Một số vấn đề về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank

Chuyên đề cuối khóa
Lời mở đầu
Trong nền kinh tế thị trờng mở cửa ở nớc ta hiện nay, hệ thống ngân hàng
đóng vai trò rất quan trọng, nó đợc xem nh là hệ thống tuần hoàn của nền kinh
tế quốc dân. Đợc tổ chức ra để kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt
động chính là: đi vay để cho vay, nhng trong hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn
những rủi ro, để hạn chế những rủi ro này các ngân hàng thờng yêu cầu ngời
vay phải thế chấp tài sản của họ, trong đó có bất động sản.
Hoạt động thế chấp bất động sản để vay vốn đã tồn tại từ rất lâu trên thế
giới, ở Việt Nam những vấn đề liên quan đến bất động sản thế chấp đã đợc pháp
luật qui định, tuy nhiên vấn đề định giá, quản lý và sử lý bất động sản thế chấp
vẫn còn cha đợc đây đủ, thiếu đồng bộ về mặt pháp lý, còn rất nhiều bất cập
trong thực tế.
Trớc tình hình đó, với mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào việc
hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp trong thời
gian tới. Trong thời gian thực tập em đã chọn đề tài : Một số vấn đề về định
giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank để
nghiên cứu làm chuyên đề thực tập cuối khóa
Chuyên đề nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận khoa học của công tác định
giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp, đánh giá thực trạng công tác định
giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank thông qua
phân tích các trờng hợp điển hình trong thời gian qua và đa ra những giải pháp
nhằm góp phần đổi mới để hoàn thiện các hoạt động trên.
Bố cục Chuyên đề gồm 3 chơng :
Chơng 1: Cơ sở lý luận về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế
chấp.
Chơng 2. Tình hình định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp
tại Ngân hàng VPBank
1
Chuyên đề cuối khóa
Chơng 3. Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định

giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank .
Em biết chuyên đề còn nhiều thiếu sót và nhiều vấn đề cần thảo luận. Em
rất mong đợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn và các bạn sinh
viên để có thể có một bài viết hoàn chỉnh.
Em xin cảm ơn các thầy cô giáo trong bộ môn Định giá tài sản và kinh
doanh Bất động sản, các cô chú, anh chị công tác tại Ngân hàng VPBank . Đặc
biệt là cô Trần Thị Thanh Hà đã giúp đỡ nhiệt tình để em có thể hoàn thành đề
tài này.
Sinh viên thực hiện
Văn Hồng Sơn
2
Chuyên đề cuối khóa
chơng 1
Cơ sở lý luận về định giá,
quản lý và xử lý bất động sản thế chấp
1.1. Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp bất động sản.
1.1.1. Khái niệm :
Trong Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 đợc thông qua ngày 14/6/2005
của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (sau đây gọi tắt là Bộ luật Dân sự
2005) đã quy định bất động sản và động sản nh sau :
1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a, Đất đai;
b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d, Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản .
Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai,
nhà ở là những bất động sản chính. Vì vậy hiện nay ngời ta thờng hiểu nhà đất
là bất động sản, tuy rằng cách hiểu đó cha đầy đủ nhng trong một giới hạn nào

đó mọi ngời vẫn chấp nhận. Và các bất động sản chính đó, theo quy định của
pháp luật phải đợc quản lý, kiểm soát trong sản xuất - kinh doanh của cơ quan
nhà nớc có thẩm quyền.
Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài
sản nói chung và bất động sản nói riêng. Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh
doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức
3
Chuyên đề cuối khóa
tín dụng để vay vốn, vì vậy trong nền kinh tế thị trờng cạnh tranh hiện nay, thế
chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản
xuất kinh doanh phát triển, tăng cờng công tác quản lý của nhà nớc với bất động
sản nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ
chức tín dụng tránh đợc những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ
đó ta có thể rút ra, thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là
bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp
của mình dể bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và tiền
phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp).
Đối với đất đai thì luật pháp quy định là: đất thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nớc thống nhất quản lý; còn nhà thì đa dạng hoá hình thức sở hữu, vì vậy
khi thế chấp nhà đất thì thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà.
1.1.2. Phân loại bất động sản thế chấp.
Bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại, kích cỡ, tính năng
tác dụngcho nên tài sản thế chấp cũng rất phong phú, đa dạng. Tài sản thế
chấp có thể bao gồm :
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp.
+ Trờng hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng
thuộc tài sản thế chấp.Trong trờng hợp thế chất một phần bất động sản có vật

phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài
sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trờng hợp tài
sản thế chấp đợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
4
Chuyên đề cuối khóa
Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trờng hợp các bên có thoả
thuận bên thế chấp hoặc ngời thứ ba giữ. Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu
có thể đợc thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị
lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoả thuận khác
hoặc pháp luật có quy định khác.
1.1.3. Các hình thức thế chấp bất động sản.
Hình thức thế chấp bất động sản xuất phát từ nhu cầu thực tế về vốn để
sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức kinh tế. Họ có thể thế chấp một
phần bất động sản để vay vốn sản xuất kinh doanh nếu nhu cầu về vốn của họ
không lớn nh chỉ thế chấp dây chuyền máy móc sản xuất, phơng tiện vận
chuyển hay nhỉ thế chấp đất đaiBên cạnh đó, nếu nhu cầu về vốn của họ lớn
thì có thể thế chấp toàn bộ bất động sản nh : đất đai, nhà xởng, nhà kho
Thế chấp bất động sản phải đợc lập thành văn bản cam kết hoặc hợp
đồng thế chấp tài sản. Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng kí quyền
sở hữu thì khi thế chấp phải đăng kí tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền; bên
nhận thế chấp giữ bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản. Hợp đồng thế chấp
cần có chứng nhận của cơ quan công chứng nhà nớc hoặc chứng nhận của
UBND cấp huyện.
1.1.4. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp :
Nh ta đã biết bất động sản rất phong phú và đa dạng nhng không phải
tất cả các bất động sản đều có thể thế chấp để vay vốn - chúng phải có những
tiêu chuẩn nhất định. Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản thế chấp khi có
đủ các điều kiện sau:

+ Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trờng hợp mà pháp luật qui
định phải đăng ký quyền sở hữu thì thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận
quyền sở hữu tài sản. Đối với quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo qui định của pháp luật
về đất đai.
5
Chuyên đề cuối khóa
+ Tài sản đợc phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp,
bảo lãnh và các giao dịch khác.
+ Tài sản không tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền
và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo
đảm. Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về tài sản
thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải
chịu trách nhiệm trớc pháp luật về cam kết cuả mình.
+ Tài sản mà pháp luật qui định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải
mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
1.2.Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp.
Xuất phát từ khái niệm bất động sản là tài sản không thể di dời đợc gồm
đất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất, vậy định giá bất động sản thực
chất là định giá đất và các công trình trên đất.
Định giá bất động sản là công việc rất khó khăn và phức tạp, nhất là
trong điều kiện kinh tế có nhiều biến động. Kết quả của công việc định giá bất
động sản trong một số trờng hợp phụ thuộc rất nhiều vào sự nhận định chủ quan
của ngơì định giá vì vậy đòi hỏi ngời làm công tác định giá phải có kiến thức
chuyên môn nghề nghiệp giỏi và có sự nhanh nhậy với sự biến động của thị tr-
ờng. Bởi vì giá trị của bất động sản có thể tăng khi nền kinh tế tăng trởng cao
(hoặc tăng trởng ổn định ; sẽ tăng trởng cao trong tơng lai gần) và sẽ thấp khi
nền kinh tế suy thoái (hoặc có dấu hiệu suy thoái). Bên cạnh đó, kết quả của
công việc định giá còn chịu tác động của các nhận tố nh : nhóm nhân tố tự

nhiên, nhóm nhân tố về kinh tế, nhóm nhân tố về pháp luật, nhóm nhân tố về xã
hội.
Có nhiều cách hiểu khác nhau, do đó có nhiều cách định nghĩa khác nhau
về định giá bất động sản, ở đây ta đề cập đến hai khái niệm phổ biến nhất, đó là
:
6
Chuyên đề cuối khóa
+ Định giá là ớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định hay ta có thể định nghĩa nh
sau : Định giá là nghệ thuật hay khoa học về sự ớc tính cho một mục đích cụ
thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các
đặc điểm của tài sản cũng nh xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế cơ bản của
thị trờng, bao gồm các loại đầu t lựa chọn. Thật vậy, định giá bất động sản là
sự kết hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung
khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại nh là một nghệ thuật. Khía cạnh
khoa học của định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tình toán về
mặt toán học các giá trị bất động sản, còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ
năng nắm đợc thông tin đợc dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đa
ra các đánh giá và hình thành quan điểm riêng. Và vì vậy định giá bất động sản
cần đợc hiểu là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc
mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định của định giá bất động sản ở một
thời điểm cụ thể.
Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do
vậy bên vay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật đảm bảo cho khoản vay,
trong trờng hợp ngời vay vốn không trả đợc nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể
bán bất động sản đó để thu hồi nợ, vì vậy định giá bất động sản khi thế chấp là
rất cần thiết. Một lý do mà ngời ta tiến hành định giá bất động sản là để cả bên
nhận thế chấp và bên thế chấp biết đợc giá trị của tài sản để họ đa ra mức vốn
vay phù hợp với giá trị của bất động sản thế chấp, phù hợp với qui định của
pháp luật.

Nếu công việc này đợc thực hiện tốt thì nguồn vốn sẽ đợc vận động liên
tục, ngành ngân hàng sẽ hoạt động tốt hơn và ngày càng phát triển, bên cạnh đó
khi ngời thế chấp vay đợc vốn sẽ tiến hành đầu t vào sản xuất kinh doanh để tạo
ra sản phẩm vật chất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội và thúc đẩy
kinh tế phát triển.
7
Chuyên đề cuối khóa
Vì vậy có thể hiểu định giá bất động sản thế chấp là việc ớc tính tổng số
tiền là bao nhiêu mà một bất động sản có thể bán đợc nếu bắt buộc phải bán.
1.3. Quản lý và sử lý bất động sản thế chấp.
1.3.1. Quản lý bất động sản thế chấp.
1.3.1.1.Sự cần thiết phải quản lý bất động sản thế chấp.
Đối với các hợp đồng tín dụng có tài sản đảm bảo thì việc quản lý tài sản
đảm bảo là đơng nhiên và rất cần thiết. Đối với các khoản vay có tài sản cầm cố
thì ngân hàng phải quản lý, bảo quản tài sản, giấy tờ có giá của bên cầm cố, còn
đối với các khoản vay có tài sản thế chấp thì ngoài việc phải giữ, bảo quản giấy
tờ về tài sản thế chấp ngân hàng còn phải tiến hành tổ chức quản lý tài sản thế
chấp. Nếu nh ngân hàng yêu cầu ngời đi vay phải có tài sản thế chấp để tránh
rủi ro cho ngân hàng thì việc quản lý tài sản trong thời gian thế chấp là để ngăn
chặn sự mất mát, sự giảm giá hay những nhân tố khác làm giảm giá trị của tài
sản thế chấp. Trong quản lý tài sản thế chấp, ngoài việc bản thân ngân hàng
trực tiếp kiểm tra còn có sự phối hợp của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền nh :
UBND phờng nơi có tài sản thế chấp và Sở địa chính - nhà đất, sự phối hợp này
với mục đích phòng ngừa bên thế chấp chuyển nhợng hay thực hiện các quyền
khác với tài sản trong thời gian thế chấp. Ngoài mục đích trên thì ngân hàng
cũng phải kiểm tra giám sát việc thực hiện các cam kết của bên thế chấp khi
vay vốn về tình hình sử dụng, quản lý bất động sản thế chấp, để pháp hiện kịp
thời những sai lệch trong cam kết để có những biện pháp xử lý kịp thời.
1.3.1.2. Hình thức quản lý bất động sản thế chấp
Nh ta đã biết việc quản lý và bảo quản bất động sản thế chấp là việc làm

rất cần thiết, nó giúp cho ngân hàng ngăn chặn và phòng tránh đợc những
những rủi ro, khiến cho bên vay vốn phải nghiêm chỉnh thực hiện các cam kết
của mình trong thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực.
Việc quản lý bất động sản thế chấp trớc đây đã đợc quy định trong các
văn bản pháp luật của nhà nớc nh : Nghị định số 178/1999/ NĐ-CP ngày
8
Chuyên đề cuối khóa
29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng; Thông
t số 06/2000/TT-NHNN ngày 4/4/ 2000; Nghị định số 08/2000/NĐ -CP ngày
10/3 /2000 của chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm; Nghị định
số165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/2000/TT-NHNN-BTP-BTC-TCĐC ngày
22/11/2000 hớng dẫn thực hiện một số giải pháp về bảo đảm tiền vay của các tổ
chức tín dụng Còn hiện nay, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006
về giao dịch bảo đảm mới đợc ban hành đã bãi bỏ Nghị định 178, Nghị định 85
và khoản 2 Điều 2 Nghị định 08 và các quy định khác trái với Nghị định này
đều này đều bãi bỏ.
Theo quy định của quy định pháp luật, quản lý bất động sản thế chấp là
một số công việc cần phải thực hiện nối tiếp nhau nh : tổ chức tín dụng giữ
giấy tờ sở hữu của tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký thế
chấp tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền và việc kiểm tra trong thời gian thế
chấp, bảo hiểm tài sản thế chấp.
Trong các văn bản pháp luật hiện hành cũng nh các công văn trong hệ
thống ngân hàng đều qui định rằng đối với hợp đồng tín dụng có tài sản thế
chấp thì trớc tiên là tổ chức tín dụng kiểm tra tính pháp lý của tài sản thế chấp
và giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cũng nh các
giấy tờ tài sản khác. Đây là việc làm hết sức cần thiết điều này sẽ ngăn chặn đ-
ợc các hành vi nh: chuyển nhợng, cho, tặng tài sản thế chấp trong thời hạn
thế chấp, phòng ngừa những vớng mắc trong xử lý tài sản thế chấp trong trờng
hợp phải xử lý
Tóm lại việc giữ giấy tờ tài sản thế chấp tạo cho tổ chức tín dụng ở thế

nắm đằng chuôi đối với bất động sản thế chấp trong thời gian thế chấp.
Bớc tiếp theo là việc đăng ký thế chấp, đây là hành vi quản lý có sự phối
hợp của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền là UBND cấp xã và Sở địa chính hoặc
Sở địa chính - nhà đất. Đây là việc bổ sung cho việc giữ tài sản thế chấp của tổ
chức tín dụng trong trờng hợp ngời thế chấp cố tình không giữ đúng những điều
đã cam kết với tổ chức tín dụng trong hợp đồng thế chấp mà tổ chức tín dụng
9
Chuyên đề cuối khóa
không kiểm soát đợc. Khi có đăng ký thế chấp tại UBND phờng thì UBND ph-
ờng sẽ quản lý và thông báo kịp thời cho tổ chức tín dụng để giải quyết, ngăn
chặn sự giảm giá trị của tài sản thế chấp.
Cùng với việc giữ giấy tờ về tài sản thế chấp và đăng ký thế chấp thì tổ
chức tín dụng còn tổ chức kiểm tra, giám sát trong thời hạn thế chấp bất động
sản. Việc kiểm tra bao gồm kiểm tra định kỳ và kiểm tra đột xuất. Kiểm tra
định kỳ là việc tổ chức tín dụng tổ chức tín dụng tiến hành xuống kiểm tra tình
hình bất động sản thế chấp cũng nh sản xuất kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, sử
dụng vốn vay của ngời đi vay. Kiểm tra định kỳ thờng đợc tiến hành trong
khoản thời gian là hàng quí, sáu tháng hoặc một năm. Bên cạnh việc kiểm tra
định kỳ, tổ chức tín dụng còn tiến hành kiểm tra đột xuất, không thông báo trớc
để tránh tình trạng nguỵ biện, đối phó của ngời vay vốn trong các đợt kiểm tra
định kỳ.
1.3.1.2.1. Kiểm tra định kỳ:
Cán bộ tín dụng phụ trách khoản vay sẽ tiến hàng kiểm tra định kỳ lần
đầu sau 15 ngày ngân hàng phát tiền vay, các lần tiếp theo đợc kiểm tra theo
tháng, quý, phải lập thành văn bản kết quả mỗi lần kiểm tra và lu vào hồ sơ tín
dụng của khách hàng. Thông thờng, đợt kiểm tra định kỳ đợc tiến hành với
những nội dung sau:
+Tình hình sử dụng vốn vay của khách hàng.
+Tình hình tài sản đảm bảo tiền vay:
+Tình hình thực hiện các lời cam kết của khách h àng:

+Tình hình sản xuất - kinh doanh tiêu thụ sản phẩm của khách hàng và
tình hình thu nhập, khả năng trả nợ đến hạn của khách hàng.
Trong các nội dung trên thì việc kiểm tra tình hình tài sản đảm bảo tiền
vay cũng rất quan trọng, kiểm tra xem tài sản có sai khác gì so với khi thế chấp
hay không, mục đích sử dụng có nh cam kết ban đầu không... ngoài kiểm tra
định kỳ, khi cần thiết cán bộ tín dụng cũng kiểm tra đột xuất.
10
Chuyên đề cuối khóa
1.3.1.2.2. Kiểm tra đột xuất.
Trong thời gian thế chấp, ngoài kiểm tra định kỳ, cán bộ tín dụng còn
tiến hành kiểm tra đột xuất khi cần thiết, kiểm tra đột xuất khi xuất hiện những
thông tin về khách hàng không sử dụng đúng mục đích khoản vốn vay cũng nh
khi có vấn đề xảy ra với tài sản thế chấp nh : chủ nhà sửa sang lại, xảy ra hiện t-
ợng lấn chiếm, tranh chấp đất đai... để từ đó ngân hàng nắm đợc tình hình tài
sản, có biện pháp xử lý khi cần thiết. Nội dung kiểm tra phải đợc lập thành văn
bản.
Nh vậy, có thể nói kiểm tra giấy tờ và xác định giá trị tài sản trớc khi cho
vay là công việc đầu tiên để xác định sự phù hợp và giá trị của tài sản đảm bảo
thì quản lý bất động sản trong thời gian cho vay là việc bảo vệ sự giảm giá trị
của tài sản thế chấp do những tác động không thuộc từ phía ngân hàng.
1.3.2. Xử lý bất động sản thế chấp.
1.3.2.1.Xử lý bất động sản thế chấp trong trờng hợp ngời vay không
trả đợc nợ.
Xử lý bất động sản thế chấp là việc cần phải làm của tổ chức tín dụng để
thu hồi vốn đối với các trờng hợp ngời đi vay không trả đợc nợ vì lý do nào đó.
Đây là công việc mà cả ngời đi vay và tổ chức tín dụng đều không muốn, nếu tổ
chức tín dụng biết rằng sẽ phải xử lý tài sản bảo đảm cho khoản vay ngay từ
đầu thì họ sẽ không cho vay, việc xử lý một bất động sản thế chấp thờng liên
quan đến nhiều cơ quan nhiều ngời, nếu một bên nào đó không thiện chí thì sẽ
mất một khoản thời gian rất dài, tốn kém về vật chất tinh thần của các bên. Nh-

ng đối với các khoản nợ mà ngời vay không trả đợc khi đến hạn, thì để tránh
việc mất vốn, các tổ chức tín dụng phải tổ chức xử lý tài sản bảo đảm.
1.3.2.2. Các hình thức xử lý tài sản thế chấp khi ngời vay không trả đ-
ợc nợ
Trong trờng hợp này, biện pháp đầu tiên mà tổ chức tín dụng làm là yêu
cầu ngời đi vay thực hiện những cam kết trong hợp đồng để trả nợ. Theo đó, tài
11
Chuyên đề cuối khóa
sản bảo đảm đợc xử lý theo phơng pháp đã thoả thuận trong hợp đồng thế chấp
giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay. Trờng hợp các bên không xử lý đợc
tài sản đảm bảo theo phơng pháp đã thoả thuận, thì tổ chức tín dụng có quyền
chủ động áp dụng phơng thức xử lý bất động sản thế chấp theo các phơng thức
sau:
- Bán tài sản bảo đảm: là việc tổ chức tín dụng hoặc bên bảo đảm hoặc
các bên phối hợp để bán tài sản trực tiếp cho ngời mua hoặc uỷ quyền cho bên
thứ ba bán tài sản cho ngời mua. Bên thứ ba có thể là : Trung tâm bán đấu giá
tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản hoặc tổ chức có chức năng mua
tài sản để bán.
- Nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ đợc bảo
đảm. Trờng hợp này tổ chức tín dụng lấy tài sản bảo đảm đợc định giá khi xử lý
làm cơ sở cho thanh toán nợ gốc, lãi vay, lãi qua hạn sau khi trừ đi các chi phí
khác (nếu có) .
Qui trình, thủ tục xử lý tài sản thế chấp thực hiện theo qui định của pháp
luật về xử lý tài sản đảm bảo.
12
Chuyên đề cuối khóa
chơng 2
tình hình định giá, quản lý và xử lý bất động
sản thế chấp tại ngân hàng vpbank
2.1. Một số nét khái quát về tình hình hoạt động của Ngân hàng VPBank

2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển
Ngân hàng Thơng mại Cổ phần các Doanh nghiệp Ngoài quốc doanh
Việt Nam (VPBANK) đợc thành lập theo Giấy phép hoạt động số 0042/NH-GP
của Thống đốc Ngân hàng Nhà nớc Việt Nam cấp ngày 12 tháng 8 năm 1993
với thời gian hoạt động 99 năm. Ngân hàng bắt đầu hoạt động từ ngày 04 tháng
9 năm 1993 theo Giấy phép thành lập số 1535/QĐ-UB ngày 04 tháng 09 năm
1993.
Vốn điều lệ ban đầu khi mới thành lập là 20 tỷ VND. Sau đó, do nhu cầu
phát triển, theo thời gian VPBank đã nhiều lần tăng vốn điều lệ. Đến tháng
8/2006, vốn điều lệ của VPBank đạt 500 tỷ đồng. Tháng 9/2006, VPBank nhận
đợc chấp thuận của NHNN cho phép bán 10% vốn cổ phần cho cổ đông chiến l-
ợc nớc ngoài là Ngân hàng OCBC - một Ngân hàng lớn nhất Singapore, theo đó
vốn điều lệ sẽ đợc nâng lên trên 750 tỷ đồng. Tiếp theo, đến cuối năm 2006,
vốn điều lệ của VPBank sẽ tăng lên trên 1.000 tỷ đồng. Và hiện nay vốn điều lệ
của VPBank đã tăng lên 1.500 tỷ đồng vào tháng 7/2007.
Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, VPBank luôn chú ý đến
việc mở rộng quy mô, tăng cờng mạng lới hoạt động tại các thành phố lớn. Cuối
năm 1993, Thống đốc NHNN chấp thuận cho VPBank mở Chi nhánh tại thành
phố Hồ Chí Minh. Tháng 11/1994, VPBank đợc phép mở thêm Chi nhánh Hải
Phòng và tháng 7/1995, đợc mở thêm Chi nhánh Đà Nẵng. Trong năm 2004,
NHNN đã có văn bản chấp thuận cho VPBank đợc mở thêm 3 Chi nhánh mới
đó là Chi nhánh Hà Nội trên cơ sở tách bộ phận trực tiếp kinh doanh trên địa
bàn Hà Nội ra khỏi Hội sở; Chi nhánh Huế; Chi nhánh Sài Gòn. Trong năm
2005, VPBank tiếp tục đợc Ngân hàng Nhà nớc chấp thuận cho mở thêm một số
13
Chuyên đề cuối khóa
Chi nhánh nữa đó là Chi nhánh Cần Thơ; Chi nhánh Quảng Ninh; Chi nhánh
Vĩnh Phúc; Chi nhánh Thanh Xuân; Chi nhánh Thăng Long; Chi nhánh Tân
Phú; Chi nhánh Cầu Giấy; Chi nhánh Bắc Giang. Cũng trong năm 2005, NHNN
đã chấp thuận cho VPBank đợc nâng cấp một số phòng giao dịch thành chi

nhánh đó là Phòng Giao dịch Cát Linh, Phòng giao dịch Trần Hng Đạo, Phòng
giao dịch Giảng Võ, Phòng giao dịch Hai Bà Trng, Phòng Giao dịch Chơng D-
ơng.
Trong năm 2006, VPBank tiếp tục đợc Ngân hàng Nhà nớc cho mở thêm
phòng giao dịch Hồ Gơm (đặt tại Hội sở chính của Ngân hàng) và phòng giao
dịch Vĩ Dạ, phòng giao dịch Đông Ba (trực thuộc chi nhánh Huế), Phòng giao
dịch Bách Khoa, phòng Giao dịch Tràng An (trực thuộc chi nhánh Hà Nội),
Phòng giao dịch Tân Bình (trực thuộc chi Nhánh Sài Gòn), Phòng Giao dịch
Khánh Hội (trực thuộc chi nhánh Hồ Chí Minh), phòng giao dịch Cẩm Phả (trực
thuộc chi nhánh Quảng Ninh), phòng giao dịch Phạm văn Đồng (trực thuộc chi
nhánh Thăng long), phòng giao dịch Hng Lợi (trực thộc chi nhánh Cần Thơ).
Bên cạnh việc mở rộng mạng lới giao dịch trên đây, trong năm 2006,
VPBank cũng đã mở thêm hai Công ty trực thuộc đó là Công ty Quản lý nợ và
khai thác tài sản; Công ty Chứng Khoán.
Tính đến tháng 8 năm 2006, Hệ thống VPBank có tổng cộng 37 điểm
giao dịch gồm có: Hội sở chính tại Hà Nội, 21 Chi nhánh và 16 phòng giao dịch
tại các Tỉnh, Thành phố lớn của đất nớc là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh,
Hải Phòng, Thừa Thiên Huế, Đà Nẵng, Cần Thơ, Quảng Ninh, Vĩnh Phúc; Bắc
Giang và 2 Công ty trực thuộc. Năm 2006, VPBank sẽ mở thêm các chi nhánh
mới tại Vinh (Nghệ An); Thanh Hóa, Nam Định, Nha Trang, Bình Dơng; Đồng
Nai, Kiên Giang và các phòng giao dịch, nâng tổng số điểm giao dịch trên toàn
hệ thống của VPBank lên 50 chi nhánh và phòng giao dịch. Hiện tại VPBank đã
có 90 chi nhánh và phòng giao dịch hoạt động tại 34 tỉnh, thành trên cả nớc.
Số lợng nhân viên của VPBank trên toàn hệ thống tính đến nay có trên
2.600 ngời, trong đó phần lớn là các cán bộ, nhân viên có trình độ đại học và
14
Chuyên đề cuối khóa
trên đại học (chiếm 87%). Nhận thức đợc chất lợng đội ngũ nhân viên chính là
sức mạnh của ngân hàng, giúp VPBank sẵn sàng đơng đầu đợc với cạnh tranh,
nhất là trong giai đoạn đầy thử thách sắp tới khi Việt Nam bớc vào hội nhập

kinh tế quốc tế. Chính vì vậy, những năm vừa qua VPBank luôn quan tâm nâng
cao chất lợng công tác quản trị nhân sự.
Đại hội cổ đông năm 2005 đợc tổ chức vào cuối tháng 3/2006, một lần
nữa, VPBank khẳng định kiên trì thực hiện chiến lợc ngân hàng bán lẻ. Phấn
đấu trong một vài năm tới trở thành ngân hàng bán lẻ hàng đầu khu vực phía
Bắc và nằm trong nhóm 5 Ngân hàng dẫn đầu các Ngân hàng TMCP trong cả n-
ớc.
2.1.2. Lĩnh vực hoạt động của VPBank
Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của các tổ
chức và cá nhân dới các hình thức tiền gửi có kì hạn, không kì hạn.
Tiếp nhận vốn uỷ thác đầu t và phát triển của các tổ chức
trong nớc
Vay vốn của Ngân hàng Nhà nớc và các tổ chức tín dụng
khác
Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ
chức và cá nhân
Chiết khấu thơng phiếu, trái phiếu và giấy tờ có giá
Hùn vốn, liên doanh và mua cổ phần theo pháp luật hiện
hành
Thực hiện dịch vụ thanh toán giữa các khách hàng
Thực hiện kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc
Huy động nguồn vốn từ nớc ngoài
Thanh toán quốc tế và thực hiện các dịch vụ khác liên
quan đến thanh toán quốc tế
15
Chuyên đề cuối khóa
Thực hiện các dịch vụ chuyển tiền trong và ngoài nớc dới
nhiều hình thức, đặc biệt chuyển tiền nhanh Western Union
2.1. 3. Mục tiêu, phơng hớng hoạt động
- Nâng cao năng lực tài chính, hoàn thiện về công nghệ và quản trị điều

hành;
+ Thực hiện tăng vốn điều lệ theo lộ trình cần thiết để đáp ứng mức vốn
điều lệ tối thiểu theo quy định của chính phủ vào năm 2008 và năm 2010;
+ Phát hành trái phiếu chuyển đổi để chuẩn bị cho việc tăng vốn điều lệ
vào các năm tiếp theo;
+ Triển khai thành công phần mềm T24 ngay từ cuối quý 3 năm 2007
trên toàn hệ thống ;
+ Đẩy mạnh hoạt động của các công ty trực thuộc nh công ty chứng
khoán, công ty Quản lí tài sản. Tích cực phát triẻn hoạt động phát hành và thanh
toán thẻ, phát triển hệ thống ATM trên cơ sở tự đầu t của ngân hàng.
- Phát triển mạng lới hoạt động:
+ Tích cực mở rộng mạng lới chi nhánh , phòng giao dịch trên cả nớc.Ưu
tiên mở các điểm giao dịch tại các thành phố lớn, các trung tâm kinh tế, các khu
đô thị mới , khu đông dân c và có thu nhập cao. Phấn đấu đạt 120 chi nhánh và
phòng giao dịch;
+ Ngoài hệ thống chi nhánh và phòng giao dịch, VPBank sẽ nhanh chóng
triển khai hệ thống thẻ ngân hàng tự động (ATM) để đa vào hoạt động rộng rãi;
+ Ngoài hai công ty đã thành lập, sắp tới VPBank sẽ tiếp tục thành lập
thêm công ty quản lí quỹ, tham gia góp vốn vào công ty bảo hiểm;
+Đồng thời với việc phát triển mạng lới hoạt động VPBank sẽ chú trọng
công tác tuyển dụng đào tạo bồi dỡng nâng cao trình độ cán bộ nhằm đáp ứng
yêu cầu công tác ngày một cao.
- Thúc đẩy phát triển các sản phẩm dịch vụ mới:
16
Chuyên đề cuối khóa
+ Trên cơ sở triển khai thành công hệ thống phần mềm T24 và hệ thống
thẻ ngân hàng tự động (ATM), VPBank sẽ tích cực khai thác các lợi thế về công
nghệ trong việc phát triển các sản phẩm mới đa dạng hơn để đáp ứng nhu cầu
của khách hàng ngày càng phong phú.
2.1.4. Tầm nhìn chiến lợc

Phấn đấu đến năm 2010: Trở thành ngân hàng hàng đầu khu vực phía
Bắc, Ngân hàng trong top 5 của cả nớc, một ngân hàng có tầm cỡ của khu vực
Đông Nam á về chất lợng, hiệu quả, độ tin cậy.
2.1.5.Tổ chức hoạt động của Ngân hàng VPBank :
Sơ đồ cơ cấu tổ chức :
17
Chuyên đề cuối khóa
Ban kiểm soát
Phòng kiểm tra
kiểm toán nội
bộ
Hội sở
CN Hà Nội
CN Hồ Chí Minh
CN Sài Gòn
CN Hải Phòng
CN Huế
CN Đà Nẵng
CN Cần Thơ
CN Quảng Ninh
CN Vĩnh Phúc
CN Bắc Giang
Các
chi
nhánh
cấp 2
và
phòng
giao
dịch

Phòng thanh toán
quốc tế và kiều hối
Phòng thu nợ
Văn phòng VPBank
Trung tâm tin học
Trung tâm đào tạo
Trung tâm kiều hối,
phát chuyển tiền
nhanh WU
Phòng kế toán
Phòng ngân quỹ
Phòng tổng hợp và
quản lý hành chính
Đại hội cổ đông
Hội đồng quản trị
Ban điều hành
Hội đồng tín dụng
Các ban tín dụng
18
Chuyên đề cuối khóa
2.2. Tình hình hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại VPBank
2.2.1. Quy định của Ngân hàng Nhà nớc và Ngân hàng VPBank về
thế chấp bất động sản
Bất động sản là tài sản có giá trị và quan trọng đối với các cá nhân tổ
chức và hộ gia đình cho nên các hoạt động kinh tế liên quan đến bất động
sản đòi hỏi phải cẩn trọng, cân nhắc kỹ lỡng, hoạt động thế chấp bất động
sản cũng vậy. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong
hoạt động thế chấp bất động sản, ở nớc ta đã hình thành một hệ thống các
văn bản pháp luật xuyên suốt từ trung ơng tới các văn bản hớng dẫn chỉ đạo
của các ngân hàng thơng mại. Những nội dung về thế chấp bất động sản trớc

đây đã đợc quy định trong những văn bản pháp luật sau: Bộ luật dân sự 1999
(chơng V); Luật đất đai năm 1993; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
luật đất đai năm 1993, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1999; nghị định số
17/1999/NĐCP ngày 29/3/1999 của Chính phủ; Thông t số 1417/1999/thị tr-
ờng ngày 18/9/1999 của Tổng cục địa chính hớng dẫn thi hành Nghị định số
17/1999/NĐCP, và sau đó Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai có hiệu lực từ
1/10/2001. Hiện nay, các quy định mới đã đợc ban hành thay thế Luật và
Nghị định cũ không còn phù hợp với nền kinh tế thị trờng hiện nay, cụ thể
hiện nay ngân hàng đang áp dụng quy định về thế chấp bất động sản trong
Bộ luật Dân sự 2005 (phần III mục 5 chơng XVII của phần thứ ba); Luật đất
đai thông qua ngày 26/11/2003; Nghị định 178 hớng dẫn thi hành Luật đất
đai và các văn bản hớng dẫn khác.
Đối với Ngân hàng VPBank, Ngân hàng Nhà nớc căn cứ vào hệ thống
văn bản pháp luật hiện hành và tình hình thị trờng, quy định trình tự, thủ tục
về việc thế chấp bất động sản. Bất động sản gồm đất đai và các tài sản gắn
với đất, việc thế chấp đất đai thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất. Vì vậy
quy định của Ngân hàng Nhà nớc về việc thế chấp bất động sản bao gồm quy
định về thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn với đất (chủ yếu
là nhà ở) bao gồm:
19
Chuyên đề cuối khóa
a) Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất: quyền sử dụng đất có thể đợc
thế chấp một phần hoặc toàn bộ; khi hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử
dụng đất thì nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác của ngời thế
chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận.
b) Điều kiện thế chấp.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân: để tránh tình trạng đem đất đai cùng tài
sản gắn trên đất làm vật đảm bảo thế chấp nhiều nơi và đảm bảo sử dụng
đúng mục đích vốn vay thì điều kiện thế chấp gía trị quyền sử dụng đất tại
Ngân hàng VPBank đợc quy định nh sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đợc
Nhà nớc giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đợc Nhà nớc cho thuê mà đã trả
tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả trớc tiền thuê đất cho nhiều
năm mà thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Giá trị
quyền sử dụng đất đợc thế chấp trong trờng hợp thuê đất gồm tiền đền bù
thiệt hại khi Nhà nớc cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc
sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền
với đất đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất
hàng năm thì đợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
thuê.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng đợc thế chấp
giá trị quyền sử dụng đất.
- Đối với tổ chức: Tổ chức kinh tế đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất tại Ngân hàng VPBank khi có một trong các điều kiện sau:
+ Đất do Nhà nớc giao có thu tiền.
+ Đất do nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp.
20
Chuyên đề cuối khóa
+ Đất do Nhà nớc cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian
thuê hoặc đã trả trớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đợc
trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Giá trị quyền sử dụng đất đợc thế chấp trong
trờng hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi đợc Nhà nớc cho thuê đất
(nếu có), tiền thuê đất trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời
gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó.
+ Trờng hợp tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử
dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối hoặc đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì đợc
thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.

Bên cạnh những điều kiện trên thì khi thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất và các tài sản gắn liền với đất, cá nhân, hộ gia đình và tổ chức kinh tế
phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu cha đợc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất thì Ngân hàng VPBank đợc phép căn cứ vào quyết
định giao đất, hợp đồng thuê đất, giấy nộp tiền sử dụng đất để cho vay.
- Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất khi thế chấp..
Giá trị tài sản gắn liền với đất đợc xác định căn cứ vào đơn giá xây
dựng, thời hạn sử dụng, tình hình tài sản tại thời điểm thế chấp, có thể Ngân
hàng VPBank định giá hoặc thuê tổ chức có chuyên môn định giá.
Việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền,
thì giá trị tài sản đảm bảo tiền vay bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá
trị tài sản gắn liền với đất. Mức cho vay đợc xác định không vợt quá 55% giá
trị tài sản đảm bảo tiền vay.
- Xoá thế chấp, xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
+ Xoá thế chấp.
Khi bên thế chấp hoàn thành nghĩa vụ trả nợ thì Ngân hàng VPBank
xóa thế chấp việc xoá thế chấp thực hiện nh sau:
21
Chuyên đề cuối khóa
* Bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình gửi thông báo giải chấp đến
UBND xã, phờng, thị trấn nơi đã đăng ký thế chấp.
* Bên thế chấp là tổ chức thì phải gửi thông báo giải chấp đến Sở địa
chính- nhà đất để xoá đăng ký thế chấp.
UBND xã, phờng, thị trấn, Sở địa chính - nhà đất kiểm tra hồ sơ để xoá
đăng ký thế chấp trong sổ đăng ký thế chấp đất đai.
- Xử lý tài sản thế chấp.
Khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ
trả nợ theo hợp đồng thế chấp thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn trên đất đ-
ợc xử lý để thu hồi nợ.
Trong quá trình xử lý tài sản thế chấp và thu hồi nợ, Ngân hàng

VPBank sẽ xem xét giảm, miễn lãi cho bên vay theo quy chế giảm, miễn lãi
của ngân hàng.
* Thời điểm tài sản đợc xử lý bởi tổ chức tín dụng:
- Sau 60 ngày, kể từ ngày phải trả nợ, nếu khách hàng không thực hiện
đợc nghĩa vụ của mình, tài sản thế chấp sẽ đợc xử lý nh thoả thuận.
- Trờng hợp bên vay là tổ chức kinh tế bị giải thể theo luật phá sản,
* Phơng thức xử lý tài sản thế chấp:
- Trờng hợp nhận thấy tài sản thế chấp cần thiết cho hoạt động kinh
doanh của mình, Ngân hàng VPBank và bên thế chấp thoả thuận phơng án
gán nợ. Hai bên thoả thuận giá cả cụ thể trên cơ sở giá trị còn lại của tài sản,
mặt bằng tài sản, giá cùng loại tại địa bàn vào thời điểm thoả thuận.
- Trờng hợp không nhận gán nợ hoặc không thoả thuận đợc theo phơng
án nhận gán nợ, ngân hàng yêu cầu bên thế chấp đứng chủ bán tài sản. Đây
là phơng án tối u nhất vì sẽ tránh đợc chi phí phát sinh về xử lý tài sản.
- Ngoài ra, ngân hàng có thể bán trực tiếp hoặc thông qua bán đấu giá
để thu hồi nợ.
22
Chuyên đề cuối khóa
+ Đấu giá trực tiếp
+ Uỷ quyền bán đấu giá, giao cho bên thứ 3 thực hiện việc bán đấu
giá.
- Nếu các hớng xử lý trên không thực hiện đợc thì ngân hàng đề nghị
toà án có thẩm quyền giải quyết.
- Nếu tranh chấp và việc kiện tụng tại toà án phát sinh, tài sản bảo
đảm sẽ đợc xử lý theo phán quyết của toà án hoặc theo quyết định của cơ
quan
Nhà nớc có thẩm quyền.
- Trong trờng hợp phá sản, tài sản thế chấp đợc xử lý theo luật phá sản.
Sau khi bất động sản thế chấp đợc xử lý, ngời nhận quyền sử dụng đất
trong trờng hợp này đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.2.2. Trình tự, thủ tục vay vốn có tài sản bảo đảm
Toàn bộ quy trình cho vay của Ngân hàng VPBank đối với khách hàng đ-
ợc chia thành 2 giai đoạn và 7 bớc tác nghiệp chính gồm có:
* Giai đoạn I: Thẩm định và xét duyệt
Bớc 1: Hớng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, tiếp nhận và kiểm tra hồ
sơ
Bộ phận chức năng thực hiện: Tín dụng. Cán bộ tín dụng có nhiệm vụ tìm
kiếm, tiếp thị khách hàng, nắm bắt nhu cầu vay vốn, t vấn thỏa mãn nhu cầu
khách hàng trên nguyên tắc hai bên cùng có lợi.
Các bên cung cấp tài liệu hồ sơ có thể là: Khách hàng, các tổ chức tín
dụng khác đóng vai trò đầu mối, các nhà thu xếp tài chính, các đối tác đầu t của
ngân hàng
Cán bộ tín dụng phải hớng dẫn các bên cung cấp tài liệu lập hồ sơ vay
vốn ngân hàng, đồng thời cũng là đầu mối tiếp nhận , kiểm tra hồ sơ vay vốn và
23
Chuyên đề cuối khóa
giao dịch với khách hàng, đối tác. Cán bộ tín dụng thực hiện theo trình tự và
phải tuân thủ những quy định sau:
1. Hớng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn: bộ hồ sơ vay vốn gồm:
- Hồ sơ về khách hàng vay vốn
- Hồ sơ khoản vay
- Hồ sơ về dự án đầu t
- Hồ sơ về bảo đảm tiền vay
2. Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
- Kiểm tra tính đầy đủ về số lợng và tính pháp lý của hồ sơ vay vốn
theo quy định hớng dẫn lập hồ sơ.
- Báo cáo trởng phòng xin ý kiến chỉ đạo
- Trờng hợp tài liệu cha đầy đủ, yêu cầu và hớng đãn khách hàng
cung cấp bổ sung hoàn thiện.
Bớc 2: Thẩm định

Bộ phận thực hiện : Tín dụng ( hoặc Thẩm định)
1. Trình tự thực hiện thẩm định
- Thẩm định về năng lực pháp lý của khách hàng
- Thẩm định về năng lực hoạt động, tình hình sản xuất kinh doanh,
tình hình tài chính và uy tín của khách hàng.
- Thẩm định phơng án sản xuất kinh doanh, thẩm định khoản vay và
khả năng trả nợ
- Thẩm định dự án đầu t
- Thẩm định các biện pháp bảo đảm tiền vay.
- Thẩm định về khả năng đáp ứng nguồn vốn, lãi suất, thời hạn cho
vay của bản thân ngân hàng.
24
Chuyên đề cuối khóa
- Lập tờ trình thẩm định
- Báo cáo trởng phòng nghiệp vụ
Bớc 3: Trình duyệt hồ sơ vay vốn, phán quyết cho vay
- Trình duyệt hồ sơ vay vốn
- Báo cáo họi đồng t vấn tín dụng
- Phê duyệt vợt mức phán quyết, tái thẩm định tín dụng
* Giai đoạn II: Thực hiện cho vay và quản lý tín dụng
Bớc 4: Lập, đàm phán và ký kết các hợp đồng
- Soạn thảo hợp đồng
- Đàm phán các điều kiện của hợp đồng
- Ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay
- Làm thủ tục giao nhận giấy tờ liên quan đến tài sản bảo đảm vốn vay.
Bớc 5: Giải ngân
- Lập hồ sơ rút vốn vay
- Kiểm tra các căn cứ giải ngân
- Trình duyệt giải ngân
Bớc 6: Giám sát, theo dõi các khảon vay; Thu nợ và xử lý các vấn đề

phát sinh
- Kiểm tra sử dụng vốn vay
- Theo dõi khoản vay
- Theo dõi, phân tích tình hình khách hàng trong thời gian vay vốn
- Theo dõi việc thực hiện hợp đồng tín dụng của khách hàng
- Xử lý các vấn đề phát sinh
Bớc 7: Tất toán khế ớc, Thanh lý hợp đồng, Lu hồ sơ.
25