THỰC TRẠNG CHIẾN lược KINH DOANH của CÔNG TY cổ PHẦN bất ĐỘNG sản TRÍ VIỆT

Chương 2: THỰC TRẠNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH CỦA
CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TRÍ VIỆT
2.1.

Tổng quan về công ty cổ phần bất động sản Trí Việt

2.1.1. Giới thiệu về công ty
Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẨN BẤT ĐỘNG SẢN TRÍ VIỆT
Tên giao dịch tiếng Anh: TRÍ VIỆT REAL ESTATE JOINT STOCK COMPANY
Tên công ty viết tắt: TVRE
Địa chỉ trụ sở chính: Toà nhà 142 Đội Cấn – Quận Ba Đình – Thành phố Hà Nội.
Vốn điều lệ: 60 tỷ
Mã số thuế: 0104914897
Ngày thành lập: 2009
Nơi thành lập: Hà Nội
Mục tiêu: Trí Việt luôn nỗ lực ứng dụng hiệu quả công nghệ mới, nguồn nhân lực chất
lượng cao trong công việc, nhằm mang đến cho khách hàng những nguồn thông tin
gía trị giúp cho sự hợp tác trở nên hiệu quả cao nhất. Và thúc đẩy nền kinh tế nói
chung và thị trường Bất động sản nói riêng.
Tầm nhìn: Tạo ra giá trị thương hiệu “hoạt động nhanh chóng và hiệu quả “. Trở
thành một trong những công ty đi tiên phong trong lĩnh vực Bất động sản.
Được thành lập từ ngày 14/3/2009, qua 3 năm hoạt động trong lĩnh vực đầu tư khai
thác kinh doanh bất động sản. Công ty cổ phần Bất động sản Trí Việt luôn được
khách hàng, thị trường đánh giá cao về chất lượng sản phẩm dịch vụ, trở thành đối
tác tin cậy của nhiều tập đoàn, công ty.


2.1.2. Lĩnh vực hoạt động
Bao gồm 2 lĩnh vực:
•
•

Đầu tư kinh doanh Bất động sản
Sàn giao dịch Bất động sản

Ngành nghề kinh doanh chính:
•
•
•
•

Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua
Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua
Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại
Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất

đã có hạ tầng
• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển
•
•
•
•
•
•
•

2.1.3.

nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại
Dịch vụ môi giới bất động sản
Dịch vụ định giá bất động sản

Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Dịch vụ tư vấn bất động sản
Dịch vụ đấu giá bất động sản
Dịch vụ quảng cáo bất động sản
Dịch vụ quản lý bất động sản.
Cơ cấu tổ chức

Ban lãnh đạo: Chủ tịch Hội đồng quản trị: Phạm Thanh Tùng
Giám đốc: Đỗ Thanh Hà
Số lượng cán bộ công nhân viên: 35
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
GIÁM ĐỐC

Phó giám đốc kinh doanh
Bộ phận hỗ trợ kinh doanh
Phòng Kinh Doanh


Giám đốc kinh doanh
Phòng kế toán
Nhóm 3
Nhóm 2
Nhóm 1
Phòng hành chính
Phòng uỷ thác đầu tư
Phòng phân tích đầu tư
Ban kiểm soát
Sơ đồ tổ chức:

Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức Công ty Cổ phần BĐS Trí Việt

2.2.

Phân tích môi trường kinh doanh công ty Trí Việt

2.2.1. Môi trường bên ngoài
Phạm vi hoạt động chủ yếu của Trí Việt là ở thành phố Hà Nội và để nghiên
cứu, phân tích được đi sâu vào vấn đề, tôi xin được tập trung phân tích môi trường
kinh doanh bên ngoài của Trí Việt là tại thành phố Hà Nội.
Việc phân tích đánh giá môi trường bên ngoài của Trí Việt sẽ cho thấy được
những cơ hội và nguy cơ mà công ty có thể gặp phải từ môi trường kinh doanh. Từ
đó có các chiến lược thích hợp để hạn chế nguy cơ và tận dụng tối đa các cơ hội cho
sự phát triển của công ty. Môi trường bên ngoài gồm có môi trường vĩ mô và môi
trường vi mô.
2.2.1.1. Môi trường vĩ mô
a.
Yếu tố kinh tế
•
Tổng thu nhập quốc nội (GDP):

Năm 2009, tăng trưởng kinh tế của Hà Nội đạt khoảng 7%. Trong năm 2009, thành
phố đã dành gần 58 tỷ đồng hỗ trợ người nghèo xậy dựng nhà ở. Tỷ lệ hộ nghèo còn
7%, giảm 1,4% so với đầu năm.
Năm 2010 - Kinh tế Hà Nội lấy lại đà tăng trưởng với tốc độ tăng trưởng cả năm
2010 lên tới 11% GDP, gấp hơn 1,5 lần so với 6,7 % năm 2009, xấp xỉ con số 10,9%


năm 2008 và 11,2% năm 2007.Năm 2010 giá trị sản xuất công nghiệp của TP tăng
14,4%, trong đó ngành công nghiệp mở rộng tăng 11,6% (đóng góp 5% vào mức tăng

chung), các ngành dịch vụ tăng 11,1% (đóng góp 5,6% vào mức tăng chung), ngành
nông, lâm, thuỷ sản tăng 7,2% (đóng góp 0,5% vào mức tăng chung). Cơ cấu kinh tế có
sự cải thiện đúng hướng, trong đó dịch vụ 52,5%; công nghiệp và xây dựng 41,4%;
nông nghiệp 6,1% ; GDP bình quân/người 37 triệu đồng ; khu vực kinh tế Nhà nước
tạo ra khoảng 45% GDP (giảm so với mức 52,1% năm 2005), kinh tế ngoài nhà nước
tạo ra khoảng 38% GDP (tăng so với mức 31,8% năm 2005) và khu vực có vốn ĐTNN
tạo ra khoảng 17% GDP (tăng nhẹ so với mức 16,1% năm 2005).
Tốc độ tăng trưởng GDP qua các năm

Hình 2.2: Biểu đồ tốc độ tăng trường GDP qua các năm
Nguồn: Báo cáo quý CBRE
Năm 2011, tổng sản phẩm nội địa (GDP) của Hà Nội đạt 80.952 tỷ đồng, tăng tới
10,1% so với năm trước và là mức tăng trưởng tích cực. Ngành công nghiệp xây dựng
tăng 10,3% (đóng góp 5,1% vào mức tăng chung). Theo báo cáo của Cục thống kê Hà
Nội, Quý I năm 2011, Hà Nội phát triển và tăng trưởng khá so cùng kỳ năm trước:
Tổng sản phẩm nội địa (GDP) tăng 9,2%; giá trị sản xuất công nghiệp tăng 13,1 %; vốn


đầu tư phát triển trên địa bàn tăng 10,4%; tổng mức bán hàng hoá và doanh thu dịch vụ
tiêu dùng xã hội tăng 22,7%; kim ngạch xuất khẩu tăng 28,1%...Ngành nông - lâm thuỷ sản tăng 2,8% (đóng góp 0,2% vào mức tăng chung), ngành công nghiệp xây
dựng tăng 10,3% (đóng góp 5,1% vào mức tăng chung), các ngành dịch vụ tăng 8,7%
(đóng góp 3,9% vào mức tăng chung).
Sau một thời gian dài của thời kỳ bao cấp, từ đầu thập niên 1990, kinh tế Hà Nội bắt
đầu ghi nhận những bước tiến mạnh mẽ. Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân của thành
phố thời kỳ 1991–1995 đạt 12,52%, thời kỳ 1996–2000 là 10,38%. Từ năm 1991 tới
1999, GDP bình quân đầu người của Hà Nội tăng từ 470 USD lên 915 USD, gấp 2,07
so với trung bình của Việt Nam. Theo số liệu năm 2010, GDP của Hà Nội chiếm
12,73% của cả quốc gia và khoảng 41% so với toàn vùng Đồng bằng sông Hồng.Trong
bảng xếp hạng về Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh của Việt Nam năm 2011, Hà Nội
xếp ở vị trí thứ 36/63 tỉnh thành

Hình 2.3: Tốc độ tăng GDP quý I năm 2011 so với cùng kỳ của một số năm
Nguồn: Tổng Cục Thống kê Thành phố Hà Nội


•

Cơ cấu kinh tế

Giai đoạn phát triển của thập niên 1990 cũng cho thấy Hà Nội đã có những thay
đổi về cơ cấu kinh tế. Từ 1990 tới 2000, trong khi tỷ trọng ngành công nghiệp tăng
mạnh từ 29,1% lên 38% thì nông–lâm nghiệp và thủy sản từ 9% giảm xuống còn
3,8%. Tỷ trọng ngành dịch vụ cũng giảm trong khoảng thời gian này, từ 61,9% xuống
còn 58,2%. Ngành công nghiệp của Hà Nội vẫn tập trung vào 5 lĩnh vực chính, chiếm
tới 75,7% tổng giá trị sản xuất công nghiệp, là cơ–kim khí, điện–điện tử, dệt–may–
giày, chế biến thực phẩm và công nghiệp vật liệu. Bên cạnh đó, nhiều làng nghề truyền
thống như gốm Bát Tràng, may ở Cổ Nhuế, đồ mỹ nghệ Vân Hà... cũng dần phục hồi
và phát triển.
•

Thu nhập bình quân đầu người

Trong 2 quý cuối năm 2009, GDP của thủ đô lần lượt tăng 8,3% và 9%. Mức tăng
ngoạn mục trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế góp phần đưa tổng sản phẩm nội địa
của Hà Nội ước tăng 6,7% so với năm 2008 và cao hơn mức 6% dự kiến. Tương ứng,
thu nhập bình quân của người dân thủ đô đạt 32 triệu đồng (kế hoạch 30 triệu đồng).
Trong năm 2010, tổng sản phẩm GDP TP tăng 11%. Đầu tư nước ngoài vào TP đạt
800 triệu USD. GDP bình quân đầu người đạt khoảng 37 triệu đồng (khoảng 1.950
USD)/năm. Theo con số của Bộ Công thương, năm 2011 nhiều chỉ số vĩ mô của Việt
Nam đang tốt lên đáng kể, với tổng GDP ước khoảng 119 tỷ USD. GDP đầu người đạt

1.300 USD/người/năm.
•

Chỉ số giá tiêu dung – sức mua của người tiêu dùng

Năm 2012 sức mua của người tiêu dùng giảm 0,03% trong tháng 4, CPI tại Hà Nội
thấp nhất trong 10 năm. CPI tại TP.Hà Nội tháng 4/2012 đã giảm 0,03% so với tháng
trước và được ghi nhận là mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Như vậy, theo
số liệu của cơ quan thống kê, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của Thủ đô đã tăng 2,59% so
với tháng 12/2011 và tăng 9,52% so với cùng tháng năm 2011. Sở dĩ lạm phát tại Hà
Nội đã xuống dưới 1 con số là do chênh lệch quá lớn về biến động giá giữa tháng


4/2012 và tháng 4/2011 (3,28%).
Kinh tế tăng trưởng chậm, cầu có khả năng thanh toán giảm, giá cả hàng hóa vẫn ở
mức cao khiến cho sức mua của người dân Thủ đô giảm đáng kể. Các tác động của đợt
tăng giá xăng dầu ngày 7/3/2012 và ảnh hưởng của thời tiết nắng nóng đầu mùa là
những nguyên nhân chính khiến giá một số mặt hàng thuộc nhóm giao thông, đồ uống,
và mũ nón tăng giá so với tháng trước. Tuy nhiên, mức tăng của các mặt hàng thuộc
các nhóm này không đủ lực để đẩy chỉ số chung tiếp tục tăng, do quyền số nhỏ so với
các nhóm còn lại.
Xét trên các nhóm hàng chủ yếu, trong tháng có 3/11 nhóm hàng giảm giá gồm
nhóm hàng ăn và dịch vụ ăn uống, nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng và nhóm bưu
chính viễn thông. Tuy 8 nhóm còn lại có chỉ số giá tăng, nhưng 3 nhóm giảm giá trên
chiếm tỷ trọng khá lớn (khoảng 60%) đã khiến chỉ số chung giảm so với tháng trước.
Không được tính vào CPI, hai mặt hàng đặc biệt là vàng và đô la Mỹ trong tháng có
những diễn biến trái chiều khi lần lượt ghi nhận ở các mức giảm còn 2,9% và tăng nhẹ
0,06%.
•

Lãi suất

Trước tháng 3/2011, chính sách lãi suất của Việt Nam không có nhiều biến động khi
nền kinh tế đang trên đà phục hồi. Các mức lãi suất được duy trì ở mức khá thấp từ sau
gói hỗ trợ lãi suất của NHNN, do vậy, cơ chế lãi suất trần không còn cần thiết.
Chính sách trần lãi suất huy động bước đầu làm giảm lãi suất cho vay vào thời điểm
cuối năm 2011.Mặc dù chính sách trần lãi suất được khởi động từ tháng 03/2011 cùng
với sự cam kết và quyết tâm của các nhà lãnh đạo của NHNN và Hiệp hội Ngân hàng
Việt Nam, các quy định về trần lãi suất của NHNN vẫn chưa chấm dứt hẳn các cuộc
chạy đua lãi suất huy động ngầm. Theo báo cáo của NHNN, mức lãi suất cho vay đối
với lĩnh vực phi sản xuất bao gồm bất động sản, chứng khoán hay tiêu dùng còn cao
hơn mức lãi suất trung bình từ 3 - 5%.
Hình 2.4: Tốc độ tăng trưởng GDP, CPI và lãi suất cơ bản năm 2009 - 2011


Nguồn: Báo cáo quý CBRE 2011
b.

Yếu tố luật pháp và chính trị

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta, đặc biệt là thị
trường nhà đất đã có bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc
đẩy kinh tế - xã hội của đất nước. Liên tục hàng loạt các đạo luật liên quan đến
lĩnh vực kinh doanh bất động sản được ban hành như: Luật đất đai, Luật Xây dựng,
Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản... Quan trọng nhất là Luật kinh doanh bất
động sản được Quốc hội thông qua ngày 26/09/2006 và có hiệu lực từ ngày
01/01/2007. Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền
và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; các hành vi bị
cấm và xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Luật kinh doanh
bất động sản quy định cụ thể về kinh doanh nhà, công trình xây dựng như: quy định

rõ về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự
án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; quy định về mua bán, cho thuê, thuê mua nhà,
công trình xây dựng.
Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà có nhiều nội dung
mang tính đột phá được cả nhà đầu tư và người tiêu dùng rất ủng hộ. Ngày 15/10/2010


Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71 có hiệu lực với nội dung cho phép uỷ quyền
công chứng tài sản nhà ở hình thành trong tương lai khiến giới đầu tư Bất động sản kỳ
vọng sẽ là “phao” đưa thị trường Bất động sản thoát khỏi cảnh trầm lắng hiện nay.
Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực thi hành ngày 1/10/2010, tăng hệ số
rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh Bất động sản, tăng hệ số
an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9%. Dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó
khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an
toàn vốn cho hệ thống ngân hàng.
Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta đã
bộc lộ nhiều mặt hạn chế như: thị trường bất động sản phát triển còn tự phát, thiếu
lành mạnh, giao dịch “ngầm” vẫn chiếm tỷ lệ lớn; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích
cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “nóng, lạnh” thất thường.
Cơ chế, chính sách quản lý về hoạt động kinh doanh bất động sản chưa rõ ràng, chưa
đủ mạnh.
Về chính trị, Việt Nam hiện nay được bầu chọn là nước an toàn nhất về đầu tư tại
Châu Á, và là một trong số các quốc gia có nền chính trị ổn định trên thế giới. Những
điều kiện thuận lợi của môi trường chính trị pháp luật mang lại cơ hội cho công ty, đó
là tạo ra môi trường kinh doanh thông thoáng và cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng
giữa các doanh nghiệp và các nhà đầu tư mạnh dạn đầu tư sản xuất kinh doanh tại
Việt Nam. Tuy nhiên, bên cạnh đó còn có những nguy cơ, một số tồn tại cần phải được
Quốc hội bàn sửa như hệ thống pháp luật chưa đồng bộ và còn nhiều thay đổi làm cho
các nhà đầu tư chưa yên tâm khi đầu tư vào Việt Nam.
c.

Yếu tố dân số

Hà Nội là thủ đô, đồng thời là thành phố đứng đầu Việt Nam về diện tích tự nhiên
và đứng thứ hai về diện tích đô thị sau thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội cũng đứng thứ
hai về dân số với 6.913.161 người.


Cơ cấu dân số của Hà Nội thay đổi theo hướng tăng tỷ trọng người cao tuổi, giảm
dần tỷ trọng trẻ em dưới 16 tuổi, thành phố đã bước vào thời kỳ “cơ cấu dân số vàng”
(tỷ lệ phụ thuộc gồm trẻ em và người cao tuổi chiếm tỷ lệ thấp nhất), tạo điều kiện
cung ứng nguồn nhân lực dồi dào cho các hoạt động kinh tế xã hội của Thủ đô. Theo
số liệu thống kê của Sở Y tế Hà Nội, năm 2011, tính đến thời điểm này, tổng số sinh
của toàn thành phố là 115.900 trẻ, tăng 14,24%, trong đó có 8.472 trẻ là con thứ ba trở
lên, tăng 185 trẻ (2,25%) so với cùng kỳ năm trước.
d.

Yếu tố văn hoá xã hội

Hà Nội thường được xem như nơi tập trung những tinh hoa văn hóa của miền
Bắc và cả Việt Nam. Trong hàng ngàn năm, vị trí kinh đô khiến thành phố này trở
thành nơi quy tụ của những nhân vật ưu tú, những thương nhân, những nghệ nhân,
những thợ thủ công lành nghề. Họ tới đây lập nghiệp, mang theo những phong tục, tập
quán địa phương và Hà Nội trở thành mảnh đất tiêu biểu cho nền văn hóa của cả Việt
Nam. Môi trường cạnh tranh của đất kinh thành khiến những thương nhân, thợ thủ
công trụ vững lại Hà Nội phải là những người xuất sắc, tài năng. Cùng với sự phát
triển của nền kinh tế, lối sống người dân thành phố Hà Nội đã có những biến đổi.
Một gia đình lớn bao gồm nhiều thế hệ sống chung với nhau đã dần dần được biến
đổi và thay thế bằng mẫu gia đình hạt nhân. Mô hình gia đình mới này trung bình
chỉ có cha mẹ và con cái, đang cóxu hướng này càng gia tăng ở các khu vực đô thị

lớn. Các cặp vợ chồng trẻ, các cá nhân vì nhu cầu học tập và công việc đang có
khuynh hướng sống tách riêng và độc lập với gia đình.
Với lối sống và quan niệm sống như vậy sẽ làm cho nhu cầu về căn hộ, chung
cư… tăng lên nhanh chóng. Làn sóng di cư của người dân từ nông thôn ra thành thị
sinh sống ngày càng nhiều, các thành phố lớn như thành phố Hà Nội không còn
cách nào khác là phát triển các khu dân cư mới, các khu đô thị kiểu nhà chồng nhà,
tầng chồng tầng để giải quyết vấn đề này. Các toà nhà chung cư cao tầng xuất hiện
ngày càng nhiều và là niềm mơ ước của những người dân nhập cư, đặc biệt là các


gia đình trẻ.
e.

Yếu tố công nghệ

Với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế và chuyển giao công nghệ giữa các nước
trên thế giới, Việt Nam đã tranh thủ cơ hội để tiếp thu và ứng dụng các công nghệ
mới về xây dựng vào các công trình xây dựng, rút ngắn thời gian thi công, tăng
chất lượng, cũng như là giảm giá thành xây dựng.
Hàng loạt công nghệ xây dựng mới đã và đang được áp dụng tại Việt
Nam như: phương pháp thi công top-down giúp giảm thời gian thi công; các
phương pháp thi công tầng hầm, tường vây, móng cọc, công nghệ bê tông tự
dầm; công nghệ chống ăn mòn kết cấu thép; công nghệ xây dựng đổ sàn
nhanh không cần cốt pha, giảm thời gian thi công, tăng khả năng chịu tải. Cũng như
việc ứng dụng công nghệ tin học vào việc điều hành quản lý thi công, thiết
kế, vận hành, bảo trì, bảo hành giúp giảm chi phí, giảm số lượng nhân công,...
f.
•

Hội nhập quốc tế ở Hà Nội

Đầu tư nước ngoài trực tiếp (FDI)

Theo Cục Thống kê thành phố Hà Nội, trong 9 tháng đầu năm 2011, Hà Nội đã thu
hút được 999,6 triệu USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tăng gấp 3 lần sovới
cùng kỳ năm trước. Số vốn này được đăng ký cho 239 dự án đăng ký đầu tư, trong đó
có 190 dự án cấp mới với tổng vốn đăng ký xấp xỉ 494 triệu USD, 49 dự án được tăng
vốn với tổng vốn trên 506 triệu USD. Điển hình là các dự án như xây dựng công trình
xử lý nước thải Yên Sở do Công ty Trách nhiệm hữu hạn Gamuda Land Việt Nam làm
chủ đầu tư với số vốn đầu tư 322,2 triệu USD; hợp đồng hợp tác kinh doanh
Vietnammobile tăng vốn thêm 385 triệu USD; công ty Cổ phần Viễn thông di động
toàn cầu GTEL tăng vốn điều lệ thêm 117 triệu USD…


Hình 2.5: Tổng vốn FDI cam kết
Nguồn: Báo cáo quý CBRE
•

Nguồn vốn Hỗ trợ Phát triển (ODA)

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội, 4 tháng đầu năm 2011, thành phố ước giải
ngân vốn ODA khoảng gần 489 tỷ đồng (đạt 181% kế hoạch). Thành phố tập trung vào
giải ngân cho các gói thầu xây lắp đã khởi công và đang triển khai thi công, chủ yếu ở
dự án Thoát nước Hà Nội và tạm ứng hợp đồng tư vấn cho dự án đường sắt đô thị
tuyến 2 Nam Thăng Long-Trần Hưng Đạo.
Theo kế hoạch, trong năm 2011, thành phố triển khai 20 dự án, trong đó có một số
dự án lớn như dự án Thoát nước nhằm cải thiện môi trường Hà Nội - dự án 2; dự án
Tuyến đường sắt đô thị tuyến 2, đoạn Nam Thăng Long-Trần Hưng Đạo; dự án Tuyến
đường sắt đô thị thí điểm Nhổn-Ga Hà Nội; dự án phát triển cơ sở hạ tầng giao thông
đô thị Hà Nội giai đoạn 1; dự án phát triển hạ tầng đô thị Bắc Thăng Long-Vân Trì; dự
án phát triển giao thông đô thị Hà Nội... Riêng các gói thầu sử dụng vốn ODA của dự

án Phát triển cơ sở hạ tầng giao thông đô thị Hà Nội giai đoạn 1, dự án Phát triển hạ
tầng đô thị Bắc Thăng Long-Vân Trì về cơ bản đã hoàn thành.


•

Du lịch

So với các tỉnh, thành phố khác của Việt Nam, Hà Nội là một thành phố có tiềm
năng để phát triển du lịch. Trong nội ô, cùng với các công trình kiến trúc, Hà Nội còn
sở hữu một hệ thống bảo tàng đa dạng bậc nhất Việt Nam. Thành phố cũng có nhiều lợi
thế trong việc giới thiệu văn hóa Việt Nam với du khách nước ngoài thông qua các nhà
hát sân khấu dân gian, các làng nghề truyền thống...
Mặc dù vậy, các thống kê cho thấy du lịch Hà Nội không phải là một thành phố du
lịch hấp dẫn. Với nhiều du khách quốc tế, thành phố chỉ là điểm chuyển tiếp trên hành
trình khám phá Việt Nam của họ. Năm 2007, Hà Nội đón 1,1 triệu lượt khách du lịch
ngoại quốc, gần bằng một nửa lượng khách của Thành phố Hồ Chí Minh. Năm 2008,
trong 9 triệu lượt khách của thành phố, có 1,3 triệu lượt khách nước ngoài. Tỷ lệ du
khách tới thăm các bảo tàng Hà Nội cũng không cao. Hàng năm, bảo tàng Dân tộc
học ở Hà Nội, một bảo tàng có tiếng trong khu vực, điểm đến được yêu thích trong các
sách hướng dẫn du lịch nổi tiếng, có 180.000 khách tới thăm, trong đó một nửa là
người nước ngoài.
Theo thống kê năm 2007, Hà Nội có 511 cơ sở lưu trú với hơn 12.700 phòng đang
hoạt động. Trong số này chỉ có 178 khách sạn được xếp hạng với 8.424 phòng. Tình
trạng thiếu phòng cao cấp là một trong những nguyên nhân khiến lượng khách nước
ngoài tới Hà Nội không cao.
2.2.1.2. Môi trường vi mô
a.

Thị trường bất động sản ở Hà Nội

•
Giai đoạn 2009 - 2011

Tổng kết 2009 bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn nhất trong bối cảnh giá vàng
biến động, chứng khoán chùng xuống và nhà đầu tư lúng túng không biết "đổ" tiền vào
đâu. Mặc dù chịu sức ép của cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 nhưng thị trường bất
động sản vẫn được đánh giá khá hấp dẫn, đặc biệt hai thành phố lớn Hà Nội và TP
HCM. Năm 2009 là năm được mùa của các dự án bất động sản, trong đó chủ đầu tư lớn


đã liên tiếp tung ra hàng loạt dự án lớn. Một loạt dự án mới được khởi công và chào
bán ra thị trường tạo một nguồn cung lớn.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ về cấp giấy Chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu mới) chính
thức có hiệu lực. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, nhiều địa phương trên cả nước đăng ký xây
dựng nhà ở cho sinh viên, công nhân và ngừơi có thu nhập thấp. Nhiều dự án nhà ở xã
hội đã được khởi công trên cả nước. Chính phủ đã công bố gói đầu tư về nhà ở xã hội
cho thị trường bất động sản và hy vọng gói đầu tư vào thị trườngnhà ở xã hội sẽ có tác
động như một cú hích làm cho thị trường này lành mạnh hơn. Tuy nhiên, trong bối
cảnh doanh nghiệp vẫn xem kinh doanh bất động sản là đầu tư siêu lợi nhuận, việc xây
nhà giá rẻ với lợi nhuận dự tính chỉ khoảng 10% sẽ không dễ gì thu hút được sự quan
tâm của doanh nghiệp trong lĩnh vực này
Năm 2010, thị trường Bất động sản ở hai trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội và TP
HCM liên tiếp có những biến động tăng- giảm bất thường. Trong khi tại Hà Nội, thị
trường Bất động sản tiếp tục tăng giá và diễn biến phức tạp, TP Hồ Chí Minh chứng

kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và chững lại của giá nhà đất. Căn hộ chung cư và
một số dự án ở Hà Nội: Tình trạng chào bán nhiều mà người mua rất ít. Giá đất tại các
thành phố lớn tăng cao nên nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn các tỉnh lẻ xung quanh để tìm
cơ hội như Hưng Yên, Hải Dương, Hòa Bình. Cơn sốt tăng giá đất Ba Vì trong tháng 4,
5. Nguyên nhân là do tâm lý nhà đầu tư, việc bóp méo đồn thổi thông tin hoặc hiểu sai
chưa đúng về định hướng cơ bản của đồ án quy hoạch chung xây dựng Hà Nội đã tác


động không nhỏ đến quyết định của nhà đầu tư, từ đó ảnh hưởng tới xu hướng thị
trường.
Nguồn cung lớn tại Hà Nội:
- Tòa tháp Keangnam Landmark trong giai đoạn hoàn thành.
- Tổng Công ty CP Xây lắp Dầu khí Việt Nam đã công bố xây dựng tòa nhà 102 tầng,
chiều cao dự kiến khoảng 528m.
- Tập đoàn Kinh Bắc cũng công bố dự án tòa nhà cao 100 tầng tại đường Phạm Hùng,
Hà Nội.
- Ngân hàng Công thương Việt Nam đã chính thức khởi công tòa tháp cao 68 và 48
tầng tại khu đô thị Ciputra (Hà Nội), với vốn đầu tư 400 triệu USD.
- Nhà xã hội và nhà dành cho người thu nhập thấp : Trong thời gian ngắn đã có khoảng
190 dự án với tổng số vốn trên 28.000 tỷ đồng được đăng ký với quy mô xây dựng
khoảng 170.000 căn hộ tương ứng với khoảng 7 triệu m2 sàn, đáp ứng cho 700.000
người có thu nhập thấp.
- Bất động sản nghỉ dưỡng: Số biệt thự nghỉ dưỡng đến quý 3 năm 2010 khoảng 11.000
căn tăng gấp 5 lần so với cuối năm 2009, số lượng căn hộ khoảng 10.000 căn tăng gấp
3 lần so với cuối năm 2009. Trong khi thị trường Bất động sản khá trầm lắng, những
biệt thự nghỉ dưỡng ven biển có giá triệu đô vẫn đắt hàng. Báo cáo của công ty nghiên
cứu Bất động sản cho thấy, những người Việt Nam giàu có là đối tượng khách hàng
chính của các dự án biệt thự và căn hộ tại Đà Nẵng. Lượng khách mua Hà Nội chiếm
tỷ lệ cao nhất, gần 80%, TP HCM chỉ chiếm khoảng 13%, còn lại là người nước ngoài
và tỉnh khác.

Nguồn cầu giảm:


Tốc độ tăng tín dụng và huy động tiền tệ: Tổng phương tiện thanh toán đến 31-12 tăng
25,3% so với cuối năm 2009; huy động vốn tăng 27,2%. Nếu trừ hư số do tỷ giá và giá
vàng tăng, thì tổng phương tiện thanh toán tăng 23,0%, huy động vốn tăng 24,5%.
Tốc độ tăng dân số và đô thị hóa: Cùng với tốc độ đô thị hóa chóng mặt (gần
30%/năm) thì dân số thành thị hiện đang gia tăng nhanh chóng. Nếu ở khu vực nông
thôn tốc độ tăng trung bình 0,4%/năm thì con số này ở thành thị là 3,4%/năm và cả
nước có 25.436.896 người đang sống ở khu vực thành thị, chiếm 29,6% tổng dân số cả
nước.
Diện tích bình quân nhà ở tăng : Diện tích nhà ở bình quân đầu người trung bình của cả
nước đạt 16,7m2/người, trong đó khu vực thành thị là 19,2 m2/người và ở nông thôn là
15,7m2/người. Trong những hộ gia đình có nhà ở, số hộ có nhà kiên cố chiếm 46,3%,
nhà bán kiên cố chiếm 37,9%, nhà thiếu kiến cố chiếm 8,0% và nhà đơn sơ chiếm
7,8%..
Tỷ trọng hộ gia đình có nhà ở với diện tích sử dụng dưới 15m2 sau 10 năm qua tăng
không đáng kể và số hộ gia đình sử dụng diện tích nhà ở rộng hơn 60m2 đã tăng
nhanh, năm 1999 là 24,2% hộ gia đình và tới năm 2009 con số này là 51,5%.
Trong 9 tháng đầu năm 2011, dưới tác động của chính sách hạn chế tín dụng, cắt
giảm đầu tư công nhằm kìm chế lạm phát, thị trường bất động sản thực sự suy giảm.
Thị trường bất động sản hiện đang chứa đựng những mâu thuẫn gay gắt, bắt buộc phải
giải quyết.
Thứ nhất, sự phát triển không đồng đều của thị trường bất động sản giữa các địa
bàn. Trong khi thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh suy giảm thì thị
trường Hà Nội đang có những phân khúc nhất định vẫn biến động tăng.
Thứ hai, trên địa bàn Hà Nội, trong khi một số địa bàn bùng phát cục bộ thì những
địa bàn khác hầu như không có biểu hiện; trong khi một số sản phẩm bùng phát thì
một số sản phẩm khác không có biến động gì.

Thứ ba, hành các biện pháp thắt chặ tín dụng.
Thứ tư, hệ thống tín dụng thắt chặt tổng cầu thông qua thắt chặt nguồn tín dụng
nhưng lại không có các kênh hấp thu tài chính thay thế.
Thứ năm, từ đầu tháng 8 trở đi, một số biện pháp tác động tăng cường cho hoạt
động của thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa đủ mức. Hạn chế tín dụng vẫn chưa
được nới lỏng; việc xây nhà, căn hộ diện tích nhỏ vẫn chưa được thông qua. Tuy
nhiên, thị trường vẫn có những xu hướng phát triển nhưng chưa đủ mạnh.


Hình 2.6: Bảng giá đất nền dự án tại Hà Nội 2011
Nguồn: Báo cáo phân tích thị trường BĐS 2011 của Cafeland


Thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2012

•

Địa điểm

Đống Đa
Hà Đông

Hai Bài
Trưng

Hoàng Mai

Long Biên
Tây Hồ

Thanh
Xuân

Dự án/Khu vực

Diện tích (m2)

Sky View Phương
Thành
Yên Hòa Building
No5 - Vinaconex
170 Đê La Thành
Sky city Tower
U-Silk City
Văn Phú Victoria
Xala
Mekong Plaza
Văn Khê
Dương Nội
250 Minh Khai
Times City
Hòa Bình Green City
Sky Garden 115 Định
Công
Megastar 409 Lĩnh
Nam
282 Lĩnh Nam
CT10 Việt Hưng
Ngoại Giao Đoàn
SaKuRa

Hapulico

70-95
80-130
146
125
112
79-146
96.1 -120
77-84
78
70-110
56-90

Giá tham
khảo
20.8

89-120

24-26
40-41
36-37.5
57-58
22.5 -26
15.5-16
17-20
18-20
20-21
16.5-21

23-24
22-27
24,1 -27
18 -20.9

86

14-14.7

78
125.59
N03
91-117
76-110

15-16
22-23
20-23
27-28.5
32-35

75-108

Hình 2.7: Bảng giá chung cư Hà Nội tháng 4/ 2012
Nguồn: Báo cáo phân tích thị trường BĐS 2011 của Cafeland
Căn hộ bán


Quý1/2012,thị trường chung cư chứng kiến hoạt động chào bán dè dặt với nguồn
cung chào bán mới đạt1.100 căn, so với 25.000 căn của năm 2011.Cả người mua và

chủ đầu tư đều đang“chờ đợi và quan sát” thị trường. Dự án mới chủ yếu đến từ các
quận thu hút người mua-để-ở với mức thu nhập trung bình như Hoàng Mai và Long
Biên (có vị trí khá gần trung tâm Hoàn Kiếm); hay Từ Liêm và Cầu Giấy (trung tâm
mới của Hà Nội). Trên thị trường sơ cấp, chủ đầu tư tiếp tục giảm mức giá chào bán.
53% số căn hộ chào bán mới có giá dưới 1.000USD/m², một hiện tượng ít gặp kể từ
cơn sốt nhà đất năm 2007. Các vị trí hấp dẫn như Mỹ Đình, Định Công, và KĐT Cầu
Giấy có giá chào bán tốt quanh mức 1.000 USD/m², khiến dự án có vị trí kém thuận lợi
hơn sẽ phải nỗ lực nhiều để thu hút khách mua.
Hình 2.8: Tình hình thị trường căn hộ bán Quý I - 2012

Nguồn: Báo cáo quý I 2012 CBRE


Dự kiến quý 2 năm 2012, thị trường căn hộ sẽ có khoảng 5.700 căn được bàn
giao. Nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở 2 quận Hà Đông và Từ Liêm. Ngoài ra, các
dự án cho người thu nhập thấp ở Gia Lâm dự kiến hoàn thành trong quý tới cũng sẽ
trở thành nguồn cung đáng kể. Nguồn cung trên thị trường hiện nay là rất lớn, trong khi
triển vọng nguồn cầu trong giai đoạn ngắn chưa có nhiều biến chuyển rõ nét. Do vậy,
mức độ cạnh tranh của thị trường căn hộ trong thời gian tới được dự báo sẽ duy trì ở
mức cao, gây nên sức ép cho lượng giao dịch và giá chào bán.

Hình 2.9: Biểu đồ nguồn cung dự kiến hoàn thành Quý II – 2012
Nguồn: Nghiên cứu Jones Lang
Biệt thự liền kề
Giá chào biệt thự/ nhà liền kề có xu hướng giảm trên khắp các quận/huyện ở
Hà Nội. Các quận Cầu Giấy, Tây Hồ và huyện Từ Liêm có mức giá chào thứ cấp cao
nhất, trên 120 triệu VND/ m2.
Các huyện tại Vùng 2 như Mê Linh, Quốc Oai, và Đan Phượng có mức chào
thứ cấp thấp nhất, dưới 40 triệu VND/ m2, do có khoảng cách xa tới trung tâm thành
phố. Mức giá trung bình một căn cho một căn nhà liền kề dao động từ 2,6 tỷ tới 19,3

tỷ VND, mức trung bình cho một căn biệt thự từ 5,3 tỷ VND tới 41,4 tỷ VND.


Hình 2.10: Giá chào bàn nhà thứ cấp tại một số quận huyện địa bàn Hà Nội
Nguồn: Báo cáo CBRE
Thị trường thứ cấp Hà Nội gồm khoảng 40.000 căn từ 117 dự án. Chín mươi ba dự
án cung cấp biệt thự/ nhà liền kề dưới dạng hợp đồng mua bán (HĐMB) trong khi 24
dự án còn lại được giao dịch dưới dạng hợp đồng góp vốn (HĐGV). Dự án dưới dạng
HĐMB cung cấp khoảng 27.300 căn với khoảng 60% số căn tại Vùng 2. Dự án dưới
dạng HĐGV cung cấp 12.700 căn với chỉ 2% số căn tại Vùng 1.
Hình 2.11: Nguồn cung biệt thự liền kề quý I – 2012


Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills
Căn hộ dịch vụ
Thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội trong Q1/2012 có tổng cộng 2.870 căn từ 46 tòa
nhà, tăng 4% so với quý trước. Savills cập nhật thêm một tòa nhà căn hộ dịch vụ hạng
C ở quận Hoàn Kiếm, thêm vào tổng nguồn cung toàn thị trường 10 căn hộ dịch vụ.
Hoạt động thị trường: Giá thuê trung bình Q1/2012 đạt khoảng 580.000 VND/ m²/
tháng, tăng nhẹ +2,2% so với quý trước. Công su ất trung bình của toàn thị trường giữ
nguyên so với quý trước, đạt 76%.
Hoạt động thị trường theo hạng, Q1/2012: Công suất thuê của hạng A khá thấp so
với hạng B và hạng C. Công suất trung bình của hạng A chỉ đạt khoảng 67%, trong khi
của hạng B và C đạt gần 91%. So với Q4/2011. Công suất thuê của hạng A tăng +0,4
điểm phần trăm, hạng B tăng +2,8 điểm phần trăm, trong khi hạng C giảm -2,3 điểm
phần trăm. Giá thuê trung bình t ăng ở cả ba hạng A, B và C. Cụ thể, hạng A tăng
+4,6%, hạng B tăng +0,5% và hạng C tăng +0,6% so với quý trước.

Hình 2.12: Hoạt động thị trường theo hạng, Q1/2012
Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills

Hình 2.13: Thị trường căn hộ dịch vụ Quý 1 – 2012

Nguồn: Theo báo cáo CBRE:
b.

Khách hàng

Sản phẩm bất động sản của Trí Việt có thể chia làm hai loại chính là sản phẩm
bất động sản bán cho các khách hàng như: căn hộ chung cư giá rẻ, chung cư cao
cấp & biệt thự kiền lề và sản phẩm bất động sản cho khách hàng thuê như: cao
ốc văn phòng, mặt bằng trung tâm thương mại, bãi đỗ xe… Qua đó ta thấy Trí
Việt có các nhóm khách hàng:
Khách hàng mua các căn hộ cao cấp, biệt thự liền kề: nhóm khách hàng này là các
vợ chồng trẻ có thu nhập cao, trí thức đang làm việc tại các công ty, tập
đoàn nước ngoài; Các doanh nghiệp trẻ có khuynh hướng sống trong các khu dân cư
cao cấp, được bảo vệ, an ninh nghiêm ngặt với hạ tầng kỹ thuật và các tiện ích công
cộng hoàn chỉnh được quản lý bởi các công ty quản lý bất động sản hàng đầu trên thế
giới tạo thành một cộng đồng dân cư cao cấp; Một số nhà đầu tư trong nước có điều
kiện mua các căn hộ cao cấp của Trí Việt để cho người nước ngoài sinh sống
và làm việc tại Việt Nam thuê; Việt kiều đủ điều kiện mua căn hộ tại Việt Nam cũng