớn cho ngân hàng. Vì thế ngân
hàng luôn quan tâm chú trọng mở rộng và phát triển nghiệp vụ này. Qua quá
trình thực tập tại Techcombank nhận thức được tầm quan trọng của hoạt
động CVMN với đời sống xã hội nói chung và đối với hoạt động cho vay của
NH nói riêng em thấy vấn đề mở rộng cho vay mua nhà hết sức thiết thực và
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

5

có ý nghĩa thực tiễn. Chính vì vậy em chọn đề tài “Mở rộng hoạt động cho
vay mua nhà tại ngân hàng TMCP kỹ thương Việt Nam” làm đề tài chuyên

đề tốt nghiệp của mình.
Kết cấu chuyên đề tốt nghiệp gồm các nội dung chính như sau
Chương I: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà của ngân
hàng thương mại.
Chương II: Thực trạnh hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng
TMCP kỹ thương Việt Nam.
Chương III: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại
ngân hàng TMCP kỹ thương Việt Nam.
Với những nội dung đã trình bày trong chuyên đề tốt nghiệp của mình,
em hy vọng sẽ phần nào đó làm sáng tỏ thực trạng cho vay mua nhà tại ngân
hàng TMCP kỹ thương Việt Nam, đồng thời đưa ra được những giải pháp
hiệu quả và phù hợp nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà. Tuy nhiên,
do còn hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn chuyên đề tốt nghiệp
của em còn nhiều sai sót. Em rất mong được sự chỉ bảo của thầy cô để
chuyên đề của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong khoa Ngân hàng- Tài chính,
đặc biệt là thầy giáo: PGS- TS Vũ Duy Hào đã nhiệt tình hướng dẫn em trong
qua trình làm chuyên đề tốt nghiệp. Em cũng xin chân thành cảm ơn ban
giám đốc cùng toàn thể nhân viên của ngân hàng TMCP kỹ thương Việt
Nam, đặc biệt là phòng dịch vụ cho vay mua nhà đã giúp đỡ em trong thời
gian thực tập tại ngân hàng.

Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

6

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI
1.1 NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.1 Khái niệm về NHTM
Ngân hàng là một trong những tổ chức tài chính quan trọng nhất của nền
kinh tế, là người cho vay chủ yếu đối với hàng triệu hộ tiêu dùng (cá nhân, hộ
gia đình) và với hầu hết các cơ quan chính quyền địa phương (thành phố,
tỉnh…)Các ngân hàng có thể được định nghĩa qua chức năng, dịch vụ hoặc
vai trò mà chúng thực hiện trong nền kinh tế. Tuy nhiên vẫn có sự nhầm lẫn
trong việc định nghĩa ngân hàng là gì. Nguyên nhân gây ra nhầm lẫn này là ở
chỗ trên thực tế rất nhiều tổ chức tài chính bao gồm cả các công ty kinh
doanh chứng khoán, công ty môi giới chứng khoán, quỹ tương hỗ và công ty
bảo hiểm hàng đầu đều đang cố gắng cung cấp các dịch vụ của ngân hàng.
Ngược lại, ngân hàng đang đối phó với các đối thủ cạnh tranh bằng cách mở
rộng phạm vi cung cấp dịch vụ về bất động sản và môi giới chứng khoán,
tham gia vào hoạt động bảo hiểm, đầu tư vào quỹ tương hỗ và thực hiện
nhiều dịch vụ mới khác.
Cách tiếp cận thận trọng nhất là có thể xem xét ngân hàng trên phương
diện những loại hình dịch vụ mà chúng cung cấp. Ngân hàng là một tổ chức
tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất – đặc
biệt là tín dụng, tiết kiệm, dịch vụ thanh toán. Và thực hiện nhiều chức năng
tài chính nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế.
Ngoài ra còn có một số định nghĩa khác về ngân hàng: như trong luật các tổ
chức tín dụng của nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam được sửa đồi bổ

Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

7

sung tháng 6 năm 2004 thì “Ngân hàng là tổ chức tín dụng được thực hiện
toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan.
Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng gồm ngân
hàng thương mại, ngân hàng phát triển, ngân hàng đầu tư, ngân hàng chính
sách, ngân hàng hợp tác và các loại hình ngân hàng khác”.
1.1.2 Hoạt động cho vay của NHTM:
Cho vay là chức năng kinh tế hàng đầu của các ngân hàng - để tài trợ
cho chi tiêu của các doanh nghiệp, cá nhân và các cơ quan chính phủ. Hoạt
động cho vay là hoạt động mang tính truyền thống của ngân hàng, có mối
quan hệ mật thiết với tình hình phát triển kinh tế tại khu vực mà ngân hàng
phục vụ, bởi cho vay thúc đẩy sự tăng trưởng của các doanh nghiệp, tạo ra
sức sống cho nền kinh tế. Hơn nữa thông qua các khoản cho vay của ngân
hàng, thị trường sẽ có thêm thông tin về chất lượng tín dụng của từng khách
hàng và nhờ đó giúp cho họ có khả năng nhận thêm những khoản tín dụng
mới từ những nguồn khác với chi phí thấp hơn. Cùng với sự phát triển của
nền kinh tế thị trường nhu cầu về vốn để đầu tư vào sản xuất kinh doanh ngày
càng cao nên hoạt động cho vay ngày càng phát triển mạnh mẽ, đóng góp
quan trọng vào sự phát triển kinh tế cũng như sự phát triển của ngân hàng.
Đối với hầu hết các ngân hàng, khoản mục cho vay chiếm quá nửa giá trị
tổng tài sản và tạo ra từ 1/2 đến 2/3 nguồn thu của ngân hàng. Đồng thời rủi
ro trong hoạt động ngân hàng có xu hướng tập trung vào vào danh mục các
khoản vay. Tình trạng khó khăn về tài chính, giảm tính thanh khoản của một
NH thường phát sinh từ các khoản cho vay khó đòi.

Tóm lại có thể hiểu đơn giản cho vay là hoạt động mang lại thu nhập
chủ yếu cho ngân hàng, mặt khác nó cũng chứa đựng những rủi ro cho ngân
hàng. Do vậy để mở rộng cho vay, bên cạnh việc không ngừng đa dạng hóa
các loại hình cho vay sao cho phù hợp với nhu cầu và thị hiếu của khách
hàng ngân hàng phải xây dựng chính sách tín dụng phù hợp đúng đắn.
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

8

1.1.3 Các loại hình cho vay của NHTM
Ngân hàng cung cấp rất nhiều loại hình cho vay, chúng ta có thể sắp xếp
danh mục cho vay đa dạng của ngân hàng bằng cách phân nhóm chúng theo
những tiêu chí khác nhau sao cho phù hợp với yêu cầu và thị hiếu của khách
hàng hay phù hợp với mục tiêu quản lý của ngân hàng. Dưới đây trình bày
một số cách phân loại chủ yếu
1.1.3.1 Căn cứ vào kỳ hạn cho vay: các khoản cho vay được chia thành ba
loại ngắn hạn, trung hạn và dài hạn.
 Cho vay ngắn hạn: Là hình thức cấp tín dụng có thời hạn từ một năm
trở xuống với mục đích chủ yếu là bù đắp thiếu hụt vốn tạm thời như tài trợ
cho vốn lưu động hoặc nhu cầu vốn ngắn hạn của nhà nước, doanh nghiệp,
hộ sản xuất.
 Cho vay trung hạn: là hình thức cấp tín dụng thường từ một năm đến
năm năm và thường được áp dụng cho vay trong các trường hợp đổi mới
trang thiết bị, mua sắm máy móc mà thời gian khấu hao thường không quá
dài để có thể hoàn trả vốn đúng hạn cho ngân hàng.

 Cho vay dài hạn: là khoản cấp tín dụng thời hạn trên năm năm cho vay
các đối tượng xây dựng nhà xưởng, đầu tư dây truyền công nghệ với những
dự án lớn, có thời gian thu hồi vốn dài. Do tính chất của các khoản vay này
nên ngân hàng chịu nhiều rủi ro hơn và thường đòi hỏi mức lãi suất cao hơn.
Trong thực tế tỷ trọng cho vay ngắn hạn tại các NHTM thường cao hơn
trung, dài hạn nguyên nhân chủ yếu là do cho vay trung dài hạn có mức độ
rủi ro lớn hơn, nguồn vốn trung dài hạn đắt đỏ, khan hiếm hớn. Việc xác định
thời hạn khoản vay trên chỉ mang tính tương đối, có nhiều khoản vay không
xác định được chính xác thời hạn như cho vay luân chuyển. Khách hàng thỏa
thuận với ngân hàng về việc ngân hàng được quyền trích trên tài khoản tiền
gửi thanh toán để thu nợ khi tài khoản có tiền.

Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

9

1.1.3.2 Căn cứ vào tài sản đảm bảo vốn vay
 Cho vay có tài sản đảm bảo: Là loại cho vay dựa trên cơ sở có tài sản
đảm bảo như cầm cố, thế chấp hoặc có bảo lãnh của bên thứ ba. Việc cho vay có
đảm bảo nhằm mục đích hạn chế rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng mất khả
năng thanh toán tiền vay khi đến hạn. Ngân hàng có thể phát mại tài sản nếu
khách hàng không có khả năng chi trả khi ngân hàng đã áp dụng các biện pháp
cần thiết khác. Giá trị tài sản đảm bảo thường cao hơn giá trị khoản vay nhằm
đề phòng mất mát, hao hụt, trượt giá… và chi phí quản lý cho ngân hàng.
 Cho vay không có tài sản bảo đảm: Là loại cho vay không có tài sản

cầm cố, thế chấp hoặc sự bảo lãnh của bên thứ ba. Việc cho vay chỉ dựa vào
uy tín của bản thân khách hàng đi vay đối với ngân hàng cho vay.Cho vay
không có tài sản đảm bảo thường giành cho khách hàng có uy tín cao, khách
hàng truyền thống, tình hình tài chính lành mạnh…tuy nhiên đây là hình thức
cho vay mang nhiều rủi ro đối với ngân hàng. Ngân hàng cần thẩm định kỹ
khách hàng trước khi quyết định có nên cho vay hay không.
1.1.3.3Căn cứ vào phương thức hoàn trả vốn vay
 Cho vay trả một lần: là khoản vay ngắn hạn của cá nhân và hộ gia
đình để đáp ứng nhu cầu tiền mặt tức thời và được thanh toán một lần khi
khoản vay đáo hạn. Quy mô của những khoản vay này thường nhỏ.
 Cho vay trả góp: Là khoản cho vay ngắn hạn, trung hạn hoặc dài hạn
được thanh toán thành hai hay nhiều lần liên tiếp (thường theo tháng hoặc
theo quý) nhờ vậy việc hoàn trả không phải là một lần duy nhất như trong
trường hợp cho vay trả một lần. Những khoản vay này thường được dùng để
mua những vận dụng đắt tiền (như xư ôtô, thuyền, đồ dùng và thiết bị gia
đình) hoặc để trang trải những khoản nợ của hộ gia đình. Nhìn chung các
khoản vay trả góp này mang lãi suất cố định, tuy nhiên loại mang lãi suất thả
nổi cũng đang dần trở nên phổ biến. Số tiền và thời gian hoàn trả được tính
toán sao cho phù hợp với khả năng hoàn trả của khách hàng. Trong cho vay
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

10

trả góp đối tượng cho vay thường là người có thu nhập ổn định, phù hợp với
mỗi lần hoàn trả cho ngân hàng.

1.1.3.4 Căn cứ vào hình thức cho vay
 Cho vay từng lần: theo hình thức này mỗi lần vay khách hàng phải
làm đơn và trình phương án sử dụng vốn vay. Ngân hàng sẽ phân tích khách
hàng và ký hợp đồng cho vay, xác định quy mô cho vay, thời hạn giải ngân,
thời hạn trả nợ, lãi suất và yêu cầu đảm bảo nếu cần. Mỗi món vay được tách
biệt thành các hồ sơ nhận nợ khác nhau.
 Cho vay theo hạn mức tín dụng: Ngân hàng và khách hàng ký kết một
hợp đồng tín dụng, theo đó ngân hàng thỏa thuận cấp cho khách hàng hạn
mức tín dụng. Hạn mức tín dụng có thể tính cho cả kỳ hoặc cuối kỳ. Đó là số
dư tối đa tại thời điểm tính. Hạn mức tín dụng được cấp trên cơ sở kế hoạch
sản xuất kinh doanh, nhu cầu vốn và nhu cầu vay vốn của khách hàng.
 Cho vay theo dự án đầu tư: Ngân hàng cho khách hàng vay để thực
hiện dự án đầu tư như mua sắm, xây dựng tài sản cố định…nhằm phát triển
sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ đời sống. Ngân
hàng có thể giải ngân theo từng hạn mục đầu tư mà dự án đang thực hiện khi
khách hàng cung cấp đủ tài liệu, chứng từ ngân hàng yêu cầu cho lần giải
ngân đó.
 Cho vay hợp vốn: Một nhóm các tổ chức tín dụng cùng cho vay đối
với một dự án vay vốn của khách hàng. Trong đó có một tổ chức tín dụng
làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác. Các tổ chức tín
dụng phải ký kết với nhau về việc hợp vốn trên và khách hàng vay vốn không
hề biết được điều đó. Hiện nay ở Việt Nam hình thức này tương đối phát
triển một trong những nguyên nhân làm phát triển hình thức này là do ở nước
ta có nhiều khách hàng có nhu cầu vay vốn lớn nhưng các ngân hàng đang bị
giới hạn bởi “Luật ngân hàng và các tổ chức tín dụng” quy định mỗi ngân
hàng không được cho vay đối với khách hàng vượt quá 15% vốn điều lệ.
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B

Chuyên đề tốt nghiệp

11

1.1.3.5 Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay
Mục đích sử dụng vốn vay có nghĩa là khách hàng dự định sẽ làm gì với
khoản vay, theo mục đích sử dụng vốn vay các khoản cho vay được chia
thành hai loại:
 Cho vay sản xuất kinh doanh: Là loại cho vay của tổ chức tín dụng
đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh. Các khoản vay này thường
được sử dụng vào việc tài trợ cho vốn lưu động, đối tượng khách hàng chủ
yếu của loại hình này là các doanh nghiệp.
 Cho vay tiêu dùng: là loại hình cho vay để tài trợ cho việc tiêu dùng
nhằm giúp người tiêu dùng có thể sử dụng hàng hóa, dịch vụ trước khi họ có
khả năng chi trả, tạo điều kiện cho người vay được hưởng mức sống cao hơn.
Thông thường quy mô của những khoản vay này thường nhỏ, rủi ro cao nên
lãi suất cho vay tiêu dùng thường cao. Tuy nhiên cho vay tiêu dùng là hình
thức đem lại lợi nhuận cao cho ngân hàng. Đối tượng cho vay là cá nhân và
hộ gia đình để phục vụ cho mục đích xây dựng sửa chữa, mua nhà ở, mua
ôtô, du học, du lịch…
1.2. HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NHTM
1.2.1 Khái niệm về cho vay mua nhà
Cho vay mua nhà thuộc cho vay bất động sản nên đối tượng vay có thể
là người tiêu dùng, người kinh doanh nhà hay các hãng kinh doanh nhà tuy
nhiên trong chuyên đề thực tập tốt nghiệp này chúng ta chỉ nghiên cứu đối
tượng vay là người tiêu dùng, tức chỉ nghiên cứu khía cạnh cho vay mua
nhà như là một hình thức của cho vay tiêu dùng. “Cho vay mua nhà hiểu
theo một cách chung nhất là việc ngân hàng tài trợ cho khách hàng một
khoản tiền nhằm đáp ứng với nhu cầu mua sắm nhà với cam kết khách hàng

sẽ hoàn trả đầy đủ nợ gốc và lãi đúng theo thời hạn quy định”. Là các khoản
vay dùng để mua nhà hoặc tu sửa nơi cư trú cá nhân. Thông thường việc
mua các bất động sản dưới hình thức nhà cửa hoặc khu căn hộ cho nhiều gia
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

12

đình thường làm tăng nhu cầu vay vốn dài hạn và các khoản vay này thường sẽ
được đảm bảo bằng chính bất động sản đó. Những khoản vay này bao gồm cả
loại mang lãi suất cố định hoặc loại mang lãi suất thả nổi được điều chỉnh định
kỳ theo một mức lãi suất cơ sở có thể là lấy lãi suất huy động 12 tháng cộng
với một phần bù rủi ro hoặc theo mức lãi suất cho vay mua nhà quốc gia.
1.2.2 Sự cần thiết mở rộng hoạt động cho vay mua nhà
Cho vay mua nhà là một hoạt động hết sức cần thiết mang lại nhiều lợi ích
không chỉ đối với NHTM, đối với người dân mà còn đối với cả nền kinh tế.
 Lợi ích của tầng lớp dân cư: Cùng với sự phát triển không ngừng của
nền kinh tế, đời sống của phần lớn bộ phận dân cư đang dần được cải thiện.
Để ổn định chất lượng cuộc sống thì nhà ở luôn là nhu cầu thường xuyên cấp
bách nhất. Như nhân dân ta vẫn thường nói “an cư, lạc nghiệp” có một căn
nhà thích hợp an toàn là ước muốn của hầu hết mỗi người Việt Nam, là
nguyện vọng chính đáng của mỗi gia đình, là điều kiện đầu tiên để phát triển
nguồn lực con người - một tài sản hết sức quan trọng nhằm phục vụ cho sự
nghiệp phát kinh tế - xã hội đất nước. Tuy nhiên đó không hề là ước muốn dễ
thực hiện, đã có rất nhiều hộ gia đình có nhu cầu nhà ở nhưng chưa được đáp
ứng mà nguyên nhân chủ yếu là do sự chênh lệch quá lớn giữa thu nhập của

người dân và giá cả những căn nhà. Chính vì thế vay tiền của ngân hàng để
mua nhà thông qua hình thức trả góp được coi là giải pháp rút ngắn thời gian
để có được ngôi nhà mơ ước trong tương lai cho những người dân là cán bộ
viên chức, hộ gia đình hay những người có thu chưa cao. Nhờ có hoạt động
cho vay mua nhà của các ngân hàng mà người dân được đáp ứng nhu cầu nhà
ở để an cư lập nghiệp, nâng cao mức sống, tạo niềm vui, tạo sự yên tâm tích
cực lao động trong mỗi người dân.
 Với xã hội: Sự cần thiết của hoạt động cho vay mua nhà của các
NHTM còn được thể hiện ở chỗ nó có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với sự
phát triển nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, bởi lẽ
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

13

sự tham gia của các NHTM vào thị trường này là một trong những yếu tố
quan trọng và cần thiết để thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản phát
triển. NHTM trở thành chiếc cầu nối giữa việc xây dựng, mua bán nhà,
chuyển quyền sử dụng đất, nó không chỉ đem lại lợi ích cho những nhà xây
dựng, đầu tư mà còn đem lại lợi ích thiết thực cho người tiêu dùng từ đó tạo
được những đòn bẩy quan trọng kích thích nền sản suất phát triển góp phần
thúc đẩy nền kinh tế. Ngoài ra khi mức tăng dân số ở đô thị là đáng kể như
hiện nay, kể cả tốc độ tăng tự nhiên và tốc độ tăng cơ học. Khi các đô thị
ngày càng phát triển nó thu hút một lượng lớn dân cư về sinh sống và làm
việc làm cho nhu cầu nhà ở ngày một tăng lên thì thị trường cho vay mua nhà
là một phân khúc thị trường khá mới, đầy tiềm năng hứa hẹn mang lại nhiều

lợi nhuận cho ngân hàng nếu khai thác được mảng thị trường này.
 Với các NHTM: Việc phát triển và mở rộng hoạt động cho vay mua
nhà giúp ngân hàng thương mại cung cấp ngày càng tốt hơn, đa dạng hơn sản
phẩm dịch vụ tín dụng bán lẻ, góp phần phân tán rủi ro và nâng cao sức cạnh
tranh của ngân hàng với các tổ chức tài chính phi ngân hàng khác. Bên cạnh
đó các khoản cho vay mua nhà cũng tạo ra mức sinh lời lớn cho ngân hàng,
ngoài thu nhập từ cho vay các khoản vay này còn tạo cơ hội sinh lời khác vì
thông thường một khách hàng khi đã sử dụng một dịch vụ của ngân hàng mà
họ thấy hài lòng thì có xu hướng sử dụng các dịch vụ khác mà ngân hàng
cung cấp. Chẳng hạn loại hình cho vay mua nhà ra đời đáp ứng được nguyện
vọng, mong muốn, nhu cầu cấp thiết của người dân. Giúp người dân tạo thói
quen tiếp cận với các dịch vụ, tiện ích của ngân hàng. NH không chỉ thu lợi
từ chính tiền lãi trừ chi phí hoạt động cho vay mua nhà mà còn thu lợi nhuận
từ các sản phẩm dịch vụ khác mà khách hàng sử dụng như: Có thể thu phí từ
hoạt động thanh toán, bảo lãnh, có thể nhận thêm tiền gửi tiết kiệm, tạo mối
quan hệ lâu dài với khách hàng, cung cấp cho khách hàng những khoản vay
với lãi suất hấp dẫn nếu họ sử dụng thêm hoạt động khác của ngân hàng.
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

14

1.2.3 Đặc điểm của cho vay mua nhà
Vì chỉ nghiên cứu cho vay mua nhà như một hình thức của cho vay tiêu
dùng, đối tượng vay là người tiêu dùng nên tích chất, đặc điểm của nó có
những nét chung cơ bản giống cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên vì giá trị những

khoản vay mua nhà lớn hơn nhiều những khoản vay tiêu dùng thông thường
từ đó quy định những điểm khác biệt với cho vay tiêu dùng.
1.2.3.1 Về đối tượng vay
Đối tượng cho vay mua nhà trước tiên là những cá nhân có đủ năng lực
pháp luật và hành vi dân sự. Tùy theo các tiêu chí phân loại mà đối tượng cho
vay mua nhà được phân như sau:
 Phân theo mức thu nhập
Với các cán bộ tín dụng, mức thu nhập và sự ổn định thu nhập là những
thông tin quan trọng. Thu nhập được phân thành ba nhóm chủ yếu
• Đối tượng có thu nhập thấp: là những người có hoàn cảnh khó khăn,
rất muốn cải thiện đời sống của mình nhưng bị hạn chế do thu nhập không đủ
để thỏa mãn nhu cầu của họ. Tuy nhiên họ cũng mong muốn có được cuộc
sống tốt hơn như bất kỳ nhóm người nào khác. Họ được đánh giá là những
khách hàng tiềm năng trong hiện tại và tương lai của các ngân hàng thương
mại. Đối tượng này chỉ tăng nhu cầu tín dụng về nhà ở khi được sự hỗ trợ của
Đảng và nhà nước. Mặt khác tại Việt Nam hiện nay Đảng và nhà nước ta
đang đẩy mạnh chính sách cho thuê, xây dựng nhà ở cho những người có thu
nhập thấp. Do vậy nếu các NHTM liên kết được với các công ty đầu tư, xây
dựng để tài trợ các đối tượng trên thì đây là một lượng khách hàng không hề
nhỏ của các NHTM.
• Đối tượng có thu nhập trung bình: Đây là đối tượng chiếm đa số trong
xã hội đặc biệt là ở những khu đô thị, khi thu nhập tăng lên nhu cầu tiêu dùng
của họ cũng tăng theo, trong đó có nhu cầu về nhà ở. Đây có thể được coi là
thị trường mục tiêu cần hướng tới của các NHTM, NHTM có thể phối hợp
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

15

với các chủ đầu tư để cung ứng những ngôi nhà riêng có diện tích nhỏ hoặc
căn hộ chung cư mới có diện tích không quá lớn.
• Đối tượng có thu nhập cao: Cùng với sự phát triển kinh tế đối tượng
này ở các đô thị ngày càng tăng lên rõ rệt. Loại hình nhà mà đối tượng có thu
nhập cao quan tâm thường là những căn hộ chung cư có diện tích lớn, chung
cư cao cấp, biệt thự, nhà riêng…Ở nhóm này thường coi việc vay mượn
nhằm tăng khả năng thanh toán và coi đó như là một khoản linh hoạt để chi
tiêu khi mà tiền vốn tích lũy của họ đã được sử dụng để đầu tư trung, dài hạn.
 Phân theo tính chất của thu nhập
Có thể chia các khách hàng thành hai nhóm cơ bản
• Nhóm có thu nhập ổn định thường xuyên: thường là những khách
hàng làm công ăn lương, là những người có công việc kinh doanh riêng hay là
những người hành nghề chuyên nghiệp như bác sĩ, luật sư, ca sĩ…
• Nhóm có thu nhập không ổn định: thường là những người lao động tự do
Việc phân chia khách hàng thành hai nhóm trên giúp ngân hàng dễ dàng
đánh giá khả năng hoàn trả của khách hàng, đó cũng chính là một trong
những yếu tố để quyết định một khoản vay. Do vậy nếu khách hàng là những
người có thu nhập cao nhưng không ổn định thì đây cũng không phải là
khách hàng tiềm năng của ngân hàng.
1.2.3.2 Về rủi ro, lãi suất của khoản vay
 Về rủi ro: rủi ro từ hoạt động cho vay mua nhà là rất lớn do thời gian
cho vay dài có thể kéo dài đến 15, 20 năm dẫn đến nhiều vấn đề có thể xảy
ra. Khả năng xả ra rủi ro của cho vay mua nhà nói chung có thể đến từ ba
phía: rủi ro từ khách hàng vay vốn, rủi ro từ thị trường, và rủi ro từ bản thân
ngân hàng.
Rủi ro từ phía khách hàng là rủi ro về khả năng không hoàn trả nợ gốc
và lãi đúng hạn gây ra tổn thất cho ngân hàng. Nguồn trả nợ từ khoản tiền

vay mua nhà chủ yếu lấy từ thu nhập thường xuyên của khách hàng. Thu
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

16

nhập này lại phụ thuộc vào công việc, tuổi tác hay sức khỏe của người vay.
Thời hạn càng dài thì mức độ rủi ro càng lớn. Bên cạnh đó chất lượng thông
tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ yếu do chính khách hàng cung cấp họ
có thể đưa ra những thông tin không đúng (rủi ro đạo đức xảy ra), hơn nữa tài
sản thế chấp thường chính là căn nhà được mua từ khoản vay của ngân hàng,
đây là loại tài sản đảm bảo có khả năng thanh khoản không cao ngân hàng rất
khó chuyên nhượng thành tiền để thu hồi vốn từ việc phát mại tài sản khi có
rủi ro xảy ra. Trong khi đó giá cả của ngôi nhà thường có sự biến động lớn,
nguy cơ giảm giá là rất cao.
 Về lãi suất: Lãi suất của các khoản cho vay mua nhà thường rất cao do
cho vay mua nhà có mức độ rủi ro cao, đây là khoản vay trong thời hạn dài
ngân hàng sẽ chịu ảnh hưởng của rủi ro lãi suất, sự bất ổn định của môi
trường kinh tế vĩ mô đồng thời ngân hàng cũng có thể gặp rủi ro khi giá cả
nhà có biến động giảm trong tương lai, ngoài ra cho vay có tính nhạy cảm
theo chu kỳ nó tăng lên trong thời kỳ nền kinh tế mở rộng, khi mà người dân
cảm thấy lạc quan về tương lai. Ngược lại, khi nền kinh tế rơi vào suy thoái,
rất nhiều cá nhân và hộ gia đình cảm thấy không tin tưởng và họ hạn chế việc
vay mượn từ ngân hàng để thoả mãn nhu cầu của mình. Không những thế chi
phí của hoạt động cho vay mua nhà cũng rất lớn nó bao gồm cả chi phí huy
động vốn trong dài hạn, chi phí dự phòng bù đắp rủi ro, chi phí cho việc thẩm

định hay định giá cho tài sản đảm bảo. Lãi suất cho vay mua nhà cao còn do
khi vay tiền người tiêu dùng dường như kém nhạy cảm với lãi suất. Người
tiêu dùng quan tâm đến khoản tiền họ phải trả hàng tháng hơn là lãi suất.
Trong khi lãi suất không phải là một trong những yếu tố quan trọng mà hộ
gia đình quan tâm thì mức thu nhập và trình độ dân trí lại tác động rất lớn đến
việc sử dụng các khoản tiền vay của người tiêu dùng. Những người có thu
nhập cao có xu hướng vay nhiều hơn so với thu nhập hàng năm của mình.
Những gia đình mà người chủ gia đình hay người tạo thu nhập chính có học
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

17

vấn cao cũng như vậy. Với họ, việc vay mượn là một công cụ để đạt được
mức sống như mong muốn hơn là một lựa chọn chỉ được dùng trong tình
trạng khẩn cấp.
1.2.3.3 Quy mô và kỳ hạn của khoản vay
Do cho vay mua nhà dùng để tài trợ cho việc mua nhà, căn hộ chung cư
hay xây sửa nhà cho người dân nên quy mô trung bình của một món vay là
rất lớn, lớn hơn rất nhiều so với quy mô của khoản vay bình thường, đặc biệt
là các khoản vay tiêu dùng và các khoản vay kinh doanh nhỏ khác.
Thời hạn cho vay mua nhà là rất dài thường có kỳ hạn dài nhất trong
danh mục cho vay của ngân hàng, có thể kéo dài từ 15 đến 20 năm.
1.2.4 Các phương thức cho vay mua nhà
Cũng như cho vay tiêu dùng, cho vay mua nhà có hai phương thức cơ
bản đó là: ngân hàng có thể cho vay trực tiếp đối với người mua hay cho vay

gián tiếp với người mua thông qua tài trợ cho các doanh nghiệp, các công ty
xây dựng để các doanh nghiệp này bán nhà trả góp.
1.2.4.1 Ngân hàng cho vay trực tiếp đối với người mua.
Khác với cho tiêu dùng, giá trị khoản vay mua nhà thường lớn hơn rất
nhiều, thời gian vay dài, mức rủi ro cao hơn do vậy trong cho vay mua nhà
phải có tài sản đảm bảo chứ không cho vay dưới hình thức tín chấp.
Tài sản đảm bảo của cho vay mua nhà có thể là chính căn nhà mua, xây,
sữa chữa, hay bất cứ tài sản nào khác có giá trị phù hợp.
 Quy trình cho vay thông thường:
Sơ đồ 1: Cho vay trực tiếp với người mua theo quy trình
cho vay thông thường
Ngân hàng

(2)
(3)

Vũ Thị Thuỳ Dung

Bên mua

Bên bán
(1)

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

18

(1): Bên mua và bên bán ký kết hợp đồng mua nhà, bên mua trả trước
một số tiền và nợ phần còn lại.
(2): Bên mua đến ngân hàng làm thủ tục vay, được ngân hàng chấp nhận.
Ngân hàng tiến hành giải ngân cho người vay (bên mua) để bên mua thanh
toán nốt tiền cho bên bán.
(3): Bên mua thanh toán tiền cho ngân hàng theo hợp đồng tín dụng đã
ký kết.
Tuy nhiên hiện nay để đảm bảo an toàn cho hoạt động của ngân hàng.
Đảm bảo khách hàng của ngân hàng không sử dụng vốn sai mục đích các
ngân hàng thường áp dụng quy trình cho vay mua nhà ba bên.
 Quy trình cho vay ba bên:
Sơ đồ 2: Cho vay trực tiếp với người mua theo quy trình cho vay ba bên
(4)
Ngân hàng

Bên mua
(2)

Bên bán
(3)

(1)

Khác với quy trình cho vay thông thường để thực hiện quy trình cho vay
mua nhà ba bên cần phải có điều kiện là bên mua và bên bán cùng mở tài
khoản tại NHTM.
(1): Bên mua, bên bán, cùng chuyên viên khách hàng (hay người đại
diện của ngân hàng) làm thủ tục mua bán nhà tại phòng công chứng nhà nước
(UBND quận, huyện nơi có căn nhà được bán). Giấy tờ hợp pháp về chủ sở
hữu căn nhà do ngân hàng giữ.

(2): Hợp đồng tín dụng được ký kết giữa ngân hàng và người mua, bên
mua phải nộp số tiền chênh lệch giữa giá trị căn nhà và số tiền vay ngân hàng
vào tài khoản của mình đã được ngân hàng mở.
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

19

(3): NH trả tiền cho bên bán.
(4): Bên mua thanh toán tiền dần cho ngân hàng theo hợp đồng tín dụng
đã thoả thuận.
 Phương thức trả gốc và lãi: Đối với phương thức cho vay trực tiếp
khách hàng vay có thể chọn một trong hai cách để thanh toán tiền gốc và lãi
cho NH.
• Trả đều: Là cách thức NH dựa trên những tính toán phù hợp. Thoả
thuận với khách hàng số tiên cố định mà khách hàng phải trả hàng kỳ (tháng,
quý) theo một niên kim cố định. Như vây khách hàng luôn phải trả cố định
một khoản tiền từ kỳ đầu tiên cho đến kỳ cuối cùng. Trong cách trả này số
tiền gốc mà khách hàng trả được kỳ sau tăng hơn kỳ trước và số lãi kỳ sau
phải trả giảm hơn.
• Trả không đều: trong trả không đều cách trả phổ biến nhất hiện nay
là cách trả mà khách hàng trả nợ gốc cố định hàng tháng cho ngân hàng, và
trả lãi tính theo số dư thực tế nợ gốc của kỳ trước nó.
1.2.4.2 Ngân hàng cho vay gián tiếp với người mua
Ngoài hình thức cho vay trực tiếp với người mua, NH còn có thể cho
vay gián tiếp thông qua hình thức NH tài trợ (đồng tài trợ) cho các chủ đầu

tư, xây dựng. Để các chủ đầu tư, xây dựng này bán nhà trả góp cho người
tiêu dùng.
Sơ đồ 3: Cho vay gián tiếp với người mua
Ngân hàng
(1’)

(1)
(2))

Người mua

(4)
(3)
Người XD, đầu tư

(4)

Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

20

(1): Ngân hàng ký hợp đồng với doanh nghiệp, chủ đầu tư, xây dựng về
việc tài trợ (toàn bộ hoặc một phần) cho người mua nhà. NH sẽ phân tích tình
hình tiêu thụ, khả năng mở rộng tiêu thụ nếu thực hiện bán nhà trả góp cũng
như khả năng thu tiền sau khi bán của chủ xây dựng, đầu tư. Nếu mối liên hệ

của chủ xây dựng đầu tư với khách hàng không tốt thì khả năng thu hồi tiền
trả góp cũng gặp nhiều khó khăn.
(1’): Ngân hàng cũng có thể ký hợp đồng trực tiếp với người mua về cho
vay để trả tiền cho nhà đầu tư, xây dựng. Trường hợp này ngân hàng phải
phân tích tình hình thu nhập của khách hàng và yêu cầu tài sản đảm bảo nếu
cần. Do vậy trong trường hợp cho vay mua nhà, ngân hàng thường yêu cầu
người mua thế chấp ngôi nhà vừa mua cho NH.
(2): Nhà đầu tư, xây dựng bán nhà cho khách hàng và ký hợp đồng trả
góp với khách hàng.
(3): Nhà đầu tư, xây dựng tập trung hoá đơn (hợp đồng mua nhà) đưa lên
NH để NH thanh toán.
(4): Nhà đầu tư, xây dựng trực tiếp thu tiền của người mua và nộp cho
NH.
1.2.5 Các tiêu thức phản ánh kết quả mở rộng cho vay mua nhà
Mở rộng cho vay mua nhà được hiểu là việc ngân hàng thực hiện những
biện pháp nhằm đáp ứng nhu cầu vay vốn ngày càng gia tăng của khách
hàng. Đó là sự tăng lên cả về quy mô, chất lượng, cơ cấu, tỷ trọng cho vay
mua nhà trong cho vay tiêu dùng, cho vay bất động sản nói riêng và tỷ trọng
của nó trong tổng tài sản của ngân hàng nói chung.
Việc mở rộng cho vay mua nhà có thể được đánh giá thông qua một số
chỉ tiêu chủ yếu sau:
1.2.5.1 Dư nợ cho vay:
Nhắc đến dư nợ cho vay của một ngân hàng tại một thời điểm cụ thể là
nhắc đến số tiền mà ngân hàng hiện đang cho vay đến thời điểm đó (thường là
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

21

cuối kỳ). Dư nợ cho vay là một trong những thông số quan trọng phản ánh tình
hình hoạt động của ngân hàng, Ngân hàng tính số lãi nhận về từ cho vay dựa
trên dư nợ cho vay đến thời điểm tính lãi, hay nói cách khác lợi nhuận mà
ngân hàng có được từ hoạt động cho vay trong kỳ phụ thuộc vào dư nợ cho
vay trong kỳ đó chứ không phụ thuộc vào doanh số cho vay. Ngân hàng được
coi là ngày càng mở rộng hoạt động nếu dư nợ kỳ sau cao hơn so với kỳ trước.
Dư nợ kỳ này = Dư nợ kỳ trước + Doanh số cho vay trong kỳ - Doanh
số thu nợ trong kỳ.
Dư nợ cho vay là một chỉ tiêu quan trọng nhưng nó không thể đánh giá
được toàn bộ hoạt động mở rộng cho vay của ngân hàng, chẳng hạn có rất
nhiều khoản vay tiêu dùng ngắn hạn được giải ngân. Vay trả trong cùng một
năm tài chính. Tức doanh số cho vay trong kỳ là rất lớn (hoạt động cho vay
đã mở rộng) bên cạnh đó doanh số thu nợ trong kỳ cũng tăng nhanh làm cho
dư nợ kỳ này có thể không cao hơn so với kỳ trước, dẫn đến kết quả là hoạt
động cho vay được xem xét chưa chính xác. Do vậy để đánh giá đúng nhất
hoạt động mở rộng cho vay của ngân hàng cần phải kết hợp đồng bộ nhiều
chỉ tiêu.
1.2.5.2 Doanh số cho vay
Cùng với dư nợ cuối kỳ, doanh số cho vay trong kỳ là chỉ tiêu cơ bản
định lượng kết quả mở rộng cho vay của NHTM.
Doanh số cho vay trong kỳ là tổng số tiền mà ngân hàng thực tế đã cho
vay trong kỳ. Theo công thức đã trình bày ở trên có thể hiểu mở rộng cho vay
là sự tăng lên của chỉ tiêu dư nợ: tức là dư nợ kỳ này cao hơn dư nợ kỳ trước.
Nói cách khác dư nợ chỉ tăng lên khi doanh số cho vay trong kỳ lớn hơn
doanh số thu nợ trong kỳ với doanh số thu nợ trong kỳ là tổng số tiền cho vay
mà ngân hàng thực tế đã thu về trong kỳ.
Nếu kỳ này doanh số cho vay cao hơn so với kỳ trước và lớn hơn thu nợ

trong kỳ thì ta có được sự mở rộng cho vay theo cả chỉ tiêu dư nợ và chỉ tiêu
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

22

doanh số.
Nếu doanh số cho vay trong kỳ không tăng thậm trí còn nhỏ hơn so với
kỳ trước, nhưng trong kỳ doanh số thu nợ cũng giảm dẫn đến kết quả là dư
nợ kỳ này vẫn có thể lớn hơn dư nợ kỳ trước. Nghĩa là trong khi doanh số
cho vay trong kỳ giảm thì dư nợ cho vay kỳ này vẫn tăng so với kỳ trước.
Doanh số thu nợ trong kỳ giảm có thể do hai nguyên nhân: Một là các khoản
cho vay của ngân hàng chủ yếu là trung, dài hạn, hoặc cho vay ngắn hạn
nhưng chưa đến hạn trả (món nợ chưa đến hạn thu hồi). Hai là các món nợ đã
đến hạn thu hồi song vì những lý do nào đó mà ngân hàng không thu hồi
được nợ. Đây là những khoản nợ mà ngân hàng cần phải chú ý, có những
biện pháp khắc phục tránh để những khoản nợ này trở thành nợ xấu, nợ khó
đòi. Trong trường hợp này dù dư nợ cho vay tăng nhưng hoạt động của ngân
hàng vẫn chưa hiệu quả.
1.2.5.3 Số lượng khách hàng
Sự mở rộng cho vay còn được biểu hiện ở số lượng khách hàng đến vay
nhiều hay ít. Giá trị mỗi khoản vay của khách hàng lớn hay nhỏ. Đối với cho
vay mua nhà, giá trị trung bình các khoản cho vay thường cao do vậy cho vay
sẽ ngày càng được mở rộng nếu số lượng khách hàng ngày càng nhiều, vấn
đề đặt ra ở đây là làm thế nào để thu hút khách hàng đến với ngân hàng.
1.2.5.4 Nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn

Nếu dư nợ cho vay, doanh số cho vay chỉ phản ánh về mặt lượng của
mở rộng cho vay thì nợ quá hạn, tỷ lệ nợ quá hạn lại là chỉ tiêu rất quan trọng
đánh giá về chất. Mục tiêu hoạt động của ngân hàng là an toàn và sinh lợi.
Hoạt động cho vay cũng không nằm ngoài mục tiêu ấy. Tuy việc mở rộng
cho vay là cần thiết để phát triển nhưng không vì thế mà ngân hàng đánh đổi
bằng mọi giá. Một khách hàng khi đã có tỷ lệ nợ quá hạn cao thì không thể
tiếp tục vay vốn của ngân hàng.
Nợ quá hạn: là toàn bộ số dư nợ của khách hàng vay vốn đã đến hạn
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

23

thanh toán với ngân hàng nhưng các khách hàng này không thanh toán được
mà vẫn chưa được ngân hàng xử lý cho điều chỉnh kỳ hạn nợ, gia hạn nợ…sẽ
bị chuyển thành nợ quá hạn.
Tỷ lệ nợ quá hạn

=

Dư nợ quá hạn
Tổng dư nợ

x 100%

Để đảm bảo hoạt động hiệu quả ngân hàng thường khống chế tỷ lệ nợ

quá hạn dưới một mức nào đó. Các ngân hàng có tỷ lệ nợ quá hạn dưới 3% là
tỷ lệ tốt mà các ngân hàng cố gắng duy trì.
1.2.5.5 Thị phần cho vay
Thị phần cho vay ở đây được hiểu là thị phần cho vay của ngân hàng so
với các ngân hàng khác hay so với các đối thủ cạnh tranh. Khi nghiên cứu về
mở rộng cho vay mua nhà phải nghiên cứu thị phần cho vay để đánh giá khái
quát được kết quả mở rộng.
Chẳng hạn trong điều kiện nền kinh tế phát triển người tiêu dùng lạc
quan hơn vào tương lai, họ vay nợ nhiều hơn để tiêu dùng khi đó dư nợ cho
vay, doanh số cho vay của ngân hàng tăng nhưng thị phần cho vay của ngân
hàng chưa chắc đã tăng. Giả sử những kỳ nghiên cứu trước đây ngân hàng
thường xuyên giữ 16% thị phần cho vay mua nhà trong toàn hệ thống. Kỳ
này giảm xuống chỉ còn 14% thì việc mở rộng là không hoàn toàn. Nó chứng
tỏ các ngân hàng khác đang gia sức cạnh tranh để thu hút khách hàng đến vay
vốn. Các ngân hàng đều đạt được sự mở rộng nhưng ở các ngân hàng khác,
đối thủ cạnh tranh khác sự mở rộng là nhanh hơn, lớn hơn.
Ngoài ra khi nền kinh tế đi vào suy thoái. Người tiêu dùng trở nên bi
quan. Họ không muốn vay mượn để mua sắm. Doanh số cho vay, dư nợ cho
vay của ngân hàng không tăng, thậm trí có thể giảm nhưng nếu thị phần cho
vay vẫn tăng lên giả sử tăng lên 3% so với các kỳ trước đó chứng tỏ ngân
hàng ngày càng được người tiêu dùng tín nhiệm. Sức cạnh tranh của ngân
hàng ngày càng cao.

Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

24

1.2.5.6 Lợi nhuận
Ngân hàng là một trung gian tài chính, kinh doanh một loại hàng hoá đặc
biệt là tiền tệ. Ngân hàng có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, sự phát
triển ổn định của hệ thống ngân hàng là tiền đề giúp nền kinh tế phát triển.
Mục tiêu hoạt động của ngân hàng là “kinh doanh đem lại lợi nhuận cao
nhất trên cơ sở đảm bảo an toàn”. Vì vậy mở rộng cho vay không chỉ là gia
tăng dư nợ, gia tăng doanh số cho vay hay số lượng khách hàng vay vốn…
mà quan trọng là phải đảm bảo khoản vay đảm bảo an toàn và mang lại lợi
nhuận cho ngân hàng.
1.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN MỞ RỘNG CHO VAY MUA
NHÀ CỦA NHTM
Hoạt động cho vay mua nhà luôn chịu tác động mạnh mẽ của nhiều yếu
tố, để có thể mở rộng và phát triển nghiệp vụ tín dụng này đòi hỏi các nhà
quản trị phải tìm hiểu nắm bắt những nhân tố nhằm điều chỉnh cho phù hợp.
Có thể chia các nhân tố ảnh hưởng tới mở rộng cho vay mua nhà thành hai
nhóm nhân tố: Nhân tố chủ quan và nhân tố khách quan.
1.3.1 Nhân tố chủ quan
Nhân tố chỉ quan là những nhân tố thuộc về bản thân NHTM. Cho vay
mua nhà có phát triển được hay không chủ yếu dựa vào nội lực phát triển của
NH là chính. Những yếu tố khách quan chỉ góp phần thúc đẩy hay kìm hãm
sự phát triển cho vay trong khi đó những nhân tố chủ quan - những nhân tố
bên trong lại tác động trực tiếp đến hoạt động cho vay mua nhà mà ngân hàng
có thể kiểm soát được. Nó bao gồm: Chính sách tín dụng, chính sách
marketing, nguồn vốn hay công nghệ của ngân hàng…
1.3.1.1 Chính sách tín dụng và quy trình nghiệp vụ tín dụng
 Chính sách tín dụng: được hiểu theo cách đơn giản là cương lĩnh tài
trợ của một ngân hàng (chẳng hạn “chính sách tín dụng của Techcombank là
tập trung vào thị trường tín dụng bán lẻ”), mỗi ngân hàng khác nhau có thể có

Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

25

những chính sách tín dụng khác nhau. Nếu một ngân hàng không có định
hướng gì về cho vay mua nhà thì việc cung cấp hay mở rộng là điều rất khó.
Chính sách tín dụng đóng vai trò hướng dẫn chung cho cán bộ tín dụng và
nhân viên ngân hàng, tạo sự thống nhất trong hoạt động tín dụng. Đây là hệ
thống các kế hoạch, phương thức, biện pháp liên quan đến hoạt động cho vay
mua nhà của ngân hàng, các quy định về điều kiện vay, lãi suất, thủ tục vay
vốn,… Nếu chính sách này đồng bộ, hợp lý, linh hoạt, đáp ứng được nhu cầu
đa dạng của người tiêu dùng sẽ giúp cán bộ ngân hàng thực hiện hoạt động
tín dụng một cách có hiệu quả, giảm thiểu được rủi ro. Thủ tục và điều kiện
vay vốn thông thoáng sẽ khuyến khích khách hàng đến vay vốn mua nhà.
Ngược lại nếu chính sách, điều kiện vay vốn không hợp lý, rườm rà, còn
nhiều bất cập sẽ ảnh hưởng đến quyết định di vay của khách hàng.
 Quy trình nghiệp vụ tín dụng
Trong quy trình nghiệp vụ tín dụng có ba vấn đề cơ bản cần quan tâm đó
là: hồ sơ vay vốn của khách hàng, thẩm định hồ sơ vay vốn, giải ngân và
giám sát hoạt động của khách hàng sau khi giải ngân. Với quá trình lập hồ sơ
đơn giản dễ thực hiện, chỉ cần có những hồ sơ cần thiết để đảm an toàn cho
ngân hàng, sau đó là quá trình thẩm định không rườm rà, hiệu quả là một
phương thức quan trọng để lôi kéo khách hàng. Để đơn giản hoá qúa trình
thẩm định các chỉ tiêu thẩm định được xây dựng thành một hệ thống các
thang điểm hợp lý khoa học làm cho công tác thẩm định ngày một dễ dàng

hơn. Tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho cán bộ thẩm định, tín dụng mà
còn cho cá nhân người vay vốn.
1.3.1.2 Chính sách marketing
Một ngân hàng nếu chỉ quan tâm nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ
mà không tuyên truyền, quản bá sản phẩm dịch vụ ấy đến người tiêu dùng thì
phải mất thời gian khá dài mới đạt được những hiệu quả nhất định, dẫn đến
các nguồn lực của ngân hàng bị lãng phí không được sử dụng triệt để. Do
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B