Thị trường bất động sản Tài liệu cho cao học

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1. Bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tài nguyên là gì?
Là nguồn của cải thiên nhiên chýa khai thác hoặc đang tiến hành khai thác.
Tài sản là gì?
Là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng.
Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản.
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí
tuệ.
Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng: trong hạch
toán, trong kinh tế - kĩ thuật…
Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại: là bất động sản và động sản.
Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.
Điều 174 của Bộ Luật Dân sự 2005 nước ta quy định: "Bất động sản là các tài sản không thể di dời được".
Như vậy, bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là chúng không thể di, dời được.
Hay nói cách khác, bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai. Những vật thể gắn với đất đai là
những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà
khi dịch chuyển sẽ bị hý hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các
công trình kiến trúc, công trình lắp ghép…
1.1.2. Các loại bất động sản (theo Bộ luật Dân sự):
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1. Đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây
cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó)
2. Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền với công trình đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn,
văn phòng… (những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe
lăn không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động);
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ... được xây
dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, các máy móc
thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản
có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là bất động sản như: máy điều hoà di
động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác);
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định
(các công trình tôn giáo; các di sản văn hoá thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hoá giá trị...
không coi là bất động sản).
3. Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;

1


+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao...
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)…
4. Các tài sản khác:
Một số tài liệu còn quy định một số tài sản đặc biệt được coi là bất động sản hoặc áp dụng các quy chế như bất
động sản như máy bay, tàu thuỷ, tàu hoả... vì các phương tiện này hoạt động phải gắn liền với một công trình bất
động sản là nhà ga, sân bay, bến cảng…
1.1.2. Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, bất động sản còn có những đặc điểm cụ thể sau:
Thứ nhất, bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được.

Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đất đặc điểm là có vị trí cố định và có giới
hạn về diện tích và không gian.
Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, đến kinh doanh bất động sản:
- Vị trí của bất động sản như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ
tầng… ảnh hưởng đến giá trị và giá cả bất động sản.
- Thị trường mang tính vùng, khu vực
- Cách biệt giữa hàng hóa bất động sản và địa điểm giao dịch
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền và có giá trị lớn.
Tính lâu bền của hàng hoá bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng
không thể bị tiêu huỷ (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…).
Các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay
trong nông nghiệp thì bất động sản là vườn cây, mà cây trồng trên đó cũng là cây lâu năm…
Ảnh hưởng:
- Chiến lược kinh doanh, chiến lược đầu tư, chiến lược vốn…
- Quy hoạch
- Khai thác, quản lý, sử dụng… nâng cao hiệu quả, tuổi thọ kinh tế của bất động sản
Thứ ba, hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm
Sở dĩ như vậy là do:
- Sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu
vực, từng thửa đất.
- Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của
hàng hoá bất động sản.
- Tính đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo… của chủ đầu tư cũng như của các kiến trúc sư, các
công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hoá bất động sản.
Vận dụng:
- Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
- Giá cả độc quyền, cần khai thác tính độc đáo, dị biệt
- Cơ sở, phương pháp định giá…
Thứ tư, hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Với bất động sản thì đặc điểm này nối trội hơn vì:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ở mỗi nơi đòi hỏi phải có nhưng bất động sản phù hợp: Miền núi, nơi nhiều
động đất, nơi nhiều gió bão, nơi ngập nước…
- Nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán,
thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Vận dụng:
- Thị trường bất động sản mang tính vùng và khu vực sâu sắc
- Phải quan tâm đến tập quán,thị hiếu, tâm lý xh của từng vùng để tạo lập, kinh doanh các loại bất động sản phù
hợp

2


Thứ năm, hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Do:
- Giữa các bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng
hoá bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của
hàng hoá bất động sản kia.
- Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng hoặc vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá
trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ
điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… bám theo trục đường đó…
Vận dụng:
- Khi đánh giá cơ hội kinh doanh phải tính đến các yếu tố có liên quan đến thay đổi giá trị bất động sản
- Phải đặt bất động sản mục tiêu trong mối quan hệ với các bất động sản khác
- Quan tâm nhiều hơn đến những quy hoạch mới
Thứ sáu, hàng hoá bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước.
Vì:
- Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đõn vị cũng như của mỗi
người dân.
- Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến những hầu hết những hoạt động kinh tế
và xã hội.

- Để tăng cường vai trò của mình, nhà nước phải quan tâm hơn đến bất động sản, do đó phải ban hành nhiều văn
bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng.
- Bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai, ở bất cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai.
Vận dụng:
- Người kinh doanh bất động sản phải am hiểu luật pháp
- Phải thường xuyên cập nhất các chủ trương, chính sách, văn bản mới có liên quan đến lĩnh vực bất động sản.
Thứ bảy, hàng hoá bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý
Vì:
- Bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi
người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với các hàng hoá thông thường.
- Vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công
trình xây dựng, nhà ở, văn phòng… có liên quan đến nhiều lĩnh vực nên năng lực quản lý đóng vai trò quan trọng.
Vận dụng:
- Nhà nước cần phải không ngừng nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với bất động sản
- Nhà kinh doanh cần không ngừng nâng cao kiến thức, tri thức và học hỏi kinh nghiệm trong kinh doanh, trong
quản lý bất động sản
1.2. Thị trường bất động sản
1.2.1. Khái niêm thị trường bất động sản
Thị trường là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán, là tổng thể các quan hệ cho phép người mua và người bán trao
đổi được hàng hoá và dịch vụ cho nhau.
Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một
thời gian nhất định. Khái niệm này vừa đõn giản, dễ hiểu, vừa bao hàm đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường
bất động sản.
1.2.2. Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản
1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản
Có nhiều cách phân loại: theo loại bất động sản, theo loại hình giao dịch, theo địa bàn, theo sự hình thành…
Cách phân loại được sử dụng phổ biến là theo loại bất động sản:
Phân loại thị trường bất động sản theo loại bất động sản
- Thị trường đất đai
- Thị trường nhà ở

3


- Thị trường bất động sản công nghiệp
- Thị trường bất động sản thương mại,
- Thị trường bất động sản văn phòng
- Thị trường bất động sản đặc biệt
2.4. Vai trò của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển
- Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế
- Thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội
- Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi
mới chính sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách về BĐS
2.5. Đặc điểm của thị trường bất động sản
1. Tính cách biệt giữa hàng hoá giao dịch với địa điểm giao dịch
Do:
Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được.
Do đó Hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS ảo. Các chợ này rất đa
dạng, có thể là các sàn giao dịch, các trung tâm giao dịch, cũng có thể là một địa điểm với 1 phòng nhỏ hẹp với vài
ba đồ văn phòng thiết yếu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước…
Có thể qua mạng internet và cũng có thể nằm trong chăn điện thoại cho nhau…
Vấn đề đặt ra:
- Quan hệ giao dịch bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua
các khâu như:
+ Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động sản giao dịch;
+ Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin về bất động sản;

+ Đăng ký pháp lý.
- Từ đặc điểm này cho thấy:
+ Kiểm soát thị trường bất động sản không thể như với thị trường các hàng hoá khác bày bán trên sạp hàng: tem
nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lượng… mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc.
+ Quan hệ giao dịch bất động sản không thể tiến hành trong một thời gian ngắn được, thường phải kéo dài, do đó,
dễ gặp các biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường… Điều đó buộc
các bên phải ấn định quan hệ giao dịch thuộc một thời điểm nhất định.
+ Mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản đều phải trải qua đầy đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều
có tính chất bắt buộc đối với thị trường bất động sản chính thức, có kiểm soát của Nhà nước.
2. Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng giao dịch trong bất
động sản
Do:
- Đặc điểm của đất đai quy định: đất đai không hao mòn hay mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có
quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hoá khác.
- Điều mà chủ sở hữu hay sử dụng mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại.
Vận dụng:
- Khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hoá thông thường
được mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai
- Phải xem xét khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
3. Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc
Vì:

4


- Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của
từng vùng, từng khu vực.
- Bất động sản phụ thuộc vào phong tục, tập quán, thi hiếu và tâm lý xã hội
Do đó:
- Cung và cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã,

chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển.
- Mỗi vùng, mỗi khu vực cũng có những đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản.
Người ta không thể di dời bất động sản từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán
thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, khu vực khác, do đó, thị trường bất động sản mang tính vùng và
tính khu vực sâu sắc.
Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các đô thị, ở các vùng đang trong quá trình đô thị hoá, ở các trung tâm
kinh tế, chính trị, văn hoá, du lịch… thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác.
Từ đặc điểm này cho thấy:
- Các quan hệ giao dịch bất động sản thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh
hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường bất động sản
của các vùng, các khu vực khác.
- Nghiên cứu thị trường bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện
thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực.
- Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu
vực khác.
4. Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
Do:
- Thị trường bất động sản phát triển muộn hơn so với các thị trường hàng hoá khác, do đó, các thông tin về hàng
hoá bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác.
- Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác
như đối với các hàng hoá khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý… đều
được đo lường một cách tương đối, khó chính xác).
- Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất
động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ.
- Số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho
cạnh tranh hoàn hảo.
Vấn đề đặt ra:
- Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đõn
chiếc, do đó, người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao. Giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích cao
cho người có quyền đối với bất động sản. Cần tạo ra bất động sản có giá độc quyền.

- Khi giá cả biến động theo hướng độc quyền thì giá cả bất động sản sẽ được đẩy lên cao, hình thành nên những
cơn sốt về giá. Thị trường bất động sản càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của bất động sản.
- Sốt giá làm thị trường bất động sản bất ổn, có thể dẫn đến khủng hoảng, nhất là khủng hoảng tài chính.
5. Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu BĐS
Theo quan hệ cung cầu, khi cung bất động sản được thị trường chấp nhận, cầu bất động sản xuất hiện và tăng lên,
khi đó, người sản xuất sẽ tăng lượng cung bất động sản.
Tuy nhiên, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hoá khác. Đó là do
đặc điểm của bất động sản là thời gian để tạo ra chúng thường là lâu vì để xây dựng các công trình xây dựng cần
phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi
công…
Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những
cơn sốt giá bất động sản.
Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về bất động sản, đặc biệt là có các giải
pháp để bình ổn thị trường bất động sản, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về bất động sản không chính đáng
(như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo).

5


6. Giao dịch trên thị trường BDS cần phải có tư vấn chuyên nghiệp
Sở dĩ như vậy là vì:
- Hàng hoá bất động sản không bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khác;
- Người mua và bán bất động sản không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với
bất động sản cần giao dịch.
- Bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và bán bất động sản thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội
mua hoặc bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp).
Do vậy:
- Khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần phải có các nhà tư vấn, môi giới…
- Vì đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với
sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên tốt hơn.

- Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém
hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao.
Từ đó:
- Phải coi tư vấn, môi giới bất động sản là một nghề chuyên nghiệp độc lập.
- Phải coi các lĩnh vực dịch vụ bất động sản, các tổ chức tín dụng… là vô cùng cần thiết trong kinh doanh bất động
sản.
7. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Do:
- Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở
để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản.
- Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng,
cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong
khâu đăng ký pháp lý.
- Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động
sản ổn định hơn và an toàn hơn.
- Thông qua kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao
dịch bất động sản.
Do đó, cần:
- Tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
- Tăng cường, hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật, chính sách có liên quan đến bất động sản và kinh doanh bất
động sản.
- Nhà kinh doanh phải am hiểu luật pháp và thường xuyên cập nhật những văn bản pháp luật mới có liên quan đến
bất động sản và kinh doanh bất động sản.
- Phải bảo đảm kinh doanh đúng luật pháp.
8. Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn
Do:
- Bất động sản có giá trị lớn, do đó, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn.
- Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn.
Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định, thị trường bất động sản cũng
không thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng

hoảng của thị trường bất động sản. Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì
thế, các tổ chức tài chính tín dụng có thể bị phá sản.
Do đó:
- Phát triển hệ thống ngân hàng tín dụng
- Hoàn thiện các quy định, chính sách: nới lỏng hay thắt chặt cho vay đôi svowis kinh doanh bất động sản…
- Có nhiều hình thức để huy động mọi nguồn vốn của XH, của ngoài nước…
9. Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp

6


và cần phải có nhiều thời gian.
Do:
- Bất động sản thường là có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thể đõn
giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hoá khác.
- Muốn tham gia phải có tri thức, vốn, kinh nghiệm… và phải được pháp luật cho phép với những thủ tục phức tạp
hơn.
- Khi muốn rút ra phải làm sao thu hồi được vốn đầu tư, trong khi đầu tư lâu dài, các dự án gối đầu nhau, việc bán
ngay khó khăn…
Thí dụ,
Tại Vũng Tàu, một số đất xây biệt thự theo quy hoạch do một Ngân hàng đầu cơ không bán được, mặc dù ngân
hàng đó đang rất cần vốn bằng tiền để thanh toán các khoản nợ.
Một số người có đất trang trại hiện nay cũng đang có nhu cầu nhượng bán nhưng cũng khó khăn, không sẵn người
mua.
Do đó:
- Tính cạnh tranh trong kinh doanh bất động sản ít khốc liệt hơn so với nhiều lĩnh vực khác.
- Để gia nhập thị trường có hiệu quả, phải có sự chuẩn bị đầy đủ, chu đáo mọi điều kiện cần thiết; phải nắm vững
cơ hội kinh doanh để gia nhập đúng thời điểm…
- Để rút ra khỏi thị trường phải tìm đúng thời cơ, có chiến lược rút lui thích hợp và hiệu quả
III. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CỦA MÔN HỌC

3.1. Đối tượng nghiên cứu của môn học
Là nghiên cứu các quan hệ kinh tế phát sinh và chi phối sự vận động của cung, cầu, giá cả bất động sản và mối
quan hệ giữa chúng của thị trường bất động sản nói chung, của các thị trường bất động sản cụ thể nói riêng
Cung, cầu, giá cả và mối quan hệ giữa chúng là những vấn đề cơ bản của thị trường, nhưng nó lại được biểu hiện
trên thị trường bất động sản với những đặc điểm riêng.
Thông qua phân tích, đánh giá sự vận động và phát triển thị trường để có những chiến lược kinh doanh bất động
sản có hướng đầu tư kinh doanh bất động sản hợp lý và có căn cứ để định giá bất động sản một cách khoa học…
3.2. Nội dung nghiên cứu của môn học
- Nghiên cứu vai trò và đặc điểm của thị trường BDS
- Nghiên cứu những nội dung cơ bản về cầu bất động sản như: các loại cầu, các nhân tố ảnh hưởng, độ co giãn
- Nghiên cứu những nội dung cơ bản về cung
- Nghiên cứu phân tích quan hệ cung cầu và giá cả: cấu trúc, chức năng, sự cân bằng, tính độc quyền và cạnh tranh
của thị trường
- Nghiên cứu các thị trường bất động sản cụ thể
- Nghiên cứu những khuyết tật của thị trường bất động sản và sự can thiệp của chính phủ vào thị trường bất động
sản.
3.3. Phương pháp nghiên cứu của môn học
Xuyên suốt và bao trùm trong nghiên cứu thị trường bất động sản là phương pháp duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử. Mọi nội dung, mọi vấn đề nghiên cứu thị trường bất động sản phải đặt trong mối quan hệ tác động qua lại
biện chứng, gắn với những điều kiện hoàn cảnh lịch sử cụ thể về không gian và thời gian.
Ngoài ra, môn học còn sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu chuyên ngành như phương pháp thống kê, toán
kinh tế, phương pháp hệ thống, phương pháp điều tra xã hội học và các phương pháp khác.

7


CHƯƠNG II
CẦU BẤT ĐỘNG SẢN
I. HÀNH VI NGƯỜI TIÊU DÙNG TRÊN THỊ TRƯỜNG HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN
II. CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN

I. HÀNH VI NGƯỜI TIÊU DÙNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Phân loại khách hàng trên thị trường hàng hoá bất động sản
1.1.1. Phân loại khách hàng căn cứ vào loại hình giao dịch, gồm các loại sau:
- Người mua bất động sản
- Người thuê bất động sản
- Người nhận thế chấp bất động sản
- Liên doanh, công ty cổ phần có nhận vốn góp bằng bất động sản
- Các tổ chức kinh doanh bảo hiểm nhận bảo hiểm đối với các bất động sản.
1.1.2. Phân loại khách hàng căn cứ vào loại chủ thể
Theo căn cứ này, khách hàng gồm những đối tượng sau:
- Cá nhân: trong nước và người nước ngoài
- Các doanh nghiệp tư nhân
- Các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài;
- Tập thể: các công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh, công ty liên doanh, các hợp tác xã;
- Nhà nước: doanh nghiệp Nhà nước, tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội.
1.1.3. Phân loại khách hàng dựa trên các tiêu chí khác:
Ngoài những căn cứ trên, có thể phân loại khách hàng căn cứ vào: mục đích mua hàng, giới tính, thu nhập, tuổi tác,
trình độ học vấn, kinh nghiệm, mức độ quan hệ…
1.1.4. Các loại khách hàng khác
- KH mua để sử dụng
- KH mua để kinh doanh
- KH là người trung gian môi giới
- KH là nam, nữ
- KH là người cao tuổi, trung niên, thanh niên
- KH là người có thu nhập cao, trung bình, thấp
- KH là người có trình độ học vấn cao, thấp
- KH là người có kinh nghiệm
- KH là người quen,lạ…
1.2. Hành vi lựa chọn hàng hoá bất động sản của người tiêu dùng
- Nhóm động cơ tiêu dùng có tính chất sinh lý

- Nhóm động cơ tiêu dùng có tính chất tâm lý
- Động cơ thực dụng
- Động cơ vì cái mới, cái đẹp
- Động cơ mua loại bất động sản nổi tiếng
- Động cơ phô trương
II. CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại cầu bất động sản
1.1. Khái niệm cầu bất động sản
Cầu hàng hoá bất động sản là khối lượng hàng hoá bất động sản mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được lượng hàng hoá bất động sản đó trên thị trường.

8


Cần phải phân biệt giữa cầu và nhu cầu:
- Có nhu cầu nhưng không có khả năng thanh toán;
- Có khả năng thanh toán nhưng chưa có nhu cầu;
- Không có nhu cầu nhưng lại sẵn sàng chấp nhận và thanh toán nhằm mục đích đầu cơ kiếm lợi
- Có như cầu, sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán, nhưng không có cung nên không hình thành cầu.
1.2. Phân loại cầu bất động sản
- Phân loại theo loại bất động sản:
+ Cầu về đất đai
+ Cầu về nhà ở
+ Cầu về bất động sản dịch vụ, thương mại
+ Cầu văn phòng, công sở
+ Cầu bất động sản công nghiệp
+ Cầu về bất động sản trong nông nghiệp
+ Cầu về bất động sản khác
1.2. Phân loại cầu bất động sản
- Phân loại theo trình tự xuất hiện:

+ Cầu sõ cấp: đó là cầu về bất động sản với mục đích, ý đồ kinh doanh. Họ mua để bán kiếm lời chứ không phải để
tiêu dùng.
+ Cầu thứ cấp: đó là cầu về bất động sản với mục đích thoả mãn nhu cầu tiêu dùng.
+ Cầu về bất động sản cho sản xuất: thực chất là cầu gắn với cả mục đích kinh doanh, cả mục đích tiêu dùng
2. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản
2.1. Quy mô, cơ cấu dân cư
- Dân số tăng dẫn đến cầu về bất động sản tăng: đất đai, nhà ở…
- Cơ cấu dân cư: vùng miền, thành thị, nông thôn, theo lứa tuổi, theo mặt bằng văn hoá, trình độ học vấn, nghề
nghiệp…
- Cơ cấu gia đình…
2.2. Thu nhập
Thu nhập liên quan đến khả năng thanh toán, theo nấc thang nhu cầu
2. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản
2.3. Đô thị hoá
2.4. Cung cầu các bất động sản thay thế
Chẳng hạn, sự thay đổi cung và giá thuê nhà sẽ dẫn đến sự thay đổi cầu về nhà đất.
Sự thay đổi về cung và giá thuê đất sẽ tác động đến cầu về nhà ở cao tầng
Sự thay đổi cung và giá thuê đất ngoài khu công nghiệp tác động đến cầu thuê đất trong khu công nghiệp.
2. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản
2.5. Sự phát triển của kết cấu hạ tầng
2.6. Mốt và thị hiếu
2.7. Chính sách tiền tệ
2.8. Chính sách quản lý bất động sản
- Quyền sở hữu về nhà ở, quyền sử dụng về đất ở
- Luật đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Sự thừa nhận thị trường
- Chính sách tài chính – thuế
- Quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Chính sách đâu tư xây dựng nhà cho thuê, giá thuê nhà của nhà nước

9


- Tiêu chuẩn hoá trong xây dựng nhà ở, khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí
3. Độ co giãn của cầu bất động sản
3.1. Khái niệm độ co giãn của cầu bất động sản
* Phân biệt độ dốc và độ co giãn
- Độ dốc của đường cầu theo giá phụ thuộc vào đõn vị tính giá và đo lượng cầu
- Để xem phản ứng của cầu với giá, người ta phải sử dụng độ co giản của cầu.
* Xác định độ co giãn của cầu
Giả sử khi giá một căn hộ ở một chung cư là 950 triệu đồng thì cầu là 12 căn. Khi giá tăng lên 1.050 triệu thì lượng
cầu giảm xuống còn 8 căn. Vậy hệ số co giãn được tính như thế nào?
∆P = 1.050 tr * 950 tr = 100 trđ; PTB = 1.000; ∆P/ PTB = 100/1.000 = 10%;
∆Q = 12 - 8 = 4; QTB = 10; ∆Q/ QTB = 4/10 = 40%
Độ co giãn của cầu là:

Giá

E pd =

% ∆Q 40%
=
= 4.
%∆P 10%

Điểm mới
1.050

Độ co giãn = 4

1.000

Điểm ban đầu

950
Lượng
8

10

12

Tổng quát:
Độ co giãn (hệ số co giãn) cầu bất động sản là quan hệ so sánh giữa tốc độ biến động của cầu so với tốc độ biến
động của các nhân tố tác động (thường so sánh 2 yếu tố giá cả và thu nhập).
Công thức

E dx =

ΔD ΔX %ΔD
:
=
D X %ΔX

Trong đó:

- D: là cầu về bất động sản
- ▲D: là lượng cầu tăng thêm
- X: là yếu tố tác động;

- ▲X: là thay đổi của yếu tố tác động
- Độ co giãn (hệ số co giãn) cầu bất động sản theo giá bằng tỷ lệ % thay đổi lượng cầu bất động sản chia cho tỷ lệ
% thay đổi giá của bất động sản với giả định các nhân tố khác không đổi. Ta có:

E dp

%ΔD
=
%ΔP

Trong đó:

10


▲D: là lượng cầu bất động sản tăng thêm
▲P: là lượng giá bất động sản tăng thêm
Công thức tính:

E dp =

P1
P2

ΔD P2 + P1
×
ΔP D 2 + D1

A
▲P

B

▲Q
Q1

Q2

3.2. Phương pháp xác định xu hướng biến động cầu bất động sản
Để xác định sự biến động cầu bất động sản, người ta thường sử dụng hàm cầu. Hàm cầu bất động sản là một hàm
số đối với các biến là các nhân tố tác động và các hệ số là độ co giãn:

 d  ΔX i  
 
Y = Σ D ×  E X i × 
 X i 


3.3. Nhân tố ảnh hưởng đến sự biến động cầu một số loại bất động sản
3.3.1. Đối với cầu nhà ở
- Quy mô dân số, quy mô hộ gia đình, kết cấu gia đình
- Cơ cấu nghề nghiệp của lao động
- Tỷ lệ nhà thuê và nhà chủ sở hữu
- Thu nhập, tiêu dùng và tích luỹ
- Chính sách cung tiền tệ
- Chính sách thuế đối với nhà ở
3.3.2. Đối với cầu bất động sản dịch vụ
- Quy mô và tỷ lệ gia tăng cơ học dân số, cơ cấu tuổi…
- Thu nhập và tỷ lệ có thu nhập từ trung bình trở lên
- Cơ cấu tiêu dùng dân cư

- Khả năng đáp ứng của cơ sở dịch vụ hiện tại
- Giao thông và khả năng tiếp cận
- Tăng trưởng và mở mang giao lưu kinh tế
3.3.3. Đối với cầu bất động sản văn phòng, công sở
- Quy mô và tốc độ gia tăng số người làm các công việc hành chính, văn phòng.
- Sự gia tăng các cơ sở hoạt động kinh tế, xã hội

11


- Tiêu chuẩn định mức diện tích văn phòng làm việc tương ứng với mỗi lĩnh vực
- Hệ thống bất động sản văn phòng hiện tại
- Hạ tầng (Giao thông, thông tin liên lạc…)
- Sự phát triển hệ thống dịch vụ
3.3.4. Đối với cầu bất động sản công nghiệp
- Quy hoạch phát triển ngành công nghiệp: Quy mô, cơ cấu ngành, thành phần, vùng
- Chính sách chuyển đổi các CSCN cũ
- Sự phát triển của hệ thống hạ tầng
- Chính sách khuyến khích đầu tư, giá thuê đất
- Khả năng thu hút đầu tư bên ngoài
3.3.5. Đối với cầu bất động sản nông nghiệp
- Cầu về sản phẩm nông nghiệp
- Sự hình thành các vùng tập trung hoá, chuyên môn hoá
- Chính sách hạn điền và chính sách bảo hộ nông nghiệp
- Các tiến bộ khoa học kỹ thuật làm thay đổi khả năng khai thác các nguồn lực đất đai

CHƯƠNG III
CUNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
I. Khái quát chung về cung bất động sản
1. Khái niệm cung bất động sản

Cung hàng hoá bất động sản trên thị trường là một khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường
tại một thời điểm nào đó với một mức giới hạn nhất định.
Cung bất động sản không phải là tổng khối lượng bất động sản trên toàn bộ nền kinh tế mà chỉ là
lượng hàng hoá sẵn sàng tham gia trên thị trường
2. Điều kiện để cung bất động sản trở thành cung trên thị trường
- BĐS phải là hàng hoá BĐS, phải có 2 thuộc tính giá trị và giá trị sử dụng;
- Phải có giá cả phù hợp với cả người mua và người bán;
- Phải có thị trường và các giao dịch trên thị trường thừa nhận cung bất động sản là cung của một hàng hoá đặc
biệt.
3. Một số vấn đề liên quan
- Lượng cung
Là số lượng hàng hóa BĐS mà người bán sẵn sàng đưa ra giao dịch trên thị trường trong một thời kì nhất định.
- Biểu cung
Là bảng số liệu thể hiện mối quan hệ giữa giá cả và lượng cung BĐS với điều kiện các yếu tố khác giữ nguyên,
không đổi
Thí dụ: Biểu cung căn hộ chung cư:
STT

Giá (triệu đồng)

Lượng cung

1

700

360

2

600

280

3

500

200

12


4

400

120

5

300

80

- Đường cung
Là đường chỉ ra bằng đồ thị số lượng hàng hóa BĐS được cung ứng ở mỗi mức giá với điều kiện các nhân tố khác
tác động tới cung giữ nguyên không đổi.
- Hàm cung
+ Hàm cung theo giá: Qs = a0 + a1P, trong đó a0 là cung ở mức giá bằng 0; a1 là mức thay đổi của cung khi giá

thay đổi 1 đơn vị. Với BĐS, điều này không thật thích hợp.
+ Hàm cung tổng hợp là hàm số thể hiện mối quan hệ giữa lượng cung với các yếu tố tác động đến cung:
Qs = f(Px, Pi, NSX…), trong đó: Px : giá của hàng hóa X;
Pi: giá của các yếu tố đầu vào; NSX là số lượng người SX…
- Độ co giãn của cung
+ Khái quát chung
Độ co giãn về cung của một loại hàng hoá nào đó là sự thay đổi của lượng cung khi có bất kỳ một sự thay đổi của
bất kỳ yếu tố nào có liên quan (giá, thu nhập, sự thay đổi của cầu...).
- Theo giá:

+ Độ dốc phản ánh độ nhạy cảm của cung với sự thay đổi của giá - khác nhau với các loại hàng hóa BĐS khác
nhau...
Tuy nhiên nếu khác nhau đơn vị tính thì độ dốc trở nên không có ý nghĩa so sánh.
Do vậy, để loại trừ sự khác nhau về đơn vị của cung và giá, người ta sử dụng độ co giãn của cung.
Cung trong ngắn hạn thường ít co giãn (đường cung dốc)
Cung trong dài hạn co giãn hơn (đường cung thoải hơn).
Đường cung thẳng đứng là đường cung hoàn toàn không co giãn,
Đường cung nằm ngang là đường cung hoàn toàn co giãn, có độ co giãn là vô cực.
+ Độ co giãn của cung hàng hóa bds
- Về đất đai (nói chung – dt không thay đổi)

P

Tổng
cung đất
đai

Q
- Tuy nhiên, với từng loại đất, độ co giãn của cung rất khác nhau:

13


P

S

QS
- Hãy cho biết độ co giãn của các loại đất sau:
+ Đất nông nghiệp
+ Đất phi NN
+ Đất ở đô thị
- Độ co giãn của một số loại bds
+ Độ co giãn của cung bất động sản nông nghiệp
+ Độ co giãn của cung bất động sản công nghiệp
+ Độ co giãn của cung bất động sản văn phòng, công sở
+ Độ co giãn của cung bất động sản thương mại.
+ Độ co giãn của cung bất động sản nhà ở đô thị
- Độ co giãn của cung phụ thuộc nhiều vào chính sách, pháp luật và giá.

P

S0

P*

Q*
Một qui định mới về việc mở rộng qui hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng thì sẽ làm cho đường cung dịch
chuyển về bên phải.
Các chi phí đầu vào và việc đầu tư cho công nghệ và kỹ thuật tăng lên làm cho lượng cung giảm, do đó đường

cung sẽ dịch chuyển sang bên trái.
II. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CUNG HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN
- Giá hàng hóa
- Công nghệ sản xuất
- Giá các yếu tố đầu vào
- Chính sách thuế
- Số lượng người sản xuất
- Các kì vọng
1. Giá hàng hóa
+ Trong ngắn hạn, cung ít co giãn, do đó, khi giá tăng, cầu không đổi, cung tăng không kịp.
+ Trong dài hạn, cung co giãn, giá tăng, cầu không đổi,cung sẽ tăng, đường cung chuyển dịch sang phải và sẽ đỡ
dốc hơn.

14


P

P

S

S

Q

Ngắn hạn

2. Các yếu tố ngoài giá
Sẽ làm đường cung chuyển dịch ngang”

+ Chuyển dịch sang trái, nếu các yếu tố khác làm tăng giá
+ Chuyển dịch sang phải nếu các yếu

Q

Dài hạn

tố

khác

làm

giá

P

P0
D
Q
Dư cầu
2.1. Giá cả, chi phí các yếu tố đầu vào của cung bất động sản
- Chi phí đầu vào cao, cung không tăng hoặc tăng chậm
- Chi phí đầu vào thấp thì cung sẽ tăng
- Các chi phí đầu vào bao gồm:
+ Giá đất
+ Chi phí lập và thẩm định dự án đầu tư
+ Chi phí xây dựng bds (Vật tư thiết bị, vật liệu xd, nhân công...)
2.2. Chính sách của nhà nước
- Tăng cung BĐS thuộc khu vực nhà nước

- Đảm bảo tính pháp lý cho BĐS giao dịch; chủ động tăng nguồn cung hợp lý.
- Chính sách phát triển thị trường BĐS
- Tăng quyền mua bán trao đổi của người sử dụng BĐS
- Hạn điền, hạn chế đầu cơ và chiếm hữu BĐS
- Chính sách đối với các nhà đầu tư BĐS theo các mục tiêu định hướng của nhà nước
3. Các loại quy hoạch có liên quan
- Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
- Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội;
- Quy hoạch chung xây dựng đô thị,

15

bất

động

sản

giảm.


- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị,
- Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn;
- Quy hoạch giao thông, thuỷ lợi;
- Quy hoạch ngành, lĩnh vực (công nghiệp, y tế, thể thao, du lịch, thương mại, nông nghiệp, quốc phòng, an
ninh...).
III. PHÂN TÍCH NGUỒN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Các khu vực sản xuất và cung cấp hàng hoá bất động sản
- Khu vực công cộng (nhà nước)
- Khu vực phi nhà nước

- Khu vực không chính thức
2. Phản ứng của các khu vực sản xuất trên thị trường bất động sản
- Khu vực công cộng hay còn gọi là khu vực nhà nước
- Khu vực phi nhà nước
- Khu vực không chính thức.
2. Phản ứng của các khu vực sản xuất trên thị trường bất động sản
- Khu vực công cộng hay còn gọi là khu vực nhà nước.
+ Do Nhà nước đầu tư vì những mục đích khác nhau: Chính trị, kinh tế, xã hội, văn hóa..
+ Chủ yếu đầu tư vào: hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu CN, khu chế xuất, văn phòng các cơ
quan nhà nước, nhà khách, nhà ở xã hội...
+ Quy mô đầu tư lớn, thời gian đầu tư dài, hiệu quả không cao, nhanh xuống cấp...
2. Phản ứng của các khu vực sản xuất trên thị trường bất động sản
- Khu vực phi Nhà nước
+ Do các tổ chức phi nhà nước: các công ty, doanh nghiệp (cổ phần, hợp tác xã, tư nhân...) thực hiện;
+ Mục tiêu là lợi nhuận
+ Lĩnh vực đầu tư: Nhà ở cao cấp, văn phòng cho thuê...
+ Nhanh nhạy, đa dạng, hiệu quả cao
2. Phản ứng của các khu vực sản xuất trên TT bất động sản
- Khu không chính thức (khu vực bình dân) là các hoạt động xây dựng và phát triển bất động sản hoàn toàn độc lập
với các qui tắc và qui định của Chính phủ.
- Bao gồm nhiều HĐ với nhiều MĐ, tính chất và phạm vi khác nhau.
+ Các hoạt động xây dựng nhà ở của dân nghèo
+ Các khu nhà ổ chuột, xóm liều của những người lang thang
+ Các khu nhà ở tự phát do một số người lấn chiếm đất đai xây dựng rồi bán.
+ Xây dựng tự phát với mục đích để ở
Khu vực này:
+ Các chủ thể không đủ điều kiện tiếp cận thị trường chính thức
+ Khi pháp luật chưa nghiêm, “có đất” cho loại này và cơ sở cho thị trường đen.
+ Nhiều đối tượng phải lách vào thị trường này: không hộ khẩu, tiền ít...
3. Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết nguồn cung bất động sản

- Đối với khu vực công cộng:
+ Sự tồn tại của nó là rất cần thiết nhưng phải nâng cao hiệu quả bằng các biện pháp như:
> Chuyển đầu tư toàn bộ của nhà nước sang đầu tư một phần và chỉ mang tính hỗ trợ, định hướng
> Phát triển hình thức nhà nước và nhân dân cùng làm.
- Đối với khu vực phi NN
Đây là khu vực hoạt động có hiệu quả nhưng nếu để thị trường tự điều tiết thì khu vực này sẽ chỉ hướng vào tầng
lớp người giàu và tạo ra khoảng cách phân hóa giàu nghèo ngày càng lớn.

16


Do đó nhà nước cần phải điều tiết:
- Hạn chế việc phát triển các khu nhà có diện tích lớn, giá trị cao, tập trung vào việc xây dựng các khu nhà có diện
tích vừa phải, có giá thành thấp phù hợp với tầng lớp bình dân
- Có chính sách thuế để đánh thuế vào Bất động sản dành cho những người có thu nhập cao
- Cho vay vốn thông qua thế chấp, tạo điều kiện cho người dân có thể tham gia trên thị trường.
- Đối với khu vực không chính thức
Nhà nước cần có khung pháp luật rõ ràng, qui định chặt chẽ về quyền sở hữu và sử dụng bất động sản.
Hạn chế tình trạng xây dựng tự phát và các hình thức phát triển của thị trường đen.

CHƯƠNG IV.
CÂN BẰNG CUNG CẦU VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN
I. Bản chất của giá trị và giá cả thị trường của hàng hóa bất động sản
1.1. Giá trị và các yếu tố cấu thành giá trị
* Phân biệt giá cả, giá trị và chi phí
Giá trị là hao phí sức lao động nói chung để tạo ra một sản phẩm hàng hóa (c + v +m)
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị và được thể hiện thông qua trao đổi.
Chi phí là biểu hiện bằng tiền của những hao phí về các yếu tố đầu vào để tạo ra sản phẩm hàng hóa.
II. Các loại giá trị liên quan đến bất động sản
1. Giá trị thị trường

Là lượng lao động hao phí thống nhất của các đõn vị hàng hoá cùng loại được quy định thông qua cạnh tranh trong
nội bộ ngành.
Người sản xuất dựa trên những nhân tố kinh tế - kĩ thuật và điều kiện sản xuất, cường độ lao động, năng suất lao
động, trình độ quản lí khác nhau, cho nên lượng lao động hao phí không giống nhau. Trong cạnh tranh, các giá trị cá
biệt đó sẽ được san bằng thành một giá trị thống nhất cho tất cả các đõn vị hàng hoá cùng loại.
Nhìn chung, giá trị này thường được quyết định bởi giá trị cá biệt của những hàng hoá được sản xuất ra trong
những điều kiện trung bình của ngành và chiếm một khối lượng lớn trong loại hàng đó.
Trường hợp đặc biệt và trong một thời gian không dài, GTTT có thể được quyết định bởi giá trị cá biệt của những
hàng hoá sản xuất trong điều kiện xấu hay trong điều kiện tốt nhưng chiếm khối lượng lớn trong loại hàng hoá ấy.
Các nước Bắc Mỹ như Hoa Kỳ và Canada đã đýa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp,
trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị
trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và
người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích
thích thái quá.
Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên
một thị trường mua bán công khai. Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà
nói theo ngôn ngữ thường ngày của dân Việt Nam ta là thuận mua vừa bán.
Trong quy định về thẩm định giá của Bộ Tài chính có nêu: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá được mua
bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán
sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
2. Các loại giá trị phi thị trường
2.1. Giá trị trong sử dụng
Giá trị trong sử dụng là giá trị của dòng tiền mặt ước tính có thể mang lại trong tương lai kể từ khi sử dụng cho đến
khi thanh lý, tức là khi tài sản kết thúc chu kỳ sống hữu ích của nó đối với doanh nghiệp.
Giá trị trong sử dụng cao hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp làm ăn phát đạt, lợi nhuân cao; mặt khác, thấp
hơn khi làm ăn thua lỗ.
2.2. Giá trị thanh lý
Là lượng tiền thu được một cách hợp lý do việc bán bất động sản trong một khoảng thời gian quá ngắn không thể

17

đáp ứng được yêu cầu về thời hạn tìm hiểu thị trường như trong định nghĩa giá trị thị trường.
2.3. 3. Giá trị tận dụng
Là giá trị bất động sản không sử dụng tiếp và không có sự sửa chữa đặc biệt nào, có thể xem đó như một tổng hoặc
giá trị thuần của các chi phí loại bỏ.
2.4. Giá trị phục hồi
Là chi phí cần thiết để phục hồi lại bất động sản nhưng không nhưng không tốt hơn so với khi còn mới
2.5. Giá trị bồi thường thiệt hại
Là chi phí cần thiết để sửa chữa hoặc tạo dựng lại bất động sản để đảm bảo tương đýõng nhưng không tốt hơn
những điều kiện của nó vào thời gian có thiệt hại xảy ra được tính trong điều kiện và thời gian sử dụng còn lại.
2.6. Giá trị đầu tư
Là giá trị của bất động sản đối với một dự án đầu tư nhất định. Giá trị đầu tư có thể cao hơn hoặc nhỏ hơn giá trị
thị trường của bất động sản đó. Giá trị đầu tư thể hiện giá trị của một đầu tư đối với người đầu tư cụ thể dựa trên yêu
cầu đầu tư của chính người đó.
2.7. Giá trị đặc biệt
Là khái niệm có liên quan đến các yếu tố, đặc biệt có thể làm tăng giá trị bất động sản lên trên giá trị thị trường.
Giá trị đặc biệt có thể nảy sinh do sự thu hút, sự quan tâm đặc biệt một ít khách hàng.
2.8. Giá trị các lợi ích công cộng
Giá trị lợi ích công cộng là thuật ngữ chung bao gồm một tập hợp các khái niệm giá trị liên quan đến sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất của BĐS đối với những sử dụng không vì mục đích kinh tế mà nhằm mục đích bảo tồn hoặc
bảo toàn.
2.9. Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm được dựa trên chi phí thay thế hay chi phí tái tạo những phần vật chất là đối tượng của những mất
mát do may rủi. Giá trị bảo hiểm là phần giá trị của tài sản hoặc nhóm tài sản được biết hoặc công nhận dưới các
điều khoản của chính sách bảo hiểm được áp dụng cho mất mát.
2.10. Giá trị được ước lượng
Giá trị được ước lượng áp dụng trong đánh thuế và được xem như giá trị của tài sản theo quy định hồ sõ thuế. Giá
trị được ước lượng có thể không phù hợp với giá trị thị trường, nhưng nó thường được tính trong quan hệ với cơ sở
giá trị thị trường.

III. Các yếu tố cấu thành giá cả thị trường của hàng hóa bất động sản
1. Sự thoả dụng
Thoả dụng là khả năng của bds thoả mãn mong muốn hoặc nhu cầu của con người. BĐS phải có sự thoả dụng đối
với người thuê, người đầu tư, chủ sở hữu, chủ sử dụng.
Giá trị của các tiện nghi liên quan đến sự mong muốn và sự thoả mãn của con người. Giá trị đối với chủ sở hữu,
chủ sử dụng, người cho thuê là thu nhập từ chúng, đối với người thuê, khách hàng là sự thỏa mãn nhu cầu, mong
muốn của họ.
Các lợi ích của BĐS tạo thu nhập phụ thuộc vào đặc điểm của BĐS. Quy mô sử dụng, thiết kế, vị trí và các hình
thức cụ thể khác của sự thoả dụng có thể có ảnh hưởng đáng kể đến giá cả BĐS.
Các lợi ích của quyền sở hữu BĐS có liên quan đến các quyền mà người sở hữu có được. Sự hạn chế về quyền sở
hữu có thể làm giảm giá trị BĐS. BĐS có thể đạt được giá cả cao nhất nếu tính thỏa dụng của nó là cao nhất. Ngýợc
lại, khi sự thỏa dụng bị hạn chế, giá cả cũng sẽ giảm theo.
2. Sự khan hiếm
Sự khan hiếm là sự thiếu hụt của cung hiện tại hoặc dự báo về bds đối với cầu của nó. Nhìn chung, nếu cầu là cố
định, thì sự khan hiếm của hàng hoá làm cho nó có giá trị. Ví dụ đất đai có sẵn, nhưng đất đai mong muốn và sử
dụng tốt lại khan hiếm, do đó nó giá trị lớn. Không khí luôn có mức độ thoả dụng cao, nhưng lại không có giá trị
kinh tế được định rõ bởi nó sẵn có.
3. Sự mong muốn
Sự mong muốn là ước muốn của người khách hàng với một bds để thoả mãn nhu cầu: ăn ở, sinh sống, tổ chức sản
xuất… Sự mong muốn cùng với sự thoả mãn và sự khan hiếm được xem xét trong sự liên quan đến sức mua.
4. Sức mua hiệu quả

18


Sức mua hiệu qủa là khả năng của cá nhân hoặc một nhóm để tham gia vào thị trường để có được một bds bằng
tiền hoặc vật tương đýõng với tiền. Sức mua thấp, giá cả thấp; sức mua cao, giá cả sẽ cao.
Cung và cầu
Sự tác động qua lại của 4 nhóm yếu tố trên tạo nên giá cả bds theo nguyên lý kinh tế về cung và cầu. Sự thoả mãn
của hàng hoá, sự khan hiếm hoặc sẵn có, sự mãnh liệt của mong muốn để chiếm được nó và sức mua hiệu quả, tất cả

ảnh hưởng đến cung và cầu đối với một bất động sản nào đó.
Cầu hàng hoá được tạo ra bởi sự thoả dụng của nó và bị ảnh hưởng bởi sự khan hiếm. Cầu cũng bị ảnh hưởng bởi
sự mong muốn và các lực lượng tạo nên và kích thích sự mong muốn đó. Lòng ham muốn có thể không bị hạn chế,
nhưng lại bị hạn chế bởi sức mua hiệu quả. Như vậy khả năng không mua được ảnh hưởng đến cầu.
Tương tự, cung về một bds bị ảnh hưởng bởi sự thoả dụng và hạn chế bởi sự khan hiếm. Sự sẵn có của một hàng
hoá bị ảnh hưởng bởi khả năng mong muốn nó. Đất đai có giới hạn dẫn đến cung đặc biệt thiếu làm giá cả tăng.
Sức mua chậm chạp gây sức ép đến cung. Nếu sức mua mở rộng, cung bất động sản sẽ tăng.
IV. Cân bằng cung cầu và cơ chế hình thành giá cả bất động sản
1. Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản
- Về mặt lý thuyết, cung cầu trên thị trường luôn trở về vị trí cân bằng.
- Trên thực tế, cung cầu khó có thể ở vị trí cân bằng, nhất là đối với bất động sản.
+ Khi cầu tăng, cung tăng theo nhưng chậm hơn dẫn đến lúc đầu thiếu cung, nhưng khi đạt được sự cân bằng thì
cung lại dư (độ trễ).
+ Khi cầu giảm, cung không giảm theo ngay được vì không thể dễ dàng đập phá bất động sản đã có…

P

S1
E

Pe
D1
Qe

Q

E: Điểm cân bằng
Pe: Giá cân bằng
Qe: lựợng cân bằng
Bằng toán học, người ta dùng phương trình cung cầu:

Phương trình cung: QS = f(P)
Phương trình cầu: QD = g(P)
Giải phương trình QS = QD; hay f(P) = g(P) ta được giá cân bằng và lượng cân bằng.
Sự điều chỉnh của thị trường:
Khi giá là P1, người bán chỉ muốn bán Qs1, nhưng người mua lại muốn mua ở mức Qd1: khi đó có hiện tượng
cầu vượt, lượng cầu vượt là Qd1-Qs1
Khi giá là P2, người bán sẽ muốn bán Qs2, nhưng người mua lại chỉ mua ở mức Qd2: khi đó có hiện tượng cung
vượt, lượng cung vượt là Qs2-Qd2

19


P
P2

S1

Pe
P1

D1

Qd2

Qs1

Q
Qe Qd1

Qs2

Sự thay đổi trạng thái cân bằng cung cầu
Sự cân bằng chỉ là tạm thời; khi các yếu tố cung, cầu thay đổi sẽ dãn đến chuyển dịch đường cung và đường cầu,
kết quả là hình thành nên sự cân bằng mới.
2. Tác động của sự chuyển dịch của đường cầu
Giả sử giá nhà dân cư, giá đất ở tăng, lúc đó nhu cầu nhà chung cư sẽ tăng, kết quả, đường cầu nhà chung cư sẽ
chuyển từ D1 đến D2

P
D1

D2

S1

Pm
Pe

Qe

Qm

Q

Như vậy:
- Giá cân bằng mới sẽ là Pm, lượng cầu mới: Qm
- Giá nhà dân cư và đất ở tăng, đường cầu nhà chung cư sẽ chuyển dịch dọc đường cung nhà chung cư.
3. Tác động của sự chuyển dịch của đường cung
Giả sử giá nhà dân cư, giá đất ở không thay đổi, nhưng giá đầu vào của xây dựng nhà chung cơ tăng, lúc đó cung
nhà chung cư sẽ trở nên khó khăn, kết quả, đường cung nhà chung cư sẽ chuyển từ S 1 đến S2

Khi đó:
- Người cung chỉ muốn cung lượng Qn, lượng cầu dư sẽ là Qe-Qn. Sức ép thị trường đẩy giá lên giá cân bằng
mới là Pm, lượng cầu mới là Qm
- Trong tr.hợp này, đường cung nhà chung cư sẽ chuyển dịch dọc đường cầu

20


P

S2
D1

S1

Pm
Pe

Q

Qn Qm Qe

4. Tác động của sự thay đổi cả cung và cầu
Giả sử nhu cầu nhà chung cơ tăng, đường cầu chuyển dịch từ D 1 sang D2
Nhưng do công nghệ xây dựng phát triển mạnh, giá thành XD giảm, cùng một lượng vốn đầu tư lại tạo ra nhiều
nhà chung cư hơn, làm đường cung chuyển dịch từ S 1 sang S2
Kết quả là tạo nên điểm cân bằng mới E2, tại đó: Giá cân bằng giảm nhưng lượng cân bằng tăng.

S1

P
P1

E1

S2
E2

P2

D2
D1
Q1

Q2

Q

Trên thị trường bất động sản cung, cầu và giá cả được coi như là các yếu tố nhân quả
Sự thay đổi về giá cả thường diễn ra bởi sự thay đổi về các hoạt động trên thị trường. Theo đó, cung và cầu thường
dịch chuyển một cách đột ngột trong ngắn hạn.
Việc quyết định giá trên thị trường bất động sản là 1 ví dụ cổ điển về các hoạt động của kinh tế học vi mô. Chúng
ta xem xét mối quan hệ giữa người mua và người bán khi giá cả được đýa ra và thoả thuận trước khi giao dịch cuối
cùng được hoàn thành. Các giao dịch trên thị trường trên thị trường bất động sản phụ thuộc vào.

21


CHƯƠNG V. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS
1. Vai trò của phân tích thị trường bds

Thông qua phân tích thị trường bất động sản, ta hiểu rõ được cơ cấu, sự tác động và xu hướng biến động của cung,
cầu và giá cả bất động sản. Những phân tích đó là vô cùng cần thiết cho những nhà hoạch định chính sách và kinh
doanh bất động sản.
Vai trò cụ thể:
- Thông tin về cầu từng loại bất động sản, về sự đa dạng của cầu, thực trạng và xu hướng biến động của cầu.
- Thông tin về cung, về các nhà cung ứng, các loại hình cung ứng, quy mô, tiềm năng và thực lực của các nhà cung
ứng, mức độ cạnh tranh giữa những người cung ứng về từng loại hàng hoá bất động sản với những hình thức tổ chức
và hoạt động kinh doanh đa dạng khác nhau.
- Thông tin về giá cả hàng hoá bất động sản, về những chi phí xây dựng hiện tại và trong tương lai, hiện trạng và
sự biến động của những nhân tố kinh tế, chính trị, xã hội… có liên quan đến thị trường bất động sản.
2. Cấu trúc thị trường bất động sản
Trong kinh tế học, mô hình cấu trúc thị trường phổ biến nhất gồm:
- Cạnh tranh hoàn hảo
- Độc quyền
- Cạnh tranh độc quyền
- Độc quyền tập đoàn
Tuy nhiên, mô hình cấu trúc trên tương đối đõn giản và không bao quát được mọi khía cạnh của cơ cấu cạnh tranh.
Vì vậy người ta thường sử dụng mô hình "năm lực lượng" của Michael Porter. Theo đó, gồm:
- Mức độ căng thẳng của sự cạnh tranh giữa những người cung ứng đang tồn tại;
- Mối đe doạ gia nhập;
- Mối đe doạ thay thế;
- Sức mạnh của người mua;
- Sức mạnh của người cung ứng.
2. Cấu trúc thị trường bất động sản
2.1. Những người cung ứng
- Mức độ tăng trưởng của lĩnh vực kinh doanh bất động sản: Tăng trưởng mạnh, cạnh tranh đỡ căng thẳng; tăng
trưởng yếu cạnh tranh căng thẳng hơn
- Chi phí sản xuất và sự ứ đọng của hàng hóa bất động sản: chi phí sx cao hay thấp, ứ đọng nhiều hay ít?
- Số các nhà cung ứng và quy mô tương đối của chúng: nhiều hay ít, quy mô lớn nhay nhỏ…
- Sự đa dạng của các đối thủ cạnh tranh: đồng nhất dễ hiểu nhau, không đồng nhất, khó cạnh tranh.

- Hàng rào rút khỏi thị trường cao: Nhiều chi phí: tiền lýõng thôi việc, sự mất mát giá trị của những tài sản có tính
chuyên dùng...
2.2. Những đối thủ tiềm năng
Việc gia nhập mới tùy thuộc vào hàng rào ngăn cản:
- Tính kinh tế của quy mô, loại hình doanh nghiệp.
- Tài năng, tri thức, kinh nghiệm của Nhà đầu tư
- Sự khác biệt của sản phẩm hàng hoá bất động sản và sự ổn định của thị hiếu đối với loại hàng hoá bất động sản
đó.
- Tiềm lực về vốn
- Lợi thế chi phí tuyệt đối.
- Sự ngăn cản và trả đũa của những người cung ứng hiện đang hoạt động trên thị trường.
- Rào cản chính sách của Nhà nước, sự can thiệp của Chính phủ.
2.3. Sản phẩm thay thế
- Giá và công dụng tương đối của bất động sản thay thế:
+ Khi giá đất và nhà tư nhân tăng cao, lại có nhiều người cho thuê nhà với giá thấp, nhiều người sẽ đến với dịch vụ

22


nhà cho thuê
+ Khi công nghệ sản xuất rau xanh, hoa theo hướng cần ít đất, sử dụng dung dịch chuyên dụng mà giá thành của
sản phẩm rẻ hơn thì sẽ có nhiều người chuyển sang mua diện tích hẹp hơn.
- Chi phí cần thiết của khách hàng để chuyển từ loại bất động sản này sang loại bất động sản khác
- Khuynh hướng, sở thích thay thế của khách hàng: Khi giá nhà riêng lẻ cao, nhà chung cư thấp hơn, vẫn có người
không thích chung cư…
2.4. Khách hàng - Sức mạnh của người mua
- Độ nhạy cảm với giá - chính là độ co giãn của cầu theo giá, phụ thuộc vào:
+ Lượng mua của toàn ngành hàng bất động sản.
+ Những khác biệt của hàng hoá bất động sản.
+ Tỷ lệ lợi nhuận của khách hàng.

+ Động cơ của người ra quyết định.
- Việc mặc cả chịu, phụ thuộc vào:
+ Sự tập trung của người mua và dung lượng của người mua.
+ Thông tin của người mua.
+ Sự tồn tại của các sản phẩm thay thế.
2.5. Sức mạnh của người cung ứng
- Sự khác biệt của đầu vào: người cung ứng phụ thuộc vào nhiều hay ít nhà cung ứng khác - sức mạnh khác nhau.
- Chi phí của việc chuyển sang người cung ứng khác: cao, họ mạnh hơn; thấp sẽ kém mạnh.
- Sự sẵn có của các đầu vào thay thế: sẵn có, kém manh; khó, khan hiếm sẽ mạnh hơn.
- Sự tập trung của người cung ứng: cao sẽ tăng thêm sức mạnh của họ
- Ảnh hưởng của đầu vào đến chi phí và sự khác biệt của hàng hóa bất động sản. Nếu đó là hàng hóa mang tính độc
quyền, họ sẽ mạnh hơn.
Ngoài mô hình 5 lực lượng trên, có thể xem xét cấu trúc thị trường trên các góc độ khác:
1. Số lượng người tham gia các hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản:
- Số lượng người mua, người bán bất động sản
- Số lượng người cho thuê và người thuê bất động sản
- Số lượng ngân hàng nhận thế chấp bất động sản và số lượng người dùng bất động sản để thế chấp vay vốn ngân
hàng
- Số lượng liên doanh có sử dụng vốn góp bằng bất động sản và chủ yếu là bằng đất đai cũng là yếu tố quan trọng
trên thị trường bất động sản
- Số lượng công ty nhận bảo hiểm bất động sản và số lượng người mua bảo hiểm bất động sản
2. Các loại sản phẩm trên thị trường bất động sản
Về mặt lý thuyết, sản phẩm hàng hoá trên thị trường bất động sản rất đa dạng và phong phú, bao gồm nhiều chủng
loại. Theo cách phân loại cung và cầu hàng hoá bất động sản dựa vào loại hàng hoá bất động sản ta thấy được số
lượng và chủng loại hàng hoá bất động sản trên thị trường. Dựa vào đó, khi nghiên cứu, phân tích một thị trường bất
động sản nào đó, ta cần phải đánh giá đầy đủ và chính xác cả số lượng, chất lượng, chủng loại và giá cả của từng loại
sản phẩm hàng hoá bất động sản được giao dịch trên thị trường.
3. Sức mạnh thị trường của người mua và người bán
Sức mạnh của người mua và người bán trên thị trường bất động sản rất khác nhau, tuỳ thuộc vào tiềm lực, lợi thế
của mỗi người:

- Có thể là những người dân bình thường mua để ở; không dùng đến bán; khó khăn quá phải bán, mua cái ít tiền
hơn; muốn thay đổi không gian sống…
- Có thể là người có tiền dư dật, mua để đầu cơ, giữ tiền có hiệu quả, khi được giá, bán để lấy chênh lệch.
- Có thể là những người kinh doanh cá nhân, chuyên mua đi bán lại bất động sản kiếm lời.
- Có thể là các công ty hay các tập đoàn chuyên kinh doanh bất động sản…
Mỗi người mua, người bán đều có những lợi thế hay điểm yếu riêng khi tham gia thị trường bất động sản.

23


4. Hàng rào ngăn cản sự gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường bất động sản
- Do đặc điểm của thị trường bất động sản có đặc điểm là "việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó
khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian”
- Điều này tuỳ thuộc ở chính sách hay những quy định cụ thể của pháp luật. Không phải cứ có tiền, có vốn, là có
thể ra nhập thị trường một cách tự do được. Đã gia nhập thị trường bất động sản rồi, cũng không phải dễ dàng rút lui
khỏi thị trường được.
III. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Xác định các thị trường bất động sản cụ thể
Để phân tích thị trường bất động sản, trước hết phải xác định loại thị trường bất động sản cụ thể. Để xác định thị
trường bất động sản, ta phải nghiên cứu những yếu tố cơ bản sau:
- Xác định các loại thị trường bất động sản cụ thể
- Phân tích đặc điểm của bất động sản:
+ Chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng:
+ Xác định loại khách hàng tương ứng với từng loại bất động sản.
+ Chất lượng của bất động sản.
- Phải xác định các khu vực thị trường: tính khu vực, tính vùng
- Xác định loại bất động sản thay thế có sẵn
- Xác định loại bất động sản bổ trợ
2. Những thuật ngữ thường gặp khi nghiên cứu phân tích thị trường bất động sản
2.1. Thị trường tích cực và thị trường giảm phát

- Thị trường tích cực là thị trường được đặc trưng bởi sự tăng trưởng của cầu, sự chậm tương ứng của cung và sự
tăng lên của giá cả. Đây chính là thị trường của người bán bởi vì trong thị trường này, người cung ứng sẽ luôn có lợi
vì sự khan hiếm của cung và sự tăng cao của giá cả. Nhà kinh doanh luôn muốn điều này.
- Thị trường giảm phát là thị trường được đặc trưng bởi sự giảm sút của cầu và sự tăng lên tương ứng của cung (dư
cung) và sự giảm giá. Đây là thị trường của người tiêu dùng (gọi là người mua theo nghĩa rộng) bởi vì trong thị
trường này, người mua sẽ được lợi bởi sự giảm giá của bất động sản.
2.2. Thị trường mạnh và thị trường yếu
- Thị trường mạnh là thị trường được đặc trưng bởi độ lớn của cầu, sự tăng giá và khối lượng bất động sản tham
gia giao dịch lớn. Trong trường hợp này, việc kinh doanh sẽ rất sôi động, kinh doanh bất động sản có quy mô lớn,
huy động một lượng vốn lớn và Nhà nước có thu được nhiều thuế hơn.
- Thị trường yếu (thị trường mềm) là thị trường được đặc trưng bởi sự giảm mạnh của cầu đi đôi với sự tăng mạnh,
dư của cung và giá cả giảm. Tuy nhiên, khác với thị trường giảm phát là ở thị trường yếu, các giao dịch và khối
lượng bất động sản được giao dịch không lớn, thị trường thiếu sự sôi động, ngành kinh doanh bất động sản trầm lắng
và giảm thu ngân sách.
Ngoài ra, còn: thị trường rộng, thị trường hẹp, thị trường lỏng, thị trường chặt, thị trường cân bằng, thị trường
không cân bằng, thị trường chính thức, thị trường ngầm…
3. Phương pháp phân tích thị trường bất động sản
Thông thường người ta áp dụng 2 phương pháp sau:
3.1. Phương pháp từ tổng quát đến cụ thể

24


Tổng quan
kinh tế
(Phân tích vùng,
khu vực, địa
phương)

Ước lượng

khả năng
cầu

Lập bảng
danh mục
cung cạnh
tranh

Phân tích
sự cân bằng cung cầu
Phân tích
số lýợng còn lại

Dự báo
thị
trường
BĐS
mục tiêu

Chiến lược
marketing

Phân tích khả năng hấp
thụ, kiểm tra loại BDS mục
tiêu và BDS thay thế
(Phân tích hiệu suất)

Theo phương pháp này:
- Phải kiểm tra thị trường: số liệu về dân số, việc làm, thu nhập phục vụ như các chỉ số về cầu trong khu vực, các
số liệu về mặt bằng hiện tại (bao gồm cả đã đang chiếm hữu sử dụng và còn để trống), mặt bằng đang xây dựng hay

trong các dự án đầu tư xây dựng đang triển khai theo ước lượng cung cạnh tranh.
- So sánh giữa cung và cầu, xác định sự cân bằng, quy mô cân bằng, mất cân bằng, giá cả hiện tại và tương lai.
- Nghiên cứu các sử dụng có thể thay thế của bất động sản mục tiêu, ước lượng xu hướng biến động và những giá
trị liên quan đến việc sử dụng chúng
- Từ đó, xây dựng chiến lược marketing và dự báo thị trường trong tương lai.
3.2. Phương pháp từ cụ thể đến tổng quát
Phân tích hiệu quả
và khả năng sử dụng
thay thế

Tổng quan kinh tế
(Phân tích vùng, khu
vực, địa phương)

Lập bảng
danh mục
cung cạnh tranh

Ước lượng
khả năng cầu

Dự báo
thị trường BĐS
mục tiêu

Chiến lược
marketing

Phân tích khả năng
hấp thụ, kiểm tra loại

bất động sản mục
tiêu và bất động sản
thay thế
(Phân tích hiệu suất)

Phân tích
sự cân bằng
cung cầu

Theo phương pháp này:
- Phải kiểm tra các ưu thế, hiệu quả của bất động sản mục tiêu và đánh giá tính cạnh tranh của chúng trong thị
trường cụ thể.
- Việc phân tích hiệu quả của bất động sản tập trung và thuộc tính, đặc điểm của bất động sản mục tiêu là cơ sở
thuận lợi để xác định bất động sản cạnh tranh.
- Dựa vào những tư liệu đó, ước lượng cầu hiện tại và tương lai, lập bảng kê cung đã có sẵn và dự báo được xây
dựng trong tương lai.
- Trên cơ sở đó, xác định sự cân bằng cung cầu và dự báo tình hình thị trường trong tương lai.

25